REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Monza
Seconda Sezione
N. R.G. 9703/2022
il Giudice, Dr.ssa Maria Teresa Latella ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa tra
(C.F. ), in persona dell'amministratore condominiale pro Parte_1 P.IVA_1 tempore Rag. , e i condomini-privati sigg. Parte_2
( ), Controparte_1 C.F._1
( ), Parte_3 C.F._2
( ), Parte_4 C.F._3
( ), Parte_5 C.F._4
Con l'Avv. LONGHI Davide (C.F. ); C.F._5
Contro
( PI ) Controparte_2 P.IVA_2
Con l'Avv. NAPOLI Francesco
DANTE (C.F. in proprio e già quale titolare della ST DL CP_3 C.F._6 sas di DA IS (oggi cessata) contumace
Conclusioni delle parti

Per , , , , Parte_1 Controparte_1 Parte_3 Parte_4
, Controparte_4 Controparte_2
l'Ill.mo Tribunale adito, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa e respinta, esaminata la narrativa che precede ed espletati gli accertamenti ulteriori che riterrà utili, così giudicare:
1) Eccezioni preliminari e/o pregiudiziali:

1.A) il (e i condomini-privati attori) disconosce e contesta la veridicità ed il Parte_1 contenuto dell'asserito documento/verbale assembleare del 05.12.2018, per tutte le anomalie anche di forma spiegate in narrativa, privo di qualsiasi sottoscrizione (Presidente e Segretario) in quanto inesistente e falso perché in data 05.12.18 non si è tenuta ne è mai stata convocata alcuna assemblea, verbale mai trasmesso ai condomini come già dichiarato dal condomino sig.
ivi indicato come Presidente e dai condomini nell'assemblea del 01.02.2022 e con Parte_4 apposita dichiarazione sottoscritta nel febbraio 2022, e della cui esistenza sono venuti a conoscenza per la prima volta nel gennaio 2022 dopo l'inoltro del prospetto/sintesi dei lavori di rifacimento facciate e tabella riepilogo dei costi aggiornato e il successivo accesso a tutta la documentazione condominiale, nonché per tutte le anomalie così come già esposte in narrativa;

1.B) il CO (e i condomini-privati attori) disconosce e contesta il contratto d'appalto con in quanto l'assemblea non ne ha mai autorizzato né ratificato la Controparte_2 sottoscrizione da parte dell'ex amministratore DA IS ST DL stante l'inesistenza/falsità del documento/verbale assembleare del 05.12.18 e del successivo datato 21.02.19, né ha mai ratificato detta arbitraria sottoscrizione, inoltre si eccepisce la non riferibilità/opponibilità dello stesso al , in quanto non si rileva e non è stato apposto alcun timbro del Parte_1
stesso, contratto mai trasmesso ai condomini e della cui esistenza sono venuti a Parte_1 conoscenza per la prima volta nel gennaio 2022 dopo l'inoltro del prospetto/sintesi dei lavori di rifacimento facciate e tabella riepilogo dei costi aggiornato e il successivo accesso a tutta la documentazione condominiale, mancando altresì qualsivoglia preventivo/offerta e riferimento Co a in tutta la precedente ed ulteriore documentazione condominiale qui prodotta, e ne contesta altresì la produzione incompleta, come spiegato in narrativa;

1.C) il (e i condomini-privati attori) disconosce e contesta la veridicità ed il Parte_1 contenuto dell'asserito documento/verbale assembleare del 21.02.2019, per tutte le anomalie anche di forma spiegate in narrativa, privo di qualsiasi sottoscrizione (Presidente e Segretario)
Pag. 2 di 17 inesistente e falso perché in data 21.02.2019 non si è tenuta ne è mai stata convocata alcuna assemblea e non vi è stata alcuna delibera di ratifica dell'arbitraria e non autorizzata sottoscrizione del contratto d'appalto da parte dell'ex amministratore DA IS ST DL, mai trasmesso ai condomini, come già dichiarato dai condomini nell'assemblea del 01.02.2022
e con apposita dichiarazione sottoscritta nel febbraio 2022, e della cui esistenza sono venuti a conoscenza per la prima volta nel gennaio 2022 dopo l'inoltro del prospetto/sintesi dei lavori di rifacimento facciate e tabella riepilogo dei costi aggiornato e il successivo accesso a tutta la documentazione condominiale, nonché per tutti i motivi già esposti in narrativa;

1.D) il CO (e i condomini-privati attori) disconosce e contesta il contratto di subappalto sottoscritto tra e la in persona del legale Controparte_2 Controparte_5 rappresentante sig. che deriva da un contratto di appalto, con quello con Controparte_6 Co
non opponibile al condominio, ed eccepisce la non riferibilità/opponibilità dello stesso al
, contratto di subappalto mai trasmesso ai condomini e della cui esistenza Parte_1 sono venuti a conoscenza per la prima volta nel gennaio 2022 dopo l'inoltro del prospetto/sintesi dei lavori di rifacimento facciate e tabella riepilogo dei costi aggiornato e il successivo accesso a tutta la documentazione condominiale, e soprattutto in quanto con delibera del 30.05.18 l'assemblea aveva deliberato l'appalto diretto dei lavori alla
[...]
Controparte_7

