1

Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, nell'udienza del 07/05/2025, tenuta con trattazione scritta, lette le note conclusive e le precisazioni delle conclusioni ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 865 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2025 tra
nata a [...] il [...] (Codice Parte_1
Fiscale: ), elettivamente domiciliata in Roma, Via CodiceFiscale_1
Ludovisi n° 35 presso e nello studio dell'Avv. Massimo Lauro che la rappresenta e difende giusta procura speciale alle liti 5 novembre 2024
attore
e
in persona del legale rapp. p.t., Dott. Controparte_1 [...]
, C.F.: con sede in Roma ed ivi elett.te domiciliata CP_2 P.IVA_1 in Roma, Viale Regina Margherita 93 presso lo studio dell'Avv. Enrico Cataldo
(C.F. ) che la rappresenta e difende unitamente e CodiceFiscale_2 disgiuntamente all'Avv. Teresa Citarella (C.F.: ) i quali CodiceFiscale_3 dichiarano ex art. 125 c.p.c. di voler ricevere le comunicazioni ai seguenti indirizzi di P.E.C.: – Email_1 giusta procura su foglio separato al-legato in Email_2 calce al presente atto. convenuta
1 2
OGGETTO: Azione di risoluzione del contratto ed altro.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E
CONCLUSIONI come in atti
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 127 TER – 429 C.P.C. –
I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione.
II. Con atto notificato in data 6 novembre 2024, ha Parte_1 convenuto in giudizio la società dinanzi al Tribunale di Roma, per ivi CP_1 sentirsi convalidare la licenza per finita locazione, relativa all'immobile sito in
Roma, Via della Vite n. 27 – 2° piano, interno 5, per la data del 15 novembre
2024.
A sostegno della domanda, ha dedotto di essere proprietaria del predetto immobile e di averlo concesso in locazione, ad uso abitativo, a Persona_1 giusto contratto 14 novembre 2016 (doc.

1 - già in atti).
Ha altresì rappresentato che, a seguito della cessione del contratto, al conduttore sopra indicato è subentrato , come da Controparte_2 raccomandata 10 maggio 2017 (doc. 2 – già in atti) e, successivamente, a far data dal 1° luglio 2024, è subentrata nel rapporto locatizio la società CP_1
Con comparsa 2 dicembre 2024, quest'ultima si è ritualmente costituita in giudizio opponendosi alla convalida, ritenendo che la durata del contratto, ai sensi degli artt. 27 – 29 ed 80 Legge 392/78, dovesse ritenersi non inferiore ad anni 9, prorogata di ulteriori anni 9, in assenza di tempestivo motivato recesso da parte della proprietaria.
2 3
A sostegno dell'opposizione, ha dedotto di svolgere attività alberghiera/ricettiva in forma imprenditoriale, sin dal 2019, data in cui è stata rilasciata la fidejussione prevista all'articolo 9 del contratto.
Ha infine dedotto che la proprietaria, nel periodo emergenziale, ha accordato una riduzione temporanea del canone e, nell'accordo intercorso, la società ha anche provveduto al rimborso delle spese legali sopportate da
[...] nel giudizio di sfratto per morosità intimato. Parte_1
All'udienza 4 dicembre 2024, il Tribunale ha concesso alle parti un termine per note, ritualmente depositate.
Con ordinanza riservata 13 gennaio 2025, il Giudice ha ordinato alla società intimata di rilasciare l'immobile in favore della proprietaria entro e non oltre la data del 16 marzo 2029, disponendo il mutamento del rito e la concessione dei termini per il deposito di memorie e documenti.
Allo stato, pertanto, ha rassegnato le seguenti Parte_1
CONCLUSIONI:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
1) In via principale, accertare e dichiarare l'avvenuta cessazione del contratto di locazione 14 novembre 2016 per la data del 15 novembre 2024, con contestuale fissazione della data di esecuzione;

