REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Ferrara
SEZIONE
Il Giudice del Tribunale Ordinario di Ferrara, dott.ssa Maria Marta Cristoni,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n° 2538/2023 del R.A.C.C.
d a
Parte_1 Parte_2
(C.F. P.IVA_1
C.F. ) Parte_3 P.IVA_2
Entrambe rappresentate e difese dall'Avv. Giovanni Battista Spezia
attrici
c o n t r o
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'avv. CP_1 P.IVA_3
Marco dalla Verità e dall'avv. Michele Petrella
convenuta
e c o n l ' i n t e r v e n t o d i
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'avv. CP_2 P.IVA_4
Giampiero Martini e Controparte_3
terzo intervenuto trattenuta in decisione all'udienza del 06/11/2024, a seguito delle comparse conclusionali e della precisazione delle seguenti
CONCLUSIONI
Per parte attrice: "Voglia l'Ill.mo Tribunale Civile di Ferrara adito, respinta
ogni contraria istanza, esaminati gli atti di causa, così giudicare: in via
Pag. 1 principale, accertati e dichiarati gli inadempimenti di rispetto CP_1
agli obblighi in capo alla stessa posti (pagamento dell'importo di €
350.000,00 entro il termine del 5 ottobre 2022 e stipula del contratto
definitivo entro il 30 novembre 2022), dichiari la risoluzione del contratto
preliminare concluso tra le parti il 27 giugno 2022 per effetto della comunicazione di accettazione della “Proposta irrevocabile d'acquisto” in data 15 maggio 2022, ai sensi dell'articolo 1456 c.c., giusta previsione di cui
agli articoli 9.1 e 9.2 del contratto stesso, per fatto e colpa di CP_1
con conseguente diritto delle attrici di trattenere l'importo di € 50.000,00; in
via subordinata, dato atto che non ha ottemperato alla diffida CP_1
ad adempiere di cui alla nota 10 marzo 2023 delle attrici, accertare e
dichiarare comunque la risoluzione del contratto preliminare ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1454 c.c. per fatto e colpa di con CP_1
conseguente diritto delle attrici di trattenere l'importo di € 50.000,00".
Per parte convenuta: "Voglia l'Ecc.mo Tribunale, ogni contraria istanza
anche istruttoria reietta: nei confronti delle attrici e Parte_2 Pt_3
rigettare in toto le domande attoree, siccome infondate in fatto e in
[...]
diritto; in via riconvenzionale, accertata, e occorrendo dichiarata, la
risoluzione del contratto preliminare inter partes, oggetto del presente
giudizio, per fatto e colpa delle attrici e Controparte_4 Parte_3
condannare tali parti attrici, in solido fra loro, (i) a risarcire alla
[...]
convenuta i relativi danni inerenti e conseguenti, da CP_1
quantificare secondo le risultanze di istruttoria, oltre a rivalutazione
monetaria e interessi nella misura e con le decorrenze di legge, nonché (ii) a restituire alla stessa parte convenuta l'importo di Euro 50.000,00 all'epoca versato da quest'ultima alle prime a titolo di caparra confirmatoria sul
contratto preliminare de quo, oltre a interessi nella misura e con le
decorrenze di legge;
con vittoria di compensi e spese del giudizio, compreso
il 15% ex art. 2, D.M. n° 55/2014, oltre a c.p.a. e i.v.a. come per legge;
nei
Pag. 2 confronti della terza intervenuta in principalità, dichiararsi CP_2
l'intervento inammissibile;
in subordine, dichiararsi l'incompetenza dell'intestato Tribunale di Ferrara a giudicare le domande proposte da
contro essendo competente in via esclusiva il CP_2 CP_1
Tribunale di Bologna;
in via ulteriormente gradata, e a valere in ogni sede giudiziale, rigettarsi in toto le domande che nelle conclusioni dell'atto
d'intervento di sono indicate «in subordine», siccome infondate CP_2
in fatto e in diritto;
con vittoria di compensi e spese del giudizio, compreso il
15% ex art. 2, D.M. n°55/2014, oltre a c.p.a. e i.v.a. come per legge. In via istruttoria, insiste sull'istanza ex art. 210 c.p.c. e sulla istanza CP_1
di Consulenza Tecnica dalla stessa formulate nella propria memoria ex art.
