N. R.G. 2590/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ASTI
SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott. Giuseppe Amoroso, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 2590 del Ruolo Generale dell'anno 2022 promossa da:
(c.f. ), residente in [...]ed ivi elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliata presso lo studio dell'avv. Massimo Nebiolo che la rappresenta e la difende in virtù di procura speciale allegata all'atto di citazione;

attrice
contro
(c.f. , residente in [...]e ivi elettivamente Controparte_1 C.F._2
domiciliato presso lo studio dell'avv. Serenella Nicola che lo rappresenta e lo difende, anche disgiuntamente, assieme all'avv. Enrico Rabino, in virtù di procura speciale allegata alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale;

convenuto
e
(P.IVA: ), in persona del proprio legale rappresentante pro CP_2 P.IVA_1
pagina 1 di 20 tempore, con sede Milano ed elettivamente domiciliata in Asti, presso lo studio dell'avv.
Elisabetta Arrobio che la rappresenta e la difende in virtù di procura speciale allegata alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale;

terza chiamata
la causa è stata decisa sulle seguenti
conclusioni
- nell'interesse di come da comparsa conclusionale del 24.01.2025: Parte_1
- “Voglia l'On. Tribunale di Asti in Composizione Monocratica, contrariis reiectis,
previi gli accertamenti del caso,
- Nel merito
- In via principale: accertato il colpevole inadempimento del sig. Controparte_1
al contratto preliminare in data 21.05.2021, dichiarare legittimo ed efficace il
recesso esercitato dalla sig.ra ai sensi dell'art. 1385, comma 2° cod. Parte_1
civ. e, per l'effetto, dichiarare tenuto e condannare il resistente al pagamento, in
favore della ricorrente, del doppio della caparra confirmatoria versata dalla
ricorrente medesima, pari ad €. 120.000,00, oltre interessi al tasso legale dalla
domanda all'effettivo saldo.
- In via subordinata: pronunciare la risoluzione del suddetto preliminare per
inadempimento del sig. ai sensi dell'art. 1453 cod. civ. e, di Controparte_1
conseguenza, dichiarare tenuto e condannare il resistente alla restituzione, in favore
della sig.ra del complessivo importo di €. 60.000,00, da questa Parte_1
versato a titolo di caparra confirmatoria, maggiorato degli interessi legali di
corretta decorrenza sino all'effettivo saldo, nonché al risarcimento dei danni tutti,
subiti e subendi dalla ricorrente, tra cui la somma di €. 6.000,00 pagata alla
pagina 2 di 20 mediatrice dalla ricorrente medesima, danni da liquidarsi anche con valutazione
equitativa ex art. 1226 c. c., oltre rivalutazione monetaria e interessi legali.
- In ogni caso: con vittoria di spese e compenso professionale, oltre rimborso
forfettario 15% IVA e CPA come per legge”.

- Nell'interesse di come da comparsa di costituzione del Controparte_1
30.12.2022:
- “voglia il Tribunale di Asti EC.mo , respinta ogni contraria istanza , eccezione e
deduzione,
- in via preliminare
- autorizzare la chiamata in causa della in persona del legale Controparte_3
rappresentante pro tempore, con sede Milano, per sentir accogliere nei suoi
confronti le conclusioni del presente a atto e all'uopo differire la prima udienza,
provvedendo con decreto a fissare la data della nuova udienza allo scopo di
consentire la chiamata del terzo nel termine di legge e la sua successiva costituzione;

- in via istruttoria, ammettere la prova per interrogatorio e per testimoni sui seguenti
capi di prova preceduti dal rituale “vero che”:
- a) L'immobile sito in corso Dante n. 132, meglio descritto nel contratto preliminare
di compravendita in data 19 settembre 2018 che si rammostra al testimone, è in
corso di ultimazione e privo di licenza di abitabilità;
- b) Relativamente all'immobile di cui al capo a) è pendente presso il Comune di Asti
permesso di costruire in sanatoria in attesa di rilascio.
- Si indicano come testimoni , Testimone_1 Tes_2 Testimone_3 Tes_4
, e
[...] Testimone_5 Testimone_6
- Nel merito e in via principale,
pagina 3 di 20 - Dichiarare infondata in fatto e in diritto ogni avversa difesa, rigettare integralmente
le richieste della ricorrente e, per effetto, assolvere il dott. da Controparte_1
ogni domanda formulata nei suoi confronti;

- nel merito in via subordinata,
- nella denegata e non creduta ipotesi di condanna del dott. Controparte_1
dichiarare tenuta e condannare la società a tenere indenne il predetto da CP_2
ogni conseguenza derivante dal presente procedimento.
- Con il favore delle spese di lite e dei compensi del giudizio, maggiorati come per
legge”.

