Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TRAPANI
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica in persona del Giudice dott. RL IA CA ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nelle cause riunite iscritte al n. 1985 dell'anno 2021 e al n. 384 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi, tra le parti di seguito indicate
PROCEDIMENTO 1985/2021
VERTENTE TRA
(c.f. ), nato a [...] il [...], Parte_1 C.F._1 [...]
(c.f. ), nato ad [...] l'[...], Parte_2 C.F._2 entrambi con gli avv.ti Alberto Stagno d'Alcontres e Mirko Farina (pec domiciliazione:
Email_1
ATTORI
CONTRO
(c.f. ) in persona del suo Controparte_1 P.IVA_1
Amministratore p.t., con sede in Castellammare del Golfo (TP); (C.F. Parte_3
) nato a [...] il [...]; (C.F. C.F._3 Parte_4
nato a [...] il [...]; (C.F. C.F._4 Parte_5
nato ad [...] il [...]; (C.F. C.F._5 Parte_6
), nata a [...] il [...]; (C.F. C.F._6 Parte_7
), nato a [...] il [...]; (C.F. C.F._7 Parte_8
), nato a [...] in data [...]; (C.F. C.F._8 Parte_9
nato a [...] il [...]; (C.F. C.F._9 Parte_10
nata a [...] il [...]; (C.F. C.F._10 Parte_11
) nata a [...] il [...], C.F._11 tutti con l'avvocato Angelo Milazzo (pec domiciliazione: ; Email_2
(p.iva ), in persona del suo legale rappresentante p.t., Controparte_2 P.IVA_2 con sede legale in Alcamo (TP), con l'avv. NA Nicolò (pec domiciliazione:
; Email_3
C.F. ), nato a [...] in data [...], con l'avv. Dario CP_3 C.F._12
EC (dario. ; Email_4 Email_5
(C.F. , nata a [...] il [...], Parte_12 CodiceFiscale_13
(C.F. ) nata a [...] il [...], Parte_13 CodiceFiscale_14 entrambe con l'avv. Rita Cantavenera (pec domiciliazione: ; Email_6 Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
(C.F. ), nata a [...] il [...], con l'avv. Parte_14 C.F._15
LE AN (PEC domiciliazione: ; Email_7
(C.F. ), nato a [...] il [...], Parte_15 C.F._16
(C.F. ) nata a [...] il [...], Parte_16 C.F._17 entrambi con l'Avv. Claudia Barbera (pec: ; Email_8
(c.f. ), nato a [...] il [...], con gli avv.ti Giuseppe Parte_17 C.F._18
EL e LE IO (pec domiciliazione: t); Email_9
(C.F. ), nato a [...] il [...], nella Parte_18 C.F._19 qualità di erede della sig.ra (CF: ), con gli avv.ti Fausta Persona_1 C.F._20
EL e DO Di RA (pec domiciliazione: ; Email_10
CONVENUTI COSTITUITI
ER DI (CF: ), deceduto in data 19.04.2025, Controparte_4 C.F._21
(CF: ), (C.F.: Persona_2 C.F._22 Controparte_5
e gli altri (CF: ) C.F._23 Parte_19 C.F._24 deceduta in data 25.12.2023, (CF: , Controparte_6 C.F._25 [...]
(CF: ), (CF: ; Pt_20 C.F._26 Parte_21 C.F._27
(CF: , (CF: Parte_22 C.F._28 Parte_23
, (CF: , C.F._29 Parte_24 C.F._30 Parte_3
(CF: ), (C.F.: ),
[...] C.F._31 Parte_25 C.F._32
(CF: ), (CF: Parte_26 C.F._33 Parte_27
, (CF: ), C.F._34 Parte_28 C.F._35 Parte_3
(CF: ), (CF: ),
[...] C.F._36 Parte_29 C.F._37
NA (CF: ), (CF: Parte_30 C.F._38 Parte_31
), (CF: , (CF: C.F._39 Parte_32 C.F._40 Parte_33
), (CF. ), n.q. di C.F._41 Parte_34 C.F._42 procuratrice generale di (CF: ), Parte_17 C.F._43 Parte_35
(CF: ). C.F._44
CONVENUTI CONTUMACI
E NEI CONFRONTI DI
(C.F. ), nato a [...] il [...], CP_7 C.F._45 [...]
(C.F. , nato a [...] il [...], CP_8 C.F._46 entrambi con l'avv. Nicolò NA (pec domiciliazione: Email_3
TE IA
E
(C.F. ), nata a [...] il [...], con l'avv. Nicolò CP_9 C.F._47
NA (pec domiciliazione: ; Email_3
(C.F. , nata a [...] il Parte_36 C.F._48
24.05.1966, con gli avv.ti Alberto Stagno d'Alcontres e Mirko Farina (pec domiciliazione:
. Email_1
INTERVENIENTI Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
*.*.*.*
PROCEDIMENTO 384/2022
VERTENTE TRA
(C.F. ), nato a [...] il [...] e Parte_1 C.F._1 [...]
(C.F. ), nato ad [...] l'[...], Parte_2 C.F._49 entrambi con gli avv.ti Alberto Stagno d'Alcontres e Mirko Farina (pec domiciliazione:
. Email_1
ATTORI
CONTRO
(C.F. nata a [...] il [...] e Parte_12 CodiceFiscale_13 Pt_13
(C.F. ) nata a [...] il [...],
[...] CodiceFiscale_14 entrambe con l'avv. Rita Cantavenera (pec domiciliazione: ; Email_6
(C.F. ) in persona del suo Controparte_1 P.IVA_1 amministratore, con sede in Castellammare del Golfo (TP), Parte_7
( ), nato a [...] il [...], C.F._7 entrambi con l'avv. Angelo Milazzo (pec domiciliazione: ; Email_2
(C.F. ), nata a [...] il [...], con l'avv. Parte_14 C.F._15
LE AN ( ; Email_7
(C.F. ) nato a [...] il [...] e Parte_15 C.F._16
(C.F. ) nata a [...] il [...], Parte_16 C.F._17 entrambe con l'avv. Claudia Barbera (pec domiciliazione: ; Email_11
(C.F. ), nato a [...] il [...], nella Parte_18 C.F._19 qualità di erede della sig.ra (CF: ), con gli avv.ti Fausta Persona_1 C.F._20
EL e DO Di RA (pec domiciliazione: ; Email_10
(p.iva ) in persona del suo legale rappresentante p.t., Controparte_2 P.IVA_2 con sede ad Alcamo (TP), con l'avv. Nicolò NA (pec domiciliazione:
. Email_3
CONVENUTI COSTITUITI
(CF: ; (CF: Parte_27 C.F._50 Parte_28
); (CF: ); C.F._35 Parte_11 C.F._51 Parte_9
(CF: ; (CF: ;
[...] C.F._9 Parte_10 C.F._52
(CF: ; (CF: Controparte_6 C.F._53 Parte_20
); (CF: ; C.F._54 Parte_21 C.F._27 Parte_22
(CF: ; (CF: ;
[...] C.F._55 Parte_23 C.F._29
(CF: ; (CF: Parte_24 C.F._56 Parte_3
); (C.F. ); C.F._31 Parte_25 C.F._57 Parte_26
(CF: ); ER DI (CF: ), C.F._33 Controparte_4 C.F._21 deceduto in data 19.04.2025; (CF: ); Parte_3 C.F._3 Pt_3 Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
(CF: ); (CF: ); Pt_3 C.F._36 Parte_29 C.F._37
(CF: ; (CF: Parte_4 C.F._4 Parte_5
; (CF: ); C.F._58 CP_3 C.F._59 Persona_2
(CF: ); LA UR SS (CF: ); LO NA C.F._60 C.F._6
EL (CF: ); LO NA RI (CF: ); C.F._61 C.F._39
(CF: ); (CF: CP_9 C.F._62 Parte_8
, (C.F.: e gli altri C.F._63 Controparte_5 C.F._23 [...]
(CF: ) deceduta in data 25.12.2023, Parte_19 C.F._24 [...]
(CF: ), (CF: ); Parte_32 C.F._64 Parte_33 C.F._65
(CF. ), n.q. di procuratrice generale di Pt_34 Parte_34 C.F._42 [...]
(CF: ), (CF: ). Pt_17 C.F._43 Parte_35 C.F._66
CONVENUTI CONTUMACI
E NEI CONFRONTI DI
(C.F. ) nata a [...] il [...] e CP_9 C.F._47 Controparte_8
(C.F. nato a [...] il [...], C.F._46 entrambi con l'avv. Nicolò NA (pec domiciliazione: . Email_3
(C.F.: nata a [...], il 24 Parte_36 C.F._48 maggio 1966 con gli avv.ti Alberto Stagno d'Alcontres e Mirko Farina (pec domiciliazione:
Email_1
INTERVENUTI
*.*.*.*
ENTRAMBI I PROCEDIMENTI RIUNITI AVENTI OGGETTO: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare, locazione bene comune.
CONCLUSIONI DELLE PARTI RASSEGNATE IN ENTRAMBI I PROCEDIMENTI RIUNITI: le parti hanno concluso come da note di precisazione delle conclusioni depositate dalle parti nel termine assegnato (del 13.06.2025) alle quali, per economicità di esposizione, si rinvia.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO ED IN DIRITTO
e , comproprietari del complesso immobiliare Parte_1 Parte_2
sito in c.da Scopello a Castellammare del Golfo, comunemente identificato con la CP_1
hanno agito in giudizio chiedendo dichiararsi l'invalidità della delibera assembleare dei
[...]
comunisti del 06.08.2021 con la quale, a maggioranza semplice, è stato ratificato l'operato dell'amministratore della Comunione, , che, con contratto di locazione Parte_7
precedentemente stipulato, in data 24.05.2021, ha concesso, per l'appunto n.q. di amministratore della Comunione, alla il godimento dell'intero complesso immobiliare Parte_37
