N. R.G. 881/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Manuela Gallo ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 881 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2019, pendente

TRA

tutti rappresentati e difesi dall'avv. Parte_1 Parte_2 Parte_3
NZ MA;
attori
, in persona del legale rappresentante pro-tempore, Parte_4 rappresentata e difesa dall'avv. Ciro Pasquale Lenti;

convenuta
avente ad oggetto: appalto, azione ex art. 1669 c.c. per rovina o difetti di cose immobili;

Conclusioni: come spiegate all'udienza del 28 novembre 2024.
Ragioni in fatto ed in diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 ciascuno nella qualità di acquirente e proprietario di un appartamento facente parte dell'immobile condominiale denominato “Condominio Gatto1” sito in Rende alla via Papa Giovanni XXIII costruito dalla società convenuta, deducevano di aver riscontrato gravissimi difetti di costruzione sui quali fondavano la richiesta di risarcimento dei danni conseguenti.
pagina 1 di 14 In particolare, gli attori deducevano che la aveva progettato e costruito lo Parte_4
stabile condominiale, realizzando altresì un impianto centralizzato di riscaldamento/raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria che tuttavia non aveva le caratteristiche di funzionalità e di efficienza promesse al momento della vendita, essendosi rivelato di costosissima gestione sia per la continua manutenzione di cui necessitava sia per i consumi elevatissimi rilevati dai contatori delle singole unità immobiliari. Il condominio aveva pertanto intrapreso un procedimento di accertamento tecnico preventivo (n. 5126/2011 R.G.A.C.) nell'ambito del quale il tecnico incaricato, ing. Per_1
, aveva “…riscontrato numerose anomalie e vizi…riconducibili sia ad evidenti errori di
[...]
progettazione che di cattiva esecuzione delle opere che comportano bassissimi livelli di efficienza energetica”. Il consulente aveva anche rilevato consumi molto elevati, tre volte superiori a quelli dei normali impianti di raffrescamento/riscaldamento, concludendo che il sistema necessitava di “radicale revisione” e che l'impianto non garantiva la classe energetica B come certificato in fase di vendita degli immobili (cfr relazione di consulenza allegata all'atto di citazione). All'esito dell'ATP, la società convenuta aveva riconosciuto i gravi vizi di costruzione e si era resa disponibile a realizzare un nuovo impianto centralizzato come da progetto redatto da un proprio tecnico di fiducia, ing. a cui Per_2
alcuni condomini avevano acconsentito come da verbale di assemblea condominiale dell'11.7.2012.
Nonostante la realizzazione del nuovo impianto, le criticità già rilevate non erano state superate. Infatti, nell'ambito del proc. n. 1770/2013 promosso da alcuni condomini nei confronti della
[...]
per ottenere il risarcimento dei danni derivanti dai gravi difetti di costruzione degli Parte_4
immobili, era stato conferito nuovo incarico al CTU ing. per la verifica delle caratteristiche Per_1
dell'impianto sostitutivo. Il tecnico aveva rilevato che anche il nuovo impianto era stato realizzato in difformità dal progetto e che gli interventi effettuati non avevano consentito di superare le gravi criticità già riscontrate in fase di redazione della relazione di ATP, atteso che i consumi erano rimasti elevatissimi, non risultavano soddisfatti gli standards qualitativi e di efficienza promessi e non era garantita la classe energetica B (cfr relazione tecnica allegata all'atto di citazione). Tanto è vero che l'assemblea condominiale, con delibera dell'11.7.2018, aveva deciso di dismettere l'impianto centralizzato e di installare impianti autonomi in ciascun appartamento e che nel novembre del 2018 il vecchio impianto era stato staccato e parzialmente rottamato. Gli attori rinviavano quindi alla CTU dell'ing. per la quantificazione delle voci di danno correlate al descritto difetto costruttivo, Per_1
sulla scorta di quanto valutato per appartamenti di tipologia, forma e dimensione perfettamente coincidenti.
Proseguivano gli attori deducendo che gli immobili presentavano un ulteriore gravissimo difetto di costruzione, rilevato dall'ing. nella seconda relazione tecnica, e segnatamente l'assoluta Per_1
pagina 2 di 14 mancanza di isolamento acustico dei solai di piano, delle pareti di separazione dei singoli appartamenti e delle colonne di scarico verticali. Denunciavano pertanto che l'impresa costruttrice era risultata inadempiente rispetto agli specifici obblighi assunti nel capitolato materiali allegato ai preliminari di vendita degli appartamenti, aveva violato la normativa di riferimento in materia di isolamento acustico ed anche le regole del buon costruire e le ordinarie regole dell'arte ex art. 1490 c.c.. Denunciavano che la rilevata mancanza di isolamento acustico provoca gravissimi danni per la cui compiuta descrizione e quantificazione rinviavano ancora una volta alla seconda relazione tecnica del CTU. Oltre ai danni patrimoniali, chiedevano il risarcimento del danno alla persona, connesso alla situazione di grave disagio abitativo provocato dalla mancata insonorizzazione degli ambienti domestici e delle stanze destinate al riposo, con conseguente alterazione delle normali condizioni di vita e quantificazione del danno in euro 20.000,00 per ciascun istante.
