TRIBUNALE ORDINARIO DI FOGGIA
II SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
REPUBBLICA ITALIANA
Il Tribunale di Foggia, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del
Giudice Margherita Valeriani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1879/2021 R.G.
TRA
(C.F: , elettivamente domiciliato presso lo studio Parte_1 C.F._1 dell'avv. Michele Colucci, che lo rappresenta e difende, giusta mandato in atti;
ricorrente
CONTRO
P.IVA: , in persona del le- Controparte_1 P.IVA_1 gale rappresentante p.t., elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Pietro Di Carlo, che la rappresenta e difende, giusta mandato in atti;
resistente
CONCLUSIONI
All'odierna udienza, esaurita la discussione della causa fra le difese delle parti costituite, viene emessa la presente sentenza nel rispetto del rito speciale applicato.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di di- ritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posi- zioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
I.- Con ricorso ex 447 bis c.p.c. depositato il 22.3.2021, il ricorrente – pre- Parte_1 messo di essere proprietario dell'immobile sito in Lucera alla via Po n. 46, concesso in locazione alla società , in forza di contratto di locazione ad uso commerciale Controparte_1
1 sottoscritto in data 26.9.2014 – ha adito questo Tribunale al fine di sentir accogliere le seguenti con- clusioni:
“- accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale della società Controparte_2
per l'inadempimento delle obbligazioni contrattuali previste dal contratto di locazione
[...]
commerciale registrato in Lucera il 26.09.2014, sottoscritto con il sig. proprietario Parte_1 dell'immobile sito in Lucera alla via Po n. 46, nonché l'imputabilità alla società conduttrice dei danni materiali arrecati all'immobile locato, agli impianti e attrezzature, accertati dal CTU geom.
nella relazione tecnica peritale depositata dal Consulente nel procedimento di istru- CP_3 zione preventiva, all'atto della consegna dell'immobile a;
Parte_1
- per l'effetto condannare la società in persona del legale Controparte_1
rapp.te p.t. , con sede legale in Lucera alla via La Cava n.30 al risarcimento dei CP_4
danni patrimoniali subiti dal ricorrente, derivanti dalla condotta inadempiente della società resi- stente così come quantificati in premessa in complessivi € 40.359,50 oltre interessi legali e rivalu- tazione, dal giorno del dovuto sino all'effettivo soddisfo;

- accertare e dichiarare il diritto di a trattenere il deposito cauzionale versato dalla Parte_1
società conduttrice al momento della sottoscrizione del contratto di locazione commerciale, pari ad
€ 8.000,00;
- condannare la società convenuta al pagamento della somma di € 3.019,51 per le spese della con- sulenza tecnica del procedimento di accertamento tecnico preventivo anticipate dal ricorrente al
CTU;
- condannare la società convenuta in conseguenza della sua condotta illegittima al pagamento di un ulteriore somma ai sensi dell'art.96 c.p.c. in favore di esso , da liquidarsi nella Parte_1 misura che sarà ritenuta congrua dall'On. Giudicante;

- condannare la società convenuta al pagamento delle spese, diritti ed onorari del presente giudizio
e del procedimento di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., oltre accessori come per legge”.
Con memoria di costituzione del 7.10.2021, si è costituita in giudizio Controparte_1
contestando il contenuto del ricorso perché infondato in fatto e in diritto.
[...]
La società resistente, in particolare, ha eccepito l'infondatezza della pretesa attorea di pagamento dei canoni, deducendo la piena validità del recesso dalla stessa esercitato con raccomanda a/r del
26.4.2019. Ha altresì dedotto che l'importo versato a titolo di deposito cauzionale, pari ad € 8.000, avrebbe dovuto essere trattenuto dal locatore per il pagamento dei canoni e che, comunque,
l'immobile era stato rilasciato in data 2.8.2019, sicché solo fino a tale data il locatore poteva pre-
2 tendere il pagamento del canone di locazione. Ha contestato le risultanze della Ctu espletata in sede di Atp, chiedendone la rinnovazione, perché insussistenti i presupposti delle norme invocate dal lo- catore ossia gli artt. 1587 e 1590 c.c..
