N. R.G. 304/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Prima Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Carla Caldaroni, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 304/2023 promossa da:
(Cod. Fisc. e P. Iva: ), in persona del legale CP_1 Parte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Roberto Rossi ed elettivamente domiciliata presso lo studio del predetto difensore in Carate Brianza (MB), Via Francesco
Cusani n. 18 (indirizzo pec: ; Email_1
CONTRO
(Cod. Fisc. e P. Iva: , in persona del Controparte_2 P.IVA_2
legale rappresentante pro tempore, (Cod. Fisc. ) e CP_3 CodiceFiscale_1
(Cod. Fisc.: ), rappresentati e difesi Controparte_4 CodiceFiscale_2 dall'Avv. Antonella Conticelli ed elettivamente domiciliati presso lo studio del predetto difensore in Giussano (MB), via Addolorata n. 7 (pec:
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CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni nei seguenti termini: parte attrice, “…NEL MERITO: In via principale: previo accertamento dei fatti di cui in atti,
DICHIARARE la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 11.03.2020 per fatto e colpa della società e CONDANNARE la società Controparte_2 [...]
in persona dei soci amministratori e legali rappresentanti pro tempore, Controparte_2 nonché i signori e a corrispondere, in via tra loro solidale, alla Controparte_4 CP_3 società per i motivi di cui in atti l'importo di Euro 10.000,00 (diecimila/00), Controparte_5
pagina 1 di 9 oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dal dì del dovuto alla data di notificazione dell'atto di citazione e interessi moratori ex D. Lgs. 231/2002 dalla data in cui è stata proposta la domanda giudiziale al saldo effettivo. In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda svolta in via principale, DICHIARARE la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 11.03.2020 per fatto e colpa della società Controparte_2
e CONDANNARE la società in persona dei soci
[...] Controparte_2 amministratori e legali rappresentanti pro tempore, nonché i signori e Controparte_4 [...]
a corrispondere, in via tra loro solidale, l'importo di Euro 5.000,00 (cinquemila/00), oltre CP_3 rivalutazione monetaria ed interessi legali dal dì del dovuto alla data di notificazione dell'atto di citazione e interessi moratori ex D. Lgs. 231/2002 dalla data in cui è stata proposta la domanda giudiziale al saldo effettivo. In ogni caso: respingere la domanda riconvenzionale svolta dalle parti convenute in quanto infondata in fatto e diritto. Il tutto con vittoria delle spese e dei compensi professionali, oltre al rimborso forfetario spese generali ex art. 2 D.M. 55/2013 ed accessori di legge;
con sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege…”. parte convenuta, “…In via principale e nel merito: Rigettare le domande avversarie perché infondate in fatto e diritto per tutte le ragioni esposte in premessa e per l'effetto, accertare e dichiarare la risoluzione del preliminare di compravendita sottoscritto dalle parti in data 11.03.2020 per impossibilità sopravvenuta da condizioni non dipese dalla società e in Controparte_2 persona del legale rappresentante pro-tempore, e personalmente dei soci signor e CP_3 [...] dichiarando la somma versata quale caparra confirmatoria dall'attore, Controparte_4 legittimamente ritenuta dal convenuto, anche a titolo di acconto per l'occupazione dell'immobile per circa un anno. In via riconvenzionale e nel merito: Accertare e dichiarare che la società CP_5
ha detenuto/occupato l'immobile dal mese di Aprile 2020 al mese di Giugno 2021, con consegna
[...] di chiavi, senza aver corrisposto un canone di locazione, e per l'effetto condannare la stessa al pagamento in favore della società in persona del legale rappresentante Controparte_2 pro-tempore, e personalmente dei soci signor e a titolo CP_3 Controparte_4
d'indennità di occupazione per la somma complessiva di € 20.000,00= oltre iva o della maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa. In via istruttoria: ...”
pagina 2 di 9 CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ha domandato di dichiarare la risoluzione del Controparte_5 contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato in data 11.03.2020, tra la medesima attrice, in qualità di promittente acquirente, e la società Controparte_2
in qualità di promittente venditrice, per fatto e colpa di quest'ultima; nonché di
[...] condannare, in via solidale, la stessa società convenuta, unitamente a e a CP_3 [...]
, soci ed amministratori della medesima società, a corrispondere, in adempimento CP_2 del patto di caparra confirmatoria, contenuto nel citato contratto preliminare, l'importo di €
10.000 (pari al doppio della caparra versata) ovvero, in via subordinata, di condannare i predetti convenuti a restituirle l'importo di € 5.000,00 (pari alla somma versata a titolo di caparra); il tutto oltre rivalutazione monetaria ed interessi (cfr. atto di citazione).
