Repubblica Italiana Tribunale di Civitavecchia (Verbale - Sentenza)
All'udienza del giorno 7 febbraio 2025 dinanzi al G.I. dott. Daniele Sodani sono comparsi l'avv. Luca Capuano in sostituzione dell'avv. Gabriele Di Genesio Pagliuca per parte opponente e l'avv. Claudio Arcadi anche in sostituzione dell'avv. Christian Mazzone per parte opposta.
L'Avv. Capuano, per la parte opponente, precisa le conclusioni riportandosi a quelle dell'atto introduttivo e delle successive deduzioni, ivi comprese quelle delle ultime note difensive depositate. Contesta quanto ex adverso dedotto, eccepito e richiesto anche in via istruttoria siccome infondato sia in fatto ed in diritto.
L'Avv. Arcadi, per la parte opposta, precisa le conclusioni riportandosi a quelle della propria comparsa e dei successivi atti difensivi. Contesta quanto ex adverso dedotto, eccepito e richiesto anche in via istruttoria siccome infondato sia in fatto ed in diritto.
Si dà quindi corso alla discussione, il giudice, a questo punto, si ritira in camera di consiglio, all'esito della quale il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona dell'istruttore dott. Daniele Sodani,
In nome del Popolo Italiano,
pronuncia, la seguente:
SENTENZA
-nella causa iscritta al n. 2266 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2022
TRA

( ), elettivamente domiciliato TE P.IVA_1
uca, sito in Roma viale delle Milizia n. 22, che la rappresenta e la difende in virtù di procura in atti;
OPPONENTE

CONTRO

(P.I. C.F. NT P.IVA_2
), elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. C.F._1
n Civitavecchia via Alessandro Cialdi n. 3/D, che la rappresenta e la difende, unitamente all'avv. Christian Mazzone, in virtù di procura in atti;
OPPOSTA
NONCHE'

