N. 4303/2021 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli 11 SEZIONE CIVILE

Il Giudice, dott.ssa A. Maria Cappiello, ha pronunziato la seguente

SENTENZA nella causa iscritta al n.4303 del ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2021, avente ad oggetto: vendita di cose immobili;
vertente
TRA
C.F. E P.IVA: , con sede in Portici (Na), alla via Parte_1 P.IVA_1
Giovanni Paladino n. 16/18, in persona del legale rappresentante pro tempore, sig.ra , elettivamente domiciliata in Napoli, al Centro Parte_2
Direzionale Isola G/8, presso lo studio dell'avv. Massimo Manzi dal quale è rappresentata e difesa in virtù di mandato in calce all'atto introduttivo
ATTRICE
E
, C.F.: nato a [...] il Controparte_1 C.F._1
18-09-1947 ed ivi residente alla Discesa Gaiola 7 n.11, elettivamente domiciliato in Napoli, alla via Riviera di Chiaia n. 276, presso lo studio degli avv.ti Maurizio De Martino e Paolo Cantelmo, che lo rappresentano e difendono in virtù di procura rilasciata su supporto cartaceo, versata in atti in copia informatica, allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTO

NONCHE'
, C.F.: nata a Controparte_2 C.F._2
Napoli il 18-11-1951 ed ivi residente a[...], elettivamente domiciliata in Napoli, alla Via Domenico Fontana n. 194, presso lo studio dell'avv. Davide Dura, che la rappresenta e difende in virtù di procura rilasciata su supporto cartaceo, versata in atti in copia informatica, allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTA

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbali di causa
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in Parte_1 giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, i sig.ri e Controparte_1
al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_2
“Piaccia all'adito Giudice:
1) In via preliminare, accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale dei sigg.ri e Controparte_1 Controparte_2
e la loro esclusiva responsabilità in ordine al mancato perfezionamento del contratto definitivo di compravendita per il mancato rispetto degli obblighi assunti nella proposta di acquisto del
16.09.2020, accettata in data 29.10.2020 e comunicata in data 02-11-
2020 relativamente all'acquisto della villa unifamiliare su tre livelli con annesso giardino di c.a. mq 304,82 sita nel Comune di Massa
Lubrense, località Marina del Cantone, alla Via Recommone nel
NCEU del Comune di Massa Lubrense - foglio 16 p.lla 1052 sub. 6, cat A/2, cl 6, 11 vani, superfice catastale 253 mq, Via Recommone snc piano S1- T, R.C. Euro 1.164, 61- foglio 16, p.lla 1052, sub 4, cat
A/2, cl 5, 2 vani, superfice catastale 47 mq, via Recommone snc
- 2 -
piano I, R.C. Euro 180,76; - foglio 16, p.lla 1052, sub 5, cat A/2, cl
5, 2 vani, superficie catastale 35 mq, via Recommone snc piano 2,
R.C. Euro180, 76; - e nel catasto Terreni del Comune di Massa
Lubrense al foglio 16 p.lla 1052 Ente Urbano di are 07.98.
2) Per l'effetto condannare i convenuti, in solido tra loro, o ciascuno per quanto di propria competenza, al pagamento della caparra confirmatoria contrattualmente convenuta in Euro 50.000,00, in favore della in persona del suo legale rappresentante pro Parte_1 tempore, ai sensi e per gli effetti dell'art 1385 C.C..
3) Condannare ancora i convenuti in solido tra loro, o ciascuno per quanto di propria competenza, al pagamento delle spese ed onorari del presente giudizio, con attribuzione al sottoscritto avvocato che dichiara di averne fatto anticipo.”
A fondamento della domanda l'attrice esponeva che:
- i signori e sono Controparte_1 Controparte_2
comproprietari di una villa unifamiliare su tre livelli con annesso giardino di c.a. mq 304, 82 sita nel Comune di Massa Lubrense, località Marina del Cantone, alla via Recommone nel NCEU del
Comune di Massa Lubrense:
- foglio 16 p.lla 1052 sub. 6, cat A/2 cl 6, 11 vani superfice catastale
253 mq Via Recommone snc piano S1- T, R.C. Euro 1.164, 61;
- foglio 16 p.lla 1052 sub. 4, cat. A/2 cl. 5, 2 vani superfice catastale 47 mq via Recommone- snc piano I, R.C. Euro 180,76;
- foglio 16 p.lla 1052 sub 5 cat A/2 cl 5, 2 vani superfice catastale 35 mq via Recommone snc piano 2 R.C. Euro180, 76 e nel catasto
Terreni del Comune di Massa Lubrense al foglio 16 p.lla 1052 Ente
Urbano di are 07.98;
- in data 08-06-2018, i convenuti conferivano incarico di vendita irrevocabile del suddetto immobile alla società Controparte_3
- 3 -
in persona del legale rappresentante pro tempore sig. Controparte_4 al fine di promuovere ed accogliere proposte inerenti all'acquisto;
- tale incarico era conferito in esclusiva, senza obbligo di rinnovo, con durata sino al 30-10-2019;
- nelle more la suddetta agenzia immobiliare provvedeva al cambio della denominazione sociale, assumendo il nome di Controparte_5
lasciando, tuttavia, immutati gli ulteriori elementi societari;

