N. R.G. 3312/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO
Prima Sezione CIVILE
in persona del Giudice monocratico dott.ssa Enrica Nasti, ha pronunciato alla pubblica udienza del 3 febbraio 2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3312/2023 R.G.A.C., avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
TRA
, elett.te dom.ta in Benevento al Viale Principe di Napoli 7 presso lo Parte_1
studio dell'avv. Gianpiero De Cicco, da cui è rapp.ta e difesa, in virtù di procura in atti
ricorrente

E

in persona del legale rapp.te p.t., con sede in Controparte_1
Benevento alla via Tommaso Bucciano n. 33
resistente pagina 1 di 6 rappresentato e difeso dagli avv.ti Francesco Scotti e Luca CP_2
Tomaello, elettivamente domiciliato presso lo studio dei medesimi avvocati in
Monza p.zza San Paolo 5, giusta procura in atti
resistente

CONCLUSIONI
Come da verbali e atti di causa
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e citazione per la convalida, citava Parte_1
in giudizio i convenuti intimando lo sfratto per morosità in relazione al contratto di locazione ad uso commerciale corrente con la società per l'adempimento Controparte_1
delle cui obbligazioni il aveva prestato garanzia, relativo ad una unità immobiliare sita CP_2
in Benevento al C.so Garibaldi n. 149.
L'intimante deduceva che la conduttrice si era resa morosa del pagamento dei canoni di locazione per il periodo compreso tra giugno 2022 a giugno 2023 per la somma complessiva di euro 14.300,00. Chiedeva, quindi, la convalida dello sfratto con dichiarazione di risoluzione per inadempimento del conduttore oppure, in caso di opposizione, il rilascio dell'unità
immobiliare, nonché la condanna al pagamento dei canoni scaduti e a scadere.
Si costituivano in giudizio solo il il quale eccepiva l'inammissibilità della domanda CP_2
nei propri confronti, trattandosi di garanzia fideiussoria inapplicabile al procedimento di sfratto, e la decadenza ai sensi dell'art. 1957 cc.
Con provvedimento del 19.10.23 il Giudice ordinava il rilascio dell'immobile e disponeva mutamento del rito.
pagina 2 di 6 All' udienza di discussione del 3 febbraio 2025 la causa è stata decisa.
Tanto premesso in fatto, in via preliminare va dichiarata la cessazione della materia del contendere con riferimento alla domanda di restituzione dell'immobile, stante l'avvenuto rilascio dello stesso, come da verbale di rilascio in atti.
Nel merito, la domanda di parte attrice risulta fondata.
Com'è noto, nella fattispecie delle locazioni ad uso commerciale non trova applicazione l'art. 5 della L. 392/78, dettato con esclusivo riguardo alle locazioni ad uso abitativo, che ha predeterminato legalmente la gravità dell'inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione (o degli oneri accessori) ai fini della risoluzione del contratto con la conseguenza che, ove il ritardo nel pagamento si protragga per un periodo di tempo superiore a
20 giorni dalla scadenza prevista ovvero la somma dovuta per oneri accessori superi l'importo di due mensilità del canone, l'inadempimento non è di scarsa rilevanza nella valutazione operata dal legislatore e comporta, a norma dell'art. 1455 c.c. la risoluzione del contratto.
Nelle locazioni non abitative, invece, la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c., salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al summenzionato art. 5.
Ed invero, nel caso di locazioni commerciali, è rimesso al Giudice il potere di valutare caso per caso se l'inadempimento del conduttore integri gli estremi della non scarsa importanza,
presupposto indispensabile per l'accoglimento della domanda di risoluzione, non potendosi reputare automaticamente sussistente la gravità solo perché l'inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto.
Ciò posto, nel caso di specie, alcuna prova è emersa in ordine all'effettivo pagamento del canone, avendo la società preferito non costituirsi e nulla avendo dedotto sul punto il CP_2
Giova sul punto solo precisare che in tema di prova dell'adempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo pagina 3 di 6 termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ovvero dalla non imputabilità dell'inadempimento (cfr., ex plurimis, Cass. Sez. Un. 30.10.2002, n. 13.533).
Nel caso di specie, trattandosi di locazione ad uso commerciale e dovendosi accertare in concreto la gravità dell'inadempimento, ritiene questo giudicante che lo stesso sia da considerarsi di non scarsa importanza ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c.., in quanto l'ingiustificato mancato pagamento dei canoni di locazione relativi a diverse mensilità è