comune, a decorrere dal giorno stesso della stipula, per sei anni, rinnovabili. Gli attori hanno consequenzialmente impugnato anche il contratto di locazione in questione e chiesto il rilascio ai Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
comproprietari del bene comune, con condanna della al pagamento di Controparte_2
un'indennità per l'occupazione. Il procedimento in questione ha assunto il n. R.G. 1985/2021.
Nell'ambito di tale procedimento, in via cautelare (ex art. 1109 ult. per. c.c. – proc. R.G. 1985-
1/2021), con ordinanza del 07.01.2022 confermata in sede di reclamo dal Collegio (proc. R.G.
142/2022), è stata disposta la sospensione dell'impugnata delibera, avendo il Tribunale ravvisato un erroneo calcolo del quorum deliberativo (nello specifico, a parere dei giudici della cautela, era stato erroneamente conteggiata nel quorum la quota determinante facente capo a taluni comunisti, eredi del comproprietario deceduto , che invece andava esclusa). Persona_3
Col dichiarato fine di emendare il vizio formale censurato dal Tribunale nella fase sommaria-
cautelare, con una nuova delibera assembleare dei comunisti della del 21.01.2022, assunta CP_1
anch'essa a maggioranza semplice, è stato nuovamente ratificato il precedente operato dell'amministratore, a cui è stato dato, anche, espresso mandato a prendere contatti con la società
conduttrice ( per proporle delle modifiche al contratto di locazione in essere Controparte_2
del 24.05.2021 approvate dall'assemblea ed, eventualmente, procedere alla sottoscrizione, sempre n.q. di amministratore della Comunione, di un nuovo contratto, poi effettivamente sottoscritto e registrato, nelle more del giudizio, in data 9-15.02.2022.
Anche questa seconda delibera è stata oggetto di impugnazione da parte dei comproprietari e (il relativo procedimento ha assunto il n. R.G. Parte_1 Parte_2
384/2022), che hanno conseguentemente impugnato (in quanto, anch'esso ritenuto inefficace, e ad essi inopponibile e, comunque, invalido) anche il contratto di locazione risultante a seguito delle modifiche da ultime deliberate e chiesto, nuovamente, il rilascio del complesso e la condanna al pagamento dell'indennità per l'occupazione.
Anche la comproprietaria ha proposto autonoma, ma analoga, Parte_14
impugnativa avverso il secondo deliberato assembleare (sostanzialmente replicando gli stessi motivi fatti valere negli altri giudizi da e ), invocando, consequenzialmente, l'invalidità Pt_1 Parte_2
del contratto di locazione, il rilascio del complesso la condanna al pagamento dell'indennità per l'occupazione (tale procedimento ha assunto il n. R.G. 414/2022).
Così riassunto, per somme linee, l'intreccio fattuale e giudiziale della vicenda, va precisato che i tre procedimenti cui si è fatto riferimento (portanti nn. R.G. 1985-21; 384-22 e 414-22), in quanto tutti contestualmente assegnati a questo decidente, considerata la loro connessione, sono stati riuniti con provvedimento del 03.01.2024, prima dell'assegnazione alle parti dei termini ex art. 183, c. 6
c.p.c.. Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
In questa sede, però, per ragioni di economia processuale, connesse alle necessità di non ritardare la decisione dei procedimenti già maturi per la decisione, è, nondimeno, opportuno disporre la separazione del procedimento portante R.G. 414-2022 - in relazione al quale non risulta essere stato regolarmente instaurato il contraddittorio nei confronti di alcuni dei convenuti – dagli altri due procedimenti riuniti.
La presente decisione dunque riguarda, simultaneamente, i soli procedimenti R.G. 1985-2021
e 384-2022. In merito si rammenta che “Il provvedimento di riunione ex art. 274 c.p.c. delle cause connesse,
ha natura ordinatoria e costituisce esercizio della facoltà discrezionale affidata al giudice di merito
incensurabile in Cassazione. Del pari è insindacabile in sede di legittimità il provvedimento di separazione che
può essere ordinata dal giudice di merito quando ne ravvisi l'opportunità indipendentemente dall'istanza o
dall'accordo delle parti” (Cass. civ. n. 9638/1999 e Cass. civ. n. 28539/2022).
*.*.*.*
Si possono a questo punto declinare, più specificamente, le questioni e le domande svolte dalle parti nei due procedimenti riuniti, oggi al vaglio per la decisione.
Col primo atto di citazione, passato per la notifica in data 03.09.2021 da cui è scaturito il procedimento n. R.G. 1385/2021, e hanno evocato in Parte_1 Parte_2
giudizio gli altri comproprietari della , la “ ” in Controparte_1 CP_1 Controparte_1
persona dell'amministratore p.t. e la . Controparte_2
Gli attori, in primo luogo, hanno impugnato la delibera del 06.08.2021 assunta a maggioranza semplice (di duemiladuecento millesimi su quattromilatrecentoventi millesimi, 2200/4320), con cui l'assemblea ha ratificato il contratto di locazione del 24.05.2021, concluso da , n.q. Parte_7
di amministratore della Comunione, e la , che, già a partire dalla data della Controparte_2
stipula, ha acquistato il godimento dell'intero complesso comune.
In sintesi, gli attori hanno denunciato l'invalidità della delibera assembleare per:
- carenza dell'unanimità dei consensi stante la natura pattizia del regolamento di comunione che risulterebbe violato dalla locazione deliberata (che comporterebbe una modifica alla destinazione d'uso, improntata al godimento diretto, impressa pattiziamente ai beni comuni);
- carenza dell'unanimità dei consensi necessaria ex art. 1108, c. 3 c.c. (perché la durata della locazione conclusa è, di fatto, da considerare ultranovennale);
- carenza della maggioranza qualificata ed, ancor prima, dei presupposti necessari ex art. 1108, cc. 1
e 2 c.c. (perché la locazione deliberata comporterebbe una innovazione, o comunque dovrebbe intendersi atto di straordinaria amministrazione, che, peraltro, non determinerebbe un Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
miglioramento del bene comune, ne pregiudicherebbe il godimento diretto e determinerebbe una rilevante spesa per i comproprietari);
- carenza del quorum deliberativo, essendo stata la decisione assunta i) col voto determinante in conflitto di interessi, ovvero connotato da abuso/eccesso di potere di alcuni comproprietari;
ii)
computando illegittimamente per intero la quota, determinante, del comproprietario defunto
[...]
; Per_3
- difetto di informazione dei comproprietari per la mancata prova della convocazione di un comproprietario e la mancata indicazione dell'oggetto della deliberazione nell'ordine del giorno.
In secondo luogo, e consequenzialmente, gli attori hanno impugnato, altresì, il contratto di locazione ratificato in quanto inefficace, e ad essi inopponibile o, comunque, invalido perché
concluso dall'amministratore ultra ovvero extra vires, chiedendo, pertanto, il rilascio del bene comune in favore dei comproprietari e la condanna della al pagamento di Controparte_2
un'indennità per l'occupazione nonché la condanna dell'amministratore della comunione al risarcimento del danno per mala gestio e per aver agito in difetto di potere e in violazione dei doveri discendenti dal regolamento di comunione.
Col secondo atto di citazione, passato per la notifica in data 11.02.2022 da cui è scaturito il procedimento n. R.G. 384/2022, e hanno, Parte_1 Parte_2
nuovamente, evocato in giudizio gli altri comproprietari della , la “ Controparte_1 [...]
” in persona dell'amministratore p.t. e la ” conduttrice Controparte_1 Controparte_2