[...]
- in data 16-09-2020, la formalizzava una proposta per Parte_1
l'acquisto del mentovato immobile in favore dei signori CP_1
e e per il tramite della signora
[...] CP_2 Per_1
in (detta LE), in proprio ed in qualità di legale
[...] CP_4 rappresentante dell'agenzia immobiliare Controparte_5 offrendo la somma di € 1.350.000,00;
- tale proposta veniva formulata in seguito a diversi sopralluoghi effettuati dalla signora in compagnia della sig.ra Parte_2
in (detta LE), nonché ad una prima Persona_1 CP_4
verifica della documentazione tecnica, urbanistica e di proprietà dell'immobile resa disponibile dall'agenzia intermediaria;

- in quella occasione la signora provvedeva a rilasciare due Pt_2 assegni di conto corrente bancario di € 25.000,00 cadauno, intestati ai venditori e precisamente assegno tratto sulla Banca Intesa San Paolo
S.p.a n. 9318747624-04 di € 25.000,00 intestato alla sig.ra
[...]
ed assegno tratto sulla stessa Banca Intesa San Paolo Controparte_2
S.p.a. n. 9318747625-05, di € 25.000,00 intestato al signor CP_1
[...]
- ai sensi dell'art. 6 della proposta di acquisto, il versamento dell'importo offerto con tali titoli di credito sarebbe divenuto caparra confirmatoria all'atto di accettazione della stessa da parte dei venditori;

- 4 -
- il prezzo dell'immobile pari ad Euro 1.350.000,00 sarebbe stato pagato con le seguenti modalità ossia Euro 50.000,00 a mezzo dei predetti assegni di conto corrente bancario;
Euro 300.000,00 in un'unica soluzione all'esito della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita;
Euro 1.000.000,00 all'atto del rogito notarile con intervento della Banca erogante il mutuo richiesto dalla parte acquirente, ed all'esito del consolidamento dell'ipoteca in favore dello stesso istituto di credito mutuante;

- la signora lasciava in custodia gli assegni innanzi descritti Pt_2 presso la con l'impegno di quest'ultima, in Controparte_5
persona del legale rappresentante, a consegnare i titoli alla parte venditrice a titolo di caparra confirmatoria ed acconto prezzo all'atto dell'autorizzazione della parte acquirente nonché all'esito della comunicazione dell'avvenuta delibera di mutuo da parte dell'Istituto di Credito;

- la proposta di acquisto veniva raccolta dalla su Controparte_5
specifico incarico dei sig.ri e , i Controparte_2 CP_1
quali, benché il formale incarico di vendita sottoscritto in data 08-06-
2018 fosse terminato il successivo 30-10-2019, avevano lasciato alla predetta società il compito e l'incarico professionale di collocare sul mercato l'immobile di loro proprietà;
- in data 18-09-2020 la signora in ST (detta Persona_1
LE), trasmetteva a mezzo mail la proposta di acquisto raccolta e formalizzata dalla società alla signora Parte_1 Controparte_2
al legale di fiducia dei venditori, l'avv. Massimiliano
[...]
Romano ed al sig. Controparte_1
- la signora si mostrava immediatamente Controparte_2 favorevole all'accettazione ed alla sottoscrizione della proposta di acquisto mentre il sig. chiedeva alla sig.ra Controparte_1 CP_4 una proroga per l'accettazione della stessa;

