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Sentenza 23 maggio 2025
Sentenza 23 maggio 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Cagliari, sentenza 23/05/2025, n. 793 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Cagliari |
| Numero : | 793 |
| Data del deposito : | 23 maggio 2025 |
Testo completo
R.G. 4247/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale di Cagliari, in persona del Giudice Unico Dott.ssa Luisa Rosetti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n.4247 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2023, promossa da:
C.F. nata a [...] il [...], Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliata in Quartu S. Elena, presso lo studio dell'Avvocato Valeria Pau, che la rappresenta e difende giusta delega in calce al ricorso;
-ricorrente-
CONTRO
C.F. , nato a [...] il [...]; CP_1 C.F._2
-resistente, contumace-
Causa avente in oggetto: locazione;
tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse della ricorrente: “si conclude chiedendo che l'Ill.mo Tribunale adito Voglia, contrariis rejectis: - accertare e dichiarare che la ricorrente ha legittimamente esercitato la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza ai sensi dell'art. 3, L. n. 431/98, con conseguente risoluzione del contratto di locazione inter partes;
- accertare e dichiarare (sia come ulteriore domanda principale sia eventualmente, in caso di non creduto rigetto delle altre domande, in via subordinata) il mancato pagamento da parte del resistente dei canoni di locazione dovuti dal mese di aprile 2021 fino al mese di ottobre 2021 e dell'indennità per illegittima occupazione dell'immobile dal mese di novembre 2021 fino al 24.12.2023, data di effettiva immissione in possesso dell'immobile da parte della locatrice;
- per l'effetto, condannare il resistente al pagamento della complessiva
1 somma pari ad €9.900,00 (novemilanovecento/00), ovvero quella somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa, oltre rivalutazione monetaria ed interessi fino al soddisfo;
-con vittoria di spese, accessori e competenze del giudizio”.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. e art. 30 L. 392/1978, ha allegato: Parte_1
- di avere concesso in locazione a l'immobile sito in San Giovanni Suergiu, via CP_1
Vittorio Emanuele n. 71, per la durata di tre anni (rinnovabile per altri due anni) con contratto del 20.10.2018 e scadenza al 20.10.2021;
- che il canone annuo di locazione era stabilito in €3.600,00, che il conduttore si obbligava a corrispondere in dodici rate mensili anticipate dell'importo pari ad €300,00 ciascuna entro il
5 di ogni mese;
- che con raccomandata del 20.4.2021, la ricorrente aveva comunicato al resistente il diniego di rinnovo del contratto, perché necessità di riacquistare la disponibilità dell'immobile per destinarlo ad abitazione principale di uno dei figli;
- che il si era reso anche inadempiente al pagamento del canone di locazione e non aveva CP_1 provveduto a rilasciare l'immobile malgrado gli inviti formali che gli erano stati inviati;
- che il conduttore era moroso del pagamento relativo all'anno 2021 da febbraio fino a ottobre per €2.100,00 complessivi;
- che, poiché l'occupazione era perdurata anche oltre la scadenza del contratto, il conduttore era, altresì, debitore della somma di €8.100,00 a titolo di indennità di occupazione ex art. 1591
c.c.;
- che il procedimento di mediazione, intentato dalla ricorrente, aveva dato esito negativo.
Ha concluso per l'accertamento della legittimità del diniego di rinnovo, per il rilascio e per il pagamento dei canoni insoluti e dell'indennità da occupazione.
Nessuno si è costituito nell'interesse del resistente, dichiarato contumace con ordinanza del
7.11.2023.
All'udienza dell'11.4.2024, il procuratore della ricorrente ha riferito che in data 23.12.2023
l'immobile è stato rilasciato, con consegna delle chiavi.
All'udienza del 24.4.2025 – sostituita dallo scambio di note scritte – la ricorrente ha confermato le conclusioni sopra riportate.
_____
Preliminarmente, considerato che il resistente ha restituito le chiavi dell'immobile, va dato atto della intervenuta cessazione del contendere sul punto.