171-ter, n. 2), c.p.c."
Per parte intervenuta: "In via principale, respingere le domande attoree
perché infondate in fatto e diritto;
In via riconvenzionale, preso atto della
manifestata disponibilità di al pagamento del prezzo di cessione CP_1
come convenuto nel contratto preliminare di cui è causa, trasferire a parte convenuta con sentenza ex art. 2932 c.c. l'immobile denominato CP_1
“ torre ellittica” ubicato in Ferrara Via Darsena n. 83, di proprietà delle
attrici, distinto al NCEU foglio 158 map 1021 sub 4, comprensivo di tutte le
relative pertinenze inclusi i parcheggi / posti auto di cui agli attuali map
1042 sub 21 e 22 e map 1020 sub 34, 35,36,37 del foglio 158 NCEU del
Comune di Ferrara. In subordine, nel caso in cui richiedesse la CP_1
risoluzione del preliminare e il risarcimento dei danni, dichiarare le banche attrici e la convenuta tenute a corrispondere a parte interveniente l'importo pari al 35% del risarcimento, nonché il compenso relativo all'attività. Con
vittoria di spese e compensi di causa".
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Pag. 3 e Controparte_5 Parte_3
agiscono per vedere accertata l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di vendita del 27 giugno 2022 stipulato con la convenuta.
Hanno rappresentato di essere comproprietarie al 50% dell'immobile in costruzione a Ferrara in Via Darsena (Catasto Fabbricati al foglio 158,
mappale 1021, sub. 4, piani S1-T-1-2-3-4, categoria F4) oggetto di proposta irrevocabile di acquisto da parte di del 15 maggio 2022, CP_1
accettata il successivo 13 giugno.
Il preliminare d'acquisto conterebbe la condizione risolutiva consistente nell'esito negativo di una due diligence
tecnico/amministrativo/edilizio/catastale ad opera di tecnici della che CP_1
avrebbe dovuto concludersi entro 90 giorni dal ricevimento della comunicazione dell'accettazione della proposta;
regolava altresì i termini di pagamento (€ 50.000,00 entro 10 giorni dalla ricezione della comunicazione di accettazione della “Proposta irrevocabile d'Acquisto”; € 350.000,00, in caso di esito positivo della due diligence ed entro 100 giorni dalla data di comunicazione dell'accettazione di detta Proposta;
€ 3.600.000,00 alla data del rogito, da stipularsi entro il 30 novembre 2022).
La convenuta non avrebbe provveduto all'effettuazione della Due Diligence,
né avrebbe versato la somma di € 350.000,00 ad integrazione della caparra eccependo, per giustificare il proprio inadempimento, la diversa consistenza reale dell'immobile rispetto a quella prevista in contratto, ritenendo che fossero ricomprse nel preliminare le aree di parcheggio pertinenziali alla torre;
parte attrice smentisce l'asunto, asserendo che dette aree non erano mai state oggetto della proposta irrevocabile d'acquisto, in quanto di proprietà
altrui, ma che comunque la proprietà ne avrebbe consentito l'utilizzo, attesa la pertinenzialità urbanistica.
Le attrici ritengono risolto il contratto per effetto della diffida ad adempiere del 10 marzo 2023 (con termine per l'adempimento sino al 11 aprile 2023),
Pag. 4 dando atto delle ulteriori inadempienze a quanto contrattualmente previsto, in particolare la mancata comunicazione l'esito della due diligence entro il 25
settembre 2022, il mancato versamento dell'importo di € 350.000,00 entro il
5 ottobre 2022 e la mancata stipula del definitivo entro il 30 novembre 2022;
il mancato pagamento abiliterebbe altresì le attrici al trattenimento della somma di € 50.000,00 versato a titolo di caparra.