Ha, quindi, rassegnato le seguenti conclusioni:
“- in via principale: rigettare il ricorso ex art. 447 bis cpc per i motivi di cui in narrativa;

- in via subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento del ricorso e di accertamento della re- sponsabilità contrattuale della società accertare la minor som- Controparte_1
ma da corrispondere a titolo di risarcimento danni per i motivi di cui in narrativa;

- con vittoria di spese e competenze di cui al presente giudizio”.
II.- Acquisito agli atti il fascicolo del giudizio per Atp iscritto al n. 6057/2019 R.G. e formu- lata una proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c., accettata solo dal ricorrente, la causa, ritenuta matura per la decisione senza bisogno dell'assunzione di mezzi di prova, è pervenuta all'udienza del 13.2.2025 ove, all'esito della discussione fra le parti costituite, viene decisa mediante deposito telematico della sentenza nel rispetto del rito speciale vigente.
III.- Le questioni sorte nel contraddittorio tra le parti devono essere esaminate secondo l'ordine logico giuridico.
Occorre, quindi, prioritariamente scrutinare la validità del recesso comunicato dal conduttore in data 26.4.2019.
Innanzitutto, mette conto precisare che il contratto di locazione ad uso commerciale per cui è causa
è stato sottoscritto inter partes in data 22 Settembre 2014 per la durata di anni sei, decorrenti dal 22
Settembre 2014 sino al 21 Settembre 2020.
Al conduttore è stata riconosciuta la facoltà di recedere dal contratto in qualsiasi momento, dandone comunicazione al locatore con un preavviso di almeno sei mesi (art. 4 del contratto).
La facoltà libera di recesso anticipato del conduttore è stata quindi prevista nel contratto con un preavviso di almeno sei mesi.
Il recesso ha natura di atto unilaterale recettizio ed è, pertanto, sottoposto alle regole generali di cui agli artt. 1334 e 1335 c.c.
Nel caso di specie, la raccomandata a/r, contenente l'intenzione del conduttore di recedere dal contratto a far data dal 21.10.2019, è stata comunicata al locatore in data 26.4.2019, senza quin- di rispettare il termine di preavviso semestrale.
Di conseguenza, il mancato rispetto del suddetto termine comporta l'obbligo in capo alla società conduttrice di corrispondere il canone sino al sesto mese successivo alla data di comunicazione del recesso, e pertanto le mensilità da Maggio 2019 ad Ottobre 2019, per complessivi € 9.000 (pari ad €
3 1.500 mensili x 6: cfr. scrittura privata del 28.2.2018 con la quale le parti hanno pattuito la diminu- zione del canone da € 2.200 ad € 1.500).
In tema di locazione, infatti, l'esercizio della facoltà di recesso da parte del conduttore diviene pro- duttiva di effetti giuridici, con la cessazione del rapporto locatizio, alla scadenza del termine seme- strale di preavviso previsto.
Da ciò deriva che il conduttore, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dei locali, an- teriore alla scadenza del suddetto preavviso, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione de iure del preavviso e cioè per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso stesso.
La conduttrice ha esercitato il recesso senza rispettare il termine di preavviso previsto in contratto, con la conseguenza che la riconsegna dell'immobile (avvenuta in data 2 Agosto 2019) non ha escluso la persistenza dell'obbligo di pagare il canone sino al termine semestrale indicato nel preavviso di rilascio ai fini della risoluzione del contratto.
Venendo ora ad analizzare la domanda di risarcimento dei danni patrimoniali cagionati all'immobile da un uso non corretto dello stesso da parte del conduttore, deve osservarsi quanto se- gue.
Il regime della manutenzione dell'immobile locato rinviene i principali referenti normativi:
- negli artt. 1575 e 1587 c.c., secondo cui il locatore ha l'obbligo iniziale di consegnare al condut- tore la cosa in buono stato locativo e questi ha l'obbligo di prenderla in consegna e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o che può altrimenti presumersi dalle circostanze;

- nell'art. 1576 c.c., che detta il riparto di obblighi manutentivi tra il locatore e il conduttore in pendenza del rapporto, assieme al 1609 c.c.;
- nell'art. 1590 c.c., che obbliga il conduttore, alla fine del rapporto, a restituire la cosa nel mede- simo stato in cui la ricevuta, salvo il deterioramento derivante dal normale uso della cosa.
Tali disposizioni ripartiscono gli obblighi dei contraenti secondo una scansione cronologica del rap- porto locatizio che si divide nel momento iniziale della consegna, in quello della vita del rapporto e, infine, nella fase della restituzione della res locata.