2 Residua materia del contendere con riferimento alla legittimità dell'esercizio della facoltà di diniego di rinnovo del contratto e del diritto del locatore al pagamento dei canoni insoluti da aprile 2021 a ottobre 2021 oltre all'indennità di occupazione da novembre 2021 fino al 23.12.2023, data di rilascio.
_____
La domanda è fondata, come segue.
Risulta per tabulas che la parte ricorrente ha concesso in locazione al resistente l'immobile per cui si controverte con contratto del 20.10.2018.
Il contratto prevedeva una locazione per una durata di tre anni rinnovabile di un ulteriore biennio, salvo disdetta del locatore (v. doc. 1, ricorso).
Nelle locazioni ad uso abitativo, la formula ordinaria prevede la conclusione di un contratto di durata non inferiore a quattro anni, con rinnovo per un ulteriore quadriennio (4+4).
L'art. 2 commi 3 e 5 della Legge 431/1998 prevede la possibilità di concludere contratti di durata triennale, con rinnovo per un ulteriore biennio, sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Nel caso che ci occupa, le parti avevano fatto rinvio, nella determinazione del canone annuo, all'Accordo territoriale definito tra e presso il Comune di S. Giovanni Pt_2 Controparte_2
Suergiu (art. 2); il contratto rientrava dunque nella seconda ipotesi richiamata.
A norma dell'art. 2, comma 5, l. n. 431/1998, alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo, il contratto si intende prorogato di diritto per altri due anni, salvo l'esercizio della facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda, tra le altre, destinare l'immobile ad uso abitativo proprio o dei propri congiunti, tra cui i figli (art. 3, L. 431/1998).
Ancora, l'art. 3 prevede che alla prima scadenza dei contratti conclusi ai sensi del comma 3 dell'art. 2 sopra richiamato, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego purché ne dia comunicazione con preavviso di almeno sei mesi.
Risulta per tabulas che con raccomandata A/R del 20.4.2021 (ricevuta in data 7.5.2021, v. doc. 2) il locatore ha comunicato la necessità di destinare l'abitazione a uno dei propri figli con disdetta dal rinnovo contrattuale previsto per il 21.10.2021.
Trattandosi, però, di atto unilaterale recettizio, il rispetto del termine di sei mesi dev'essere parametrato non già alla data di inoltro (di per sé rispettosa del termine), ma alla data di ricezione da parte del destinatario, momento dal quale la disdetta si reputa conosciuta (artt. 1334 e 1335 c.c.).
Va, pertanto, rilevato che tra la data di ricezione (7.5.2021) e la scadenza del primo rinnovo del contratto (21.10.2021) non intercorrono i sei mesi previsti dalla norma.
Ne consegue che l'esercizio della facoltà di diniego di rinnovo non può considerarsi legittimo: e, in
3 tal caso, il contratto deve intendersi rinnovato di diritto, in quanto la disdetta esercitata in violazione del termine di preavviso non impedisce il rinnovo per l'ulteriore biennio.
Invece, la disdetta è idonea a impedire l'ulteriore rinnovo, in quanto, in tema di locazioni, vige il principio per cui «la disdetta e l'intimazione in cui essa è contenuta, che non siano idonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata dal locatore, hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva» (così, Cass. 4036/2013).
In definitiva, sulla base di quanto precede, il contratto deve intendersi cessato solo in data 21.10.2023.
_____
La ricorrente ha, ulteriormente, allegato che il conduttore non avrebbe più corrisposto il canone di locazione da aprile 2021 e che ha abbandonato l'immobile solo in data 23.12.2023, e cioè finanche dopo lo spirare del secondo termine di rinnovo validamente impedito (21.10.2023).
Con riferimento al pagamento dei canoni, trattandosi di inadempimento ad obbligazione contrattuale, grava sul creditore il solo onere di allegare la sussistenza dell'inadempimento, spettando al debitore provare di avere adempiuto o che l'inadempimento si è determinato per causa a sé non imputabile.
Nella specie, il debitore, rinunciando a costituirsi in giudizio, non ha ottemperato ai propri oneri probatori.
Acclarato così l'inadempimento, spettano alla ricorrente i canoni rimasti impagati.