Si è costituita rilevando come oggetto della CP_1
compravendita sarebbe stato tutto quanto pervenuto alle attrici in forza del rogito di acquisto dell'Immobile in data 16 gennaio 2007 (comprensivo,
quindi, a suo dire, dei parcheggi pertinenziali, ancora da costruire,
denominati "piattaforma").
Quanto alle scadenze contrattuali, ha evidenziato che era stata convenuta una proroga per la redazione della Due diligence e di conseguenza spostate tutte le scadenze di pagamento (10 novembre 2022 per il versamento da parte di della somma di € 350.000; 16 dicembre 2022 per la stipulazione del CP_1
rogito).
Ha poi argomentato la propria posizione in relazione ai parcheggi,
evidenziando come ad ottobre del 2022, resosi conto di alcune incongruenze nella descrizione dell'oggetto contrattuale, ha contattato parte attrice al fine di delimitare l'oggetto del contratto;
in particolare, in quella occasione ha lamentato che la consistenza del bene non fosse conforme a quella espressamente riportata nel rogito del 2007 richiamato per relationem nella proposta di acquisto che contiene l'indicazione dell'immobile in corso di costruzione comprensivo delle sue pertinenze, individuate nei parcheggi posti auto (mappali 1042,sub 21 – 22 e mapp. 1020 sub 34 - 35 – 36 – 37 foglio
158), scoperto poi essere stati acquistati dalla società Real Estate nel 2019.
Dopo varie interlocuzioni, controparte aveva proposto una diminuzione del prezzo del bene, poi però finita nel nulla e non ufficialmente formalizzata.
Pag. 5 Ritenendo la mancata utilizzazione dei posti auto inadempimento dell'attrice,
ha dedotto di aver più volte evidenziato che "non appena e Pt_2 Pt_3
ci comunicheranno di avere ottenuto il sostanziale diritto di utilizzo
[...]
dei posti auto di cui ai mapp. 1042, sub 21 e sub 22, e 1020, sub 34, 35, 36 e
37, provvederà all'integrazione della caparra ed a tutti gli ulteriori CP_1
atti finalizzati alla stipulazione del rogito», ponendo in rilievo, a conferma dell'interesse dalla odierna convenuta all'operazione, che «nel corso di questi
mesi ha sviluppato sinergie ed accordi con la Pubblica CP_1
Amministrazione e con soggetti interessati alla gestione dell'immobile anche ad uso residenza collettiva, uso che comprende anche l'utilizzo dei posti
auto".
La società ha altresì dedotto l'inadempimento di parte attrice e la scorrettezza contrattuale, avendo stipulato un nuovo contratto preliminare dell'immobile oggetto di causa, nel luglio 2023, con società posseduta Controparte_6
al 100% da , proprietaria dei posti auto, peraltro ad un Controparte_7
prezzo significativamente inferiore (500.000 in meno) a quello del contratto di cui è causa, al fine di ricondurre a legalità la titolarità delle pertinenze, che in tal guisa corrisponderebbe a quella dell'immobile cui attengono.
Appresa la circostanza, la convenuta ha invitato parte attrice a dare esecuzione al loro contratto.
Nella prospettiva difensiva di parte convenuta, la cessione delle pertinenze assieme all'immobile, oltre ad essere contrattualmente prevista, è
normativamente obbligatoria (art. 817 c.c. e L. e sarebbero pertanto Per_1
nulli gli atti di cessione del 2019 dei posti auto in modo autonomi rispetto agli immobili.
Ha evidenziato, infine, come il contratto preliminare sia ancora in essere in ragione del fatto che non si sia verificata alcuna delle condizioni risolutive pattuite, non è stato esercitato il recesso, né parte opposta si è avvalsa di uno degli istituti previsti come quello della clausola risolutiva espressa o della
Pag. 6 diffida ad adempiere;
ha formulato espressamente eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. e ha concluso, dando atto di essere disponibile al pagamento del prezzo di cessione, chiedendo, in via riconvenzionale, la condanna delle attrici ex art 2932 c.c. ai fini del trasferimento dell'immobile comprensivo delle relative pertinenze,
riservandosi la trasformazione della domanda di risoluzione ex art 1453 c.c. e di correlato risarcimento del danno (conversione poi di fatto avvenuta in sede di terza memoria ex art. 171 ter c.p.c.)
