N. R.G. 819/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI CAMPOBASSO
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Giudice, provvedendo all'esito dell'udienza del 15.4.2025, celebrata in modalità cartolare, lette le note depositate dalle parti, si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio, pronuncia la seguente sentenza.
Il Giudice dott.ssa Claudia Carissimi

pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CAMPOBASSO
SEZIONE UNICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Claudia Carissimi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 819/2024, promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 rappresentati e difesi dall'avv. Giacomo D'Angelo, giusta procura in atti, elettivamente domiciliati presso il suo sito in Campobasso, viale Principe di
Piemonte n. 22;
Attori contro
(C.F. ), in proprio e quale titolare della Controparte_1 C.F._4 ditta individuale (P. IVA , Controparte_2 P.IVA_1 rappresentato e difeso dagli avv.ti Leopoldo Zanni e Valerio Beneduce, giuste procure in atti, elettivamente domiciliato presso lo studio del primo sito in Teano,
Corso Vittorio Emanuele n. 45;
Convenuti

Oggetto: contratto di locazione ad uso abitativo, rinnovo prima scadenza.
Conclusioni: le parti hanno concluso come in atti.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2
convenendo in giudizio , titolare della ditta Parte_3 Controparte_1 individuale “ , hanno chiesto: accertare e dichiarare Controparte_2
pagina 2 di 9 l'intervenuta scadenza al 27.12.2022, il mancato rinnovo e la non rinnovabilità, del contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato in data 28.12.2018, relativo all'immobile sito in Campobasso, via Agostino De Pretis n. 23 (I piano) (identificato in catasto al f. 65, part. 330, sub. 6); accertare e dichiarare che, dalla scadenza e fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile, sono da considerarsi dovute a titolo di indennità di occupazione, tanto le somme già versate quanto ogni ulteriore importo maturando;
convalidare lo sfratto per finita locazione intimato ex art. 657
c.p.c., con conseguente condanna dei convenuti al rilascio dell'immobile libero da persone e cose;
in caso di opposizione, pronunciare ordinanza esecutiva di rilascio ex art. 665 c.p.c. e convertire il rito ex art. 667 c.p.c., disponendo la prosecuzione del giudizio con il rito ordinario ex art. 426 c.p.c.; fissare la data di esecuzione del rilascio dell'immobile nel termine più breve possibile;
con vittoria di spese.
Ha premesso parte attrice: di essere subentrata, per successione ereditaria dal de cuius nella piena proprietà dell'immobile prima indicato;
Persona_1 che l'immobile è stato locato alla ditta “ , con Controparte_2 contratto ad uso abitativo registrato il 25.01.2019, stipulato dalla procuratrice del de cuius, con durata di quattro anni e scadenza fissata al 27.12.2022; che sin dal subentro nel rapporto locatizio, gli attori hanno rilevato gravi irregolarità e inadempimenti contrattuali, tra cui: pagamento del canone in misura inferiore a quanto previsto, erronea identificazione catastale dell'immobile nel contratto, utilizzo di locali non ricompresi nel titolo, esercizio di attività imprenditoriale odontotecnica in violazione della destinazione abitativa, modifiche non autorizzate alla struttura interna dell'appartamento.
A sostegno della domanda ha dedotto: l'intervenuta scadenza del contratto e l'assenza di qualsiasi titolo legittimante l'occupazione dell'immobile da parte dei convenuti;
la sussistenza di un grave inadempimento contrattuale per avere i convenuti apportato modifiche edilizie sostanziali all'immobile, in difformità alla planimetria catastale e senza il consenso dei proprietari;
il mancato rispetto delle condizioni poste per la stipula di un nuovo contratto, tra cui: adeguamento catastale, regolarizzazione edilizia e impiantistica, continuità contrattuale, e assunzione di ogni onere economico;
l'assenza, da parte dei convenuti, di qualsiasi concreta volontà conciliativa, come confermato dagli esiti del sopralluogo del pagina 3 di 9 12.12.2023 e dalla mancata produzione dei documenti richiesti (CILA, certificazioni, nulla osta sanitari).
Si è costituita la parte intimata, , in proprio e quale titolare della Controparte_1 ditta individuale “ , chiedendo: in via preliminare, Controparte_2 dichiararsi l'improcedibilità e/o l'inammissibilità della domanda di sfratto per finita locazione, in quanto fondata su un presunto diniego di rinnovo mai formalmente comunicato secondo le modalità previste dal contratto e dalla legge, evidenziando che, essendo mancata la raccomandata di disdetta motivata almeno sei mesi prima della scadenza del primo quadriennio, il contratto si è tacitamente rinnovato per ulteriori quattro anni, con nuova scadenza al 27.12.2025; nel merito, rigettare la domanda con vittoria di spese, stante la validità ed efficacia del contratto di locazione in corso, contestando le avverse doglianze in punto di uso promiscuo dell'immobile (ritenuto compatibile con la destinazione abitativa e comunque oggetto di specifica pattuizione contrattuale), di modifiche strutturali dell'immobile (essendo state autorizzate e documentate), di riduzione del canone (giustificata dalla mancata disponibilità di parte dell'immobile (garage)), di presunte irregolarità catastali e fiscali (non rilevanti ai fini della validità contrattuale), di condizioni unilateralmente imposte per la stipula di un nuovo contratto di locazione (immotivate e di ostacolo ad una soluzione bonaria della questione); in subordine, in caso di accoglimento della domanda, disporre modalità e tempi di rilascio congrui, al fine di consentire il completamento delle operazioni di sgombero.
All'udienza del 14.05.2024 (R.G. n. 473/2024), è stato disposto il mutamento del rito, con prosecuzione del giudizio secondo le forme del rito ordinario locatizio, ai sensi dell'art. 447-bis c.p.c., ed è stato assegnato termine per l'introduzione del procedimento di mediazione, quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Esperito con esito negativo il procedimento di mediazione, la causa è stata istruita in via documentale e discussa all'udienza del 15.04.2025, celebrata in modalità cartolare, previo deposito di scritti difensivi finali autorizzati.
***
pagina 4 di 9 La domanda avente ad oggetto l'accertamento dell'avvenuta scadenza del contratto di locazione in data 27.12.2022, del mancato rinnovo, e il conseguente rilascio dell'immobile è infondata e deve essere respinta.


