N. R.G. 17736/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Vittoria Chiavazza ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I° Grado iscritta al n. r.g. 17736/2022 promossa da:
(C.F. ) in persona del legale rappresentante pro tempore, con il CP_1 P.IVA_1 patrocinio dell'Avv. VECCHIONE RICCARDO e dell'Avv. VECCHIONE GIORGIO;

PARTE ATTRICE contro
(C.F. in persona del legale rappresentante pro tempore, con il ONroparte_2 P.IVA_2 patrocinio dell'Avv. VIELMI MATTEO e dell'Avv. BONETTI STEFANO;

PARTE CONVENUTA

Oggetto della causa: contratto preliminare di compravendita di immobile, esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 c.c., risoluzione, risarcimento del danno.

CONCLUSIONI DELLE PARTI COSTITUITE
Per la parte attrice (come da foglio dell'8.7.2025): “In via istruttoria 1. Voglia l'Ill.mo Tribunale di Torino, richiamate le osservazioni di parte attrice contenute nelle osservazioni alla relazione preliminare di consulenza tecnica d'ufficio 30 luglio 2024 (allegato n. 5 alla CTU), disporre un supplemento di perizia al fine di colmare le gravi lacune e carenze e di correggerne gli evidenti errori 2. Voglia il Tribunale di Torino, laddove non dovesse ritenere economicamente e contabilmente corrette le domande risarcitorie, così come quantificate in corso di causa, disporre apposita Consulenza Tecnico- contabile d'ufficio che stabilisca l'esatta misura del danno patito dalla conseguente CP_1 all'inadempimento della convenuta, parziale o totale, ed all'impossibilità di trasferimento dell'intero compendio immobiliare, a partire dalla determinazione del mancato utile, sino a tutte le altre voci di danno emergente conseguenti all'inadempimento della convenuta come meglio dettagliate in corso di causa;
Nel merito - 1. Voglia il Tribunale di Torino accertare e dichiarare che con contratto preliminare 21 gennaio 2019 e con successiva scrittura integrativa 22 dicembre 2020, la prometteva ONroparte_2
pagina 1 di 16 di vendere alla tutte le particelle individuate nella premessa a) del contratto preliminare CP_1 al prezzo di € 780.000,00, ma che dette particelle non sono state trasferite all'attrice per effetto dell'inadempimento della convenuta, non presentatasi nel luogo (studio del Notaio ) e nella data Per_1 (30 giugno 2022) stabiliti per la stipula dell'atto pubblico, accertando, quindi, l'inadempimento della convenuta alle proprie obbligazioni;
Viste le risultanze della CTU, la quale avrebbe accertato che la non era proprietaria dell'intero compendio immobiliare promesso in vendita, 2. Voglia ONroparte_2 il Tribunale di Torino, accertato l'inadempimento della convenuta, condannare la al ONroparte_2 risarcimento di tutti i danni derivanti dall'inadempimento nella misura di € 1.587.103,57 (comprensiva della restituzione del doppio della caparra - salvo maggiorazioni legate alla decorrenza del tempo incidente sulla misura degli interessi) così come quantificata nelle osservazioni alla relazione preliminare di consulenza tecnica d'ufficio 30 luglio 2024 (allegato n. 5 alla CTU), anche, alla luce del comportamento stragiudiziale e/o delle difese avversarie nel presente giudizio;
- Qualora, invece, il Tribunale non ritenesse di condividere le risposte del CTU al primo quesito, ritenendo l'intero compendio immobiliare promesso in vendita di proprietà della 3. Voglia il Tribunale ONroparte_2 di Torino, previo accertamento giudiziale della proprietà esclusiva in capo alla della ONroparte_2
“Unità immobiliare sita in , Via Mantova n°11, costituita da fabbricato commerciale elevato ad CP_2 un piano fuori terra ed un piano seminterrato, così composto: al piano rialzato (primo piano fuori terra) alloggio del custode composto da ingresso, saletta, servizio, bagno, due camere, altra camera con servizio, ampio soggiorno, cucina, dispensa e ripostiglio o seminterrato magazzino, vari depositi, spogliatoi e centrale termica, individuato al N.C.E.U. di al foglio 1249, particella 149, sub. 1 cat. CP_2
D/1, sub. 2 categoria A/2, classe 2, vani 9,5, e i conseg ni comuni non censibili abbinati sub. 3, sub. 4, sub. 5”, accertare il diritto dell'attrice ad acquistare quanto promesso in vendita e, per l'effetto, pronunciare sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto definitivo e per l'effetto ne trasferisca all'attrice la proprietà, previo pagamento del saldo di € 750.000,00”.- Qualora, invece, ci fosse la disponibilità espressa di parte convenuta alla vendita parziale del compendio immobiliare, limitatamente alla porzione di proprietà, 4. Voglia il Tribunale di Torino, in via subordinata, in caso di accertamento della parziale proprietà della convenuta dei beni promessi in vendita, rideterminare, in riduzione, il prezzo complessivo di compravendita, sottraendo dal prezzo contrattuale di € 780.000,00, il valore commerciale di mercato del potenziale edificatorio, da determinarsi in corso di causa anche mediante esperimento di idonea consulenza tecnica, delle particelle catastali che, seppur promesse in vendita, non sono di proprietà della convenuta e, quindi, non sono alienabili e non giudizialmente trasferibili;

5. Voglia il Tribunale di Torino, ai sensi dell'art. 96 co. 1 cod. proc. civ., per aver la convenuta resistito in giudizio con mala fede e colpa grave, condannare la stessa al risarcimento dei danni di cui si chiede la liquidazione nella misura stabilita discrezionalmente dal Giudice;

6. Voglia il Tribunale di Torino, respingere tutte le domande avversarie poiché infondate in fatto ed in diritto e per l'effetto condannare la al pagamento delle spese ed onorari ONroparte_2 del presente giudizio, oltre i.v.a., c.p.a., spese generali e rimborso del contributo unificato, nonché ai sensi dell'art. 96 comma 3, cod. proc. civ., al pagamento di una somma equitativamente determinata”

