REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MASSA
Il Tribunale, nella persona del giudice unico dott. Ilario Ottobrino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 320\2022 R.G.A.C. promossa da:
(C.F. ) elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
La Spezia, Viale Italia 210, presso lo studio dell'Avv. Mauro Boni che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;
nei confronti di
(C.F. elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._2
Massa (MS), Piazza Bertagnini n.8, presso lo studio dell'Avv. Sara Ciuffi che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti;


OGGETTO: diritto di prelazione.
CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza del 15.4.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Il presente procedimento prende le mosse dall'iniziativa giudiziale di Parte_1
volta a conseguire, sulla scorta del disposto dell'art. 38 l. 392\1978, la
[...]
declaratoria di parziale inefficacia nei suoi confronti dell'atto di compravendita del
15/12/21, nella parte i cui gli immobili da lui locati sono stati trasferiti, a titolo pagina 1 di 11 oneroso (per un valore pari ad € 10.000,00) insieme ad altri beni, mediante il negozio, Rep. n.121785, stipulato in data 15.12.2021, registrato in pari data e trascritto in data 22.12.2021, a fronte del quale il IG. si è reso Controparte_1
acquirente, dietro il pagamento della somma di € 50.000,00 in favore della IG.ra
, erede legittima del IG. , di una serie di Controparte_2 Persona_1
beni immobili, nel cui ambito è ricompreso, tra l'altro, un lotto di terreno della superficie complessiva di 3410 mq ubicato in Carrara (MS), località Turigliano, censito al Catasto terreni, Direzione Provinciale di Massa Carrara, al foglio 72 particelle: - 173, con qualità seminativo irriguo arb., classe 2, mq. 1400; - 174, con qualità seminativo irriguo arb., classe 2, mq. 1180; - 175, con qualità seminativo irriguo arb., classe 2, mq 830.
Segnatamente, in epoca antecedente alla compravendita de qua una porzione di terreno di quello contraddistinto dalle predette particelle 173 e 174, della complessiva superficie di 1.000 mq, risulta essere stata concessa in locazione dal IG.
, per il tramite del proprio amministratore di sostegno, Avv. Persona_1
Andrea Biagini, al IG. , odierno ricorrente, in forza di contratto di Parte_1
locazione di terreno, stipulato in data 26.11.2016, della durata di sei anni, tacitamente rinnovabile, salvo disdetta, per ulteriori sei anni, registrato all'Agenzia delle Entrate in data 12.05.2017 al n. 1489 serie 3T, con causale “T1 - Affitto di fondo rustico”. Di guisa che, in accordo alla tesi di parte ricorrente, essendo stato effettuato il trasferimento a titolo oneroso senza la preventiva comunicazione prevista dal citato art. 38 legge 27 luglio 1978 n. 392, con pregiudizio del suo diritto di prelazione, sussisterebbero i presupposti per il riscatto dei suddetti beni dall'acquirente ai sensi dell'art. 39 legge 27 luglio 1978 n. 392.
Tali conclusioni non sono condivise da , il quale nel costituirsi in Parte_1
giudizio ha eccepito come non vi sia una esatta corrispondenza tra i beni immobili pagina 2 di 11 da costui acquistati e quelli condotti in locazione dal IG. che, inoltre, Parte_1
non sarebbero impiegati per lo svolgimento di un'attività commerciale comportante contatto diretto con il pubblico dei consumatori e degli utenti da parte del conduttore. La stessa impresa individuale riferibile al ricorrente, invero, risulta registrata nel Registro delle Imprese della CCIAA Riviere di Liguria- Imperia,
Savona e la Spezia, nella sezione specializzata delle imprese agricole, discendendone l'impossibilità di qualificare l'attività dalla medesima svolta come attività di natura commerciale. Ed ancora, presso l'area in godimento al ricorrente, delimitata con recinzione metallica, con accesso vietato al pubblico, risulta presente unicamente una tettoia realizzata con tubi in ferro e copertura in lamiera, completamente abusiva in quanto realizzata senza alcuna autorizzazione, circostanza idonea, ai sensi dell'art. 9 del contratto di locazione, a legittimare la risoluzione di diritto del contratto stesso.
