N. R.G. 3576/2013
TRIBUNALE DI MESSINA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Messina I Sezione Civile, in persona del Giudice Onorario Dott.ssa Carolina La
Torre, nella causa civile iscritta al R.G. n. 3576/2013 - vertente
TRA
, (C.F.: ), in persona del Parte_1 P.IVA_1
coordinatore generale, elettivamente domiciliato in Via E. L. Pellegrino n. 176, Pt_1
rappresentato e difeso dall'Avv. Pierfrancesco Broccio

- ricorrente -

c o n t r o
(C.F. – P.IVA ), in persona dell'Amministratore pro Controparte_1 P.IVA_2
tempore, elettivamente domiciliato in Via San Filippo Bianchi n. 54 presso lo studio Pt_1
dell'avv. Intilisano Luciana che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;

- Resistente -
esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, pronuncia, ex art. 429 c.p.c. dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente
SENTENZA
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione, notificato in data 30/11 – 06/12/2012, l' di Parte_1 intimava alla sfratto per morosità in relazione all'unità immobiliare Pt_1 Controparte_1
sita in via Natoli n. 88 is. 91 bott. N. 23 (pos. contr. n. 35440) adibito ad uso commerciale. Pt_1
Premetteva parte attrice: - di essere proprietaria dell'immobile su indicato;
- che la conduttrice lo aveva condotto in locazione a far data dal 01/04/2010 e si era resa morosa nel pagamento dei canoni accumulando un debito di € 18.483,19 (importo aggiornato al mese di ottobre 2012).
Chiedeva, quindi, convalidarsi lo sfratto ed emettere ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e a scadere.
La , costituendosi, si opponeva all'intimato sfratto, pur dichiarandosi pronta al rilascio Controparte_1
dell'immobile. Deduceva in particolare: - che il mancato adempimento nel pagamento dei canoni era pagina1 di 5 stato incolpevole in quanto determinato dalle difficoltà connesse alla pandemia;
- che la stessa aveva sostenuto ingenti spese per la bonifica e l'adeguamento del locale condotto in locazione per un importo pari a € 13.407,53. Chiedeva quindi la compensazione dei canoni non pagati con le somme spese dalla stessa.
Con ordinanza emessa il 13/06/2013, il Giudice dava atto del rilascio dell'immobile da parte della e disponeva il mutamento del rito al fine di ogni ulteriore valutazione sulle richieste Controparte_1
delle parti.
Depositate le memorie integrative, la causa veniva, istruita e il Tribunale, con provvedimento del
14.6.2018, reso in udienza, rigettava le richieste istruttorie e rinviava la causa per la discussione e decisione.
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In primo luogo deve rilevarsi che ai sensi dell'art. 85 c.p.c. “la procura può essere sempre revocata e il difensore può sempre rinunciarvi ma la revoca e la rinuncia non hanno effetto nei confronti dell'altra parte finchè non sia avvenuta la sostituzione del difensore”.
Appare, quindi, ininfluente ai fini del decidere accertare la validità della costituzione dell'Avv.
Barbera, oggi presente per delega, atteso che fino alla valida sostituzione la rinuncia non produce effetti nei confronti dell'atra parte.
La Suprema Corte ha chiarito che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. (Cass. civ., Sez. un., 30/10/2001, n.13533, Cass. Civ.
26593/2008).
Nel caso di specie l'intimante ha provato la fonte negoziale del suo credito producendo in giudizio il contratto di locazione, nonché le lettere raccomandate di messa in mora, da cui si evincono le obbligazioni sussistenti in capo alle parti e il relativo termine di scadenza.
La parte intimata, costituendosi in giudizio e opponendosi all'intimato sfratto, ha contestato l'ammontare della morosità, ma non la sussistenza della stessa: ha, infatti, genericamente eccepito che il proprio inadempimento sarebbe stato incolpevole in quanto determinato da impossibilità non imputabile ad essa parte debitrice, bensì all'emergenza sanitaria e alla conseguente crisi economica derivatane. Ha, infine, dedotto di avere eseguito dei lavori sull'immobile chiedendo il rimborso dei costi sostenuti per la realizzazione degli stessi.
Le eccezioni di parte convenuta non possono trovare accoglimento.
pagina2 di 5 Nello specifico, quanto ai dedotti lavori, l'art. 9 del contratto di locazione prevede che: “Art. 9 -
L'immobile viene consegnato ed accettato nelle condizioni e nello stato di fatto in cui si trova, e si pone l'onere al conduttore di adeguare gli impianti, come per legge, a seconda dell'attività che in esso locale dovrà svolgere, esonerando il locatore da ogni eventuale responsabilità e con l'obbligo di produrre, entro 60 (sessanta) giorni dalla stipula del presente atto, la certificazione relativa al locatore”. E, ancora, l'art. 14: “Art.14 - Il conduttore si obbliga a non apportare alcuna modifica, innovazione o miglioria alla cosa locata, compresi gli impianti esistenti, senza preventivo consenso scritto del locatore. Eventuali autorizzazioni, alla esecuzione di opere e/o lavori, resteranno, sin