- 5 -
- la proposta d'acquisto restava ferma ed irrevocabile per un periodo di trenta giorni perdendo dunque efficacia all'inutile scadere del termine;

- in data 15-10-2020 la su espressa richiesta dei Controparte_5
venditori ed in particolare del sig. inviava a Controparte_1
mezzo mail alla parte proponente acquirente, la richiesta di proroga dell'efficacia della proposta di acquisto, sino alla successiva data del
02-11-2020, richiesta immediatamente raccolta ed accettata dalla
Parte_1
- all'esito dell'accettazione da parte di della richiesta di Parte_1 proroga dell'efficacia della proposta di acquisto la signora CP_4 chiedeva alla parte venditrice un rinnovo scritto dell'incarico alla al fine di formalizzare l'incarico conferito e le Controparte_5
attività compiute;

- la signora su richiesta della suddetta agenzia Controparte_2 immobiliare sottoscriveva il rinnovo formale dell'incarico con validità
a tutto il 31-12-2020;
- il sig. invece, confermava verbalmente la fiducia e Controparte_1
l'incarico alla a seguito di conversazioni Controparte_5
intrattenute con il legale rappresentante della predetta società ritendo superflua la sottoscrizione del suddetto rinnovo;

- in data 29-10-2020 i signori e CP_2 CP_2 CP_1 accettavano espressamente la proposta d'acquisto descritta provvedendo ad apporre la propria sottoscrizione in calce alla stessa;

- all'esito dell'accettazione della mentovata proposta di acquisto ad opera dei venditori, in data 02-11-2020 la Controparte_5
inviava una comunicazione a mezzo mail alla società attrice, al fine di formalizzare l'avvenuta accettazione. La stessa mail era inoltrata, altresì alla sig.ra ed all'avv. Massimiliano Controparte_2
Romano;
- 6 -
- immediatamente veniva inviata alla copia originale della Parte_1
proposta di acquisto accettata e sottoscritta dalla parte venditrice;

- a seguito del perfezionamento del contratto di compravendita del predetto immobile, sebbene in via preliminare, come determinatosi a seguito della formulazione della proposta di acquisto, della sua successiva accettazione, e della comunicazione della stessa al proponente acquirente, le parti davano formale esecuzione al contratto;

- infatti, in data 18-11-2020 la sig.ra , amministratrice della Pt_2
si recava insieme al signor presso Parte_1 Testimone_1
l'immobile compromesso, ed in presenza della signora , del CP_4 tecnico incaricato dall'Istituto di credito per la predisposizione della perizia di conformità e della relazione di stima ai fini dell'istruttoria della pratica di mutuo, nonché dei tecnici della parte venditrice, eseguiva specifico sopralluogo;

- tra l'altro, il tecnico di parte attrice già in precedenza aveva collaborato con i tecnici di parte venditrice, al fine di acquisire presso il Comune di Massa Lubrense la documentazione necessaria ad accertare la conformità urbanistica dell'immobile ed i titoli assentivi;

- in data 24-11-2020 la Banca alla quale l'attrice aveva richiesto il mutuo comunicava l'esito favorevole della richiesta;

- nella stessa data la comunicava alla Parte_1 Controparte_5
l'autorizzazione alla consegna ai venditori degli assegni rilasciati
[...]
a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 6 della proposta di acquisto;

- la signora inviava, ai signori e per conoscenza alla CP_4 CP_2 una mail con la quale informandoli dell'esito favorevole Parte_1 della richiesta di mutuo e dell'autorizzazione alla consegna degli assegni, chiedeva un appuntamento per la materiale consegna dei titoli di credito a ciascun venditore;