CP_2
TERZA CHIAMATA
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con atto ricorso, regolarmente notificato, TE proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 364/2022 emesso dal Tribunale di Civitavecchia che lo vedeva ingiunto al pagamento in favore di della somma di euro 96.780,00 oltre NT
, a titolo di corrispettivo per il canone di sublocazione. Deduceva che con contratto del 16.07.2016 NT aveva concesso in sublocazione a Parte_2
Via A. Siffredi, nn. 8-10-10A, al c euro 42.000,00, pari a euro 3.500,00 mensili, iva esente, per uso “Affittacamere”; che in data 27.09.2017, nella posizione del sub-conduttore era subentrata Parte_2 [...] di che con scri contraenti Pt_1 TE CP_1
v o il canone di locazione da euro 42.000, Pt_1 esente, a euro 36.000,00 più iva;
che i canoni di locazione di cui all'opposto decreto ingiuntivo erano stati quantificati in misura eccessiva rispetto al dovuto perché, sebbene esatti gli importi fino all'anno 2018, tuttavia, nel dicembre del 2019, il credito vantato dall'opposta era di euro 38.420,00, così risultanti dalla specifica del locatore di euro 50.340,00, detratti euro 11.920,00 perché riferiti alla locazione di GE CI;
che nel dicembre del 2019 i contraenti avevano, inoltre, convenuto il pagamento dei canoni di locazione CP_ per l'anno 2020 con n. 12 cambiali a beneficio di con Controparte_3 scadenza progressiva dal 30.01.2020 al 31.12. e di euro 6.000,00 cadauna, tutte sottoscritte da e avallate da GE TE
CI, di cui euro 3.000,00 riferite alle ri zioni;
che CI e avevano pagato i canoni di Gennaio e Febbraio 2020 per euro Pt_1
12.000,00, con rimessa a mezzo bonifico bancario di sia per la TE propria locazione (3.000,00 x 2 = 6.000,00) che per quella della CI (3.000,00 x 2 = 6.000,00), con quest'ultima che provvedeva poi ad accreditare a l'importo di sua spettanza, con conseguente ritiro delle cambiali Pt_1 ri a;
che in seguito, a causa dell'eccezionale situazione CP_1 emergenziale scaturita dal con gravi ripercussioni sociali ed Persona_1 economiche soprattutto pe mere, le parti contraenti avevano convenuto di cancellare i pagamenti dei canoni di Marzo, Aprile e Maggio 2020, pari a euro 18.000,00, di cui euro 9.000,00 per la locazione 3.000,00 x Pt_1
3 mesi) ed euro 9.000,00 per la locazione CI (3.000,00 x 3 mesi), attraverso l'accredito bancario dei suddetti importi da parte della a CP_1 favore dei conduttori (doc. 7), i quali, poi, avevano provveduto al pagamento degli effetti a ritirando contestualmente le cambiali NT messe all'inca r quanto riguardava la cambiale di euro CP_1
6.000,00 con scadenz o 2020 e relativa al pagamento dei canoni di locazione di e CI, siccome era stata già depositata in Banca per Pt_1
l'incasso e non poteva essere ritirata, come riferito da veniva CP_1 perciò pagata dai conduttori con propri fondi e quindi ritir che CP_4 gli stessi contraenti, persistendo la situazione emergenziale sanitar ano convenuto altresì di cancellare anche i pagamenti di Luglio 2020 attraverso la rinuncia della alla messa all'incasso della relativa cambiale di euro CP_1
6.000,00, ma n i pagamenti dei canoni di locazione CI e Pt_1 relativi ai mesi di Agosto, Settembre e Ottobre e Dicembre 2020, ch , venivano eseguiti dai conduttori nella complessiva misura di euro 24.000,00, di cui euro 12.000,00 per la locazione 3.000,00 x 4) ed euro 12.000,00 Pt_1 per la locazione CI (3.000,00 x 4), con ritiro dalla Banca degli effetti cambiari messi all'incasso dalla;
che per il canone di locazione di CP_1
Novembre 2020, stante il perdur ituazione emergenziale Covid-19, a seguito di richiesta di anche le mensilità di Novembre e Parte_3
Dicembre 2020, le parti avevano concordato, infine, di cancellare solo le mensilità di Novembre 2020 pari a complessivi euro 6.000,00, che, perciò, veniva pagato con le stesse modalità attuate per le mensilità di Marzo, Aprile e Maggio 2020; che quindi nulla era dovuto dal conduttore per tale periodo locatizio;
che nel 2021 il conduttore, sempre per accordo intervenuto tra le parti che aveva previsto il pagamento di euro 1.500,00 mensili invece di euro 3.000,00 mensili, ha versato solo il canone di gennaio, mentre, successivamente, nulla ha versato perché il locatore ha proditoriamente sconfessato quell'accordo; che a dicembre 2021 la morosità era ammontante a complessivi euro 72.920,00 e non invece ad euro 96.780,00 come eccessivamente richiesti nella intimazione di sfratto, risultando così l'importo richiesto, ed ottenuto, maggiore rispetto a quello dovuto pari a euro 23.860,00. Formulava poi domanda riconvenzionale nei confronti dell'opposta deducendo che la sublocazione era intercorsa originariamente tra la CP_2
e per poi proseguire, a seguito di subentro, tra Parte_2 CP_1
che l'immobile oggetto della subloc ra TE
i due singole e quattro matrimoniali, con due caldaie allocate nel terrazzo delle due camere matrimoniali, ognuna delle quali fornisce acqua calda e riscaldamento a due camere matrimoniali e ad una camera singola;
che dall'inizio della locazione le caldaie erano risultate sempre malfunzionanti con conseguente impossibilità di affittare tre camere;
che quindi nonostante le denunce rivolte si era visto costretto a ricorrere a Pt_1 contin enti tecnici per sopperire alla proprie esigenze;
che dopo aver organizzato un incontro in loco con l'impresa installatrice e con la società di manutenzione, in persona del titolare sig. alla presenza CP_5 Pt_4 anche dell'idraulico, sig. dopo aver abbattuto un muro allocato sotto Pt_5 la stanza PILOTY, era sta tata la predisposizione di un bagno nascosto lasciato con i rubinetti aperti;
che, pertanto, immediatamente alla chiusura dei rubinetti le caldaie erano riprese a funzionare;
che oltre a ciò aveva Pt_1 contestato anche l'inefficacia dei pannelli solari e di due vasche di idromassaggio, nonché, l'assenza delle tubature di scarico di acque piovane dalle grondaie e l'assenza di guaina per l'isolamento delle pareti esterne, la mancata sistemazione del cancello automatico di automobili, la difettosità dell'impianto irriguo aiuole, l'omessa riparazione delle tubature interne della camera n. 4 e l'omessa eliminazione dei danni arrecati dalle fuoriuscite di acque;
che tali situazioni erano state tutte fronteggiate da al quale, Pt_1 comunque, e la avevano riconosciuto, a stralc sazione, CP_2 CP_1 un importo pari a complessivi euro 27.000.00; che le disfunzioni dianzi descritte, ascrivibili tutte alla cosa locata e, dunque, al locatore, avevano comportato per la ditta un ingente danno economico pari ad euro Pt_1
147.420,00 scaturito dal o incasso di affitto di tre camere, da maggio 2015 ad aprile 2018, prendendo a parametro l'importo minimo giornaliero;
che il risarcimento del danno nella misura suindicata era dovuto da . CP_1 di , in solido con la stante la lor NT CP_2 re egli artt. 1575 e 1 aver locato un immobile viziato ab origine e per aver omesso le necessarie riparazioni atte ed idonee a consentire il normale quotidiano svolgimento dell'attività di affittacamere. Chiedeva autorizzarsi la chiamata in causa di per la condanna al CP_2 risarcimento del danno.