Concludevano quindi affinchè il Tribunale “previa declaratoria della sussistenza dei gravi difetti di costruzione descritti nelle consulenze tecniche allegate e nel presente atto, condanni la società convenuta al pagamento, in favore di ogni singolo istante, delle somme specificate in narrativa e nella
c.t.u. a firma dell'ing a titolo di risarcimento di tutti i danni descritti, oltre interessi e Persona_1 rivalutazione monetaria dalla data di notifica del presente atto e sino all'effettivo soddisfo, ovvero di quelle altre somme maggiori o minori che risulteranno in corso di causa, anche mediante eventuale e nuova c.t.u.. Con vittoria di competenze e spese del giudizio, da distrarre ex art. 93 c.p.c.”.
Con comparsa di costituzione e risposta, si costituiva in giudizio la Parte_4
la quale eccepiva preliminarmente la decadenza per tardiva denuncia dei vizi ovvero la
[...] prescrizione della corrispettiva azione ex art. 1669 c.c. con specifico riferimento ai difetti dell'impianto di riscaldamento/raffrescamento; quindi eccepiva, nel merito, che il condominio aveva accettato la consegna del nuovo impianto centralizzato come da verbale di assemblea del 13.5.2013 e che solo alcuni condomini dissenzienti avevano deciso di coltivare il giudizio già intrapreso contro la Pt_4 sempre nel 2013, che delle caratteristiche dell'impianto non vi era traccia negli atti di vendita né tantomeno nei capitolati allegati ai preliminari di vendita;
ancora, pur riconosciuto che la Ctu disposta in altro procedimento può essere utilizzata come prova atipica, contestava l'affidabilità della consulenza per le argomentazioni ivi svolte ed evidenziava che l'ing. non risultava iscritto Per_1 nell'elenco dei “Tecnici competenti in acustica ambientale” di cui agli artt. 2 commi 6 e 7 della legge quadro n. 447 del 1995 e 20-25 del d.lvo n. 42 del 2017; contestava infine la quantificazione dei danni, che non può essere fatta rinviando ai criteri utilizzati per altri appartamenti simili ma richiede una valutazione caso per caso.
pagina 3 di 14 Tanto premesso, la società convenuta concludeva come segue: “voglia l'on.le Tribunale adito…disporre il rigetto della domanda per intervenuta decadenza dall'onere di denuncia dei vizi, ovvero per intervenuta prescrizione del termine per la proposizione della relativa azione. Voglia, in diversa ipotesi, rigettare comunque la domanda perché destituita di fondamento nei fatti ed in diritto, con condanna dell'attrice al pagamento delle spese processuali da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
Istruita la causa con i documenti prodotti dalle parti, nonché con il nuovo accertamento tecnico affidato all'ing. nel presente giudizio, all'udienza del 28 novembre 2024 la causa è stata trattenuta in Per_1
decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
*****
Le domande sono risultate parzialmente fondate e devono essere accolte per quanto di ragione.
In primo luogo deve precisarsi che gli attori sono legittimati alla proposizione dell'azione ex art. 1669
c.c., che hanno avanzato quali acquirenti di singole unità immobiliari dello stabile condominiale nei confronti dell'impresa che ha progettato e realizzato l'intervento edilizio.
Invero, occorre premettere in diritto che “l'art. 1669 c.c., benchè collocato fra le norme disciplinanti il contratto di appalto, è diretto alla tutela delle esigenze (aventi carattere generale) della conservazione
e funzionalità degli edifici e degli altri immobili destinati, per loro natura, a lunga durata, sicchè
l'azione di responsabilità ha natura extracontrattuale e, trascendendo il rapporto negoziale (appalto o vendita) in base al quale l'immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore, può essere esercitata nei confronti di quest'ultimo, quando abbia veste di venditore, anche da parte degli acquirenti, i quali possono fruire del più favorevole termine di un anno;
per contro, il convenuto venditore-costruttore che intenda agire contro colui al quale aveva affidato in appalto la costruzione di una parte dell'immobile, è in ogni caso tenuto all'osservanza del termine di decadenza di due mesi previsto dall'art. 1670 c.c., dal momento che l'appaltatore di una parte dell'opera, pur non potendo qualificarsi subappaltatore in senso tecnico (in difetto di autorizzazione del committente a far eseguire
l'opera da altro soggetto) è considerato tale, ai fini dell'azione di regresso, quando l'azione di responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c. venga esercitata dall'acquirente del bene” (cfr Cass.