2) In via subordinata, previa conferma dell'ordinanza 13 gennaio 2025, accertare e dichiarare l'avvenuta cessazione del contratto di locazione 14 novembre 2016 per la data del 15 novembre 2028, con contestuale fissazione della data di esecuzione.
3) Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, oltre accessori come per Legge”
Instauratosi il contraddittorio si è costituita in giudizio Controparte_1
A tal fine ha esposto e dedotto che:
<<…Con due separate intimazioni di licenza per finita locazione, puntualmente notificate, la Sig.ra premettendo: Parte_1
- di essere proprietaria degli immobili siti in Roma, Via della Vite 27, intt.
5 e 13;
- di averli concessi in locazione al Sig. con due separati Persona_1 contratti del 14 novembre 2016, ad uso attività ricettiva;

3 4
- che il canone mensile pattuito, per ciascuno, ammonta ad euro 1.500,00;
- che il 10.5.2017, il Caprari ha comunicato alla proprietaria di aver ceduto entrambi i contratti al Dott. ; Controparte_2
- che l'8 luglio 2024, quest'ultimo ha comunicato alla proprietaria che, a far data dal 1° luglio 2024, è subentrata in entrambi i rapporti locatizi la
[...]

CP_1
- che con raccomandata A/R 9 maggio 2024, ha inviato al conduttore dell'epoca, rituale disdetta dal contratto e tale atto di manifestazione di volontà è stato rappresentato anche alla società attuale conduttrice, con PEC CP_1 del 24.7.2024, con la quale la proprietaria ha comunicato espressamente che la locazione sarebbe cessata il 15.11.2024;
- che era suo interesse ottenere provvedimento di rilascio per tale data;
con due separati giudizi ha convenuto in giudizio la innanzi CP_1
l'intestato Tribunale onde sentir convalidare nei confronti della stessa licenza per finita locazione alla predetta data.
Per la prima udienza si costituiva in giudizio la opponendosi CP_1 alla convalida ed all'eventuale richiesta di emissione di ordinanza di rilascio.
L'intimata eccepiva che, come chiaramente indicato all'art. 8 dei menzionati contratti (cfr. doc. 1 fasc. intimante) e ben noto sia all'intimante, che al suo Difensore, contrattualmente gli immobili sono stati locati e sono, da sempre, utilizzati esclusivamente ad uso attività ricettiva imprenditoriale.
Conseguentemente i rapporti, in virtù del combinato disposto degli artt.
27, III comma, 79, 80 della L. 392/78 e 1419 c.c., ex lege, hanno durata di anni 9
+ 9 ed, in assenza di tempestivo motivato recesso (inesistente nella fattispecie), gli stessi, già tacitamente rinnovatisi, verranno a scadere non prima del 14 novembre 2034.
Infatti la è una società che svolge in forma imprenditoriale CP_1 attività alberghiero/ricettiva (All. 01), inter alia, presso gli immobili oggetto di causa sin dal 2019 (All. 02) e tale circostanza è sempre stata ben nota a controparte.
Nel 2019, fu la a rilasciare alla locatrice, la fideiussione CP_1 contrattualmente prevista all'art. 9 dei contratti di locazione;
garanzie sino ad oggi rinnovate (All. 03-04-05).
4 5
Inoltre, coscienziosamente, nel periodo emergenziale, la Sig.ra Parte_1 conscia del fermo per l'attività recettiva, tramite il Suo odierno Difensore, accordò ad una temporanea riduzione del corrispettivo e proprio in ragione dell'intervenuto accordo, la si fece carico dei compensi del CP_1
Collega (All. 06).
All'udienza di convalida l'intimante ha chiesto emettersi ordinanza provvisoria di rilascio per la data del 15.11.2024, il Giudice ha respinto la richiesta
Con la motivata ordinanza il Tribunale, ravvisando fondate ragioni per escludere che il rapporto potesse essere cessato alla data indicata dall'intimante, riteneva allo stato il rapporto di natura non abitativa con destinazione commerciale, riservata ogni più approfondita valutazione circa l'applicabilità del
c.d. regime alberghiero e quindi di una durata novennale del rapporto…>>
Allo stato pertanto, ha rassegnato le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, previa revoca dell'ordinanza di rilascio emessa in data 13 gennaio 2025, disattesa ogni contraria istanza, respingere le domande proposte dall'intimante poichè infondate in fatto ed in diritto, per i motivi svolti nel presente atto”.
La causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. all'esito dell'udienza del 7.5.2025.
III. La domanda è ammissibile e procedibile.
La parte attrice ha chiesto la licenza per finita locazione o, in subordine, la convalida in caso di opposizione relativamente all'immobile sito in Roma, Via della Vite n° 27 – secondo piano – int. n° 5, argomentando che la durata del contratto di locazione, come si evince dall'art. 1 della pattuizione, è stata prevista in anni quattro, con decorrenza 15 novembre 2016, rinnovabile per altri 4 anni, avendo la locatrice rinunciato espressamente ad esercitare il proprio diritto di diniego alla rinnovazione.
L'intimata, per converso, subentrata in data primo luglio 2024 nel contratto di locazione ceduto dall'originario conduttore a Persona_1 [...]
, ha eccepito che, in conformità a quanto contenuto nel contratto CP_2 di locazione, l'immobile locato è stato sempre adibito ad uso attività ricettiva, con facoltà per il conduttore di adibire l'immobile a casa vacanze, e che quindi il
5 6
rapporto di locazione oggetto del presente giudizio, ai sensi degli artt. 27 co. 3, e
79 e 1419 c.c., ha durata di anni 9+9.
Il contratto di locazione prevede all'art. 1 una durata di quattro anni con decorrenza 15.11.2016, prorogati di diritto per altri quattro alla prima scadenza;