Si sono costituiti in giudizio la società e personalmente Controparte_2 [...]
e , i quali, contestate in toto le domande di parte attrice, ne hanno CP_3 CP_2
domandato il rigetto. In particolare, i convenuti hanno sostenuto che il contratto in esame si è risolto per “impossibilità sopravvenuta da condizioni non dipese dalla società Controparte_2
e hanno chiesto di dichiarare “la somma versata quale caparra confirmatoria dall'attore,
[...] legittimamente ritenuta dal convenuto, anche a titolo di acconto per l'occupazione dell'immobile per circa un anno”. Inoltre, “In via riconvenzionale”, hanno domandato di “dichiarare che la società
ha detenuto/occupato l'immobile dal mese di Aprile 2020 al mese di Giugno 2021, Controparte_5 con consegna di chiavi, senza aver corrisposto un canone di locazione, e per l'effetto condannare la stessa al pagamento in favore della società …a titolo d'indennità di Controparte_2 occupazione per la somma complessiva di € 20.000,00= oltre iva o della maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa”.
Nel corso del giudizio, è stata tentata inutilmente la conciliazione della vertenza. Quindi, la causa è stata istruita, sulla base delle istanze articolate dalle parti, con l'interrogatorio formale del signor legale rappresentante di parte convenuta, nonché con le CP_3 deposizioni testimoniali di , e . Tes_1 Testimone_2 Testimone_3
Dopodichè, la causa è stata trattenuta in decisione, previa concessione dei termini per il deposito degli scritti conclusionali.
pagina 3 di 9 Ciò posto, e come già precisato, ha chiesto di condannare i convenuti al Controparte_5
pagamento della somma di € 10.000, in adempimento della clausola di caparra confirmatoria, contenuta nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, perfezionatosi tra la società convenuta (in qualità di promittenti venditori) e quella attrice (in qualità di promittente acquirente), in data 11.03.2020; ovvero, in via subordinata, di condannare i convenuti a restituire l'importo di € 5.000,00, consegnato dall'attrice a titolo di caparra confirmatoria ed indebitamente trattenuto dalla società convenuta.
Di contro, la società nonché e , Controparte_2 CP_2 CP_3 negata qualsivoglia responsabilità della società convenuta per il mancato adempimento del preliminare in esame, hanno sostenuto che detto contratto si sarebbe risolto “ipso facto per impossibilità sopravvenuta da condizioni non dipese” dalla stessa società convenuta. In particolare, secondo gli stessi la prestazione sarebbe divenuta impossibile, in quanto “dopo la firma del preliminare, entrambe le parti venivano a conoscenza di una clausola esistente sul contratto di acquisto di provenienza dell'immobile che prevedeva, a favore del Comune di Giussano un vincolo, che non permetteva di perfezionare il preliminare così come scritto … in quanto necessitava della modifica della convenzione del 19.05.1987 con pagamento dell'importo di € 50.000 a favore del Comune” (cfr. comparsa conclusionale); nonché, perché le parti non avevano più interesse a “portare avanti il contratto preliminare di vendita” ed avevano in corso trattative per pervenire alla stipula di un diverso contratto di rent to buy, che poi non si è perfezionato (cfr. memoria di replica).
Brevemente riepilogati i fatti di causa e le posizioni delle parti, va anzitutto ricordato l'orientamento della giurisprudenza, in materia di responsabilità contrattuale, secondo cui “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa ...”
(da Cass., SS.UU, n.13533/2001).
Inoltre, sempre secondo la giurisprudenza, “Sul piano generale deve evidenziarsi che la disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. pagina 4 di 9 Pertanto nell'indagine sull'inadempimento contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio (v., ad es., Cass. n. 398/1989 e Cass. n. 409/2012)” (in questo senso cfr.
Cass.n. 21209/2019).
Ancora, è pacifico l'orientamento giurisprudenziale, secondo cui “ai sensi degli artt. 1218 e
1256 cod. civ., il debitore è responsabile per l'inadempimento dell'obbligazione fino al limite estremo della possibilità della prestazione, presumendosi, fino a prova contraria, che l'impossibilità sopravvenuta, temporanea o definitiva, della prestazione stessa gli sia imputabile per colpa.
L'impossibilità sopravvenuta che libera dall'obbligazione (se definitiva) o che esonera da responsabilità per il ritardo (se temporanea), dev'essere obiettiva, assoluta e riferibile al contratto e alla prestazione ivi contemplata, e deve consistere non in una mera difficoltà ma in un impedimento, del pari obiettivo e assoluto, tale da non poter essere rimosso, a nulla rilevando comportamenti di soggetti terzi rispetto al rapporto (…), a meno che, coordinando fra loro le suddette componenti oggettive e soggettive che regolano la responsabilità per inadempimento, non sia offerta la prova che l'impossibilità sopravvenuta della prestazione sia derivata da una causa avente natura esterna e carattere imprevedibile .. imprevedibile secondo la diligenza media e, quindi, della non imputabilità, anche remota, del fatto che ha impedito l'esecuzione della prestazione dovuta” (Cass.n. 10683/23).
