N. 5936/2024 R.G.A.C.

TRIBUNALE DI NAPOLI NORD II sezione civile VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5936/2024
Il giorno 3.4.2025 mediante modalità telematica, ai sensi e per gli effetti dell'art. 127 ter c.p.c. nella II SEZIONE CIVILE del Tribunale Ordinario di Napoli Nord, all'udienza del Giudice dott. ssa Matilde Boccia, è chia- mata la causa TRA

Parte_1
E

Controparte_1
Sono state presentate note scritte, mediante le quali le parti hanno rassegnato le proprie conclusioni. Il Giudice, letto l'art. 429 c.p.c. e 127 ter c.p.c., preso atto di quanto sopra, all'esito della camera di consiglio, decide la controversia pronun- ciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del di- spositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto del- la decisione, redatti sul presente verbale nella parte che segue.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
II sezione civile
Nella persona della dott.ssa Matilde Boccia ha pronunciato, a seguito di de- posito di note scritte in sostituzione dell'udienza del 3.4.2025, in base all'art. 127 ter c.p.c., ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 5936/2024 del Ruolo Generale Affa- N. 5936/2024 R.G.A.C.
ri Contenziosi, avente ad oggetto “Locazione- comodato di immobile urbano” e vertente
TRA
, C.F. , nata a [...] Parte_1 C.F._1
(NA) il 02.09.1959, res. in Cavizzano (NA) alla Via S. Allende, 14, elett.te dom.ta in Giugliano in Campania (NA) al C.so Campano, 469, presso e nello studio dell'avv. Jacopo Pirozzi, , del Foro CodiceFiscale_2 di Napoli Nord, da cui è rapp.to e difeso giusta procura in calce all'atto introduttivo del giudizio;
Ricorrente Contro
, C.F.: , nato a [...] il Controparte_1 C.F._3
02.08.1959 e residente in [...] ed elettivamente dom.to in Napoli alla Piazza Garibaldi n. 3 pres- so il secondo studio dell' avv.to Francesca Vivese dalla quale è rappresen- tata e difesa, in virtù di procura apposta in calce al presente atto. RESISTENTE

CONCLUSIONI In vista dell'udienza del 3.4.2025 le parti costituite hanno concluso ri- portandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Con atto introduttivo ritualmente notificato in data 19.9.2024- 4.10.2024 nei confronti di la ricorrente Controparte_1 Parte_2
adiva l'intestata giustizia rappresentando quanto segue: di essere
[...] usufruttuaria dell'appartamento sito in QU (NA) alla Via S. Rosa, 21, Sc. B., int. 2, identificato al Catasto fabbricati del medesimo Comune di QU al f. 6, p.lla 720, sub 27, e corrispondente pertinenza cantino- la indicata sub 41 (All.1 visura catastale, atto di proprietà e atto di dona- zione con riserva di usufrutto); che la ricorrente concedeva, nell'anno 2009, l'utilizzo dell'immobile ai fini abitativi al resistente sig. CP_1
dietro il corrispettivo del canone di locazione mensile di €
[...]
500,00, comprensivi di oneri condominiali (All. 2 certificato storico di re- sidenza, all. 5 cessione fabbricato); che il sig. , negli anni, si è sem- CP_1 pre rifiutato di sottoscrivere un regolare contratto di locazione sebbene i diversi e vani tentativi della resistente di regolarizzare il rapporto;
che il sig. non ha mai versato il canone di locazione pattuito;
ch, intima- CP_1 to a liberare l'immobile, il sig. continuava ad occupare abusiva- CP_1
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mente l'appartamento e la cantinola di pertinenza;
che la ricorrente, onde ottenere la restituzione dell'immobile ed il risarcimento del danno dovu- to a seguito dell'occupazione abusiva, azionava il procedimento di me- diazione innanzi l'Organismo presso la Sede di Giu- Controparte_2 gliano in Campania (NA). A tal uopo veniva fissato l'incontro per il 13.12.2023 e ne veniva data regolare comunicazione alle parti;
che tutta- via, all'incontro fissato, il sig. non compariva, né dava alcun ri- CP_1 scontro. Pertanto, il procedimento si chiudeva con verbale negativo. (All. 3 verbale mediazione). Tutto ciò premesso adiva l'intestata giustizia onde sentir accogliere le seguenti conclusioni: accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione per la carenza dei requisiti di forma previsti dalla Legge e, per l'effetto, accertare e di- chiarare che il resistente occupa abusivamente e senza alcun titolo Controparte_1 valido l'immobile di cui la ricorrente è usufruttuaria, così come identificato in premes- sa;
in subordine, nel caso in cui la nullità del contratto dovesse essere sanata, ovvero nel caso di riconduzione, accertare e dichiarare l'inadempimento del resistente per non aver corrisposto il canone, e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto;