L'intimante, con raccomandata A/R in data 9 maggio 2024, ha inviato al conduttore dell'epoca ( , disdetta dal contratto, Controparte_2 confermato al conduttore subentrante con pec del 24 luglio 2024
L'art. 8 del contratto di locazione prevede che la locazione avvenga “per uso attività ricettiva. È consentito al conduttore di adibire l'immobile all'attività di “casa vacanze”.
Ora, così come valutato nella fase sommaria, le emergenze procedimentali comprovano che l'attività oggetto del contratto abbia effettivamente natura di mera casa vacanza, che si differenzia da quella alberghiera (la cui durata è 9+9 anni) per le sue modeste dimensioni ed in quanto la fornitura di eventuali servizi aggiuntivi (quali ad esempio il cambio giornaliero della biancheria, servizio di pulizia e di riordino dell'appartamento, somministrazione di alimenti e bevande, etc.) è assente o marginale rispetto a quella di un albergo (cfr. Tribunale Roma,
Sez. VI, 09.10.2024, n. 14145; Tribunale di Milano 08.11.2018, n. 11275). Ne consegue che, almeno allo stato degli atti, la destinazione della cosa locata non appare ad uso abitativo né alberghiero, bensì commerciale ex art. 27 comma 1, della legge n. 392/1978 (“la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili”) con durata legale di 6 + 6 anni;