Sez. 2, ordinanza n, 23470 del 2023; nello stesso senso Cass. n. 4622 del 2002).
Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, dunque, la legittimazione alla speciale azione di responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c. è riconosciuta anche all'acquirente dell'immobile nei confronti del venditore-costruttore.
pagina 4 di 14 Pacifica l'estensione della legittimazione, la giurisprudenza della Cassazione ha chiarito poi i presupposti per il riconoscimento della responsabilità per vizi ex art. 1669 c.c. ed il riparto di responsabilità tra i diversi soggetti possibilmente convenuti in giudizio, l'appaltatore, il committente, il venditore-costruttore.
In particolare, per quel che rileva nel caso di specie, “Il venditore è responsabile ai sensi dell'art. 1669
c.c. nei casi in cui ha provveduto direttamente alla costruzione dell'immobile con gestione diretta di uomini e mezzi, sia quando ha affidato la realizzazione dei lavori a specifiche figure professionali
(progettista, direttore dei lavori), sia nei casi in cui l'opera sia stata eseguita da un terzo ed egli abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza, cosicchè risulti ad egli comunque riferibile la realizzazione dell'opera” (cfr Cass., sentenze n. 18891/2017; 2238/2012, 4249/201). “Diversamente, il venditore non è responsabile ai sensi dell'art. 1669 c.c., quando la realizzazione non sia a lui riferibile, ovvero nei casi in cui sia mero venditore, estraneo a tutte le fasi della costruzione dell'immobile” (cfr Cass., sentenza n. 5514 del 1994).
Ciò posto, nel caso di specie è incontestato che la società venditrice delle Parte_4
singole unità immobiliari a ciascun condomino e segnatamente ai condomini attori nel presente giudizio, si sia occupata direttamente della costruzione dello stabile condominiale di cui fanno parte gli appartamenti interessati dai gravi difetti di costruzione denunciati.
Deve vagliarsi dunque l'eccezione di decadenza e prescrizione dall'azione ex art. 1669 c.c. tempestivamente sollevata dalla convenuta nella comparsa di costituzione e risposta.
Ebbene, l'art. 1669 c.c. prescrive, oltre al termine decennale attinente al rapporto sostanziale di responsabilità dell'appaltatore (estensibile anche alla posizione del venditore-costruttore), due ulteriori termini: uno di decadenza, per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti, di un anno dalla
“scoperta” dei vizi o dei difetti, e l'altro di prescrizione, per l'esercizio dell'azione di responsabilità, di un anno dalla denuncia. I termini, di decadenza e di prescrizione, sono interdipendenti, nel senso che, ove un soltanto di essi non sia rispettato, la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente non può essere fatta valere (cfr Cass. n. 14561 del 2004).
Riguardo alla denuncia dei vizi inerenti il primo impianto di riscaldamento/raffrescamento, viene in rilievo la circostanza che la ha espressamente riconosciuto i gravi difetti Parte_4 costruttivi rendendosi disponibile alla sostituzione dell'impianto centralizzato nell'anno 2012, come pacificamente rappresentato da entrambe le parti e risultante in atti. Rispetto ai vizi del primo impianto, dunque, l'eccezione di decadenza deve essere disattesa se si considera che “l'impegno dell'appaltatore
(ma anche del costruttore) ad eliminare i vizi denunciati dal committente costituisce tacito riconoscimento degi stessi e, senza novare l'originaria obbligazione gravante sull'appaltatore, ha
pagina 5 di 14 tuttavia l'effetto di svincolare il diritto alla garanzia del committente dai termini di decadenza e di prescrizione, costituendo fonte di una autonoma obbligazione di facere che si affianca a quella preesistente legale di garanzia” (in questi termini, cfr Cass. n. 14815 del 2018, n. 62/2018, n.
13613/2013, n. 6263/2012).
Riguardo ai difetti dell'impianto centralizzato sostitutivo e da mancato isolamento acustico, si rileva che gli attori hanno dedotto di averne fatto denuncia con lettera del 23.5.2018 dopo aver avuto piena contezza della CTU depositata dall'ing. nel proc. n. 1770/2013 R.G.A.C. in data 16.4.2018, ciò Per_1
in virtù della interlocuzione con il proprio legale nel maggio 2018. Hanno dunque assunto di avere introdotto tempestivamente il presente giudizio, con atto di citazione notificato l'1.3.2019.