del complesso, denunciando, sostanzialmente per le medesime ragioni già rassegnate con la precedente citazione del 03.09.2021, l'invalidità (sotto forma sia di annullabilità, che di nullità) della delibera del 21.01.2022 (assunta a maggioranza semplice – questa volta di duemiladuecentocinquanta millesimi su quattromilatrecentoventi millesimi, 2250/4320 -), con cui l'assemblea dei comunisti ha inteso emendare il vizio formale del precedente deliberato rilevato dal
Tribunale con l'ordinanza cautelare del 07.01.2022 e ratificare la locazione in essere approvando alcune modifiche al contratto medesimo (che nella sua versione “finale” è stato allegato alla delibera).
Gli attori hanno impugnato altresì il contratto di locazione per come risultante all'esito delle modifiche deliberate il 21 gennaio 2022 (e concretamente stipulato da n.q. e alla Parte_7
e registrato in data 9-15 febbraio 2022), in quanto inefficace e ad essi Controparte_2
inopponibile o, comunque, invalido perché concluso dall'amministratore ultra ovvero extra vires,
ribadendo le domande volte al rilascio del bene comune e alla condanna della Controparte_2 Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
al pagamento dell'indennità per l'occupazione nonché dell'amministratore della Comunione al risarcimento del danno.
La deliberazione del 21 gennaio 2022 è stata impugnata anche nella parte in cui l'assemblea ha conferito all'amministratore il potere di costituirsi nel giudizio R.G. n. Parte_7
1985/2021.
Si sono tempestivamente costituiti in giudizio, in entrambi i procedimenti, con comparse sostanzialmente adesive alle argomentazioni attoree e alle già proposte domande attoree di impugnativa (sia della delibera assembleare che del contratto di locazione) e di rilascio del bene comune , , Parte_14 Parte_12 Parte_38 Parte_15 Pt_16
e .
[...] Parte_17
Questi convenuti hanno altresì formulato autonome domande di condanna della
[...]
al pagamento dell'indennità per l'occupazione e di risarcimento del danno nei CP_2
confronti dell'amministratore della Comunione, . ha svolto le Parte_7 CP_10
medesime domande, ma limitatamente al procedimento R.G. n. 1985-21, rimanendo, invece,
contumace nel procedimento R.G. n. 384-22.
Si sono, invece, ex adverso costituiti la “ ”, Controparte_1 Parte_7
(tanto n.q. di comunista, quanto n.q. di amministratore della Comunione), la Controparte_2
e, unicamente nel procedimento R.G. 1985-21, i comproprietari
[...] Parte_3 Pt_4
, , , ,
[...] Parte_5 Parte_6 Parte_8 Parte_9 Pt_10
e (che sono rimasti contumaci nel procedimento R.G. n. 384-22).
[...] Parte_11
Questi convenuti, in sintesi, hanno contestato nel merito tutte le ragioni (formali e sostanziali)
dedotte dagli attori a sostegno dell'impugnazione dei due deliberati assembleari.
In particolare, l'amministratore della comunione - a cui ex art. 1106, c. 2 c.c., il regolamento della comunione medesima delega lo svolgimento della gestione ordinaria e l'esecuzione delle delibere assembleari - ha evidenziato che il contratto di locazione concluso con la Controparte_2
in quanto infranovennale, integra atto di ordinaria amministrazione che, pertanto, rientra tra
[...]
gli atti legittimamente deliberabili dalla maggioranza semplice dei comunisti ai sensi dell'art. 1105
c.c..
E' stato altresì sottolineato che il regolamento della comunione (da intendersi, stante il suo contenuto, di natura regolamentare, e dunque derogabile a maggioranza dei compartecipi) lungi dall'impedire la locazione del complesso e dall'imporne, in via esclusiva, il godimento diretto
(ritenuto peraltro non più concretamente realizzabile), indica, ai fini della gestione, i criteri del Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
“migliore rendimento” e del “migliore interesse patrimoniale dei partecipanti”, così avallando la scelta assunta dalla maggioranza dei comunisti di godere solo indirettamente del complesso comune.
Si è costituita in entrambi i giudizi anche che, oltre a sostanzialmente Controparte_2
replicare le difese svolte dall'amministratore della ha argomentato in ordine alla CP_1
validità e all'efficacia del contratto di locazione e, dunque, chiesto il rigetto delle domande avanzate nei suoi confronti. La S.r.l., in particolare ha evidenziato che l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione in capo all'amministratore che le ha concesso in godimento il complesso della può rilevare solo rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte CP_1
conduttrice, anche in ragione della necessità di tutelare il proprio affidamento;
ha inoltre richiamato il consolidato orientamento giurisprudenziale discendente dalla pronuncia delle S.S.U.U.
11135/2012 per cui i comproprietari di minoranza difettano di legittimazione alla proposizione di azioni demolitorie di contratti stipulati da altro comproprietario allorquando sussiste il dissenso della maggioranza (nella fattispecie consacrato nelle delibere assembleari impugnate).
Si è costituito in entrambi i giudizi anche n.q. di erede di Parte_18 Per_1
, chiedendo accertarsi il proprio difetto di legittimazione passiva o comunque chiedendo
[...]
disporsi l'estromissione dal giudizio, avendo la sua dante causa ceduto la proprietà delle quote della comunione del complesso della di cui era titolare in data 09.07.2021 ossia in data CP_1
antecedente alle adunanze assembleari (del 06.08.2021 e del 21.01.2022) in cui sono stati adottati i deliberati impugnati.
Si sono costituiti, quali terzi chiamati da nel giudizio 1985/2021, CP_10 CP_8
e - componenti del Consiglio di amministrazione della
[...] CP_7 Controparte_2
– nei cui confronti il chiamante ha esteso le proprie richieste risarcitorie, sostanzialmente aderendo alle difese e alle domande svolte dall'amministratore della comunione e dalla Controparte_2
Sono, infine, intervenuti volontariamente in entrambi i giudizi e Parte_36
, la prima aderendo alle difese e alle domande dagli attori, la seconda a quelle svolte CP_9
dall'amministratore della comunione e dalla Controparte_2
Nel corso del termine per il deposito delle memorie istruttorie, è stata più volte dichiarata l'interruzione dei procedimenti, essendo stata di volta in volta denunciato (dall'amministratore della
Comunione e dagli altri convenuti che hanno aderito alle sue difese) il decesso di alcuni dei compartecipi citati ( , e ). Le cause riunite sono, Parte_19 Persona_1 Controparte_4
sempre, state riassunte dagli attori. Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
Ad esito del definitivo sviluppo dell'appendice scritta del processo e rigettate tutte le istanze istruttorie formulate dalle parti, il giudice ha fatto precisare le conclusioni all'uopo assegnando il termine ex art. 127ter c.p.c. del 13 giugno 2025, ed infine la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 21 luglio 2025, con assegnazione di termini a ritroso per il deposito di comparse conclusionali (termine fino all'8 luglio 2025) e di replica (termine fino al 17 luglio).
L'intervento nel procedimento di (coniuge in regime di comunione Parte_36
legale del comunista-attore ) è stato svolto dopo il termine assegnato per la Parte_2
precisazione delle conclusioni, nell'immediatezza dell'udienza di discussione e remissione della causa in decisione (precisamente in data 16 luglio 2025).
*.*.*.*
Sulle questioni preliminari.