La consegna dell'immobile in buono stato di manutenzione segna l'inizio fisiologico del rapporto giuridico tra le parti e, ai sensi dell'art. 1590 c.c., il buono stato manutentivo deve emergere dalla
“descrizione che ne sia stata fatta dalle parti” o, in mancanza di descrizione, “si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”.
La norma segna un'importante regola sul piano del riparto dell'onere probatorio, prevedendo due ipotesi alternative.
4 Alla c.d. “descrizione” dell'immobile locato effettuata in contratto (prima ipotesi) va attribuito valo- re probatorio preminente, dato che lo scopo di essa è quello di precostituzione della prova in ordine alla qualità, alla quantità ed allo stato dei beni concessi in godimento, proprio per consentire, nel corso del rapporto, di fissare al conduttore la portata esatta del dovere di diligenza, che deve osser- vare nell'uso del bene locato, e per evitare, all'esito della cessazione della locazione, contestazioni in ordine al contenuto della prestazione di restituzione dovuta dal conduttore (C ass. Civ. n.
26780/2013; Cass. Civ. n. 15361/2016).
Il contratto di locazione in oggetto contiene la descrizione dell'immobile locato e fa specifi- co riferimento allo stato di conservazione del bene all'atto della stipula.
Ciò lo si evince dell'art. 9 che testualmente recita: “il conduttore dichiara di ricevere in consegna gli immobili ed i beni che costituiscono l'arredamento e le attrezzature dei medesimi, come sopra individuati, in ottimo stato e adatti all'uso convenuto e si obbliga a restituire gli stessi beni alla scadenza del contratto nello stesso stato, salvo il normale deterioramento derivante dall'uso”.
Ai fini del riparto dell'onere della prova in tema di risarcimento del danno per l'inadempi- mento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore – previsto dall'art. 1590 c.c. – di resti- tuire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della conse- gna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso confor- me al contratto o per fatto a lui non imputabile (Cass. Civ. n. 6387/2018).
Documentalmente dimostrato il buono stato locativo della cosa al momento della consegna, occorre, quindi, confrontare lo stato dell'immobile locato a tale momento con quello riscontrato al momento della riconsegna.
Dal raffronto tra la descrizione dell'immobile locato fatta in contratto e il contenuto del ver- bale di rilascio dell'immobile sottoscritto tra le parti in data 2.8.2019, può agevolmente dedursi che effettivamente lo stato dei luoghi dell'immobile, al momento del rilascio, combaciasse con quanto dichiarato in ricorso in merito alla mancanza e/o al danneggiamento di diverse attrezzatture, suppel- lettili e arredi lasciati nei locali oggetto di locazione, elencati analiticamente nell'allegato A del contratto.
Soccorre, a tal proposito, l'esito della Ctu esperita nell'ambito del giudizio per Atp iscritto al n. 6057/2019 R.G. ed acquisita agli atti.
Il Ctu, alla cui relazione si rimanda, ha verificato l'esistenza di alcune difformità tra lo stato dei luo-
5 ghi e la descrizione dell'immobile operata in contratto.
In particolare, il Ctu ha concluso il proprio elaborato ritenendo che: “sulla scorta della documenta- zione in possesso dello scrivente c.t.u., si è riscontrata la non conformità alla planimetria catastale vigente, per diversa distribuzione degli spazi interni. Tale difformità è stata prodotta dal conduttore resistente per meglio adeguare gli spazi interni all'attività di ristorazione. Inoltre si è verificata la corrispondenza dell'elenco prodotto in atti “ALLEGATO A”, riguardante il mobilio e relativa at- trezzatura atta allo svolgimento dell'attività di ristorazione questi, di proprietà del ricorrente e dati in uso al resistente. Preso atto di tutto quanto sopra il c.t.u. nel rispondere ai quesiti posti dal Giu- dicante e nel verificare che i luoghi oggetto di causa sono risultati in stato manutentivo scarso;
ha dedotto che i danni subiti dal ricorrente, sono così appresso elencati e quantificati: - non corri- spondenza all'allegato A € 18.605,00; - lavori per ripristino dell'impiantistica € 6.500,00; - sana- toria per diversa distribuzione interna € 4.000,00; - lavori per ripristino dello stato dei luoghi €
10.254,50. Per una sommatoria complessiva di € 39.359,50” (pag. 28).
