N. 828/2024 R.G.
TRIBUNALE di PISTOIA
Udienza del 08 aprile 2025
Oggi, davanti al Giudice dott.ssa Elena Piccinni sono comparsi:
- per parte ricorrente: l'avv. Niccolò Martelli Calvelli anche in sostituzione dell'avv. Laura
Bartoli;
- per parte resistente: l'avv. Gianni Mannucci.
Il G.U. visto l'art. 429 c.p.c., invita le parti a precisare le conclusioni, ordinando la discussione orale in quest'udienza.
Il procuratore di parte ricorrente conclude come in nota difensiva conclusionale autorizzata depositata in data 10/03/2025 e, dunque, come in memoria integrativa depositata in data
30/08/2024.
Il procuratore di parte resistente conclude come in memoria integrativa depositata in data
20/09/2024. Rappresenta che, pur trattandosi di causa documentale, in relazione alla ricostruzione di parte ricorrente comunque permane un dubbio fondamentale ai fini della decisione della causa.
I procuratori delle parti si riportano alle proprie deduzioni, istanze, eccezioni e conclusioni come in atti.
I procuratori delle parti rinunciano a presenziare alla lettura del dispositivo.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio.
Il Giudice, uscito dalla camera di consiglio, in assenza delle parti che vi hanno rinunciato, dà lettura del dispositivo cui segue il deposito contestuale della sentenza.
1 R.G. 828/2024 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PISTOIA
Il Tribunale di Pistoia, nella persona del Giudice unico dott.ssa Elena Piccinni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta sub n. 828/2024 R.G.A.C. vertente tra
(C.F. e P.IVA ), rappresentata e Parte_1 P.IVA_1
difesa, anche disgiuntamente, dall'avv. Laura Bartoli e dall'avv. Niccolò Martelli Calvelli, entrambi del Foro di Firenze ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Firenze,
Via Venezia n. 6, giusta procura allegata all'atto di intimazione di licenza per finito comodato d.d. 19/02/2024;
- parte ricorrente –
e
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._1
Gianni Mannucci del Foro di Firenze ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Firenze, Via Giuseppe Campani n. 18, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta depositata in data 20/03/2024;
- parte resistente -
Oggetto: contratto di comodati.
Conclusioni di parte ricorrente:
- come in memoria integrativa depositata il 30/08/2024:
“Voglia, l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
1) In via Principale:
i) rigettare integralmente l'opposizione ex adverso promossa alla luce della non opponibilità nei confronti di del contratto di locazione ad uso Parte_1
abitativo sottoscritto da ed registrato presso l'Agenzia Controparte_1 Controparte_2
2 R.G. 828/2024 delle Entrate di Pistoia al n. 842, serie 3T, in data 27.02.2024 ed avente ad oggetto
l'immobile situato in Pistoia, via Filippo Pacini n. 13, piano secondo e terzo, oltre cantina, meglio identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Pistoia al Foglio di Mappa 223, particella 17, sub. 10, Cat. A/3, classe 5 (appartamento) e Foglio di Mappa 223, particella
17, sub. 6, Cat. C/2, classe 1 (cantina), per tutte le motivazioni esposte in narrativa;

ii) accertare e dichiarare l'efficacia di un contratto di comodato verbale a tempo indeterminato in essere fra e avente ad Parte_1 Controparte_1 oggetto l'immobile situato in Pistoia, via Filippo Pacini n. 13, piano secondo e terzo, oltre cantina, meglio identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Pistoia al Foglio di
Mappa 223, particella 17, sub. 10, Cat. A/3, classe 5 (appartamento) e Foglio di Mappa
223, particella 17, sub. 6, Cat. C/2, classe 1 (cantina) e, per l'effetto, in forza della richiesta di restituzione del predetto immobile formulata da Parte_1
con raccomandata del 28 Novembre 2023, condannare la signora al Controparte_1 rilascio immediato dell'immobile di via Filippo Pacini n. 13, libero da cose e persone, in favore di Parte_1
2) In via Subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi in cui dovesse essere ritenuto opponibile a
[...]
il contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto fra Parte_1 Controparte_2
e in data 01/02/2022, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Pistoia Controparte_1 al n. 842, serie 3T, in data 27.02.2024, avente ad oggetto l'immobile situato in Pistoia, via
Filippo Pacini n. 13, piano secondo e terzo, oltre cantina, meglio identificato al Catasto
Fabbricati del Comune di Pistoia al Foglio di Mappa 223, particella 17, sub. 10, Cat. A/3, classe 5 (appartamento) e Foglio di Mappa 223, particella 17, sub. 6, Cat. C/2, classe 1
(cantina):
a) accertare e dichiarare la morosità di per non aver mai corrisposto i Controparte_1
canoni di locazione in favore di e le spese di condominio Parte_1 ordinarie e, per l'effetto, dichiarare la risoluzione di diritto del predetto contratto di locazione in forza ed applicazione della clausola risolutiva espressa contenuta all'articolo
10 del contratto di locazione o, in ogni caso, accertare e dichiarare la risoluzione del
3 R.G. 828/2024 predetto contratto di locazione per grave inadempimento ex articoli 1455 Cod. Civ. e 5 L.
392/78 e, conseguentemente, condannare Controparte_1
i) al rilascio immediato dell'immobile di via Filippo Pacini n. 13, libero da cose e persone, in favore di Parte_1
ii) al pagamento in favore di di: Parte_1
- Euro 3.606,67= a titolo di spese condominiali dovute dalla signora ed CP_1
anticipate al condominio da come da giustificativi prodotti Parte_1
sub. doc. 8), oltre gli interessi legali dal giorno della relativa anticipazione al saldo effettivo.
- dei canoni di locazione non corrisposti da Novembre 2022 (mese nel quale è Pt_1 divenuta proprietaria dell'immobile di via Pacini n. 13) fino alla data di accertamento della risoluzione del contratto di locazione, canoni ammontanti alla data odierna a complessivi Euro 11.000,00= (come meglio specificato nel corso del presente atto), oltre gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo;

- dell'indennità di occupazione decorrente dal mese successivo alla data di accertamento della risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo e fino all'effettivo rilascio, da liquidarsi in misura pari al canone di locazione mensile contrattualmente pattuito (Euro
500,00= al mese), o nella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, oltre gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo.
Con vittoria di spese e competenze di giudizio”.
Conclusioni di parte resistente:
- come in memoria integrativa depositata il 20/09/2024:
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito rigettare ogni domanda formulata da controparte in quanto e per l'effetto accertare l'esistenza del contratto di locazione per l'immobile sito in
Pistoia, via Pacini 13, firmato in Firenze in data 12/10/2022 e registrato dalla sig.ra

CP_1
Con vittoria di spese, competenze e onorari”.
* * *
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Svolgimento del processo
4 R.G. 828/2024 Con atto di intimazione ritualmente notificato conveniva in Parte_1
giudizio la sig.ra per ottenere convalida di licenza per finito comodato Controparte_1
relativamente ad immobile sito in Pistoia, via Filippo Pacini n. 13, identificato in Catasto fabbricati di detto Comune al Foglio di Mappa 223, particella 17, sub. 10 Cat. A/3, classe 5
(appartamento) e della quota di ¼ del Foglio di Mappa 223, particella 17, sub. 6, Cat. C/2, classe 1 (cantina).
In particolare, premettendo di essere proprietaria del predetto immobile in forza di atto di compravendita del 18/10/2022, parte intimante deduceva che lo stesso era occupato dalla sig.ra in virtù di contratto di comodato a tempo indeterminato concluso CP_1
verbalmente; pertanto, in data 28/11/2023, aveva provveduto ad inviare raccomandata con la quale richiedeva alla comodataria la restituzione dell'immobile entro e non oltre novanta giorni dalla ricezione della stessa, avvenuta il 11/12/2023.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 20/03/2024 si costituiva un giudizio la sig.ra opponendosi alla convalida di licenza per finito Controparte_1 comodato e deducendo di detenere l'immobile in virtù di contratto di locazione del
01/02/2022, regolarmente registrato in data 27/02/2024 ed espressamente menzionato nel contratto di compravendita del 18/10/2022 avente ad oggetto l'immobile de quo.
Celebrata l'udienza comparizione parti, il Giudice, al fine di consentire alle stesse di cristallizzare le proprie difese, assegnava termini per il deposito di memorie difensive e rinviava la causa alla successiva udienza del 23/04/2024.