Per la parte convenuta (come da foglio del 9.7.2025): “Previ gli accertamenti e le declaratorie del caso: IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: previo accertamento dell'inadempimento contrattuale imputabile alla per non aver prestato l'assenso alla stipula del contratto definitivo di CP_1 compravendita, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 21.01.2019 per inadempimento imputabile alla e/o per il decorso del termine essenziale del 30 giugno CP_1 2022, con diritto in capo alla convenuta a trattenere la somma di € 30.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria e/o di penale oltre al maggior danno come di seguito richiesto, ordinando altresì al Conservatore competente presso l'Ufficio Provinciale di - Servizio di Pubblicità Immobiliare CP_2 pagina 2 di 16 cli 1 - con contestuale esonero di ogni sua responsabilità – di provvedere alla trascrizione e/o CP_2 annotazione dell'emananda sentenza, e ciò con riferimento alla trascrizione della presente domanda giudiziale di cui alla nota Registro generale n. 40467 - Registro particolare n. 30179 - Presentazione n. 92 del 22/09/2022; Con vittoria delle spese di lite. ANCORA IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: respingersi tutte le domande formulate da parte attrice perché infondate tanto in fatto quanto in diritto. In ogni caso, con vittoria delle spese di lite. IN VIA RICONVENZIONALE: condannarsi parte attrice a rifondere i danni patiti dalla convenuta a seguito del proprio inadempimento nonché della condotta giudiziale dalla stessa tenuta, ai sensi dell'art. 96 co. 1 e 2 c.p.c., e in particolare: - per aver l'attrice promosso il presente giudizio pur sapendo che il termine essenziale per la stipula del contratto definitivo di compravendita è decorso per causa a lei imputabile nonostante la convenuta si sia resa più volte disponibile alla stipula del contratto definitivo e, in ogni caso, perché consapevole del proprio inadempimento contrattuale, da liquidarsi – visto il valore della controversia e valutato il comportamento processuale tenuto da parte attrice - in misura pari agli interessi di mora calcolati sul valore di mercato del compendio di € 780.000,00 con decorrenza dalla data di trascrizione della domanda – ovvero il 22.9.2022 - sino alla liberazione dell'immobile dalla trascrizione pregiudizievole,
o comunque in via equitativa nell'importo di € 50.000,00 o nella misura della metà del compenso professionale che sarà liquidato alla scrivente difesa, in applicazione dei principi di cui alla Cass. Civ., Sez. 6-2, 30.11.2012, n. 21570 e Trib. Reggio Emilia sentenza n. 1569/2012; - visto l'art. 96 c. 2 c.p.c., per aver richiesto illegittimamente la trascrizione della domanda giudiziale che ha impedito il trasferimento a terzi del compendio immobiliare oggetto di causa e l'incasso del corrispettivo, da liquidarsi in via equitativa nell'importo di € 50.000,00 o nella misura della metà del compenso professionale che sarà liquidato alla scrivente difesa, in applicazione dei principi di cui alla Cass. Civ., Sez. 6-2, 30.11.2012, n. 21570 e Trib. Reggio Emilia sentenza n. 1569/2012; In ogni caso, con vittoria delle spese di lite, anche ai sensi dell'art. 91 c.p.c.”.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente e tempestivamente notificato, a convenuto innanzi CP_1 al Tribunale di Torino domandando: ONroparte_2
§ in via principale, il trasferimento in proprio favore ex art. 2932 c.c. delle particelle individuate nella premessa di cui alla lett. a) del contratto preliminare del 21 gennaio 2019, in relazione all'unità immobiliare “sita in , Via Mantova n°11, costituita da fabbricato commerciale elevato ad un piano CP_2 fuori terra ed un piano seminterrato, così composto: al piano rialzato (primo piano fuori terra) alloggio del custode composto da ingresso, saletta, servizio, bagno, due camere, altra camera con servizio, ampio soggiorno, cucina, dispensa e ripostiglio;
al piano seminterrato magazzino, vari depositi, spogliatoi e centrale termica, individuato al N.C.E.U. di al foglio 1249, particella 149, sub. 1 cat. D/1, sub. CP_2 2 categoria A/2, classe 2, vani 9,5, e i conseguenti beni comuni non censibili abbinati sub. 3, sub. 4, sub. 5”, dichiarandosi disponibile a pagare il residuo saldo del prezzo, pari ad € 750.000,00 rappresentato dalla differenza tra il prezzo complessivo originariamente convenuto in sede di contratto preliminare (€ 780.000,00) e quanto versato alla data della firma del contratto preliminare (€ 30.000,00), nel termine indicato dal Tribunale in sentenza;

§ in via subordinata, ove non fosse stata accolta la domanda di trasferimento di tutte le particelle promesse in vendita:
- di rideterminare, in riduzione, il prezzo complessivo di compravendita, sottraendo dal prezzo pattuito e parzialmente corrisposto il proporzionale valore di mercato delle particelle promesse in vendita dalla
, ma appartenenti a soggetti terzi;
CP_2 pagina 3 di 16 -di condannare la convenuta al risarcimento di tutti i danni derivanti dall'inadempimento o dal parziale inadempimento delle obbligazioni contrattuali, alla luce dell'art. 1480 cod. civ., secondo cui “se la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno a norma dell'articolo precedente, quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario;
altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno”. Scrive in particolare l'attrice che “deve, quindi, trovare applicazione l'ultimo periodo dell'art. 1480 cod. civ., il quale al diritto alla riduzione del prezzo affianca il diritto al risarcimento dei danni, danni che ci si riserva di quantificare nel corso del presente giudizio ma che, possono sin da ora essere approssimativamente quantificati in non meno di € 480.000,00 a titolo di (1) mancato utile derivante dalla mancata vendita della superficie commerciale generata dall'indice edificatorio sub. 5, (2) compensi professionali per l'elaborazione del nuovo progetto, essendo impossibile la mera modifica di quello già presentato, (3) mediazioni, (4) consulenze professionali, (5) perizia immobiliare, (6) spese legali e professionali legate al contenzioso”.
Si è costituita la parte convenuta, dando per pacifico il contratto preliminare, allegando:
§ che il contratto preliminare era subordinato al verificarsi di due condizioni sospensive: 1) il rilascio, da parte del Comune di , di permesso a costruire per una superficie di almeno 1200 mq di SLP CP_2 residenziale;
2) la definizione della procedura di sfratto per morosità – e comunque la restituzione dell'immobile – promossa dalla contro il soggetto che all'epoca della stipula deteneva ONroparte_2 l'immobile in forza di contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo, ovvero la Cartotecnica Montecarlo S.r.l.;
§ che in data 24 ottobre 2019 veniva eseguito lo sfratto nei confronti della Cartotecnica Montecarlo, che riconsegnava l'immobile di via Mantova e Torino alla (doc. 2); ONroparte_2
§ che in data 22 dicembre 2020, a seguito di una richiesta della promissaria acquirente, le parti prorogavano il termine di stipula sul seguente presupposto: “la a causa delle oggettive CP_1 difficoltà nella redazione del progetto edificatorio causate dall'epidemia COVID-19, dovute in maggior parte al regime di smart working nel quale operano gli uffici tecnici del Comune di , ha richiesto CP_2 una proroga dell'originario termine per l'avveramento delle condizioni di cui all'art. 11) del contratto preliminare” (cfr. doc. 2 dell'atto di citazione), acconsentendo la al fine di garantire ONroparte_2 il buon fine della compravendita, alla proroga del termine ultimo per la stipula del contratto definitivo sino al 31.01.2022;
§ che il 15 giugno del 2021 il Comune di – Settore Edilizia Privata comunicava il diniego alla CP_2 richiesta di permesso a costruire depositata dalla su progetto realizzato dalla ONroparte_2 CP_1 (doc. 5);
[...]
§ che nel mese di gennaio 2022, a ridosso della scadenza del termine di validità del contratto preliminare come già prorogata, richiedeva alla convenuta un'ulteriore proroga del termine e ciò per CP_1 consentire alla stessa di ottenere il permesso a costruire;

