N. R.G. 316/2024
TRIBUNALE DI ORISTANO
Verbale di udienza del 10 aprile 2025
Ad ore 11.00 comparso l'Avv. Valentino Casula, nell'interesse della società il quale richiama CP_1
integralmente i propri scritti difensivi e le conclusioni come in atti. Precisa che in corso di causa la convenuta ha eseguito due versamenti, uno di euro 4.487,77 e l'altro di euro 2.487,77 imputati ai canoni scaduti da maggior tempo, e pertanto residua la somma complessiva di euro 51.022,70.
E' altresì comparso l'Avv. Gianfranco Cubadde, in sostituzione dell'Avv. Angelo Magliocchetti,
nell'interesse della società il quale richiama tutti i precedenti scritti e documenti difensivi CP_2
ivi comprese le conclusioni come in atti.
Il Giudice, dato atto di quanto sopra, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e della contestuale motivazione.
Verbale chiuso ad ore 15.20
Il Giudice
Dott.ssa Carla Maria Brunzu
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL GIUDICE ONORARIO

DEL TRIBUNALE CIVILE DI ORISTANO

Dott.ssa Carla Maria Brunzu
sulle conclusioni assunte dalle parti all'udienza in data 10/04/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.316 del Ruolo Generale dell'anno 2024
promossa da: CP_
. (P.I. con sede in Oristano - Silì, Località “ Pranu e Cixiri”, in persona del CP_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore (C.F. ), elettivamente domiciliata Parte_1 C.F._1 in Oristano, Piazza Martini n.11, presso lo studio dell'Avv. Valentino Casula che la rappresenta e difende in virtù di procura speciale in atti;

- attrice -

contro

:
(P.I. con sede in Nuoro, via Garibaldi n.52, in persona del legale CP_2 P.IVA_2 rappresentante pro tempore (C.F. ), elettivamente domiciliata Controparte_3 C.F._2 in Nuoro, via Convento n.60, presso lo studio dell'Avv. Angelo Magliocchetti che la rappresenta e difende in virtù di procura speciale in atti;

- convenuta -
in punto a:
Sfratto per morosità
************************
CONCLUSIONI Il Procuratore dell'attrice chiede e conclude: 1) dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice per effetto dell'intimazione di sfratto notificata e, CP_2 comunque per l'inadempimento dell'obbligazione di pagamento dei canoni;
2) condannare la predetta conduttrice al pagamento delle otto mensilità di euro 4.487,77 ciascuna, a far data da quella di settembre 2023, della quale da versare euro 4.100,00, e sino a quella di aprile 2024 compreso, per euro 35.514,39, comprensivi dell'IVA di legge, a titolo di canoni scaduti sino alla data di intimazione di sfratto, e per quelle successive a titolo risarcitorio per l'occupazione sino alla data dell'effettivo rilascio avvenuto il 30 settembre 2024 per euro 22.483,85 ( cui andranno dedotti i versamenti successivi all'intimazione di euro 4.487,77 e 2.487,77) e così per l'importo complessivo di euro 51.022,70 oltre agli interessi, stabiliti dal d.lgs 231 del 09 ottobre 2022, dalle singole scadenze al saldo effettivo;
3) con vittoria di spese del presente giudizio;

Il Procuratore della convenuta chiede e conclude: 1) dichiarare la nullità del contratto di locazione de quo per mancanza del requisito obbligatorio della registrazione;
2) dichiarare l'insussistenza della pagina 2 di 6 morosità dedotta dall'attore per i motivi esposti in narrativa;
4) con vittoria di spese e compensi professionali di causa, oltre spese generali Iva e CPA come per legge.
FATTO E DIRITTO