- Nell'interesse di come da memoria istruttoria ex art. 183 comma 6 CP_2
c.p.c. del 09.06.2023: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Asti, adversis reiectis,
- nel merito, in via preliminare: accertate l'entità delle opere da terminare per la
realizzazione dell'immobile sito in Asti, Corso Dante n.132, e le relative tempistiche,
anche a mezzo di CTU, stabilire, ex art. 1183, 1° comma, c.p.c., il termine di
consegna da parte della al Dott. dell'immobile sito in Asti, Corso CP_2 CP_1
Dante n.132, oggetto della contratto 30/09/2021 nonché il conseguente termine di
consegna, da parte del Dott. alla signora dell'immobile sito in Asti, CP_1 Pt_1
Fraz. Casabianca n.105/B, oggetto del contratto 30/09/2021;
- nel merito: rigettare tutte le domande svolte nei confronti della e per CP_2
l'effetto mandarla assolta da ogni domanda formulata nei suoi confronti. Con
riserva di dedurre, produrre ed indicare testi.
- Con vittoria di spese, diritti e onorari di causa”.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 4 di 20 Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., depositato in data 15.09.2022 e regolarmente notificato,
ha convenuto in giudizio, di fronte all'intestato Tribunale, Parte_1 Controparte_1
al fine di vedere accertato, nei suoi confronti, il legittimo esercizio del diritto al recesso dal contratto preliminare di vendita stipulato in data 21.05.2021 (e, successivamente, registrato al n. 1695 serie tre in data 18.06.2021), con la conseguente condanna del resistente – nella sua veste di promittente venditore – al pagamento della somma di euro 120.000, pari al doppio della caparra versata all'atto della sottoscrizione del compromesso di vendita, ai sensi dell'art. 1385, comma 2 c.c..
A sostegno delle proprie domande, la ricorrente ha osservato, per quanto di rilievo nella presente sede:

1. che, in data 21.05.2021 (promittente compratore) e Parte_1 Controparte_1
(promittente venditore) avevano stipulato, tramite scrittura privata, un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto l'immobile, adibito ad abitazione civile, sito in Asti, Fraz. Casabianca n. 105/B, così censito al Catasto Fabbricati: Sez. AT, foglio
18, part. 791, sub. 1 e 2 graffati, piano S1-T-1, zona censuaria 2, cat. A/2, cl. 7, vani
10,5, superf. cat. mq. 332, rendita €. 623,62 (doc. 1 delle produzioni di parte attrice);

2. che, in forza del suddetto contratto, le parti avevano fissato, quale termine ultimo per procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita, la data del 30
settembre 2021, fissando, come data per la materiale immissione nel possesso dell'acquirente, il giorno 30.10.2021;

3. che, all'atto delle stipula del contratto preliminare, aveva versato a Parte_1
la somma di euro 60.000,00 a titolo di caparra confirmatoria Controparte_1
(docc. 1 – 2 – 3 delle produzioni di parte ricorrente);

4. che il preliminare di vendita era stato stipulato avvalendosi dell'opera della mediatrice a cui la ricorrente, nella sua veste di acquirente, Testimone_5
pagina 5 di 20 aveva corrisposto un onorario pari a euro 6.000,00 (doc. 4 delle produzioni di parte ricorrente);

5. che, a seguito di ripetuti solleciti e di formale diffida inviata in data 18.03.2022, il resistente aveva comunicato alla ricorrente di non voler procedere Controparte_1
alla stipula del contratto definitivo di vendita;

6. che, con due distinte raccomandate A.R. – inviate, rispettivamente, in data
22.04.2022 e 02.08.2022 – aveva, quindi, comunicato a Parte_1 [...]
la sua intenzione di recedere dal contratto, domandando la restituzione del CP_1
doppio della caparra versata, pari ad euro 120.000,00 (docc. 5 – 6 delle produzioni di parte ricorrente);