§ che in data 28-31 gennaio 2022 l'odierna convenuta concedeva ulteriore termine alla CP_1 fino al 30 giugno 2022 facendo espressamente presente che: “in difetto di acquisto da parte Vs. dell'immobile nel termine sopra indicato (ovvero il 30 giugno 2022), che diviene così a tutti gli effetti di legge essenziale, la caparra confirmatoria originariamente versata verrà trattenuta dalla mia cliente (quindi da a titolo di penale” (doc. 6); ONroparte_2
§ che in data 23 giugno 2022, a soli 8 giorni dalla scadenza del termine essenziale pattuito, CP_1
pagina 4 di 16 comunicava alla convenuta a mezzo email (doc. 7) che la società incaricata di peritare l'immobile CP_2 da parte dell'istituto di credito individuato dall'attrice (si presume per l'erogazione del finanziamento necessario all'acquisto del compendio immobiliare) asseriva di aver riscontrato delle “anomalie sull'atto di provenienza” per le quali alcuni lotti indicati nel contratto preliminare di compravendita non sarebbero stati di proprietà della convenuta;

§ che non vi è prova del fatto che vi sia stata da parte dell'attrice convocazione – formale o informale – per la stipula dell'atto notarile conforme alle pattuizioni previste nel contratto preliminare, non potendosi intendere come tale la mail trasmessa in data 30 giugno 2022, ultimo giorno utile per la stipula, dal legale di parte attrice al difensore della convenuta, mail del seguente tenore: “ Gent.mo Collega, credo che a questo punto sia indispensabile che ogni questione sia affrontata ed eventualmente risolta innanzi al notaio il quale aspetta le parti presso il suo studio in , Notai piemontesi associati, in , Via CP_2 CP_2 Magenta n. 25, alle ore 18.15. Io al momento mi fermo qui. I migliori saluti. GV” (doc. 11);
§ che la buona fede della convenuta è provata dal fatto che: ON
- in data 15 settembre 2022 la inviava alla una comunicazione PEC (doc. 13) con la CP_1 quale si diceva allarmata per l'intenzione della stessa di cedere a terzi il compendio immobiliare e contestualmente manifestava la disponibilità ad acquistare l'immobile con esclusione del sub. 5 e previa rideterminazione del prezzo;
ON
-che contestava fermamente le eccezioni avversarie in merito alla non alienabilità dell'intero compendio immobiliare (doc. 14) e con comunicazione del 19 settembre 2022 si dichiarava disponibile a valutare un'eventuale proposta irrevocabile di acquisto “avente ad oggetto l'intero compendio di via Mantova n. 11 come da atto di provenienza del 22 luglio 2009 redatto dal Notaio quindi Per_2 comprensivo del sub. 5, alle condizioni economiche di cui all'intercorso accordo preliminare”, che sarebbe potuta pervenire entro e non oltre le ore 12.00 del successivo 23 settembre, precisando che
“…decorso infruttuosamente tale termine la scrivente società si riterrà libera, anche se di fatto lo è già, di vendere a terzi il compendio immobiliare di via Mantova n. 11”;
§ di intendere aderire pienamente alla richiesta attorea di trasferimento dell'unità immobiliare sita in
, Via Mantova n. 11, a fronte del pagamento del saldo del prezzo di € 750.000,00 oltre accessori CP_2 di legge, contratto definitivo non concluso in ragione della mancata disponibilità della promittente acquirente a procedere al suo perfezionamento;

§ di domandare i danni derivanti dal tardivo adempimento dell'attrice, in particolare:
-gli interessi di mora calcolati sul saldo prezzo – quindi sulla somma di € 750.000,00 di imponibile – con decorrenza dal 30 giugno 2022 sino all'effettivo trasferimento che si otterrà con l'emananda sentenza o con l'eventuale adempimento spontaneo di parte attrice;

- i danni ex art. 96 co. 1 c.p.c., stante la responsabilità per lite temeraria in capo all'attrice CP_1 la quale, nonostante la disponibilità della convenuta ad adempiere al contrato preliminare, ha proposto azione giudiziale al solo scopo di evitare (con la trascrizione della domanda) la cessione a terzi dell'immobile per cui è causa;
il danno dovrà essere liquidato in via equitativa in € 25.000,00 o nella misura della metà del compenso professionale che sarà liquidato alla scrivente difesa, in applicazione dei principi di cui alla Cass. Civ., Sez. 6-2, 30.11.2012, n. 21570 e Trib. Reggio Emilia sentenza n. 1569/2012;
- i danni derivanti dalla trascrizione della domanda giudiziale ad opera della illegittima CP_1 sia per lo spirare del termine essenziale del 30 giugno 2022, sia per la finalità perseguita dalla CP_1 (a suo dire meramente cautelativa ma, in realtà semplicemente ostativa alla facoltà di cessione del
[...] pagina 5 di 16 compendio a terzi), riconducendo la convenuta tale danno all'art. 96 c. 2 c.p.c., richiamando la sentenza n. 6597 del 2011 delle Sezioni Unite secondo cui “L'azione risarcitoria trova, invece, fondamento nell'art. 96 c.p.c., comma 2, che disciplina la responsabilità processuale aggravata, nell'ipotesi di domanda che, pur essendo astrattamente suscettibile di trascrizione, in concreto non poteva esserlo, non sussistendo il diritto che con quella domanda viene fatto valere”.
Concessi i termini di cui all'art. 183 comma 6 cpc, nella prima memoria la parte attrice ha modificato le proprie domande, chiedendo, in via principale, di accertare l'inadempimento della convenuta al preliminare e, solo ove la proprietà dell'intero immobile fosse risultata della convenuta, di pronunciare sentenza ex art. 2932 cc. In via subordinata invece, ove non fosse stata accolta la domanda ex art. 2932 c.c., l'attrice ha domandato:
-“3. in via subordinata, in caso non accoglimento della precedente domanda n. 2, ed in caso di accertamento della parziale proprietà della convenuta dei beni promessi in vendita, rideterminare, in riduzione, il prezzo complessivo di compravendita, sottraendo dal prezzo contrattuale di € 780.000,00, il valore commerciale e di mercato, da determinarsi in corso di causa anche mediante esperimento di idonea consulenza tecnica, delle particelle catastali che, seppur promesse in vendita, non sono di proprietà della convenuta e, quindi, non sono alienabili e non sono giudizialmente trasferibili”;
-“

4. Voglia il Tribunale di Torino, sempre in via subordinata, in caso di mancato accoglimento delle precedenti domande n. 2 e n. 3, condannare la oltre alla restituzione del doppio della ONroparte_2 caparra confirmatoria di € 30.000, al risarcimento di tutti i danni derivanti dal totale o dal parziale inadempimento nella misura che ci si riserva di quantificare in corso di causa, anche, alla luce del comportamento stragiudiziale e/o delle difese avversarie nel presente giudizio”;
“5. Voglia il Tribunale di Torino, ai sensi dell'art. 96 comma 1 cod. proc. civ., per aver la convenuta resistito in giudizio con mala fede e colpa grave, condannare la stessa al risarcimento dei danni di cui si chiede la liquidazione nella misura stabilita discrezionalmente dal Giudice”.
A supporto delle predette domande, l'attrice, nella propria memoria n.

