REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico Elena Fulgenzi riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 35811/2021 Ruolo generale affari contenziosi
TRA (C.F.: , nato a [...] il [...], e Parte_1 C.F._1 [...]
C.F.: , nato a [...], il [...], rappresentati e difesi Pt_2 C.F._2 dall'Avv. Salvatore Medaglia
-attori -
E (cod. fisc. in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Simonetta CP_2
Paradisi
-convenuto - Oggetto: impugnazione delibera assembleare
MOTIVI DELLA DECISIONE 1. e anno convenuto in giudizio il Parte_1 Parte_2 [...]
chiedendo “ In via pregiudiziale: sospendersi l'efficacia delle Controparte_3 delibere impugnate dell'11.02.2021, per i motivi di cui al presente atto, fissando all'uopo udienza. In via preliminare: dichiarare l'illegittimità delle delibere impugnate in quanto mere reiterazione di delibere già oggetto di impugnazione ex art. 1137 c.c. e, per l'effetto, dichiararne la nullità e/o annullabilità. In via principale: dichiararsi la nullità delle delibere condominiali dell'11.02.2021, in questa sede impugnate, per le motivazioni indicate nelle premesse. In via subordinata: dichiararsi l'annullabilità delle delibere condominiali dell'11.02.2021, in questa sede impugnate, per le motivazioni indicate nelle premesse. Con vittoria di spese, diritti e onorari di causa oltre a IVA e C.P.A come per legge. Hanno premesso gli attori che nell' assemblea del giorno 11.02.2021 venivano deliberati, tra gli altri, i seguenti punti all'ordine del giorno:
-punto 1 odg: consuntivo condominio gestione 2019 e relativa ripartizione millesimale e situazione contabile;

-punto 2 odg: richiesta di variazione delle tabelle millesimali presentata dai condomini e a seguito di frazionamento delle unita' immobiliari;
Pt_1 Parte_2 Pt_3
-punto 3 odg: preventivo condominio gestione 2020 e relativa ripartizione millesimale;
pagina 1 di 9 -punto 4 odg: richiesta dei condomini di “correzione della planimetria Pt_2 Per_1 del locale autorimessa e della relativa pratica presentata ai vvff – non conforme all'effettivo e consueto utilizzo da parte dei condomini e non precedentemente ratificata in sede assembleare . al fine di un miglior utilizzo del locale autorimessa e dei relativi posti auto da parte di tutti i condomini cosi' come da verbale del 19.09.2016 alla luce dell'annullamento del punto 3 del verbale di assemblea del 22.06.2017 all'esito del procedimento di mediazione n. 309/2017”;
- punto 5 odg: utilizzo esclusivo posto auto n.7, in riferimento alla planimetria allegata alla Scia dell'autorimessa con accesso via Luigi Gallo 30, alla sig.ra e Persona_2 correlazione di ciascun posto auto alla relativa unita' abitativa (richiesta dalla;
rotazione dei posti auto nell'autorimessa con accesso da via Luigi Controparte_4
Gallo, 30 (richiesta condomini;
Pt_2
-punto 6 odg: pianificazione e predisposizione per consentire a ciascun proprietario di poter raggiungere il proprio posto auto con fornitura di energia elettrica per la ricarica di automezzi, anche con collegamento con il proprio contatore luce
-punto 10: varie ed eventuali Le delibere impugnate sono , secondo gli attori, una semplice reiterazione delle delibere dell'assemblea tenutasi in data 11.12.2020, oggetto di impugnazione dinanzi al Tribunale (R.G.N. 27713/2021), ed è da escludersi che le statuizioni in esame possano rapportarsi al genus tipologico della "convalida" che avrebbe presupposto il riesame della precedente decisione attraverso un nuovo apprezzamento degli interessi da perseguire e comporre, nonché l'eliminazione di eventuali vizi della stessa. Ciò premesso gli attori chiedono l'annullamento della delibera di approvazione del Consuntivo Condominiale della gestione 2019, poiché, nonostante le continue richieste, l'Amministratore ha continuato ad individuare nei propri preventivi e consuntivi CP_2 esclusivamente l'interno 9 e non gli interni 9 e 9b omettendo la relativa ed obbligatoria individuazione dei millesimi attribuibili alle due unità immobiliari in seguito al frazionamento orizzontale operato. L'originario immobile contraddistinto con l'interno 9 sito in , è Controparte_3 stato oggetto di frazionamento orizzontale già a far data dal 03.12.2004. Nonostante gli attori avessero comunicato già in data 21.04.2016 e 22.02.2017 la ricevuta di avvenuta denuncia di variazione e le schede per il registro dell'anagrafe condominiale, e poi in data 08.02.2018 anche la suddivisione dei millesimi, attribuiti originariamente per l'intero all'interno 9 nonché la relazione asseverata a firma del Dott. Ing. in Persona_3 data 28.10 2019 al fine di poter far aggiornare sia l'anagrafe condominiale sia il fascicolo del fabbricato, l'amministrazione del rimaneva inerte sostenendo CP_1 che tale suddivisione millesimale non dovesse essere oggetto di un mero recepimento, bensì essere oggetto di valutazione da parte di un tecnico incaricato dall'Assemblea con eventuale variazione delle tabelle dell'intero condominio. Il testo vigente dell'art. 69 disp. att. c.c., modificato dalla L. n. 220 del 2012, concretizza, invece, la nozione di "notevole alterazione" prevedendo che l'incremento/diminuzione di unità immobiliari impone la revisione delle tabelle solo ed esclusivamente se pagina 2 di 9 comporta un'alterazione per più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare. In secondo luogo, il Consuntivo condominiale della Gestione 2019, nonché il preventivo 2020 e quelli dei precedenti anni, risultano riportare una voce relativa alle entrate che l'Amministratore illegittimamente percepisce, a nome dei condomini, per la CP_2 locazione di immobili commerciali siti in Via Attilio Friggeri 8 – 10 e 12 – 14 (Cnfr. consuntivo 2019 e preventivo 2020 All. 19). L'Amministratore risulta essere Amministratore dei Condomìni di Via Attilio Friggeri 8 – 10 e Via Attilio Friggeri 12 – 14. Riportando parte delle somme relative alle locazioni degli immobili commerciali indicati nei bilanci condominiali del si verifica, una Controparte_5 commistione dei conti correnti e dei bilanci di diversi Condomìni. I Sig.ri solamente di recente, sono venuti a conoscenza, del fatto che il 25 Pt_2
Luglio 2002, il Tribunale di Roma, rendeva una sentenza di merito, passata in giudicato, con la quale attribuiva la proprietà dei locali commerciali di Via Attilio Friggeri 8 – 10 e 12 – 14 a nove (9) soggetti per la proporzionale quota di comproprietà di 1/9 ciascuno negando al loro dante causa e poi a loro di poter gestire la propria quota e facendo rimanere, ad oggi, i locali commerciali ancora catastalmente e formalmente di proprietà della , inattiva e dichiarata estinta con delibera assembleare del Controparte_6
28-01-1985 . Anche quanto deliberato al punto 4 all'ODG risulta sempre gli attori meritevoli di censura. Il locale autorimessa ancora oggi risulta intestato alla , nonostante Controparte_6 il deliberato scioglimento. Non può parlarsi di assegnazione di posti auto condominiali in uso esclusivo a singoli condomini, con consequenziale declaratoria di nullità dell'impugnata delibera. Alla data di presentazione della planimetria allegata al verbale impugnato, avvenuta con SCIA dell'anno 2017, le unità immobiliari presenti in condominio erano 10 ed oggi addirittura 12 quindi l'Assemblea nega il parcheggio della “prima auto” a ben 3 unità immobiliari. L'unica ipotesi contemplabile sarebbe quella della rotazione, richiesta, messa all'ordine del giorno del verbale impugnato e negata dall'assemblea. La provvedeva all'assegnazione in proprietà solo degli alloggi e Controparte_6 delle cantine mentre l'autorimessa condominiale risulta parte comune pro indiviso non essendo stata “mai assegnata agli stessi soci né ceduta a terzi” come si evince sia dall'atto di proprietà degli odierni attori (Cnfr. All. 22) sia dagli atti, ad oggi reperiti, di alcuni degli altri condomini, (atto int. 5, atto Del Vecchio int. 7, atto Per_1 Per_2 int.3b - (All. 25, 26 e 27). Ciò premesso , costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c., l'assegnazione, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominiale in quanto determina una limitazione dell'uso e del godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune, con conseguente nullità della relativa delibera.