2. Così ricostruita la materia oggetto del contendere, per ciò che attiene la legittimazione passiva, appare conferente - stante le affinità tra gli istituti - il principio di diritto espresso dalla Cassazione in tema di riscatto agrario secondo cui
“legittimato passivamente all'azione di riscatto agrario – ai sensi dell'art. 8 della l. 26 maggio
1965 n. 590 – è esclusivamente l'acquirente (nonché “ogni altro successivo avente causa”) e non anche il venditore, che può, eventualmente, essere chiamato in giudizio dall'acquirente per far valere la c.d. garanzia impropria, e nei cui confronti, non si pone, pertanto, un problema di litisconsorzio necessario di carattere sostanziale” (cfr. Cass. civ. S.U. n. 5895\1997).
Ciò posto, deve altresì premettersi – in termini generali – che l'esercizio del diritto di riscatto, previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 39, tende alla sostituzione (con effetto ex tunc) del titolare del diritto stesso nella medesima posizione che l'acquirente ha nel negozio concluso (cfr. Cass. civ. Sez. Un., 22/04/2010 n. 9523).
Come chiarito dalla giurisprudenza della Suprema Corte, “finalità della normativa della
pagina 3 di 11 L. n. 392 del 1978, artt. 38 e 39 è di unire alla titolarità dell'impresa la titolarità del diritto di proprietà sull'immobile, condotto in locazione dall'imprenditore, ove l'attività imprenditoriale viene esercitata”. Nella medesima pronuncia le Sezioni Unite hanno poi evidenziato, sebbene con riguardo alla diversa questione dell'esercizio della prelazione nella vendita di quote di proprietà, che “nella materia delle prelazioni - in particolare in quelle assistite dal carattere di realità assicurato dal diritto di riscatto - il relativo diritto si sovrappone all'autonomia contrattuale e la limitazione del potere dispositivo del proprietario trova giustificazione nella funzione sociale della proprietà (art. 42 Cost.), sicchè il sacrificio imposto in funzione dell'interesse superindividuale conferisce alla norma che lo prevede l'inevitabile carattere della eccezionalità, con la conseguenza della inapplicabilità della disciplina oltre i casi tipici regolati, tra i quali non è stata inserita l'ipotesi specifica della alienazione della quota. Inserimento questo che sarebbe stato, invece, certamente indispensabile, quando si consideri anche che, nel sistema complessivo della L. n. 392 del 1978, la previsione dei commi 5, 6 e 7 dell'art. 38 della cd. prelazione congiunta (nella quale, in caso di pluralità di conduttori, il diritto può essere esercitato o unitamente da tutti i conduttori ovvero, nella rinuncia da parte di taluni di essi, ad opera degli altri o dell'unico conduttore che voglia avvalersene e che diventa sempre proprietario dell'intero immobile e non della sola quota corrispondente alla misura già in suo godimento) è particolarmente IGnificativa dell'intenzione del legislatore di evitare il formarsi di una comunione tra locatore e conduttore per la evidente difficoltà che potrebbe derivarne nella gestione della cosa comune, oggetto di interessi potenzialmente contrastanti. Soccorre, poi, il principio - evincibile con carattere di generalità dalla pacifica posizione di dottrina e giurisprudenza sull'inapplicabilità della prelazione alla cd. vendita in blocco” (cfr. Cass. civile sez. un., 14/06/2007 n.
13886). Quanto, in particolare, alla c.d. vendita in blocco, configurantesi quando l'immobile ad uso commerciale oggetto di locazione venga ceduto unitamente ad altri immobili collegati strutturalmente e funzionalmente, così da costituire un insieme diverso dalla somma delle sue componenti, la Cassazione – anche a fronte pagina 4 di 11 del predetto arresto a Sezioni Unite – è unanime nell'escludere l'esercizio del diritto di prelazione (cfr., ex multis, Cass. civ. n. 28816\2008; Cass. civ. n. 23747\2008;
Cass. civ. n. 13223\2010; Cass. civ. 15738\2018; Cass. civ. 22063\2023).
3. Muovendo da tale plesso argomentativo, appare non contestato che i beni oggetto del contratto di locazione facente capo al ricorrente non coincidano integralmente con quelli oggetto del contratto di compravendita in relazione a cui si lamenta il mancato esercizio del diritto di prelazione. Segnatamente, con il contratto di locazione stipulato in data 14/11/2016 (v. doc. 1 parte ricorrente) il IG. è divenuto Parte_1
“conduttore” di un terreno posto in Carrara via Ceccardi Roccatagliata, 56, con superficie di mq 1.000, identificato al foglio 72 particelle 173 e 174, aventi consistenza catastale, rispettivamente, di mq.

1.400 e mq.

