R.G. 6079/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Roma
SESTA SEZIONE
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al 6079 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
(CF: ), rappresentata e difesa giusta procura in atti, Parte_1 C.F._1 dall'Avv. URBISAGLIA FEDERICA, presso il cui studio è elettivamente domiciliata in
Roma, alla via G. Bettolo, n. 6
ATTORE
E
(CF: ), rappresentato e difeso, giusta procura Controparte_1 C.F._2
in atti, dall'Avv. RUGGIERO ELENA EUGENIA, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Roma, alla Via Crescenzio, n. 20
CONVENUTO
I fatti di causa.
Con atto ritualmente notificato, ha intimato lo sfratto per morosità nei Parte_1
confronti di , in riferimento al contratto di locazione ad uso abitativo Controparte_1
del 30.11.2022 regolarmente registrato, dell'immobile sito in Roma, alla Via Roverbella n. 43, int. 2/A, per un corrispettivo mensile pattuito in € 500,00, a fronte del mancato pagamento dei canoni da settembre a dicembre 2023, per un importo complessivo di € 2.000,00.
Si è costituito l'opposto, opponendosi alla convalida ed al rilascio, non ritenendo ravvisabile alcuna morosità, in quanto l'immobile locato è stato attinto in data 27.08.2023 da un violento incendio che lo ha reso nella quasi totalità inagibile, essendone stato tra l'altro disposto dai
Vigili del Fuoco intervenuti la “interdizione temporanea dell'intero appartamento int. 2/A per
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danno da calore e fumo fino al ripristino delle normali condizioni di sicurezza da parte di tecnico qualificato sia delle strutture che degli impianti”, con conseguente estinzione del rapporto sinallagmatico. Ha quindi concluso per il rigetto dell'intimazione ed, in via riconvenzionale e nel merito, ha chiesto acclararsi la violazione degli obblighi incombenti sul locatore sulla scorta degli artt. 1575 e 1576 c.c. nonché il risarcimento dei danni da quantificarsi in separato giudizio.
All'esito della fase di convalida, richiamata la giurisprudenza di legittimità secondo cui:
"…quando í contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione del contratto, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, in considerazione delle premesse contrastanti, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale…" (Cass. Civ.
n. 26907/2014, sicut n. 19706 del 21/09/2020), con ordinanza del 12 febbraio 2024 il giudice ha disposto il rilascio, fissando per l'esecuzione la data del 12 agosto 2024 e disponendo il mutamento del rito per il prosieguo, con concessione dei termini di cui all'art. 426 c.p.c. per il deposito di memorie integrative e documenti.
L'attore ha così concluso le proprie memorie: “Accertata la risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta della locazione, accertare la responsabilità del conduttore nella causazione dell'evento lesivo de quo che ha reso impossibile la prestazione.
Accertare, pertanto, che la risoluzione sia dovuta all'inadempimento ex art. 143 c.c., del conduttore per la violazione degli obblighi su di lui incombenti come previsto dagli art. 1587
e 1588 c.c.. Previa quantificazione dei danni, condannare, il conduttore a rifondere la locatrice di tutti i danni subiti all'immobile nonché gli ulteriori come meglio descritti, quantificati in totale in € 24.909,28, oltre i canoni successivi a marzo 2024 fino all'effettivo rilascio, ed alle ulteriori spese per il tecnico di parte”.
Parte convenuta ha invece chiesto di: “1. accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione del 24.11.2021 stipulato tra ed relativo Parte_1 Controparte_1 all'immobile sito in Roma, Via Roverbella n. 43, int. 2/A, censito al NCEU del Comune di
Roma al foglio 121, part. 820, sub. 502 per impossibilità sopravvenuta della prestazione o per altro motivo emergente in corso di causa;

2. accertare e dichiarare l'esclusiva responsabilità della proprietaria nella causazione dell'incendio per inosservanza delle Parte_1
norme cogenti e imperative di cui alla L. 46/90 e/o per violazione del D.M. sanità 75/1975 e/o
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per violazione della normativa CEI 64-8 o per qualunque altro motivo emergente in corso di causa;

3. e, per l'effetto, condannare al risarcimento dei danni fisici e Parte_1
morali subìti e subendi dal sig. da quantificarsi in separato giudizio”. Controparte_1
Esperito senza esito il procedimento di mediazione obbligatorio ratione materie, esaurito il momento istruttorio con l'espletamento di una CTU tecnica, la causa è venuta per l'udienza di discussione, svoltasi in modalità cartolare, il 31 marzo 2025, al cui esito è stata depositata la presente sentenza.
