REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FERMO
Affari Civili Contenziosi
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Mariannunziata Taverna ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. r.g. 1182/2022 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio degli avv.ti Renzo Parte_1 C.F._1
Interleghi e Sara Trapè, elettivamente domiciliato in Fermo (FM), via Ognissanti, n. 13, presso lo studio dell'avv. Renzo Interleghi, giusta procura in calce all'atto di citazione in appello;

APPELLANTE
E
(già Controparte_1 Controparte_2
(C.F./P. IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con il
[...] P.IVA_1 patrocinio dell'Avv. Paolo Santoni, elettivamente domiciliata in Porto San Giorgio (FM), via
Solferino, n. 41, presso lo studio del difensore, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

APPELLATO
OGGETTO: Mediazione
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti concludevano come in verbale all'udienza di precisazione delle conclusioni.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione, ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 dinanzi al Giudice di Pace di Fermo la chiedendo l'accoglimento Controparte_2 delle seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis, per tutti i motivi esposti in narrativa:
1 accertare e dichiarare che è nullo, annullabile, illegittimo o comunque inefficace l'incarico del sig. Pt_1 alla per la mediazione relativa all'edificio sito in FA (FM), in
[...] Controparte_2
Contrada Volpi n. 17/B, foglio n. 22, part. 567, sub. 1-2-3; in ogni caso, accertare che è priva di titolo la pretesa creditoria avanzata dalla Società convenuta nei confronti dell'attore e per l'effetto dichiarare che il sig. non è debitore della somma di € 4.758,00 Parte_1 portata dalla fattura n. 114 del 13/04/2018, emessa dalla a titolo di compenso Controparte_2 per la mediazione immobiliare relativa all'immobile sito in FA (FM), in Contrada Volpi n. 17/B, foglio
n. 22, part. 567, sub. 1-2-3.
Con vittoria di spese e competenze di causa”.
A sostegno dell'opposizione, la parte attrice deduceva che:

1. verso la fine dell'anno 2017, avendo necessità di acquistare un nuovo Parte_1
immobile per esigenze familiari, si rivolgeva all'agenzia immobiliare Re Casa Immobiliare S.r.l. –
Real Estate Servigliano di RL Cutini, la quale sottoponeva alla sua attenzione un immobile sito in FA (FM), Contrada Volpi n. 17/B, di proprietà di e Controparte_3 [...]
Controparte_4

2. l'attività di intermediazione – consistita in plurimi accessi presso l'abitazione nonché nella cura dei contatti e delle trattative – veniva svolta in via esclusiva da titolare CP_1 della predetta agenzia;

3. all'esito del primo sopralluogo del presso l'immobile, lo rassicurava Pt_1 CP_1
circa l'assenza di amianto nell'immobile, dal momento che il tetto dell'abitazione era stato di recente ristrutturato con pannelli sandwich e non erano presenti ulteriori criticità sotto tale aspetto;

4. l'attore si determinava, quindi, a sottoscrivere una proposta irrevocabile d'acquisto del suddetto immobile, versando contestualmente, nelle mani del mediatore l'importo CP_1 di euro 10.000,00 (a mezzo di due assegni bancari di euro 5.000,00 ciascuno) a titolo di caparra confirmatoria. La proposta veniva, in seguito, accettata dalle venditrici e i due assegni venivano dalle stesse incassati;

5. in data 13.04.2018, la emetteva nei confronti del la Controparte_2 Pt_1
fattura n. 114 relativa ai compensi per l'attività di intermediazione svolta, dell'importo complessivo di euro 4.758,00;

6. all'esito di successivi sopralluoghi presso l'immobile, veniva a conoscenza Parte_1
della possibile presenza di amianto presso l'abitazione e, in particolare, nel manto di copertura e nel controsoffitto. Tale circostanza, non risultante dalla documentazione messa a disposizione dal mediatore, era stata dolosamente taciuta all'attore proprio dal il quale, interpellato CP_1
2 sull'argomento, riportava dichiarazioni contraddittorie, affermando dapprima che l'intervento di incapsulamento eseguito dalle proprietarie aveva di fatto eliminato la presenza di tale materiale, poi, ammettendo la presenza dell'amianto in due strisce “a vista” nella zona del bagno;

7. in considerazione delle gravi problematiche riscontrate, l'attore comunicava all'agenzia immobiliare di non essere più interessato all'acquisto dell'immobile e di voler sciogliere il vincolo negoziale derivante dall'accettazione della proposta irrevocabile d'acquisto precedentemente formulata;

8. allora, comunicava all'attore che vi erano due soggetti, e CP_1 Persona_1
interessati all'acquisto dell'immobile e che, una volta formalizzato l'atto di Controparte_5 compravendita, avrebbe provveduto a rimborsargli l'importo, da questi, a loro volta, versato a titolo di caparra, rinunciando, inoltre, al proprio compenso per l'attività di intermediazione;

9. veniva, quindi, avviata una trattativa con le promittenti venditrici, mediata da CP_1
finalizzata a consentire al il recupero della somma corrisposta a titolo di caparra,
[...] Pt_1 la quale aveva tuttavia esito negativo;

10. in seguito, prima resosi irreperibile, venendo meno all'impegno assunto CP_1
reiterava la richiesta di pagamento della fattura n. 114/2018, anche a mezzo di diffida ad adempiere, notificata all'attore in data 16.07.2018. L'attore, ancora, riscontrava la diffida opponendo il proprio legittimo rifiuto in considerazione dell'imputabilità al della CP_1 mancata conclusione dell'affare, chiedendo inoltre il risarcimento dei danni subiti;