pagina 3 di 9 Pertanto anche l'affermazione contenuta nel verbale dell'11.02.2021 del seguente tenore “L'Assemblea conferma ed esplicita che risulta già noto e riconosciuto il possesso dei posti auto continuato, esclusivo, pacifico ed incontestato dalla costruzione del fabbbricato…”è illegittima e immotivato il rifiuto dell'Assemblea all'uso turnario richiesto dai In seguito alle contestazioni mosse dagli attori , i condomini del Pt_2 cominciavano, dal mese di Gennaio 2021, ad Controparte_3 installare dissuasori di parcheggio volti a limitare l'utilizzo di un bene ricadente nella comunione condominiale ad altri condomini. Quanto al punto 7 dell'ordine del giorno risultano assorbenti le motivazioni di cui al precedente motivo non potendo i posti auto dell'Autorimessa Condominiale essere assegnati in via esclusiva ad un singolo Condomino. Risulta quindi illegittima la delibera che attribuisce ad un condomino la possibilità di poter installare una colonnina di ricarica elettrica asservente la propria vettura collegandola al proprio contatore luce andando così, di fatto, a configurare un “uso esclusivo” di tale porzione di proprietà condominiale. 2. Si è costituito il convenuto premettendo che lo stabile condominiale per cui è CP_1 causa è stato edificato dalla , costituita nel 1953, che ha poi Controparte_6 proceduto all'assegnazione di un alloggio a ciascuno dei nove originari soci, formalizzando l'assegnazione nel 1966, comprensivo delle sue pertinenze (cantina e posto auto) La non ha avvertito la necessità di assegnare il posto auto anche CP_6 formalmente, ritenendo sufficiente, per le esigenze di allora, procedere all'attribuzione a ciascun socio del diritto esclusivo su uno specifico spazio del locale destinato a parcheggio, riservandosi di formalizzare, in un secondo momento, tale assegnazione. Gli originari nove soci della ebbero, quindi, in assegnazione uno spazio CP_6 ciascuno, ben individuato tramite la delimitazione naturale derivante dalle colonne portanti presenti nel locale sotterraneo. Tanto ciò è vero che, una volta assegnati i singoli alloggi, l'area parcheggio non è stata conferita nel condominio insieme a tutte le altre parti comuni, ma è rimasta intestata alla , proprio perché sottratta all'uso condominiale e assegnata in via CP_6 esclusiva e pertinenziale ai singoli proprietari dei nove appartamenti, che conseguentemente da allora, l'hanno posseduta ciascuno pro quota, pacificamente e con continuità. Il problema è sorto quando gli odierni attori hanno deciso di frazionare l'appartamento per rivendicare due posti auto – uno per ciascuna unità immobiliare - o in caso di mancanza di disponibilità di spazio, per chiedere una turnazione. Il frazionamento dell'appartamento è conseguenza della sopraelevazione realizzata abusivamente dai sigg. sull'originaria terrazza di loro proprietà, senza le Pt_2 necessarie autorizzazioni amministrative e senza il preventivo consenso del
. Il padre degli odierni attori ha frazionato il proprio appartamento CP_1 verticalmente e non orizzontalmente come dedotto e la divisione è stato di fatto pagina 4 di 9 realizzata solo il 31.05.2021, al momento dell'alienazione di una delle due porzioni dell'immobile, (doc. 15). Sempre in punto di fatto il precisa ancora che riguardo ai locali CP_1 commerciali siti alla via Friggeri n.14bis. essi sono costituiti da un manufatto costruito nel 1956 dalla , composto da due locali commerciali, non Controparte_6 appartenente al né ad altri Condomìni, né tanto meno Controparte_3 amministrato, come erroneamente dichiarato dagli attori, dallo stesso amministratore del . Anche detti locali, seguendo la Controparte_3 CP_1 CP_2 stessa logica del locale garage per cui è causa, non sono stati conferiti nelle parti comuni del , rimanendo in comproprietà dei nove soci e quindi dei loro aventi CP_1 causa. Secondo il non risulta formulata alcuna domanda di accertamento della CP_1 proprietà del locale autorimessa in capo al , neppure implicita o per CP_1 incidens , ma solamente la domanda di nullità/annullamento delle delibere assembleari. Il locale autorimessa fa parte dell'edificio costruito dalla Cooperativa Edilizia Mirabilia, la quale ha assegnato a ciascun socio, insieme all'alloggio ed alla cantina, anche uno spazio ben individuato del suddetto locale, destinato al parcheggio dell'automobile e riservato all'uso esclusivo di ciascun appartamento, con un vincolo di pertinenzialità. Quanto all'approvazione del consuntivo di gestione 2019 osserva il che il CP_1 preteso frazionamento non è stato in realtà di fatto mai attuato sino al maggio 2021 (ossia fino all'alienazione di una porzione dell'appartamento), non risultando mai realizzata fino ad allora, la divisione fisica e giuridica dell'immobile per cui , non vi era neppure necessità di procedere alla variazione delle tabelle millesimali. Non corrisponde poi al vero – ed è comunque, priva di alcun riscontro probatorio – la circostanza che gli immobili commerciali siti alla via Friggeri n.