in ogni caso, ordinare al resistente sig. il rilascio immediato e la riconsegna Controparte_1 dell'immobile, libero da persone e cose, in favore della ricorrente;
condannare altresì il resistente al pagamento in favore della ricorrente della somma di € 415,27 mensili per indennità di occupazione, ovvero del risarcimento del danno patrimoniale e non, a de- correre dal mese di luglio 2019 e calcolata fino alla data dell'effettiva riconsegna del bene alla ricorrente, ovvero a quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia e quantificata, anche in via equitativa, dal Giudice adito, il tutto oltre rivalutazione monetaria e/o interessi legali dal dì del dovuto al saldo;
condannare altresì il resisten- te al pagamento delle spese di lite in favore della ricorrente, comprensive della fase di mediazione. Benchè ritualmente evocato in giudizio come da notifica in atti (cfr. all. 12.11.2024), fissata la prima udienza alla data del 14.11.2024, si costituiva solo in data 1.3.2025 il resistente in vista dell'udienza fissata per la di- scussione e decisione. All'esito dell'udienza del 14.11.2024 il procedimen- to veniva rinviato per la decisione e discussione all'udienza del 3.4.2025, laddove viene celebrato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. con decisione ex art. 429 c.p.c.
2. In via preliminare, va precisato che la domanda è procedibile in consi- derazione del previo esperimento del tentativo di mediazione, previsto quale condizione di procedibilità dall'art. 5 comma 1 Dlgs 28 del 2010 per le controversie in materia di locazione e in materia di diritti reali. Vi è in- fatti prova in atti dell'attivazione del procedimento de quo conclusosi con esito negativo per la mancata partecipazione di parte resistente (cfr. ver- bale negativo di mediazione del 13.12.2023 in atti, allegato alla produzio- ne di parte attrice).
3. Sul merito. La domanda di parte ricorrente e' fondata e merita accogli- mento per le ragioni in appresso indicate.
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Per incidens mette conto evidenziare la sussistenza della legittimazione at- tiva in capo alla ricorrente, stante il risalente ma consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità, cui il Tribunale intende prestare ade- sione, laddove afferma che “L'usufruttuario, quale titolare del diritto di godimen- to sul bene, e attivamente legittimato in ordine all'Azione tendente al rilascio di un immobile, sia se fondata su un rapporto contrattuale, quale quello derivante dalla lo- cazione o dal comodato, sia se basata sulla occupazione senza titolo dell'immobile stesso” (cfr. cass. civ. sez. 3, Sentenza n. 4806 del 25/07/1981 (Rv. 415510 - 01)
- V 3294/68, mass n 336266; ( V 1550/62, mass n 252474). Ed invero, parte attrice ha prodotto idonea documentazione (cfr. atto no- tarile - atto di donazione con riserva di usufrutto per notar Per_1 comprovante la sua legittimazione attiva ed il relativo titolo;
ha, ancora, dedotto e provato che parte convenuta occupa, senza legittimo titolo, l'immobile di cui conserva il diritto di usufrutto. Al riguardo occorre rilevare la tardiva costituzione di parte convenuta (avvenuta per come emerge dalla consultazione del fascicolo telematico solo in data 1.3.2025 e solo in vista dell'udienza di discussione e decisio- ne fissata alla data del 3.3.2025, a fronte di una fissazione di prima udien- za di comparizione delle parti alla data del 14.11.2024), di guisa che ai sensi dell'art. 416 c.p.c. comporta la decadenza dalla possibilità di pro- porre domande riconvenzionali ed eccezioni in senso stretto, processuali e di merito, e dalla possibilità di produzione di documentazione (cfr. cass. civ. 2003/14404). Conseguentmente questa giudice non potra' valutare le eccezioni solleva- te dalla parte resistente, la riconvenzionale dispiegata, unitamente alla documentazione prodotta, in disparte la considerazione con riguardo al- la domanda riconvenzionale non è stato invocato lo spostamento della prima udienza ex art. 418 c.p.c. Pertanto, sulla scorta delle superiori considerazioni, può inferirsi che la parte resistente non ha in alcun modo provato l'esistenza di un valido ti- tolo legittimante la sua occupazione: non essendo stato provato un titolo legittimante la detenzione del bene immobile da parte del convenuto, l'occupazione va qualificata “senza titolo”. Ed invero parte attrice ha dedotto la sussistenza di un contratto verbale intercorso tra le parti sin dall'anno 2009 con il resistente Parte_3