Il Ctu ha – innanzitutto – riscontrato la mancanza all'interno dell'immobile di diversi beni richiamati nell'elenco di cui all'allegato A del contratto ed, in particolare, la mancanza di: n. 1 bi- stecchiera a pietra lavica marca “Gico”, di n. 24 piatti pizzeria in porcellana, n. 4 pirofile in acciaio inox, di filtri e distacco dalla linea elettrica, n. 168 piatti grandi e n. 350 piccoli, n. 4 appendiabiti, n.
14 zuccheriere per bar, la macchina stendi pizza a pedale, n. 18 plafoniere a doppio neon, n. 10 pen- tole e pesciere, n. 6 teglie in alluminio, n. 14 teglie in acciaio, n. 2 porta rifiuti in acciaio, n. 1 com- binato trita-carne marca n. 1 bilancia elettrica, i cestelli della friggitrice doppia vasca marca CP_5
Gico, n. 4 estintori, n. 1 tenda parasole, n. 1 cappa aspirante, n. 10 scaffali in metallo, n. 1 lampada controllo soldi falsi, n. 1 vetrina congelatore, n. 1 girarrosto.
Il Ctu ha, altresì, accertato lo stato di degrado di diversi beni ed, in particolare, di n. 8 ventilatori da soffitto, n. 1 cella frigorifero, n. 1 produttore ghiaccio, n. 1 forno a convenzione, n. 1 lavastoviglie,
n. 1 affettatrice, n. 1 friggitrice doppia vasca da 12 lt, n. 3 tende parasole, n. 1 pattumiera con carrel- lo, n. 1 affettatrice diametro lama 33, n. 1 cappa aspirante con motore.
Il Ctu ha, infine, messo in rilievo di aver rinvenuto la presenza di n. 1 impastatrice max 40 kg. mar- ca in luogo della impastatrice marca Fimar e n. 1 vetrina in legno mt. 3x1,60 senza vetri, Pt_2
anziché la vetrina in legno acciaio e vetri mt. 3x3,20 (pagg. 13 – 17 della relazione).
Ai fini della quantificazione dei danni, il Ctu ha proceduto con la stima a mezzo indagine di merca- to delle attrezzatture, suppellettili, macchinari e relativo mobilio mancanti e/o in stato ammalorati- vo.
Nello specifico, il Consulente, ai fini della quantificazione dei danni, ha distinto tra oggetti tenuti in
6 buone condizioni (dicitura “a nuovo”) il cui prezzo era sostanzialmente pari al nuovo perché non necessitanti di manutenzione e oggetti, invece, che richiedevano una manutenzione perché logorati
(dicitura “manutenzione”). È così pervenuto alla somma complessiva di € 18.605,00, la cui singole voci sono state riportate alle pagg. 17 – 20 della relazione.
Con riferimento alla conformità catastale dell'immobile allo stato di fatto, il Ctu ha precisato che “da quanto riscontrato in loco, l'immobile è risultato non conforme alla planimetria castale vi- gente, per diversa distribuzione degli spazi interni, eseguita dal conduttore resistente” (pag. 4), con riferimento alla realizzazione di un wc per disabili e l'innalzamento di un muro divisorio, quantifi- cando il costo per la sanatoria in complessivi € 4.000.
Con riferimento agli impianti, il Ctu, premesso di aver riscontrato “la totale assenza di al- laccio alle forniture pubbliche di servizi ( ” (pag. 12), ha accertato “l'impianto elettrico, CP_6
compreso di fili ed apparecchiature, in stato di degrado e oramai non più conforme alle normative vigenti;
infatti si è riscontrato (proprio nelle vicinanze del quadro contatore) lo smontaggio di al- cune apparecchiature (differenziali), nonché fili volanti, tranciati e non messi in sicurezza, ed infine assenza parziale di corpi illuminanti” (pag. 21), mentre “l'impianto idrico risulta in normali condi- zioni ad esclusione di alcuni componenti ed accessori, risultanti mancanti (placche cassette di sca- rico e copri water)” (pag. 22), quantificando in € 6.500 il costo per i lavori di manutenzione ordina- ria e messa in sicurezza dell'impianto elettrico e rispristino dello stato dei luoghi riguardante l'impianto idrico.