In sede di prima memoria ex art 171 ter c.p.c., le attrici hanno rappresentato che anche la compravendita di cui al 2007 avesse ad oggetto i soli immobili in costruzione e non l'area identificata al foglio 58, come emerge ictu oculi
dall'atto, ragione per la quale è stato possibile poi, nell'ambito della procedura fallimentare, vendere alla le aree pertinenziali di cui al Controparte_7
predetto foglio.
Con comparsa del 6 marzo 2024 ha spiegato intervento volontario la società
deducendo di aver stipulato con il contratto di CP_2 CP_1
"Advisory" per l'immobile oggetto di causa, comprensivo dell'assistenza per la redazione della Due diligence, con compenso pattuito pari al 4% del prezzo di acquisto dell'immobile, e altro diverso contratto all'interno del quale si impegnava alla cessione del 35% del capitale sociale CP_1
all'intervenuta per € 3.500,00 della società di scopo che avrebbe CP_1
costituito per l'acquisto e la finalizzazione dell'immobile.
L'interesse all'intervento, adesivo alle considerazioni difensive della convenuta, è da rinvenire nel fatto che l'acquisto dell'immobile in capo alla convenuta (per effetto del 2932 c.c.) farebbe sorgere il diritto al compenso previsto dal primo contratto, oltre che di diventare titolare del 35% del
"valore millesimale" dell'immobile e delle relative pertinenze e la stessa percentuale sull'eventuale risarcimento del danno che dovesse CP_1
richiedere ed ottenere.
Pag. 7 ha preso posizione in ordine all'intervento, eccependo CP_1
preliminarmente l'incompetenza dell'adito Tribunale dell'esame dei contratti invocati, in quanto contenenti una clausola di foro esclusivo e, nel merito,
l'inammissibilità della domanda per essere i contratti scaduti il 31 luglio
2023, circostanza, questa, negata dall'intervenuta, sul presupposto che vi fossero state deroghe.
***
Entrambe le parti agiscono in questa sede per la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 27 giugno 2022, eccependo reciproci inadempimenti.
Il fulcro della questione attiene essenzialmente all'interpretazione dell'oggetto del contratto: parte attrice ritiene di essersi obbligata a trasferire alla convenuta la proprietà della sola torre in corso di costruzione meglio identificata al Catasto Fabbricati al foglio 158, mappale 1021, sub. 4, piani
S1-T-1-2-3-4, categoria F4; parte convenuta ritiene invece che siano ricomprese le relative pertinenze, costituite dai posti auto da costruire denominati "la piattaforma", catastalmente distinti, sul presupposto che, alle clausole contrattuali, si fa sempre riferimento al trasferimento dell'immobile comprensivo di ogni "accessorio e pertinenza", asserendo altresì che l'oggetto si potesse ricavare per relationem dal richiamo di quanto acquistato dalle società che, secondo parte convenuta, comprendeva in questo caso anche le dette pertinenze.
Esaminato, inoltre, l'atto unilaterale d'obbligo del 2006 con il quale la società
Magazzini Darsena si era impegnata nei confronti del a Controparte_8
destinare l'autorimessa ancora da realizzare di cui sopra come pertinenza dell'immobile oggetto di preliminare, il 28 ottobre 2022 parte convenuta ha ritenuto di interrompere l'esecuzione degli obblighi contrattualmente assunti
(il pagamento della seconda parte della caparra e il deposito della Due
Diligence pattuita) fino a che non venisse chiarita la questione delle
Pag. 8 pertinenze, pur ribadendo il proprio interesse all'acquisto e di voler, infatti,
adempiere al contratto, senza, tuttavia, corrispondere nemmeno la somma di
€ 350.000,00 prevista quale integrazione della caparra.