1.180. Di contro, con l'atto di
Compravendita a rogito notaio del 15/11/2021 Rep. 121785 (v. doc. 2 Persona_2
parte ricorrente) il IG. ha acquistato un lotto di terreno della superficie CP_1
catastale complessiva di mq. 3.410, censito al N.C.T. del Comune di Carrara al foglio 72 particella 173 (di mq. 1.400), particella 174 (di mq 1.180) e particella 175 (di mq 830) – vedi lettera i) – nonché ulteriori beni di cui alle lettere a) b) c) d) e) f) g) h). Si tratta di fabbricati ed altri terreni ubicati in zone diverse e distanti tra loro, di talchè appare evidente come quella di che trattasi sia una vendita c.d. cumulativa e non invece c.d. in blocco. L'omogeneità funzionale e strutturale, invero, può ravvisarsi al più con riguardo ai beni di cui alla lettera i) del contratto, e non anche in relazione agli altri beni di che trattasi.
Può quindi senz'altro ritenersi operante il diritto di prelazione.
4. Per ciò che attiene, invece, all'impiego del compendio locato, come detto, ai fini del riconoscimento del diritto di prelazione di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38 rileva la destinazione effettiva dello stesso, dovendo questo essere utilizzato per lo pagina 5 di 11 svolgimento di attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
Nella specie, dal contratto di locazione si evince che “ai fini dell'indennità prevista dall'art.
34 legge 27/7/1978 n. 392 le parti dichiarano che l'attività cui deve essere adibito il terreno comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori”.
Quanto poi all'impiego del compendio immobiliare il CTU ha rilevato che: “l'attività in essere sull'immobile oggetto di causa, ovvero sul terreno posto in Comune di Carrara lungo il viale XX
Settembre in prossimità del civico 214, catastalmente identificato al N.C.T. al foglio 72 particelle 173
e 174, è un'attività commerciale riferita alla vendita di legna da ardere gestita dall'Impresa intestata a con sede in Comune di Arcola (SP) Via Gaggiolo 94 frazione di Romito Parte_1
Magra – P.Iva ed in loco pubblicizzata come “ P.IVA_1 Parte_2
. L'ausiliario ha altresì riscontrato che: “l'attività “effettivamente” posta in essere
[...]
presso i luoghi di causa da parte del IG. è quella di rivendita di legna da Parte_1
ardere (previa trasformazione di materiale mediante taglio dei fusti di albero per dimensionamento in tronchetti di ridotta pezzatura pronti per l'uso) sia con possibilità di acquisto diretto in “sede” che con consegna a domicilio del quantitativo richiesto, modalità che comunque comporta un contatto diretto con il pubblico”.
Tale dato appare conforme alla visura camerale prodotta in atti (v. doc. 4 ricorrente) da cui si evince che l'attività esercitata si sostanzia in “vendita di legna da ardere” e che il codice ATECORI 2007 sia quello relativo a “commercio al dettaglio di combustibile per uso domestico e per riscaldamento”.
A fronte di quanto sopra vale richiamare il dato giurisprudenziale secondo cui “Ai fini del riconoscimento del diritto di prelazione di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38 rileva la destinazione effettiva dell'immobile locato, ove lo stesso venga successivamente utilizzato per lo svolgimento di attività comportanti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, e non quella diversa originariamente pattuita, ove il proprietario non abbia tempestivamente esperito a norma
pagina 6 di 11 della L. n. 392 del 1978, art. 80 l'azione di risoluzione del contratto a seguito del mutamento di uso da parte del conduttore” (cfr. ex multis, Cassazione civ., n. 699\2010; in senso conforme
Cass. civ., Sez. 3, Sentenza n. 16528 del 2012). La Cassazione ha altresì chiarito che: “In materia di locazione di immobile urbani adibiti a uso diverso da quello di abitazione, vanno riconosciuti al conduttore che svolga nell'unità immobiliare locata un'attività commerciale conforme all'uso contrattuale, il diritto di prelazione e il diritto di riscatto ai sensi degli articoli 38 e 39 della legge 392/1978, anche nel caso in cui l'immobile abbia destinazione abitativa secondo il titolo autorizzativo originario, e il mutamento di destinazione d'uso non sia stato previamente autorizzato ai sensi della normativa urbanistica ed edilizia vigente. L'eventuale non conformità dell'immobile locato a tale normativa, quanto al mutamento di destinazione d'uso, non determina l'illiceità dell'oggetto né della causa del contratto di locazione, salvo che questo non si ponga direttamente in contrasto con vincoli di destinazione posti da disposizioni urbanistiche contenute in leggi speciali ovvero negli strumenti urbanistici generali di attuazione (cfr. Cass. civ. n. 11964\2013).