11. nella specie, allora, doveva tenersi conto che l'art. 2 della L. n. 39/1989, ai commi 1 e 6 sanciva, da un lato, l'obbligatorietà dell'iscrizione presso l'apposita sezione delle C.C.I.A.A. territoriali degli agenti di affari in mediazione che esercitassero, anche in maniera occasionale, tale attività, dall'altro, che, conseguentemente, avessero diritto ad esigere il pagamento della provvigione soltanto i soggetti che, al momento della conclusione dell'affare, vi fossero effettivamente iscritti;

12. tale disciplina era stata, poi, abrogata dal D.lgs. n. 59/2010 che aveva sostituito l'obbligo di iscrizione, previsto dall'art. 2, comma 1 L. n. 39/1989, con la previsione che l'esercizio dell'attività di intermediazione fosse soggetta al diverso obbligo di presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (S.C.I.A.), presso le C.C.I.A.A., per il tramite dello sportello unico istituito presso il Comune territorialmente competente, mediante cui venisse attestato, anche tramite autocertificazioni, il possesso dei requisiti necessari. Detti requisiti, venivano identificati dall'art. 18 della L. n. 57/2001 che aveva previsto l'obbligo, gravante sui soggetti che intendessero esercitare tale attività, di conseguire preventivamente un “un diploma di scuola secondaria di secondo grado”, nonché di “avere frequentato un corso di formazione ed avere superato un
3 esame diretto ad accertare l'attitudine e la capacità professionale dell'aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto”;
13. ebbene, il geom. - il quale si era occupato in via esclusiva di tutte le fasi CP_1
della trattativa intercorsa tra le parti - non era in possesso dei requisiti necessari all'esercizio dell'attività di intermediazione immobiliare, non risultando, né la sua iscrizione nel registro dei mediatori immobiliari presso la Camera di Commercio, né, tantomeno, che la
[...]
– quale emittente la fattura n. 114/2018 – fosse iscritta presso la medesima. Controparte_2
Pertanto, la convenuta non era legittimata ad esigere il pagamento del compenso provvigionale in relazione a tale attività;
14. sotto altro profilo, l'attività di mediazione svolta dal risultava illegittima anche in CP_1
considerazione della previsione dell'art. 5, comma 3 della L. n. 39/1989, secondo cui “l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile: (…) b) con l'esercizio di attività imprenditoriali professionali, escluse quelle di mediazione comunque esercitate”. Nel caso di specie, in violazione di tale CP_1 norma, risultava invece iscritto, con il n. 948, all'albo dei Geometri della Provincia di Fermo;

15. la convenuta, in ogni caso, omettendo di accertare la presenza o meno di amianto nell'immobile, aveva violato gli obblighi di diligenza professionale, correttezza e buona fede sulla stessa gravanti. Il mediatore, da un lato, era, infatti, contravvenuto all'obbligo, prescritto dall'art. 1759 c.c., di verificare le informazioni a lui note o comunque acquisibili con l'uso della normale diligenza che fossero rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, dall'altro, si era consapevolmente avvalso della collaborazione di un soggetto che, non essendo iscritto come mediatore professionale, aveva esercitato abusivamente tale attività.
La convenuta si costituiva in giudizio, contestando le Controparte_2 argomentazioni di controparte e chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“L'On.le Giudice di Pace adito, contrariis reiectis, voglia compiacersi di:
Nel merito:
1) Rigettare la domanda avversaria in quanto infondata in fatto e in diritto per le motivazioni in narrativa;

In via riconvenzionale:
2) Accertare e dichiarare per le causali e i titoli di cui in narrativa che la Controparte_2 vanta un credito di € 4.758,00 nei confronti del sig. portato dalla fattura n. 114 del Parte_1
13/04/2018 e relativa alle provvigioni maturate con l'accettazione della proposta di vendita formulata da alle promittenti venditrici e relativa Parte_1 Controparte_4 Controparte_3 all'immobile di FA (FM) in Contrada Volpi n. 17/B foglio 22 part. 567 sub. 1, 2, 3 e per l'effetto condannare al pagamento di detta somma, o di quella che risulterà congrua e dovuta a seguito Parte_1
4 dell'espletanda istruttoria in favore della convenuta in persona del legale Controparte_2 rappresentante p.t. il tutto da contenersi sempre entro la competenza del Giudice di Pace.
In tutti i casi condannare alla refusione delle spese di lite”. Parte_1
A fondamento delle proprie difese, la parte convenuta specificava che:

1. diversamente da quanto sostenuto dall'attore, mai aveva rappresentato Parte_1 alla convenuta la necessità che l'immobile da acquistare non dovesse presentare amianto, né poteva ritenersi che tale informazione fosse conosciuta o conoscibile dall'agenzia immobiliare e dai suoi incaricati;

2. in realtà l'attore, dopo aver formalizzato la proposta irrevocabile d'acquisto ed averla inviata ad e - le quali accettavano la stessa, Controparte_3 Controparte_4 incassando i due assegni di euro 5.000,00 a loro intestati e allegati alla medesima - e dopo il decorso del termine per la stipula dell'atto notarile di compravendita, perdeva interesse nell'acquisto dell'immobile, rinunciando così alla conclusione dell'affare senza addurre alcuna valida motivazione. Ciononostante, l'odierna convenuta aveva legittimamente maturato il diritto al pagamento del compenso, rispetto al quale l'attore, anche dopo l'invio di formale diffida, rimaneva inadempiente;