2. ha precisato che la domanda di cui al punto 3) è volta soltanto ad addivenire a un eventuale accordo con la controparte per il trasferimento di proprietà dei soli immobili di proprietà della convenuta, con rideterminazione del prezzo e risarcimento del danno.
Anche la parte convenuta (che, come visto, in comparsa di costituzione e risposta ha domandato di pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. per l'intero immobile, come da preliminare, con condanna dell'attrice al risarcimento del danno) nella memoria n.1 ha mutato la propria domanda, chiedendo in via principale la risoluzione del contratto per inadempimento contrattuale dell'attrice e/ o per il decorso del termine essenziale del 30 giugno 2022, con riconoscimento del proprio diritto a trattenere la somma di € 30.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria e/o di penale e con condanna dell'attrice al risarcimento dei danni ex artt. 96 commi 1 e 2 cpc.
Il G.I. ha disposto CTU sul seguente quesito “Il CTU, letti gli atti ed esaminati i documenti di causa, compiuto ogni opportuno accertamento, anche previa acquisizione di ulteriore documentazione presso i pubblici uffici: verifichi ed accerti se il complesso promesso in vendita individuato al NCEU del Comune di al foglio 1249, particella 149, sub. 1 cat. D/1, sub. 2 categoria A/2, classe 2, vani 9,5, e i CP_2 conseguenti beni comuni non censibili abbinati sub. 3, sub. 4, sub. 5 sia di proproprietà esclusiva di
[...]
stabilisca l'esatta misura del danno in capo a con riferimento al mancato CP_2 CP_1 utile, compensi professionali, elaborazione dei progetti del compendio immobiliare, mediazione, consulenze professionali, perizia immobiliare e spese legali”.
pagina 6 di 16 Sono altresì stati escussi quali testi: l'Arch il notaio Dr. ; il notaio Testimone_1 Persona_3 Dr. ; amministratore unico di;
l'Arch. . Persona_4 Tes_2 CP_3 Tes_3
Terminata l'istruttoria, la causa è stata riassegnata a questo giudice con decreto del 15.4.2025; sentite le parti, è stata fissata udienza per la precisazione delle conclusioni, sostituita da termine per il deposito di note scritte.
Parte attrice ha precisato le proprie conclusioni:
- chiedendo, in via principale, viste le risultanze della CTU e accertato l'inadempimento della convenuta, di condannare la al risarcimento di tutti i danni derivanti dall'inadempimento nella ONroparte_2 misura di € 1.587.103,57 (comprensiva della restituzione del doppio della caparra, salvo maggiorazioni legate alla decorrenza del tempo incidente sulla misura degli interessi);
- insistendo per il trasferimento dell'immobile ex art. 2932 c.c. solo ove l'immobile (contrariamente a quanto accertato dal CTU) fosse ritenuto nella sua interezza di proprietà della convenuta;

-in caso di disponibilità della parte convenuta alla vendita parziale del compendio immobiliare, limitatamente alla porzione di proprietà, chiedendo al Tribunale di rideterminare, in riduzione, il prezzo complessivo di compravendita, “sottraendo dal prezzo contrattuale di € 780.000,0, il valore commerciale di mercato del potenziale edificatorio, da determinarsi in corso di causa anche mediante esperimento di idonea consulenza tecnica, delle particelle catastali che, seppur promesse in vendita, non sono di proprietà della convenuta e, quindi, non sono alienabili e non giudizialmente trasferibili”.
La parte convenuta, come nella memoria n.1, ha invece insistito nella domanda di risoluzione del contratto, con condanna dell'attrice al risarcimento dei danni.
Ciò premesso, deve in primo luogo osservarsi che la svolta CTU ha accertato che:
§ gli immobili di cui si discute sono costituiti da “complesso immobiliare, sito in , Via Mantova CP_2 n. 11, costituito da fabbricato commerciale elevato ad un piano fuori terra ed un piano seminterrato, così composto: al piano rialzato (primo piano fuori terra) alloggio del custode composto da ingresso, saletta, servizio, bagno, due camere, altra camera con servizio, ampio soggiorno, cucina, dispensa e ripostiglio;
al piano seminterrato magazzino, vari depositi, spogliatoi e centrale termica, individuato al N.C.E.U. di al foglio 1249, particella 149, sub. 1 cat. D/1, sub. 2 categoria A/2, classe 2, vani CP_2 9,5, e i conseguenti beni comuni non censibili abbinati sub. 3, sub. 4, sub. 5”;
§ dalla disamina degli atti di provenienza, delle regolamentazioni condominiali e all'esito degli accertamenti amministrativi compiuti, emerge incontrovertibilmente che nel preliminare prodotto in atti (doc. 1 attrice) sottoscritto tra le parti in data 21.01.2019, sia il testo che la planimetria del piano rialzato allegata sono inesatti in quanto comprendono, anche graficamente nella sottolineatura in rosso, il sub 5, bene comune ai subb. 1 e 2 quali il cortile (di proprietà condominiale e non di proprietà del dante causa della convenuta al momento di stipula dell'atto di vendita a rogito Notaio del CP_4 Per_5 22.07.2009 per cui non poteva costituire oggetto di vendita medesima, neppure essendo inserito in Catasto al pari dei sub. 3 e 4 del Fg. 1249 n. 149) e l'androne che, non essendo di proprietà della convenuta, non potevano e non possono costituire oggetto di vendita tra le odierne parti;

§ dal raffronto fra quanto precisato nelle premesse del regolamento di condominio dello stabile sito in
, C.so Verona n.30 bis (depositato con atto in data 8 novembre 1967 debitamente CP_2 Testimone_4 trascritto), quanto contenuto nell'atto di provenienza a rogito Notaio del 20 dicembre 1965 (doc. Per_6
9C attore) e la planimetria allegata al succitato regolamento di condominio dello stabile, emerge che: la porzione contraddistinta in colore verde nella planimetria di seguito riprodotta è di proprietà dei pagina 7 di 16 condomini dello stabile sito in , Corso Verona 30 bis;
la porzione contraddistinta in colore CP_2 arancione è di proprietà di o aventi causa;
la porzione contraddistinta in colore Parte_1 azzurro (ad oggi non accatastata) è esclusa dalle proprietà condominiali di detto stabile ed è di proprietà dell'impresa (o loro aventi causa) a cui, con atto a rogito Notaio del 20 ONroparte_5 Persona_7 settembre 1966, ha venduto, fra l'altro, il diritto sopraelevazione di altri sette piani Parte_1 sull'area delimitata dalle lettere;
CodiceFiscale_1
§ che le aree indicate in colore azzurro, arancione e verde nella predetta planimetria non possono costituire oggetto di vendita in quanto non sono pervenute in capo alla società ONroparte_2
§ per l'effetto, il complesso promesso in vendita non era e non è per l'intero di proprietà della società convenuta.
Le predette risultanze della CTU sono state altresì confermate dai testi escussi. In particolare:
§ il notaio dott. ha riferito che dai controlli effettuati “risultava che il subalterno 5 Persona_3 non fosse di proprietà di parte promittente venditrice”, dando atto che di prassi ricostruisce il ventennio degli immobili oggetto di trasferimento (anche avvalendosi della società allorché il CP_3 sistema telematico della Conservatoria non sia esaustivo), con un controllo sui titoli di provenienza e sulle note di trascrizione, riportando altresì di avere riferito all'attrice, propria cliente, che il subalterno 5 non era di proprietà della parte promittente venditrice;