7. che, data l'assenza di qualsiasi riscontro da parte del resistente, era Parte_1
stata costretta ad agire in giudizio.
In data 30.12.2022 si è costituito in giudizio il quale ha contestato, in Controparte_1
fatto e in diritto, le argomentazioni di parte attrice, domandando l'autorizzazione a chiamare in causa – al fine di essere manlevata da un'eventuale condanna al pagamento –
[...]
CP_2
Nello specifico, a conforto delle proprie ragioni, il resistente ha sostenuto:
I. l'impossibilità di addivenire alla conclusione del contratto di vendita:
[...]
, infatti, non aveva potuto trasferirsi nella sua nuova residenza a causa dei CP_1
ritardi maturati, nella costruzione dell'immobile, in cui era incorsa la terza chiamata
(cfr. doc. 1 delle produzioni di parte resistente, contratto preliminare CP_2
stipulato tra e in data 19 settembre 2017); CP_2 Controparte_1
II. la non operatività dell'istituto della caparra confirmatoria di cui all'art. 1385, comma
2 c.c. in quanto le parti avevano previsto, in caso di ritardi nella consegna riconducibili alla condotta di la mera corresponsione – da parte di CP_2
pagina 6 di 20 – di una somma a titolo di penale, pari al 5% del prezzo di vendita Controparte_1
(250.000,00) maggiorata di un ulteriore 2% in caso di mancata stipula protrattasi per i tre mesi successivi alla data del 30 ottobre 2021;
III. l'illegittimità della richiesta di corresponsione del doppio della caparra, in quanto la ricorrente, con le comunicazioni del 18 marzo 2022 e del 22 aprile 2022, aveva domandato, prima, l'adempimento e, in seguito la risoluzione del contratto.
Su tali basi, ha richiesto il rigetto delle domande di parte avversa, Controparte_1
domandando, in caso di accoglimento delle istanze di parte ricorrente, di condannare “…..la
società a tenere indenne il predetto da ogni conseguenza derivante dal presente CP_2
procedimento”.
Con decreto emesso in data 16.01.2023 il G.I. ha autorizzato la chiamata in causa di
[...]
CP_2
In data 27.02.2023 si è costituita in giudizio, associandosi alle difese di parte CP_2
resistente e domandando il rigetto delle domande di parte ricorrente.
La terza chiamata ha, inoltre, osservato che, con la scrittura redatta in data 30 settembre
2021, avevano concordato l'irrilevanza – CP_2 Parte_1 Controparte_1
ai fini dell'inadempimento – del superamento degli originali termini contrattuali, dando atto che, a causa del mancato completamento della nuova abitazione di (in Controparte_1
corso di costruzione da parte di , il resistente non avrebbe trasferito a CP_2 Pt_1
l'immobile per cui è causa entro il giorno 30 settembre 2021.
[...]
Le parti avevano, quindi, confermato il permanere dei loro rispettivi impegni contrattuali senza, tuttavia, stabilire un nuovo termine per la stipula del contratto di compravendita avente ad oggetto l'immobile per cui è causa (“il signor nella sua Parte_2
qualità dichiara che la società non potrà rispettare il termine di consegna CP_2
dell'immobile di corso Dante entro il 30 settembre 2021. Le parti tutte si danno
pagina 7 di 20 reciprocamente atto che, conseguentemente, il signor a sua volta, non Controparte_1
potrà rispettare il termine del 30 ottobre 2021 per l'immissione della signora Pt_1
nella materiale detenzione dell'immobile sito in Asti, frazione Casabianca e che,
[...]
quindi, la signora non potrà rilasciare l'immobile da lei condotto in Parte_1
locazione sito in Asti Via Gandhi 9 di proprietà , nel termine Parte_3
previsto del 30 ottobre 2021. Ferme restando le pattuizioni tutte contenute nel preliminare
di vendita e nella scrittura privata modificativa del contratto preliminare stipulate in data
21 maggio 2021” cfr. doc. 9 delle produzioni della terza convenuta).
Su tali basi, la terza chiamata ha domandato al Giudice di stabilire, ai sensi dell'art. 1183
c.c., due distinti termini di adempimento costituiti, nello specifico:
a. dal termine di adempimento per la stipula del contratto di vendita avente ad oggetto l'immobile, adibito ad abitazione civile, sito in Asti, Fraz. Casabianca n. 105/B, così
censito al Catasto Fabbricati: Sez. AT, foglio 18, part. 791, sub. 1 e 2 graffati, piano
S1-T-1, zona censuaria 2, cat. A/2, cl. 7, vani 10,5, superf. cat. mq. 332, rendita €.
623,62 di cui al contratto preliminare stipulato tra e Controparte_1 Pt_1
in data 21.05.2021;
[...]
b. dal termine di adempimento per la stipula del contratto di vendita e per la consegna dell'immobile destinato a sorgere nel complesso immobiliare sito in Asti, corso
Dante n. 132, di cui al contratto preliminare stipulato tra e CP_2 [...]
in data 19.09.2017. CP_1
In data 14.03.2023 lo scrivente ha disposto la conversione nel rito ordinario di cognizione.
La causa è stata istruita esclusivamente attraverso produzioni documentali ed è stata trattenuta in decisione – previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. – sulle conclusioni trascritte in epigrafe.
***
pagina 8 di 20 1. In via preliminare, in rito, devono essere integralmente riconfermati tutti i provvedimenti istruttori emessi dal sottoscritto Giudice nella vertenza in epigrafe.
Nello specifico, non può trovare accoglimento la richiesta, avanzata dalla terza chiamata, di procedere alla remissione della causa in istruttoria, al fine di procedere all'esperimento di una CTU diretta a determinare i tempi di consegna dell'immobile commissionato a CP_2
dal resistente .
[...] Controparte_1
L'istanza ha, infatti, carattere apertamente esplorativo, attesa la genericità delle difese della terza chiamata e l'insussistenza di allegazioni dotate di adeguata specificità.
In proposito, è sufficiente osservare che – secondo il consolidato orientamento della
Suprema Corte – la consulenza tecnica d'ufficio non è un mezzo istruttorio a disposizione delle parti, ma ha la funzione di agevolare il Giudice nella valutazione degli elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che comportino l'utilizzo di specifiche conoscenze tecniche, con la conseguenza che tale strumento non potrà essere disposto al fine di agevolare e/o esonerare una parte dall'onere di dimostrare gli elementi e le circostanze su cui si fonda la sua pretesa (cfr., ex multis, Cass. n. 7097 del 2005, Cass. n. 3343 del 2001 e Cass.
n. 10871 del 1999).