1.E) il CO (e i condomini-privati attori) disconosce e contesta le fatture n. 697/2019
[...] emessa da in data 28.11.2019 per € 116.604,00 così come disconosce e Controparte_2 contesta tutte le fatture emesse da nei suoi confronti n. 62-694-695 del 28.11.19, CP_2 in quanto tutte basate e calcolate su un contratto d'appalto a lui non opponibile, la cui sottoscrizione da parte dell'ex amministratore non è mai stata deliberata Controparte_8 né autorizzata dall'assemblea stante la falsità e quindi l'inesistenza dei documenti/verbali assembleari del 05.12.18 e del 21.02.19, come argomentato in narrativa, e sul presupposto che il non ha mai deliberato l'affidamento diretto delle opere a Parte_1 Controparte_2
[...
e per l'effetto chiede all'adito Giudice di: dichiarare nulli e/o inesistenti e/o inefficaci i documenti denominati verbale assembleare del 05.12.2018 e verbale assembleare del
21.02.2019 in quanto falsi e creati ad hoc dall'ex amministratore DA IS e quindi, in quanto tali, dichiarare che gli stessi non sono opponibili al Parte_1
2) Nel merito in via principale:

2.A) accertare e dichiarare l'omissione di rendiconto/di documentazione/di qualsiasi spiegazione contabile da parte del sig. DA IS in merito alla situazione patrimoniale e alle anomalie/discrepanze contabili emerse relativamente ai lavori di manutenzione/ristrutturazione straordinaria dell'immobile , e la Controparte_9 mancata consegna all'odierno attore dei rendiconti e di tutta la documentazione afferente i predetti lavori come spiegato in narrativa;

2.B) accertare e dichiarare che dalla ricostruzione contabile fatta dai condomini e dall'attuale amministratore condominiale pro tempore sono emerse evidenti anomalie contabili;

Pag. 3 di 17 2.C) accertare e dichiarare che il con delibera del 30.05.18 ha approvato Parte_1
l'esecuzione dei lavori di manutenzione/ristrutturazione straordinaria/cappotto
(riqualificazione della centrale termica relativa all'impianto centralizzato di riscaldamento e di riqualificazione dell'involucro edilizio mediante sistema a cappotto) affidando direttamente l'esecuzione alla in persona del legale rappresentante Controparte_5 CP_6
, con votazione per la cessione del credito e con votazione per aderire al
[...] finanziamento come da tabella riepilogo costi allegata alla mail del 23.03.2018 di convocazione assemblea del 28.03.18 comprensivo anche della nuova centrale termica, dei compensi dei professionisti e spese amministrative;

2.D) accertare e dichiarare che i condomini hanno visto lavorare la società a cui di fatto avevano appaltato i lavori con apposita delibera del 30.05.18 in quanto i lavori edili sono stati svolti dalla il cui legale rappresentante sig. è un Controparte_5 Controparte_6 condomino del ) così come deliberato dall'assemblea il 30.05.18 sulla base Parte_1 della tabella riepiloghi costi allegati alla convocazione del 23.03.18 e che i lavori della nuova centrale termica sono stati svolti per conto della dalla Controparte_5 [...]
, il cui legale rappresentante sig. Controparte_10 Parte_3
è un condomino-consigliere del;
Parte_1

2.E) accertare e dichiarare che il era in trattativa con la d era Parte_1 CP_5 interessato ad appaltare direttamente i lavori a detta società fin dal 2017, come risulta dalla documentazione condominiale qui prodotta (convocazione e verbale del 21.07.2017), mail di convocazione del 23.03.18, verbale ass. del 28.03.18, mail convocazione del 25.05.18, verbale
30.05.18, e quindi accertare e dichiarare che in nessuno dei predetti documenti vi è riferimento a a sue eventuali offerte/preventivi tra cui la n. Controparte_2
THOV18110249 del 30.11.18 All. B contratto d'appalto, al prezzo raddoppiato di € 934.084,00 Co e al successivo subappalto da alla Controparte_5

2.F) accertare e dichiarare che l'ex amministratore non ha mai ricevuto Controparte_11 formale mandato/autorizzazione assembleare né la successiva ratifica per la sottoscrizione del contratto con la né per sottoscrivere il finanziamento con BCC, Controparte_2

2.G) accertare e dichiarare che il contratto d'appalto intercorso tra il e la Parte_1 [...]
è viziato ab origine essendo stato arbitrariamente sottoscritto dall'ex amministratore CP_2
DA IS senza alcuna apposita autorizzazione deliberata dall'assemblea e senza alcun successiva ratifica e in forza di due documenti/verbale assembleari falsi del 05.12.18 e del
21.02.2019 qui contestati, e di conseguenza accertare e dichiarare la non efficacia e/o l'inopponibilità al del contratto d'appalto sottoscritto dall'ex Parte_1 amministratore DA IS ST DL con e delle fatture n. 62-694-695 Controparte_2
e 697/2019 di mancando il diritto di credito sottostante, e del contratto di Controparte_2 subappalto sottoscritto tra e Controparte_2 Controparte_5

2.H) accertare e dichiarare che tra l'offerta di n. THOV18110249 del Controparte_2
30.11.18 indicata nel contratto d'appalto e l'asserito documento/verbale assembleare del
05.12.18 non decorrono i 5 giorni non liberi prima della riunione, previsti ex lege come termine minimo per la convocazione dell'assemblea calcolati a partire dal primo giorno
Pag. 4 di 17 immediatamente precedente la data fissata per la stessa assemblea, pertanto ciò conferma che i condomini non hanno nemmeno avuto il tempo necessario per essere informati di detta offerta;

2.I) accertare e dichiarare che l'ex amministratore DA ha inserito nel verbale del 05.12.18 Co l'importo di € 563.306,00, importo che è stato indicato per la prima volta da nella mail riepilogativa inviata il 02.12.19, un anno dopo rispetto l'asserita assemblea del 05.12.18