§ il notaio dott. ha riferito che “Sulla base della relazione catastale ed ipotecaria della Persona_4
abbiamo approfondito e verificato che la particella di terreno rappresentata dal sub 5 CP_3 nell'elaborato planimetrico risultava, da atti notarili trascritti, che fosse di proprietà di terzi e non ON risultava che detti terzi avessero trasferito ad , o ai suoi danti causa, tale particella. Mancava il ON ON titolo in capo ad , a mio parere non poteva vendere tale particella che non era sua”;
§ il geom. amministratore unico della società , ha ripercorso la storia delle Tes_2 CP_3 particelle catastali oggetto del preliminare, riferendo: ON
- di avere provveduto alla verifica nel ventennio, riscontrando che i beni venduti alla ed esattamente ON il subalterno 5 del Foglio 170 (ora 1249) non poteva essere ceduto alla perché il venditore CP_4 ON (dante causa di non aveva a sua volta mai acquistato il sub 5;
[...] pagina 8 di 16 - che nell'atto di provenienza in capo a (rogito Notaio del 20/12/1965 Repertorio CP_4 Per_6 39658 Raccolta 18710) risulta che ha venduto a una serie di beni ad Parte_1 CP_4 esclusione del subalterno 5 che peraltro, all'epoca, non esisteva, essendo una particella di terreno indicata nelle planimetrie con delle lettere;

- che con rogito Notaio del 20/09/1966 Repertorio 154128 Raccolta Parte_1 Persona_7 3633, regolarmente trascritto, ha venduto “alla una casa di civile Parte_2 CP_5 abitazione a soli 3 piani fuori terra (che era la restante parte che vi rimaneva) dove poi è stato costruito in sopraelevazione il Condominio di Corso Verona 30bis. Il regolamento di Condominio (trascritto il 07/12/1967 Part. 33653) parla della parte di cortile che corrisponde al sub 5 e dice che è una parte condominiale di proprietà del Condominio in pro quota millesimale dei proprietari del Condominio di Corso Verona 30 bis”.
E', dunque, provato che, come sostenuto dall'attrice, una parte dell'immobile oggetto del preliminare non era di proprietà della convenuta (tanto al momento del preliminare, che alla scadenza del termine per la conclusione del definitivo), risultando legittime le rimostranze manifestate dall'attrice alla convenuta ante causam e il rifiuto della stessa di stipulare il definitivo nel termine concordato del 30.6.2022 e alle medesime condizioni del preliminare, in ragione dei dubbi, poi divenuti certezze, sul fatto che il sub 5 appartenesse effettivamente alla convenuta.
Indipendentemente o meno dall'essenzialità del termine del 30.6.2022 per la stipula del rogito, dalla corrispondenza intercorsa tra le parti si evince come la sua infruttuosa decorrenza non sia dipesa da colpa del promissario acquirente, dovendo piuttosto essere imputata alla problematica sopravvenuta e relativa alla scoperta dell'attrice della possibilità che parte di quanto oggetto del contratto preliminare non fosse di proprietà della convenuta.
In capo all'attrice non può pertanto ravvisarsi l'inadempimento invocato dalla convenuta, con ON conseguente rigetto della domanda di risoluzione del contratto preliminare proposta da e, per l'effetto, della domanda di risarcimento del danno dalla stessa proposta.
Quanto alle domande attoree, sin dalla memoria ex art. 183 comma 6 n.1cpc (ove non fosse Parte_3 stata accolta la domanda ex art. 2932 cc e la parte convenuta non avesse manifestato il proprio assenso a trasferire gli immobili di cui al preliminare con esclusione del sub 5) ha domandato, come visto, di accertare l'inadempimento della convenuta e di “condannare la oltre alla restituzione ONroparte_2 del doppio della caparra confirmatoria di € 30.000, al risarcimento di tutti i danni derivanti dal totale o dal parziale inadempimento nella misura che ci si riserva di quantificare in corso di causa, anche, alla luce del comportamento stragiudiziale e/o delle difese avversarie nel presente giudizio”, domandando poi in sede di precisazione delle conclusioni, di “accertato l'inadempimento della convenuta, condannare la al risarcimento di tutti i danni derivanti dall'inadempimento nella ONroparte_2 misura di € 1.587.103,57 (comprensiva della restituzione del doppio della caparra - salvo maggiorazioni legate alla decorrenza del tempo incidente sulla misura degli interessi) così come quantificata nelle osservazioni alla relazione preliminare di consulenza tecnica d'ufficio 30 luglio 2024 (allegato n. 5 alla CTU), anche, alla luce del comportamento stragiudiziale e/o delle difese avversarie nel presente giudizio”.
A seguito della CTU e, quindi, della conferma che parte dell'immobile oggetto del preliminare non era di proprietà della convenuta, l'attrice ha poi in via principale, di fatto, rinunciato alla domanda ex art. 2932 c.c., insistendo nella domanda di risarcimento dei danni, comprensivi altresì “della restituzione del doppio della caparra”.
Come noto, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione: pagina 9 di 16 - il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass. Sezioni Unite n.577/2008; Cass. n.9351/2007);
- vige il principio della persistenza di diritto, desumibile dall'art. 2697 c.c. per il quale, una volta provata dal creditore l'esistenza di un diritto destinato ad essere soddisfatto, grava sul debitore l'onere di provare l'esistenza del fatto estintivo costituito dall'adempimento;
-vertendosi in tema di responsabilità contrattuale, la colpa dell'inadempiente è presunta sino a prova contraria e tale presunzione è superabile solo da risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che, nonostante l'uso della normale diligenza, non è stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili (cfr., tra le altre, Cass. n. 2853/2005).
Inoltre, come ribadito anche di recente dalla Suprema Corte (Ordinanza Cassazione Civile Sez. 2 Num. 509/2025), il contratto preliminare avente ad oggetto un bene che non appartiene (in tutto o in parte) al promittente venditore al momento della stipula è perfettamente valido, non trattandosi di contratto nullo o inefficace, sussistendo però in capo al promittente venditore l'obbligo di procurare l'acquisto della proprietà al promissario acquirente al momento della stipula del contratto definitivo o acquistando egli stesso la proprietà del bene prima del rogito, oppure facendo in modo che il terzo proprietario trasferisca direttamente il bene all'acquirente.
Il contratto preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui, infatti, rimane pur sempre un contratto bilaterale tra promittente venditore e promittente acquirente, cui si adatta la disciplina prevista dagli artt. 1478 e 1480 c.c., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promittente acquirente anche di quella rimanente.
Più nella specie, l'obbligo che sorge in capo al promittente venditore può essere adempiuto acquistando dal proprietario il bene al fine di trasferirlo al promissario acquirente, oppure procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario, oppure con l'intervento in sede di stipulazione del contratto definitivo del terzo proprietario della cosa, che manifesti la propria volontà di alienare il bene di sua proprietà direttamente al compratore (si vedano sul punto, tra le altre, Cass. civ. n. 26367/2010 secondo cui “Al contratto preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui (nella specie, un fondo indiviso) si adatta la disciplina prevista dagli artt. 1478 e 1480 c.c., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche di quella rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva. Ne consegue che un siffatto contratto preliminare è valido, benché insuscettibile di esecuzione in forma specifica per via giudiziale ai sensi dell'art. 2932 c.c., e rimane assoggettato all'ordinario regime risolutorio per il caso di inadempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore”; Cass. civ. n. 3677/1996, secondo cui “È valido ed efficace il preliminare di compravendita di cosa parzialmente propria, atteso che il prominente venditore resta obbligato a procurarsi la proprietà del bene o almeno il consenso alla vendita del comproprietario, con la conseguenza che, ove non adempia a tale obbligazione, egli si troverà esposto, come è previsto dagli artt. 1479 e 1480 c.c. all'azione di risoluzione del contratto e/o alla domanda di risarcimento del danno da parte del promittente compratore).
pagina 10 di 16 Nel caso de quo la parte convenuta non ha assolto a tale obbligo, considerato che:
- ha sostenuto, anche prima dell'avvio da parte dell'attrice della presente causa, che l'intero immobile oggetto del preliminare fosse di sua proprietà e potesse essere venduto definitivamente all'attrice, ON rifiutando anche la proposta dell'attrice di concludere il rogito definitivo escludendo il sub 5 (di proprietà di terzi) e rivedendo il prezzo al ribasso, nonostante già nella comunicazione del 29 giugno 2022 del Notaio (incaricato dai promissari acquirenti della stipula del contratto Persona_3 definitivo) si riportasse che “salvo che dalle parti non mi giungano differenti indicazioni coincidenti sulla diversa individuazione dell'oggetto del contratto e del relativo prezzo, non mi è possibile procedere al rogito non essendoci corrispondenza con gli estremi del contratto preliminare”; invero, la convenuta si era dichiarata disponibile a presentarsi presso il predetto studio notarile alla sola condizione che si addivenisse alla stipula di un contratto definitivo di compravendita alle stesse condizioni del preliminare sottoscritto, dichiarandosi non interessata alla cessione di un compendio immobiliare di diversa consistenza e a un prezzo diverso;