Alla luce di tale comportamento della promissaria acquirente, parte attrice ha invocato la risoluzione ex art. 1454 c.c. a suo dire verificatesi per effetto della comunicazione del 10 marzo 2023 che intimava controparte alla stipula del definitivo entro il successivo 11 aprile 2023 o comunque ex art. 1456 c.c. in forza di alcune clausole contrattuali che prevedevano la facoltà di risoluzione in caso di mancato pagamento dell'integrazione della caparra.
Parte convenuta aveva interesse a che fosse data esecuzione al contratto,
avendo intenzione di avviare un progetto per adibire l'immobile a studentato ed essendosi mossa in tal senso anche per l'ottenimento di sovvenzioni statali.
Si è trovata però a dover mutare la domanda di adempimento in risoluzione,
alla luce della irrealizzabilità del proprio progetto a causa della condotta colposa di parte attrice, la quale non avrebbe mai conseguito la titolarità del bene.
Centrale è, infine, il dato di fatto entrato da ultimo nel compendio probatorio circa la recente cessione - con definitivo - dell'immobile oggetto del preliminare ad altra società.
Ciò premesso, partendo dall'esame della proposta irrevocabile d'acquisto, se è
vero che in più parti dell'atto si fa un generico riferimento alle "pertinenze"
dell'immobile, questo viene chiaramente descritto in apertura della scrittura,
mediante la specifica identificazione catastale (foglio 158, mappale 1021,
subalterno 4 - Via darsena n. CM, piano S1 - T-1-2-3-4, categoria F/4).
Peraltro lo stesso immobile, ugualmente identificato, era stato oggetto di acquisto del 16 gennaio 2007 a rogito del notaio rep. 37128 Persona_2
– rac. 20138 (doc. 14 fasc. attrici) da parte di e CP_9 Controparte_10
(poi passata alle attrici) dalla società Magazzini Darsena S.p.A.
[...]
"ciascuno per una quota di comproprietà indivisa pari ad un mezzo il
Pag. 9 seguente immobile: fabbricato in corso di costruzione facente parte del
Complesso Immobiliare posto in Comune di Ferrara, via Darsena censito nel
N.C.E.U. di detto comune al foglio 158 con il mappale 1021 sub. 3 (unità
immobiliare in corso di definizione); e ciò in conformità alla denuncia di
variazione presentata all'UTE di Ferrara in data 11.5.2006 n. 2327/2006 di
prot. FE0042051. L'area a sedime del fabbricato e quella cortiliva
circostante sono censite nel N.C.T. di detto comune al foglio 158 con il
mappale 1021 di mq. 826. Confini: ragioni Magazzini Darsena per tutti i lati.
E' compresa nella presente vendita la proporzionale quota di comproprietà
delle parti comuni del complesso di cui fa parte l'edificio in oggetto ai sensi
dell'art. 1117 del C.C.."
Coerente con tale assetto è anche il successivo atto di assegnazione all'aggiudicatario della vendita forzata - la società Ferrara Real Estate s.r.l. - a seguito del fallimento della società originariamente proprietaria dei compendi immobiliari (Magazzini Darsena) che individua l'oggetto dell'acquisto nella
"piattaforma al grezzo all'interno del complesso denominato "Darsena City"
al piano terra con annessi pertinenziali spazi nei due sottostanti piani
seminterrati […] censito presso il catasto al foglio 158 con i mappali 1020
subalterno 7,8,34,35,36,37 […]" più una serie di altri mappali identificati catastalmente al 1020, 1042, 1022,1023, 1024, 1026.
Al successivo punto 1 dell'atto, si legge che la perizia descrittiva ricomprende nel lotto A) "tutta la piattaforma commerciale, unitamente all'accesso a nord
ovest ai parcheggi interrati e quant'altro afferente alla attività commerciale,
che oggi è in proprietà esclusiva della società fallita" e quindi "compresi tutti
i posti auto al piano interrato -1 e -2, compresi quelli asserviti come da Atto
d'obbligo a rogito del Notaio del 12/05/2006…" e, Persona_3
ancora, alla pagina 13 si precisa che "le aree che sono state oggetto dell'Atto
di Asservimento verranno trasferite in proprietà esclusiva (gravate
ovviamente del vincolo di asservimento) all'eventuale aggiudicatario del
Pag. 10 lotto A) il quale avrà a proprio carico ogni onere ed incombente derivante da
ciò" che viene ribadito rimanere fermo a pag. 21.