Motivi della decisione.
Ai fini decisori della presente controversia occorre prima di tutto verificare quali siano in concreto le rispettive domande formulate dalle parti.
La domanda avanzata dall'attore a mezzo dell'intimazione notificata è limitata unicamente alla risoluzione del contratto di locazione in ragione della morosità del conduttore.
A mezzo delle memorie ex art. 426 c.p.c., questi ha poi proposto domande ulteriori e nuove, individuate nella risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta;
nell'accertamento della responsabilità del conduttore nella causazione dell'evento lesivo;
nonché, da ultimo, nella condanna di questi al ristoro di tutti i danni subiti dall'immobile, nonché di tutti quelli ulteriori, quantificati in € 24.909,28, oltre al pagamento dei canoni successivi a marzo 2024 fino all'effettivo rilascio ed alla ripetizione delle ulteriori spese occorse per il tecnico di parte.
Al contrario il convenuto, avendo in sede di costituzione domandato il rigetto dell'intimazione ed, in via riconvenzionale e nel merito, l'accertamento della violazione degli obblighi incombenti sul locatore sulla scorta degli artt. 1575 e 1576 c.c. nonché il risarcimento dei danni da quantificarsi in separato giudizio, non ha proposto domande nuove dopo il mutamento del rito, limitandosi di fatto ad una mera e legittima emendatio di quelle precedenti, come tale non determinante alcun mutamento della causa petendi e non incorrendo in alcuna decadenza per effetto della mancata richiesta di spostamento dell'udienza.
Come noto, nel giudizio locatizio l'ammissibilità delle nuove domande proposte a mezzo delle memorie ex art. 426 c.p.c. è subordinato al rispetto del disposto dell'art. 418 c.p.c., il quale prevede che il convenuto che abbia proposta una domanda in via riconvenzionale, a norma del secondo comma dell'articolo 416 deve, con istanza contenuta nella stessa memoria, a pena di decadenza dalla riconvenzionale medesima, chiedere al giudice che, a modifica del decreto di
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cui al secondo comma dell'articolo 415, pronunci, non oltre cinque giorni, un nuovo decreto per la fissazione dell'udienza.
L'onere incombe non solo sulle eventuali domande nuove proposte dal convenuto intimato, ma anche, mutatis mutandis, su quelle avanzate dall'attore originario intimante, le quali, ove spiegate per la prima volta nelle memorie integrative ex art. 426 c.p.c., devono dichiararsi inammissibili (cfr. Sent. Trib. Roma sez. 6 n. 5706/2018; n. 10858/2018 e n. 23577/2017 e
Cass. Sent. n. 8411/2003), fatta eccezione per quelle scaturite dalle difese proposte dall'intimato o la c.d. reconventio reconventionis (Cass. Sent. n. 12247/13).
Pertanto, prima ancora di verificare se le nuove domande riconvenzionali proposte dall'attore rispondano ai sopra menzionati requisiti di ammissibilità, se ne deve dichiarare la decadenza per il mancato rispetto dell'art. 418 c.p.c..
Siffatta decadenza, in quanto posta a presidio del principio del contraddittorio e della regolare instaurazione del rapporto processuale, è rilevabile anche di ufficio in ogni stato e grado del processo, non essendo suscettibile di sanatoria nemmeno per effetto della emissione da parte del giudice – in difetto della specifica istanza di spostamento dell'udienza di discussione (Cass. S.U. n. 13025/1991) – del decreto di fissazione della nuova udienza o dell'accettazione del contraddittorio ad opera della controparte (Cass. n. 15359/2017).
Pertanto, qualora nella memoria difensiva tempestivamente depositata ai sensi dell'art. 416
c.p.c. venga introdotta una domanda riconvenzionale fondata su un fatto che, oltre ad assumere carattere di fatto costitutivo di essa, assuma, rispetto alla fattispecie costitutiva del diritto fatto valere con la domanda principale, carattere di eccezione, cioè di fatto impeditivo, modificativo od estintivo dell'efficacia di uno o di alcuni dei fatti costitutivi del diritto oggetto della domanda principale, la circostanza che la domanda riconvenzionale risulti inammissibile per l'inosservanza da parte del convenuto dell'onere di chiedere lo spostamento dell'udienza di discussione ai sensi dell'art. 418, comma 1, c.p.c., non esclude che il fatto integratore della domanda riconvenzionale debba essere valutato come semplice eccezione e, dunque, a soli fini della decisione sull'oggetto della domanda principale, in quanto in funzione di essa la preclusione fissata dalla legge è pienamente rispettata (Cass. n. 11679/2014).