Secondo l'art. 79, l. 392/1978 “è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge” sicchè la clausola di cui all'art. 1 del contratto deve essere sostituita di diritto con la suddetta previsione legale.
6 7
Nondimeno la disdetta operata può, comunque, valere per la diversa data finale di durata del contratto del 15 novembre 2028.
La disdetta costituisce un atto negoziale, unilaterale e recettizio, concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo, la quale, al di fuori di forma scritta convenzionale (art. 1352 cod. civ.), può indifferentemente essere comunicata per iscritto o verbalmente. Dal principio di libertà di forma consegue che, qualora si controverta se la disdetta risulti validamente comunicata ed, in particolare, che non vi sia la certezza che essa provenga dal locatore per difetto di sottoscrizione,
l'indagine da compiere deve essere diretta ad accertare con ogni mezzo se, sul piano della prova, la manifestazione negoziale, quale che sia il mezzo adoperato, abbia raggiunto lo scopo di far conoscere al conduttore l'intenzione inequivocabile del locatore di porre fine al contratto, senza che possa incidere la disciplina della scrittura private ex art. 2702 cod. civ. e la mancanza del requisito della sottoscrizione (v. ex multis, Cass. Civ. sin da Sez. 3, Sentenza n. 9916 del
23/11/1994 e succ. conf., Sez. 3, Sentenza n. 5669 del 25/06/1997.
Sul punto, v. Cass. Civ., sez. III, sent. n. 5164 del 9.5.1991, secondo cui la lettera raccomandata di disdetta del contratto di locazione, quale atto unilaterale recettizio, soggiace alla disciplina di cui all'art. 1335 cod. civ., per cui si reputa conosciuta nel momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario, spettando a quest'ultimo l'onere di provare di essere stato, senza sua colpa, nella impossibilità di averne notizia, e restando irrilevante, ai fini della prova della conoscenza, il disposto dell'art. 37 R.D. 18 aprile 1940 n. 689, che prevede la consegna personale della raccomandata al destinatario, in quanto la osservanza di detta modalità, che riguarda lo svolgimento dell'attività amministrativa del portalettere, non può riflettersi, ne' sovrapporsi sul rapporto civilistico di cui al suddetto art. 1335 cod. civ. fra dichiarante e destinatario.
Ai fini dell'art. 1335 c.c. per domicilio del destinatario deve intendersi il luogo più idoneo per la ricezione che, in base ad un criterio di collegamento ordinario (dimora o domicilio) o di normale frequenza (luogo di esplicazione di un'attività lavorativa) o per una preventiva indicazione o pattuizione, risulti in concreto nella sfera di dominio e controllo del destinatario stesso, sì da apparire idoneo a consentirgli la ricezione dell'atto e la cognizione del relativo contenuto
7 8
(tra le tantissime, Cass. 12 ottobre 1991, n. 10751; Cass. 25 luglio 1987, n. 6471,
Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 4083 del 09/09/1978).
Applicando siffatti principi al caso in esame, rileva il Tribunale che nella fattispecie le locatrici abbiano allegato e provato di aver inoltrato al conduttore, odierno convenuto, una comunicazione di disdetta con missiva depositata in atti, pervenuta al domicilio del destinatario, sottoscritta per ricezione ed accettazione ex art. 1335 c.p.c..
Nondimeno va considerato che “…poiché́ l'intimazione di sfratto per finita locazione rappresenta l'effettiva manifestazione della volontà̀ del locatore di recedere dal contratto a conferma degli effetti già prodottisi con la disdetta regolarmente inviata, la quale disdetta del contratto di locazione costituisce atto negoziale unilaterale recettizio concretantesi in una manifestazione di volontà che può essere comunicata sia per iscritto che verbalmente, purchè inequivocabilmente idonea a manifestare alla controparte la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza…” (v. Cass. Civ. Sez. III, 12.01.2006 n. 409).
La disdetta invale per la successiva scadenza contrattuale (v. in argomento v., ex plurimis, Cass. n°7981.1997: “la disdetta intimata dal conducente di un fondo condotto in affitto non a coltivatore diretto anche se sull'erroneo presupposto che il rapporto fosse destinato a scadere in un momento anteriore a quello dell'effettiva scadenza contrattuale, deve ritenersi efficace esprimendo il diniego di rinnovazione del rapporto”; conf. Cass. n°11365.1996: “la circostanza che il locatore nell'intimare la disdetta abbia indicato una data di cessazione del rapporto erronea, non esclude la volontà del locatore medesimo di impedire la rinnovazione tacita del contratto e di riottenere la disponibilità dell'immobile e, pertanto, non impedisce che la disdetta produca i suoi effetti per l'esatta scadenza”; Cass. Civ. n°1318.1996; Cass. Civ. n°2076.1989; Cass. Civ.
n°4411.1986; Cass. Civ. n°5541.1979).
Sulla possibilità per il giudice di accertare la cessazione del contratto di locazione anche ad una data diversa e successiva a quella indicata nell'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione, ciò senza violare il principio di cui all'art. 112 c.p.c. (v. tra le tante Cass. Civ., n°684 del 2010 secondo cui: “in tema di locazione, il giudice, ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l'effettiva data di
8 9
scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata nell'atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza, per questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione”; conf. Cass. Civ., n°7927 del 2004; Cass. Civ., n°10030 del 1998: “in caso di domanda giudiziale di risoluzione del contratto di locazione per scadenza del termine legale, l'eventuale errore nella indicazione della data di scadenza del contratto, in cui sia incorso il locatore, non comporta la reiezione della domanda, ne' configura una caso di extra o ultrapetizione la rettifica operata dal giudice al riguardo, allorché, come nel caso di specie, è la legge a determinare termini e date. Infatti, la causa "petendi" dell'azione d licenza per finita locazione è costituita dalla risoluzione del contratto alla scadenza naturale, che è onere del giudice accettare in base alla normativa (alternativamente contrattuale o legale) che disciplina il rapporto, a prescindere dalle indicazioni (eventualmente erronee) delle parti”; conf. Cass. Civ. n°12028 del 2000; Cass. n°8223 del 1996;
Cass. Civ. n°5106 del 1999; Cass. Civ. n°443.1977)
Dunque, la scadenza naturale del contratto deve ritenersi quella del
15.11.2028.
Se ciò è vero, le parti ricorrenti hanno richiesto in via subordinata “ In via subordinata, previa conferma dell'ordinanza 13 gennaio 2025, accertare e dichiarare l'avvenuta cessazione del contratto di locazione 14 novembre 2016 per la data del 15 novembre 2028, con contestuale fissazione della data di esecuzione”.
Analizzando la domanda subordinata, deve ritenersi ammissibile e fondata.
A siffatta pronuncia segue la condanna del conduttore alla restituzione, in favore del locatore, dell'immobile locato, libero di persone e sgombro di cose, per la data che, ex art 56 della legge n. 392/78, è fissata al 16.03.2029 (in considerazione della notoria difficoltà di trovare un alloggio).
Non si ravvisano “gravi ed eccezionali ragioni” per compensare, parzialmente o per intero, le spese tra le parti, così come previsto dall'art. 92
c.p.c., nel testo aggiornato con le modifiche introdotte dalla Legge n. 69/2009.
Le spese del giudizio seguono, dunque, la soccombenza e, in mancanza di specifica nota-spese, sono liquidate d'ufficio come da dispositivo, tenuto conto della natura e del valore della controversia e considerata l'esiguità dell'importanza
9 10
e del numero delle questioni trattate esclusa la fase della istruttoria e trattazione, che giustificano l'applicazione di medi tariffari dell'indicato scaglione, ridotti (v.
S.U. Civili dell'11/09/2007, ud. 3/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum).
La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario fare espressa menzione di ciò nel dispositivo