Dagli atti emerge, quindi, che la proprietà dei diversi mappali facenti capo alla cd. "piattaforma" relativa ai parcheggi non erano mai stati acquistati dalle attrici e hanno da sempre avuto una propria vicenda circolatoria.
Oggetto del negozio preliminare alle quali le parti di causa si sono vincolate
è, quindi, il solo immobile in costruzione previamente identificato.
Esula da questo giudizio l'accertamento circa la natura pertinenziale della piattaforma, che pure è stata riconosciuta dalla parte attrice, che mai ha negato, peraltro, sussistere, sulla base dell'atto unilaterale d'obbligo evidenziato dalla convenuta, il diritto all'uso esclusivo dei futuri parcheggi correlato alla proprietà dell'immobile da costruire.
Ciò posto, effettivamente, parte convenuta, invocando un chiarimento sulla questione, non ha rispettato le tempistiche previste dal contratto e le interlocuzioni hanno di fatto dilungato di molto i tempi, senza, comunque, nel frattempo, dare esecuzione ad alcuna delle obbligazioni alle quali si era impegnata, nemmeno quelle slegate dalla questione, come l'esecuzione della
due diligence richiesta.
Tuttavia, nessuna delle ipotesi di risoluzione invocate da parte attrice è
meritevole di pregio e in quanto carenti dei relativi presupposti giuridici.
Esaminandole nell'ordine, non può essere accolta la domanda di declaratoria dell'avvenuta risoluzione ex art 1456 c.c. per effetto degli articoli 9.1. e 9.2.
della scrittura preliminare: la clausola di cui all'art.

9.1. prescrive l'esercizio del diritto di recesso da parte della promittente venditrice ed è quindi estranea alla fattispecie in esame;
non è stato infatti in alcun modo provato l'esercizio del diritto potestativo;
l'art.

9.2. ribadisce la facoltà di recesso e accorda altresì la facoltà, alla stessa, di dichiarare risolto il contratto in caso di mancato pagamento, anche parziale, delle somme dovute e di mancata stipula del definitivo.
Pag. 11 Sebbene il termine dichiarazione paia rappresentare un espresso richiamo alla disciplina di cui all'art. 1456 c.c., che subordina l'effetto risolutivo ex lege
alla dichiarazione della parte che intende avvalersi della clausola pattuita a suo favore, nel caso di specie, tuttavia, una tale manifestazione di volontà è
mancata.
Per giurisprudenza costante, rappresentando la clausola mezzo di autotutela privata che fa discendere il meccanismo risolutorio dalla sola comunicazione unilaterale, questa deve essere esplicitata dalla parte interessata. La
comunicazione tra le parti ai sensi del 1456 c.c. assume un ruolo fondamentale per l'operatività della disciplina, ragione per la quale la giurisprudenza ritiene che questa possa essere effettuata anche con la domanda giudiziale.
Nel caso di specie, però, non si rinviene tale dichiarazione nemmeno in sede di citazione in giudizio.