2. Risultano, altresì, immeritevoli di accoglimento le richieste dirette a procedere all'assunzione dei capi di prova orale dedotti dalle parti, atteso il carattere generico e apertamente valutativo degli stessi nonché la natura documentale della controversia.

3. Sempre in via preliminare, ma nel merito, occorre chiarire che sussiste un collegamento negoziale tra il contratto preliminare di compravendita stipulato, in data 21.05.2021, tra e e il contratto preliminare di compravendita su immobile Controparte_1 Parte_1
da costruire stipulato, in data 19.09.2017, tra e : le rispettive CP_2 Controparte_1
obbligazioni, pertanto, presentano un parziale vincolo di interdipendenza.
Tale aspetto risulta evincibile dalla previsione contenuta alla pagina 3, righe 25 – 34 del pagina 9 di 20 compromesso intercorso tra e in cui si afferma che “l'atto Controparte_1 Parte_1
di trasferimento della proprietà verrà stipulato entro e non oltre il 30 settembre 2021,
contestualmente alla stipula dell'atto di trasferimento della proprietà degli immobili siti in
Asti, Corso Dante, da parte della in favore del sig. Controparte_3 CP_1
l'immissione nel possesso, con tutti i conseguenti effetti utili ed onerosi, avverrà alla data
dell'atto notarile di trasferimento della proprietà, mentre l'immissione nella materiale
detenzione dell'immobile libero da persone e cose avverrà entro e non oltre il 30 ottobre
2021”.
Le parti, pertanto, hanno subordinato il trasferimento dell'immobile di proprietà di
[...]
all'acquisto, da parte di quest'ultimo, dell'unità immobiliare commissionata a CP_1
CP_2
La stipula dell'atto di vendita dell'immobile per cui è causa risulta, quindi, sottoposta non ad un termine di adempimento in senso tecnico, ma ad una condizione sospensiva dipendente dal fatto di un terzo ( : l'indicazione della data del 30 settembre 2021 CP_2
costituisce, in tale prospettiva, la soglia temporale entro la quale le parti – verificato il realizzarsi della condizione contrattuale – potranno decidere se confermare o revocare il loro impegno negoziale.
Tale lettura trova conferma anche nella successiva previsione di cui alla pagina 3, righe 35 –
44, in cui le parti danno atto che “qualora i termini di cui sopra non venissero rispettati per
cause imputabili ad atti od omissioni della società “ , la parte promittente CP_2
venditrice dovrà corrispondere alla parte promissaria acquirente una penale pari al 5%
(cinque per cento) del prezzo. Decorsi inutilmente mesi tre dal 30 ottobre 2021, senza che la
parte promissaria acquirente venga immessa nella materiale detenzione dell'immobile,
l'importo della suddetta penale aumenterò di un ulteriore 2% (due per cento) da calcolarsi
sull'importo di Euro 250.000,00. Le parti tutte convengono espressamente che la penale
pagina 10 di 20 verrà pagata detraendone l'ammontare dal residuo dovuto a titolo di pagamento del
prezzo”: tale clausola conferma la natura condizionata del trasferimento immobiliare dando atto, altresì, della non essenzialialità del termine di consegna ai fini del permanere del vincolo contrattuale, atteso che un ritardo in misura contenuta non ne avrebbe, comunque,
prodotto l'automatica risoluzione o legittimato l'esercizio del diritto di recesso.
L'interpretazione sopra indicata trova, altresì, riscontro – ai sensi dell'art. 1362 comma 2 c.c.
– nel comportamento tenuto dalle parti successivamente alla conclusione del contratto: con la scrittura privata redatta in data in 30 settembre 2021, CP_2 Parte_1
– pur a fronte del mancato rispetto dei termini contrattuali – hanno, Controparte_1
infatti, confermato i rispettivi impegni contrattuali (“il signor nella sua Parte_2
qualità dichiara che la società non potrà rispettare il termine di consegna CP_2
dell'immobile di corso Dante entro il 30 settembre 2021. Le parti tutte si danno
reciprocamente atto che, conseguentemente, il signor a sua volta, non Controparte_1
potrà rispettare il termine del 30 ottobre 2021 per l'immissione della signora Pt_1
nella materiale detenzione dell'immobile sito in Asti, frazione Casabianca e che,
[...]
quindi, la signora non potrà rilasciare l'immobile da lei condotto in Parte_1
locazione sito in Asti Via Gandhi 9 di proprietà , nel termine Parte_3
previsto del 30 ottobre 2021” cfr. doc. 6 delle produzioni della terza chiamata).
In tale prospettiva, la mancata indicazione di un nuovo termine per la stipula del rogito notarile non rappresenta una dimenticanza, ma una precisa scelta delle parti diretta a confermare l'interdipendenza tra l'alienazione dell'immobile di proprietà del resistente e l'acquisizione, da parte di del fabbricato ad uso abitativo commissionato Controparte_1
a CP_2