1. Va dato atto che nel corso del giudizio è intervenuta la rinuncia da parte di Pt_17
a tutte le domande svolte nei confronti della come da nota congiunta
[...] Controparte_2
depositata in data 18.07.2025, in cui si dà anche atto dell'accordo delle parti in ordine alla compensazione delle spese di lite. Ciò determina la cessazione della materia del contendere, in parte
qua.

2. Va rilevata la tardività, e dunque l'inammissibilità, dell'intervento di Parte_36
(coniuge in regime di comunione legale del comunista-attore ) in quanto svolto Parte_2
in solo in data 16.07.2025 ossia dopo che sono state precisate le conclusioni e la causa è stata rinviata per la decisione (giusta ordinanza del 20.06.2025, con cui sono stati altresì assegnati alle parti i termini a ritroso per il deposito delle comparse conclusionali e di replica). Ai sensi dell'art. 268 c.p.c.,
l'intervento volontario del terzo in giudizio è, infatti, possibile fino a prima dell'inizio della fase decisoria, nella specie coincidente col termine assegnato per il deposito delle note di precisazione delle conclusioni del 13.06.2025.

3. Va, a questo punto, esaminata l'eccezione con cui la ha rilevato la non Controparte_2
integrità del contraddittorio, perché, seppur formulata soltanto con la comparsa conclusionale, con essa viene proposta una questione rilevabile di ufficio.
Si sostiene che in entrambi i procedimenti riuniti il contraddittorio non sia integro, perché
l'impugnativa delle delibere assunte dall'assemblea dei comunisti andava spiegata anche nei confronti dei coniugi che sono in regime di comunione legale coi compartecipi (già tutti parti dei giudizi), tra cui, per l'appunto, anche (coniuge in regime di comunione legale Parte_36
dell'attore ). Parte_2 Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
L'eccezione è infondata.
Nell'ambito dei poteri di amministrazione e di rappresentanza in giudizio, spettante disgiuntamente ai coniugi ai sensi dell'art. 180 c.c. per i beni oggetto di comunione, rientra anche la legittimazione attiva e passiva di ciascuno di essi a stare in giudizio per la tutela dei beni oggetto della comunione. E dunque, come dal lato attivo è stato affermato che “In tema di condominio negli
edifici, in presenza di unità immobiliari in regime di comunione legale tra coniugi, la legittimazione ad
impugnare le delibere assembleari spetta a ciascun coniuge separatamente, trovando applicazione l'art. 180,
comma 1, c.c., secondo cui la rappresentanza in giudizio per gli atti relativi all'amministrazione dei beni della
comunione spetta disgiuntamente ad entrambi” (Cfr. Cass. 27772/2023), il medesimo principio non può
che trovare applicazione anche dal lato passivo, ossia con riferimento alla legittimazione di ciascun coniuge in comunione, anche disgiuntamente dall'altro (ossia, non necessariamente congiuntamente con l'altro), a resistere nei giudizi di impugnazione delle delibere assembleari.

4. Va rigettata l'ulteriore eccezione preliminare sollevata dalla relativa Controparte_2
all'inammissibilità delle domande c.d. “trasversali”, formulate nei due giudizi riuniti da alcuni convenuti nei confronti di altri convenuti, non essendo stata disposta la notificazione delle costituzioni con riconvenzionali tempestivamente depositate nei confronti degli altri comunisti “ri-
citati”.
Come già rilevato, i convenuti , Parte_14 Parte_12 Parte_38
, , e , oltre ad aderire alle domande, Parte_15 Parte_16 Parte_17 CP_10
già proposte dagli attori, di impugnazione (sia della delibera assembleare, che del contratto di locazione) e di rilascio del complesso comune in favore dei comproprietari hanno, effettivamente,
formulato autonome domande di condanna della e dell'amministratore della Controparte_2
Comunione al risarcimento del danno per la patita occupazione del bene comune e l'impossibilità
di godimento diretto.
E' solo in relazione a queste ultime domande, di carattere risarcitorio, in quanto autonome rispetto alle altre già introdotte in giudizio dagli attori (e a cui i predetti convenuti, sostanzialmente,
si sono limitati ad aderire), che sorge il problema delle domande riconvenzionali “trasversali” (ossia proposte da un convenuto nei confronti di un altro convenuto) e della loro corretta proposizione.
In merito, la Corte di Cassazione Sez. VI civ., con l'ord. 9441 del 23 marzo 2022, ha statuito che “Il convenuto che intenda formulare una domanda nei confronti di altro convenuto non ha l'onere di
chiedere il differimento dell'udienza previsto dall'art. 269 c.p.c. per la chiamata in causa di terzo, ma è Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
sufficiente che formuli la suddetta domanda nei termini e con le forme stabilite per la domanda riconvenzionale
dall'art. 167, comma 2, c.p.c. e la notifichi al destinatario di essa, se sia rimasto contumace”.
Nella specie, le domande “trasversali” formulate sono pienamente ammissibili considerato che sono state formulate nelle comparse di risposta dei convenuti tempestivamente depositate e che i destinatari delle stesse (ossia e l'amministratore della Comunione, Controparte_2 Pt_7
) sono costituiti in entrambi i procedimenti riuniti in cui esse sono state svolte.
[...]
CP_

5. Infine, va rigetta l'ulteriore eccezione preliminare svolta dalla convenuta che ha dedotto la verificazione di un'ipotesi di nullità ex art. 164 c.p.c. dell'atto con cui gli attori hanno riassunto la causa, a seguito di interruzione, nei confronti degli eredi dell'originaria convenuta
, per il mancato rispetto del termine fissato dagli artt.125 co.1 n.4 disp. att c.c. e Parte_19
163 bis c.p.c..
Invero, diversamente da quanto opinato dall'eccipiente, secondo l'orientamento prevalente della Suprema Corte, in caso di riassunzione del procedimento interrotto con forme del ricorso ex art. 303 c.p.c. (come avvenuto nella specie), a differenza di quanto si verifica nell'ipotesi di citazione in riassunzione ex art. 125 disp. att. c.p.c., non sussiste alcuna necessità di osservanza di termini minimi di comparizione a garanzia del diritto di difesa della controparte giacché “la misura del
termine di comparizione è rimessa all'apprezzamento di congruità del giudice che lo fissa (v. Cass. civ., sez.
2^, 29.11.1994, n. 10223)…. Ed invero, l'art. 303 c.p.c., non prevede alcun termine predeterminato per la
notifica del ricorso e del decreto di fissazione dell'udienza, termine che va, perciò, fissato - come statuito dagli
arresti sopra citati - secondo il prudente apprezzamento del giudice” (ex permultis, Cass. n. 7488/1992,
Cass. n. 4365/1998 e Cass. 14353/2009).

6. Sempre in via preliminare – ma questa volta nel merito – va affermato il difetto di titolarità
del rapporto controverso in capo a n.q. di erede di , essendo Parte_18 Persona_1
pacifico e documentato che quest'ultima sin dal 09.07.2021, ossia in data antecedente alle adunanze assembleari (del 06.08.2021 e del 21.01.2022) in cui sono stati adottati i deliberati impugnati, non era più comproprietaria del complesso della , avendo la de cuius in tale data alienato Controparte_1
le quote che le appartenevano.
*.*.*.*
Sull'annullabilità delle delibere assembleari impugnate:

7. Il Tribunale ritiene che le due delibere assembleari impugnate, con cui la maggioranza semplice dei comunisti ha avallato la cessione in favore della del godimento Controparte_2
dell'intero complesso comune - i) prima, ratificando la precedente stipula da parte di Pt_7 Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
, n.q. di amministratore della Comunione in data 24.05.2021, con la Pt_7 Controparte_2
del contratto di locazione della (delibera del 06.08.2021), e ii) poi, conferendo mandato CP_1
all'amministratore della Comunione di “ri-contrattare” con la S.r.l. conduttrice alcune clausole della locazione in essere (delibera del 21.01.2022) -, sono annullabili, in base al combinato disposto di cui agli 1108, c. 2, e 1109, co. 1, n. 3, c.c..
Infatti, il contratto di locazione oggetto dei deliberati in questione integra un atto eccedente l'ordinaria amministrazione (e dunque avrebbe dovuto essere approvato dalla maggioranza qualificata dei due terzi dei compartecipi), e, per di più, risulta pregiudizievole per l'interesse dei partecipanti (ragione per cui, in realtà, nemmeno la maggioranza qualificata sarebbe stata sufficiente alla sua approvazione).
La distinzione che la legge opera tra atti di ordinaria e di straordinaria amministrazione,
mentre implica l'appartenenza a questi ultimi delle locazioni ultranovennali (per le quali è richiesta,
dall'art. 1108, co. 3, c.c. la decisione unanime dei compartecipi alla comunione, al pari di quanto previsto per gli atti di alienazione e di costituzione di diritti reali sul fondo comune), non comporta necessariamente che ogni altra concessione del bene in godimento per una durata inferiore possa essere considerato atto di ordinaria amministrazione, dovendosi, ai fini di detta qualificazione, avere riguardo alle clausole contrattuali che, in relazione alla rilevanza economica, all'entità degli interessi coinvolti ed al rapporto con la consistenza economica dei disponenti, vengano ad incidere sul patrimonio di un soggetto (in tal senso, v. Cass. 402/1982).
Nello specifico, rientrano nell'ordinaria amministrazione gli atti che mirano alla conservazione ovvero all'utilizzazione normale e al migliore godimento della cosa, senza incidere sulla consistenza della stessa (quali le “riparazioni” ovvero le opere di “manutenzione” della cosa comune e l'eventuale acquisto di cose all'uopo necessarie e le obbligazioni dirette allo stesso fine e tutte le altre attività che rientrano nella normale utilizzazione o godimento della cosa), mentre appartengono, all'opposto, all'ambito degli atti di “straordinaria amministrazione” tutte le innovazioni dirette a “miglioramenti, addizioni e trasformazioni” della cosa comune “o a renderne più comodo o redditizio il godimento” (così, Cass. 1662/2005).