dietro il corrispettivo di un canone di locazione pari ad euro 500,00
[...] comprensivo di oneri condominiali e che nel corso degli anni il predetto si era sempre rifiutato di sottoscrivere un regolare contratto di locazione. In particolare, trattandosi di locazione stipulata successivamente alla en- trata in vigore della legge 431/1998, occorreva che la stessa fosse conclusa con la forma scritta, giusta l'inequivoco dettato di cui all'art. 1, comma 4, della richiamata normativa speciale. Va poi ricordato che le S.U. della Corte di Cassazione hanno stabilito che
“(a) le difese di carattere petitorio opposte a un'azione di rilascio o consegna non com-
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portano la trasformazione in reale della domanda che sia stata proposta e mantenuta ferma dall'attore come personale;
(b) l'azione personale di restituzione è destinata ad ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in prece- denza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi quali la locazione, il comodato, il deposito e così via, che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario;
essa non può pertanto surrogare l'azione di ri- vendicazione, con elusione del relativo rigoroso onere probatorio, quando la condanna al rilascio o alla consegna viene chiesta nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo. In questo caso la domanda è tipicamente di rivendicazione, poiché il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio per- sonale inter partes, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale occorre quindi che venga data la piena dimostrazione” (Cass. SU n°7305 del 28.03.2014).
E' però principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello per cui, nel caso di azione di rivendica, il suddetto onere probatorio è at- tenuato qualora il convenuto non contesti l'originaria appartenenza del bene (ad un comune dante causa: cfr. Cass. civ., Sez. II, 17/10/2007, n. 21834 ; Cass. civ., Sez. II, 17/07/2007, n. 15915; Cass. civ., Sez. I, 17/01/2007, n.1044). In tale ultimo caso, si ritiene che l'attore assolva l'onere probato- rio su di lui incombente limitandosi a dimostrare di aver acquistato il be- ne, di cui si tratta, in base ad un valido titolo d'acquisto (cfr. Cass. n. 22598/2010; Cass. n. 9303/09).
Posto ciò, dall'esame della domanda e delle ragioni svolte nell'atto intro- duttivo, nonché dal preciso tenore letterale delle conclusioni formulate in atti, emerge in tutta evidenza – come sopra detto - che parte attrice ha esperito un'azione restitutoria fondata sull'occupazione sine titulo del be- ne immobile di cui gode del diritto di usufrutto da parte del convenuto;
trattasi nel caso in esame – lo si ripete e sottolinea - di detenzione sine ti- tulo in quanto parte convenuta non ha dimostrato (né provato) l'esistenza di un titolo legittimante la detenzione dell'immobile per cui è causa.
Nella fattispecie in esame parte convenuta non ha in alcun modo conte- stato la proprietà o comunque il titolo legittimante in capo a parte attrice né i titoli posti a fondamento della stessa. Dimostrato che con riguardo all'immobile de quo vertitur conserva il diritto di usufrutto l'istante (all. 1 e 2 produzione di parte attrice), attualmente occupato dal convenuto (cfr. nonché certificato di residenza storico atte- stante la residenza del convenuto in QU (Na) via Salvator Rosa Nr.21), ritiene il Tribunale che, alla luce di quanto emerso nel corso del giudizio, tale occupazione sia avvenuta e si protragga tuttora sine ti- CP_
, non avendo il resistente validamente dimostrato, (pur essendo sog- getto al relativo onere, ex art. 2697, comma 2, cod. civ.) l'esistenza di un valido contratto di locazione. La documentazione allegata al fascicolo di parte attrice, pertanto (cfr.
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Tribunale Bari, sez. III, 08 settembre 2006, n. 1889), conferma, in uno alla mancata sussistenza di un valido contratto di locazione in essere tra le parti, quanto dedotto dalla predetta parte in citazione in merito all'occupazione sine titulo del bene oggetto di causa da parte del convenu- to (senza pagare alcunchè).
In conseguenza di quanto precede, pertanto, ed in accoglimento della domanda, il resistente va condannato all'immediato rilascio dell'immobile per cui è causa, meglio descritto in ricorso.
Alcun termine ex art. 56, comma 1, l. 392/1978 va fissato per l'esecuzione, trattandosi di occupazione sine titulo e, dunque, di materia sottratta all'ambito di operatività della richiamata disposizione.