3. quanto alle ulteriori circostanze dedotte dall'attore, doveva darsi atto, in primo luogo, che la era amministrata da soggetto Controparte_2 Controparte_6 regolarmente iscritto nell'albo degli agenti immobiliari istituito presso la competente Camera di
Commercio; in secondo luogo, l'agenzia immobiliare, nello svolgimento della propria attività, poteva avvalersi – come accaduto nel caso di specie – di collaboratori, rispetto ai quali l'iscrizione presso il sopramenzionato albo non era prescritta come obbligatoria;

4. neppure era fondata la deduzione attorea relativa alla non debenza del compenso per essere stata l'attività di mediazione svolta esclusivamente da soggetto privo dei CP_1 requisiti necessari e terzo rispetto all'agenzia immobiliare (di cui era meramente socio). Sul punto, infatti, doveva rilevarsi che l'immobile era stato proposto al dalla Pt_1 [...]
e l'attività dal primo svolta era, comunque, riconducibile alla predetta società, Controparte_2 in forza di mandato con rappresentanza;

5. parimenti infondata era l'asserita incompatibilità dell'attività di mediatore svolta dal in ragione della contemporanea sua iscrizione all'albo dei Geometri della Provincia di CP_1
Fermo, in quanto la richiamata previsione, contenuta nell'art. 18 della L. n. 57/2001, doveva essere ancorata ad una nozione sostanzialistica di esercizio di professione concorrente con l'attività di mediatore, non ricorrente nel caso in esame in cui il svolgeva soltanto uno o CP_1 due incarichi all'anno in tale veste;

5 6. infine, mai il aveva garantito al promissario acquirente la possibilità di essere CP_1
sostituito da altri soggetti interessati all'acquisto dell'immobile, rinunciando così alla propria provvigione. Ne conseguiva, pertanto, il rigetto delle domande attoree e la fondatezza della domanda riconvenzionale di condanna della controparte al pagamento di quanto portato dalla fattura n. 114/2018, a titolo di compenso per l'espletata attività di mediazione.
Con sentenza n. 508/2021, pronunciata in data 29.12.2021 e contestualmente depositata, il Giudice di Pace di Fermo rigettava la domanda attorea, accogliendo la domanda svolta in via riconvenzionale dalla parte convenuta e condannando, conseguentemente, al Parte_1 pagamento della somma di euro 4.758,00 in favore della a titolo di Controparte_2 compenso provvigionale in relazione all'attività di intermediazione immobiliare espletata per la vendita dell'immobile sito in FA (FM), Contrada Volpi, n. 17/B.
Il Giudice di Pace, in particolare, rilevava, da un lato, che dallo scrutinio degli atti di causa era emerso che l'attore aveva espressamente affidato l'incarico di intermediazione all'agenzia immobiliare convenuta, dall'altro, che le attività svolte da in ogni caso, CP_1 non avessero rilevanza esterna rispetto alla sfera giuridica delle parti coinvolte nella trattativa e, dunque, non fossero qualificabili come attività di mediazione in senso proprio. Ne conseguiva la piena integrazione del diritto della convenuta al pagamento del compenso provvigionale.
Avverso la sentenza del Giudice di Pace di Fermo n. 508/2021 Parte_1 proponeva appello, con atto di citazione ritualmente notificato, convenendo in giudizio, dinanzi all'intestato Tribunale, la e istando per l'accoglimento delle seguenti Controparte_2 conclusioni:
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Fermo, contrariis rejectis, per le causali in narrativa spiegate, in accoglimento del presente gravame ed in riforma della sentenza impugnata dell'Ufficio del Giudice di Pace di
Fermo n. 508/2021 pubblicata il 29/12/2021, pronunciata nel procedimento n. 4913/2018 R.g.,
- accertare e dichiarare che la sentenza n. 508/2021 è illegittima e viziata per aver il giudice di prime cure erroneamente ritenuto che il sig. fosse tenuto a versare la somma di € 4.758,00 alla Parte_1 [...]
a titolo di provvigione per attività di mediazione immobiliare. Controparte_2
Per l'effetto, dunque, in riforma dell'impugnato pronunciamento, Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, per tutti i motivi esposti, accogliere le conclusioni rassegnate in prime cure, come di seguito, e dunque:
- accertare e dichiarare che è nullo, annullabile, illegittimo o comunque inefficace l'incarico del sig. Pt_1 alla per la mediazione relativa all'edificio sito in FA (FM), in
[...] Controparte_2
Contrada Volpi n. 17/B, foglio n. 22, part. 567, sub. 1- 2-3;
6 - in ogni caso, accertare che è priva di titolo la pretesa creditoria avanzata dalla Società convenuta/appellata nei confronti dell'attore/appellante, e per l'effetto dichiarare che il sig. non è Parte_1 debitore della somma di € 4.758,00 portata dalla fattura n. 114 del 13/04/2018, emessa dalla
[...]
a titolo di compenso per la mediazione immobiliare relativa all'immobile sito in FA Controparte_2
(FM), in Contrada Volpi n. 17/B, foglio n. 22, part. 567, sub. 1-2-3;
- rigettare la domanda riconvenzionale svolta dalla poiché infondata in fatto Controparte_2 ed in diritto e, per l'effetto, condannare l'appellata alla restituzione della somma di € 6.073,60 versata dal signor in virtù di quanto disposto nella sentenza appellata. Pt_1
- In ogni caso correggere la sentenza impugnata nel punto in cui liquida le spese legali in “€ 1.1000,00” anziché in “€ 1.100,00”, ovvero riformare la suddetta liquidazione quantificandola in € 1.100,00.
Il tutto con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio”.
A sostegno dell'impugnazione, l'appellante deduceva l'erroneità della sentenza di primo la quale, pertanto, doveva essere riformata, sulla base dei seguenti motivi:

1. in primo luogo, la sentenza del giudice di prime cure non aveva valutato correttamente le risultanze di fatto della controversia, dal momento che aveva limitato l'attività svolta dal CP_1
– soggetto privo dei requisiti per lo svolgimento dell'attività di mediazione e in condizione di incompatibilità essendo iscritto presso l'albo dei Geometri territoriale - a quella di far visionare l'immobile, negando la riferibilità al medesimo dell'attività di mediazione in senso proprio che, invece, era stata attribuita dal giudice di prime cure alla Ed invero, Controparte_2 sulla scorta di quanto emerso dall'istruttoria, doveva ritenersi provato che avesse CP_1 effettivamente intrattenuto, sia personalmente sia telefonicamente, i contatti con Parte_1
e con la parte venditrice, che avesse inoltre svolto attività ulteriori, quali l'acquisizione della documentazione proveniente dalle venditrici, la gestione dei contatti con lo studio notarile individuato per la stipula dell'atto di compravendita, la ricezione della sottoscrizione della proposta irrevocabile d'acquisto, nonché, infine, che quest'ultimo rivestisse, per le parti coinvolte nella trattativa, la qualifica di mediatore incaricato dall'agenzia immobiliare odierna appellata. Tale ultima circostanza, peraltro, non era stata specificamente contestata dalla controparte, la quale, sul punto, si era limitata a specificare che aveva svolto la CP_1 propria attività su mandato della Controparte_2

2. in secondo luogo, la sentenza di primo grado era viziata nella parte in cui non aveva adeguatamente motivato, in violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., l'apprezzamento di elementi probatori posti a fondamento della decisione. Più nello specifico, il Giudice di Pace di Fermo aveva conferito rilevanza decisoria unicamente all'evidenza per la quale il documento contenente la proposta irrevocabile d'acquisto recasse, nell'intestazione, i dati dell'agenzia
7 immobiliare appellata, da ciò facendo derivare l'ascrivibilità alla stessa dell'attività di mediazione. Tuttavia, il Giudice, nel pervenire a tale conclusione, aveva omesso di prendere in esame le ulteriori circostanze da cui invece desumere il ruolo primario assunto da CP_1 nella gestione dell'affare;

3. l'ulteriore motivo di censura era individuabile nel fatto che, pur partendo dall'assunto per cui avesse svolto nell'affare in esame mansioni proprie del mediatore, anche CP_1 avendo agito su mandato della e non in proprio, il Giudice di primo Controparte_2 grado non aveva rilevato che la sua attività fosse illegittima ed abusiva alla luce del mancato possesso, in capo al medesimo, dei requisiti necessari all'esercizio dell'attività. Ed invero, lo svolgimento dell'attività di mediazione in forma societaria avrebbe richiesto, in ogni caso, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, che la società e il suo legale rappresentante, ovvero il soggetto formalmente incaricato allo svolgimento dell'attività, fossero iscritti negli appositi registri presso la Camera di Commercio, ai sensi dell'art. 3, comma 2, della L. n.
39/1989. Dunque, anche volendo interpretare il ruolo assunto dal geom. nella specie, in CP_1 termini di mero ausiliario della cionondimeno, era necessaria la sua Controparte_2 iscrizione nel relativo albo professionale, avendo di fatto curato tutte le attività propedeutiche alla sottoscrizione della proposta irrevocabile d'acquisto da parte di Parte_1