8-10 e 12- 14 siano appartenenti a distinti Condomìni, né tanto meno che tali presunti siano Per_4 amministrati dallo stesso amministratore del Condominio di via Friggeri n.14bis, sig.
. Di conseguenza, è una mera illazione, che vi possa essere una commistione CP_2
e perfino una gestione illegittima di conti correnti e di bilanci dei diversi Condomini. In realtà, i locali commerciali di via Friggeri n.

8-10 e 12-14 furono costruiti dai nove originari soci della e ad essi attribuiti in proprietà, come accertato Controparte_6 dal Tribunale di Roma con sentenza n. 30505/2002, passata in giudicato (doc. 17). In un significativo passaggio, la suddetta sentenza afferma che, considerato che i nove soci proprietari dei locali commerciali coincidevano con i condòmini del Condominio di Via Friggeri n.14bis, le somme provenienti dalla locazione dei suddetti locali, venivano incassate dal Condominio del civico n. 14bis, su mandato dei suoi condòmini, per essere compensate con le somme necessarie per la gestione condominiale. Risulta, inoltre, conferito mandato all'Amministratore del Condominio di via Friggeri n.14bis di provvedere alla stipula del contratto di locazione dei locali commerciali, come ben noto a tutti i condomini, prima fra tutti il sig. la cui moglie, Parte_1 agente immobiliare, ha curato tutta la fase preliminare alla stipula, fino alla redazione dei contratti di locazione, predisponendoli per la firma dell'Amministratore sig. CP_2
pagina 5 di 9 Quanto al punto 2) dell'ODG. con il quale si impugna la delibera assembleare nella parte in cui ha rigettato il recepimento della variazione delle tabelle millesimali proposta dagli attori unitamente al condòmino , in ragione del frazionamento delle loro Pt_3 unità immobiliari, rileva il Condominio che l'attuale testo dell'art. 69 disp. att. cod.civ. ha introdotto un deciso cambio di rotta in tema di revisione delle tabelle millesimali conseguente al frazionamento di unità immobiliari, stabilendo che qualora per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condòmino, i valori proporzionali delle singole unità immobiliari possano essere rettificati o modificati con la maggioranza di cui all'art. 1136 cod.civ. Posto che la divisione in due dell'appartamento degli attori ha comportato certamente una variazione superiore al 20%, si dovrà procedere alla revisione delle tabelle millesimali e non alla semplice divisione dei millesimi attribuiti all'intera unità immobiliare. Pertanto, l'assemblea condominiale, ha correttamente deliberato di non accettare la proposta di divisione millesimale avanzata dagli attori, che preveda la semplice divisione dei millesimi attribuiti all'appartamento frazionato ed ha conferito mandato ad un tecnico di effettuare la variazione dei valori millesimali dell'intero stabile. Solamente in data 22.02.2021 – ossia successivamente al verbale di assemblea del'11.02.21, qui impugnato, i sigg. hanno depositato presso il Comune di Pt_2
Roma, la comunicazione di inizio lavori per divisione fisica del loro immobile, in vista della sua alienazione parziale, confermando di fatto, di non aver mai provveduto fino ad allora, alla divisione in due distinte unità . In questi termini, la richiesta di variazione delle tabelle millesimali, oltre che infondata in punto di diritto per quanto sopra esposto, non poteva comunque essere sottoposta all'esame dell'assemblea per mancanza dei suoi presupposti. Con ulteriore motivo di impugnazione, gli attori censurano la delibera assunta dall'Assemblea con riferimento al punto 4) dell'o.d.g., Peraltro, gli attori alterando il significato letterale di quanto contenuto nel verbale impugnato, contestano che la decisione sia stata assunta per un migliore utilizzo dell'autorimessa laddove invece, l'assemblea ha fatto esplicito riferimento all'utilizzo in sicurezza, richiamando le disposizioni dei VV.FF. in materia per l'appunto di sicurezza. In data 10.10.16, è stata, infatti, presentata una SCIA per l'adeguamento alla normativa antincendi del locale autorimessa, alla luce della quale sono stati studiati interventi misurati al dettato normativo ed è stato limitato il parcheggio nel locale garage, alle sole nove auto nei posti originari. Nella trattazione del punto n.5) all'o.d.g., sostiene il che l'Assemblea non CP_1 avrebbe assunto alcuna decisione non assegnando i posti auto ai singoli condomini come dedotto dagli attori ma semplicemente dando atto della situazione di fatto riconosciuta pacificamente da tutti gli interessati, relativa