Con memoria difensiva depositata in data 29/03/2024, eccepiva Parte_1
la inopponibilità a sé del contratto di locazione prodotto dalla sig.ra in quanto CP_1
successivo alla stipula del contratto di compravendita immobiliare e, in ogni caso, privo di data certa anteriore alla medesima compravendita.
Inoltre, parte intimante rilevava la sussistenza di una situazione di conflitto di interessi, posto che il contratto di locazione era stato sottoscritto dalla sig.ra nella duplice CP_1 veste di conduttrice e locatrice, essendo quest'ultima amministratore unico e legale rappresentante della società precedente proprietaria dell'immobile; Controparte_2 peraltro, proprio in qualità di amministratore unico di detta società, l'intimata non avrebbe avuto i poteri di firma per sottoscrivere il contratto di locazione in questione.
5 R.G. 828/2024 Alla luce di quanto sopra esposto, quindi, ritenendo il contratto di locazione prodotto inefficace nei suoi confronti, insisteva per l'emissione di Parte_1
ordinanza ex art. 665 c.p.c. e per il mutamento di rito.
Con memoria difensiva depositata in data 08/04/2024 parte intimata contestava tutto quanto ex adverso dedotto e argomentato, in particolare evidenziando come Parte_1
fosse perfettamente a conoscenza del contratto di locazione al momento della
[...]
conclusione della compravendita immobiliare;
inoltre, deduceva, contrariamente a quanto sostenuto dall'intimante, il puntuale pagamento delle spese condominiali e insisteva, quindi, per il rigetto della convalida.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del giorno 23/04/2024, il Giudice, accertata l'insussistenza delle condizioni per l'emissione di ordinanza ex art. 665 c.p.c., disponeva il mutamento dal rito sommario a quello locatizio, assegnava alle parti i termini per l'avvio della procedura di mediazione e per il deposito di memorie integrative e fissava udienza ex art. 420 c.p.c. il giorno 01/10/2024.
Con memoria integrativa depositata in data 30/08/2024 parte intimante, pur ribadendo le difese svolte in punto di inopponibilità del contratto di locazione, proponeva in via subordinata domanda di risoluzione del contratto di locazione sottoscritto tra CP_2
e per inadempimento della conduttrice, la quale non avrebbe
[...] Controparte_1
corrisposto i dovuti canoni di locazione;
difatti, nonostante la previsione contrattuale, non sarebbe stata fornita alcuna prova in merito alla avvenuta anticipata corresponsione di quattro annualità di canone in favore della società Controparte_2
Con memoria integrativa depositata in data 20/09/2024 parte intimata produceva ulteriore documentazione dalla quale sarebbe emersa la conoscenza, da parte della società intimante, del contratto di locazione già in essere;
quanto alla domanda di risoluzione per inadempimento proposta da in via subordinata, parte intimata Parte_1 ne rilevava la inammissibilità, stante la diversità di causa petendi e l'assenza di connessione con la domanda originaria.
La causa è stata istruita documentalmente;
dunque, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, all'odierna udienza ha invitato le parti a precisare le conclusioni e a discutere
6 R.G. 828/2024 la causa, e all'esito ha dato lettura del dispositivo, provvedendo al deposito contestuale della presente sentenza.
In diritto
1.La domanda proposta da di accertamento dell'avvenuta Parte_1
risoluzione del contratto di comodato per recesso del comodante è fondata e, pertanto, merita accoglimento.
La società con scrittura privata autenticata del 18/10/2022, Parte_1 acquistava dalla società l'immobile sito in Pistoia, via Pacini n. 13 e, Controparte_2
precisamente, la piena proprietà di appartamento per civile abitazione unitamente alla quota di ¼ sulla cantina posta al piano seminterrato del medesimo fabbricato, il tutto identificato in Catasto Fabbricati del Comune di Pistoia al foglio di mappa 223, part. 17 sub. 10 e sub. 6
(cfr. doc. 4 di parte ricorrente).
Circostanza non contestata, inoltre, è quella secondo cui l'immobile sopra descritto, sin dall'anno 2014, risulta essere occupato dalla sig.ra amministratore unico Controparte_1
e legale rappresentante della società e ciò in forza di contratto di comodato Controparte_2
a tempo indeterminato, concluso verbalmente tra la stessa sig.ra e la precedente CP_1 proprietà; a quest'ultima – secondo la ricostruzione offerta da parte ricorrente – sarebbe poi subentrata la stessa in conseguenza dell'atto di compravendita Parte_1
immobiliare del 18/10/2022.