4. infine, la sentenza del Giudice di Pace di Fermo era affetta da errore materiale nella parte dispositiva e, nello specifico, nel disposto relativo alla condanna alle spese di lite della parte attrice, in cui veniva indicata la somma di “€ 1.1000,00” a titolo di compenso professionale, da correggersi nell'importo di euro 1.100,00.
Si costituiva in giudizio la parte appellata eccependo, preliminarmente, ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c., l'inammissibilità dell'appello, stante la manifesta infondatezza del medesimo.
Nel merito, la parte appellata deduceva che la sentenza impugnata era esente da censure, ribadendo che l'attività di mediazione era stata svolta in proprio dall'agenzia
[...]
Tale circostanza risultava comprovata, in primo luogo, dal fatto che Controparte_2 Pt_1 aveva conferito alla medesima il ruolo di intermediario per l'acquisto dell'immobile, in
[...] secondo luogo, dal rilievo per cui la proposta irrevocabile d'acquisto sottoscritta da quest'ultimo era stata redatta dall'agenzia immobiliare. Tali evidenze fattuali, diversamente da quanto sostenuto dalla controparte, erano state provate documentalmente nel corso del giudizio di primo grado e, inoltre, il Giudice di prime cure aveva, altresì, correttamente rilevato che l'attività eseguita da - consistita sostanzialmente nell'aver accompagnato CP_1 fisicamente l'attore presso l'immobile oggetto di trattativa - non poteva essere inquadrata come attività di mediazione propriamente intesa.
8 Quanto, invece, all'eccepito inadempimento dell'obbligo di iscrizione presso l'albo degli agenti mediatori anche in capo agli ausiliari della società a cui risultavano affidate attività di mediazione aventi rilevanza esterna, l'attore non aveva provato che avesse CP_1 compiuto attività direttamente incidenti nella sfera giuridica delle parti coinvolte nella trattativa.
Inoltre, anche le ulteriori circostanze dedotte dall'appellante – come quelle inerenti al fatto che il avrebbe garantito al promissario acquirente la possibilità di poter sostituire la propria CP_1 proposta d'acquisto con una proveniente da un altro soggetto, o che lo stesso avrebbe consapevolmente taciuto in malafede la presenza di amianto presso l'immobile – risultavano sprovviste di riscontro probatorio, il cui onere gravava in capo all'appellante.
Per altro verso, risultavano invece compiutamente provati tutti gli elementi fondanti la richiesta di pagamento della fattura emessa a titolo di compenso per l'attività di mediazione svolta e, anche in ordine al quantum della domanda riconvenzionale, l'entità della fattura, determinata nella misura del 3% del prezzo della compravendita dell'immobile, risultava coerente con gli usi vigenti.
Infine, la parte appellata si associava alla domanda di correzione di errore materiale svolta dall'appellante.
Instaurato il contraddittorio, istruita documentalmente la causa, definito il tema della lite ed esaurita l'istruzione, all'udienza del 19.12.2024 le parti precisavano le conclusioni, quindi, la causa veniva trattenuta in decisione.
Tutto ciò premesso, deve osservarsi quanto segue.
In via preliminare, deve essere valutata l'eccezione di inammissibilità dell'appello svolta dalla parte appellata, ex art. 348-bis c.p.c., sulla scorta dell'asserita sua manifesta infondatezza.
Sul punto, è sufficiente rilevare come la stessa debba intendersi già implicitamente disattesa, essendo il presente giudizio approdato alla naturale fase decisoria, laddove invece la richiamata disposizione consente al giudice di arrestare il giudizio di secondo grado ai suoi esordi, dichiarando inammissibile con ordinanza l'impugnazione che risulti inconsistente all'esito di prima delibazione e, comunque, fuori dai casi in cui l'inammissibilità o l'improcedibilità debbano essere dichiarate con sentenza.
Passando al merito della decisione, l'appello è infondato e, pertanto, deve essere rigettato per le ragioni di seguito esposte.
Con il presente gravame, ha inteso impugnare la sentenza con cui il Parte_1
Giudice di Pace di Fermo ha rigettato la domanda di accertamento negativo del credito vantato dalla parte convenuta, per come emergente dalla fattura n. 114/2018, accogliendo, al contrario, la domanda da quest'ultima svolta in via riconvenzionale, condannando l'odierno appellante al
9 pagamento della somma di euro 4.758,00 a titolo di provvigioni in relazione all'attività di intermediazione immobiliare espletata dalla Controparte_2
Passando al vaglio dei motivi di gravame, in primo luogo, l'odierno appellante ha lamentato la non corretta valutazione delle risultanze processuali emerse all'esito del giudizio di primo grado.
Con il primo motivo, infatti, l'appellante ha ribadito come dovesse ritenersi provato sia il fatto che avesse condotto autonomamente tutte le fasi della trattativa intercorsa tra CP_1 le parti, dovendosi, con ciò, attribuire al medesimo lo svolgimento in concreto dell'attività di mediazione, sia, parimenti, la circostanza che lo stesso non possedesse, nelle more della vicenda negoziale per cui è causa, i requisiti previsti ex lege per l'esercizio in proprio dell'attività di mediatore.
Ancora, è stata reiterata la doglianza relativa all'evidenza per cui l'affare non si fosse concluso positivamente in ragione dell'esclusiva responsabilità del il quale aveva omesso CP_1 di rendere edotto nonostante la sua specifica richiesta in tal senso, del fatto che Parte_1 presso l'immobile fosse presente una certa quantità di amianto, così determinando in quest'ultimo un legittimo affidamento sull'assenza di tale materiale nocivo, che lo aveva indotto a sottoscrivere una proposta irrevocabile d'acquisto e ad allegarvi due assegni, di euro 5.000,00 ciascuno, a titolo di caparra confirmatoria, poi, incassati dalla parte venditrice.