2.L) accertare e dichiarare che i condomini non hanno mai consegnato all'ex amministratore
DA IS ST DL e/o a fornitori e/o a soggetti terzi incaricati di una eventuale cessione e/o a alcun modulo di adesione alla cessione del credito a favore di Controparte_2 [...]
e/o ad altro beneficiario, né è mai stato chiesto loro di procedere con la Controparte_2 debita compilazione/sottoscrizione di alcun documento/modulo, così come espressamente previsto al punto 3 dell'asserito contratto d'appalto;

2.M) accertare e dichiarare che i condomini del , a seguito della condotta Parte_1 illecita attuata dall'ex amministratore DA IS, per la ristrutturazione dell'edificio condominiale hanno subito un esborso ri-parametrizzato per un complessivo importo di €
1.016.146,59, come emerge dal prospetto riepilogativo trasmesso ai condomini nel gennaio
2022, pari al doppio rispetto all'importo di € 588.840,40 IVA inclusa esposto nel riepilogo spese di rifacimento predisposto dalla rispetto all'importo dei lavori deliberati il CP_5
30.05.18

2.N) accertare e dichiarare che le anomalie contabili relativamente ai lavori di ristrutturazione straordinaria immobile condominiale dipendono dalla mala gestione tecnico-contabile del sig.
DA IS, per l'illegittimità della condotta tenuta e la conseguente responsabilità e inadempimento contrattuale ex art.1218 c.c. degli obblighi imposti in forza degli artt. 1710-
1129 e ss c.c. per l'incarico intercorso con il per inadempimento degli Parte_1 obblighi prescritti dal mandato gestorio/dall'incarico di amministratore, per aver intrapreso iniziative che eccedono i poteri demandatigli dalla legge e dall'assemblea, e per essere venuto meno alla correttezza e alla diligenza che l'incarico ed il ruolo di amministratore gli impongono, tenuto altresì conto che lo stesso ha omesso anche qualsiasi riscontro alle successive richieste di chiarimenti inviate dall'amministratore e dai legali del CP_12 condominio, e/o alternativamente per fatto illecito doloso o colposo del sig. DA IS ex art
2043 c.c..

2.O) accertare e dichiarare la malagestio e/o colpa grave di DA IS per la falsificazione dei verbali (scritture private) del 05.12.18 e del 21.02.2019 qui contestati, e di conseguenza:

2.P) accertare e dichiarare la non efficacia e/o l'inopponibilità al del Parte_1 contratto d'appalto sottoscritto dall'ex amministratore DA IS ST DL con
[...]
e delle fatture n. 62-694-695 e 697/2019 di , CP_2 Controparte_2

2.Q) accertare e dichiarare la non efficacia e/o l'inopponibilità al del Parte_1 contratto di subappalto sottoscritto tra e la in Controparte_2 Controparte_5 persona del legale rappresentante sig. , e per l'effetto Voglia: accertare e Controparte_6 dichiarare che i due contratti sopra indicati ai punti 2.P e 2.Q sono stati compiuti dall'ex
Pag. 5 di 17 amministratore DA IS quale mandatario, in eccedenza rispetto ai poteri ricevuti dal mandante (condominio) e che gli effetti dei due suddetti contratti si producano solo nel patrimonio del mandatario DA IS che li ha assunti a suo carico e condannare lo stesso
DA IS a tenere indenne e/o manlevare il mandante (condominio) da qualsiasi pregiudizio che possa derivare al suo patrimonio dalla stipulazione e dalla esecuzione dei suddetti contratti in quanto allora, come amministratore condominiale pro tempore del Parte_1 odierno attore, disponeva, nell'esercizio delle sue funzioni, della fiducia dei condomini e quindi per la violazione dei principi di buona fede e di correttezza nell'esecuzione del contratto/mandato/incarico ex art. 1175 c.c; condannare il sig. DA IS al pagamento della sanzione pecuniaria per il falso in scrittura privata ex l'art. 4 comma 4 del D. Lgs. n. 7 del
15.01.2016 ritenuta di giustizia;

In ogni caso con condanna del convenuto alla rifusione delle spese e compensi professionali di causa a favore del , oltre rimborso forfettario del 15% come per legge Parte_1 nonché le spese dell'eventuale CTU contabile.
Co Per :rigettare l'opposizione e confermare il decreto opposto;
nella denegata ipotesi di accoglimento condannare DA IS al pagamento dell'importo della fattura azionata in Co favore di , previa autorizzazione alla chiamata in giudizio
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO

Svolgimento del processo
Il ha convenuto il suo ex amministratore DA IS Parte_1 disconoscendo preliminarmente il verbale assembleare del 05.12.2018 privo di qualsiasi sottoscrizione e confezionato arbitrariamente dal medesimo , senza alcuna previa autorizzazione assembleare o ratifica e senza che l'assemblea si fosse tenuta, ed il verbale assembleare del 21.02.2019, privo di qualsiasi sottoscrizione nonché i contratti di appalto stipulato con e subappalto sottoscritto tra CP_2 [...]
e la stipulati a seguito dei dette assemblee nonchè i CP_2 Controparte_5 successivi documenti contabili( la fattura n. 697/2019 emessa da Controparte_2
[... in data 28.11.2019 per € 116.604,00 e tutte le fatture emesse da nei suoi CP_2 confronti n. 62-694-695 del 28.11.19 )
Ha allegato in proposito che l'ex amministratore DA IS era stato in carica fino al 27.04.21 quando si teneva l'assemblea autoconvocata dai condomini (resasi necessaria stante l'inattività e l'irreperibilità del DA IS) e quest'ultimo veniva sostituito dal Geom. , e poi dall'attuale amministratore . Controparte_13
Pag. 6 di 17 In sintesi il , richiesta la documentazione a DA IS il 25.11.2021, CP_12 trasmetteva ai condomini il prospetto con la rateizzazione delle rate straordinarie di rifacimento facciate/cappotto/riscaldamento da cui emergevano anomalie contabili in quanto gli importi ivi esposti portavano ad un totale complessivo di € 1.016.146,59
(44.650,00 + 772.830,00 + 9.326,00 + 11.145,00 + 12.810,00 + 11.616,00 + 5.552,00+
31.549,00 + 54.366,00 + 9.273,00 + 4.248,00 + 48.781,59, praticamente il doppio rispetto all'importo esposto dalla ditta incaricata dei lavori e CP_5 all'importo deliberato il 30.05.18 .
Quindi i condomini esaminando la documentazione appuravano l'inesistenza dell'assemblea (e del verbale e del suo contenuto) del 05.12.18 che avrebbe incaricato Con dei lavori di manutenzione straordinaria, in realtà mai tenutasi, chiedendo altresì di informare l'Agenzia delle entrate del recupero in eccesso beneficiato da
[...]
a loro insaputa CP_2
Con Nelle more notificava al Geom. il decreto ingiuntivo n. 20604/2021 RG CP_12
43096/2021 emesso dal Tribunale di Milano il 01.12.2021 con cui si ingiungeva al il pagamento € 60.000,00 per capitale, oltre accessori in forza del contratto Parte_1 di appalto stipulato dall'amministratore.
Si teneva quindi l' assemblea condominiale del 01.02.22 (doc. 19) durante la quale, sostituito l'amministratore nel Rag. tutti i condomini presenti Parte_2 dichiaravano: “di non aver mai affidato i lavori alla ma di Controparte_2 averli affidati alla con verbale del 30.05.18. Inoltre, confermano che il CP_5 verbale del 05.12.18 risulta falso così come risulta falso il verbale del 21.02.19 in quanto trattasi di due assemblee non tenute né mai convocate. Per queste stesse ragioni i condomini presenti dichiarano che risulta errata l'indicazione dei CP_2
come appaltatore contenuto nell'avviso di convocazione.”
[...]
Parte attrice esponeva dunque come si fosse pervenuti alla delibera 30.5.2018 di incarico ad per lavori di rifacimento cappotto e lavori straordinari ( CP_5 preventivati con inizio a luglio 2018 e termine nella primavera 2019) mentre tra la documentazione condominiale venivano reperiti dal nuovo amministratore “…un asserito contratto d'appalto con indicate come parti il e Parte_1 [...] per € 934.084,00 IVA inclusa , con allegato un asserito verbale Controparte_2 assembleare datato 05.12.2018 (doc. 1); un verbale assembleare del 21.02.2019 Pt_6 Cont
( con cui si tentava di ratificare il precedente operato ed il contratto con e Pt_6 un contratto di subappalto tra e la Controparte_2 Controparte_5
(con legale rappresentante il condomino ) per € 530.588,00 Controparte_6 omnicomprensivi…” .
Tale documentazione il condominio ha disconosciuto ed impugnato di falsità eccependo altresì l'inopponibilità a sé del contratto sottoscritto da DA IS con
[...] Con
e quello di subappalto tra e ed affermando che “ i CP_2 CP_5 condomini (tra cui anche gli odierni attori) non hanno mai consegnato all'ex
Pag. 7 di 17 amministratore DA IS ST DL e/o a fornitori e/o a soggetti terzi incaricati di una eventuale cessione e/o a alcun modulo di adesione alla Controparte_2 cessione del credito a favore di e/o ad altro beneficiario, né è Controparte_2 mai stato chiesto loro di procedere con la debita compilazione/sottoscrizione di alcun documento/modulo, così come espressamente previsto al punto 3 dell'asserito contratto….”
Cont Sotto il profilo dell'esecuzione del contratto con il evidenziava poi Parte_1 Cont che : “..si è altresì rinvenuta la mail riepilogativa inviata da all'ex amministratore DA IS in data 02.12.19 contenente il riepilogo della fatturazione nonché riepilogo degli importi previsti dall'offerta per tipologia dei lavori….:
IMPORTO IMPORTO N. FATTURA IMPORTO PAGATO CEDUTO
62 DEL 22/2/19 € 442.862,20 € 170.000,00 € 272.862,20
694 DEL 28/11/19 € 329.967,66 € 61.849,00 € 268.118,66
695 DEL 28/11/19 € 44.650,18 € 22.325,00 € 22.325,18
697 DEL 28/11/19 € 116.604,00 € 56.604,00 € 0,00
TOTALI € 934.084,04 € 310.778,00 € 563.306,04
Tra l'altro alla luce di detta email analizzando nel dettaglio le fatture ed i relativi bonifici qui allegati emerge che le date di emissione-gli importi-i pagamenti delle fatture non rispettano le asserite modalità e i termini contrattuali come sopra richiamati:
- la nota di credito e le fatture 694-695-697 sono state tutte emesse il 28.11.19 (e non ai
SAL); - i relativi pagamenti sono stati fatti tutti il 18.12.19 (e non ai SAL); - il totale dell'importo ceduto ammonta ad € 563.306,04 (e non € 495.816,00 indicati nel contratto). Inoltre, l'importo di € 563.306,04 è lo stesso importo che compare nell'asserito documento/verbale assembleare del 05.12.18 (doc. 1) viene quindi da chiedersi: com'è possibile che in data 05.12.18 (1 anno prima!) l'ex amministratore DA IS conoscesse già l'importo finale ceduto di € 563.306,04, che risulta dal Cont riepilogo inviato da il 02.12.19 e dalle fatture emesse il 28.11.19 (1 anno dopo!)? e com'è possibile che l'ex amministratore DA IS in data 05.12.18 già conoscesse la cifra di € 563.306,04 che nemmeno corrisponde agli importi inseriti nel contratto d'appalto del 31.01.19 (€ 495.816,00 cessione del credito di imposta)?...”
Ad ulteriore dimostrazione dell'illegittimità della condotta dell'amministratore e dell'inopponibilità della documentazione confezionata , il condominio richiamava la Cont vicenda della realizzazione della centrale termica da subappaltata ad altre impresa di un condomino ( ed i cui costi risultavano duplicati) e la posizione del sig.
[...]
il quale aveva dichiarato di non aderire alla cessione del credito ma durante la Pt_4 compilazione del 730 attraverso il sito dell'agenzia delle entrate, aveva trovato sulla sua
Pag. 8 di 17 posizione una voce di detrazione di soli € 1.700,00 relativi all'anno 2019 arbitrariamente comunicata dall'ex amministratore, e non capendo a cosa si riferisse, con pec del 09.06.2019 chiedeva spiegazioni al sig. DA IS, senza ricevere riscontro
A fronte di tali circostanze dunque il concludeva per l'inopponibilità del Parte_1 Cont contratto con chiedendo che fosse accertata la responsabilità dell'ex amministratore per mala gestio e condannato il medesimo in via di rivalsa a quei danni che il avesse dovuto sopportare Parte_1
Restava contumace DA IS ( convenuto con regolare notifica a mani) e nelle more al presente procedimento veniva riunito quello n. 9713/2022 , di opposizione al citato Con decreto ingiuntivo ottenuto da nei confronti del CO ed in relazione al quale il Tribunale di Milano si era dichiarato incompetente.
Nel medesimo giudizio in sintesi il reiterava le eccezioni in ordine Parte_1 all'inopponibilità del contratto di appalto sottoscritto da DA IS con CP_14 sosteneva l'irrilevanza ed infondatezza nel merito dei disconoscimenti sollevati dal
[...]
, in relazione ai quali in ogni caso si protestava terza . Invocava dunque Parte_1 la disciplina del falsus procurator e dell'apparenza verso il terzo in buona fede evidenziando da un lato come l'inerzia colpevole dei condomini- che comunque avevano seguito l'esecuzione dei lavori – non poteva essergli opposta;
e che comunque Cont il CO si era avvantaggiato delle opere essendo così tenuto verso ex art
2041 c.c.
In ogni caso agiva ex art 1398 c.c. verso DA IS di cui chiedeva autorizzarsi la chiamata in giudizio.
Notificati gli atti a quest'ultimo, anche in tal caso restava contumace , le parti depositavano le memorie istruttorie le cui richieste venivano tuttavia rigettate e dunque la causa è stata assunta in decisione.
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2.I principi di diritto applicabili alla fattispecie
Il presente giudizio ruota , come sin qui evidenziato attorno a due questioni principali , da un lato la genuinità dei verbali di assemblea del 5.12.2018 e 21.2.2019 , dall'altro – ed ove si pervenisse ad una risposta negativa al primo quesito – l'opponibilità al contratti stipulati dall'amministratore in forza delle delibere ivi assunte, Parte_7 dunque in carenza di potere.
Sotto un profilo squisitamente processuale deve invero premettersi che , secondo la giurisprudenza prevalente ( Cfr cass. n.11375 del 9.5.2017, Corte d'Appello Milano n. nn98 del 8/9.6.2022 in banca dati merito ):
Pag. 9 di 17 “…Il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicchè il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova (arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 747 del
15/03/1973). Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare
l'onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23903 del 23/11/2016).
La prova della falsità può dunque, in assenza di atto pubblico o scrittura privata autenticata, essere data con ogni mezzo, secondo gli ordinari oneri probatori e senza le forme speciali della querela di falso.
Quanto alla seconda questione il problema della sottoscrizione di un contratto da parte del rappresentante/mandatario in difetto di potere va – prima di richiamare la disciplina generale – rapportato all'ambito specifico qui indagato e cioè quello dei poteri dell'amministratore di condominio e del suo rapporto con l'assemblea.
Sempre secondo la giurisprudenza della Cassazione allora:
“…In tema di condominio negli edifici, l'iniziativa contrattuale dell'amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, disponga l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale, non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ., che limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria. Né peraltro il terzo, che abbia operato su incarico dell'amministratore, può dedurre che la prestazione da lui adempiuta rivestisse carattere di urgenza, valendo tale presupposto non ad ampliare l'ambito del potere di rappresentanza ex art. 1131 cod. civ., quanto unicamente a fondare, in base all'art. 1135, comma 2, cod. civ., il diritto dell'amministratore a conseguire dai condomini il rimborso delle spese nell'ambito interno al rapporto di amministrazione condominiale.(
Cass. ord. 24.10.2022 n.31382)