4. Alla luce della ricostruzione, la domanda di parte ricorrente risulta fondata.
Risultano, per converso, immeritevoli di accoglimento le domande riconvenzionali proposte pagina 11 di 20 da Parte_4 CP_2

5. Esigenze logiche, prima ancora che giuridiche, impongono di trattare, in via prioritaria, la domanda riconvenzionale proposta dalla terza chiamata CP_2
ha avanzato due distinte istanze ex art. 1183 c.c. chiedendo al Giudice di CP_2
indicare:
I. il termine di adempimento per la stipula del contratto di vendita avente ad oggetto l'immobile adibito ad abitazione civile, sito in Asti, Fraz. Casabianca n. 105/B, così
censito al Catasto Fabbricati: Sez. AT, foglio 18, part. 791, sub. 1 e 2 graffati, piano
S1-T-1, zona censuaria 2, cat. A/2, cl. 7, vani 10,5, superf. cat. mq. 332, rendita €.
623,62 di cui al contratto preliminare stipulato tra e Controparte_1 Pt_1
in data 21.05.2021 (…accertate l'entità delle opere da terminare per la
[...]
realizzazione dell'immobile sito in Asti, Corso Dante n.132, e le relative tempistiche,
anche a mezzo di CTU, stabilire, ex art. 1183, 1° comma, c.p.c., il termine di
consegna da parte della al Dott. dell'immobile sito in Asti, Corso CP_2 CP_1
Dante n.132, oggetto della contratto 30/09/2021);
II. il termine di adempimento per la stipula del contratto di vendita e per la consegna dell'immobile destinato a sorgere nel complesso immobiliare sito in Asti, corso
Dante n. 132, di cui al contratto preliminare stipulato tra e CP_2 [...]
in data 19.09.2017 (…nonché il conseguente termine di consegna, da parte CP_1
del Dott. alla signora dell'immobile sito in Asti, Fraz. Casabianca CP_1 Pt_1
n.105/B, oggetto del contratto 30/09/2021);
La prima domanda ex art. 1183 c.c. è infondata.
Sul punto, è sufficiente osservare che – secondo il consolidato pacifico della giurisprudenza merito – in presenza di un inadempimento contrattuale che superi i normali limiti di tollerabilità, la domanda di fissazione del termine di adempimento ex art. 1183 c.c. deve pagina 12 di 20 essere respinta ogniqualvolta il contegno di parte debitrice dimostri la volontà di non adempiere oppure comprometta, in modo significativo, il quadro di interessi sotteso alla pattuizione negoziale (“In tema di adempimento dell'obbligazione contrattuale, la mancata
previsione di un termine entro il quale la prestazione deve essere consensualmente eseguita
non sempre impone alla parte adempiente l'obbligo di costituire in mora l'altra ex art. 1454
c.c. e, quindi, di fare ricorso al giudice a norma e per gli effetti di cui all'art. 1183 c.c.
Infatti, può essere sufficiente, in relazione agli usi, alla natura del rapporto negoziale ed
all'interesse delle parti, che sia decorso un congruo spazio di tempo dalla conclusione del
contratto, per il quale possa ritenersi in concreto superato ogni limite di normale tolleranza.
Pertanto la dimostrazione inequivoca della carenza nella volontà di adempiere oppure il
ritardo oltre la normale tollerabilità in riferimento al tipo di prestazione da eseguire,
rendono quest'ultima immediatamente esigibile, a prescindere dalla fissazione di un
termine” , Tribunale - Vicenza, 06/05/2021, n. 946; cfr. anche Corte appello sez. I - Brescia,
10/02/2022, n. 215; Tribunale - Vicenza, 06/05/2021, n. 946).
Tale orientamento risulta pacifico anche in sede di legittimità ove è stato più volte ribadito che: “qualora manchi un termine certo di adempimento, il giudice, anche se il creditore non
abbia proposto istanza di fissazione del termine ex art. 11783 c.c., può ritenerne che si è
verificato inadempimento, ove reputi che il ritardo del debitore sia incompatibile con la
