N. R.G. 118/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di ASCOLI PICENO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesca Sirianni ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 118/2022 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. TOCCACELI Parte_1 C.F._1
IVANA
INTIMANTE OPPOSTO contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ORLANDI Controparte_1 C.F._2 ANNA MARIA e dell'avv. SILVESTRI ANDREA
INTIMATO OPPONENTE oggetto: opposizione a licenza per finita locazione.
CONCLUSIONI
Per l'intimante opposto: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, confermare il provvedimento del Giudice dott.ssa Mariani del 01.02.2022 reso all'esito della fase sommaria nella sola parte in cui, previo accertamento dei requisiti ed i presupposti per l'emissione del provvedimento ex art.665 c.p.c., preso atto che non vi è stata contestazione sul punto da parte del conduttore, si ordina il rilascio alla parte intimata dell'immobile oggetto di causa alla scadenza del 31.10.2022.
- previa ogni più opportuna declaratoria, respingere integralmente le domande avversarie in quanto inammissibili, improponibili, improcedibili, e comunque infondate in fatto ed in diritto e non provate;

IN VIA RICONVENZIONALE:
- in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, accertati tutti i danni patrimoniali e non, subiti e subendi da in conseguenza dell'arbitraria rimozione dell'impianto di Parte_1 allarme e dell'infisso con vetro antisfondamento già presenti all'interno dell'immobile sito in San Benedetto del Tronto, via L. Mercantini, n. 19, piano T, accertata e dichiarata la responsabilità di
, in qualità di custode del bene locato ex art. 10 del contratto di locazione, Controparte_1 condannare lo stesso al pagamento in favore di , a titolo di Controparte_1 Parte_1 risarcimento danni, patrimoniali e non, subiti e subendi, della somma complessiva di € 4.380,00 oltre iva 22% ovvero della maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa anche per mezzo di valutazione equitativa o a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto fino al soddisfo per i motivi tutti meglio dedotti nel corpo del presente atto;

pagina 1 di 6 - in via meramente subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento delle avverse domande, dichiarare la compensazione con il credito vantato da nei confronti di Parte_1 CP_1
a titolo di risarcimento del danno.”.
[...]
Per l'intimato opponente: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale Adito, contrariis rejectis, A) condannare il locatore Sig. ( al pagamento in favore Parte_1 C.F._1 del Sig. della somma di € 15.066,80 S.E.&.o, per le causali di cui in narrativa, Controparte_1 oltre che di € 400,00 a titolo di rimborso deposito cauzionale, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
B) in via ulteriore, accertare e dichiarare che il locatore è tenuto al risarcimento dei danni patiti e patiendi dal Sig. per lo stato di inidoneità dell'immobile e, conseguentemente, Controparte_1 condannarlo al pagamento della somma di € 5.000,00 o della somma maggiore o minore da determinarsi in via equitativa;

C) in ogni caso, accertare e dichiarare la sussistenza del diritto di prelazione in favore del Sig.
, nei termini previsti ex art 6 del contatto di locazione;
Controparte_1
D) in ogni caso, rigettare la domanda riconvenzionale svolta da nei confronti di Parte_1
, in quanto infondata in fatto ed in diritto;
Controparte_1
E) in via meramente subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della avversa domanda riconvenzionale, dichiarare la compensazione con il credito vantato da nei Controparte_1 confronti di disponendo l'estinzione fino a quantità corrispondenti;
Parte_1
F) Con vittoria di spese e compensi professionali di causa, oltre spese generali, IVA e CAP come per legge.”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto notificato in data 15.12.2021 , proprietario dell'immobile sito in San Parte_1
Benedetto del Tronto, via L. Mercantini, n. 19, intimava a conduttore del Controparte_1 medesimo, la licenza per finita locazione in relazione al contratto registrato in data 28.10.2010, dopo averne dato tempestiva disdetta per raccomandata. Costituitosi il conduttore, non si opponeva alla convalida della licenza alla naturale scadenza del 31.10.2022 e chiedeva, tuttavia, il mutamento del rito per ottenere: il rimborso di spese per migliorie e riparazioni urgenti;
la restituzione del deposito cauzionale;
il risarcimento dei danni per il mancato godimento dell'immobile ammalorato;
il riconoscimento del diritto di prelazione all'acquisto dell'immobile stesso. Il giudice emetteva il provvedimento di convalida ex art. 665 c.p.c. intimando il rilascio entro il 31.10.2022 e disponeva il mutamento del rito ex artt. 667 e 426 c.p.c., contestualmente mandando le parti in mediazione.