L'attrice nell'atto introduttivo ha esposto che: 1) con contratto di locazione, sottoscritto in data 23.07.2015 e registrato in data 24.07.2015, al n. 1813 serie 3T, aveva concesso in locazione ad uso commerciale alla società convenuta , in persona del suo legale rappresentante pro CP_2 tempore l'unità immobiliare di sua proprietà sita in Oristano, via Garibaldi n.16, piano terra;
2) nel contratto di locazione era previsto un canone, per il primo anno, di euro 42.000,00 oltre Iva e per i successivi di euro 48.000,00 oltre Iva da versarsi in ratei mensili anticipati, entro il giorno 10 di ogni mese, e quindi inizialmente di euro 3.500,00 e, successivamente di euro 4.000,00 oltre all'Iva; 3) era stato pattuito altresì l'aggiornamento automatico del canone nella misura del 75% degli indici ISTAT e pertanto il rateo mensile era pari ad euro 4.487,77; 4) aveva sollecitato l'adempimento della convenuta con nota pec del 26/07/2023; 5) le mensilità insolute erano otto dell'importo di euro 4.487,77 ciascuna e quindi da quella di settembre 2023, della quale restavano ancora da versare euro 4.100,00, a quella di aprile 2024 compresa;
6) l'ammontare degli importi non versati a titolo di canoni scaduti era pari ad euro 35.514,39 comprensivi di Iva di legge a cui dovevano essere sommati gli interessi, stabiliti dal D.
Lgl. 231 del 09 ottobre 2002, dalle singole scadenze al saldo.
Chiedeva la convalida dello sfratto e l'emissione del decreto ingiuntivo per i canoni scaduti ed a scadere. La convenuta, nella comparsa di costituzione ha eccepito l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione e la nullità del contratto per mancata registrazione e nel merito ha sostenuto che: 1) l'immobile oggetto di locazione commerciale era stato per ben tre volte oggetto di allagamento e questo aveva comportato non solo l'inagibilità dello stesso ma il depauperamento dei beni oggetto di commercio da parte della convenuta;
2) gran parte dell'immobile sin dal 17/10/2022 era inagibile per diffida da parte del Controparte_4
Dipartimento dei Vigili del Fuoco, e pertanto alcuna somma era dovuta essendo ben maggiori le somme dovute dal locatore.
Chiedeva, pertanto, la declaratoria di nullità del contratto di locazione per mancata registrazione ed il rigetto delle domande attrici.
Disposto il mutamento del rito è stato assegnato alle parti il termine per promuovere il procedimento di mediazione che ha avuto esito negativo perché la convenuta non si è presentata e non ha aderito. L'attrice nella memoria integrativa ha dato atto che l'immobile è stato rilasciato in data 30 settembre 2024 e nelle conclusioni ha precisato che la convenuta dopo l'intimazione, in corso di causa, ha effettuato due versamenti uno di euro 4.487,77 ed un altro di euro 2.487,00.
Ciò premesso non può trovare accoglimento e deve essere rigettata l'eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione.
La condizione di procedibilità risulta soddisfatta ogni qual volta il procedimento di mediazione sia stato attivato da una delle parti a seguito dell'opposizione. Il procedimento di mediazione, nel caso di specie, è stato regolarmente promosso dall'attrice a seguito del mutamento del rito ed ha avuto esito negativo perché la convenuta non si è presentata (cfr. verbale di mediazione in atti). E' totalmente infondata l'eccepita nullità del contratto di locazione per mancata registrazione. E' infatti documentalmente dimostrato che il contratto di locazione stipulato in data 23 luglio 2015 risulta registrato il 24 luglio 2015 al n.1813 serie 3T, come pure risulta dimostrato che sono state corrisposte le tasse di registrazione annuali e risulta registrato il rinnovo automatico contrattuale al sesto anno (cfr. documentazione di parte attrice in atti).
pagina 3 di 6 E' invece fondata e deve trovare accoglimento la domanda di risoluzione per grave inadempimento della convenuta conduttrice. L'attore ha assolto al proprio onere probatorio producendo il contratto di locazione stipulato tra le parti (cfr. documentazione in atti). E' sufficiente, infatti, richiamare in punto di onere della prova il principio generale affermato ormai costantemente dalla Corte di Cassazione secondo cui in tema di prova dell'inadempimento di un obbligo il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale, per l'adempimento o il risarcimento del danno deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione delle circostanze dell'inadempimento di controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova dell'eventuale fatto impeditivo modificativo o estintivo dell'altrui pretesa neppure specificamente allegata o dimostrata (cfr. ex multis Cass. S.U.13533/2001; Cass. 15659/2011 e Cass. 826/2015).
La società convenuta per contro non ha dimostrato il proprio assunto difensivo. La convenuta ha sostenuto che l'immobile oggetto di locazione commerciale era stato per ben tre volte oggetto di allagamento ed aveva comportato non solo l'inagibilità dello stesso ma il depauperamento dei beni oggetto di commercio da parte della convenuta e che pertanto le somme richieste dal locatore a titolo di canoni di locazione non erano dovute in quanto erano ben maggiori le somme dovute dal locatore per il risarcimento dei danni.
Alcuna prova è stata dedotta ma neppure allegata dalla convenuta per dimostrare gli asseriti danni. Risulta solamente prodotto un verbale dei Vigili del Fuoco che riferisce di una porzione del locale soggetta ad infiltrazione ma non risulta dimostrata la causa né l'entità dell'asserito danno, nè che il locatore sia stato avvisato dal conduttore delle infiltrazioni e dell'inagibilità di parte dell'immobile concesso in locazione.
Ora la morosità relativa ai canoni di locazione da settembre 2023 sino ad aprile 2024 risulta pari ad euro 35.514,39.