8. Ebbene, nel caso di specie, il contratto di locazione oggetto dei deliberati impugnati (in entrambe le sue versioni, ossia quella originale e quella modificata) si appalesa, nel suo complesso,
quale atto eccedente l'ordinaria amministrazione in quanto, sebbene l'art. 5 ne limita la durata a sei anni (con possibilità di rinnovo tacito, salvo disdetta da parte della locatrice per uno dei motivi di cui all'art. 29 L. 392/78), la pattuizione attribuisce, al contempo, alcune facoltà alla conduttrice che, Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
da un lato, risultano incisive sulla conformazione e conservazione del bene comune locato e,
dall'altro, implicano, per i proprietari, rilevanti ed in parte non prevedibili (in quanto rimessi alla mera volontà della conduttrice), oneri economici futuri.
Il riferimento è, in particolare, all'art. 9 del contratto in esame (rubricato “lavori straordinari”)
che autorizza la società conduttrice ad eseguire miglioramenti, addizioni e trasformazioni della cosa comune, in totale autonomia, senza previa autorizzazione dei comproprietari (a cui viene riservato solo un diritto d'informazione) e con denaro dei medesimi (tramite un autorizzato sistema di compensazione della spesa dal canone per un importo complessivo di € 500.000 oltre IVA): “Per patto
espresso, e a parziale deroga di quanto sopra [ove si prevedono alcuni lavori di natura straordinaria posti ad esclusivo carico della conduttrice, n.d.r.] è data facoltà alla società conduttrice di richiedere le necessarie
autorizzazioni, presentare i relativi progetti ed effettuare i lavori sotto descritti che comprendono lavori di
natura straordinaria. Le spese previste per tali lavori, pur essendo a carico della Proprietà parte Locatrice,
dovranno quindi essere eseguite dalla società conduttrice, che a tal fine viene preventivamente autorizzata fino
ad un importo massimo di 500.000 €, IVA esclusa. La stessa conduttrice potrà recuperare dalla parte locatrice
trattenendo dal canone di locazione un importo pari alla spesa effettivamente sostenuta e documentata (IVA
esclusa) con un massino di 100.000 € annui per 5 anni. … Le predette opere sono le seguenti: a)
rifacimento…dei tetti con adeguato sistema di impermeabilizzazione;
b) rifacimento prospetti…; c)
sostituzione degli attuali infissi esterni…; d) rifacimento strada d'accesso, compresi portoni e cancelli…
sistemazioni dei canali di scarico e regimentazione delle acque piovane dei terreni posti a monte del complesso;

e) manutenzione straordinaria di parte delle attrezzature della e più specificamente delle circa 200 CP_1
ancore…; f) restauro di almeno sei delle 11 imbarcazioni… . Le parti specificano che detti lavori… dovranno
intendersi autorizzati, fermo l'obbligo di informare l'assemblea dei comproprietari.”
A tanto aggiungasi che anche, l'art. 8 del contratto di locazione (rubricato “manutenzione –
migliorie – addizioni”) prevede al par. 4 ulteriori lavori di natura straordinaria, questa volta ponendoli ad esclusivo carico economico della conduttrice. Trattasi di “manutenzione o rifacimento integrale di
bagni… impianti di climatizzazione e di domotica, infissi interni, impianti elettrico, idrico e di video
sorveglianza… adeguamento alle normative in materia di prevenzione agli incendi, sicurezza sul lavoro, sui
disabili e… ogni altra lavorazione necessaria per l'esercizio dell'attività che [la conduttrice] si è prefissata di ivi
svolgere”. Ebbene, nonostante la non semplice interpretazione dell'articolo in esame (ed in particolare della clausola inserita al par. 3), anche l'esecuzione di tali lavori straordinari - in considerazione del loro carattere necessario rispetto all'attività impiantata dalla conduttrice nel complesso della
(essendo opere volte a “adeguare i locali alle proprie esigenze” commerciali), ed in rapporto al CP_1 Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
successivo art. 9 (appena esaminato, che non impone alla conduttrice vincoli autorizzativi nemmeno per l'esecuzione di opere straordinarie poste a carico economico dei comproprietari) – deve intendersi già pre-autorizzata dalla proprietà-locatrice in virtù della sola stipulazione della locazione (si cfr. anche quanto pattuito all'art. 8, par. 6). La clausola di cui all'art. 8, par.

3 - che prevede la necessità di un previo specifico consenso da parte della comunione-locatrice all'esecuzione di migliorie, innovazioni ed addizioni (che la normativa codicistica, peraltro,
imporrebbe a maggioranza qualificata) - deve, dunque, ritenersi che faccia riferimento a tutte le altre migliorie, addizioni e modifiche diverse rispetto a quelle elencate e già autorizzate.
Inoltre, sempre con riferimento all'esecuzione di opere straordinarie, oggetto di pre-
approvazione col deliberato contratto di locazione, è significativo che all' art. 8 penultimo periodo,
vengono posti a carico della conduttrice i costi per l'esecuzione dei lavori di adeguamento degli scarichi fognari e di realizzazione di un impianto di depurazione che risultassero obbligatori per legge e dunque funzionali al solo interesse della conduttrice.