- 7 -
- nella stessa data ossia il 24-11-2020 dopo essere stato informato telefonicamente degli esiti della Banca e della necessità di consegnare gli assegni, il sig. comunicava a mezzo pec Controparte_1
l'inefficacia della proposta di acquisto e la volontà di non dar seguito alla vendita, ritenendo che fosse decorso infruttuosamente il termine essenziale per l'accettazione della proposta di acquisto. Asseriva, inoltre, che qualora l'accettazione della proposta oltre il termine non l'avesse resa inefficace, quest'ultima sarebbe stata da considerare come nuova proposta non accettata dalla promittente acquirente e dunque revocabile;

- pertanto, il sig. procedeva alla revoca della proposta di CP_2
acquisto;
- la società attrice provvedeva a contestare e a riscontrare le deduzioni del sig. inviando per conoscenza, copia di ogni CP_2 comunicazione alla sig.ra Quest'ultima in data 16-12-2020, CP_2
provvedeva a sua volta a comunicare la revoca della proposta di acquisto avvalendosi di uno scritto pressoché identico a quello del sig.
CP_2
- tale comunicazione veniva impugnata dalla società istante.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio il sig.
il quale nell'impugnare la ricostruzione dei fatti Controparte_1 prospettata dalla società attrice evidenziava l'assoluta inesistenza dell'inadempimento a lui contestato.
In particolare deduceva che:
- l'incarico alla società immobiliare era stato conferito unicamente da quale comproprietaria dell'immobile in Controparte_2
questione;
- la durata dell'Incarico era stata concordata dalle parti sino al 30-10-
2019, senza tacito rinnovo;

- 8 -
- con proposta irrevocabile d'acquisto sottoscritta presso la CP_5
in data 16-09-2020 la si impegnava, in caso di accettazione
[...] Pt_1 da parte dei comproprietari, all'acquisto dell'Immobile al prezzo offerto di euro 1.350.000,00;
- l'art. 5 della Proposta avrebbe previsto la condizione sospensiva a cui la validità della stessa era subordinata secondo la quale la proponente acquirente avrebbe dovuto ottenere, nel termine di 90 giorni dall'accettazione della Proposta, il parere favorevole per iscritto del buon esito della concessione del mutuo da parte di un Istituto di
Credito. In caso di esito negativo, invece, avrebbe dovuto fornire ai venditori documentazione attestante il diniego del mutuo con conseguente liberazione delle parti da qualsivoglia obbligazione ivi contenuta. Nella specie nessun parere favorevole era stato comunicato nei termini prescritti;

- il successivo art. 7 della Proposta prevedeva il termine essenziale di validità di trenta giorni con espressa previsione che, in caso di mancata accettazione entro il detto termine, la medesima Proposta era da considerarsi automaticamente decaduta e priva di ogni efficacia con conseguente restituzione alla proponente degli assegni consegnati all'agenzia immobiliare a titolo di deposito cauzionale (i.e.
50.000,00);
- con mail ordinaria del 15-10-2020 la senza alcuna Controparte_5
autorizzazione da parte del Sig. , comunicava alla Controparte_1
che i Sig.ri avevano chiesto una proroga di 15 giorni del Pt_1 CP_2
termine di validità della Proposta e quindi dal 16-10-2020 al 02-11-
2020;
- con mail ordinaria del 19.11.2020 la inoltrava a tale Sig.ra CP_5
e al convenuto la mail ordinaria del 15- Per_2 Controparte_1
10-2020 della adducendo che quest'ultima aveva accettato la Pt_1
richiesta di proroga del termine di efficacia della Proposta;

- 9 -
- agli atti di causa, tuttavia, non vi era alcun documento in forma scritta proveniente dal Sig. ed avente ad oggetto Controparte_1
una richiesta di proroga esplicita e formale del termine di efficacia della Proposta. Tantomeno ciò sarebbe potuto accadere, stante l'assoluta mancanza di un rapporto negoziale sussistente tra il sig.
e la;
CP_2 CP_5
- di fatto il Convenuto in data 20-11-2020, inviava una racc.ta a.r. alle controparti con cui evidenziava l'inefficacia della Proposta per scadenza del termine essenziale di trenta giorni indicato all'art. 7 e, in relazione alla sua sottoscrizione apposta in calce alla Proposta in data
29-10-2020 riteneva che essa non doveva considerarsi come accettazione ma come nuova proposta (ex art. 1326, terzo comma, cod. civ.) e che, non essendo stata immediatamente accettata, doveva ritenersi revocata con effetto immediato con conseguente invito alla di restituire il deposito cauzionale presso quest'ultima CP_5
depositato;
- solo successivamente, alla missiva del Sig. del 20-11-2020 CP_2
seguivano due comunicazioni ed in particolare una del 24.11.2020 della con cui questa avrebbe autorizzato la alla Pt_1 CP_5
consegna del deposito cauzionale ai comproprietari, nonostante la revoca comunicata dal Convenuto in data 20-11-2020 ed una sempre del 24-11-2020 con cui l'agenzia immobiliare chiedeva al Sig.
e alla sorella la disponibilità ad un incontro per la dazione CP_2
degli assegni circolari;