Quanto allo stato d'uso del locale ad oggetto, ha rilevato “ammalorazioni sia alle pareti che ai soffitti nonché al rivestimento delle colonne poste al centro del ridetto locale;
che non riguarda- no il normale utilizzo”, quantificando i costi di ripristino – alla luce del prezziario opere pubbliche della e delle misure eseguite in loco per mezzo di attrezzatura specialistica (DISTO CP_7
e LASER) in € 10.254,50 (pagg. 26 e 27).
Delle voci di danno riconosciute dal Ctu va riconosciuta sicuramente quella relativa alla
“non corrispondenza all'allegato A” per l'importo di € 18.605,00, va riconosciuta in parte quella relativa alla “sanatoria per diversa distribuzione interna” quantificata in € 4.000, mentre non vanno riconosciute le voci relative ai “lavori di ripristino dell'impiantistica” per € 6.500 e ai “lavori per ripristino dello stato dei luoghi” per € 10.254,00.
In relazione alla prima voce, infatti, deve ritenersi provato l'inadempimento della conduttrice al proprio obbligo ex art. 1590 c.c., mentre non appaiono condivisibili le eccezioni da quest'ultima sollevate sul punto.
7 Quanto, infatti, alla contestazione relativa al fatto che i beni mobili indicati come “smontati ed ammassati” nel piano interrato del locale siano stati in realtà consegnati dal locatore in quello stato, senza alcuna verifica della loro funzionalità e senza che il conduttore li abbia mai utilizzati perché vetusti, la stessa è priva di pregio e non può essere accolta.
Come si evince dall'art. 9 del contratto, le attrezzature e i beni facenti parte dell'arredamento dell'immobile sono stati consegnati al conduttore in ottimo stato e adatti all'uso convenuto e, peral- tro, le parti – nella premessa dell'Allegato A del contratto – hanno dichiarato di aver proceduto al con- trollo e alla verifica dei beni necessari allo svolgimento dell'attività commerciale del conduttore
(cfr. “premesso che il contratto prevedeva l'utilizzo e l'uso dei beni mobili, attrezzatture e arredi siti all'interno dell'immobile locato, le parti convengono di inventariare gli stessi procedendo al loro controllo e quantificazione attribuendo loro anche la valutazione e, di comune intesa ed ac- cordo stilano il sottostante inventario”).
Alla luce di ciò, non si può ritenere che le suppellettili e, in generale, le attrezzatture necessarie allo svolgimento dell'attività di ristorazione della conduttrice fossero vetuste e/o non funzionanti, con conseguente infondatezza dell'eccezione sul punto sollevata.
Va ribadito, infatti, che alla “descrizione” dell'immobile locato effettuata in contratto deve attribuir- si qualificazione di confessione stragiudiziale tra le parti circa il suo contenuto ricognitivo, con con- seguente valore di prova legale, vincolante sia nei confronti della parte che l'ha resa sia per il Giudi- ce, con conseguente irrilevanza e inammissibilità della relativa prova testimoniale articolata sul punto dalla parte conduttrice.
Quanto alla ulteriore contestazione della società conduttrice relativa all'inclusione da parte del Ctu di beni dei quali, all'atto del rilascio dell'immobile, non vi è alcun cenno nel verbale, deve innanzitutto rilevarsi che il locatore, nell'accettare la riconsegna dell'immobile da parte del condut- tore, ha fatto mettere a verbale di mantenere ferme tutte le riserve illustrate, e cioè non solo quella relativa alla verifica della funzionalità dei macchinari, ma anche quella relativa alla verifica del nu- mero dei suppellettili, non conteggiati esattamente all'atto del sopralluogo (cfr. verbale di riconse- gna del 2.8.2019).
Nel verbale si dà atto che le parti avevano rinviato al 2.8.2019 (dopo il primo incontro tenutosi in data 30.7.2019) le operazioni di verifica dell'immobile, impegnandosi a stilare un prima lista delle contestazioni di parte locatrice e delle repliche di parta locataria, per tentare di addivenire quanto meno al rilascio dei locali in via bonaria.
8 È evidente, quindi, che a tale lista non può attribuirsi – contrariamente a quanto sostenuto dalla conduttrice – valore definitivo, avendo le parti espressamente dichiarato a verbale che l'intento di quello incontro era il rilascio bonario dell'immobile, impregiudicati i diritti delle parti e, quindi, il diritto al risarcimento dei danni da parte del locatore, “danni la cui entità allo stato non è in grado di verificare” (pag. 2 del verbale) e il diritto alla restituzione del deposito cauzionale e al rimborso dei lavori straordinari effettuati da parte della conduttrice.