- si è poi limitata, nella presente causa, dapprima a insistere per ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c. anche per la parte che non è di sua proprietà (domanda evidentemente non accoglibile, considerato che solo dal momento in cui il promittente venditore acquista la proprietà della cosa promessa in vendita diviene possibile la sentenza di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c.); in un secondo momento, nella memoria n.1, insistendo invece per la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dell'attrice e per il risarcimento dei danni.
Per contro, la parte attrice:
- ha allegato e documentato il titolo negoziale della sua pretesa (il contratto preliminare del 21.1.2019, doc.1), in cui la convenuta figura quale proprietaria esclusiva dei beni promessi in vendita;

-ha allegato l'inadempimento della controparte, che non ha ottemperato all'obbligo di procurarle la proprietà del bene promesso in vendita nella sua interezza ancora alla data della domanda giudiziale (dopo, quindi, la scadenza del termine per la stipula del rogito);
- ha allegato e dimostrato che parte dell'immobile di cui al preliminare non apparteneva e non appartiene alla convenuta;

-ha allegato la colpa della convenuta rispetto al lamentato inadempimento (da intendersi presunta per quanto sopra chiarito).
Non avendo la convenuta, come visto, dimostrato il fatto estintivo dell'altrui pretesa (non avendo provato né allegato di avere procurato all'attrice il trasferimento dell'intera proprietà dei beni promessi in vendita), la domanda dell'attrice di accertare il colpevole inadempimento della convenuta è fondata.
Deve peraltro ritenersi che, sebbene l'attrice, nelle proprie “conclusioni”, non abbia espressamente domandato la risoluzione del contratto preliminare, alla luce di quanto scritto nei propri atti abbia senz'altro inteso domandarla, come ha poi esplicitato nella comparsa conclusionale e come peraltro dato per scontato dalla stessa convenuta nei propri atti conclusivi.
Inoltre, sia le allegazioni e domande attoree, sia quelle della convenuta non lasciano adito a dubbi sulla comune volontà delle parti di sciogliere il vincolo contrattuale, domandando entrambe la risoluzione del contratto preliminare di cui in atti, con abbandono della domanda ex art. 2932 c.c.
Tale domanda è stata infatti richiamata dall'attrice in sede di precisazione delle conclusioni soltanto in via di residualità, nel caso in cui non fossero state condivise le chiare e logiche risultanze della CTU quanto alla non appartenenza alla convenuta di parte dell'immobile oggetto del preliminare, dovendosi pagina 11 di 16 per contro ritenere che, ove condivisa la CTU, anche l'attrice abbia rinunciato alla domanda ex art. 2932 c.c., con conseguente ordine di cancellarne la trascrizione.
Risolto il contratto e accertato l'inadempimento della parte convenuta, la stessa deve essere condannata, in primis, a restituire all'attrice la somma di € 30.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria e non, invece, il doppio della stessa. come domandato da CP_1
Come noto, infatti, la restituzione del doppio della caparra spetta alla parte adempiente che abbia esercitato il recesso dal contratto, offrendo l'art. 1385 c.c. alla parte adempiente la possibilità di scegliere tra risoluzione e recesso, consentendo così alla parte danneggiata di scegliere il rimedio più adatto alle circostanze specifiche, decidendo: se recedere dal contratto (trattenendo la caparra ricevuta o esigendo il doppio della caparra versata, non dovendo in tal caso dare la prova dettagliata del danno) oppure se domandare la risoluzione del contratto, chiedendo in tal caso il risarcimento completo dei danni subiti, come previsto dagli artt. 1453 e ss. c.c., trattandosi pacificamente di rimedi sono alternativi e certo non cumulabili.
Nel caso di specie l'attrice non ha mai neppure allegato di essere receduta dal contratto (recesso che non risulta neppure dai documenti prodotti), avendo piuttosto (come detto) domandato il risarcimento di tutti i danni quale conseguenza della risoluzione contrattuale (tacitamente invocata) in ragione dell'inadempimento della convenuta.
La convenuta, per effetto della risoluzione, deve dunque restituire la caparra, di cui è venuta meno la ragione giustificativa;
secondo la pacifica opinione della giurisprudenza (Cass. n. 10953/2012) in tema di caparra confirmatoria, infatti, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell'art. art. 1385, terzo comma, cod. civ., la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, trattandosi di statuizione (Cass. n. 8881/2000) ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione (Cass. n. 8630/1998; Cass. n. 11356/2006).
Non può peraltro ritenersi che il giudice pronunzi ultra petita se, a fronte della domanda di condanna alla restituzione del doppio della caparra ricevuta, condanni la parte inadempiente alla restituzione della sola caparra (la cui ritenzione è divenuta "sine titulo") e non del doppio di essa, dovendosi considerare che la restituzione della caparra costituisce un effetto inevitabile della risoluzione, comunque motivata, del contratto, essendo venute meno le finalità alle quali assolveva (v., tra le altre, Cass. 23490/2009, Cass. 8310/03, 13828/00, 8630/98, 10217/94), sicché la sua pronuncia costituisce un minus rispetto alla domanda dell'attrice che, pur avendo domandato la risoluzione del contratto, ha indebitamente richiesto la restituzione del doppio, significando in ogni caso che non sussisteva più alcun titolo per la controparte per trattenere la caparra già versata (così anche Cass. n. 11012/2018; di recente, ancora Cass. n. 23838/2025 che ha ribadito che “Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, a fronte di una richiesta di restituzione del doppio della caparra indebitamente cumulata con una domanda di risoluzione per inadempimento di un preliminare e conseguente risarcimento del danno, condanni la parte inadempiente alla restituzione di detta caparra, trattandosi del riconoscimento di un bene della vita omogeneo, seppure ridimensionato, rispetto a quanto “ab initio” richiesto e non sussistendo più alcun titolo della controparte a trattenere la somma versata”).