- a riprova dell'inefficacia della Proposta, anche la Sig.ra Controparte_2
quale comproprietaria dell'Immobile, con missiva inviata in
[...]
data 16-12-2020 dal suo legale Avv. Dura, evidenziava l'intervenuta inefficacia della Proposta per decorso del termine, manifestava la volontà di revocare la (nuova) proposta del 29-10-2020 in quanto non immediatamente accettata dalla e ribadiva l'inesistenza della Pt_1
- 10 -
proroga in quanto proveniente da soggetto (i.e. ) non CP_5
legittimato in tal senso;

- con p.e.c. del 30-12-2020, la , confermando l'inefficacia CP_5
della Proposta e quindi la mancata conclusione del contratto preliminare, avvisava i Sig.ri di aver restituito il deposito CP_2
cauzionale alla il giorno 28-12-2020. Pt_1
Sulla base delle predette circostanze fattuali, il convenuto, in sintesi, eccepiva:
1) l'inefficacia della proposta per scadenza del termine essenziale di trenta giorni ex art. 7 della proposta;

2) l'inesistenza della “proroga del termine essenziale di efficacia della proposta”;
3) l'inefficacia della proposta per mancato avveramento della condizione sospensiva ex art. 5 della proposta;

4) l'inefficacia della proposta per scadenza dell'incarico;
5) in via subordinata - inesistenza ed inefficacia dell'incarico conferito alla nei confronti del sig. . Controparte_5 Controparte_1
Si costituiva, altresì, la sig.ra , che del pari eccepiva Controparte_2
l'infondatezza della pretesa attorea chiedendone il rigetto.
Precisata la domanda, ammessa ed espletata la prova orale, la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Precisate le conclusioni, la causa era assegnata a sentenza con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di memorie conclusionali e di replica.
La domanda proposta nell'interesse di parte attrice risulta infondata e, pertanto, va rigettata.
I fatti da ritenersi provati in quanto documentati e non contestati, possono essere ricostruiti come segue.
In data 16-09-2020, la formulava ai sig.ri e Parte_1 Controparte_1
una “Proposta di acquisto irrevocabile” ad oggetto “la Controparte_2
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piena proprietà del seguente immobile in Massa Lubrense (NA) alla località
Marina del Cantone via Recommone snc… ”.
(cfr. doc. n.2 fascicolo di parte attrice).
All'art. 5 si prevedeva che “la presente proposta è subordinata alla condizione sospensiva, qualora entro 90 giorni dall'accettazione non sia stato rilasciato per iscritto parere favorevole attestante il buon esito della concessione del mutuo da parte di istituto di credito per acquistare
l'immobile oggetto della presente scrittura”.
Al successivo art. 6 tra l'altro, si prevedeva che “il prezzo offerto per
l'acquisto dell'immobile è di € 1.350.000,00 … ed è così regolato:
a) Euro 50.000,00 (…) sono versati a mezzo n° 2 assegni bancari non trasferibili da € 25.000,00 cadauno di pari importo, intestati alla sig.ra e quale Parte Controparte_2 Controparte_1
Venditrice a titolo di deposito cauzionale, che all'accettazione della presente proposta, diventerà caparra confirmatoria. I due assegni rimarranno custoditi presso la società di consulenza CP_5
che rilascia ricevuta a titolo di deposito. La società di
[...]
consulenza sarà autorizzata dalla parte Controparte_5
acquirente, a mezzo PEC, a consegnare gli assegni alla parte venditrice solo nel momento in cui verrà comunicata la delibera del mutuo, da parte dell'Istituto di Credito. (…)”.
All'art. 7, altresì, si prevedeva che “la presente proposta di acquisto è ferma
e irrevocabile per 30 giorni dalla data odierna, termine essenziale. Decorso tale termine senza che la proposta di acquisto sia stata accettata dalla Parte
Venditrice, essa s'intenderà automaticamente decaduta e priva di ogni efficacia. In tal caso si dovranno restituire al proponente acquirente gli assegni di cui al punto ART. 6a.”
