REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE DI CATANIA
Sezione Quinta Civile
Il Tribunale di Catania, sezione quinta civile, in composizione monocratica, in persona del dott.
OR RI, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 3992/2022 R.G.A.C., posta in decisione all'udienza del 28.5.2025,
previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.;
promossa da
nata a [...] il [...] ( ), elettivamente Parte_1 CodiceFiscale_1
domiciliata in Catania, via Gorizia n. 7, presso lo studio dell'Avv. Francesco Giuffrida, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

attrice
contro
nato a [...] il [...] (c.f. ), Controparte_1 C.F._2
elettivamente domiciliato in Catania, via Vittorio Emanuele Orlando n. 138, presso lo studio dell'Avv.
EN LE, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

convenuto
OGGETTO: RISOLUZIONE CONTRATTO PRELIMINARE
Conclusioni
I procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni riportandosi a quanto dedotto, chiesto ed eccepito nei rispettivi atti e nei verbali di causa. pagina 1 di 10 Svolgimento del processo
Con atto di citazione regolarmente notificato, conveniva in giudizio dinnanzi a questo Parte_1
Tribunale , chiedendo l'accertamento dell'inadempimento di quest'ultimo all'obbligo Controparte_1
di concludere il contratto definitivo e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare,
con condanna alla restituzione dell'importo di € 121.000,00, oltre interessi, ricevuto a titolo di acconto sul corrispettivo complessivo pattuito nonché al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali patiti.
In particolare, parte attrice riferiva che, in data 4.11.2020, stipulava con un Controparte_1
contratto preliminare di vendita, con cui quest'ultimo si impegnava a trasferire, in favore di Pt_1
la piena proprietà dell'immobile sito in Viagrande, via Cabina Elettrica n. 12 (piano T, censito
[...]
al foglio 10, p.lla 328, cat. A/3, classe 5, vani 5,5, superficie catastale mq 105, R.C.), per un importo complessivo di € 261.000,00; trasferendo altresì, dal 10.2.2021 (data di sottoscrizione dell'addendum
contrattuale), il possesso materiale dell'immobile. Per l'effetto, versava in favore di parte Parte_1
convenuta la somma di € 121.000,00, di cui € 116.000 a titolo di acconto ed € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.
Parte attrice asseriva, tuttavia, che non adempieva alle obbligazioni assunte con la Controparte_1
stipula del contratto preliminare entro il termine stabilito (15 giorni anteriori alla data previsti per la stipula del contratto definitivo), così rendendosi inadempiente. Deduceva, quindi, l'inadempimento di parte convenuta per il mancato assolvimento delle obbligazioni assunte, precisando altresì che quest'ultima avesse “taciuto l'esistenza dell'ordinanza di demolizione della struttura in legno e vestri,
con copertura di tavolato in legno e sovrastanti coppi siciliani” e che “al momento della sottoscrizione
dell'Addendum (10/02/21), il ha incassato l'ulteriore somma di € 60.000,00, continuando a CP_1
tacere dell'abuso costituito dalla struttura in legno e vetri e della impossibilità di procedere alla
sanatoria, data la difformità rispetto all'Autorizzazione Paesaggistica della Soprintendenza
” (cfr. atto di citazione). Controparte_2
pagina 2 di 10 Riferiva, infine, che in data 5.3.2022, rientrando presso l'immobile di cui si discute, “scopriva
l'abusivo accesso, senza alcun visibile segno di effrazione al cancello e alla porta d'ingresso, di ignote
maestranze che avevano provveduto, previo smontaggio e spostamento dei mobili e degli
elettrodomestici della cucina, ad eseguire opere edili di arretramento di una vetrata (5,00x2,30),
riducendo le dimensioni del vano cucina di oltre dieci metri quadrati, rimuovendo parzialmente la
copertura del vano in legno e tegole, nonché una porta d'accesso allo stesso e una finestra, che non
sono state più rinvenute (doc. 8)”, così attribuendo “con tutta probabilità” la realizzazione di tali opere all'odierno convenuto.
Si costituiva in giudizio , contestando la domanda attorea in quanto infondata in Controparte_1
fatto ed in diritto e spiegando altresì domanda riconvenzionale al fine di sentire dichiarare l'inadempimento di e conseguentemente emettere, nei confronti della stessa, sentenza CP_3
costitutiva ex art. 2932 c.c. che teneva luogo del contratto di vendita non concluso, con ogni consequenziale statuizione di legge. Chiedeva, infine, la condanna di parte attrice al risarcimento del danno a titolo di occupazione dell'immobile.