Parte resistente, tuttavia, ha eccepito di detenere l'immobile de quo non in forza del suddetto contratto di comodato, ma bensì in forza del distinto contratto di locazione stipulato con la società il 01/02/2022 (cfr. doc. 1 di parte resistente allegato Controparte_2
alla comparsa di costituzione e risposta depositata nel fascicolo r.g. 346/2024); pertanto, trattandosi di contratto avente data certa anteriore alla compravendita immobiliare, lo stesso sarebbe pienamente opponibile alla società ricorrente, nuova proprietaria dell'immobile.
Ebbene, tale eccezione è infondata, non avendo parte resistente fornito prova della sottoscrizione del dedotto contratto di locazione in data certa anteriore alla stipulazione della compravendita secondo quanto previsto dall'art. 2704 c.c.-.
In particolare, l'art. 2704 co. 1 c.c. stabilisce che “la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal
7 R.G. 828/2024 giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l'hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l'anteriorità della formazione del documento”.
Al riguardo, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di precisare che “l'istituto della data certa, ai fini della opponibilità a terzi, riguarda l'atto che venga in rilievo, con giudizio di certezza, nella sua precisa, conoscibile e dunque completa esistenza, non essendo all'uopo sufficiente la mera menzione del suo contenuto in atto avente data certa”
(Cass. Civ. n. 34755/2023); inoltre, qualora non siano individuabili le situazioni tipiche di certezza contemplate dall'art. 2704 co. 1 c.c.-, “ai fini dell'opponibilità della data certa ai terzi è necessario che sia dedotto e dimostrato un fatto idoneo a stabilire in modo ugualmente certo l'anteriorità della formazione del documento. Ne consegue che tale dimostrazione può anche avvalersi di prove per testimoni o presunzioni, ma solo a condizione che esse evidenzino un fatto munito della specificata attitudine, non anche quando tali prove siano rivolte, in via indiziaria e induttiva, a provocare un giudizio di mera verosimiglianza della data apposta sul documento” (Cass. Civ. n. 21446/2023; Cass.
Civ. n. 13943/2012).
Orbene, fatta applicazione dei principi espressi dalla sopra citata giurisprudenza, nel caso di specie non può ritenersi sufficiente a dimostrare l'anteriorità della data di sottoscrizione del contratto di locazione il riferimento contenuto nell'atto di compravendita immobiliare, ove si legge che “le unità immobiliari sono concesse in locazione alla signora Controparte_1
[…]” (cfr. art. 3 scrittura del 18/10/2022 sub doc. 4 di parte ricorrente); tale espressione, invero, risulta del tutto generica e indeterminata, priva di puntuali ed univoci riferimenti al contratto di cui si discute e, come tale, inidonea a dimostrare, prima ancora della anteriorità del contratto medesimo rispetto alla compravendita immobiliare, la stessa riferibilità della suddetta menzione al contratto di locazione prodotto.
Del pari, anche la corrispondenza intercorsa tra la sig.ra e il precedente difensore CP_1
della società (prodotta da parte resistente con la memoria Parte_1
8 R.G. 828/2024 integrativa) non risulta idonea a dimostrare la sottoscrizione del contratto di locazione in data antecedente all'atto del 18/10/2022.
Da tali scambi epistolari, difatti, emerge la sussistenza di una trattativa tra le odierne parti in causa volta a regolare i complessi rapporti tra loro pendenti, inclusa la regolamentazione della permanenza della sig.ra all'interno dell'immobile sito in Pistoia, via Pacini CP_1
n. 13; all'uopo, risulta effettivamente uno scambio di bozze di atti denominati “Locazione
Angelever- Giannoni.doc” e “Scrittura Privata Bamarfin Angelever.doc”, le quali tuttavia non forniscono alcuna specifica informazione in merito alla data di effettiva conclusione del contratto di locazione de quo che consenta di collocarlo con certezza in un'epoca anteriore alla citata compravendita immobiliare (cfr. docc. A-B-C di parte resistente).