Non può invece essere accolta la domanda attorea di calcolare sulla caparra anche gli interessi, considerato che:
§ gli interessi sulla caparra confirmatoria spettano solo su specifica richiesta della parte che ha versato la pagina 12 di 16 somma, nel caso in cui la controparte sia inadempiente (cfr. Cass. n. 22662/2015);
§ la parte attrice ha domandato per la prima volta gli interessi sulla caparra, tardivamente, nella memoria ex art. 183 comma 6 n.2 cpc, posto che nella memoria n.1 (in cui ha introdotto la domanda di restituzione del doppio della caparra), al punto 4 ha soltanto domandato di “condannare la oltre alla CP_2 restituzione del doppio della caparra confirmatoria di € 30.000,00, (…)”.
Quanto alla domanda attorea di risarcimento del danno, giova da subito precisare che nel proprio atto di citazione la parte attrice si è limitata ad allegare quali danni: il mancato utile derivante dalla mancata vendita della superficie commerciale generata dall'indice edificatorio sub. 5 e i compensi professionali per l'elaborazione del nuovo progetto ove si fosse concluso un rogito privo del sub 5), “quanto speso per le mediazioni, per consulenze professionali”, per “perizia immobiliare” e per “spese legali e professionali legate al contenzioso”.
Nella memoria n.1 alcuna allegazione ulteriore del danno preteso è poi stata svolta dall'attrice, che si è limitata a scrivere nella precisazione delle conclusioni, al punto 4: “ Voglia il Tribunale di Torino, sempre in via subordinata, in caso di mancato accoglimento delle precedenti domande n. 2 e n. 3, condannare la oltre alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria di € 30.000, al ONroparte_2 risarcimento di tutti i danni derivanti dal totale o dal parziale inadempimento nella misura che ci si riserva di quantificare in corso di causa, anche, alla luce del comportamento stragiudiziale e/o delle difese avversarie nel presente giudizio”.
I danni che possono essere presi in considerazione sono quelli dedotti, al più tardi, nella memoria n.1, tenendo conto del fatto che:
- l'onere di allegazione nel processo civile è una proiezione della regola di cui all'art. 112 c.p.c., in applicazione della quale, dovendo il giudice limitare la sua decisione alla domanda proposta, la parte deve tempestivamente introdurre in giudizio i fatti che ne costituiscono il fondamento, pena la loro irrilevanza;

-l'elencazione delle voci di danno di cui l'attore chiede il risarcimento in citazione (e nella prima memoria) delimita l'oggetto della domanda proposta e non può essere considerata meramente esplicativa. Infatti, chi agisce per il risarcimento del danno ha l'onere di allegare specificamente il pregiudizio subito, di cui si chiede il ristoro. In particolare, “le allegazioni che devono accompagnare la proposizione di una domanda risarcitoria non possono essere limitate alla prospettazione della condotta colpevole della controparte, produttiva di danni nella sfera di chi agisce in giudizio, ma devono includere anche la descrizione delle lesioni, patrimoniali e/o non patrimoniali, prodotte da tale condotta, dovendo l'attore mettere il convenuto in condizione di conoscere quali pregiudizi vengono imputati al suo comportamento, a prescindere dalla loro esatta quantificazione e dall'assolvimento di ogni onere probatorio al riguardo (cfr. Cass. n. 19551/2023; Cass. n. 6110/2012);
-tra l'onere di allegazione della fattispecie di danno (163 c.p.c) e l'onere della prova dei fatti allegati (2967 c.c.), il primo va assolto nella domanda introduttiva del giudizio e, al più tardi, nella prima memoria istruttoria, con atti che devono essere contenutisticamente completi e autosufficienti.
Ciò chiarito, quanto ai danni derivanti dalla risoluzione del contratto per inadempimento della parte convenuta, tenuto conto di quelli tempestivamente dedotti dall'attrice nell'atto di citazione e nella memoria n.1 dalla parte attrice, anche alla luce della svolta CTU e dei documenti prodotti:
§ si ritiene provato il danno per:
-spese di progettazione nell'ammontare di € 30.000,00 oltre contributi previdenziali, posto che il pagina 13 di 16 contratto stipulato dall'attrice con lo studio (doc. 41 attoreo) determina ONroparte_6 le prestazioni riconducibili a quanto svolto (indipendentemente dall'esito) in complessivi € 30.000,00 spese incluse (studio di fattibilità € 5.000,00; proposta progettuale di massima e ottenimento pareri favorevoli enti preposti € 10.000,00; presentazione progetto municipale e ritiro del P.d.C. € 15.000,00), oltre contributi previdenziali come per legge, con esclusione invece dell'Iva, trattandosi di società di capitali per cui l'Iva viene contabilmente recuperata non costituendo costo;

- per € 4700,00 oltre oneri previdenziali di legge per il costo di “altri professionisti collegati alla progettazione architettonica”, come da parcelle e preventivi prodotti in atti per lo studio geologico, acustico e impiantistico;

§ si ritiene provata la spesa di € 204,00 sostenuta per i diritti di segreteria della progettazione;

§ non vi è invece prova che per effetto dell'interruzione degli incarichi professionali la parte attrice abbia versato o debba versare ai professionisti incaricati della progettazione una maggiorazione del 25%;
§ non può costituire voce di danno risarcibile il costo della perizia di parte redatta dall'arch.
[...] per l'attrice, prodotta tardivamente solo nel corso della CTU e come tale inutilizzabile;
Per_8
§ non può ritenersi provata in capo all'attrice la spesa di € 10.000,00 per spese corrisposte a tale RG PE per consulenza di intermediazione immobiliare, atteso che i giustificativi di spesa sono stati prodotti tardivamente solo in pendenza della CTU e sono come tali inutilizzabili;