natura della prestazione e rilevi perciò la volontà di non adempiere” (Cass. 1991, n. 8199).
Nel caso di specie, non può ragionevolmente dubitarsi della sussistenza di un inadempimento grave e perdurante, incompatibile con la natura della prestazione oggetto del contratto e in grado di superare i limiti di tollerabilità imposti dal principio di buona fede ex art. 1375 c.c.: secondo quanto allegato dalla difesa di parte resistente, in data 19.09.2018
ha stipulato con un contratto preliminare avente ad oggetto Controparte_1 CP_2
un immobile in costruzione, destinato ad essere ultimato entro il 30 giugno 2019 (cfr. doc. 2
pagina 13 di 20 delle produzioni di parte terza, par. 2, p. 4: “salvo cause di forza maggiore, o per atti o
omissioni non imputabili alla Promittente Società Venditrice, gli immobili dovranno essere
dati ultimati e disponibili entro il 30 giugno 2019, salvo l'agibilità, ai sensi di legge,
conseguente l'ultimazione dei lavori che dovrà essere ottenuta entro il 30 settembre 2019”).
L'immobile, tuttavia, non solo non è stata ultimato entro il termine di consegna indicato all'atto di sottoscrizione del contratto, ma l'inadempimento di è perdurato sino CP_2
alla data della rimessione della causa a decisione (27.11.2024), determinando la proposizione, da parte della ricorrente, della domanda di recesso alla base del presente giudizio. La circostanza è incontestata e risulta confermata delle stesse difese rassegnate da
CP_2
Sul punto, è sufficiente ricordare che, in materia contrattuale: “Ai fini della prova
dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione
contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare
la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza. Il debitore
convenuto, invece, è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa,
costituito dall'avvenuto adempimento. Detto principio, trova applicazione anche nel caso in
cui sia il debitore convenuto per il pagamento ad eccepire l'inadempimento della
controparte, nel qual caso tale prova compete a quest'ultima. Non è in dubbio che nelle
azioni che si fondano sull'inadempimento contrattuale, quale quella di risoluzione, la parte
che ne faccia richiesta debba allegare le specifiche circostanze di fatto poste a base della
richiesta di risoluzione” (Cassazione Civile, Sezioni Unite, 30 ottobre 2001 n. 13533, cfr.
anche Cassazione civile sez. II - 27/02/2023, n. 5853).
Nel caso in esame, la terza chiamata non soltanto non ha contestato il mancato completamento dell'immobile, ma non ha dedotto, con adeguato grado di specificità, alcuna circostanza in grado di giustificare il ritardo nell'adempimento o il venir meno pagina 14 di 20 dell'obbligazione contrattuale.
La prima domanda di fissazione del termine ex art. 1183 c.c. proposta dalla terza chiamata deve, pertanto, essere respinta.

7. La seconda domanda ex art. 1183 c.c. avanzata da è, invece, inammissibile. CP_2
La terza chiamata, infatti, ha chiesto al Tribunale di fissare il “….termine di consegna, da
parte del Dott. alla signora dell'immobile sito in Asti, Fraz. Casabianca CP_1 Pt_1
n.105/B, oggetto del contratto 30/09/2021”.
tuttavia, non è parte del rapporto obbligatorio per cui domanda la fissazione CP_2
del termine non rivestendo, rispetto alla relazione di credito - debito tra e Parte_1
la veste di creditrice o di debitrice. Controparte_1
La domanda è, inoltre, infondata nel merito in quanto il preliminare di vendita sottoscritto tra e è sottoposto ad una condizione dipendente dal fatto del Parte_1 Controparte_1
terzo e non ad un termine di adempimento in senso tecnico.