all'assegnazione pregressa pagina 6 di 9 Nessuna assegnazione dei posti auto, pertanto, è stata effettuata dal e CP_1 nessuna delibera è stata assunta in merito alla richiesta turnazione dell'uso dei posti auto. Quand'anche il locale autorimessa fosse condominiale, il vincolo di pertinenzialità dato a ciascun posto auto rispetto al corrispondente appartamento, imporrebbe comunque, in caso di frazionamento dell'unità immobiliare, che il posto auto rimanga in comunione fra le due nuove abitazioni così generate o venga in alternativa attribuito in via esclusiva ad una sola di esse. Ha concluso, quindi, il chiedendo “previa eventuale riunione del presente CP_1 giudizio con quello rubricato con il numero R.G. 27713/2021 del medesimo Tribunale di Roma, in via preliminare: accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva ed il difetto di titolarità degli attori, per i motivi esposti in narrativa;
in via pregiudiziale: rigettare la domanda di sospensione dell'efficacia delle delibere impugnate, poiché totalmente immotivata e priva dei presupposti di legge;
nel merito: rigettare le domande tutte avanzate dagli attori, poiché infondate in punto di fatto e di diritto per tutto quanto esposto in narrativa. Con vittoria delle spese di lite”. 3. Va premesso che nelle more del presente giudizio, è stato definito il parallelo procedimento pendente fra le medesime parti, (n.r.g. 27713/2021), avente ad oggetto l'impugnazione delle delibere assunte all'assemblea condominiale del 11.12.20, poi sostituite nell'assemblea del 11.02.21, qui impugnate. Con sentenza n. 18394/23, pubblicata in data 14.12.2023, il Tribunale di Roma, ha accertato che le delibere assembleari dell'11.12.20, censurate in quel giudizio, trattavano le medesime questioni che sono state poi ridiscusse e nuovamente deliberate nella successiva assemblea dell'11.02.21 oggetto del presente giudizio e ha quindi dichiarato cessata la materia del contendere condannando gli odierni attori alla rifusione al delle spese di lite in applicazione del principio della CP_1 soccombenza virtuale. Ciò premesso , mentre per tutti i motivi di impugnazione diversi da quelli relativi ai posti auto , questo Giudice condivide le difese del sopra analiticamente CP_1 riportate nonché le motivazioni della sentenza da ultimo richiamata, alle quali rinvia, sia con riferimento alla nullità della deliberazione per mancato recepimento tabellare del frazionamento, sia con riferimento alla mancata conoscenza della sentenza di merito, passata in giudicato, con la quale il Tribunale ha riconosciuto la proprietà dei locali commerciali di Via Attilio Friggeri 8 – 10 e 12 – 14, sia ancora in ordine alla locazione dei locali commerciali , diversamente ritiene che siano fondati i motivi di impugnativa relativi all'uso del locale autorimessa così come descritto al punto 5) della delibera impugnata. Relativamente , infatti, a tutti i motivi di impugnazione diversi dalla questione dibattuta al punto 5) è da rilevare una sostanziale carenza probatoria in capo alle difese attoree . Non è dimostrata, infatti, la misura della variazione e l'effettività del frazionamento sino al mese maggio 2021 , per cui appare legittimo il rendiconto che ancora considerava l'interno 9 come unica unità immobiliare . Indimostrato è un obbligo pagina 7 di 9 dell'allora amministratore di comunicare gli esiti della sentenza che riconosceva al dante causa degli attori , 1/9 dei diritti di proprietà dei locali commerciali mentre è la stessa sentenza che ha accertato la prassi dei singoli condomini di incaricare l'amministratore di riscuotere per loro conto i canoni della locazione . Ciò premesso e venendo all'analisi dei motivi di impugnazione relativi al punto 5), preliminarmente, sui limiti del sindacato del Tribunale in ordine alla questione, va ricordato che ( cfr. Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 35794 del 22/11/2021) nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., la questione dell'appartenenza, o meno, di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, ovvero della titolarità comune o individuale di una porzione dell'edificio, in quanto inerente all'esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto di accertamento incidentale, funzionale alla decisione della causa sulla validità dell'atto collegiale, anche se privo – in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell'art. 1137 c.c. nei confronti dell'amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario. Ciò premesso, la questione