Si costituiva con memoria integrativa nel giudizio di merito l'opposto intimante eccependo Parte_1
l'inammissibilità della richiesta di mutamento del rito e l'irritualità del conseguente provvedimento di mutamento, considerato che il codice prevede il mutamento solo in caso di opposizione ex art. 665 o
666 c.p.c., che nel caso di specie non vi era stata. Nel merito contestava la fondatezza delle domande di controparte, rilevandone la mancanza di prova e, a monte, di fondamento contrattuale, e ne chiedeva il rigetto. In via riconvenzionale domandava la condanna del al risarcimento dei danni – pari CP_1 al costo di rimpiazzo - conseguenti all'indebita rimozione sia della vetrina antisfondamento che dell'impianto di allarme originariamente presenti nell'immobile in questione.
Si costituiva con memoria integrativa anche l'intimato opponente il quale insisteva nelle CP_1 domande svolte e contestava (nel successivo termine concessogli dal giudice all'uopo) l'avversa domanda riconvenzionale. A verbale d'udienza del 25.7.2022 il giudice ammetteva le prove orali chieste dalle parti. pagina 2 di 6 In data 20.1.2023 il procedimento veniva assegnato all'attuale giudice. Svolte le prove orali, veniva fissata l'udienza per la discussione e decisione della causa, con assegnazione di previo termine per memorie conclusionali di discussione. Entro il termine perentorio assegnato ex art. 127 ter c.p.c. depositavano le rispettive note scritte entrambe le parti. Si procede, dunque, al deposito della presente sentenza, del cui dispositivo si dà lettura.
La preliminare eccezione di inammissibilità della richiesta di mutamento del rito e di irritualità del conseguente provvedimento di mutamento non appare fondata. Nel costituirsi nella fase sommaria del procedimento per convalida della licenza per finita locazione il – pur prestando CP_1 acquiescenza alla convalida della licenza - ha espressamente dichiarato di opporsi alla condanna alle spese e chiesto il mutamento del rito per ottenere la condanna della controparte ai rimborsi e risarcimenti meglio sopra indicati. Necessitato era, dunque, il provvedimento di conversione del rito emesso dal giudice della convalida, quantomeno per decidere sull'ammissibilità delle domande così formulate. E dette domande sono ammissibili, perché nel procedimento in questione le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di chiedere la eventuale risoluzione per inadempimento e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale che traggano origine da un titolo connesso a quello dedotto con la domanda principale (cfr. Cass. n. 9465/1997, Cass. ordinanza n. 17955/2021). Peraltro, ciò risulta confermato dalla non autonoma impugnabilità dell'ordinanza di rilascio emessa ai sensi dell'art. 665 c.p.c.: “l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. non è impugnabile, né è idonea al giudicato poiché non ha carattere irrevocabile e non statuisce in via definitiva sui diritti e sulle eccezioni delle parti, la cui risoluzione è riservata invece alla successiva fase di merito, in cui intimante ed intimato cristallizzano il thema decidendum; ne consegue che l'omessa pronuncia su domande o eccezioni sollevate nella fase sommaria o in quella di merito può essere fatta valere solo con l'impugnazione della sentenza che definisce il giudizio incardinato ai sensi dell'art. 667 c.p.c.” (Cass. ordinanza n. 13956 del
03/05/2022). Infine, anche l'opposto ha formulato nel presente giudizio una domanda riconvenzionale, prestando così, di fatto, acquiescenza alla prosecuzione nelle forme del rito mutato.
Nel merito delle domande svolte dall'intimato opponente deve ritenersi quanto segue.
Quanto, in primo luogo, alla richiesta di rimborso delle spese sostenute per le opere effettuate dal conduttore, questi allega di aver effettuato “opere di straordinaria manutenzione del fabbricato” (come da SCIA del 2.12.2010), di aver apposto il passo carrabile (con relative opere edili) e, su autorizzazione del locatore contenuta nel contratto di locazione, una porta a scorrimento nuova. Indica che, a norma dell'art. 1577 c.c., tali interventi rivestivano carattere di urgenza in quanto tesi ad ovviare allo stato di ammaloramento in cui versava l'immobile.