La causa veniva istruita con assunzione di interrogatorio formale e prova per testi, a seguito dei quali, all'udienza del 28.5.2025, precisate le conclusioni, la causa veniva posta in decisione previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di risoluzione per inadempimento proposta da è infondata e, per l'effetto, Parte_1
deve essere rigettata.
Al riguardo, occorre preliminarmente ricordare che l'art. 1453 c.c., nel disciplinare l'istituto della risoluzione per inadempimento (quale rimedio volto a riequilibrare gli interessi dedotti nel contratto),
legittima la parte a domandare la risoluzione ogniqualvolta il rapporto contrattuale non possa realizzarsi a causa dell'inadempimento di una delle parti contrattuali. pagina 3 di 10 Nei contratti a prestazioni corrispettive (quale è il contratto preliminare per cui è causa), infatti,
ciascuna prestazione trova fondamento e giustificazione nell'altra. Conseguentemente, il venir meno di una delle prestazioni determina, a sua volta, il venire meno della causa che giustifica la controprestazione, legittimando così la parte che subisce l'inadempimento a liberarsi dall'obbligo di eseguire la propria prestazione.
Ai fini della risoluzione del contratto di cui all'art. 1453 c.c., è necessario che l'inadempimento,
ossia la mancata o inesatta esecuzione della prestazione contrattuale, sia imputabile e di non scarsa importanza (c.d. inadempimento qualificato).
L'inadempimento quindi, oltre a dover essere tale da sconvolgere l'equilibrio contrattuale (così da potersi qualificare “grave” ai sensi dell'art. 1455 c.c.), deve altresì essere imputabile alla parte, la quale cioè deve non avere adempiuto volutamente o per colpa la prestazione dovuta.
Ne deriva, pertanto, che solo un inadempimento grave ed imputabile giustifica lo scioglimento del rapporto contrattuale ai sensi dell'art. 1453 c.c.
Ciò posto, nel caso di specie, non ha fornito adeguata prova dell'inadempimento Parte_1
(grave ed imputabile) di , così non assolvendo all'onere probatorio di cui all'art. 2697 Controparte_1
c.c.
Ed invero, gli elementi probatori versati in atti non consentono di affermare, in relazione agli interessi dedotti nel contratto, l'inadempimento di , la cui condotta non ha quindi Controparte_1
determinato una grave alterazione del sinallagma contrattuale.
Parte convenuta, infatti, adempiva alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto preliminare,
in virtù del quale “Parte promittente venditrice, dichiara altresì, di avere realizzato una struttura in
legno e vetro, con copertura con tavolato in legno e sovrastanti coppi alla siciliana, nonché una tettoia
in struttura in legno e coperta con tegole alla siciliana, entrambe in assenza di titolo edilizio. All'uopo
parte promittente venditrice si impegna sin d'ora, a propria cura e spese ed entro la stipula del
definitivo, a procedere al ripristino dello stato dei luoghi relativamente alla tettoia, come da avviso del pagina 4 di 10 Comune di Viagrande notificato in data 15 settembre 2020, nonché a provvedere alla regolarizzazione
dell'immobile in oggetto mediante presentazione di apposito titol edilizio in sanatoria innanzi alle
competenti autorità amministrative, nel rispetto della normativa urbanistica vigente” (art. 2).
, nello specifico, provvedeva a regolarizzare l'immobile oggetto del contratto Controparte_1
preliminare di cui si discute. Ed infatti, come accertato dal “verbale n. 11/20 di accertamento e verifica
ottemperanza all'ingiunzione di demolizione opere edili”, lo stesso ottemperava all'ordinanza di demolizione di cui sopra, demolendo le opere abusivamente realizzate e rendendo così l'immobile conforme alle prescrizioni urbanistiche attualmente vigenti.
La regolarità dell'immobile non risulta smentita nemmeno dalle altre risultanze istruttorie versate in atti e, in particolare, dal parere positivo (prot. N. 10469 dell'1.5.2017) della Soprintendenza per i beni culturali e ambientali di Catania, la quale, in ordine all'obbligazione assunta di “provvedere alla
regolarizzazione dell'immobile in oggetto mediante presentazione di apposito titolo edilizio in
sanatoria innanzi alle competenti autorità amministrative, nel rispetto della normativa urbanistica
vigente” prevista all'art. 2 del contratto preliminare in esame, accertava “la compatibilità paesaggistica
delle opere descritte, per il rilascio del titolo abitativo in sanatoria da parte di Codesto Comune;

dichiara che il mantenimento delle opere descritte non costituisce pregiudizio per la tutela dell'area
soggetta a vincolo paesaggistico. Il presente provvedimento è rilasciato ai fini della condonabilità sia
delle opere realizzate abusivamente, prevista dall'articolo 167, comma 5, che delle sanzioni penale
previste dall'art. 181 del Codice”.