In sintesi, l'amministratore non è legittimato a stipulare contratti per l'erogazione di costi non preventivati, salvo ratifica dell'assemblea, né tantomeno può sottoscrivere accordi pluriennali, ma può operare nell'urgenza e salvo ratifica.
Pag. 10 di 17 Ciò per il fatto che l'amministratore non è titolare di un generico potere di spesa e la competenza ad approvare il rendiconto ed a valutare la convenienza delle spese sostenute dallo stesso amministratore spetta sempre all'assemblea condominiale (Trib.
Milano n. 11341 del 26.9.2014).
In definitiva, all'infuori delle attribuzioni poste dagli artt. 1130 e 1135 c.c.,
l'amministratore non ha un generale potere di spesa, che compete solo all'assemblea condominiale (Cass. n. 14197/2011) e dunque il contratto assunto in carenza di potere è inopponibile dal terzo contraente all'assemblea..
Se poi si volesse discutere dell'applicabilità in ambito condominiale del principio dell'apparenza deve da un lato ricordarsi che La Suprema Corte ha però escluso che l'istituto dell'apparenza del diritto abbia carattere generale, statuendo, a più riprese, che “è insegnamento consolidato nella giurisprudenza di questa Corte che al di fuori dei casi particolari di tutela dell'affidamento da essa suscitato, previsti per legge, l'apparenza del diritto non integra un istituto di carattere generale con connotazioni definite e precise ma opera nell'ambito dei singoli istituti giuridici secondo il vario grado di tolleranza di questi in ordine alla prevalenza dello schema apparente su quello reale” (Cass. 21 giugno 2004, n. 11491).
In ogni caso proprio in materia di contratti conclusi dall'amministratore di condominio in difetto di potere la giurisprudenza, anche di merito, ha ritenuto di dovere applicare rigorosamente detta regola richiedendo in capo al giudicante una valutazione analitica del contegno , oltre che del , proprio del terzo e volta all'adozione da parte Parte_1 di questi di specifiche cautele e verifiche circa la sussistenza dei poteri dell'amministratore ( Cfr in caso simile Appello Milano sent.3528 del 21.8.2019)