In considerazione di quanto precede, spettano alla locatrice i canoni di locazione per tutta la durata del contratto, ossia €300,00 al mese per 31 mensilità (da aprile 2021 fino a tutto ottobre 2023), per un totale di €9.300,00 oltre interessi da conteggiare dalla data di scadenza di ciascun canone sino ad effettivo soddisfo.
Quanto alla domanda di indennità ex art. 1591 c.c., la norma stabilisce che il conduttore in mora nella restituzione della cosa è tenuto a corrispondere al locatore il corrispettivo contrattualmente pattuito fino alla riconsegna del bene.
Nel caso che ci occupa, è provato – come da verbale di rilascio depositato in data 9.4.24 – che le chiavi siano state restituite alla locatrice solo il 23.12.2023; pertanto, spetta alla ricorrente l'ulteriore somma di €600,00 a titolo di indennità (da novembre 2023 fino a tutto dicembre 2023, essendo stato già conteggiato il mese di ottobre nei canoni dovuti in forza della locazione).
Su detta somma così determinata, come più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità (per tutte,
Cass. 18318/2024), spettano ulteriormente gli interessi a far data dalle singole scadenze mensili di occupazione fino ad effettiva corresponsione.
_____
Le spese della lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo avuto riguardo alla complessità della controversia e al tenore delle difese dispiegate, con applicazione dello scaglione da
4 €5.201,00 ad €26.000,00 previsto dalle Tabelle di cui al D.M. 147/2022, valori minimi e per tutte le fasi del giudizio.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o respinta, così dispone:
- accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara tenuto e condanna al pagamento, CP_1
nei confronti di della somma di €9.300,00 per canoni insoluti ed €600,00 Parte_1
per indennità da occupazione, oltre interessi determinati con riferimento a ciascuna scadenza di mensilità fino ad effettivo soddisfo;
- Dichiara tenuto e condanna al rifondere alla ricorrente le spese di lite, che CP_1 liquida in €264,00 per spese, €2.600,00 per compensi oltre accessori di legge.
Cagliari, 23 maggio 2025
Il Giudice
Dott. Luisa Rosetti
5
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale di Cagliari, in persona del Giudice Unico Dott.ssa Luisa Rosetti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n.4247 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2023, promossa da:
C.F. nata a [...] il [...], Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliata in Quartu S. Elena, presso lo studio dell'Avvocato Valeria Pau, che la rappresenta e difende giusta delega in calce al ricorso;
-ricorrente-
CONTRO
C.F. , nato a [...] il [...]; CP_1 C.F._2
-resistente, contumace-
Causa avente in oggetto: locazione;
tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse della ricorrente: “si conclude chiedendo che l'Ill.mo Tribunale adito Voglia, contrariis rejectis: - accertare e dichiarare che la ricorrente ha legittimamente esercitato la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza ai sensi dell'art. 3, L. n. 431/98, con conseguente risoluzione del contratto di locazione inter partes;
- accertare e dichiarare (sia come ulteriore domanda principale sia eventualmente, in caso di non creduto rigetto delle altre domande, in via subordinata) il mancato pagamento da parte del resistente dei canoni di locazione dovuti dal mese di aprile 2021 fino al mese di ottobre 2021 e dell'indennità per illegittima occupazione dell'immobile dal mese di novembre 2021 fino al 24.12.2023, data di effettiva immissione in possesso dell'immobile da parte della locatrice;
- per l'effetto, condannare il resistente al pagamento della complessiva
1 somma pari ad €9.900,00 (novemilanovecento/00), ovvero quella somma maggiore o minore che verrà accertata in corso di causa, oltre rivalutazione monetaria ed interessi fino al soddisfo;
-con vittoria di spese, accessori e competenze del giudizio”.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. e art. 30 L. 392/1978, ha allegato: Parte_1
- di avere concesso in locazione a l'immobile sito in San Giovanni Suergiu, via CP_1
Vittorio Emanuele n. 71, per la durata di tre anni (rinnovabile per altri due anni) con contratto del 20.10.2018 e scadenza al 20.10.2021;
- che il canone annuo di locazione era stabilito in €3.600,00, che il conduttore si obbligava a corrispondere in dodici rate mensili anticipate dell'importo pari ad €300,00 ciascuna entro il
5 di ogni mese;
- che con raccomandata del 20.4.2021, la ricorrente aveva comunicato al resistente il diniego di rinnovo del contratto, perché necessità di riacquistare la disponibilità dell'immobile per destinarlo ad abitazione principale di uno dei figli;
- che il si era reso anche inadempiente al pagamento del canone di locazione e non aveva CP_1 provveduto a rilasciare l'immobile malgrado gli inviti formali che gli erano stati inviati;
- che il conduttore era moroso del pagamento relativo all'anno 2021 da febbraio fino a ottobre per €2.100,00 complessivi;
- che, poiché l'occupazione era perdurata anche oltre la scadenza del contratto, il conduttore era, altresì, debitore della somma di €8.100,00 a titolo di indennità di occupazione ex art. 1591
c.c.;
- che il procedimento di mediazione, intentato dalla ricorrente, aveva dato esito negativo.