§ non è risarcibile alcun danno per l'allegato “rincaro di costo di costruzione” sia in quanto voce di danno non tempestivamente allegata, sia alla luce della risoluzione del contratto;

§ non sono provati danni per interessi passivi non risultando essere stato erogato all'attrice alcun mutuo;

§ non sono dovuti danni per il “costo imprenditoriale personale”, per “l'esposizione in centrale Rischi Banca d'Italia e limitazione finanziabilità azienda” sia in quanto voci di danno tutte allegate, tardivamente, solo nella memoria n.2 (nulla sulle stesse è allegato in citazione, né nella memoria n.1), sia in quanto non provati;

§ quanto al mancato ricavo “sull'operazione immobiliare complessiva”, deve ribadirsi che tale voce di danno è stata domandata dall'attrice, tardivamente, solo nella memoria n.2, posto che, come già visto, l'attrice:
-in citazione, ha allegato quali danni solo quelli “a titolo di (1) mancato utile derivante dalla mancata vendita della superficie commerciale generata dall'indice edificatorio sub. 5, (2) compensi professionali per l'elaborazione del nuovo progetto, essendo impossibile la mera modifica di quello già presentato, (3) mediazioni, (4) consulenze professionali, (5) perizia immobiliare, (6) spese legali e professionali legate al contenzioso”;
- nella memoria n.1 si è limitata a domandare il risarcimento di “tutti i danni derivanti dal totale o dal parziale inadempimento nella misura che ci si riserva di quantificare in corso di causa, anche, alla luce del comportamento stragiudiziale e/o delle difese avversarie nel presente giudizio”, con indicazione del tutto generica e indeterminata, in assenza di specifica allegazione di nuove voci di danno rispetto a quelle di cui alla citazione, gravando sulla parte che domanda il risarcimento del danno l'onere di allegazione tempestiva delle voci di danno, dovendo la stessa descrivere, entro la memoria n.1, in modo chiaro e dettagliato, tutti i pregiudizi subiti (danno emergente, lucro cessante, danno non patrimoniale) per consentire alla controparte di difendersi e al giudice di istruire la causa, non essendo sufficienti richieste generiche.
pagina 14 di 16 Alla luce di tali principi, come ritenuto anche dal CTU, spetta all'attrice soltanto il minor danno da mancato utile per la minore capacità edificatoria (€ 780,00) e il danno da mancato ricavi sulla capacità edificatoria (quantificato dalla CTU in € 954,30), quali voci di danno tempestivamente allegate, comunque sussistenti anche a fronte della risoluzione del contratto.
Non può per contro accogliersi la domanda attorea volta a sentire “disporre un supplemento di perizia al fine di colmare le gravi lacune e carenze e di correggerne gli evidenti errori” e, laddove il Tribunale
“non dovesse ritenere economicamente e contabilmente corrette le domande risarcitorie, così come quantificate in corso di causa, disporre apposita Consulenza Tecnico-contabile d'ufficio che stabilisca l'esatta misura del danno patito dalla conseguente all'inadempimento della convenuta, CP_1 parziale o totale, ed all'impossibilità di trasferimento dell'intero compendio immobiliare, a partire dalla determinazione del mancato utile, sino a tutte le altre voci di danno emergente conseguenti all'inadempimento della convenuta come meglio dettagliate in corso di causa”, considerandosi esauriente la svolta CTU, alla luce delle allegazioni attoree tempestivamente svolte nell'atto di citazione e nella memoria ex art. 183 comma 6 cpc.
In conclusione:
§ deve pronunciarsi la risoluzione del contratto preliminare concluso tra le parti il 21.1.2019 e successivamente integrato;

§ la convenuta deve essere condannata a restituire all'attrice la caparra confirmatoria di € 30.000;
§ la convenuta deve essere condannata a pagare all'attrice, a titolo di risarcimento del danno, la somma di € 36.638,30 oltre al 4% di contributi previdenziali ex lege sull'importo di € 36.434,30, oltre rivalutazione monetaria dalla data della CTU (12.9.2024) alla presente sentenza e oltre agli interessi di mora sulla somma così complessivamente liquidata e rivalutata, decorrenti dalla data della presente sentenza fino al saldo (trattandosi di debito di valore, cfr. Cass. n. 7948 del 20/04/2020)
Le spese di lite sono liquidate tenendo conto, per i compensi, del valore della causa (valori medi delle quattro fasi, per complessivi € 29.193,00), oltre alle spese in atti documentate per C.U., marca da bollo, trascrizione della domanda (€ 680,00, doc. 34 attoreo), intimazione testi (per complessivi Euro 2.399,80).
Le predette spese devono essere poste a carico della parte convenuta, quale parte soccombente, nella misura del 50%, considerato che l'accoglimento della domanda di risarcimento del danno per un ammontare sensibilmente inferiore rispetto a quanto domandato dall'attrice giustifica la compensazione delle spese di lite nella misura del 50% (cfr. Cass., Sezioni Unite n. 32061/2022).
Per le stesse ragioni le spese di CTU, già separatamente liquidate, nei rapporti interni tra le parti devono gravare per il 75% a carico della parte convenuta e per il 25% a carico della parte attrice.
Non sussistono invece i presupposti per la condanna della convenuta ai sensi dell'art. 96 comma 3 cpc, non ravvisandosi in capo alla stessa mala fede o colpa grave, né abuso del processo.
Trascrizione della sentenza come per legge, se prevista.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Accerta e dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita concluso tra n data 21.1.2019, come successivamente integrato. CP_1 ONroparte_2
pagina 15 di 16 2) Condanna a restituire a a somma di Euro 30.000,00 ONroparte_2 CP_1 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.
3) Condanna a pagare a a titolo di risarcimento del ONroparte_2 CP_1 danno, la somma di Euro 36.638,30 oltre al 4% di contributi previdenziali sull'importo di € 36.434,30, oltre rivalutazione monetaria dalla data della CTU (12.9.2024) alla presente sentenza e oltre agli interessi di mora sulla somma così complessivamente liquidata e rivalutata, decorrenti dalla data della presente sentenza fino al saldo 4) Ordina all'Ufficio Provinciale di di CP_2 ONroparte_7
1 di cancellare la trascrizione della domanda giudiziale eseguita in data 22.9.2022 ai CP_2 nn. 40467/30179.
5) Condanna a rifondere a il 50% delle spese di lite e ONroparte_2 CP_1 così a pagare a Euro 14.596,50 per compensi ed Euro 1.100,90 per spese, CP_1 oltre spese generali del 15%, Iva e Cpa come per legge. Con compensazione tra le parti del restante 50%
6) Nei rapporti interni tra le parti, pone le spese di CTU, già separatamente liquidate, per il 75% a carico della parte convenuta e per il 25% a carico della parte attrice ONroparte_2
CP_1
Torino, 4 dicembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Vittoria Chiavazza
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