d'ora, espressamente subordinate al rilascio di autorizzazioni amministrative, concessioni edilizie e permessi da parte delle preposte Amministrazioni e/o Enti pubblici preposti socio. La violazione di questa disposizione è causa di risoluzione di diritto della locazione e di risarcimento del danno. Tutto quanto il conduttore faccia, con o senza preventivo consenso scritto del locatore, rimarrà a beneficio di quest'ultimo, senza obbligo di corrispondere alcun compenso, a meno che il locatore stesso non preferisca la restituzione dei locali nel pristino stato, in danno e spese del conduttore. Il diritto del locatore di pretendere la rimessione in pristino della cosa locata sarà dallo stesso esercitato nella sola ed esclusiva ipotesi che il conduttore dovesse, in qualsiasi momento, instaurare un contenzioso per pretender qualsivoglia rimborso e/o indennità a fronte delle eventuali migliorie apportate ai locali condotti in locazione.”
Si ribadisce, sul punto, quanto già evidenziato con ordinanza del 14/06/2018, ossia che: - non tutte le clausole contrattuali richiedono la specifica sottoscrizione delle parti, ma solo quelle tassativamente indicate all'art. 1341 c.c. secondo comma;
- che gli articoli sopra citati del contratto di locazione non contengono alcuna delle suddette condizioni tassativamente elencate al comma 2 dell'art. 1341 c.c.;
- che, inoltre, il contratto di cui trattasi non rientra tra le categorie previste dal successivo art. 1342
c.c. (contratti conclusi mediante sottoscrizioni di moduli o formulari).
Fatta questa doverosa premessa, necessaria al fine di chiarire la natura non vessatoria della clausola contrattuale di cui agli artt. 9 e 14 del contratto, la maggior parte delle migliorie apportate dal conduttore, come da perizia di parte e relative fatture, possono rientrare nella previsione dell'art. 9, mentre non vi è prova in atti del consenso prestato dal locatore per ulteriori lavori;
né si rinviene una comunicazione successiva, effettuata ai sensi dell'art. 1577, secondo comma, c.c. giustificata dall'urgenza dell'intervento.
Pertanto, sotto questi profili, gli importi asseritamente spesi per i dedotti lavori non possono essere portati in compensazione.
In ottemperanza ai principi giurisprudenziali sopra richiamati, non può ritenersi che la parte conduttrice provato di avere adempiuto agli obblighi scaturenti dal contratto.
pagina3 di 5 Ne deriva l'accoglimento delle domande attoree e la dichiarazione dell'avvenuta risoluzione del contratto per inadempimento della parte conduttrice e, posto che l'immobile è già stato rilasciato, come da dichiarazione resa in udienza in data 22 aprile 2013, la sola condanna della Controparte_1
al pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti sino ad aprile 2013, ossia fino al rilascio dell'immobile, per un importo complessivo di € 23.142,39, di cui € 18.483,19 come richiesti dallo nell'intimazione di sfratto, cui devono aggiungersi € 4.659,20 (€ 665,60 x 7 mensilità) per le Pt_2
mensilità successive, con canone rivalutato come da contratto, il tutto oltre interessi al tasso legale dalla messa in mora al soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano sulla base dei parametri approvati con il D.M.
n. 55 del 10.03.2014, in considerazione del valore della controversia, della complessità delle questioni trattate e dell'attività svolta.

P.Q.M.

Disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa,
Dichiara la risoluzione del contratto di locazione oggetto dell'odierno giudizio per inadempimento della parte conduttrice
Condanna la in persona del legale rappresentante pro tempore, al Controparte_1 pagamento in favore dell' di in persona del legale Parte_1 Pt_1
rappresentante pro tempore, della somma di € 23.142,39, per canoni di locazione scaduti e non corrisposti sino al rilascio, come in motivazione, oltre interessi al tasso legale dalla messa in mora al soddisfo.
Condanna la in persona del legale rappresentante pro tempore al pagamento Controparte_1 in favore dell' , in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore delle spese processuali che liquida in € 111,00 per spese ed € 2.540,00 per compensi oltre
Iva e cpa e rimborso forfettario delle spese generali nella misura di legge.
Così deciso in Messina il 26/05/2025.
Letta in udienza alle ore14.15
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della dott.ssa Mariateresa Montesano Pelle, funzionario giudiziario addetto all'ufficio per il processo presso la Prima Sezione Civile del Tribunale di Messina.
Il Giudice
( Dott. ssa Carolina La Torre)
pagina4 di 5 In caso di diffusione della presente sentenza si omettano le generalità e gli altri identificativi delle parti.

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