Deve, quindi, ritenersi in parte qua immune da censure l'operato del Ctu, che ha seguito un percor- so logico-argomentativo immune da incompletezze o incongruenze, dal quale pertanto la scrivente non ha motivo di discostarsi e nemmeno quindi di disporne la rinnovazione.
L'elaborato peritale, infatti, appare coerente e tecnicamente motivato, oltreché supportato da rilievi fotografici, anche in risposta alle osservazioni critiche formulate dal ctp di parte resistente (cfr. pagg. 29 ss. della relazione).
Sono, invece, meritevoli di accoglimento le censure sollevate da parte conduttrice in merito ai danni richiesti per il ripristino dell'impianto idrico ed elettrico, in ragione del fatto che il verbale di riconsegna del bene locato, redatto in contraddittorio fra le parti, nulla riporta al riguardo.
A ciò deve aggiungersi che le riparazioni relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile
(elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento rientrano tra le opere di manutenzione straordinaria poste a carico del locatore, ai sensi dell'art. 1576 c.c. e dell'art. 10 del contratto.
Sul punto, si segnala la sentenza della Corte di Cassazione che ha confermato la sentenza di merito, che aveva definito di straordinaria manutenzione – e quindi a carico del locatore – gli interventi ne- cessari per ricondurre l'immobile locato in buono stato locativo, da eseguirsi sugli impianti elettrico ed idrico, nonché la levigatura del pavimento e gli interventi sugli infissi esterni, tutti risalenti al normale deterioramento del bene per uso e vetustà (Cass. Civ. n. 5459/2006).
Lo stesso dicasi per quanto riguarda i danni lamentati alle pareti, ai soffitti nonché al rive- stimento delle colonne poste al centro del ridetto locale, ritenuti dal locatore non connessi al norma- le uso della cosa locata, in difetto di specifica contestazione sul punto nel verbale.
È evidente che era certamente questa la sede deputata per contestare i danni riscontrati al momento di rientrare nel possesso del bene, precostituendo così le basi per una successiva causa di merito.
Peraltro, deve ritenersi che le opere di manutenzione ordinaria di tinteggiatura delle pareti e dei sof- fitti, nonché di rifacimento del rivestimento delle colonne, rientrano nel normale degrado d'uso e sono, quindi, di regola poste a carico del locatore.
9 Mette conto precisare che la costante giurisprudenza della Suprema Corte ritiene che “la spesa per la tinteggiatura rientra nel normale degrado d'uso” (Cass. Civ. n. 4357/1984), con la conseguenza che “la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi della stessa L. n. 392 del
1978, art. 79 perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 c.c.), attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in ag- giunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore” (Cass. Civ. n.
29329/2019; Cass. Civ. n. 11703/2002).
Ora, nel caso di specie, alcuna deroga è stata pattuita in contratto, essendosi il conduttore obbligato, ai sensi dell'art. 9, a restituire gli stessi beni alla scadenza del contratto nello stesso stato, salvo il normale deterioramento derivante dall'uso, in ossequio a quanto stabilito dall'art. 1590 c.c..
Analizzando le fotografie allegate dal Ctu a pagg. 25 e 26 della relazione, deve ritenersi che le am- malorazioni riscontrate alle pareti, soffitti e colonne altro non siano che le conseguenze del deterio- ramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso.
Deve, quindi, disattendersi in parte qua la relazione nella parte in cui il Ctu ha ritenuto che le pre- dette ammalorazioni non riguardassero il normale utilizzo dell'immobile.
Quanto, infine, alla non conformità dello stato dei luoghi alla planimetria catastale vigente, deve evidenziarsi, da un lato, che il locatore all'atto della riconsegna dell'immobile nulla ha eccepi- to al riguardo, dall'altro, che il conduttore ha comunque confessato di aver realizzato un bagno per disabili (cfr. pag. 6 della memoria di costituzione e verbale di riconsegna del 2.8.2019) e, quindi di aver svolto lavori di straordinaria amministrazione in assenza della prescritta autorizzazione.
A nulla rileva la dichiarazione di regolarità di regolarità edilizio-urbanistica contenuta nell'art. 8 del contratto di locazione, in quanto dichiarazione di parte proveniente dal locatore.