3. La ricostruzione dei fatti
Ritiene in primo luogo questo giudicante che il abbia offerto idonea prova Parte_1 della falsità dei due verbali oggetto di contestazione , prova da ricavarsi da tutta la documentazione prodotta e convergente nel dimostrare che in realtà le assemblee del

5.12.2018 e 21.2.2019 non si sono mai tenute .
Si richiamano in proposito :
-le dichiarazioni scritte dei 19 condomini di “disconoscimento” dei verbali , laddove si afferma che mai furono convocati per tali incombenti né le assemblee si tennero ( doc.
20)
Cont
-il contenuto del verbale assembleare 31.1.2022 non contestato formalmente da ( doc. 19)
- la dichiarazione di nel senso di non aver mai presieduto l'assemblea del Parte_4
5 dicembre ( doc. 31)
-l'attestazione degli circa la presenza di Parte_8 Controparte_4
Pag. 11 di 17 dato per presente a verbale – ma in realtà al lavoro negli orari in cui si sarebbe tenuta l'assemblea del 5.12.2018 ( doc. 48)
- l''assenza dei due verbali nel relativo registro che non contiene alcuna annotazione tra il 30.5.2018 ed il 18.4.2019 ( doc.53)
Cont
-la mancata indicazione del contratto con tra la documentazione resa da DA
IS nel passaggio di consegne ( doc. 46)
A ciò debbono aggiungersi ulteriori elementi quali la evidente difformità formale dei due verbali rispetto a quelli regolarmente iscritti nel relativo registro;
la loro presenza tra la documentazione condominiale rinvenuta privi di firma ;il mancato rinvenimento degli avvisi di convocazione;
la mancata produzione integrale della documentazione Cont richiamata nel contratto di appalto tra DA IS e
Possono sotto questo profilo avallarsi le considerazioni critiche mosse dal
( vedi memoria n.3) alla produzione solo parziale in merito avvenuta con la Parte_1 Cont memoria n.2 di circa:
-l'illeggibilità delle sottoscrizioni nei vernali prodotti ( donde l'irrilevanza anche di una verificazione in merito)
Cont
- la discrasia tra la data di inizio lavori e l'offerta della società
-i contenuti del computo metrico in relazione a quello originario siglato con MC : Cont identici i lavori ma quantificati per il doppio da
-le anomalie e correzioni a penna nel verbale di inizio lavori;

-la presenza nel verbale assembleare del 05.12.18 dell'importo di € 563.306,00, importo Cont che è stato indicato per la prima volta da nella mail riepilogativa inviata il 02.12.19, un anno dopo rispetto l'asserita assemblea del 05.12.18
-l''assenza di data nell'elenco condomini di cui all'allegato D.
- infine la mancata produzione dei moduli/dichiarazioni di cessione del credito debitamente compilati e sottoscritti dai singoli condomini aderenti alla formula fiscale della cessione del credito, che, si legge a pag. 8 dell'offerta “il condominio si impegna a Con consegnare a la documentazione necessaria a dimostrare la corretta cessione del credito”.
Tale ultima circostanza trova del resto parziale rispondenza nelle problematiche segnalate da in ordine all'applicazione della cessione del credito da parte Parte_4 Cont dell'impresa malgrado avesse segnalato di non volersene avvalere ( doc.36-40).
In definitiva tutti gli elementi sopra richiamati concorrono , le dichiarazioni scritte dei condomini con valore d'indizio ( Cfr Cass. n.24976 del 2017) ad avvalorare e dimostrare la fondatezza della domanda circa l'accertamento della falsità dei verbali
Pag. 12 di 17 assembleari 5.12.2018 e 21.2.2019 ( così meglio qualificata la richiesta di
“disconoscimento” formulata dagli attori).
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Ne segue che , alla luce delle regole e dell'interpretazione giurisprudenziale più sopra Con richiamata , il contratto tra DA IS e è stato concluso in carenza di poteri e dunque non può spiegare effetti verso il CO , come pure il finanziamento con Cont BCC ed il successivo contratto di subappalto tra e ( peraltro del CP_5 tutto estraneo al CO).
Ne segue altresì che tali comportamenti dell'amministratore DA IS - cui la falsificazione o comunque l'uso dei verbali contraffatti appare evidentemente riconducibile, unitamente alla mancata comunicazione ai condomini di tali vicende contrattuali , circostanza di cui si dirà oltre - integrano sicuramente una violazione dei doveri discendenti dal rapporto di mandato con il condominio.
Parte attrice ha infatti chiesto accertarsi “…. che i condomini del a Parte_1 seguito della condotta illecita attuata dall'ex amministratore DA IS, per la ristrutturazione dell'edificio condominiale hanno subito un esborso ri-parametrizzato per un complessivo importo di € 1.016.146,59, come emerge dal prospetto riepilogativo trasmesso ai condomini nel gennaio 2022, pari al doppio rispetto all'importo di € 588.840,40 IVA inclusa esposto nel riepilogo spese di rifacimento predisposto dalla
[...]
e rispetto all'importo dei lavori deliberati il 30.05.18 CP_5