9. Ne deriva che, in presenza di clausole contrattuali quali quelle summenzionate, che autorizzano preventivamente il conduttore ad effettuare svariate lavori di natura straordinaria sul complesso locato è lo stesso contratto di locazione, nel suo complesso considerato, a meritare la qualificazione di atto eccedente l'ordinaria amministrazione.
Trova spazio, quindi, l'art. 1108, co. 2, c.c. il quale prevede che, con la maggioranza dei due terzi dei partecipanti prevista al primo comma, “si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria
amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti”, nonché
l'art. 1109, co. 1, n. 3 c.c. che permette di impugnare la delibera non conforme a detta disposizione.
10. Peraltro, l'atto di straordinaria amministrazione (illegittimamente) deliberato risulta anche pregiudizievole dell'interesse dei comunisti (e dunque avrebbe, in realtà, richiesto l'unanimità
dei compartecipi) nella misura in cui, impone ai comproprietari-locatori rilevanti oneri economici,
non preventivamente stimabili, e rimessi unicamente all'esercizio di facoltà anticipatamente concesse alla conduttrice, idonei ad abbattere sensibilmente e in maniera sostanzialmente incontrollabile la quota del godimento indiretto di ciascuno. Si fa riferimento:
a) al citato meccanismo della compensazione del canone dovuto dalla conduttrice coi costi per le i lavori straordinari di cui all'art. 9, che consentono alla conduttrice un abbattimento del canone fino a € 100.000 annui (e alla pre-approvazione dei lavori di adeguamento dell'impianto fognario, a spese – indeterminate – della conduttrice); Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
b) al fatto che “nel caso di ottenimento di finanziamenti… per opere di natura straordinaria che
ricadrebbero sotto la responsabilità di spesa della proprietà, la parte conduttrice [è autorizzata a riconoscere]
alla proprietà [solo (!), n.d.e.] parte dei benefici conseguiti”, secondo le percentuali analiticamente indicate all'art. 9bis (che di fatto rendono ancor più svantaggioso il contratto concluso).
*.*.*.*
Sulle conseguenze dell'annullabilità delle delibere, l'inopponibilità del contratto di locazione:
11. A questo punto è necessario scrutinare le conseguenze dell'accertata invalidità delle due delibere assembleari impugnate, sui due connessi contratti di locazione del compendio comune
CP_ stipulati dall'amministratore della comunione con la convenuta: il contratto del 24.05.2021
(sottoscritto, per la Comunione, dal n.q. senza alcuna previa autorizzazione da parte dei Pt_7
comunisti e oggetto di illegittima ratifica assembleare in data 06.08.2021) e quello modificativo del
9-15.02.2022 (sottoscritto, per la Comunione, dal n.q., sulla scorta dell'illegittimo Pt_7
conferimento di incarico rappresentativo da parte dell'assemblea, in data 21.02.2022).
In proposito, a fronte dell'invalidità della delibera giova sottolineare che la validità ed efficacia delle pattuizioni impugnate non può essere fatta salva invocando l'indirizzo giurisprudenziale, discendente dai principi affermati dalle Sez. Un. del Supremo Collegio nella pronuncia n. 11135/2012, che postula la perdurante validità ed efficacia del contratto di locazione del bene comune stipulato dalla maggioranza, da cui discenderebbe – secondo la tesi della S.r.l.
convenuta - il “difetto di legittimazione attiva” dei comproprietari di minoranza alla proposizione di azioni demolitorie di contratti stipulati dalla comunione (con eventuale rilevanza della mancanza di autorizzazione o di poteri rappresentativi nei soli rapporti interni fra i comproprietari).
Infatti, la permanente validità ed efficacia del contratto nei confronti di tutti i comproprietari
- anche a fronte dell'annullamento della delibera funzionale alla stipula - può essere predicata unicamente qualora sussista l'esigenza di tutelare l'affidamento del terzo contraente in ordine all'esistenza, in capo alla maggioranza, dei poteri dispositivi a lei attribuiti dagli artt. 1105 o 1108 c.c.
(a seconda che si tratti di atto di ordinaria o straordinaria amministrazione) ovvero alla sussistenza dei poteri gestori attribuibili a ciascuno dei comproprietari in presenza dei presupposti richiesti dagli artt. 2028 ss c.c., e ciò, comunque, sempre che quello compiuto dal comproprietario sia un atto di ordinaria amministrazione (per la precisazione, v. Cass. 25433/2019), potendosi presumere che questi stia spontaneamente amministrando la cosa comune con l'intento di curare l'interesse non solo proprio ma anche quello degli altri compartecipi (v., sul punto, Cass., sez. un., 11135/2012).
12. Epperò, nessuno dei superiori presupposti è ravvisabile nel caso di specie. Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
Non è configurabile alcun affidamento del terzo contraente in ordine all'esistenza alla necessaria maggioranza qualificata (ex art. 1108 c.c.) per la stipula del contratto di locazione in questione, integrante, per quanto sopra, atto di straordinaria amministrazione.
Infatti, con riferimento al primo contratto di locazione stipulato il 24.05.2021 ed immediatamente efficace, la ben si sarebbe potuta accorgere del fatto che al Controparte_2
(che spendeva espressamente la qualità di amministratore-mandatario della Parte_7
Comunione, e non quale mero comproprietario) non era stato conferito dalla necessaria maggioranza qualificata alcun potere di contrattare, se solo gli avesse – diligentemente, ex art. 1393
c.c. – richiesto di giustificare i propri poteri.
Ancor di più, con riferimento al secondo contratto di locazione, al momento della conclusione dell'accordo (9-15.02.2022), la non poteva non sapere della palese contrarietà Controparte_2
di oltre un terzo (in realtà quasi un mezzo) dei comunisti alla locazione in questione (già dal mese di settembre del 2021, infatti, la conduttrice aveva ricevuto la notificazione dell'atto di citazione relativa al procedimento R.G. 1985/2021, ove si dava atto del fatto che solo una risicatissima – e peraltro contestata – maggioranza era a favore della locazione stessa), e dunque dell'insussistenza dei necessari poteri (recte, della sufficiente legittimazione) in capo all'amministratore-mandatario con cui stava addivenendo alla stipula.
Inoltre, non risultano nemmeno applicabili gli ulteriori principi della gestione ex art. 2028
c.c., per come declinati dalla giurisprudenza in relazione alle locazioni del bene comune da parte di solo alcuni dei comunisti. Infatti, nella specie, per un verso, non viene in rilievo un atto di ordinaria amministrazione (cfr. Cass. 25433/2019) e, per altro verso, v'è il difetto della spontaneità della gestione e/o dell'absentia domini poiché i contratti di locazione in questione - come rilevato - sono stati stipulato dal non già quale mero comproprietario del bene comune, ma in Parte_7
veste di amministratore-mandatario della Comunione.
13. Se non alla disciplina della negotiorum gestio, allora, è alla disciplina della rappresentanza che deve farsi riferimento, per cui, ai sensi degli artt. 1393, 1398 e 1399 c.c., il terzo non può dolersi di avere concluso col falsus procurator - poiché era suo onere verificarne i poteri -, e i contratti di locazione con quest'ultimo stipulati sono inopponibili ai comproprietari dissenzienti.
In via generale, la conseguenza dell'innopponibilità/inefficacia è, infatti, predicabile con riguardo alle pattuizioni adottate nel difetto di legittimazione del disponente, ossia dell'inidoneità
del soggetto a disporre del rapporto che forma oggetto dell'atto, in linea con quanto previsto dall'art. Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
societarie, per le delibere del consiglio di amministrazione illegittimamente incidenti sui diritti attribuiti ai singoli soci dalla legge o dall'atto costitutivo, e ciò per difetto di potere dispositivo dell'organo altrimenti deputato alla gestione del bene o dell'ente (v. Cass. 2850/1996, la quale richiama Cass. 9485/1987 e Cass. 8575/1987; con specifico riguardo ai contratti conclusi dalla maggioranza dei comproprietari in violazione dei limiti di cui all'art. 1108 c.c. discorrono di inopponibilità, o comunque, di inefficacia, Cass. 25433/2019 e Cass. 483/2009).
Il contratto di locazione è dunque, per i comproprietari tamquam non esset, con la conseguenza che ad essi deve essere rilasciato il compendio comune. In proposito giova riportare un passaggio della sentenza n. 11377 del 2015, con cui le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affrontato,
ex professo, il tema del contratto concluso dal falsus procurator:
“- (a) il codice civile non ha costruito la figura del contratto concluso dal rappresentante senza procura
o travalicando i limiti della procura come una fattispecie temporaneamente vincolante anche per lo pseudo
rappresentato, dotata quindi di un'efficacia precaria che questi possa rimuovere soltanto attraverso un recesso
o un rifiuto eliminativo ovvero mediante l'esercizio, nel processo, con la proposizione dell'eccezione ad esso
riservata, di un potere conformativo di scioglimento;

- (b) si è invece di fronte ad una non vincolatività che consegue automaticamente al difetto di
legittimazione rappresentativa dello stipulante, secondo lo schema norma-fatto-effetto, e che non abbisogna, per
dispiegarsi, dell'intermediazione necessaria dell'esercizio di un potere sostanziale rimesso al falsus dominus;

- (c) affinché lo stato originario di inefficacia resti immutato, e sia riscontrabile dal giudice, non è
richiesta allo pseudo rappresentato alcuna iniziativa: egli non deve esercitare alcun diritto potestativo per
liberarsi da un contratto che è già, per lui, privo di ogni effetto;

