N. R.G. 6871/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VENEZIA
I SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Ivana Morandin ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile originariamente promossa da
PA
(C.F. , con l'avv. RALLO ABRAM C.F._1
E, a seguito del decesso del predetto, proseguita da
, QUALE , (C.F. Parte_2 Parte_3
), con l'avv. RALLO ABRAM C.F._2
Contro
(C.F. ), (C.F. P_ C.F._3 Controparte_2
), (C.F. ), con l'avv. C.F._4 Parte_4 C.F._5
PANTALEONI SIMONE e l'avv. CEOLIN FABIOLA
1 E contro
(C.F. ), e Controparte_3 P.IVA_1 [...]
(C.F. ) con l'avv. AGOSTINELLI EMANUELLA CP_4 P.IVA_2
OGGETTO: Mediazione
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale d'udienza del 19.06.2024
MOTIVI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

in qualità di titolare dell' ” ha agito PA PA
in giudizio nei confronti di , , , P_ Parte_4 Controparte_2 [...]
e deducendo : di essere iscritto al n. 1555 della Controparte_3 CP_4
sezione degli Agenti Immobiliari presso il Ruolo CCIAA di e di esercitare CP_4
l'attività di mediatore su collaborando in relazione al centro storico con il sig. CP_4
di conoscere personalmente , proprietario dei muri e CP_5 P_
dell'azienda “Ristorante Fiaschetteria Toscana di TO AL & C. sas, nonché la volontà del medesimo di vendere l'attività, in quanto non più produttiva;
di essere stato messo a conoscenza da , tramite che la società Testimone_1 CP_5
milanese Burger NG Restaurants Italia srl stava cercando un locale a ove aprire CP_4
un proprio fast food;
di essersi messo in contatto con , di aver ricevuto da P_
costui conferma della volontà di vendere l'azienda e di aver organizzato un incontro in data