Conseguentemente, non risultavano esservi i presupposti per il riconoscimento del diritto al pagamento del compenso provvigionale in favore della parte appellata.
Quanto al primo dei suddetti elementi probatori asseritamente non valutati correttamente da parte del Giudice di primo grado, osserva il Tribunale, preliminarmente, come, in merito alla cogenza dell'obbligo di iscrizione del titolare di una società di intermediazione immobiliare e dei suoi ausiliari, nonché in relazione alla qualificazione delle attività di mediazione c.d. a “rilevanza esterna”, si sia espressa, a più riprese, la giurisprudenza di legittimità, affermando che “gli ausiliari del mediatore o di una società di mediazione sono tenuti all'iscrizione nel ruolo solo quando essi risultino assegnati allo svolgimento di attività mediatizia in senso proprio, della quale compiono gli atti a rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, e impegnativi per l'ente da cui dipendono;
l'iscrizione non è, invece, richiesta per quei dipendenti che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti” (cfr., ex pluribus, Cass. n. 13903/2016; n. 1507/2007; n. 8708/2009, nonché Cass. civ., sez. II, 19/08/2022, n.24974).
La giurisprudenza di legittimità, partendo dalla premessa secondo cui “l'attività di mediazione non si limita solo al materiale contatto tra il mediatore e l'acquirente, ma comprende tutta
10 l'attività che precede e segue la visita dell'immobile (reperimento dell'altro cliente, ricezione dell'incarico, assunzione di informazioni sul bene venduto, organizzazione della struttura di intermediazione etc.) e che, tramite il complesso di attività, pone fruttuosamente in contatto l'aspirante acquirente con il venditore”, ha avuto modo di specificare che, in tale ambito, “se un segmento pur importante dell'attività - quale la visita dell'immobile - viene svolto tramite l'ausiliario, non per questo si deve imputare necessariamente a costui lo svolgimento dell'attività mediatoria in senso proprio”, dal momento che “l'attività consistente nei contatti telefonici e nell'accompagnamento dei potenziali acquirenti alle visite dell'immobile, qualora compiuti da collaboratori del mediatore iscritto, non costituiscono atti a rilevanza esterna tali da richiedere l'iscrizione del collaboratore all'apposito albo” (cfr. Cass. civ., sez. II, 24/01/2024, n.2389).
Tanto detto, deve rilevarsi che, se dall'esame degli atti di causa, da un lato, risulta incontestato tra le parti che si sia occupato, effettivamente, delle attività c.d. CP_1 strumentali all'attività di mediazione propriamente intesa, quali, nello specifico, l'aver accompagnato il cliente alle visite presso l'immobile oggetto di trattativa – legittimando, pertanto, la presunzione che quest'ultimo agisse quale incaricato della Controparte_2
– dall'altro, risulta altrettanto documentalmente provato che le attività di mediazione, c.d.
[...]
“a rilevanza esterna”, svolte nell'interesse di – vale a dire, quelle direttamente Parte_1 incidenti sulla sfera giuridica delle parti tra cui si è instaurata una trattativa finalizzata alla compravendita del bene immobile – sono pienamente ascrivibili soltanto alla
[...]
Controparte_2
Ed invero, deve ritenersi compiutamente fornita la prova delle circostanze per le quali l'appellante abbia conferito l'incarico di mediazione proprio all'agenzia Controparte_2
(cfr. pag. 32 del doc. 3 nel fascicolo di parte appellata, recante la seguente dicitura: “Il
[...] sottoscritto conferma che intermediario nell'affare concluso (…) è l'Agenzia Immobiliare Re Casa S.r.l.”) e che la medesima abbia redatto la proposta irrevocabile d'acquisto (cfr. pag. 30 del doc. 3 nel fascicolo di parte appellata, ove il proponente dà atto che “la presente proposta Parte_1
d'acquisto è stata affidata all'agenzia con sede in Servigliano (FM) in via Controparte_2
Circonvallazione Clementina, 40, C.F./P.IVA , iscr. Ruolo Agenti di Mediazione n. 595, P.IVA_2 iscrizione REA n° AP 182649, Legale Rappresentante nato a [...]_6
23-04-1971 C.F. iscrizione ruolo n° 694 in seguito denominato CodiceFiscale_2
AGENTE”).
In questi termini, non è revocabile in dubbio la dimostrazione non soltanto che l'appellante abbia formalmente concluso un contratto di mandato con la convenuta, avente ad oggetto l'attività di intermediazione immobiliare – circostanza, tra l'altro, pacifica – ma anche che l'unica attività a rilevanza esterna – ovvero la redazione della proposta irrevocabile
11 d'acquisto, vincolante nei confronti del mandante – sia stata svolta dall'agenzia immobiliare e non, come sostenuto dall'appellante, da CP_1
Alla luce delle superiori considerazioni, allora, emerge agevolmente come del tutto priva di rilevanza sia la circostanza del possesso o meno da parte di dei requisiti CP_1 prescritti dall'art. 2 della L. n. 39/1989 – ovvero l'iscrizione presso l'apposita sezione delle
C.C.I.A.A. territoriali degli agenti di affari in mediazione – per l'esercizio in proprio dell'attività di mediatore.
Per gli stessi motivi, neppure può giungersi a conclusioni diverse con riguardo alla dedotta incompatibilità del con l'attività di intermediazione, asserita sulla scorta CP_1 dell'iscrizione del predetto all'albo dei Geometri.
Ancora, nessun rilievo può assumere l'evidenza per la quale, in calce al documento recante la proposta irrevocabile d'acquisto, vi fosse il logo della società “Real Estate Servigliano di
RL Cutini”, dal momento che, come già detto, nel corpus dell'atto, ha Parte_1 riconosciuto espressamente sia che la proposta irrevocabile d'acquisto fosse stata redatta dalla sia che, più in generale, l'attività di mediazione fosse stata affidata a Controparte_2 quest'ultima.