Parte convenuta, quindi, oltre a provvedere alla demolizione delle opere abusivamente realizzate,
forniva altresì prova adeguata dell'avvio del procedimento per l'annullamento della sanzione amministrativa nonché dell'avvenuto frazionamento di parte del terreno, proprio come previsto dal contratto preliminare in esame.
Ne deriva che, avendo correttamente adempiuto alle obbligazioni sopra Controparte_1
evidenziate, nessun inadempimento può essere allo stesso imputato. pagina 5 di 10 Né, alcuna prova contraria è stata fornita in tal senso.
Altresì infondata risulta la circostanza dedotta da parte attrice secondo la quale Controparte_1
avesse “taciuto l'esistenza dell'ordinanza di demolizione della struttura in legno e vetri, con copertura
di tavolato in legno e sovrastanti coppi siciliani”.
Invero, sebbene nell'art. 2 del preliminare in esame l'ordinanza di demolizione sia citata solo con riguardo alla tettoia con struttura in legno (e non anche alla struttura in legno e vetri), gli elementi probatori acquisiti in giudizio non consentono di ritenere che non fosse a conoscenza che Parte_1
anche tale ultima struttura fosse oggetto di detta ordinanza e che, pertanto, la stessa veniva rimossa da
. Controparte_1
Ciò in quanto le incongruenze e divergenze emerse in merito alla circostanza in esame tra le dichiarazioni rese dai testi escussi non consentono di giungere ad una valutazione positiva circa il raggiungimento della prova e la conseguente attribuzione della responsabilità in capo a CP_1
.
[...]
In armonia, pertanto, con il principio di diritto enunciato dalla giurisprudenza della Suprema Corte
(cfr. Cassazione civile ord. 10 ottobre 2022 n. 29361), secondo cui la valutazione delle risultanze istruttorie ed il giudizio sull'attendibilità dei testi, come la scelta, tra i vari elementi probatori, di quelli ritenuti più idonei a sorreggere la motivazione involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice di merito (il quale è, quindi, libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove che ritenga più
attendibili, senza essere tenuto ad una esplicita confutazione degli altri elementi probatori non accolti,
anche se allegati dalle parti), si ritiene di non potere considerare provato tale fatto di causa alla luce delle risultanze istruttorie e, in particolare, della prova testimoniale escussa.
Sicché, non può trovare accoglimento la domanda proposta da . Parte_1
A contrario, deve essere accolta la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.,
spiegata in via riconvenzionale da . Controparte_1
Parte convenuta ha offerto la propria prestazione: peraltro la disponibilità a procedere al pagina 6 di 10 trasferimento è stata reiterata dal convenuto nella comparsa di costituzione nel presente giudizio.
Tale dichiarazione è sufficiente ad integrare l'offerta della prestazione prevista dal II comma dell'art. 2932 c.c.: infatti questa può essere costituita da una seria volontà di eseguire la propria prestazione espressa in qualsiasi modo, purché escluda ogni perplessità sulla concreta intenzione di adempiere,
senza quindi che sia necessaria l'uso dell'offerta reale o per intimazione (cfr, ex multis, Cass. n.
9518/87; Cass. n. 1134/85; Cass. n. 6582/84).
Parte attrice è inadempiente rispetto al suo obbligo di acquistare i beni oggetto del preliminare: il termine in esso pattuito è abbondantemente scaduto.
E' documentato in atti come l'attrice abbia già versato la complessiva somma di € 121000.00
rimanendo così debitrice delle somme a saldo (€ 140000.00) da versarsi secondo le previsioni contrattuali.