- (d) il legislatore ha sì previsto, in capo al falsamente rappresentato, la titolarità, esclusiva e riservata,
di un diritto potestativo: ma questo diritto è quello di imputarsi il contratto realizzando, attraverso la ratifica,
la condizione esterna di efficacia dello stesso, non quello di sciogliersi dal vincolo”.
*.*.*.*
Sulle domande risarcitorie:
14. Dall'accertamento dell'invalida formazione della volontà della maggioranza dei comunisti, nella consapevolezza (o colpevole ignoranza) del terzo contraente deriva, non soltanto l'inefficacia dei contratti di locazione in questione nei confronti dei comproprietari (e dunque il rilascio a questi del bene comune) ma, trattandosi di condotta integrante un illecito extra-
contrattuale, sorge anche il diritto all'eliminazione delle conseguenze dannose prodotte, ossia al risarcimento del danno derivante dalle predette pattuizioni fino alla data in cui il procedimento è Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
stato trattenuto per la decisione (e dunque dal 24.05.2021 al 21.07.2025), salva determinazione del
quantum da liquidarsi alla luce dell'effettivo valore locativo dei beni.
Infatti, secondo recente orientamento di legittimità, mentre l'uso individuale del bene in comunione non eccedente i limiti dell'art. 1102 c.c. non è fonte di alcuna obbligazione risarcitoria per i comproprietari che siano rimasti inerti o vi abbiano acconsentito, né è possibile riconoscere una
“indennità” per la semplice occupazione del bene, poiché tale utilizzo costituisce pur sempre manifestazione del diritto di comproprietà che compete al singolo e che investe l'intera cosa comune
(con ripartizione dei frutti naturali e civili tratti dal bene goduto individualmente è regolata in sede di divisione e di resa del conto), al contrario il comproprietario occupante è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto qualora (e dal momento in cui) gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere, e ciò “per la ragione assorbente di non aver potuto godere al pari degli altri del bene
comune” (così Cass. civ. n. 2423/2015; v. anche, da ultimo, Cass. 10264/2023 e Cass. 31105/2023; v.
anche Cass. 20394/2013 e Cass.17876/2019, le quali individuano quale parametro di riferimento il corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, da liquidarsi con riferimento al valore figurativo del canone locativo di mercato). Parimenti, nel caso di concessione del bene in godimento a terzi da parte di alcuni (o di anche uno soltanto) dei comproprietari, che sia frutto di una delibera inficiata da uno dei vizi di cui all'art. 1109 c.c., il compartecipe dissenziente merita di essere tenuto indenne dal relativo pregiudizio anche nei confronti del terzo conduttore ove questi fosse consapevole del pregiudizio arrecato (v. Cass. 3891/2012; Cass. 25690/2010; Cass.
483/2009).
15. Tali conseguenze dannose devono essere imputate, concorremente alla Controparte_2
e all'amministratore della Comunione.
[...]
Infatti, l'evento dannoso, invocato dai ricorrenti, si ricollega non solo all'indebita
CP_ occupazione del complesso comune da parte della ma anche a comportamenti (quantomeno)
colposi dell'amministratore che, dapprima (in data 24.05.2021), ha concesso l'intero compendio comune in locazione alla in assenza di qualsivoglia preventiva Controparte_2
autorizzazione/mandato a ciò da parte dei comproprietari (illegittimità mai sanata stante l'invalidità
della ratifica assembleare del suo operato) e successivamente (in data 9-15.02.2022), ha rinegoziato il detto contratto di locazione, ancora una volta, in violazione di legge, non avendo egli ricevuto una legittimazione sufficiente a tal fine (i.e. dei 2/3 dei comunisti, come previsto dall'art. 1108 c.c.,
considerata la natura dell'atto stipulando). Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
16. La quantificazione del danno conseguenza da risarcire deve essere effettuata alla luce dell'insegnamento offerto dalle Sezioni Unite della Cassazione in materia di danno patito dal proprietario per l'occupazione abusiva del bene (v. Casss. SS.UU. 33645/2022). Il risarcimento del danno da occupazione illegittima del bene può allora quantificarsi, non potendo essere provato nel suo preciso ammontare, con valutazione equitativa, mediante il parametro del canone locativo di mercato e, nel caso in esame, andrebbe circoscritto al danno emergente, ossia alla differenza tra il canone corrispondente al valore di mercato del bene della quale i comproprietari non hanno potuto beneficiare in conseguenza del contratto concluso e quanto agli stessi riconosciuto periodicamente pro-quota in esecuzione della illegittima locazione, secondo i principi della compensatio lucri cum
damno.
17. Nel caso di specie, però, tale abbattimento compensativo non è utilmente invocabile, né
concretamente operabile.
Pur potendosi evincere dagli atti che, periodicamente, l'amministrazione della Comunione
ha provveduto alla ripartizione a ciascun comunista della rispettiva quota parte dei canoni locatizi riscossi (cfr. ad es. all. 5, memoria ex art. 183, c. 6 n. 2 c.p.c. di ), le parti nei cui Parte_15
confronti sono state svolte le domande risarcitorie (sui cui gravava l'onere della prova di ogni elemento idoneo a ridimensionare il danno ex adverso reclamato) non hanno allegato (né tantomeno provato) gli importi che, in dipendenza dei contratti contestati, sono stati concretamente ripartiti agli attori e agli altri convenuti che hanno svolto domande risarcitorie. Il mancato assolvimento di tale onere rende, nella specie, inapplicabile il meccanismo compensativo, nonostante i poteri officiosi del giudice in materia (che non possono superare i limiti derivanti dalle carenze probatorie). Sul punto,
si rimanda alla pronuncia della Cassazione civile , sez. III , 03/07/2024 , n. 18243, secondo cui
“L'eccezione di compensatio lucri cum damno è un'eccezione in senso lato, vale a dire non l'adduzione di un
fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto azionato, ma una mera difesa in ordine all'esatta entità
globale del pregiudizio effettivamente patito dal danneggiato, ed è, come tale, rilevabile anche d'ufficio dal
giudice, il quale, per determinare l'esatta misura del danno risarcibile, può fare riferimento, per il principio
dell'acquisizione della prova, a tutte le risultanze del giudizio. La citata compensazione non può operare
qualora la somma non sia stata corrisposta e tantomeno sia determinata o determinabile, in base agli atti di
causa, nel suo preciso ammontare per cui, mancando la prova della somma esattamente versata o da versare -
prova da porre a carico di chi eccepisce la compensazione - quest'ultima non può avere luogo”.
18. Ai fini della misura dell'indennità di occupazione, per ragioni di equità, prevedibilità e uniformità delle decisioni, ritiene questo giudice di doversi rifare alla oggettiva stima del valore Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
locativo del complesso immobiliare per cui è causa, che già è stata fatta propria da questo Tribunale
nella recente sentenza n. 386/2021. Tale decisione, allegata agli atti e più volte richiamata dalle parti,
si è occupata di fatti appropriativi assolutamente analoghi a quelli del presente giudizio (l'intero complesso comune era stato occupato da parte di alcuni comproprietari) ed ha quantificato, tramite apposita CTU, l'indennità per occupazione del compendio comune. Tale stima risulta avere il pregio di contenere “opportuni abbattimenti: da un lato devono infatti rammentarsi le innegabili poste passive;