Anche la domanda relativa al pagamento dell'indennità di occupazione appare meritevole di accoglimento ed il risarcimento deve ricomprendere l'intero arco temporale in cui si è perpetrata l'illecita occupazione in as- senza di corresponsione di adeguata indennità; la data di inizio va de- terminata nel mese con decorrenza dal mese di marzo 2009 sino al mo- mento dell'emanazione della sentenza (non essendovi elementi probato- ri in senso contrario alla prospettazione attorea); orbene, non avendo la parte convenuta dimostrato il pagamento della indennità di occupazione, la stessa va condannata al pagamento della predetta indennità a partire dal mese di marzo 2009 sino alla data della presente decisione marzo 2025 , non potendo il Tribunale adottare pronunce per il futuro). Ed infatti, in tema di indennità da occupazione sine titulo di un immobile altrui, per giurisprudenza consolidata, il danno subito dal proprietario (o possessore o detentore qualificato) è in re ipsa, nel senso che lo stesso di- scende dalla perdita, totale o parziale, della disponibilità del bene e dall'impossibilità di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente rica- vabile dal bene medesimo, in relazione alla sua natura normalmente frut- tifera. Il risarcimento ben può essere determinato sulla base di elementi presuntivi semplici e facendo riferimento al cosiddetto danno figurativo, ossia al danno rapportato al valore locativo del cespite usurpato (cfr. es. Cass., 8.6.1979, n. 3256; Cass., 8.11.1985, n. 5459; Cass., 27.7.1988, n. 4779; Cass., 11.3.1995, n. 2859; Cass., 4.2.1998, n. 1123; Cass., 18.12.1999, n. 1373; Cass., 21.1.2000, n. 649; Cass., 5.11.2001, n. 13630; Cass., 7.6.2001, n. 7692; Cass., 18.01.2006, n. 827; Cass.,11.02.2008, n. 3251; Cass., 8.3.2010, n. 5568; Cass., 9.04.2013, n.8571). In sostanza, in virtù del principio del neminem laedere, la sola illegittima occupazione costituisce un fatto che determina un ingiusto danno a carico del proprietario del bene, fatto a cui necessa- riamente consegue l'obbligazione di risarcire il danneggiato nella misura del pregiudizio subito. Ebbene, nel caso di specie, fermo l'an, il danno può essere quantificato in via equitativa, in considerazione del luogo in cui si trova l'immobile, del tempo trascorso dall'inizio dell'occupazione, dei parametri di canoni di n. 5936/2024 r.g.a.c. Pag. 6 di 8 N. 5936/2024 R.G.A.C.
locazione forniti per analoghi immobili in analoghi periodi, nonché della possibilità di locare il bene ad un canone di mercato, valutata anche la notoria crisi economica in atto nel nostro paese, in complessivi € 57.600,00 (€ 300 mensili per 192 mensilità). La somma è comprensiva del totale del danno subito da parte attrice per la illegittima occupazione del bene: non sono pertanto dovute somme ulteriori. Sulle predette somme vanno calcolati gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo, in quanto è pacifico che “l'indennità di occupazione immobiliare costituisce l'oggetto di un'obbligazione extracontrattuale, connessa all'occupazione di fatto di un immobile (nella specie, un appartamento); ne consegue che gli interessi sulle somme liquidate a tale titolo decorrono dalla data del verificarsi del danno e, quindi, dalle scadenze mensili di occupazione” (cfr. Cassa- zione civile, sez. II, 15/05/2013, n. 11736). Ogni ulteriore questione rimane assorbita nella pronuncia di cui sopra. Le spese seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio, in assenza di nota spese di parte, come da dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia 10.03.2014 in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli Nord, II sezione civile, in composizione monocra- tica, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta come in atti ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
• Accoglie la domanda e, per l'effetto, condanna al rilascio Controparte_1 immediato, in favore di parte ricorrente Parte_1 dell'appartamento sito in QU (NA) alla Via S. Rosa, 21, Sc. B., int. 2, identificato al Catasto fabbricati del medesimo Comune di QU al f. 6, p.lla 720, sub 27, e corrispondente pertinenza cantinola indicata sub 41 (meglio indicato e descritto in ricorso);
• Condanna al pagamento, in favore della parte ricorrente Controparte_1
della indennità di occupazione per complessivi Parte_1
€57.600,00 oltre interessi come in motivazione;

• Condanna al pagamento delle spese processuali in fa- Controparte_1 vore di parte ricorrente , che si liquidano in euro 260,00 per esborsi, euro 5.388,00 per compensi, oltre IVA e CPA ed accessori nella misura di leg- ge.
Così deciso in Aversa, 4.4.2025
IL GIUDICE
(dott. ssa Matilde Boccia)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..

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