2.N) accertare e dichiarare che le anomalie contabili relativamente ai lavori di ristrutturazione straordinaria immobile condominiale dipendono dalla mala gestione tecnico-contabile del sig. DA IS, per l'illegittimità della condotta tenuta e la conseguente responsabilità e inadempimento contrattuale ex art.1218 c.c. degli obblighi imposti in forza degli artt. 1710-1129 e ss c.c. per l'incarico intercorso con il per inadempimento degli obblighi prescritti dal mandato Parte_1 gestorio/dall'incarico di amministratore, per aver intrapreso iniziative che eccedono i poteri demandatigli dalla legge e dall'assemblea, e per essere venuto meno alla correttezza e alla diligenza che l'incarico ed il ruolo di amministratore gli impongono, tenuto altresì conto che lo stesso ha omesso anche qualsiasi riscontro alle successive richieste di chiarimenti inviate dall'amministratore e dai legali del condominio, CP_12
e/o alternativamente per fatto illecito doloso o colposo del sig. DA IS ex art 2043 c.c…..”
Tale domanda, sulla base di tutti gli elementi sopra richiamati, può dunque essere accolta sotto il profilo dell'accertamento di responsabilità contrattuale del convenuto avendo poi il fatto riserva di quantificare in separata sede eventuali danni Parte_1
e richieste di restituzione.
Peraltro ad avviso di chi scrivere potrebbero configurarsi nel comportamento dell'ex amministratore profili di illiceità penale laddove si rifletta sulla circostanza –
Pag. 13 di 17 evidenziata pure da parte attrice – che “… C'è differenza tra beneficiare di cessione e detrazione fiscale su un importo di € 588.840,40 rispetto ad un importo di € 934.084,00 (divenuti € 1.016.146,59 con finanziamento e interessi)….” donde si impone la trasmissione alla locale Procura della Repubblica per l'accertamento di eventuali fattispecie di truffa in merito .
Infine sempre alla luce dei comportamenti del convenuto DA IS così come ricostruiti in ordine alla formazione e comunque all'uso dei verbali falsi risulta integrata la fattispecie ex art 4lett.a) Dlvo 7/2016 e dunque il medesimo va condannato- come richiesto dagli attori - al pagamento in favore del della sanzione Parte_1 pecuniaria civile di euro 8000,00 .
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Cont Parte attrice, reclamata l'inopponibilità a sé del contratto di appalto con ha altresì ha chiesto “che gli effetti dei due suddetti contratti si producano solo nel patrimonio del mandatario DA IS che li ha assunti a suo carico e condannare lo stesso DA IS
a tenere indenne e/o manlevare il mandante (condominio) da qualsiasi pregiudizio che possa derivare al suo patrimonio dalla stipulazione e dalla esecuzione dei suddetti contratti in quanto allora, come amministratore condominiale pro tempore del odierno attore, disponeva, nell'esercizio delle sue funzioni, della fiducia Parte_1 dei condomini e quindi per la violazione dei principi di buona fede e di correttezza nell'esecuzione del contratto/mandato/incarico ex art. 1175 c.c…”
Venendo dunque al secondo profilo delle conseguenze derivanti dal comportamento di Con DA IS, come già anticipato il contratto con è inopponibile al CO, così come altri contratti accessori ( es finanziamenti) a questo susseguenti, perché concluso in carenza di poteri.
Ed anche ad invocare- come vorrebbe il principio dell'apparenza, esso non può - CP_2 ad avviso di questo giudicante - trovare applicazione in questa fattispecie .
Da un lato non è ascrivibile alcun comportamento colposo al CO Cont nell'ingenerare affidamento in
Parte attrice ha pacificamente documentato le richieste al convenuto DA IS di trasmissione della documentazione e rendicontazione da parte del geom. , cui i CP_15 condomini non hanno potuto accedere prima del 25.11.2021 allorchè il nuovo amministratore vi ha provveduto , con rendiconto e relativo riparto rifacimento facciate
(doc. 13).Tali circostanze risultano poi avvalorate oltre che dal contenuto del documento di passaggio di consegne che in merito tace( doc.46) , anche dal verbale di assemblea 31.1.2022 sopra richiamato.
Cont Inoltre è pacifico e non contestato dalla stessa che presso il cantiere abbiano sempre lavorato gli operai di CP_5
D'altra parte deve in ogni caso configurarsi quanto meno un'omissione di diligenza da
Pag. 14 di 17 parte di attesa la sua particolare qualifica ed esperienza in materia ed il valore del CP_2 contratto -, nell'avvalorare e riporre affidamento in una semplice copia di verbale assembleare con firme illeggibili senza procedere ad ulteriori verifiche ( che comunque non sono state allegate o provate dalla società).
Cont A ciò si aggiunga – come sottolineato da parte attrice - che “ era consapevole di subentrare in un cantiere dove i lavori erano già iniziati/in corso ad opera della
[...]
( n.d.r. :vedi verbale inizio lavori dalla stessa prodotto e CILA dell'ottobre CP_5
2018) e di subentrare in un contratto d'appalto già conferito alla tanto CP_5 da sottoscrivere contratto di subappalto di € 530.588,00 con l'originaria impresa affidataria per lo stesso originario importo deliberato dal condominio..” CP_5
E tuttavia nel verbale del 5.12.2018 e del 21.2.2019 nulla si dice in merito ad un Contr avvicendamento nel contratto e nel cantiere senza tuttavia che abbia in alcun modo rilevato la circostanza.
Cont In definitiva non è configurabile un affidamento incolpevole di che dunque non può opporre al il contratto e le pretese economiche da esso discendenti. Parte_1
Pertanto – ritenuto inapplicabile alla fattispecie il disposto di cui all'art 2041 c.c. per Con difetto di sussidiarietà – da un lato va rigettata la richiesta di quanto al pagamento della residua somma di 60.000,00 euro relativa alla fattura 697/2019 di cui al revocato decreto ingiuntivo .
Per altro verso deve in definitiva accertarsi che i lavori sono stati affidati dal con regolare delibera assembleare del 30.5.2018 e contratto Parte_1
d'appalto diretto alla per un importo pari alla metà di quanto esposto da CP_5 Cont
lavori dalla stessa eseguiti, con conseguente irrilevanza di CP_5 Cont qualunque ulteriore pretesa da parte di