Alla luce di quanto sopra esposto, pertanto, il contratto di locazione prodotto da parte resistente, recante data 01/02/2022, non può ritenersi opponibile alla società
[...]
e, conseguentemente, il rapporto tra le parti deve intendersi regolato dal Parte_1
contratto di comodato concluso tra la sig.ra e nel 2014, cui è CP_1 Controparte_2 subentrata la società ricorrente in seguito alla stipula della compravendita dell'immobile di
Pistoia, Via Pacini n. 13.
Tutto ciò chiarito, trattandosi di contratto di comodato senza determinazione di durata, lo stesso deve intendersi regolato dalla normativa codicistica di cui all'art. 1810 c.c.-, il quale prevede che, laddove non sia stato convenuto un termine, né questo risulta dall'uso cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante lo richiede.
Ebbene, nel caso di specie, si è in presenza di c.d. comodato precario, mancando la previsione di un termine espresso di scadenza e non essendo quest'ultimo desumibile dall'uso cui il bene era destinato;
pertanto, al comodante spetta il diritto di recesso dal contratto esercitabile mediante la semplice richiesta di restituzione del bene.
La società risulta aver legittimamente esercitato il proprio Parte_1 recesso con l'invio di raccomandata a/r in data 28/11/2023 nella quale richiedeva alla sig.ra la restituzione dell'immobile entro e non oltre novanta giorni dal ricevimento CP_1
della stessa, avvenuto in data 11/12/2023 (cfr. doc. 2 di parte ricorrente); dunque, in virtù
9 R.G. 828/2024 del recesso legittimamente esercitato, il rapporto tra le parti deve ritenersi cessato alla data del 11/03/2024.
2. Dall'accertamento della intervenuta risoluzione del contratto di comodato discende l'accoglimento della domanda di condanna della sig.ra al rilascio dell'immobile CP_1
sito in Pistoia, Via Pacini n. 13, il quale dovrà avvenire entro e non oltre la data del
08/05/2025, data ritenuta congrua al fine di consentire alla medesima di liberare l'abitazione.
3. L'accoglimento della domanda formulata in via principale determina, infine,
l'assorbimento della domanda formulata da parte ricorrente in via subordinata.
Spese processuali
Le spese di lite seguono la soccombenza e, dunque, sono poste interamente a carico di parte resistente.
Quanto alle spese di lite della fase sommaria, esse vengono liquidate secondo i parametri medi di cui al DM 55/214 come modificato dal DM 37/2018 e poi dal DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa (il quale, in considerazione delle difese svolte, si ritiene rientrante nello scaglione da € 5.201,00 ad € 26.000,00), con riferimento alla sola fase di studio e introduttiva.
Quanto alla successiva fase locatizia, le spese di lite vengono liquidate secondo i parametri medi di cui al DM 55/214 come modificato dal DM 37/2018 e poi dal DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa (indeterminabile – complessità bassa), con riferimento alla sole fase introduttiva e decisionale, per quest'ultima ridotto il parametro del 30% data la pronuncia della presente sentenza con rito ex art. 429 c.p.c. -. Viene riconosciuto alla luce dei medesimi parametri il compenso per la procedura di media-conciliazione unicamente per la fase di attivazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott.ssa Elena Piccinni definitivamente pronunciando nella presente vertenza ogni diversa istanza ed eccezione reietta, così pronuncia:
10 R.G. 828/2024 a) accerta che il contratto di comodato in essere tra e la società Controparte_1 [...]
si è risolto in data 11/03/2024 per legittimo esercizio del diritto di Parte_1 recesso da parte di e, per l'effetto, Parte_1
b) condanna la resistente al rilascio dell'immobile sito in Pistoia, via Filippo Pacini n. 13, identificato in Catasto fabbricati di detto Comune al Foglio di Mappa 223, particella 17, sub. 10 Cat. A/3, classe 5 (appartamento) e Foglio di Mappa 223, particella 17, sub. 6, Cat.
C/2, classe 1 (cantina);
c) condanna la resistente alla refusione delle spese di lite in favore del ricorrente liquidate in € 6.472,50 per compensi professionali (€ 1.628,00 per la fase sommaria + € 3.237,50 per la fase locatizia + € 1.607,00 per spese di mediazione), € 804,00 per anticipazioni, oltre il
15% spese generali, CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Pistoia, il 08 aprile 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Elena Piccinni
11 R.G. 828/2024