4.04.2017 presso l'immobile di proprietà del , nel quale erano presenti quest'ultimo, P_
oltre al sig. al sig. al sig. e diversi esponenti di Burger Tes_1 CP_5 Persona_1
NG Italia srl di Milano, in qualità di possibili acquirenti, nonché titolare Persona_2
dell'Agenzia Immobiliare House Deal Consulting srl di per far visitare l'immobile CP_4
2 ad altri potenziali clienti;
di aver nei giorni seguenti gestito la fase delle trattative fino al
26.04.2017, quanto gli era stato comunicato che a breve avrebbe ricevuto una proposta di acquisto da inoltrare al;
di essere stato avvisato dal anche mediante inoltro P_ CP_5
di documentazione fotografica, che in data 26.04.2017 e si P_ Persona_1
erano incontrati segretamente e che quest'ultimo, successivamente, era sparito dalla circolazione e non aveva più risposto alle chiamate di;
di aver Testimone_1
successivamente saputo dal che egli era in contatto con Burger NG Restaurants P_
Italia srl grazie alla mediazione svolta da , non iscritto all'Albo e privo dei Persona_1
requisiti di legge per svolgere l'attività di agente immobiliare;
di aver appreso dai giornali che lo storico locale veneziano “Ristorante Fiaschetteria Toscana di TO AL & C.
sas sarebbe stato probabilmente venduto per diventare un ristorante della catena Burger
NG.
L'attore ha poi proseguito affermando: che in data 5.10.2017 egli aveva inviato una raccomandata sia a Burger NG Restaurants Italia srl, che ad , per chiedere P_
il pagamento della provvigione per l'affare presuntivamente concluso dai due soggetti;
che sia l'avv. Pantaleoni per conto di , sia l'avv. Sanvito per Burger NG P_
Restaurants Italia srl avevano negato di essersi avvalsi della sua opera;
che da una visura estratta in data 19.04.2018 egli aveva appreso che la Burger NG Restaurants Italia srl aveva aperto una unità a proprio all'indirizzo del “Ristorante Fiaschetteria CP_4
Toscana di TO AL & C. sas”; che in esito a successive ricerche egli aveva scoperto che la società costituita in data 1.09.2017, interamente partecipata dalla CP_4
Burger NG Restaurants srl ed avente il medesimo amministratore ( Controparte_6
3 , in data 28.09.2017 aveva acquistato da Ristorante Fiaschetteria Toscana di TO CP_7
AL & C. sas l'azienda per il corrispettivo di euro 830.000,00 e stipulato un contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile nel quale era esercitata l'attività, per la durata di 9
anni al canone annuo di euro 184.800,00, e in data 12.12.2017 aveva ceduto a Burger NG
Restaurants Italia srl l'azienda, comprensiva dell'immobile detenuto in locazione, per un importo di euro 230.000,00, con contratto di affitto di ramo d'azienda per la durata di nove anni;
che anche le successive diffide inviate a tutti i soggetti coinvolti nell'affare non avevano avuto buon esito, dal momento che non veniva riconosciuta l'opera di mediatore da egli svolta.
Invocando il proprio diritto a ricevere la provvigione del 3% sia sul prezzo della cessione dell'azienda, sia sul canone di locazione pattuito tra le parti per la durata di nove anni, per aver messo in contatto i soggetti coinvolti e per essere egli in possesso dei requisiti per svolgere l'esercizio della professione di mediatore, l'attore ha concluso chiedendo: la condanna di e in solido tra loro, a Controparte_3 CP_4
corrispondergli la somma di euro 74.796,00 oltre IVA a titolo di provvigione per l'attività
di mediazione svolta in relazione ai due contratti conclusi;
la condanna di , P_
e in solido, quali successori della cancellata società Parte_4 Controparte_2
Ristorante Fiaschetteria Toscana di TO AL & C. sas, al pagamento della somma di euro 24.900,00, pari al 3% del corrispettivo percepito per la cessione dell'azienda; e la condanna di al pagamento della somma di euro 49.896,00 pari al 3% del P_
corrispettivo pattuito per i 9 anni di durata del contratto di locazione.
4 Nel costituirsi in giudizio, i signori , e hanno P_ Parte_4 Controparte_2
invece chiesto il rigetto delle pretese attoree o, in subordine, la riduzione dell'importo richiesto, con determinazione in via equitativa ai sensi dell'art. 1755 c.c., deducendo anzitutto l'estraneità del sig. alla trattativa condotta con Burger NG per il PA
tramite del solo sig. ; in secondo luogo, l'assenza di prova dell'esistenza di usi Per_1
della Camera di Commercio veneziana che prevedano una quantificazione della provvigione nella misura del 3%; infine, l'insussistenza dei presupposti per una condanna di e al pagamento dell'intera provvigione, in quanto tenuti ex Parte_4 Controparte_2
art. 2324 c.c. nei soli limiti della quota di liquidazione.
Con comparsa depositata in data 15.11.2021, anche e Controparte_3
hanno chiesto il rigetto delle pretese attoree o, in subordine, la CP_4
rideterminazione della provvigione secondo equità, escludendo che le trattative con P_