Orbene, applicati, al caso in esame, i principi sopra riportati, reputa questo giudice che, da un lato, parte attrice, gravata dal relativo onere, abbia dimostrato il titolo posto a fondamento della sua domanda volta ad ottenere il pagamento del doppio della caparra versata, ex art. 1385 cc;
e che, dall'altro lato, parte convenuta non abbia fornito elementi utili a dimostrare la ricorrenza di una causa di giustificazione (art. 1218 e 1256 cc) dell'inadempimento e, nello specifico, la riferita “impossibilità della prestazione derivante da cause non imputabili” alla stessa.
Anzitutto, è documentato in causa che: - le parti hanno stipulato, in data 11.03.2020, il contratto preliminare di compravendita in esame (doc.1 att); - detto contratto all'art. 8 contiene il patto di caparra confirmatoria (doc. 1 att.); - parte attrice ha consegnato, in adempimento a tale patto, in favore della convenuta, la somma di € 5.000 (doc. 2). Ed è poi pacifico che il contratto preliminare non sia stato eseguito.
pagina 5 di 9 Inoltre, sulla base delle allegazioni versate in atti, è emerso: - che il -non meglio specificato- vincolo di inalienabilità (previsto dall'art. 9 di una Convenzione richiamata dalle parti, ma non allegata in giudizio), gravava già sull'immobile al momento della stipula del contratto preliminare (e precisamente dal 1994, doc.12 att), ed entrambi i contraenti ne era a conoscenza
-o avrebbero dovuto esserlo secondo l'ordinaria diligenza, ex art. 1176 (in quanto anche l'immobile già di parte promittente acquirente, adiacente a quello oggetto del preliminare, era assoggettato al medesimo vincolo, gravante infatti sull'intera area interessata dalla citata
Convenzione, cfr. doc. 12, 17 e 21 parte attrice); - che con Deliberazione del Consiglio comunale del 28.06.2021 (assunta quando ancora erano in corso le trattive tra le parti), è stato deliberato l'”annullamento degli art. 8 e 9” della Convenzione “lasciando la possibilità di alienare
e/o locare gli immobili al libero prezzo di mercato ”, dietro pagamento da parte dei proprietari di un “prezzo” fissato nella stessa deliberazione (doc. 17 att.); - che parte attrice anche dopo lo
“svincolo” dell'immobile ha manifestato la volontà di eseguire il preliminare (con comunicazione del 28.04.2022 a firma del difensore di fiducia, doc. 5 conv.; comunicazione del
21.09.2021, doc.2 conv.; e, in prossimità della rimozione del vincolo, con comunicazione del
24.06.2021, doc.16 att.); - che nel contratto preliminare in essere tra le parti era espressamente stabilito che il termine fissato per la stipula del contratto definitivo “è da considerarsi non essenziale” (doc. 1 att); - che il vincolo è stato effettivamente rimosso, tanto che in data
06.05.2022, parte convenuta ha stipulato con soggetti terzi un ulteriore contratto preliminare di vendita per lo stesso immobile (doc. 10 att.).
Ebbene, a fronte di tali elementi, è evidente che non sussistono i presupposti per ritenere il contratto in esame risolto per impossibilità della prestazione non imputabile alla convenuta
(art. 1218 e 1256 cc). E' noto, infatti, che il debitore per essere esonerato dalla responsabilità per inadempimento deve provare che l'adempimento è stato ostacolato da sopravvenienze che non potevano essere prevenute o superate con condotte esigibili dal debitore stesso.
In vero, nella specie, sulla base delle allegazioni versate in atti, deve ritenersi che il contratto si è risolto per inadempimento della promittente venditrice e che la volontà di non adempiere comunicata all'attrice (come si evince dalla comunicazione di quest'ultima del 02.03.2022, doc.4 att.), si è cristallizzata con la stipula del contratto preliminare di compravendita con altra società (doc. 10 att.).
pagina 6 di 9 Sotto altro aspetto, va anche precisato che parte convenuta neppure ha dimostrato che il contratto si sarebbe risolto per volontà delle parti, stante la mancanza di interesse “a portare avanti il contratto preliminare”.
Non depongono, in tale senso, le comunicazioni scambiate tra le parti ed allegate in giudizio: non la comunicazione pec 02.03.2022, spedita da parte attrice alla convenuta, con la quale la prima ha espressamente addebitato alla seconda, senza essere smentita, la decisione di non eseguire il preliminare: “vista la vs. volontà sopravvenuta di non onerare l'impegno preso in sede di stipula del compromesso preliminare” (doc. 4); e non le altre comunicazioni datate rispettivamente 24.06.2021, 21.09.2021 e 28.04.2022 (doc. 16 e doc. 2 e 5 conv.), con le quali l'attrice (anche mediante il legale incaricato) ha confermato la volontà di eseguire il preliminare in essere tra le parti.