Ebbene, in primo luogo non risulta in alcun modo indicato (né negli atti né nei documenti allegati), in riferimento alle opere di straordinaria manutenzione, di quali specifici lavori si sia trattato. Inoltre, inconferente è il richiamo agli articoli 1576 e 1577 c.c., considerato che in corso di causa non è stata fornita la prova dell'urgenza di effettuare gli interventi in questione (come già detto, in parte neppure esattamente individuati).
Ancora, più a monte e con riferimento all'apposizione del passo carrabile e della porta a scorrimento nuova, il diritto al rimborso dei relativi costi è precluso dalla lettera dell'art. 2 del contratto di locazione, che così recita: “ogni aggiunta o modifica che non possa essere tolta senza danneggiare l'immobile non potrà essere effettuata dalla parte conduttrice senza la preventiva autorizzazione scritta pagina 3 di 6 del proprietario e comunque resterà a beneficio dell'immobile senza che nulla sia dovuto alla parte conduttrice, neanche a titolo di rimborso spese”.
Infine, e comunque, ogni diritto al rimborso risulterebbe prescritto. Come eccepito dall'intimante, infatti, essendo le relative spese state sostenute tra il 2010 e il maggio 2011 (come risulta dalla documentazione di spesa prodotta dallo stesso opponente in allegato alla memoria integrativa), la relativa pretesa è estinta per prescrizione decennale. Né vi è prova di alcun atto interruttivo, posto che l'opponente non ha dimostrato l'effettivo avvenuto invio della richiesta di rimborso di cui al doc. 10
(all. alla memoria integrativa).
Non vi è, poi, diritto del conduttore alla restituzione del deposito cauzionale, posto che l'art. 14 del contratto parla solo di “eventuale” deposito cauzionale e che la quietanza - recante pari data del contratto - apposta in calce al doc. 2 delle produzioni del è stata disconosciuta CP_1 dall'opponente sia perché priva di data certa sia perché la firma non sarebbe riferibile alla originaria locatrice (firmataria del contratto); per incontrovertibile dato normativo “Gli eredi o aventi Pt_2 causa possono limitarsi a dichiarare di non conoscere la scrittura o la sottoscrizione del loro autore”
(art. 214, c. 2, c.p.c.) e il difronte alla precisa contestazione in tal senso sollevata dal CP_1 [...]
non ha chiesto la verificazione né ha comunque provato la data certa. Non vi è, quindi, prova Pt_1 dell'avvenuta originaria consegna di un deposito cauzionale, consegna sempre contestata dall'opposto.
Il conduttore opponente domanda, poi, il risarcimento per il pregiudizio asseritamente subìto a causa dello stato di ammaloramento dell'immobile al momento della stipula del contratto. Ebbene, in primo luogo egli era ben a conoscenza dello stato del locale, come si evince dalla dichiarazione rilasciata nell'art. 2 del contratto stesso, tanto da aver ottenuto già ivi stesso l'autorizzazione al compimento dei lavori di manutenzione e messa a norma (oltre che alla sostituzione della serranda). Ed è l'opponente stesso ad indicare che la comune intenzione delle parti in contratto era proprio quella di attribuire il godimento al ad un canone minimo (€ 100,00) proprio in ragione dell'effettivo stato CP_1 dell'immobile (v. pag. 6 della memoria integrativa). In secondo luogo, la conferma di quanto indicato al capitolo 4 (vero che “Il Sig. , per larghi tratti della locazione, ha dovuto Controparte_1 asportare beni e auto presenti nel locale in quanto vi era umidità, distacco di intonaco e tracimazione”) dal teste (nessun altro teste ha riferito sul punto) è del tutto generica e nulla dice né prova circa Tes_1
l'eventuale periodo di tempo durante il quale il non abbia effettivamente potuto usufruire CP_1 del locale;
inoltre, se davvero il locale fosse stato così ammalorato come sostiene l'opponente, allora egli ben avrebbe potuto rilasciarlo spontaneamente prima dei rinnovi contrattuali, mentre invece, oltre ad aver assecondato i medesimi, ha insistito anche in questo giudizio per il riconoscimento del proprio diritto di prelazione nell'acquisto e ha dichiarato (pag. 4 punto 3 della comparsa del 27.1.2022, allegata dall'opposto quale doc. 4) di aver “già notiziato il locatore della volontà di acquistare l'immobile”.
Nessun effettivo danno risulta, dunque, dimostrato nei suoi necessari presupposti.