siano iniziate o si siano sviluppate a causa dell'intervento di
[...] PA
precisando come ogni iniziativa sia stata assunta esclusivamente per il tramite del sig.
, già pagato da per l'opera professionale Per_1 Controparte_3
svolta, ed evidenziando come, in ogni caso, costituita solo in data CP_4
30.08.2017, in nessun modo si sia giovata di un'opera di mediazione.
In via riconvenzionale, le convenute in questione hanno chiesto la condanna di parte attrice al pagamento di una somma ai sensi dell'art. 89 cpc per l'espressione “truffa ai danni del mediatore” utilizzata a pag. 13 dell'atto introduttivo.
Nelle more del giudizio, il sig. è deceduto lasciando quale unica erede la PA
moglie, sig.ra , la quale si è costituita nel presente giudizio, mentre Parte_2
5 si è fusa per incorporazione con la società CP_4 Controparte_3
[...]
La causa, istruita per il tramite di prova orale per interrogatorio formale e testi è stata trattenuta in decisione all'udienza del 19.06.2024, con concessione alle parti dei termini ex art. 190 cpc.
Le pretese attoree sono infondate e vanno rigettate.
in qualità di titolare dell' e iscritto PA PA
presso il Ruolo della CCIAA di nella sezione degli Agenti Immobiliari, al n. CP_4
1555, ha agito in giudizio al fine di ottenere il pagamento delle provvigioni al medesimo asseritamente spettanti per l'attività di mediazione che avrebbe portato, dapprima, alla conclusione tra la società "Ristorante Fiaschetteria Toscana di TO AL & C. s.a.s." e la società " di un contratto di cessione d'azienda per il corrispettivo di € Controparte_4
830.000,00 e di un contratto di locazione ad uso non abitativo tra il sig. e la P_
società " , avente ad oggetto l'immobile in cui era esercitata l'attività per Controparte_4
un canone annuo di € 184.800,00 e per la durata di 9 anni e, successivamente, alla conclusione di un contratto di affitto di ramo d'azienda tra la società " e Controparte_4
la società "Burger NG Restaurants Italia s.r.l." avente ad oggetto l'azienda in precedenza acquistata, comprensiva dell'immobile detenuto in locazione, per un importo di €
230.000,00 e per 9 anni.
Egli, in particolare, ha affermato di essersi messo in contatto con il sig. per P_
combinare un incontro con esponenti della società ; di Controparte_3
aver presenziato a tale incontro e messo in relazione tra loro le predette due parti al fine di
6 far loro concludere l'affare; di aver successivamente gestito la fase delle trattative fino al
26.04.2017, allorquando gli era stato comunicato che a breve avrebbe ricevuto una proposta di acquisto in forma scritta da parte della società interessata all'acquisto.
La documentazione in atti e l'esito della prova testimoniale assunta nel corso del giudizio,
tuttavia, non consentono di ritenere effettivamente dimostrata la riconducibilità causale dei sopraindicati contratti all'opera di mediazione, anche solo in fase iniziale, asseritamente svolta dall'attore.
Anzitutto, non è di poco rilievo il fatto che nell'ambiente veneziano la notizia che P_
volesse vendere l'attività fosse stata ampiamente diffusa dalla stampa locale già
[...]
nell'ottobre 2016 (cfr. doc. 2 fasc. ). P_
Secondariamente, va considerato che il teste della cui attendibilità non vi Testimone_2
è ragione di dubitare essendo egli non coinvolto in alcun modo nelle trattative intercorse tra i vari soggetti sopraindicati, ha confermato di aver presentato il al per la Per_1 P_
cessione dell'azienda, previo consenso di quest'ultimo, e di aver poi ricevuto i ringraziamenti del primo (“confermo che venni contattato da il quale mi chiese Per_1
di essere presentato al signor per la cessione dell'azienda. So che si P_ Per_1
occupava anche di cessioni di aziende;
all'epoca il figlio lavorava per Burger NG e mi
disse che Burger NG era interessato ad aprire un nuovo locale. Ricordo che qualche
tempo dopo mi telefonò per ringraziarmi di averli messi in contatto. Preciso che io conosco
il signor e la signora dato che io ero cliente del loro ristorante. Li conosco P_ Pt_4
da sempre anche come clienti della mia farmacia (…) per quel che mi risulta non è
mediatore ma collaborava di una società che si occupava di aziende e non di immobili (…)
7 preciso che dopo la telefonata di io incontrai il signor e gli chiesi se Per_1 P_
poteva chiamarlo e lui disse di sì” – cfr. verbale d'udienza 7.06.2023). Per_1
Per altro verso, in nessuno modo è emerso che sia stato il a mettere in contatto PA
, e la società dal medesimo rappresentata, con gli esponenti di Burger P_ [...]
. Controparte_3
Nessuno dei testi attorei, infatti, ha confermato la versione attorea, ossia che il PA
abbia chiesto al di fissare un appuntamento per portare anche gli incaricati di P_
, oltre che i possibili acquirenti di nazionalità cinese (cfr. Controparte_3