Ciò posto, non vi è riscontro in atti della lettera del 23.5.2018 mentre la relazione di consulenza tecnica d'ufficio risulta depositata nel proc. n. 1770/2013 il 20.7.2018.
Dunque, il termine di decadenza per la denuncia deve farsi decorrere dalla scoperta dei vizi, asseritamente avvenuta nel maggio del 2018, prima del deposito della relazione tecnica a luglio dello stesso anno. Mentre la denuncia dei vizi deve ritenersi operata con la notifica dell'atto di citazione l'1.3.2019, atteso che la citazione può valere come denuncia a condizione che, come nel caso in esame, contenga l'indicazione specifica dei vizi riscontrati e la espressione della volontà di far valere la responsabilità del venditore/costruttore.
La denuncia dei lamentati difetti di costruzione e la relativa azione di responsabilità devono ritenersi allora tempestive, se si considera che: “il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione dell'immobile, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendono necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale” (cfr Cass. n. 10048/2018, conforme Cass. n. 9966/2014). Ancora più esplicita la sentenza n. 1463/2008 così massimata: “il termine per la denuncia dei gravi difetti ex art. 1669 c.c. non inizia a decorrere finchè il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo”.
Infatti, ritenuto che i vizi di costruzione denunciati non erano palesi o facilmente riconoscibili e che soprattutto la loro derivazione causale dalle modalità di esecuzione dei lavori da parte dell'impresa costruttrice necessitava di specifica indagine tecnica, non può che collocarsi la decorrenza del termine di un anno per la denuncia nel momento in cui gli attori, che non erano parte del giudizio introdotto nel pagina 6 di 14 2013, hanno acquisito conoscenza della consulenza tecnica svolta in quel giudizio (si evidenzia che nella prospettazione degli attori la scoperta dei vizi è avvenuta prima del deposito della consulenza nel fascicolo processuale).
Né le conclusioni che precedono possono essere superate dall'esito dell'assemblea condominiale tenutasi il 13.5.2013 dopo la consegna del nuovo impianto centralizzato il 29.4.2013, il cui verbale è allegato alla comparsa di costituzione e risposta della convenuta. Intanto perché nel corso di quella assemblea, cui non hanno partecipato gli odierni attori, la maggioranza dei condomini si è riservata di verificare la funzionalità dell'impianto e la sua realizzazione a regola d'arte e quindi non ha formalizzato alcuna accettazione dell'opera. In ogni caso perché una eventuale accettazione dell'impianto sostitutivo da parte del condominio non avrebbe potuto spiegare alcuna conseguenza sulla posizione dei singoli condomini, legittimati ad agire personalmente per ottenere il ristoro dei danni cagionati alla singola unità immobiliare di loro proprietà dai gravi difetti di costruzione imputabili all'impresa. Tant'è che il giudizio intrapreso nei confronti della Parte_4 nell'anno 2013 da altri condomini è stato coltivato e definito nel merito con sentenza del Tribunale di
Cosenza n. 1275 del 2019.
Venendo ora all'esame del merito, occorre che precisare che si procederà ad analisi distinta dei denunciati difetti di progettazione ed esecuzione dell'impianto termico centralizzato e di quelli consistenti nel cattivo isolamento acustico degli appartamenti.
Sul primo tema, chiarito che la domanda attorea ha ad oggetto specificamente il secondo impianto realizzato dalla nell'anno 2012, gli elementi di prova si traggono dalla relazione tecnica Pt_4 depositata dall'ing. nel procedimento n. 1770/2013, instaurato da altri condomini nei confronti Per_1
della stessa con medesima causa petendi ed identico petitum. Parte_4
Sulla utilizzabilità e valenza probatoria della consulenza tecnica disposta in altro giudizio civile anche fra parti diverse, è principio pacifico in giurisprudenza che essa costituisca prova atipica la cui efficacia probatoria è quella delle presunzioni semplici ex art. 2729 c.c. o degli argomenti di prova (cfr Cass. n.
22384 del 2014; n. 9843/2014, n. 15714/2010). In particolare: “le presunzioni semplici costituiscono una prova completa alla quale il giudice di merito può attribuire rilevanza anche in via esclusiva ai fini della formazione del proprio convincimento, nell'esercizio del potere discrezionale, istituzionalmente demandatogli, di scegliere, fra gli elementi probatori sottoposti al suo esame, quelli ritenuti più idonei a dimostrare i fatti costitutivi della domanda o dell'eccezione, non occorrendo
l'acquisizione, a conforto, di ulteriori elementi presuntivi o probatori desunti dall'esame della documentazione..in quanto, se gli indizi hanno raggiunto la consistenza di prova presuntiva, non vi è
pagina 7 di 14 necessità di ricercarne altri o di assumere ulteriori fonti di prova” (cfr Cass. Sez. 5, sentenza n. 9108 del 2012).