4.Le domande di manleva
Premesso che è pacifica la sussistenza dell'interesse del alle domande di Parte_1 accertamento spiegate in giudizio , quanto meno in ragione ed a seguito della notifica del decreto ingiuntivo, circa la chiamata in garanzia del convenuto DA IS per tenere indenne e/o manlevare il mandante (condominio) da” qualsiasi pregiudizio che possa derivare al suo patrimonio dalla stipulazione e dalla esecuzione dei suddetti Cont contratti” essa può ritenersi assorbita in ragione del rigetto della domanda di Per ogni altro pregiudizio – anche futuro ed eventuale – che da detti contratti dovesse derivare la si deve invece ritenere sfornita di un interesse attuale ( Cfr cass.37709/2021).
Con A sua volta ha chiesto che DA IS venga condannato al pagamento dell'importo della fattura azionata , in caso di mancata condanna del condominio e previa autorizzazione alla sua chiamata in giudizio ( con domanda trasversale come qualificata dal giudice istruttore).
Pag. 15 di 17 Cont Come già precisato non è provata la condizione di deceptus di la quale ha anche omesso i dovuti controlli e neppure può dunque avvalersi di una situazione di incolpevolezza ex art 1398 c.c., ma neppure – come già precisato - un comportamento colposo del rappresentato.
Con in definitiva non ha infatti in alcun modo dimostrato- siccome era onerata - la sussistenza dei presupposti per l'accoglimento della domanda di danno ( Cfr Cass sez.III sent.18519 del 13.7.2018 e di recente Cass. 27349 del 26.9.2023 est. ). Per_1


5.Le spese di lite
Cont Per la regola della soccombenza e DA IS vanno condannati al pagamento delle spese di lite in favore dell'attrice che si liquidano per tre fasi di giudizio e su valori medi in euro 8.500,00 per compensi oltre accessori.
Cont Le spese tra e DA IS sono compensate


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando
-accerta la falsità dei verbali di assemblea condominiale del 5.12.2018 e 21.2.2019 e conseguentemente
- dichiara l'inefficacia nel confronti del del contratto d'appalto con Parte_1
( e dei contratti di finanziamento e subappalto conseguenti) in Controparte_2 quanto stipulato da DA IS in carenza di poteri giacchè l'assemblea non ne ha mai autorizzato né ratificato la conclusione;

- Accerta che il ha appaltato i lavori di cui in parte motiva direttamente ad Parte_1
e per l'effetto CP_5
-dichiara che nulla è dovuto a tale titolo ( in via contrattuale in base alle fatture di cui in parte motiva od anche a titolo extracontrattuale ex art 2041 c.c.) dal Parte_1
Parte_9 Controparte_2
- accerta l'inadempimento di DA IS al contratto di mandato e la responsabilità per mala gestio dell'amministratore condominiale in capo al medesimo e lo
-condanna , allo stato, ex art 4lett.a) Dlvo 7/2016 al pagamento in favore del della sanzione pecuniaria civile di euro 8000,00 . Parte_1
-Dichiara assorbita la domanda di manleva del e Controparte_16
Con
-Rigetta la domanda di “manleva” e di danno di nei confronti di DA IS
-Rigetta o dichiara assorbita ogni altra domanda od eccezione
-Condanna DA IS e al pagamento delle spese di lite in Controparte_2 favore degli attori pari ad euro 8.500,00 per compensi oltre accessori per legge
Pag. 16 di 17 Con
-Compensa le spese di lite tra e DA IS
-Dispone trasmettersi copia degli atti e della presente sentenza alla locale Procura della
Repubblica
Così deciso in Monza il 2.1.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Teresa Latella
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