di merito oggetto di controversia involge in realtà il rispetto dell'art. 1102 cc e cioè il rispetto del diritto al pari uso dei beni comuni o di uso comune che, a sua volte presuppone , sia pure come detto senza efficacia di giudicato, l'efficacia reale o meno della pretesa assegnazione dei posti auto agli originari soci della Cooperativa costruttrice . Con l'impugnata delibera, infatti , da una parte, si è ribadita l' assegnazione dei nove posti auto alle singole unità immobiliari, dall'altro si è anche escluso un possibile uso turnario proposto dagli attori che consenta il godimento del locale autorimessa in caso di frazionamento dell'originaria unità immobiliare. Secondo il Condominio l'art 1102 cod civ andrebbe interpretato in sostanza nel senso che il condomino ha diritto di occupare la cosa comune al pari degli altri quando la sua partecipazione al abbia avuto origine nel momento della costituzione del CP_1
e non anche quando il suo ingresso sia successivo con la pretesa di CP_1 aumentare il numero dei partecipanti alla comunione. Tale assunto non può essere condiviso . Sulla base delle stesse difese del e degli atti di provenienza prodotti ( vedi CP_1 in particolare atto di vendita per Notaio del 7 marzo 2002 Per_5 Persona_6 va ,infatti, escluso che la Cooperativa edilizia all'atto degli assegnazione degli alloggi abbia effettivamente trasferito un diritto di proprietà piena ed esclusiva sui singoli posti auto oggetto del punto 5 della delibera impugnata ai singoli soci assegnatari tanto che nei successivi atti di trasferimento l'area autorimessa viene menzionata come sicura area di pertinenza e non certamente come area pertinenziale esclusiva CP_7 dei singoli alloggi. Ciò premesso, la questione cui si deve avere riguardo per la decisione è quella della perdurante validità, o meno, di una disciplina che, pur legittimamente emessa all'epoca, non sia più rispondente alla situazione di fatto modificatasi successivamente e quella pagina 8 di 9 della rilevanza dei frazionamenti che accrescono il numero delle unità immobiliari e, quindi, astrattamente dei possibili fruitori dei diritti condominiali. È al riguardo da considerare che l'uso del posto auto è stata assegnato, nella specie, ai singoli condomini come concessione di natura personale - e non reale - senza alcuna implicazione riguardo alla quota millesimale di partecipazione sulle cose comuni. Diverso sarebbe stato se l'autorimessa comune fosse stata divisa tra tutti i condomini in via definitiva con l'attribuzione del posto auto come proprietà individuale. L'attribuzione di un tale diritto avrebbe dovuto, tra l'altro, anche essere sottoscritta da tutti i condomini per il perfezionamento sotto il profilo formale, stante, com' è noto, l'obbligo della forma scritta per tutti i trasferimenti. Ne deriva che, in assenza di alcuna limitazione legale o convenzionale che vieti o limiti il frazionamento e quindi la proliferazione delle unità immobiliari, devono essere riconosciuti ai proprietari dei nuovi appartamenti, i quali concorrono anch'essi pro- quota negli oneri afferenti alle parti comuni, gli stessi diritti di cui godevano in precedenza tutti gli altri. E' quindi , sotto tale profilo , che la delibera appare illegittima laddove , in virtù delle originarie assegnazioni protrattesi nel tempo , non messe in discussione ed anzi ribadite nella delibera impugnata , esclude in radice un diverso regolamento che tenga conto della mutata situazione di fatto nell'uso dello spazio comune, attraverso la suddivisione in più posti auto in modo turnario nel caso in cui il numero dei posti auto complessivo sia insufficiente a fronteggiare tutte le richieste - dovendo al riguardo essere considerato che l'art. 1102 c.c., stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. La delibera impugnata va, pertanto, annullata per i motivi indicati soltanto con riferimento al punto 5) dell'ordine del giorno e, tenuto conto della soccombenza degli attori relativamente a tutti gli altri punti , in ragione della soccombenza reciproca , le spese di lite vanno integralmente compensate tra le parti

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, così provvede:
- annulla la deliberazione impugnata con riferimento a quanto deliberato al punto 5) dell'ordine del giorno , rigettando l'impugnazione per tutti i restanti profili;

- compensa integralmente le spese di lite tra le parti Così deciso in Roma il 1 aprile 2025 Il Giudice
Elena Fulgenzi
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