Ha concluso per l'accertamento della legittimità del diniego di rinnovo, per il rilascio e per il pagamento dei canoni insoluti e dell'indennità da occupazione.
Nessuno si è costituito nell'interesse del resistente, dichiarato contumace con ordinanza del
7.11.2023.
All'udienza dell'11.4.2024, il procuratore della ricorrente ha riferito che in data 23.12.2023
l'immobile è stato rilasciato, con consegna delle chiavi.
All'udienza del 24.4.2025 – sostituita dallo scambio di note scritte – la ricorrente ha confermato le conclusioni sopra riportate.
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Preliminarmente, considerato che il resistente ha restituito le chiavi dell'immobile, va dato atto della intervenuta cessazione del contendere sul punto.
2 Residua materia del contendere con riferimento alla legittimità dell'esercizio della facoltà di diniego di rinnovo del contratto e del diritto del locatore al pagamento dei canoni insoluti da aprile 2021 a ottobre 2021 oltre all'indennità di occupazione da novembre 2021 fino al 23.12.2023, data di rilascio.
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La domanda è fondata, come segue.
Risulta per tabulas che la parte ricorrente ha concesso in locazione al resistente l'immobile per cui si controverte con contratto del 20.10.2018.
Il contratto prevedeva una locazione per una durata di tre anni rinnovabile di un ulteriore biennio, salvo disdetta del locatore (v. doc. 1, ricorso).
Nelle locazioni ad uso abitativo, la formula ordinaria prevede la conclusione di un contratto di durata non inferiore a quattro anni, con rinnovo per un ulteriore quadriennio (4+4).
L'art. 2 commi 3 e 5 della Legge 431/1998 prevede la possibilità di concludere contratti di durata triennale, con rinnovo per un ulteriore biennio, sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Nel caso che ci occupa, le parti avevano fatto rinvio, nella determinazione del canone annuo, all'Accordo territoriale definito tra e presso il Comune di S. Giovanni Pt_2 Controparte_2
Suergiu (art. 2); il contratto rientrava dunque nella seconda ipotesi richiamata.
A norma dell'art. 2, comma 5, l. n. 431/1998, alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo, il contratto si intende prorogato di diritto per altri due anni, salvo l'esercizio della facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda, tra le altre, destinare l'immobile ad uso abitativo proprio o dei propri congiunti, tra cui i figli (art. 3, L. 431/1998).
Ancora, l'art. 3 prevede che alla prima scadenza dei contratti conclusi ai sensi del comma 3 dell'art. 2 sopra richiamato, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego purché ne dia comunicazione con preavviso di almeno sei mesi.
Risulta per tabulas che con raccomandata A/R del 20.4.2021 (ricevuta in data 7.5.2021, v. doc. 2) il locatore ha comunicato la necessità di destinare l'abitazione a uno dei propri figli con disdetta dal rinnovo contrattuale previsto per il 21.10.2021.
