RGAC 1632/2024
Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale Ordinario di Latina
Sezione II Civile
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott. Antonio Masone, all'udienza del 22.05.2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha emesso, dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di primo grado iscritta al n. del R.G.A.C., avente ad oggetto
“risoluzione del contratto di locazione”, vertente
TRA
- (C.F. ), Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa congiuntamente e disgiuntamente dall'Avv. Assunta
Viola e dall'Avv. Marco Moroni;

RICORRENTE
E
- Impresa Individuale (C.F. ), nato a CP_1 C.F._2
Gopalgonu (Bangladesh) il 27.11.1983, residente in [...] (Pec: ; Email_1
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Latina, Giudice designando, contrariis rejectis, così giudicare. Accertare il grave
1

inadempimento dell'Impresa Individuale (C.F. CP_1
), per le ragioni di cui in espositiva e per l'effetto C.F._2
dichiarare l'intervenuta risoluzione per inadempimento del contratto di locazione stipulato in data 02.07.2020 relativo all'immobile ad uso commerciale sito in Aprilia (LT), Piazza Benedetto Croce n.2 (meglio identificato al Catasto Comune di Aprilia Foglio 47, particella 664 sub 8 cat C/1 classe 1) per la violazione da parte del conduttore di quanto Parte_2 disposto dall'art. 18 del medesimo.
Con vittoria di spese documentate e compenso da liquidarsi ai sensi del
D.M. 55/14 e ss. mm., oltre al rimborso spese generali nella misura del 15%,
c.p.a. 4%, i.v.a. 22% e successive spese occorrende”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La sig. esponeva di aver concesso in locazione (con Parte_1
contratto registrato in data 22.07.2020 al n. 5411/3T) in data 02.07.2020 al Sig.
l'immobile ad uso commerciale sito in Aprilia (LT), Piazza CP_2
Benedetto Croce n.2, identificato al Catasto Comune di Aprilia Foglio 47, particella 664 sub 8 cat C/1 classe 1.
Successivamente, in virtù di cessione di azienda perfezionatasi in data
21.10.2021 (cfr. attestazione notarile allegata all'atto introduttivo), il sig. CP_1
(cessionario) subentrava nel contratto di locazione commerciale in luogo
[...] dell'originario conduttore (cedente) assumendo le Controparte_3 obbligazioni ivi indicate, tra le quali figurava quella contenuta nell'art. 18 di stipulare, entro un termine essenziale, una polizza assicurativa per la responsabilità civile al fine di coprire ogni eventuale danno connesso e conseguente all'attività esercitata per tutta la durata del contratto.
Rappresentava la ricorrente che, nonostante sollecito avvenuto tramite pec del 05.02.2024 contenente la richiesta di adempiere all'obbligo suddetto entro quindici giorni dal ricevimento della diffida, il non lo osservava. CP_1
2 Pertanto, la sig. ricorreva all'intestato Tribunale affinché Parte_1
dichiarasse risolto per inadempimento il contratto di locazione concluso con il sig. per le ragioni indicate. CP_1
Nessuno compariva per il quale, all'udienza del 26.11.2024, CP_1
veniva dichiarato contumace e veniva contestualmente ammesso l'interrogatorio formale del resistente con notifica al contumace del provvedimento adottato.
All'udienza del 04.03.2025, dato atto della mancata risposta all'interpello da parte del contumace, la causa, su richiesta della ricorrente, veniva rinviata per discussione all'udienza del 22.05.2025.
Alla suddetta udienza, previa discussione orale della ricorrente, la causa veniva decisa e veniva data lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione di seguito esplicitate.
La domanda proposta da è fondata e merita Parte_1
accoglimento.
Occorre, in primo luogo, osservare che la cessione di azienda, secondo quanto disciplinato dall'art. 2558 c.c., determina la successione, da parte del cessionario e salvo che non sia diversamente pattuito, nei contratti che riguardino l'esercizio dell'impresa e che non abbiano carattere strettamente personale.
In materia di cessione del contratto di locazione a seguito di cessione di azienda, la legge 27 luglio 1978, n. 392 contiene, all'art. 36, una specifica disciplina dalla quale si evince che la successione nei contratti di locazione in essere al momento della cessione dell'azienda non opera automaticamente ma presuppone che avvenga in accordo tra le parti cedente e cessionaria e secondo modalità specificamente convenute.
Siffatta soluzione interpretativa ha trovato condivisione in seno alla giurisprudenza di legittimità, la quale, con ordinanza n. 12016 del 16/05/2017 della Terza Sezione, ha recentemente chiarito che “Nella disciplina di cui all'art. 36 della l. n. 392 del 1978, in caso di affitto di azienda relativo ad attività