5. Occorre quindi verificare che l'attività effettivamente posta in essere sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia interessante l'area. In merito il CTU ha dato conto che: “Stante il vigente strumento urbanistico del Comune di Carrara, per il quale il terreno oggetto di causa, catastalmente identificato al N.C.T. del Comune di Carrara al foglio 72 particelle 173 e 174, ricade all'interno dell' (S.Antonio-Marasio-Nazzano) in zona “f1” ovvero in zona CP_3
destinata ad “attività commerciali all'ingrosso/Attività di magazzinaggio e deposito senza commercializzazione” di cui alle disposizioni dell'art. 16 comma 2 del Piano Operativo Comunale di seguito fedelmente riportato all'immagine 1”. Deve comunque essere correttamente valorizzato il dato normativo richiamato dallo stesso CTU, potendosi evincere dalla portata dell'art. 16, comma 3, del Piano Operativo Comunale che: “sono altresì assimilate alla categoria comunale all'ingrosso ai fini della disciplina degli usi le attività che effettuano, nello stesso locale, la vendita all'ingrosso ed al dettaglio, così come previsto dalla L.R. 62/2018 e s.m.i.”.
pagina 7 di 11 E tuttavia, come si è visto, dalla iscrizione alla Camera di Commercio emerge che effettivamente l'attività di che trattasi è esercitata solo al dettaglio (nei termini di cui all'art. 4 del D. Lgs. 31/3/1998 n. 114). Di contro, in visura non viene indicato il diverso codice ATECO relativo alla vendita all'ingrosso, non essendo stato fornito tempestivo riscontro che questa sia stata esercitata.
Oltretutto, come evidenziato dal CTU “a nome della ditta, così come pubblicizzata in loco “La
e ubicata in Viale XX settembre n.214, non risulta Parte_2 Parte_2
presente alcuna Attività, ovvero la completa assenza di “Titolo” e/o “Autorizzazione” per lo svolgimento dell'attività in essere (SCIA commerciale e/o comunicazione inizio attività ecc.)”.
In merito, appare priva di pregio la tesi di parte ricorrente secondo cui, questi svolge il commercio di legna da ardere, nella sede di Carrara, a partire dal 1/1/2015, “allorquando non era richiesta la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al SUAP comunale, introdotta da L.R. Toscana n. 62/2018, comunque non necessaria per la vendita di legame di produzione propria”.
E ben vero, la previgente L.R. Toscana 7 febbraio 2005, n. 28, all'art. 21, prevedeva comunque che: “Il commercio all'ingrosso, ivi compreso quello relativo ai prodotti ortofrutticoli, carnei ed ittici, può essere esercitato previa verifica dei requisiti di cui agli articoli 13 e 14 effettuata al momento dell'iscrizione al registro delle imprese presso la CCIAA competente”. Tale verifica non risulta essere stata richiesta e\o intervenuta al momento dell'iscrizione della ditta del IG. alla CCIAA competente per territorio (non risultandone traccia dalla visura Parte_1
o da altra documentazione acquisita agli atti di causa). Nondimeno, neppure sussiste riscontro che sotto la vigenza di tale disposizione il IG. svolgesse Parte_1
effettivamente attività di commercio all'ingresso, sostanziantesi in vendite funzionali alla successiva rivendita. La documentazione in atti non appare rilevante in tale ottica, anche ad ammetterne l'ammissibilità.
pagina 8 di 11 Sennonché, a fronte della modifica intervenuta mediante l'art. 26 comma 2 della L.R.
Toscana 62/2018 “Il commercio all'ingrosso di prodotti relativi al settore merceologico non alimentare è esercitato previa comunicazione al SUAP o alla CCIAA competente per territorio. Il commercio all'ingrosso di prodotti relativi al settore merceologico alimentare è soggetto a notifica sanitaria di cui all'articolo 14, comma 2, e a presentazione della SCIA di cui all'articolo 19 bis della
l. 241/1990 al SUAP competente per territorio”. E, come detto, alcun titolo abilitativo sussiste a riguardo.
6. In definitiva, non essendovi prova che risulti legittimamente esercitata alcuna attività di commercio all'ingrosso da parte del IG. l'esercizio del commercio al Parte_1
dettaglio sul terreno de quo si pone in contrasto con i vigenti strumenti urbanistici del
Comune di Carrara e ciò esclude l'operatività della prelazione in rilievo.