dall'altro, che anche l'eventuale godimento personale dei comproprietari di cui si è assunta la privazione era
subordinato sin dall'82 (cfr. regolamento del 9.12.82, e successive delibere…) alla prestazione di un canone
stagionale”, e merita di essere utilizzata anche nell'ambito di questo giudizio, non risultando che dall'epoca dell'estimo (gennaio 2018) a quella della conclusione del primo dei contratti di locazione oggi al vaglio (24.05.2021) siano intervenute né alcuna significativa modificazione del compendio comune, né altre circostanze idonee ad incidere sulla quantificazione, ad eccezione della devalutazione monetaria (che in questa sede può, comunque, essere valorizzata).
L'indennità per l'occupazione dell'intero complesso è stata calcolata (nel 2018) in € 103.425,41
su base semestrale, somma che rivalutata al maggio 2021 ammonta ad € 105.600. Pertanto,
suddividendo detta indennità per unità di mese (€ 17.600) e quindi di giorno (€ 586,66), si perviene,
per il periodo considerato (1519 giorni, dal 24 maggio 2021 al 21 luglio 2025), ad un totale, per l'intero dominio di € 891.147, che dovrà essere suddiviso come di seguito, in base alle quote di proprietà
degli attori e dei convenuti che hanno svolto domande risarcitorie, all'epoca della proposizione delle domande, come emergenti agli atti.
19. Si determinano pertanto le indennità spettanti come di seguito:
- , proprietà 75/4320: € 15.471; Parte_2
- , proprietà 75/4320: € 15.471; Parte_1
- , proprietà 30/4320: € 6.189; Pt_12 Parte_14
- proprietà 300/4320: € 61.885; Pt_12 Parte_12
- usufruttuaria 344/4320: € 78.128; Parte_38
- , proprietà 202/4320: € 41.669; Parte_15
- , comproprietà 201/4320: € 41.463. Parte_16
- comproprietà 108/4320, indennità dovuta per 261 giorni (dal 24.05.2021 al CP_10
09.02.2022), non essendosi costituito nel procedimento 384/2022 e non vendo dunque svolto domande di risarcimento per il danno derivante dalla stipulazione del secondo contratto: € 3.828.
*.*.*.* Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
Sulla costituzione in giudizio della nella persona dell'amministratore. CP_1
20. E' stata contestata anche la validità della deliberazione del 21 gennaio 2022 nella parte in cui l'assemblea ha conferito all'amministratore il potere di costituirsi nel giudizio Parte_7
R.G. n. 1985/2021, sul presupposto che la comunione ordinaria non costituisce autonomo centro d'imputazione d'interessi (sicché, nei giudizi di impugnazione delle delibere il rapporto processuale s'instaurerebbe unicamente tra il comproprietario impugnante e gli altri comunisti, uti singuli) e che l'assemblea dei comproprietari può deliberare unicamente, ex artt. 1102, 1105 e 1108 c.c., sulla gestione dei beni comuni (tra cui non possono annoverarsi le delibere assembleari).
L'eccezione, che evidentemente ha refluenze anche in ordine ai soggetti tenuti al pagamento delle spese di lite, non coglie nel segno.
La giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ. sez. II Ord. 20.06.2017 n. 15271) ha affermato che:
“L'amministratore della comunione ex art. 1106 c.c. non è legittimato a rappresentare i comunisti se tale potere
non gli sia stato attribuito espressamente nella delega di cui all'art. 1106, comma 2, non essendo applicabile
analogicamente - per la presenza della disposizione citata, che prevede la determinazione dei poteri delegati -
la regola contenuta nell'art. 1131 c.c., comma 1, la quale attribuisce all'amministratore del il Parte_39
potere di agire in giudizio sia contro i condomini che contro terzi;
pertanto, colui che vuol far valere in giudizio
un diritto nei confronti di una comunione pro indiviso, ha l'onere di chiamare in giudizio tutti i comunisti o,
in alternativa, colui che ne ha la rappresentanza sostanziale”.
Nel caso di specie, il regolamento della Comunione della , per come Controparte_1
risultante dalle delibere integrative succedutesi, conferisce espressamente all'amministratore della stessa poteri di rappresentanza sostanziale (segnatamente, “la rappresentanza legale della comunione
nei limiti dell'ordinaria amministrazione”). Sulla scorta di tale rappresentanza sostanziale, ed in ossequio a quanto previsto dall'art. 77 c.p.c. (per cui al rappresentante sostanziale, per poter agire nel processo in nome del rappresentato, deve essergli conferita un'apposita procura), l'assemblea dei comunisti con la delibera del 21.01.2025, ha, legittimamente, ratificato l'operato dell'amministratore in ordine alla costituzione nel giudizio R.G. n. 1985/2021. In merito, la giurisprudenza è, infatti,
concorde a ritenere che il difetto di legitimatio ad processum può essere sanato da una manifestazione di volontà del soggetto legittimato attraverso il rilascio della procura ai sensi dell'art. 77 c.p.c. che produce la regolarizzazione ex tunc del rapporto processuale, salve, ovviamente, eventuali preclusioni o decadenze verificatesi medio tempore, che però, nella specie, non sono intervenute (Cfr.
Cass. civ. n. 23670/2008).
*.*.*.* Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
Sulle spese di lite:
21. Le spese di lite per entrambi i procedimenti (ed anche per i due giudizi cautelari, inclusivi della fase di reclamo, svolti nel corso di ciascuno di essi) seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in dispositivo, determinata in applicazione dei parametri previsti dalle tabelle nn. 2
e 10 allegate al D.M. 55/14 per le cause di valore indeterminato, opportunamente differenziando –
entro le riduzioni percentuali consentite - la posizione dei ricorrenti (considerati gli oneri di cui costoro si sono fatti carico tra cui introduzione delle cause, notificazioni, riassunzioni ecc…), da quella dei convenuti che si sono associati alle domande formulate dai primi (e per quest'ultimi tenendo in considerazione il valore della compartecipazione di ciascuno).


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni contraria domanda, difesa ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciando sui procedimenti riuniti R.G. n. 1985/2021 e 384/2022:
dispone la separazione del procedimento R.G. n. 414/2022 dai procedimenti riuniti nn, R.G.
1985/2021 e 384/2022;
dichiara cessata la materia del contendere relativamente alle domande proposte da
[...]
Pt_17
dichiara inammissibile l'intervento di;
Parte_36
dichiara il difetto di titolarità del rapporto controverso in capo a , Parte_18
n.q. di erede di;
Persona_1
annulla la deliberazione dell'assemblea dei comproprietari de “ ” del Controparte_1
06 agosto 2021 nella parte in cui la medesima ha approvato «la ratifica dell'operato degli amministratori
e l'attuale locazione» e ha approvato «la ratifica del contratto di locazione con la storica , concluso CP_2
nella data del 24 maggio 2021;
annulla la deliberazione dell'assemblea dei comproprietari de “ ” del Controparte_1
21.01.2022, nella parte in cui la medesima ha approvato la Proposta di Modifica del contratto di locazione del 24 maggio 2021 e ha dato «mandato all'amministratore dr. di prendere contatti con Pt_7
la società locatrice al fine di sottoporre alla stessa ed eventualmente sottoscrivere le modifiche contrattual[i]
approvate dall'odierna assemblea» allegate al verbale.
dichiara inefficaci ed inopponibili ai comproprietari de “ ”, il contratto Controparte_1
di locazione concluso dall'amministratore della Comunione e la il 24 maggio Controparte_2 Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
modifiche apportate al primo dalla deliberazione dei comunisti del 21 gennaio 2022, ri-registrato il
09-15 febbraio 2022;
ordina alla il rilascio ai comproprietari del complesso mobiliare ed Controparte_2
immobiliare della , oggetto dei contratti di locazione sopra indicati;
Controparte_1
condanna e al pagamento, in solido tra loro, dei Parte_7 Controparte_2
seguenti importi: € 15.471 a , € 15.471 a , € 6.189 a Parte_2 Parte_1 Parte_14
, € 61.885 a € 78.128 a € 41.669 a , €
[...] Parte_12 Parte_38 Parte_15
41.463 a , € 3.828 a;
Parte_16 CP_10
condanna e alla refusione delle spese di lite in Parte_2 Parte_1
favore di n.q., che liquida in complessivi € 2.900 per compensi, oltre spese Parte_18
generali e accessori nella misura legalmente dovuta;

condanna , e la Parte_7 Controparte_2 Controparte_1
, in solido tra loro, alla refusione delle spese di lite in favore di e
[...] Parte_2 [...]
(in solido), che liquida in complessivi € 43.000 per compensi, oltre spese generali e Parte_1
accessori nella misura legalmente dovuta, ed oltre esborsi documentati;

condanna e la Controparte_2 Parte_7 Controparte_1
, in solido tra loro alla refusione delle spese di lite in favore di e
[...] Controparte_11 Pt_38
(in solido), che liquida in complessivi € 21.500 per compensi, oltre spese generali e accessori
[...]
nella misura legalmente dovuta;

condanna e la Controparte_2 Parte_7 Controparte_1
, in solido tra loro, alla refusione delle spese di lite in favore di e
[...] Parte_15 Pt_16
(in solido), che liquida in complessivi € 18.500 per compensi, oltre spese generali e accessori
[...]
nella misura legalmente dovuta;

condanna e la Controparte_2 Parte_7 Controparte_1
, in solido tra loro, alla refusione delle spese di lite in favore di , che
[...] Parte_14
liquida in complessivi € 13.500 per compensi, oltre spese generali e accessori nella misura legalmente dovuta;

condanna e la Controparte_2 Parte_7 Controparte_1
, in solido tra loro, alla refusione delle spese di lite in favore di che liquida
[...] CP_10
(per il solo proc. 1985/21 e cautelari connessi) in complessivi € 7.000 per compensi, oltre spese generali e accessori nella misura legalmente dovuta;
Procedimenti riuniti n. 1985/2021 e 384/2022
Dichiara compensate le spese di lite in relazione alle altre parti e ad ogni altro rapporto processuale.
Trapani, 22.11.2025 Il Giudice
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1398 c.c. per il contratto concluso dal falsus procurator, nonché, nell'ambito delle organizzazioni
2021 (registrato in pari data) e il contratto di locazione, tra le stesse parti stipulato, risultante dalle