3 svolta in un immobile condotto in locazione, non si produce l'automatica successione nel contratto di locazione dell'immobile, quale effetto necessario del trasferimento dell'azienda, ma la successione è soltanto eventuale e richiede, comunque, la conclusione di un apposito negozio di sublocazione o di cessione del contratto di locazione, la cui esistenza peraltro si presume fino a prova contraria, alla stregua dei principi di cui all'art. 2558 c.c., salvo che le parti, nello stipulare il contratto di affitto di azienda, non abbiano espressamente disciplinato le sorti di quello di locazione dell'immobile, nel qual caso la predetta presunzione non opera”.
Nel caso in esame appare dimostrato che il sig. Controparte_3
abbia ceduto al sig. il contratto di locazione originariamente CP_1 stipulato con la ricorrente unitamente all'azienda della quale era titolare, circostanza che emerge dall'attestazione notarile del 21.10.2021 allegata dalla ricorrente.
Conseguentemente alla cessione del contratto, il sig. è dunque CP_1
subentrato nelle obbligazioni assunte nei confronti della sig. tra le Parte_1 quali deve essere senz'altro annoverata quella di stipula della polizza assicurativa di cui alla clausola n. 18 del contratto.
L'art. 18 del contratto di locazione dispone, in particolare, che “entro il termine essenziale del 30.09.2020 la parte conduttrice dovrà dimostrare di aver stipulato con primaria compagnia assicurativa una idonea polizza, con massimale unico, per ciascun rischio assicurato, di durata pari a quella del contratto di locazione, per la responsabilità civile in dipendenza di qualsivoglia danno che possa derivare dall'attività svolta e/o dal materiale e/o merce di qualsiasi genere depositata nei locale oggetto del contratto di locazione. […]
La violazione della presente clausola comporterà oltre alla responsabilità della parte conduttrice la risoluzione di diritto del contratto di locazione a norma dell'art. 1456 c.c.”.
La ricorrente ha documentato (a mezzo pec del 05.02.2024, ricevuta dal resistente in pari data, e dall'espletamento del tentativo di conciliazione
4 stragiudiziale) di aver sollecitato a più riprese il sig. affinché CP_1 ottemperasse all'obbligo di cui all'art. 18 del suddetto contratto, fissando altresì un termine di quindici giorni successivi alla comunicazione per uniformarvisi, termine inevitabilmente diverso da quello contenuto nel contratto originariamente concluso con la cedente ma comunque da ritenersi congruo affinché la controparte si potesse munire della polizza assicurativa suddetta e che, ad ogni modo, è rimasto inosservato dal resistente.
Ai sensi dell'art. 1453 c.c., nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, sempre che l'inadempimento risulti essere grave e non avere scarsa importanza avuto riguardo all'interesse della parte non inadempiente, secondo quanto precisato dall'art. 1455 c.c..
L'inadempimento, nella fattispecie in analisi, all'obbligo di concludere una polizza assicurativa a copertura dei rischi derivanti dallo svolgimento dell'attività commerciale alla quale l'immobile locato è destinato appare assumere i connotati della gravità e della rilevanza necessari affinché possa pronunciarsi la risoluzione del contratto di locazione richiesta dalla sig.
ai sensi dell'art. 1453 c.c.. Parte_1
Infatti, per eventuali danni cagionati a terzi correlati all'esercizio dell'attività commerciale il locatore può essere chiamato a rispondere in solido con il conduttore, ai sensi dell'art. 2050 c.c., ovvero in via esclusiva, ai sensi dell'art. 2051 c.c..
Pertanto, in accoglimento della domanda, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione commerciale del 22.07.2020 al n.
5411/3T, avente ad oggetto l'immobile sito in Aprilia (LT), Piazza Benedetto
Croce n.2, identificato al Catasto Comune di Aprilia Foglio 47, particella 664 sub 8 cat C/1 classe 1, atteso l'inadempimento accertato in capo al sig. CP_1
[...]
5 Le spese processuali seguono la soccombenza del resistente e vengono liquidate ai sensi del DM n. 147/2022 come in dispositivo, previa applicazione del valore minimo di scaglione (controversia di valore indeterminabile- complessità bassa), trattandosi di fattispecie semplice e di natura documentale.


PQM


Il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa, così provvede:

1. dichiara risolto il contratto di locazione commerciale del 22.07.2020 al n.
5411/3T, avente ad oggetto l'immobile sito in Aprilia (LT), Piazza Benedetto
Croce n.2, identificato al Catasto Comune di Aprilia Foglio 47, particella
664 sub 8 cat C/1 classe 1;

2. condanna in proprio e quale titolare dell'omonima ditta, al CP_1
pagamento, in favore di , delle spese processuali, che Parte_1 liquida in € 3.809,00 per compensi, € 518,00 per esborsi, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Latina, il 22.05.2025.
Il Giudice
Dott. Antonio Masone firmato telematicamente
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