Ebbene, l'analisi svolta dall'ing. è da ritenersi di sicura affidabilità per le competenze tecniche Per_1
del consulente nonchè grazie alla chiara ed intellegibile esposizione dei criteri utilizzati nell'analisi e nella valutazione dei dati. Occorre chiarire che, come incontestato fra le parti ed esplicitato dal tecnico,
l'indagine ha riguardato tutte le unità abitative dello stabile condominiale comprese quelle di proprietà degli odierni attori e che in ogni caso le caratteristiche dell'impianto termico sono unitarie, con la conseguenza che le valutazioni operate sono estensibili a tutti gli appartamenti che compongono lo stabile Inoltre la parte nel giudizio n. 1770/2013, aveva CP_1 Parte_4
nominato un proprio consulente che ha partecipato alle operazioni e svolto i propri rilievi, di cui l'ing.
ha dato conto nell'elaborato. Ciò posto, il c.t.u. è partito dalla analitica descrizione Per_1 dell'intervento di riqualificazione dell'impianto centralizzato progettato dall'ing. ed eseguito Per_2
su incarico e sotto la sorveglianza della Quindi il tecnico ha svolto l'analisi delle Parte_4 prestazioni dell'impianto ed effettuato la stima della classe energetica mediante una indagine soprattutto empirica, effettuata cioè attraverso l'estrapolazione dei consumi medi su due distinti periodi
- rispettivamente di 11 e 12 mesi - e la comparazione dei dati con quanto in precedenza asseverato in sede di ATP. I risultati dell'indagine hanno condotto il tecnico a valutare che l'attestato di prestazione energetica (APE) allegato al progetto dell'ing. che colloca l'edificio in classe energetica B, Per_2
non rappresenta il reale stato degli impianti;
la classe energetica effettiva stimata da è la C. Per_1
All'esito dell'analisi tecnica, cui integralmente si rinvia, l'ing. ha concluso come segue: “In Per_1
conclusione, si può asserire che gli interventi effettuati sugli impianti non hanno permesso di superare le gravi criticità rilevate in fase di redazione della relazione di ATP. Infatti, pur avendo adottato interventi straordinari e potenzialmente di elevato impatto sulle prestazioni globali dell'impianto, ad oggi il consumo ed i costi unitari risultano notevolmente più elevati rispetto agli standards moderni degli impianti autonomi”. La consulenza, peraltro, ha chiarito che: “l'eliminazione definitiva delle problematiche rilevate risulta possibile solo adottando soluzioni impiantistiche autonome, ovvero mediante il distacco dell'impianto centralizzato e l'installazione di macchine autonome, in grado di Cont assolvere sia alle esigenze di produzione di che di erogazione di potenza termica e potenza frigorifera, per il riscaldamento invernale ed il condizionamento estivo”. E ancora: “I dati di consumo dei sistemi di produzione e distribuzione appaiono assolutamente spropositati rispetto alla energia termica effettivamente distribuita, nonostante l'elevata qualità delle macchine e dei sistemi installati in seguito alla ATP 5126/2011. La criticità principale appare, pertanto, riconducibile ai sistemi di produzione/distribuzione del fluido vetore in merito ai quali risulta ormai impossibile attuare
pagina 8 di 14 interventi risolutivi”. Nel prospettare le possibili soluzioni tecniche idonee a risolvere i difetti costruttivi dell'impianto, l'ing. ha osservato quanto segue: “la soluzione autonoma più Per_1
prossima a quanto promesso dalla ditta venditrice, ovvero di un sistema cogenerativo, risulta realizzabile mediante l'installazione di una pompa di calore dotata di idonei serbatoi di accumulo in grado di produrre contestualmente sia energia termica/frigorifera che acqua calda sanitaria. Tale sistema ha caratteristiche similari a quelli già installati in alcuni degli immobili dei ricorrenti…il sistema può essere installato sui terrazzi delle unità abitative, in prossimità degli attuali moduli termici di collegamento all'impianto centralizzato”.
Non vi è dubbio dunque che sussista la responsabilità aquiliana ex art. 1669 c.c. della società convenuta per i gravi difetti di costruzione riscontrati e per i danni conseguenti, atteso che, per orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, i gravi difetti devono sicuramente rinvenirsi “in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura, rilevando quindi, a tal fine, pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, come quelli relativi alla efficienza dei suoi impianti, ed anche” addirittura
“quando incidenti soltanto su parti comuni dell'edificio e non sulle singole proprietà dei condomini”
(cfr Cass, n. 24230 del 2018, n. 21351 del 2005, n. 3752 del 2007, n. 19868 del 2009).