L'atto sottoscritto dalla Co.Ti s.r.l. in data 16-09-2020 costituisce proposta irrevocabile, disciplinata dall'art. 1329 c.c., in quanto ne ha l'elemento essenziale normativamente richiesto per l'irrevocabilità, ossia la
- 12 -
determinazione del tempo fino alla consumazione del quale il proponente è obbligato a mantenere ferma la proposta: nel caso di specie il termine risulta fissato all'art.7) della proposta sottoscritto dalla parte.
Detto atto costituisce inoltre proposta di contratto preliminare in quanto contiene tutti gli elementi, sia principali che secondari, essenziali per dare luogo ad una compravendita immobiliare, ossia la specifica indicazione delle parti, del prezzo convenuto, delle relative modalità di pagamento, del bene oggetto di futuro trasferimento, del termine previsto per la stipula del definitivo, della previsione di un deposito cauzionale che in seguito all'accettazione della proposta, sarebbe mutato in caparra confirmatoria.
Ciò posto, il punto dirimente è costituito dalla sussistenza o meno di una condotta imputabile al convenuto ( che sia stata tale da Controparte_1 impedire la conclusione dell'affare, con conseguente obbligo di pagamento della caparra confirmatoria ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 c.c. in favore della parte acquirente ).
In altri termini occorre verificare se il contratto di vendita si sia concluso per effetto della comunicata accettazione della proposta di acquisto oppure se tale contratto non si sia perfezionato a seguito della revoca della proposta operata dal convenuto promittente venditore.
Dalla documentazione in atti emerge innanzitutto che l'incarico di “Vendita
Irrevocabile” conferito in data 08-06-2018 alla Controparte_6
(successivamente denominata è stato sottoscritto Controparte_5 dalla sola sig.ra La durata dell'incarico decorreva Controparte_2 dalla sottoscrizione e, quindi, dall'8-06-2018 fino al 30-10-2019, senza obbligo di rinnovo.
Ancora emerge che parte venditrice ha accettato la proposta di acquisto formulata dalla parte acquirente soltanto in data 29-10-2020, quindi, oltre il termine essenziale di cui all'art. 7 della “Proposta di acquisto irrevocabile”.
Invero, nel caso di specie, il termine entro il quale sarebbe dovuta intervenire l'accettazione da parte dei venditori scadeva il 16-10- 2020.
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Giova a tal riguardo richiamare l'art. 1326 co. II c.c., secondo cui
“L'accettazione deve giungere al proponente nel termine da lui stabilito”.
L'accettazione deve essere quindi tempestiva, altrimenti l'efficacia della proposta si estingue.
Invero, come chiarito dalla Corte di legittimità “il mancato esercizio, entro la scadenza del termine all'uopo fissato, della facoltà di accettare l'altrui proposta irrevocabile, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1331 cod. civ., facendo venir meno la soggezione dell'offerente al diritto potestativo del contraente cui è stata concessa l'opzione, libera definitivamente il primo, con la conseguenza che la manifestazione della volontà del secondo di aderire all'offerta, se sopravviene tardivamente, equivale ad una nuova proposta che non vincola l'originario offerente se non in caso di accettazione da parte del medesimo. Pertanto, è ininfluente che il ritardo nell'accettazione della proposta sia solo "lieve ", considerato che nella fattispecie non viene in rilievo una questione di inadempimento, ma un'ipotesi di decorrenza di un termine (Cfr. Cassazione civile sez. II 19 giugno 2013 n. 15411).
Alla luce dei principi che precedono si deve ritenere che la proposta irrevocabile di acquisto abbia perso efficacia a causa della mancata accettazione dei venditori nel termine di validità della stessa.
Ragion per cui la proposta di acquisto sottoscritta in data 29-10-2020 dai signori equivale ad una nuova proposta Parte_3