cap. 11 seconda memoria istruttoria di parte attrice).
Il teste peraltro, che a sua volta svolge attività di consulente immobiliare, ha Tes_1
escluso di aver parlato direttamente con il dell'affare in questione (cfr. verbale PA
d'udienza del 7.06.2023), mentre il teste ha precisato di aver conosciuto il CP_5
qualche mese prima dell'aprile 2017, ha negato di aver intrattenuto rapporti di PA
collaborazione con il medesimo ed ha, infine, escluso di essere stato presente all'incontro del 4.04.2017 (cfr. verbale d'udienza del 26.04.2023).
In altre parole, si ritiene che non vi siano sufficienti elementi per ritenere che il contatto tra la società “Ristorante Fiaschetteria Toscana di TO AL & C. sas” e la società
[...]
sia avvenuto per opera dell'odierno attore o di collaboratori Controparte_3
dello stesso.
Neppure si ritiene che l'effettiva presenza fisica del all'incontro tra le predette PA
due società del 4.04.2017, all'interno del locale, sia ex se determinante per il riconoscimento del diritto alla provvigione in capo allo stesso, posto che è stato confermato
8 in giudizio che gli incaricati di avessero come unico Controparte_3
interlocutore il , né vi è prova del fatto che costoro al fine di entrare nel locale e Per_1
parlare con il si siano avvalsi dell'opera dell'attore, il quale era sicuramente lì per P_
accompagnare il gruppo di potenziali acquirenti di nazionalità cinese reperito da _2
[...]
Ancora, il teste , il quale è da ritenersi particolarmente attendibile - posto che Tes_3
all'epoca dei fatti era dipendente di in qualità di Controparte_3
dirigente con mansioni afferenti alla ricerca di nuovi punti vendita, mentre ad oggi non risulta più collegato in alcun modo alle parti in causa - ha confermato di aver negoziato la trattativa con il per il solo tramite di (cfr. verbale d'udienza del P_ Per_1
7.06.2023).
Le interlocuzioni telefoniche asseritamente avvenute tra gli incaricati della società Burger
NG Italia Restaurants srl e dopo il 4.04.2017 e fino al 26.04.2017 (data PA
in cui – in tesi attorea - la società convenuta avrebbe dovuto inviare al mediatore una proposta d'acquisto da sottoporre al TO), dunque, non solo non sono state provate dall'odierno attore, ma di fatto sono risultate anche sconfessate dalle dichiarazioni del
Siggillino, essendo poco probabile, in ragione della posizione apicale concretamente rivestita all'epoca, che egli non fosse a conoscenza di tali interlocuzioni telefoniche con il
PA
Ulteriori elementi di giudizio, a ben vedere, provengono poi dai documenti prodotti dalle società convenute e, in particolare, dal doc. 3 di parte . Controparte_3
9 Con mail di data 4.04.2017 ore 13.45, infatti, il ha inviato al Siggillino le Per_1
planimetrie dell'immobile e non vi è prova del fatto che egli abbia ricevuto tale documentazione dal dal o dal PA CP_5 Tes_1
Non potendosi ritenere che abbia effettivamente messo in contatto le due PA
società per la conclusione dell'affare poi concretamente posto in essere (ancorchè per il tramite dell'allora società comunque interamente partecipata da CP_4 [...]
), deve escludersi il diritto dello stesso a percepire la relativa Controparte_3
provvigione.
Né porta ad una conclusione diversa il fatto che non sia iscritto Persona_1
all'apposito Albo di cui fa parte anche l'odierno attore, circostanza che, al più – ove effettivamente rilevante - potrebbe giustificare l'eventuale ripetizione di un indebito da parte dei soggetti che abbiano corrisposto le somme in questione, ma che certo non comporta ex se, ed in assenza di ulteriori elementi atti a dimostrare la riconducibilità
causale dell'affare all'opera del la spettanza di una somma a titolo di PA
provvigione in favore di costui.
Da ultimo, va rigettata altresì la domanda proposta in via riconvenzionale da
[...]
nei confronti dell'attore, posto che l'espressione utilizzata, per quanto Controparte_3
forte e poco appropriata non esula dall'oggetto del processo, né risulta avulsa dall'oggetto della lite.
La prevalente soccombenza di parte attrice giustifica la condanna della stessa al pagamento delle spese di lite nei confronti di tutti i convenuti.

PQM

10 Il Tribunale di Venezia in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel presente giudizio, ogni diversa domanda o eccezione disattesa:
rigetta le pretese attoree;

rigetta la domanda ex art. 89 cpc proposta da;
Controparte_3
condanna , quale erede di al pagamento in favore Parte_2 PA
di , , delle spese di lite, che liquida in euro P_ Parte_4 Controparte_2
14.000,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa;

condanna al pagamento in favore di PA Controparte_3
delle spese di lite, che liquida in euro 14.000,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa;

Così deciso in Venezia, in data 4 febbraio 2025
IL GIUDICE
Dott. Ivana Morandin
11