Così accertato l'an debeatur, risulta irrilevante quanto eccepito dalla convenuta in ordine alla mancanza di indicazioni specifiche negli atti di vendita e nel capitolato allegato ai preliminari in ordine alle caratteristiche dell'impianto termico, atteso che la responsabilità aquiliana sussiste ove vi sia causalità diretta tra il difetto di costruzione ed il danno arrecato al committente o all'acquirente e prescinde dalla prova dell'inadempimento di specifiche obbligazioni assunte con il contratto di appalto o di vendita immobiliare.
D'altra parte la società convenuta, la cui responsabilità ex art. 1669 c.c. si presume, non ha offerto alcuna prova liberatoria, che non consiste nella generica prova di aver usato nella esecuzione dell'opera tutta la diligenza possibile, ma richiede la specifica e positiva dimostrazione della mancanza di responsabilità.
In merito al denunciato difetto di isolamento acustico degli appartamenti di proprietà degli attori, si rinvia all'accertamento tecnico svolto dallo stesso ing. in questo giudizio e trasfuso nella Per_1
relazione depositata il 2.10.2022.
In questo caso, l'ing. si è avvalso dell'impresa specializzata ed ancora una Per_1 Controparte_3
volta ha svolto le operazioni di consulenza nel contraddittorio con le parti ed i loro CTP.
pagina 9 di 14 Sui metodi e strumenti di misura, ha precisato l'esperto a pag. 12 della relazione che “la campagna di misure, come concordato con le parti, è stata effettuata per ciascun immobile di proprietà dei ricorrenti, compatibilmente con le possibilità di accesso agli immobili adiacenti…la metodologia prevede la generazione di un rumore negli immobili adiacenti, detti ambienti emittenti, e nella misura del rumore percepito negli ambienti degli immobili oggetto di causa, detti ambienti riceventi. Come previsto dalla normativa vigente, sono state effettuate misure sia di isolamento acustico orizzontale
(solai) che verticale (pareti divisorie), ovvero sono state determinate le caratteristiche di isolamento acustico sia con immobili posti al piano superiore che con immobili confinanti posti allo stesso piano, ed aventi pareti in comune”. Nello specifico, il consulente ha riferito di avere effettuato tre diverse tipologie di misurazioni (potere fonoisolante apparente, livello di calpestio normalizzato, livello massimo di pressione sonora per impianti a funzionamento discontinuo) ed ha indicato nel dettaglio le norme tecniche, nazionali ed internazionali, di riferimento. Quindi ha descritto la strumentazione utilizzata e ne ha attestato la conformità alla normativa di settore. Ha dato atto poi dei risultati delle misure di isolamento acustico, concludendo che i parametri di isolamento aereo delle partizioni verticali ed orizzontali è conforme ai parametri di legge, mentre “il parametro di isolamento acustico da calpestio dei solai risulta superiore al limite stabilito dal DPCM 5 dicembre 1997 per tutte le misurazioni effettuate. Ciò indica l'assenza di materiali fonoassorbenti adeguati al di sotto della pavimentazione, contrariamente al consolidato standard costruttivo attuale. Il livello di rumore misurato dagli impianti a funzionamento discontinuo risulta dello stesso ordine di grandezza del rumore di fondo…sulla base di quanto riportato sopra, si ritiene che il difetto di isolamento acustico passivo degli immobili dei ricorrenti, limitatamente al rumore da calpestio dei solai di piano, rappresenta un grave difetto di costruzione”.
Tanto ricostruito, si ribadisce il giudizio di piena affidabilità del tecnico incaricato, il quale questa volta si è avvalso di un soggetto specializzato nelle misurazioni tecniche del rumore ed ha specificato la strumentazione utilizzata, la sua conformità alla normativa di settore, il metodo utilizzato. Alla luce di quanto evidenziato, non vale ad inficiare l'autorevolezza dell'ing. la mancata iscrizione Per_1 nell'elenco nazionale dei tecnici in acustica ambientale, istituito con d.lvo n. 42 del 2017 con la specifica finalità di tutelare la salute pubblica dai rischi connessi all'esposizione al rumore e dunque mirante a selezionare figure tecniche destinate ad operare in un settore diverso da quello oggetto del presente giudizio.
Sull'accertamento dell'an della responsabilità dell'impresa di costruzioni per il grave difetto di isolamento acustico degli immobili, sia pure limitato al rumore di calpestio dei solai di piano, ci si riporta alle osservazioni già svolte sopra in ordine al titolo, extracontrattuale, della responsabilità e si pagina 10 di 14 osserva che anche l'insufficiente insonorizzazione degli appartamenti dello stabile condominiale ne riduce il godimento in modo apprezzabile, costituendo indubbiamente un difetto sussumibile nella fattispecie ex art. 1669 c.c.. Anche in questo caso, vertendosi in materia di responsabilità extracontrattuale, non rileva che l'impresa costruttrice non avesse assunto nei contratti di vendita alcuna obbligazione specifica avente ad oggetto l'insonorizzazione degli appartamenti.