8. La domanda di restituzione del doppio della caparra avanzata dalla ricorrente Pt_1
è, invece, fondata nei termini che seguono.
[...]
Ai sensi dell'art. 1358 c.c. chi si obbliga o dispone di un proprio diritto sottoposto a condizione deve comportarsi secondo buona fede, adoperandosi al fine consentire il realizzarsi della conditio facti da cui dipendono gli effetti del contratto.
In proposito la Suprema Corte ha recentemente ribadito che: “In caso di inadempimento
dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede in pendenza della condizione sospensiva ai
sensi dell'art. 1358 c.c., il momento dell'inadempimento – utile ai fini della determinazione
del danno risarcibile e della sua decorrenza – va individuato in quello (ultimo) in cui risulta
che la parte non si sia attivata per consentire il verificarsi della "condicio facti" (Cassazione
civile sez. II - 06/07/2022, n. 21427 cfr. Cassazione civile sez. II - 07/01/2025, n. 243;
Cassazione civile sez. II - 11/07/2024, n. 19022).
pagina 15 di 20 Nel caso in esame, l'obbligo di comportarsi secondo buona fede è stato violato dal resistente/venditore: il quale, pur a fronte del persistente inadempimento Controparte_1
di non si è adoperato né per ottenere il nuovo alloggio commissionato alla CP_2
società terza né per risolvere il vincolo contrattuale, determinando la paralisi dell'obbligazione assunta nei confronti di e producendo un sostanziale Parte_1
trasferimento delle conseguenze dell'inadempimento di in capo alla ricorrente. CP_2
Sul punto è opportuno ricordare che: “La clausola generale di buona fede oggettiva o
correttezza ex articolo 1175 del Cc, oltre che regola (articoli 1337,1358,1375 e 1460 del
Cc) di comportamento, quale dovere di solidarietà, fondato sull'articolo 2 della
Costituzione, che trova applicazione a prescindere dalla sussistenza di specifici obblighi
contrattuali, là dove impone di compiere quanto necessario o utile a salvaguardare gli
interessi della controparte, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio, che non si sostanzi cioè in
attività gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici, si
specifica in particolare nel significato di lealtà, sostanziantesi nel non suscitare falsi
affidamenti e non speculare su di essi, come pure nel non contestare ragionevoli affidamenti
comunque ingenerati nella controparte. Alla stregua di tali criteri, l'obbligo di buona fede o
correttezza, da valutarsi alla stregua della causa concreta del contratto, e cioè con lo scopo
pratico dalle parti perseguito mediante la stipulazione, o, in altre parole, con l'interesse che
l'operazione contrattuale è propriamente volta a soddisfare” (Cassazione civile sez. III -
14/03/2024, n. 6930).