Trattandosi, però, di atto unilaterale recettizio, il rispetto del termine di sei mesi dev'essere parametrato non già alla data di inoltro (di per sé rispettosa del termine), ma alla data di ricezione da parte del destinatario, momento dal quale la disdetta si reputa conosciuta (artt. 1334 e 1335 c.c.).
Va, pertanto, rilevato che tra la data di ricezione (7.5.2021) e la scadenza del primo rinnovo del contratto (21.10.2021) non intercorrono i sei mesi previsti dalla norma.
Ne consegue che l'esercizio della facoltà di diniego di rinnovo non può considerarsi legittimo: e, in
3 tal caso, il contratto deve intendersi rinnovato di diritto, in quanto la disdetta esercitata in violazione del termine di preavviso non impedisce il rinnovo per l'ulteriore biennio.
Invece, la disdetta è idonea a impedire l'ulteriore rinnovo, in quanto, in tema di locazioni, vige il principio per cui «la disdetta e l'intimazione in cui essa è contenuta, che non siano idonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata dal locatore, hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva» (così, Cass. 4036/2013).
In definitiva, sulla base di quanto precede, il contratto deve intendersi cessato solo in data 21.10.2023.
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La ricorrente ha, ulteriormente, allegato che il conduttore non avrebbe più corrisposto il canone di locazione da aprile 2021 e che ha abbandonato l'immobile solo in data 23.12.2023, e cioè finanche dopo lo spirare del secondo termine di rinnovo validamente impedito (21.10.2023).
Con riferimento al pagamento dei canoni, trattandosi di inadempimento ad obbligazione contrattuale, grava sul creditore il solo onere di allegare la sussistenza dell'inadempimento, spettando al debitore provare di avere adempiuto o che l'inadempimento si è determinato per causa a sé non imputabile.
Nella specie, il debitore, rinunciando a costituirsi in giudizio, non ha ottemperato ai propri oneri probatori.
Acclarato così l'inadempimento, spettano alla ricorrente i canoni rimasti impagati.
In considerazione di quanto precede, spettano alla locatrice i canoni di locazione per tutta la durata del contratto, ossia €300,00 al mese per 31 mensilità (da aprile 2021 fino a tutto ottobre 2023), per un totale di €9.300,00 oltre interessi da conteggiare dalla data di scadenza di ciascun canone sino ad effettivo soddisfo.
Quanto alla domanda di indennità ex art. 1591 c.c., la norma stabilisce che il conduttore in mora nella restituzione della cosa è tenuto a corrispondere al locatore il corrispettivo contrattualmente pattuito fino alla riconsegna del bene.
Nel caso che ci occupa, è provato – come da verbale di rilascio depositato in data 9.4.24 – che le chiavi siano state restituite alla locatrice solo il 23.12.2023; pertanto, spetta alla ricorrente l'ulteriore somma di €600,00 a titolo di indennità (da novembre 2023 fino a tutto dicembre 2023, essendo stato già conteggiato il mese di ottobre nei canoni dovuti in forza della locazione).
Su detta somma così determinata, come più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità (per tutte,
Cass. 18318/2024), spettano ulteriormente gli interessi a far data dalle singole scadenze mensili di occupazione fino ad effettiva corresponsione.
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Le spese della lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo avuto riguardo alla complessità della controversia e al tenore delle difese dispiegate, con applicazione dello scaglione da
4 €5.201,00 ad €26.000,00 previsto dalle Tabelle di cui al D.M. 147/2022, valori minimi e per tutte le fasi del giudizio.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o respinta, così dispone:
- accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara tenuto e condanna al pagamento, CP_1
nei confronti di della somma di €9.300,00 per canoni insoluti ed €600,00 Parte_1
per indennità da occupazione, oltre interessi determinati con riferimento a ciascuna scadenza di mensilità fino ad effettivo soddisfo;
- Dichiara tenuto e condanna al rifondere alla ricorrente le spese di lite, che CP_1 liquida in €264,00 per spese, €2.600,00 per compensi oltre accessori di legge.
Cagliari, 23 maggio 2025
Il Giudice
Dott. Luisa Rosetti
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