Venendo ora alla quantificazione dei danni risarcibili, si rinvia con riferimento a quelli derivanti dal malfunzionamento dell'impianto termico alla CTU depositata dall'ing. nella causa n. Per_1
1770/2013. Ha osservato l'esperto che “l'eliminazione definitiva delle problematiche rilevate risulta possibile solo adottando soluzioni impiantistiche autonome, ovvero mediante il distacco dell'impianto centralizzato e l'installazione di macchine autonome”. Ha provveduto poi il CTU ad indicare e descrivere i criteri utilizzati per la stima dei danni subiti dai proprietari degli appartamenti, deducendo come segue: “1) costi necessari per l'installazione di gruppi termici autonomi, determinati/stimati sulla base delle fatture di acquisto per le unità che hanno già provveduto alla installazione di impianti autonomi adeguati, mentre, per le unità immobiliari per le quali non risultano agli atti le fatture di acquisto, il costo è stato stimato sulla base delle fatture degli impianti già installati, idonei per tipologia e dimensione, incrementati del 10% a titolo di adeguamento dei prezzi rispetto all'anno di installazione (2012); 2) costi di revisione/adeguamento impianto elettrico e aumento di potenza massima, stimati sulla base dell'elenco prezzi allegato, estratto dal prezziario regionale per opere impiantistiche del 2017; il costo è stato parametrato alla lunghezza stimata dei conduttori in relazione al piano in cui è situato l'immobile; 3) costi necessari alla realizzazione di opere di protezione in alluminio/vetro, stimati sulla base della superficie media delle opere, pari a circa 2m x 3m e di un prezzo unitario di 250 euro al mq;
4) danni derivanti da spese energetiche dell'impianto ante-modifica, determinati nella misura di 2/3 di quanto versato fino al distacco dell'impianto centralizzato (2012) per come emerge dai prospetti di riparto condominiali allegati in atti;
5) somma aggiuntiva richiesta in fase di costruzione, determinata dalla documentazione allegata in atti, ovvero 2.500 euro per impianto centralizzato più 2.000 euro per cessione impianto al condominio;
6) riduzione del valore per la non completa fruibilità dei terrazzi, stimata in una superficie di 4 mq a servizio dell'impianto autonomo, comprensiva degli spazi tecnici necessari per le operazioni di manutenzione;
il valore unitario per mq (700 euro al mq) è stato dedotto quale percentuale pari al 35% …del prezzo unitario di acquisto estratto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari per la zona in oggetto e per la medesima tipologia di immobile, pari a 2.000 euro”. Ciò posto, proprio in considerazione della elaborazione oggettiva delle singole voci di danno e della loro correlazione causale con l'accertato difetto di costruzione, la stima può estendersi anche al caso in esame, secondo la tabella riepilogativa pagina 11 di 14 allegata alla relazione. Gli attori, infatti, hanno tempestivamente depositato le tabelle millesimali delhle scale A, B e C dello stabile condominiale, in virtù delle quali è possibile effettuare una sovrapposizione, in termini di metratura e caratteristiche, tra i loro appartamenti e quelli di altri condomini oggetto di specifica valutazione da parte del consulente tecnico.
Segnatamente:
- l'appartamento del è sovrapponibile a quello di posto al Parte_1 Persona_3
piano 3 della stessa scala, con conseguente quantificazione del danno in euro 14.474,10;
- l'appartamento del è sovrapponibile a quello di , posto al piano 1 Parte_2 Persona_4
della stessa scala, con conseguente quantificazione del danno in euro 15.385,20;
- l'appartamento del è sovrapponibile a quello di , posto al Parte_3 Persona_5
piano 6 della stessa scala, con conseguente quantificazione del danno in euro 14.613,63;
Sulla quantificazione dei danni da insufficiente isolamento acustico, si rinvia alla relazione tecnica da ultimo depositata dall'ing. nel presente giudizio, il quale, sulla base delle misurazioni effettuate Per_1
e ribadito che i solai di piano non soddisfano le prescrizioni di legge relativamente al rumore da calpestio, concludeva come segue “questo ultimo difetto rappresenta comunque un grave difetto di costruzione per il quale è stata effettuata una stima del danno subito dai ricorrenti sia in termini di costi delle opere necessarie per la risoluzione dei problemi che come minor valore del bene in relazione al costo di acquisto dell'immobile. I due metodi utilizzabili portano a valori comparabili per la risoluzione del solo problema di isolamento dei rumori provenienti dai piani superiori mentre la stima dei costi di adeguamento diventa estremamente elevata se si considerano anche i lavori di isolamento acustico verso i piani inferiori. Tuttavia, il sottoscritto CTU ritiene che la stima massima dei danni non possa superare il 20% del valore di acquisto dell'immobile per come riportato nella seguente tabella: - euro 20.800,00; euro 39.000; Parte_1 Parte_2 Pt_3
euro 35.360,00” (cfr pag. 22 della relazione).