9. Priva di adeguata forza persuasiva – in senso contrario – risulta l'argomentazione avanzata dalla difesa del resistente secondo cui la previsione di una penale contrattuale (destinata ad operare in caso di ritardo) avrebbe precluso l'operatività dell'istituto di cui all'art. 1385 c.c..
L'eccezione è generica e, nel merito, infondata: il dettato contrattuale, infatti, non soltanto richiama espressamente l'istituto della caparra confirmatoria (p. 1 del contratto preliminare pagina 16 di 20 stipulato in data 21.05.2021), ma limita l'operatività della penale ad un preciso arco temporale (ritardo nell'adempimento di circa quattro mesi), sul presupposto della successiva conclusione del contratto di compravendita (è, infatti, prevista la decurtazione dell'importo della penale dal saldo prezzo: “Le parti tutte convengono espressamente che la penale verrà
pagata detraendone l'ammontare dal residuo dovuto a titolo di pagamento del prezzo”).
Del pari infondata è la difesa di parte resistente secondo cui la richiesta di caparra sarebbe,
comunque, illegittima avendo la ricorrente domandato prima la stipula del rogito di vendita e, in seguito, la risoluzione del contratto (comunicazioni, rispettivamente, del 18 marzo 2022
e del 22 aprile 2022).
L'argomentazione non è condivisibile.
In primo luogo, la richiesta di adempimento – se rimasta priva di riscontro – non preclude alla parte creditrice il diritto di recedere dal contratto: ragionare in modo diverso significherebbe, infatti, privare il soggetto non inadempiente di un specifico rimedio –
codificato dalla legge – a fronte del permanere di una situazione di stasi del rapporto contrattuale.
Tale impostazione trova applicazione anche qualora l'azione di adempimento sia già stata proposta in sede contenziosa: la Suprema Corte ha, infatti, affermato che “Nella ipotesi di
versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte non
inadempiente, che abbia agito per l'esecuzione del contratto, può, in sostituzione della
originaria pretesa, legittimamente chiedere, nel corso del giudizio, il recesso dal contratto a
norma dell'articolo 1385, comma 2, del codice civile senza incorrere nelle preclusioni
derivanti dalla proposizione dei nova, poiché tale modificazione dell'originaria istanza
costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di
adempimento” (Cassazione civile sez. II - 11/02/2022, n. 4467).
In secondo luogo, la prospettazione dell'azione di risoluzione del contratto non preclude alla pagina 17 di 20 parte non inadempiente il diritto di esercitare, successivamente, il recesso dal contratto,
domandando la restituzione del doppio della caparra: “la risoluzione del contratto di diritto
per una delle cause previste dagli art. 1454, 1455 e 1457 c.c., non preclude alla parte
adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria,
l'esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c. per ottenere, invece del
risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché
dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono perciò
essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione stessa” (Cass.
civ., Sez. II, sent. 6.6.2017, n. 14014, cfr. anche Cass civ., Sez. II, 3.11.2017, n. 26206: “in
tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la
parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante
diffida ad adempiere, ai sensi dell'art. 1454 c.c., può agire in giudizio esercitando il diritto
di recesso ex art. 1385, 2° comma, c.c., e in tal caso, ove abbia ricevuto la caparra, ha
diritto di ritenerla definitivamente mentre, ove l'abbia versata, ha diritto di ricevere la
restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno
cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso”).
La domanda avanzata dalla ricorrente in via principale dovrà, pertanto, essere accolta.
10. Risulta, infine, meritevole di accoglimento la domanda di manleva proposta, in via riconvenzionale, da nei confronti di Controparte_1 CP_2
La domanda, tuttavia, è fondata con esclusivo riferimento alla restituzione di un importo pari al doppio della caparra confirmatoria versata da (euro.120.000,00). Parte_1
La restituzione del doppio della caparra è, infatti, una diretta conseguenza della mancata consegna dell'immobile commissionato da a tale condotta Controparte_1 CP_2
ha determinato l'insorgere – in capo al resistente – di un danno da inadempimento contrattuale da ritenersi provato sia nell'an sia nel quantum nonché direttamente pagina 18 di 20 riconducibile al contegno inadempiente della terza chiamata (stante il collegamento contrattuale tra il preliminare di vendita stipulato tra e e Parte_1 Controparte_1
quello concluso tra e . Controparte_1 CP_2
La domanda di manleva è, invece, infondata con riferimento alle spese di lite, risultando il resistente, a sua volta, inadempiente nei confronti di e, come tale, Parte_1
soccombente nella presente sede.
In applicazione del principio della ragione più liquida, ogni altra domanda e/o eccezione deve ritenersi assorbita.
Le spese di lite seguono la soccombenza, e sono liquidate come in dispositivo ai sensi del
D.M. n. 55/14, così come modificato dal D.M. n. 37/18, con applicazione dello scaglione da euro 52.001 a euro 260.000 (essendo in tale scaglione il valore del credito contestato) ai valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisoria e nulla dovendosi per la fase istruttoria, che non ha avuto luogo.


P.Q.M.


il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciandosi, disattesa ogni istanza,
eccezione e deduzione:
I. dichiara legittimo il recesso di dal contratto preliminare di vendita Parte_1
stipulato tra le parti in data 21.05.2021 e avente ad oggetto l'immobile, adibito ad abitazione civile, sito in Asti, Fraz. Casabianca n. 105/B, così censito al Catasto
Fabbricati: Sez. AT, foglio 18, part. 791, sub. 1 e 2 graffati, piano S1-T-1, zona censuaria 2, cat. A/2, cl. 7, vani 10,5, superf. cat. mq. 332, rendita €. 623,62;
II. condanna il resistente a versare alla ricorrente per Controparte_1 Parte_1
le causali di cui in motivazione, la somma di euro 120.000,00 oltre agli interessi dalla data della presente pronuncia al saldo;

III. condanna la terza chiamata al pagamento nei confronti del resistente CP_2
pagina 19 di 20 per le causali di cui in motivazione, della somma di euro Controparte_1
120.000,00 oltre agli interessi dalla data della presente pronuncia al saldo;

IV. rigetta integralmente ogni altra domanda proposta dal resistente;
Controparte_1
III. rigetta integralmente ogni domanda proposta da CP_2
IV. condanna il resistente alla rifusione in favore della ricorrente Controparte_1
delle spese processuali, che liquida in complessivi euro 8.819,50, di Parte_1
cui euro 8.433,00 per compensi professionali di avvocato, oltre spese generali, c.p.a.
e i.v.a.
V. condanna alla rifusione in favore della ricorrente delle CP_2 Parte_1
spese processuali, che liquida in complessivi euro 8.433,00 per compensi professionali di avvocato, oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a.
Così deciso in Asti, in data 15.05.2025
Il Giudice
Dott. Giuseppe Amoroso
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