Passando, invece, all'esame della richiesta, in subordine, di avvenuta risoluzione ex art. 1454 c.c., vale la pena evidenziare come sia destituita di fondamento tanto sul piano formale quanto su quello sostanziale: in relazione al primo aspetto, in considerazione del fatto che la diffida è un atto personale della parte adempiente, espressione della sua volontà di scioglimento del vincolo negoziale;
pur ammettendosi pacificamente che possa provenire dal rappresentante della parte, la giurisprudenza ha chiarito che affinché possa produrre gli effetti di cui all'art. 1454 c.c., è necessario che il rappresentante sia munito di procura scritta del creditore, e che tale procura sia allegata, o comunque portata a conoscenza del debitore con mezzi idonei, oltre al fatto che non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere ("La diffida ad adempiere va
certamente compresa tra gli atti equiparati ai contratti, data la sua natura
prettamente negoziale: si tratta di una manifestazione di volontà consistente nell'esplicazione di un potere di unilaterale disposizione della sorte di un
Pag. 12 rapporto, di per sè idonea a incidere direttamente nella realtà giuridica,
poichè da luogo all'automatica risoluzione ipso iure del vincolo
sinallagmatico, senza necessità di una pronuncia giudiziale, nel caso di inutile decorso del termine assegnato all'altra parte. E' pertanto soggetta
alla disciplina dei contratti, e in particolare a quella della rappresentanza,
compresa la norma che estende alla procura il requisito di forma prescritto
per il relativo negozio" cosi in motivazione SS.UU. 27 aprile 2010 n. 14292).
Al requisito di forma si devono necessariamente accompagnare quello della attribuzione di un congruo termine per l'adempimento, oltre che l'espresso e inequivoco avvertimento che in mancanza di adempimento, il contratto si risolverà.
Nel caso di specie, la comunicazione del 10 marzo 2023 alla quale parte attrice attribuisce valenza di diffida ad adempiere non rispetta alcuno dei crismi sopra evidenziati: non vi è prova che il soggetto dal quale proviene
(l'avv. Spezia) fosse munito di procura (scritta ad substantiam, trattandosi di preliminare di immobile) in tal senso, né si può ritenere che integri volontà
inequivoca di risoluzione l'espressione utilizzata che, invece, sembra rinviare ad una futura e diversa iniziativa, verosimilmente giudiziaria, l'effetto risolutivo (" e mi hanno già conferito incarico di agire Pt_2 Parte_3
per la risoluzione").
E, anzi, conferma l'assunto che alcuna volontà risolutiva fosse stata espressa nel marzo 2023, il tenore delle successive comunicazioni da parte acquirente che, anzi, ha paventato, sempre per mezzo del legale, la volontà di proseguire con il contratto, rendendosi disponibile ad incontrare la controparte (poco dopo la diffida, il 22 marzo e in agosto 2023) anche proponendo una diminuzione del prezzo in ragione della questione sollevata (circostanza che,
peraltro, non è nemmeno tata contestata).
Nonostante gli inadempimenti della promissaria acquirente, quindi, il vincolo contrattuale non era stato in alcun modo sciolto dalla parte venditrice che non
Pag. 13 ha, come visto, esercitato alcuna delle facoltà contrattualmente previste e,
anzi, mentre portava avanti interlocuzioni con la controparte relative alle possibili soluzioni contrattuali, procedeva ad accordi aventi ad oggetto il medesimo bene con soggetti diversi, addivenendo non solo alla stipula di un diverso preliminare ma, in corso di causa, senza attendere nemmeno l'accertamento richiesto, al trasferimento definitivo.
È indubbio che la cessione a terzi del bene oggetto del contratto rappresenti,
per l'attrice, inadempimento della scrittura preliminare in essere con la convenuta, oltre ad essere palese violazione del canone di buona fede di cui all'art. 1375 c.c.
Dal canto suo, però, la convenuta avanza domanda di risoluzione non in relazione a tale inadempimento bensì evidenziando il sopravvenuto difetto di interesse dell'affare per l'incompatibilità delle tempistiche richieste dal MIUR
con la risoluzione della controversia attinente all'immobile, attribuendo alla
"risolutezza della attrici" la causa della protrazione dei tempi, anche processuali.
Conferma l'assunto anche la circostanza che la domanda è stata mutata in sede di III memoria ex art 171 ter c.p.c., prima, cioè, della sottoscrizione del contratto definitivo con la seconda acquirente (memoria depositata il 18
marzo 2024 e rogito del definitivo del 12 settembre 2024)
É evidente, quindi, che vi sia una oggettiva impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della manifestazione di volontà di ambedue le parti di non eseguire le rispettive obbligazioni: parte attrice ha concluso l'affare con terzi, parte convenuta non lo ritiene più conforme ai propri interessi, già
prima che fosse ceduto a terzi definitivamente.