Né, infine, coglie nel segno la censura secondo cui anche nella veste di CP_1 mero incaricato della necessitasse dell'iscrizione nell'apposito Controparte_2 registro presso la Camera di Commercio, ex art. 3, comma 2, della L. n. 39/1989, dal momento che, deve ribadirsi, è granitico l'orientamento giurisprudenziale secondo cui gli incaricati delle società di intermediazione immobiliare sono soggetti a tale obbligo di iscrizione soltanto nei casi in cui i medesimi svolgano attività di mediazione in senso proprio, ovvero a rilevanza c.d. esterna, circostanza quest'ultima, come già anticipato, non ricorrente nel caso di specie.
Quanto, invece, alla dedotta negligenza del mediatore, consistente nell'aver omesso di acquisire le informazioni necessarie circa la presenza di amianto nell'immobile oggetto della proposta di acquisto, determinando nel un legittimo affidamento sull'assenza di tale Pt_1 materiale pericoloso per la salute, deve osservarsi quanto segue.
Nel caso di specie, sulla scorta delle domande svolte da è ovvio che Parte_1
l'indagine debba essere limitata all'accertamento di un inadempimento da parte dell'intermediario idoneo a paralizzare il diritto di questo a percepire la provvigione, avendo taciuto vizi, conosciuti o conoscibili, a loro volta idonei, nella specie, a frustrare definitivamente l'interesse ad addivenire alla conclusione del contratto di compravendita nonostante la sottoscrizione della proposta irrevocabile d'acquisto.
12 Tanto detto, si osserva, preliminarmente, che, con riferimento al perimetro degli obblighi esigibili in capo al mediatore immobiliare, l'art. 1759, comma 1 c.c. prevede anche quello di informare le parti in merito alle circostanze che possano influire sulla conclusione dell'affare.
In tal senso, la Corte di Cassazione ha affermato la configurabilità di una ipotesi di responsabilità del mediatore nei casi in cui lo stesso, “conoscendo o potendo conoscere con l'ordinaria diligenza l'esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta”, non ne abbia informato l'acquirente.
Più nello specifico, l'art. 1759, comma 1 c.c. deve essere letto in combinato disposto con gli artt. 1175 e 1176 c.c., concernenti la correttezza e buona fede in ambito contrattuale, nonché la diligenza professionale qualificata dell'esercente una determinata professione.
In tale prospettiva, la giurisprudenza ha chiarito che il mediatore non è tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, rientrando invece nel perimetro dei suoi obblighi, in positivo, quello di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore nonché, in negativo, il divieto di fornire informazioni non veritiere, nonché informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, soltanto qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente (cfr., ex multis,
Cass. civ. 24/10/2003, n. 16009, Cass. n. 16623/2010).
Dunque, calando nel caso di specie le superiori coordinate ermeneutiche, osserva il
Tribunale come la parte appellata non abbia specificamente contestato, ex art. 115 c.p.c., la circostanza, dedotta dall'appellante, secondo cui avesse rappresentato a Parte_1 CP_1 il proprio timore che nell'immobile oggetto della promessa di vendita potesse esserci la
[...] presenza di amianto (cfr. pagg. 4 e 5 dell'atto di citazione in appello, nonché pagg. 71-76 del doc. n. 3 nel fascicolo di parte appellante).
Tuttavia, deve allo stesso modo darsi atto di come l'appellante non abbia dato prova di un inadempimento dell'odierna appellata, nei termini anzidetti, agli obblighi informativi propri della figura del mediatore di cui all'art. 1759 c.c..
Ed invero, nel caso che ci occupa, è necessario partire dalla premessa per la quale non possa ritenersi compresa nell'attività conoscitiva esigibile dal mediatore quella relativa alla presenza o meno di amianto presso l'immobile. La detta circostanza, infatti, non può
13 prescindere da indagini aventi caratteri tecnico da effettuare anche coinvolgendo l'intervento di un perito che, soltanto attraverso precipue indagini di natura tecnico-scientifica avrebbe potuto verificare la presenza o meno del materiale in questione tra quelli di costruzione.
In questa prospettiva, allora, è possibile affermare, in primo luogo, che tale circostanza non possa pacificamente ritenersi inclusa tra quelle che il mediatore avrebbe potuto o dovuto conoscere con l'uso dell'ordinaria diligenza e, in secondo luogo, che, per poter configurare un inadempimento del mediatore, è necessario che vi sia la prova, in positivo, che Parte_1 avesse espressamente conferito l'incarico a quale soggetto mandatario dalla CP_1 [...]
di eseguire un tale accertamento, ovvero che quest'ultimo fosse, invece, Controparte_2 effettivamente consapevole dell'effettiva esistenza di tale materiale e, ciononostante, abbia taciuto tale informazione al Pt_1
L'esame degli elementi probatori agli atti, però, non consente di ritenere raggiunta la prova in merito a nessuna di tali circostanze.
In tal senso, infatti, non assumono rilievo probatorio né il deposito del file audio da parte dell'appellante, né la trascrizione della conversazione avvenuta tra e CP_1 Parte_1
(cfr. pagg. 71-76 del doc. n. 3 cit.), né, infine, il capitolato di prove testimoniali articolate da quest'ultimo con la memoria, ex art. 320 c.p.c., nel giudizio di primo grado e reiterate in questa sede.
Il contenuto della summenzionata conversazione occorsa tra le parti in causa, seppur non specificamente contestato dall'appellata, non contiene infatti espressioni tali da poter essere univocamente considerate quali conferimento di uno specifico incarico finalizzato all'accertamento della presenza di amianto presso l'immobile oggetto di trattativa, né, per converso, sono ivi rintracciabili affermazioni, provenienti dal suscettibili di far CP_1 presumere che quest'ultimo avesse consapevolezza di tale circostanza e l'avesse dolosamente taciuta a Parte_1