Considerato che

parte attrice ha dato atto che dopo l'intimazione di sfratto, in corso di causa, la convenuta ha effettuato due versamenti uno di euro 4.487,77 ed un altro di euro 2.487,77 da imputarsi ai canoni scaduti da maggior tempo, la somma attualmente dovuta risulta pari ad euro
28.538,85 (ovvero 35.514,39 – 6.975,54).
La convenuta non ha invece dimostrato di aver provveduto al pagamento degli ulteriori canoni scaduti in corso di causa, per la somma complessiva di euro 22.438,85, pur continuando nel godimento dell'immobile sino alla data del 30 settembre 2024 (cfr. verbale di rilascio in atti). Ora “ in materia di locazione la gravità del comportamento del conduttore va valutata anche alla stregua del comportamento successivo alla proposizione della domanda giacché in tal caso come in tutti i contratti di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è in grado di interrompere la prestazione non è ipotizzabile il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento del conduttore inadempiente il quale senza che il locatore possa impedirlo continua nel godimento della cosa locata ed è tenuto ai sensi dell'art.1591 c.c. a dare al locatore il corrispettivo convenuto”( cfr. Cass. 6518/04). Si ritiene, pertanto, che l'inadempimento in cui è incorsa la convenuta conduttrice possa qualificarsi come grave, ai sensi dell'art.1453 c.c. andando ad incidere su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto e ledendo notevolmente l'interesse contrattuale del locatore e ciò in considerazione sia dell'elevato numero di canoni non corrisposti sia della loro complessiva entità pari ad euro 50.977,70. All'esito di quanto sopra esposto in accoglimento della domanda attrice dichiara risolto il contratto di locazione, sottoscritto tra le parti, in data 23.07.2015 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Oristano in data 24.07.2015, al n. 1813 serie 3T relativo all'immobile, sito in Oristano, via De Castro n.72, per grave inadempimento della convenuta conduttrice e per l'effetto conferma l'ordinanza di rilascio di data 14 maggio 2024; Dichiara, altresì, tenuta e condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attore, a titolo di pagina 4 di 6 canoni di locazione scaduti sino alla data di intimazione dello sfratto, ( per le mensilità da settembre
2023 sino ad aprile 2024 ) della somma di euro 28.538,85 (dedotti i versamenti effettuati di euro
4.487,77 ed euro 2.487,77) comprensivi dell'IVA di legge, e della somma di euro 22.483,85 a titolo risarcitorio per l'occupazione dell'immobile ( da maggio 2024 sino alla data dell'effettivo rilascio avvenuto il 30 settembre 2024) e così per la somma complessiva di euro 50.977,70 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Le spese processuali (comprese le spese di mediazione), seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Giudice Onorario definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa, così decide:
- in accoglimento della domanda attrice risolto il contratto di locazione, sottoscritto in data 23.07.2015 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Oristano in data 24.07.2015, al n. 1813 serie 3T, per grave inadempimento della convenuta conduttrice;

- per l'effetto conferma l'ordinanza di rilascio dell'immobile di data 14/05/2024;
- dichiara tenuta e condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attrice, a titolo di canoni di locazione scaduti, sino alla data di intimazione dello sfratto (per le mensilità da settembre 2023 sino ad aprile 2024) della somma di euro 28.538,85 (dedotti i versamenti effettuati di euro 4.487,77 ed euro 2.487,77) comprensivi dell'IVA di legge ed euro 22.483,85 a titolo risarcitorio per l'occupazione dell'immobile ( da maggio 2024 sino alla data dell'effettivo rilascio avvenuto il 30 settembre 2024) e cosi per la somma complessiva di euro 50.977,70 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

- condanna la società convenuta al pagamento in favore della società attrice delle CP_2 CP_1 spese del presente giudizio (comprese le spese di mediazione) che si liquidano in complessivi Euro 286,00 a titolo di spese vive ed euro 4.000,00 a titolo di compensi professionali, oltre accessori di legge.
Così deciso in Oristano il 10/04/2025.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Carla Maria Brunzu
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