[...]
Si osserva inoltre che, sulla soluzione meno costosa formulata dalla convenuta per la risoluzione del problema, l'ing. ha reso chiarimenti all'udienza del 7.3.2023 osservando che la collocazione di Per_1
un materassino fonoassorbente sul solaio di piano non eliminerebbe la trasmissione del rumore attraverso le pareti verticali e comprometterebbe l'altezza minima degli immobili, quindi l'agibilità, nonché le caratteristiche degli stessi immobili come individuate negli atti di vendita.
La quantificazione dei danni operata dal CTU è sostanzialmente di natura equitativa e, tuttavia, la stima effettuata può condividersi perché ancorata a criteri logici e ragionevoli, se si considera l'incidenza concreta del cattivo isolamento acustico sulla fruibilità degli appartamenti, e segnatamente sullo svolgimento delle normali attività quotidiane.
pagina 12 di 14 Non si ritiene di poter liquidare, neppure in via equitativa, le altre voci di danno non patrimoniale, siccome genericamente dedotte e del tutto indimostrate. Secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, infatti, “il danno non patrimoniale, con particolare riferimento a quello cd esistenziale, non può essere considerato “in re ipsa” ma deve essere provato secondo la regola generale dell'art. 1697 c.c., dovendo consistere nel radicale cambiamento di vita, nell'alterazione della personalità e nello sconvolgimento dell'esistenza del soggetto, con la conseguenza che la relativa allegazione deve essere circostanziata e riferirsi a fatti specifici e precisi, non potendo risolversi in mere enunciazioni di carattere generico, astratto, eventuale ed ipotetico” (cfr Cass. Civ., sentenza n.
28742 del 2018).
Da ultimo, si osserva che la produzione documentale allegata alle comparse conclusionali e memorie di replica (in part., relazioni tecniche svolte nell'ambito del giudizio di appello avverso la sentenza n.
1275/2019) è tardiva e come tale non può essere valutata ai fini decisori. Le comparse e le memorie ex art. 190 c.p.c. hanno infatti solo funzione riepilogativa delle difese già svolte, restando ferme le preclusioni assertive ed istruttorie già maturate anche in presenza di fatti sopravvenuti.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo applicando le tariffe ai valori minimi dello scaglione di riferimento (valore indeterminabile, complessità bassa), avuto riguardo alla natura documentale del giudizio ed all'impegno difensivo concretamente profuso.
Le spese di CTU, già liquidate in euro 4.060,00 come da decreto in atti e poste provvisoriamente a carico delle parti in solido, sono poste definitivamente a carico della convenuta soccombente con conseguente diritto degli attori all'integrale rimborso di quanto eventualmente corrisposto al CTU.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
1) accoglie per quanto di ragione la domanda proposta dagli attori e, accertata e dichiarata la sua responsabilità ex art. 1669 c.c., condanna la , in persona Parte_4
del liquidatore e legale rappresentante pro-tempore, al pagamento, rispettivamente:
- della somma complessiva di euro 35.274,10 in favore di , oltre rivalutazione Parte_1
ed interessi al saggio legale dalla domanda e sino al soddisfo;

- della somma complessiva di euro 54.835,20 in favore di , oltre rivalutazione ed Parte_2
interessi al saggio legale dalla domanda e sino al soddisfo;

- della somma complessiva di euro 49.973,63 in favore di oltre rivalutazione ed Parte_3
interessi al saggio legale dalla domanda e sino al soddisfo;

pagina 13 di 14 2) condanna la società convenuta alla rifusione, in favore degli attori, delle spese di lite, che liquida in euro 545,00 per esborsi ed euro 3.809,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario al 15%, Iva e cpa come per legge, con distrazione in favore dell'avv. NZ
MA dichiaratosi antistatario;

3) pone definitivamente a carico della società convenuta le spese di CTU, liquidate giusto decreto in atti, con conseguente diritto degli attori all'integrale rimborso di quanto eventualmente corrisposto al consulente.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti.
Cosenza, 15 aprile 2025
Il giudice dott.ssa Manuela Gallo
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