certamente idoneo a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, incidendo negativamente sull'intera economia del rapporto e determinando un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo.
Vi sono quindi le condizioni per pronunciare la risoluzione del contratto di locazione intercorso fra le parti per inadempimento del conduttore.
Quanto ai canoni per cui emettere condanna, la e Controparte_1 CP_2
, in qualità di garante ai sensi dell'art. 23 del contratto di locazione in atti, vanno
[...]
condannati in solido al pagamento dei canoni fino alla data di rilascio, per un importo totale di euro 20.900,00 euro, già detratta la somma ricevuta dall'intimante, oltre interessi al tasso di legge a decorrere dalle singole scadenze sino al soddisfo, e di euro 132,00 per spese di registrazione.
Non colgono nel segno le contestazioni sollevate dal resistente, atteso che, quanto alla inammissibilità della domanda nei suoi confronti, come si evince agevolmente dalla lettura del contratto, il ha assunto la garanzia delle obbligazioni di cui al contratto. CP_2
E' appena il caso di rilevare che in virtù del necessario coordinamento della disciplina generale degli artt. 1597,1598 e 1938 c.c. con quella speciale degli artt. 28 e 29 della l. n. 392 del 1978,
la fideiussione prestata a garanzia delle obbligazioni del conduttore di un immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo si protrae, salva diversa volontà negoziale, fino alla scadenza pagina 4 di 6 del secondo sessennio di durata, posto che solo a partire da tale momento la locazione può
cessare per un comportamento meramente potestativo delle parti (secondo la logica sottesa all'art. 1597 c.c.), mentre alla scadenza del primo sessennio la cessazione può intervenire solo per disdetta da comunicarsi nei termini stabiliti ovvero a seguito dell'esercizio della facoltà di diniego del rinnovo da parte del locatore per i motivi previsti nel citato art. 29 -dunque, in forza di un contegno non meramente potestativo, siccome caratterizzato da particolari modalità e termini- (Cassazione civile sez. III, 17/11/2022, n.33968).
Ne segue allora che quando un terzo assume impegno fideiussorio a garanzia delle obbligazioni del conduttore con riferimento alle obbligazioni del medesimo nascenti dal contratto di locazione ad uso diverso, in mancanza di limitazione alla durata per il primo sessennio, come nella specie, assume l'impegno per una durata che dal punto di vista del locatore garantito non
è disponibile sulla base della mera volontà delle parti come nella logica dell'art. 1597 c.c., ma deve intendersi individuata nella durata ex lege di sei anni più sei anni.
Né rileva sul punto l'eccezione relativa alla decadenza ex art. 1957 cc, avendo parte ricorrente documentato di aver sollecitato il pagamento della morosità dei canoni relativi al periodo giugno-dicembre 2022 con nota del 18 gennaio 2023, inviata anche alla conduttrice.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Infine, stante la mancata partecipazione della parte convenuta costituita al procedimento di mediazione senza addurre un giustificato motivo, la stessa va condannata ai sensi dell'art. 12
bis d.lgs n. 28 del 2010 al versamento all'entrata di bilancio dello Stato di una somma dell'importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Benevento, in persona del Giudice Enrica Nasti, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così Parte_1
provvede:
pagina 5 di 6 - dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile;
- dichiara la risoluzione per inadempimento della conduttrice del contratto di locazione intercorso fra le due parti in causa;

- condanna in solido e , in qualità di garante, Controparte_1 CP_2
al pagamento in favore di della somma di euro 20.900,00, oltre interessi al Parte_1
tasso di legge a decorrere dalla data di scadenza dei singoli canoni non pagati sino al soddisfo, oltre la somma di euro 132,00;
- condanna i convenuti al rimborso delle spese di lite in favore di che liquida in Parte_1
complessivi euro 4.000,00, comprensivi di spese, oltre al rimborso delle spese generali nella misura del 15%, Iva e Cpa come per legge, con attribuzione al difensore dichiaratosi antistario;

- condanna al versamento all'entrata di bilancio dello Stato di una somma CP_2
di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il presente giudizio.
Così deciso in Benevento, 3 febbraio 2025
IL GIUDICE
dott.ssa Enrica Nasti
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