1. Sul rito applicabile
In primo luogo, occorre individuare la disciplina applicabile al caso che occupa.
La domanda introduttiva del presente giudizio è stata erroneamente proposta ex art. 657 c.p.c., sebbene abbia ad oggetto il diniego del primo rinnovo. Ed invero, nonostante la parte attrice imputi alla convenuta una serie di inadempimenti, non ha mai formalmente chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento, ribadendo più volte la domanda di accertamento dell'intervenuta scadenza, volta ad impedire il primo rinnovo tacito.
Invero, l'art. 657 c.p.c. apre la possibilità di procedere secondo il rito speciale solo in due ipotesi: prima della scadenza del contratto (cd. licenza per finita locazione e citazione per la convalida, primo comma) ovvero dopo la scadenza del contratto, ove sia escluso il tacito rinnovo (cd. sfratto per finita locazione e citazione per la convalida, secondo comma).
Nessuna di questa due ipotesi può dirsi sussistente rispetto alla fattispecie in esame, atteso che la parte attrice agisce per accertare il mancato rinnovo tacito della locazione al suo primo rinnovo, allorchè il primo rinnovo di diritto si è già verificato.
La domanda avrebbe dovuto essere proposta, pertanto, secondo il rito ordinario locatizio ex art. 447-bis c.p.c., secondo cui “Le controversie in materia di locazione e di comodato di immobili urbani e quelle di affitto di aziende sono disciplinate dagli articoli 414, 415, 416, 417, 418, 419, 420, 421, primo comma, 422, 423, primo e terzo comma, 424, 425, 426, 427, 428, 429, primo e secondo comma, 430, 433, 434, 435,
436, 436 bis, 437, 438, 439, 440, 441, in quanto applicabili.”
Ciò chiarito in ordine al rito applicabile, agli inconvenienti sopra descritti si è ovviato mediante mutamento del rito, previo esperimento del procedimento di mediazione quale condizione di procedibilità della domanda in materia locatizia, di tal che la causa è proseguita secondo il rito correttamente individuato, ciò che consente di procedere all'esame del merito.


2. Sulla ricostruzione dei fatti di causa
pagina 5 di 9 Occorre ricostruire i fatti di causa, sulla scorta delle risultanze documentali e delle deduzioni delle parti, nel modo che segue:
- e sono divenuti proprietari pro Parte_1 Parte_2 Parte_3 quota dell'immobile sito in Campobasso, via Agostino De Pretis n. 23 (I° piano), identificato in catasto al foglio 65, particella 330, sub. 6, a seguito di successione ereditaria del dante causa deceduto in data 22.09.2022; Persona_1
- l'immobile risulta concesso in locazione ad uso abitativo con contratto sottoscritto il 28.12.2018 da in qualità di procuratrice speciale del de Parte_4 cuius, a favore della ditta individuale “ , e registrato Controparte_2 in data 25.01.2019;
- il contratto prevede la durata di quattro anni con decorrenza dal 28.12.2018 al
27.12.2022; indicava espressamente la destinazione ad uso abitativo del conduttore, con possibilità di utilizzare un locale come laboratorio odontotecnico;

- alla scadenza del primo quadriennio (27.12.2022), non risulta che la parte locatrice abbia comunicato alla parte conduttrice alcuna disdetta motivata nei termini di legge (sei mesi prima), come previsto dalla legge n. 431/1998, art. 3, comma 1, e come richiamato espressamente dall'art. 1 del contratto stesso, secondo cui: “la locazione si intenderà tacitamente rinnovata per altri quattro anni salvo che il locatore non comunichi disdetta motivata ai sensi dell'art. 3, comma 1 della legge n.
431/1998”;
- , conduttore, ha continuato a occupare l'immobile anche dopo la Controparte_1 scadenza del quadriennio, ritenendo tacitamente rinnovato il contratto fino al
27.12.2026;
- il 20.03.2024, gli attori hanno notificato intimazione di sfratto per finita locazione con contestuale citazione per convalida, deducendo la scadenza del contratto e la volontà di riacquisire la disponibilità dell'immobile.