2.Si costituiva in giudizio contestando NT
l'infondatezza dell'opposizione e deducendo che il credito era correttamente quantificato;
che non vi era stato alcun malfunzionamento dell'immobile sublocato tale da renderlo inidoneo all'utilizzo per l'attività di affittacamere. Pertanto, chiedeva il rigetto dell'opposizione, della domanda riconvenzionale e la conferma del decreto ingiuntivo.

3.Nessuno si costituiva in giudizio , sicché va dichiarato contumace. CP_2

4.La causa veniva istruita a mezzo di prova orale e, all'esito, veniva rinviata per la discussione orale.

5.Deve, a questo punto, nel merito rilevarsi che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo non si verifica alcuna inversione della posizione sostanziale delle parti nel giudizio contenzioso, nel senso che il creditore mantiene la veste di attore e l'opponente quella di convenuto: ciò esplica i suoi effetti nell'ambito dell'onere della prova nel senso che, pur prescindendo dalla formale posizione processuale delle parti, il creditore è tenuto ad allegare e provare i fatti posti a fondamento della sua pretesa ed il debitore ad eccepire gli eventuali fatti estintivi, impeditivi e/o modificativi dell'obbligazione. A ciò si aggiunga che secondo costante giurisprudenza di legittimità
“l'opposizione al decreto ingiuntivo non è un'impugnazione del decreto, volta a farne valere vizi ovvero originarie ragioni di invalidità, ma dà luogo da un ordinario giudizio di cognizione di merito, volto all'accertamento dell'esistenza del diritto di credito fatto valere dal creditore con il ricorso ex art. 633 e 638 cod. proc. civ., così che la sentenza che decide il giudizio deve accogliere la domanda dell'attore (il creditore istante), rigettando conseguentemente l'opposizione, quante volte abbia a riscontrare che i fatti costitutivi del diritto fatto valere in sede monitoria, pur se non sussistenti al momento della proposizione del ricorso, sussistono tuttavia in quello successivo della decisione” (Cass. 22.2.2002, n. 2573).

6.Nel caso di specie, non vi è contestazione della sussistenza del rapporto contrattuale e del mancato pagamento dei canoni ad opera del subconduttore. Come evidenziato con l'ordinanza dell'11.11.20222, l'opponente ha dedotto che l'importo della morosità era pari ad euro 72.920,00, anziché ad euro 96.780,00, in quanto l'opposto aveva rinunciato a 5 canoni per l'annualità 2020 (anziché a tre canoni) e che vi era stato un accordo per la riduzione del canone ad euro 1.500,00 per l'anno 2021. Tuttavia, sotto tale profilo l'opposizione non è fondata, non rinvenendosi documenti attestanti dichiarazioni di rinuncia dei canoni per 5 mesi del 2020 oppure inerenti il consenso alla riduzione del canone per l'anno 2021 ad euro 1.500,00 mensili, anzi essendovi in atti il verbale di mancato accordo in sede di mediazione proprio sulla richiesta di riduzione del canone del sub conduttore. La prova testimoniale in ordine ad accordi modificativi del canone oppure ai relativi pagamenti risulta inammissibile in quanto vietata dagli artt. 2721- 2726 c.c..