Venendo, infine, all'esame della domanda relativa al riconoscimento del diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile, deve rilevarsi che la domanda viene espressamente fondata sull'art. 6 del contratto. Ebbene, detta clausola stabilisce che “in caso di rinnovo del contratto dopo i primi sei anni, la parte locatrice ha diritto di recedere dal contratto mediante preavviso da notificarsi a mezzo racc. a.r. sei mesi prima, solo in caso di cessione dell'immobile. In questo caso è concesso alla parte conduttrice il diritto di prelazione sull'acquisto dell'immobile oggetto del presente contratto”. E', dunque, evidente come la clausola attribuisca il diritto di prelazione solo per il caso di recesso anticipato del locatore dopo il primo rinnovo contrattuale e per causa di vendita dell'immobile. Nel caso oggetto di giudizio, pagina 4 di 6 invece, la fine del contratto non è avvenuta anticipatamente per recesso del locatore dovuto alla cessione dell'immobile, ma per naturale scadenza dopo il primo rinnovo. Non si sono, dunque, avverati i presupposti per l'operatività della clausola contrattuale in questione.
Passando all'esame della domanda riconvenzionale formulata dall'opposto , egli allega che Parte_1 all'interno dell'immobile “sono stati arbitrariamente rimossi l'impianto di allarme e l'infisso dotato di vetrina antisfondamento, installato dietro la serranda, già presenti nel magazzino in questione” (pag. 5 della memoria integrativa). I testimoni e sentiti sui capitoli 2 e 3 (2: “Vero che Tes_2 Tes_3 prima della stipula del contratto di locazione del 23/10/2010 con il sig. , Controparte_1
l'immobile sito in San Benedetto del Tronto, via L. Mercantini, n. 19, piano T, adibito a magazzino, era dotato di impianto di allarme e di un infisso in alluminio con vetrina antisfondamento come da n. 4 fotografie rappresentative dello stato dei luoghi che si esibiscono (doc. da n. 8 a n. 11)?”; 3: “Vero che l'immobile sito in San Benedetto del Tronto, via L. Mercantini, n. 19, piano T, di proprietà di
[...]
è attualmente privo di impianto di allarme e di vetrina antisfondamento come da n. 2 Parte_1 fotografie che si esibiscono (doc. 12 e doc. 13)?”) della memoria dell'opposto hanno confermato le circostanze della presenza tanto dell'allarme quanto della vetrina antisfondamento prima della stipula della locazione e della loro assenza al termine. L'eliminazione tanto dell'impianto di allarme quanto della vetrina antisfondamento non risulta essere mai stata autorizzata dal locatore (in particolare non vi
è prova del fatto che l'autorizzazione, contenuta nell'art. 1 del contratto, alla sostituzione della serranda comportasse anche la necessità di eliminare il retrostante infisso con vetro antisfondamento) e, dunque, la loro eliminazione costituisce fatto imputabile al conduttore (essendo avvenuta durante la vigenza del contratto di locazione e, perciò, durante la sua custodia) idoneo all'insorgenza del diritto al risarcimento del danno. I testi e hanno, poi, confermato i preventivi (docc. 14 e 15 Tes_3 Tes_4 allegati alla memoria integrativa dell'opposto) del costo necessario per l'installazione di un nuovo impianto di allarme e di una nuova vetrina antisfondamento. Il risarcimento, tuttavia, onde evitare ingiustificati arricchimenti del locatore, non può essere parametrato al costo di rimpiazzo con nuovi elementi analoghi, reputandosi conforme ad equità una riduzione della metà rispetto ai preventivi citati.
Le spese di giudizio, ivi inclusa la fase sommaria, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale così dispone:
conferma la condanna del conduttore al rilascio dell'immobile locato alla naturale scadenza del
31.10.2022;
rigetta le domande formulate da;
Controparte_1
in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale formulata da , condanna Parte_1 al pagamento, in favore del primo, della somma di € 2.190,00 a titolo di Controparte_1 risarcimento del danno, oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo effettivo;

condanna al pagamento, in favore di , delle spese di lite, che si Controparte_1 Parte_1 liquidano: per la fase di convalida in € 2.500,00 per compensi, oltre il 15% per rimborso spese forfettarie, i.v.a. e c.p.a.; per la presente fase in € 5.077,00 per compensi, oltre il 15 % per rimborso spese forfettarie, i.v.a. e c.p.a. pagina 5 di 6 Ascoli Piceno, 13 marzo 2025
Il Giudice
dott. Francesca Sirianni
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