In ordine, quindi, alle opere realizzate nell'immobile locato in assenza di regolare autorizza- zione comunale, riscontrate dal Ctu in sede di sopralluogo, e cioè la realizzazione di un bagno per disabili e un muro divisorio con cui è stata realizzata un'altra stanza (disimpegno), deve porsi a ca- rico della società conduttrice il costo necessario alla pratica di sanatoria relativa al bagno per disabi- li.
Ai fini della determinazione dell'importo dovuto, a fronte della quantificazione effettuata dal Ctu pari a complessivi € 4.000, si stima equo liquidare la somma di € 2.000, pari a metà dell'importo.
In conclusione, la richiesta risarcitoria attorea va parzialmente accolta e la società conduttri- ce va condannata al pagamento, in favore del ricorrente, della somma complessiva di € 21.605, oltre
10 interessi e rivalutazione monetaria (da calcolarsi secondo i noti indici ISTAT FOI) a decorrere dal deposito della CTU (rectius ATP) e dunque dall'11.1.2021 sino al saldo, stante la (provata) sussi- stenza del dedotto inadempimento contrattuale a carico della conduttrice.
Tale somma è stata calcolata sommando la voce di € 20.605 (€ 18.605,00 + € 2.000) a titolo di ri- sarcimento dei danni e la somma di € 9.000 a titolo di canoni di locazione non pagati per la sei mensilità decorrenti dal recesso del conduttore, detratta la somma versata al locatore, pari ad €
8.000, a titolo di deposito cauzionale.
Spettano poi al locatore le spese sostenute per l'espletamento dell'accertamento tecnico pre- ventivo ante causam, le quali devono essere poste a conclusione della procedura a carico della parte richiedente in virtù dell'onere di anticipazione e del principio di causalità, salvo ad essere prese in considerazione, nell'eventuale successivo giudizio di merito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c. (v. Corte Cass. n. 9735/2020; Cass. Civ.
18918/2020).
Dette spese vanno dunque poste a carico della resistente nella misura di € 2.150, così come richieste dal ricorrente con le note conclusive del 20.1.2025, per quanto riguarda il compenso del CTU.
Vanno poi aggiunti i compensi per il legale, liquidati in applicazione della Tabella n. 9 del D.M. n.
55/2014, aggiornato dal D.M. n. 147 del 13.08.2022, sulla base dei valori medi, con una riduzione del 50% stante l'identità delle questioni affrontate in tale procedimento e nel presente.
IV.- Non merita, invece, accoglimento la domanda di condanna per lite temeraria proposta dal ricorrente, mancando elementi che provino la mala fede o la colpa grave della società ricorrente, ai sensi dell'art. 96 c.p.c..
V.- Le spese di lite del presente giudizio si pongono a carico di parte resistente per il princi- pio di soccombenza.
Alla liquidazione del compenso deve procedersi d'ufficio – in assenza di nota spese – ai sensi del
D.M. 10.03.2014 n. 55, aggiornato dal D.M. n. 147 del 13.08.2022, considerando come valore della causa lo scaglione fino a € 26.000, in ragione del decisum, applicando i valori medi.


P. Q. M.


Il Tribunale di Foggia, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, disattesa ogni diversa domanda, istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
1. ACCOGLIE la domanda formulata da parte ricorrente per quanto di ragione e, per l'effetto,
CONDANNA al pagamento, in favore di Controparte_1
, della somma di € 21.605, oltre interessi e rivalutazione calcolati come in Parte_1
11 motivazione, a titolo di risarcimento dei danni e della ulteriore somma di € 2.150, a titolo di spese di ATP;

2. CONDANNA a rifondere in favore del Controparte_1
procuratore antistatario del ricorrente, avv. Michele Colucci, le spese di lite che si liquidano nel- la somma complessiva di € 6.678,50, di cui € 431,50 per esborsi (€ 286 per esborsi del presente giudizio e € 145,50 per esborsi relativi al giudizio di ATP) ed € 6.247,00 per compensi profes- sionali (di cui € 5.077 per compensi del presente giudizio ed € 1.170 per compensi del giudizio di ATP), oltre a rimborso forfettario spese generali (15%), IVA e CAP come per legge.
Sentenza ex art. 429 c.p.c.
Foggia, 13.2.2025 Il Giudice – Margherita Valeriani
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