E' noto che affinché la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. possa trovare accoglimento, è necessario che la stessa non difetti di alcuna condizione di liceità del chiesto trasferimento immobiliare. Invero, l'art. 17, secondo comma, L. 28.2.1985, n. 47, recepito nell'art. 46,
comma 1, D.P.R. 6.6.2001, n.380, T.U. dell'edilizia, per gli atti tra vivi sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi ad oggetto diritti reali ( trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione) relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo del 1985, è
sancita la nullità degli atti medesimi e ne vieta la stipulazione, “..ove essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante , gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”. Sul
punto la Cassazione osserva che secondo il costante orientamento delle giurisprudenza di legittimità, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, la sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. non può essere emanata in assenza della dichiarazione – contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio – sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità del contratto traslativo dall'articolo 17 della I. n. 47 del
1985 (ora sostituito dall'art. 46 d.p.r. n. 380/2001) e dall'art. 40 della stessa legge n. 47/1985. Da pagina 7 di 10 questo orientamento discende che la presenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia integra una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c. e non un presupposto della domanda,
cosicché la produzione di tale dichiarazione può intervenire anche in corso di causa purché prima della relativa decisione, sicché essa è sottratta alle preclusioni che regolano in genere la normale attività di deduzione e produzione delle parti.
Ebbene nella specie non solo nel preliminare è indicato il titolo edilizio dell'immobile, ma lo stesso risulta altresì dalla documentazione prodotta da parte attrice (cfr. relazione accertamento edilizio del
Comune di Viagrande e autorizzazione paesaggistica in atti).
Altresì identificato in atti e nel preliminare è l'immobile oggetto del trasferimento con riferimento ai dati catastali. Ancora di recente infatti la Suprema Corte ha stabilito che “…solo laddove l'identificazione dell'oggetto del preliminare afferisce ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod.
civ., occorre che, nel preliminare stesso, l'immobile sia esattamente precisato con indicazione dei relativi confini e dati catastali, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento…”. (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza n. 5536 dell'1 marzo 2024).
Ne consegue che deve essere emessa sentenza ex art. 2932 c.c. di trasferimento della proprietà
dell'immobile in questione, subordinamente al pagamento in favore di parte convenuta della somma di
€ 140000.00, quale residuo del prezzo di vendita e ciò entro il termine di mesi 2 dal passaggio in giudicato della presente sentenza. Difatti l'effetto traslativo deve considerarsi subordinato all'effettivo pagamento, in conformità all'orientamento della Suprema Corte, secondo cui “in tema di contratto
preliminare, le sentenze ex art. 2932 c.c. producono gli effetti del definitivo dal momento del loro
passaggio in giudicato, comportando, nel caso di vendita, il trasferimento della proprietà del bene e,
correlativamente, l'obbligo dell'acquirente di versare il prezzo (o il suo residuo) eventualmente ancora
dovuto, obbligo che viene sancito mediante una pronuncia di accertamento o di condanna o di
subordinazione dell'efficacia traslativa al pagamento” (Cassazione civile sezione II 9 maggio 2024 pagina 8 di 10 n.12680).
La trascrizione presso la Conservatoria dei RR.II. immobiliari della presente sentenza, con efficacia dichiarativa, ai sensi dell'art. 2651 c.c., va fatta a cura e spese della parte interessata e non può essere posta ad oggetto di ordine giudiziale.
Nulla è invece dovuto a titolo di risarcimento del danno in favore di , dal momento Controparte_1
che nessuna prova è stata fornita da quest'ultimo in ordine all'effettivo e concreto pregiudizio economico subito a causa dell'inadempimento di parte attrice.
Le spese del giudizio, seguendo la soccombenza, vanno poste a carico di e liquidate Parte_1
come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Catania – sezione quinta civile, in persona del sottoscritto giudice istruttore in funzione di giudice unico, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da contro , disattesa ogni ulteriore istanza così provvede: Parte_1 CP_1
trasferisce a titolo di compravendita la proprietà dei seguenti beni rispettivamente a favore di a)
nata a [...] il [...] (c.f. ) e contro Parte_1 CodiceFiscale_3 Controparte_1
nato a [...] il [...] (c.f. ) dell'immobile sito in Viagrande, via CodiceFiscale_4
Cabina Elettrica n. 12 (piano T, censito al foglio 10, p.lla 328, cat. A/3, classe 5, vani 5,5, superficie catastale mq 105, R.C.);
condiziona l'efficacia traslativa al pagamento della somma di € 140000.00 oltre interessi legali fino
al soddisfo e ciò entro il termine di mesi 2 dal passaggio in giudicato della presente sentenza;
condanna al pagamento delle spese processuali in favore di , che Parte_1 Controparte_1
liquida in complessivi € 6.023,00 (di cui € 1214,00 per spese vive), oltre spese generali, iva, c.p.a.
come per legge.
Così deciso in Catania, addì 15.12.2025
Il Giudice pagina 9 di 10 (dott. OR RI)
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