Tali conversazioni risalirebbero, del resto, secondo quanto desumibile dalla produzione documentale dell'appellante, alle date del 23.03.2018 e del 03.04.2018 e, quindi, ad un momento successivo alla formulazione e sottoscrizione per accettazione della proposta irrevocabile d'acquisto dalle promittenti venditrici e (in data Controparte_3 CP_4
11.01.2018, cfr. pag. 20 del doc. 3 nel fascicolo di parte appellante).
Considerato, allora, che è dal momento della sottoscrizione della suddetta proposta – pacificamente redatta dalla per conto di – che si Controparte_2 Parte_1 configura, nel caso di specie, il presupposto fondante il diritto al pagamento della fattura n.
114/2018 a titolo di provvigione in favore del mediatore, è rispetto a tale momento che deve
14 essere valutata la sussistenza di un inadempimento degli obblighi informativi da parte del mediatore stesso, il cui onere della prova, come già detto, non è stato tuttavia soddisfatto dalla parte appellante.
Nondimeno, deve ulteriormente farsi notare, sempre nell'ottica di valutare, astrattamente, l'incidenza negativa rispetto alla conclusione dell'affare dell'inadempimento all'obbligo informativo del mediatore, come manchi, in ogni caso, la prova che la determinazione di di non addivenire alla conclusione del contratto di Parte_1 compravendita sia stato il risultato proprio di una maturata consapevolezza di quest'ultimo circa la sicura presenza di amianto nell'abitazione.
Sotto altro profilo, deve ribadirsi la non ammissibilità della prova testimoniale chiesta dall'appellante in primo grado e reiterata in questa sede.
In tal senso, devono essere presi in esame i capitoli di prova rilevanti al fine di provare le circostanze del conferimento dell'incarico al mediatore di verificare la presenza di amianto nell'immobile, nonché quella che il fallimento della trattativa sia stato la conseguenza della scoperta della presenza di tale materiale. Ebbene, il vaglio di ammissibilità deve concentrarsi sui capitoli nn. 2 e 9 della memoria ex art. 320 c.p.c. dell'odierna appellante (cfr. Pagg. 50 e 51 del doc. 3 nel fascicolo di parte appellante), i quali sono, rispettivamente, del seguente tenore: “Vero che in occasione dell'incontro di cui al capitolo n. 1 (gennaio 2018) il sig. fece presente al sig. che Pt_1 CP_1 requisito indispensabile per perfezionare l'acquisto era l'assenza di amianto”;“Vero che a causa della presenza di amianto e del cattivo stato di conservazione dello stesso il sig. palesava al sig. verso la fine del Pt_1 CP_1 mese di aprile 2018, nel corso di un colloquio telefonico avvenuto in sua presenza ed in viva voce, di non essere più disposto ad acquistare l'immobile sito in FA, C.da Volpi, n. 17/B”.
Quanto al primo dei suddetti capitoli, lo stesso è irrilevante ai fini decisori, in quanto la prova della circostanza che avesse rappresentato a che l'assenza di Parte_1 CP_1 amianto fosse requisito indispensabile per perfezionare l'acquisto dell'immobile, comunque non dimostra che a quest'ultimo fosse stato conferito l'incarico di verificare, sotto il profilo tecnico- scientifico, la presenza o meno di tale materiale presso l'abitazione.
Quanto, invece, al secondo capitolo, in disparte dalla genericità della formulazione, deve essere stigmatizzata, ancora una volta, l'irrilevanza dello stesso per gli stessi motivi di cui sopra, vale a dire, in primo luogo, per essere la conversazione in questione successiva alla stessa formulazione della proposta d'acquisto, in secondo luogo, nulla dimostrando circa l'effettiva presenza del materiale in questione nell'immobile oggetto di trattativa.
Da ultimo, quanto al motivo d'impugnazione relativo alla correzione dell'errore materiale della sentenza impugnata nel capo afferente alla liquidazione delle spese di lite, lo
15 stesso deve ritenersi assorbito alla luce del potere attribuito al giudice del gravame di quantificare – ed eventualmente rideterminare - le spese di entrambi i gradi di giudizio.
In definitiva, alla luce dei superiori motivi, l'appello deve essere rigettato.
Le spese di entrambi i gradi di giudizio seguono la soccombenza e vanno poste a carico della parte appellante nella misura liquidata nel dispositivo ai sensi del D.M. n. 55/2014 e, limitatamente al giudizio di secondo grado, secondo i parametri aggiornati dal D.M. n. 147 del
13.08.2022, partendo dai valori minimi dello scaglione di riferimento, tenuto conto della non particolare complessità delle questioni trattate, nonché del rigetto dell'eccezione di inammissibilità dell'appello svolta dalla parte appellata, ed escludendo, per entrambi i gradi di giudizio, la fase istruttoria non espletata.
Si dà atto che ricorrono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater del D.P.R. n.
115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia), come modificato dalla L. 24/12/2012,
n. 228 trattandosi di appello iniziato in data successiva al 30/01/2013.


P.Q.M.


Il Tribunale di Fermo, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Pt_1 avverso la sentenza del Giudice di Pace di Fermo n. 508/2021, pronunciata in data
[...]
29.12.2021 e depositata in pari data, così provvede:
❖ rigetta l'appello;
❖ condanna al pagamento, in favore della Parte_1 Controparte_1
, delle spese di lite del primo grado di giudizio, che liquida nella somma complessiva di
[...] euro 436,00, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA come per legge;

❖ condanna al pagamento, in favore della parte appellata, delle spese del Parte_1
presente grado di giudizio, che liquida nella somma complessiva di euro 852,00, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA come per legge;

❖ visto l'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002, dichiara tenuto a Parte_1
versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso in Fermo, il 10.04.2025.
IL GIUDICE (Dott.ssa Mariannunziata Taverna)
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