3. Sul merito
La domanda principale, volta ad ottenere l'accertamento del mancato rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza (27.12.2022), ovvero la dichiarazione della sua non rinnovabilità, con le relative conseguenze in termini di rilascio dell'immobile e pagamento dell'indennità di occupazione, è infondata.
pagina 6 di 9 Nel caso in esame, il contratto di locazione risulta stipulato da , Controparte_1 titolare dell'omonima ditta individuale;
l'immobile è stato destinato in via prevalente ad uso abitativo del conduttore, come espressamente indicato nel contratto
(“L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore, con possibilità di utilizzare laboratorio ad uso odontotecnico e delle persone attualmente con lui conviventi” v. pag. 1, all. C parte attrice).
Destinazione, questa, che non può ritenersi alterata dall'eventuale sussistenza di un uso promiscuo o strumentale dell'immobile - consistito nell'adibizione di una sola stanza a laboratorio odontotecnico, espressamente facoltizzata - che non è sufficiente, di per sé, a trasformare il rapporto in una locazione ad uso non abitativo, né a giustificare l'applicazione della disciplina delle locazioni commerciali.
Consolidata giurisprudenza della Suprema Corte ha infatti precisato che le locazioni stipulate da persone fisiche per prevalente uso abitativo, ancorché promiscuo, rientrano nella sfera di applicazione della legge n. 431/1998 (Cassazione civile sez.
II, 4/12/2024, n. 31128; Cassazione civile sez. III, 21/07/2022, n. 22826;
Cassazione civile sez. III, 22/06/2020, n. 12115; Cassazione civile sez. III,
23/08/2018, n. 20974; Cassazione civile sez. III, 2/02/2017, n. 2702) e che la ditta individuale non costituisce ente giuridico autonomo dal titolare persona fisica ai fini dell'individuazione del regime normativo applicabile.
In definitiva è fuor di dubbio che il caso che occupa attenga ad una locazione ad uso abitativo e che la normativa rilevante sia quella prescritta dalla legge n. 431/1998.
In base alla l. 431/1998, i contratti di locazione ad uso abitativo hanno durata quadriennale e si rinnovano automaticamente per ulteriori quattro anni, salvo disdetta motivata da parte del locatore, da comunicarsi almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, come previsto dall'art. 3, comma 1, della stessa legge.
Si riportano le disposizioni rilevanti della legge ora richiamata:
- Art. 2, comma 1, l. 431/1998: “1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire
l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.
Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la
pagina 7 di 9 procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.
In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.”;
- Art. 3, comma 1, legge 431/1998: “Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi.”.
Previsioni, queste, peraltro espressamente richiamate all'art. 1 del contratto di locazione: “La locazione si intenderà tacitamente rinnovata per altri quattro anni salvo che il locatore non comunichi disdetta motivata ai sensi dell'art. 3, comma 1 della legge n. 431/1998…”.
I motivi che legittimano il diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore sono quelli espressamente previsti dall'art. 3, nessuno dei quali ricorre nel caso in esame;
la disdetta deve inoltre contenere, a pena di nullità, l'indicazione precisa ed esplicita del motivo invocato.
Nel caso che occupa non risulta che gli attori abbiano comunicato al conduttore disdetta formale entro il termine di legge e secondo le modalità stabilite dalla legge
(i.e.: almeno sei mesi prima della scadenza dei primi quattro anni del contratto, con il contenuto minimo sopra descritto), mancando qualsivoglia allegazione in tal senso.
Peraltro, giova ricordare che, anche qualora parte attrice avesse voluto impedire il rinnovo del contratto per gravi motivi, avrebbe comunque dovuto darne preavviso, parimenti nel termine minimo di sei mesi prima della prima scadenza contrattuale
(art. 3, comma 1, legge 431/1998: “Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.”).
pagina 8 di 9 In conclusione, deve ritenersi che il contratto di locazione si sia tacitamente rinnovato fino al 27.12.2026, ai sensi dell'art. 2, comma 1, L. 431/1998.
La domanda va dunque respinta, con assorbimento di ogni altra domanda o questione.


4. Sulle spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, in applicazione del DM 147/2022, in applicazione dei valori medi dello scaglione di valore dato dalla domanda, riconoscendo tutte le fasi.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
1) rigetta la domanda;

2) condanna la parte attrice alla rifusione, in favore della parte convenuta, delle spese di lite, che si liquidano in complessivi € 2.552,00, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA come per legge se dovute, oltre spese vive documentate.
Così deciso in Campobasso, 24 maggio 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Claudia Carissimi
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