che non vincola l'originario offerente se non in caso di accettazione da parte del medesimo.
Invero, a norma dell'art. 1326 c.c., il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte.
Nel caso di specie, tuttavia, il convenuto con pec del 20- Controparte_1
11-2020(cfr. all. 8 fascicolo di parte attrice) nonché con raccomandata a.r del
24-11-2020 (cfr. all. 5 fascicolo convenuto) ha comunicato a Co.Ti, s.r.l. la revoca della proposta di acquisto immobili in Massa Lubrense località Marina del Cantone, Via Recommone snc evidenziando l'inefficacia della Proposta
- 14 -
per scadenza del termine essenziale di trenta giorni indicato all'art. 7 e, in relazione alla sua sottoscrizione apposta in calce alla Proposta in data
29.10.2020. (Cfr. all. 5 fascicolo convenuto ). Controparte_1
La revoca della proposta poiché è stata manifestata in data antecedente alla conclusione del contratto, ovvero della conoscenza dell'accettazione della proposta, deve ritenersi valida ed efficace ai sensi dell'art. 1328 I co. c.c. a mente del quale “la proposta può essere revocata finché il contratto non sia concluso”.
Parte attrice sostiene che all'esito dell'accettazione della mentovata proposta di acquisto ad opera dei venditori, in data 02-11-2020 la Controparte_5
inviava una comunicazione a mezzo mail alla società attrice, al fine di
[...] formalizzare l'avvenuta accettazione. La stessa mail era inoltrata, altresì alla sig.ra ed all'avv. Massimiliano Romano. Controparte_2
Non v'è dubbio che nella fattispecie in esame la Controparte_5
abbia agito nella sua veste di intermediatore immobiliare, quale semplice nuncius, privo di potere di rappresentanza ex art. 1754 c.c. e quindi la semplice comunicazione di avvenuta accettazione della proposta, di per sé sola, non è idonea a far perfezionare il contratto. Infatti trattandosi di accettazione di una proposta di acquisto immobiliare volta a perfezionare, ai sensi del punto 6 della proposta di acquisto, un preliminare di compravendita,
l'accettazione non solo deve essere redatta, ad substatiam, in forma scritta, ma deve essere trasmessa, in tale forma al proponente non bastando, a tale perfezionamento, la semplice comunicazione di intervenuta accettazione.
Quindi, anche laddove avvenuta, a mezzo mail in data 02-11-2020, la mera comunicazione dell'agenzia intermediatrice che, per definizione, come detto in sede di formazione del negozio, è priva di poteri di rappresentanza delle parti (cfr. art. 1754 c.c.), potendo assumere veste procuratoria solo in occasione della sua esecuzione, non può ritenersi sufficiente a ritenere formalizzato l'accordo inter partes. (cfr. Trib. Monza Sez. I, 23/02/2006; nello stesso senso Trib. Milano Sez. V, 06/07/2017).
- 15 -
In definitiva parte attrice poiché non si è conformata all'obbligo di trasmissione dell'accettazione, deve ritenersi efficace la revoca della proposta avvenuta in data 29-10-2020.
La decisione su tale punto, sulla base del principio della ragione più liquida, potrebbe escludere l'esame delle risultanze istruttorie, la cui valutazione, tuttavia, conduce allo stesso risultato.
Le dichiarazioni rese dai testi escussi, infatti sono inidonee a fornire la prova dell'avvenuta comunicazione dell'accettazione della nuova proposta da parte di Co.Ti s.r.l.
La particolarità della ricostruzione esegetica della vicenda giustifica la compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, definitivamente pronunciando, ogni altra eccezione, conclusione e difesa disattesa, così provvede:
1) rigetta la domanda;

2) compensa le spese di lite.
Così deciso in Napoli, il 27 maggio 2025
Il Giudice
(dott.ssa A. Maria Cappiello)
(Provvedimento reso con la collaborazione della dott.ssa Maria Anastasia
Vitale, quale funzionario addetto all'ufficio per il processo).
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