Peraltro, il preteso accordo tra le parti per lo scioglimento del contratto in esame, per il quale la legge richiede la forma scritta ad substantiam, avrebbe dovuto rivestire la stessa forma stabilita per la sua conclusione. In questi termini, la giurisprudenza ha affermato che “se è vero
- come è vero - che ai sensi del combinato disposto degli artt. 1350, n. 1), e 1351 cod. civ. il preliminare di compravendita immobiliare deve farsi per iscritto, evidentemente pur il contratto con cui le parti risolvono consensualmente il preliminare (di compravendita immobiliare) che hanno in precedenza stipulato, deve farsi per iscritto, sì che non può operarsene il riscontro alla stregua di presunti comportamenti concludenti” (cfr. Cass.n. 35921/2021).
Infine, neppure sono emersi in giudizio elementi per ravvisare nella condotta di parte attrice qualsivoglia responsabilità per la mancata stipula (dopo la conclusione del preliminare in esame) del diverso contratto preliminare di rent to buy. A riguardo, va precisato che ha intrattenuto, con la convenuta ed i professionisti dalla stessa incaricati, Controparte_5 le trattative (cfr. verbale di causa deposizioni rese da e da ) per Testimone_2 Tes_1
la “rinegoziazione” del contratto stipulato. Tuttavia, la medesima società attrice ha ritenuto non conveniente la stipulazione del nuovo contratto (proposto in sostituzione del primo) e ha chiesto di rispettare gli impegni presi (e vincolanti tra le parti ex art. 1372 cc) con il contratto preliminare in essere tra le parti (cfr. comunicazione 21.09.2021 e 24.06.2021, doc. 2 conv. doc.
16 att.).
In definitiva, in accoglimento della domanda principale svolta da parte attrice, deve essere dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti, atteso pagina 7 di 9 il grave inadempimento di parte convenuta. Inoltre, visto l'art. 1385 cc, la società convenuta ed i soci e devono essere condannati, in solido, al pagamento CP_3 CP_2
in favore di parte attrice della somma di € 10.000 maggiorata degli interessi di legge dalla data 05.03.2022 (doc.4) al saldo;
la somma liquidata non è soggetta, invece, a rivalutazione monetaria (cfr. Cass. n.28573/2013).
Ciò posto, va ora esaminata la domanda riconvenzionale, con la quale parte convenuta ha domandato di condannare la società al pagamento della somma Controparte_5
complessiva di € 20.000,00 oltre accessori, a titolo d'indennità di occupazione dell'immobile.
Sennonché, la convenuta, a fronte delle contestazioni di parte attrice, ha omesso di allegare qualsivoglia documento a dimostrazione della fondatezza della pretesa e le deposizioni testimoniali acquisite nel corso dell'istruttoria non hanno fornito elementi a conferma delle circostanze riferite (ma non provate) dalla stessa convenuta (cfr. verbale di causa).
Pertanto, la domanda riconvenzionale di parte convenuta deve essere rigettata (art. 2697 cc).
Le ulteriori eccezioni formulate dalle parti devono ritenersi assorbite nella presente decisione, motivata, ai sensi dell'art. 132 cpc e 118 delle disp.att. c.p.c., mediante concisa esposizione delle relative ragioni di fatto e di diritto.
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza di causa e si liquidano, sulla base del
DM 147/22, nella somma complessiva di € 5.077,00 (per la fase di studio € 919,00, per quella introduttiva € 777,00, per la fase istruttoria € 1.680,00 e per la fase decisionale € 1.701,00), oltre spese generali ed accessori.
La sentenza è per legge esecutiva.

P.Q.M.

Il TRIBUNALE DI MONZA, Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa ovvero assorbita, definitivamente pronunziando, nella causa iscritta al R.G. n. 304/2023, per le ragioni indicate in motivazione:
- in accoglimento della domanda principale svolta da parte attrice, accertato il grave inadempimento di parte convenuta, dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti;
e, per l'effetto, condanna i convenuti, in solido tra loro, al pagamento, in favore di della somma di € 10.000,00 oltre interessi come Controparte_5
indicato in motivazione;

pagina 8 di 9 - rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta;

- condanna altresì i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore di parte attrice delle spese di lite, nella misura di € 5.077,00 oltre accessori di legge e rimborso forfettario per spese generali pari al 15%.
Sentenza per legge esecutiva
Monza, 13 marzo 2025
Il Giudice
dott.ssa Carla Caldaroni
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