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa, ogni diversa e contraria istanza eccezione o deduzione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così provvede, nella contumacia di parte convenuta;

1) accerta e dichiara la nullità della clausola contenuta all'art. 1 del contratto per contrasto con l'art. 79 della legge equo-canone;
2) accoglie, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda subordinata e, per l'effetto, dichiara la cessazione del contratto per finita locazione alla data del
15.11.2028;
3) conferma l'ordinanza del 14.1.2025, per le ragioni di cui in motivazione, e per l'effetto condanna alla parte intimata (C.F.: ), in Controparte_1 P.IVA_1 persona del legale rapp. p.t., a rilasciare al locatore (C.F.: Parte_1
), nata a [...] il [...], Roma, Via della Vite C.F._4
n° 27 secondo piano int. n° 5, libero da persone e sgombero da cose, entro e non oltre la data del 16.03.2029;
4) condanna, altresì, per l'effetto, la parte convenuta al pagamento a favore della parte attrice delle spese e delle competenze di lite che si liquidano d'ufficio in €.
3.000,00, oltre esborsi per spese di notifica, per contributo e per marca da bollo pari ad euro 145,50 per spese spese generali (15%), oltre C.P.A. (4%), oltre I.V.A.
(22%), se dovuta come per legge.
10 11
Così deciso in Roma, nei trenta giorni rispetto all'udienza del 7.5.2025 ex art. 127 ter c.p.c.

Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro

11