Si perviene, pertanto, a risolvere il contratto ex art. 1453 c.c., valorizzando la volontà delle parti in tal senso, in applicazione del consolidato principio giurisprudenziale in base al quale "quando i contraenti richiedono
reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la
Pag. 14 condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione
del contratto, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur
estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, in considerazione delle
premesse contrastanti, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello
scioglimento del rapporto negoziale" (Cass., 21 settembre 2020 n. 19706;
Cass. 19 dicembre 2014 n. 26097).
Quanto ai profili risarcitoria, emerge la scorrettezza del comportamento delle attrici che hanno portato avanti una trattativa parallela avente ad oggetto il bene già promesso alla convenuta, sulla quale la stessa confidava, creando comunque un affidamento circa la volontà di risolvere la questione posta al fine di portare a termine l'affare.
Tuttavia, come visto, l'interesse all'affare di parte convenuta è mutato in relazione a diverse circostanze - quella dell'impossibilità di ottenere i benefici statali - e non per la vendita a terzi, che indubbiamente si sarebbe risolto nella violazione di un obbligo contrattualmente assunto nei confronti del precedente acquirente, determinando la responsabilità contrattuale dell'alienante con connessa presunzione di colpa ex art. 1218 c.c. (il principio richiamato, affermato in caso di doppia alienazione immobiliare, varrebbe anche nel caso di preliminare di vendita a seguito del quale, il promittente venditore abbia alienato il bene oggetto del preliminare ad un diverso soggetto, Cass. Sez. II, 7 ottobre 2016, n. 2025) ma nel caso di specie non è
ad esso correlato.
Non si rinvengono, in definitiva, profili di danno, attesa la perdita di interesse dello stesso promissario acquirente all'acquisto del bene.
Invece, deve essere restituita la caparra versata pari ad € 50.0000, per effetto dell'art. 1458 c.c.
Va, infine, esaminata la posizione del terzo intervenuto.
I contratti contengono una espressa clausola di individuazione del foro competente in caso di controversie nel Tribunale di Bologna.
Pag. 15 Recofi eccepisce, sul punto, che si tratti di contratti unilateralmente predisposti e che quindi tale clausola, non specificatamente approvata, non la vincoli.
Entrambi i profili evidenziati sono infondati.
Innanzitutto, non è stata fornita la prova che lo schema contrattuale rientri tra quelli di cui all'art. 1341 c.c. e che sia stato, pertanto, unilateralmente predisposto. L'assunto è di per sé sufficiente ad escludere la conseguente applicazione delle disposizioni di cui all'art. 1341 II comma, c.c., che esplica la propria ratio di tutela solamente nell'ipotesi di cui al I comma.
Ma in ogni caso, si evidenzia come la clausola non sia in alcun modo da considerare vessatoria, perché, di fatto, non derogatoria della competenza determinata ai sensi degli articoli 19 e 20 c.p.c.: il contratto risulta infatti concluso a Bologna, da parte di due soggetti giuridici che hanno la propria sede legale nella stessa città.
Il Tribunale adito è, quindi, incompetente sulle domande formulate e non ne può, pertanto, esaminare la fondatezza nel merito.
Stante la soccombenza reciproca le spese di lite possono compensarsi integralmente tra le parti.

P. Q. M.

Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando:

1. dichiara l'incompetenza del Tribunale di Ferrara sulle domande di in favore del Tribunale di Bologna;
CP_2

2. dichiara risolto il contratto preliminare di vendita del 27 giugno 2022
tra Controparte_5 Pt_3
Parte_3 CP_1

3. condanna e Controparte_5
alla restituzione a della caparra Parte_3 CP_1
versata di € 50.000,00;
Pag. 16 4. spese compensate tra le parti.
Così deciso in Ferrara, il 3 gennaio 2025
Il Giudice
Maria Marta Cristoni
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