7. Oltretutto, ad abundantiam, deve essere valorizzata la circostanza che nel corso delle operazioni peritali “è stata rilevata la presenza di una sola “struttura” posta sulla porzione del map. 174 e che trattasi di manufatto costituito da struttura metallica in “tubi e giunti” non stabilmente infissa a terra e di facile rimozione che funge da protezione dalle intemperie per la macchina utilizzata in loco per il taglio della legna (sega circolare) e per la quale, come già riportato in perizia, non risultano presenti pratiche edilizie (D.I.A. e/o CILA ecc.) presso gli archivi del CP_4
;”. Il CTU ha altresì dato conto che: “per quanto prescritto dal vigente POC del Comune
[...]
di Carrara, i terreni oggetto di vertenza hanno destinazione d'uso riferibili ad attività commerciali all'ingrosso e/o attività di magazzinaggio e deposito senza commercializzazione, comunque di fatto privi di ogni potenzialità edificatoria in quanto ricadenti in area soggetta a vincolo cimiteriale”.
In altri termini, a seguito dell'attività demandata all'ausiliario dell'Ufficio è emerso come l'esercizio dell'attività svolta dal IG. sia sostanzialmente consentito dalla Parte_1
predetta installazione, priva di titolo abilitativo, in zona sottoposta a vincolo cimiteriale.
In merito, appare IGnificativo evidenziare che, in accordo alla consolidata giurisprudenza del ConIGlio di Stato, “in tema di vincoli urbanistici, specificatamente riferiti alla
pagina 9 di 11 fascia di rispetto cimiteriale, emerge il principio secondo cui ogni costruzione, opera o intervento realizzati in violazione del predetto vincolo risulta radicalmente incompatibile con le finalità ivi perseguite, quali la tutela igienico-sanitaria, la salvaguardia della sacralità dei luoghi destinati a inumazione e sepoltura e la preservazione di un'area per espansione cimiteriale. Ciò comporta
l'inedificabilità assoluta di taluni spazi, precludendo, indipendentemente dalla natura o dimensione dell'intervento edilizio, la possibilità di ricondurre a conformità opere abusivamente realizzate mediante sanatoria. Tale impostazione trova conferma nella rigorosa applicazione dei principi che regolano il vincolo cimiteriale, configurandolo come ostacolo insormontabile alla regolarizzazione di manufatti edificati senza i necessari titoli abilitativi, in sfida alle normative urbanistiche e agli interessi pubblici tutelati” (cfr. ConIGlio di Stato sez. VI, 29/03/2024, n.2974).
La struttura di che trattasi - indispensabile all'esercizio dell'attività esercitata dal IG.
considerato che consente la copertura dalle intemperie della macchina Parte_1
utilizzata per il taglio del legno - non può dunque legittimamente sussistere sull'area a fronte della presenza del vincolo cimiteriale. Anche ad escludere la sussistenza del vincolo stesso, inoltre, questa è stata realizzata senza alcun titolo abilitativo, in ogni caso astrattamente necessario alla luce della vigente normativa urbanistico-edilizia di cui al DPR n. 380\2001, posto che, sebbene amovibile, la struttura globalmente considerata costituisce senz'altro un volume rilevante sul piano urbanistico (cfr. ex multis T.A.R. Milano, sez. II, 18/10/2023, n. 2376).
A fronte delle considerazioni che precedono, appare del tutto contrario alla ratio della L.
27 luglio 1978, n. 392, consentire l'esercizio del diritto di prelazione in favore di soggetto operante in spregio alla normativa urbanistico-edilizia di riferimento.
8. Il regime delle spese di lite viene regolato in conformità al principio di soccombenza, ex art. 91 c.p.c., facendosi applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55 del
10.03.2014, e tenuto conto della natura, della complessità e del valore della causa queste pagina 10 di 11 devono liquidarsi in € 5.077,00 per compensi, oltre iva e c.p.a se dovute, e rimborso forfettario come per legge ed oltre spese vive di giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita, così provvede:
1) rigetta le domande avanzate da;
Parte_1
2) condanna a rifondere a le spese di lite del Parte_1 Controparte_1
giudizio, che si liquidano in € 5.077,00 per compensi, oltre IVA e c.p.a., se dovute, e rimborso forfettario come per legge, ed oltre spese vive del giudizio;

3) pone le spese di consulenza tecnica liquidate con separato decreto a carico di
. Parte_1
Così deciso in Massa il 15.4.2025
Il Giudice
dott. Ilario Ottobrino

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