7.In ordine alla domanda riconvenzionale e all'eccezione di compensazione del controcredito del subconduttore, vale evidenziare che dagli atti versati nel fascicolo non si rinviene riscontro di disfunzioni e di problematiche attinenti alle caldaie se non per i primi mesi di marzo ed aprile del 2018. Inoltre, alcuna prova documentale è stata prodotta in relazione ad una temporanea sospensione degli affitti oppure a cancellazioni di prenotazioni in ragione della indisponibilità di alcune delle camere della struttura. Anche la prova testimoniale di parte opponente ( e Tes_1 [...]
) sul punto è risultata carente laddove, in ris Tes_2 documentale, non è riuscita a dimostrare con precisione le cancellazioni di prenotazioni e la perdita di introiti per via della parziale inagibilità relativa ad alcune camere della struttura. Infine, la prova testimoniale è risultata anche contraddittoria, posto che il teste
-che lavorava per l'opposto come titolare della ditta esterna Tes_3
termo-idraulica, ditta individuale- ha riferito che Tes_3
“i sopralluoghi li ho effettuati io di Fiumicino via Siffredi. Quando sono andato c'erano 4 pannelli solari che funzionavano, uno solo aveva un piccolo problema in quanto dopo alcuni minuti dallo scorrere dell'acqua si accendeva la caldaia, quindi vuol dire che il pannello non funzionava al 100 per cento mentre la caldaia funzionava perfettamente. Sono andato in due occasioni diverse, nel secondo sopralluogo abbiamo risulto il problema del pannello solare” precisando che nei vari sopralluoghi effettuati le stanze della struttura ricettiva risultavano quasi sempre occupate da persone. Nel medesimo senso il teste -dipendente tecnico di Testimone_4 CP_2 ha raccontato che “Io so s relativa ai lavori. Io chiamato dal Sig. he si lamentava della poca efficienza della caldaia. Mi Pt_1 sono recato sul luogo con altri tecnici e ho constatato che la caldaia funzionava ma a causa di una occlusione occulta, ovvero, entrava acqua fredda nel ciclo della caldaia, il livello della temperatura che usciva era di qualche grado inferiore però idonea all'uso igienico della persona, docce e altro. Viene mostrato il doc. n. 20 e riferisce di essere un indirizzo in copia e di averle già viste, quindi le riconosce, ad eccezione dell'alleg. N.2,3, e 8 (…) per quanto riguarda la parte economica non ne sono a conoscenza, ma vorrei far presente che nei sopralluoghi per la caldaia ho sempre constatato che i letti delle camere che visionavamo erano disfatti e ho pensato che fossero occupate (…) ho effettuato 4/5 sopralluoghi ma non ricordo in quale periodo dell'anno”. L'ulteriore rinvio dell'udienza per l'interrogatorio formale di risulta CP_2 superfluo, essendo pacifico che anche per la rappr legale CP_2 ricade in capo a , già sentito in sede di interrogatorio NT formale all'udienz

8.In conclusione, l'opposizione appare infondata come anche la domanda riconvenzionale dell'opponente e il decreto ingiuntivo va confermato.

9.Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo in relazione al valore della controversia e all'attività processuale svolta. Nulla sulle spese in relazione alla domanda promossa dall'opponente nei confronti di essendo rimasta contumace. CP_2


PQM


il Tribunale di Civitavecchia, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
-RIGETTA l'opposizione e la domanda riconvenzionale e CONFERMA il decreto ingiuntivo n. 364/2022 emesso dal Tribunale di Civitavecchia;

-CONDANNA al pagamento in favore di TE [...] te da liquidarsi nella som NT euro 12.000,00 per compensi oltre iva, cassa e rimborso come per legge;

-NULLA sulle spese in relazione alla domanda promossa dell'opponente nei confronti di . CP_2
Si comunichi.
Il giudice
Daniele Sodani