Ne consegue che le domande proposte dall'attore in aggiunta a quella originaria di risoluzione per morosità non potranno essere oggetto di scrutinio, ma solo fungere, ove possibile, da eccezioni rispetto a quelle ritualmente proposte dal convenuto.
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Una volta fissato l'oggetto del giudizio, diventa centrale per la decisione della presente controversia accertare se siano ravvisabili in capo alle parti responsabilità nella causazione dell'incendio che ha colpito l'unità oggetto di locazione il 27 agosto 2023.
Le vicende processuali hanno evidenziato come la responsabilità dell'accaduto debba ascriversi unicamente al locatore, in ragione, soprattutto, dell'assenza nell'immobile di un impianto elettrico omologato e comunque fornito dei dispositivi di sicurezza previsti per legge.
In primo luogo, costituisce circostanza pacifica (accertata già dai Vigili del Fuoco che lo hanno spento) che l'incendio abbia avuto origine nell'angolo cottura per poi propagarsi alle suppellettili ed all'altro mobilio presente.
L'attore ha da ciò desunto che l'origine delle fiamme sia da individuare in una pentola lasciata incustodita sul fuoco troppo a lungo dal conduttore, addormentatosi nel frattempo, ma una siffatta ricostruzione è incompatibile sia con lo stesso verbale di spegnimento dell'incendio, che descrive il punto di origine nell'angolo cottura e non già nel piano cottura, sia con il rilievo per cui i Vigili che sono entrati ad incendio in corso e lo hanno spento, nel successivo rapporti di intervento non fanno alcuna menzione a pentole accese o comunque presenti sui fornelli.
Escluso quindi, per assenza di prova contraria, che l'origine sia ravvisabile in un qualsiasi comportamento del conduttore, deve concludersi per l'attribuzione della causazione dell'incendio al fatiscente impianto elettrico presente nell'immobile.
In proposito, il CTU Ing. ha accertato che: “Risulta assente tra gli atti di causa, Persona_1 la certificazione di conformità dell'impianto elettrico rilasciato ai sensi del D.M. 37/2008 o ai sensi della Legge 46/90 in relazione all'anno nel quale l'impianto è stato realizzato o l'auto certificazione per impianti elettrici realizzati anteriormente dell'entrata in vigore della Legge
46/1990.
Parte locatrice, sollecitata per PEC sulla presenza delle certificazioni di legge relative all'impianto elettrice ed a quello del gas NON ha fornito le stesse. Peraltro, anche nella documentazione versata in atti le stesse NON sono presenti. Pertanto, NON sono presenti le certificazioni di legge relative all'impianto elettrico ed a quello del gas”.
Alcun pregio in senso contrario può attribuirsi ai rilievi critici mossi dal CTP dell'attore
(pagina 15 della perizia definitiva), ad avviso del quale “un impianto elettrico e/o un impianto del gas, anche non dotati di dichiarazione di conformità, possono essere stati realizzati secondo quanto prevede la norma ed essere perfettamente funzionanti in sicurezza”. La gravità di una tale affermazione, pienamente confirmatoria della non rispondenza degli impianti alle norme
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vigenti, è stata prontamente rilevata dal CTU, il quale ha rilevato come “La teoria del CTP secondo la quale l'assenza delle certificazioni di Legge non sottintenda il non rispetto della normativa di settore non è accettabile. Questo significherebbe che il legislatore lasci libere le società ed i professionisti di operare senza alcuna assunzione delle responsabilità di merito”.
L'assenza di un impianto a norma e, per l'effetto, il malfunzionamento o la mancanza dei dispositivi di sicurezza necessari all'isolamento del sistema elettrico in ipotesi critiche quali lo sprigionarsi di scintille da una presa elettrica viene quindi evidenziato dalla risposta fornita dall'ausiliare, il quale ha sul punto così concluso: “si ritiene che le cause del sinistro possano essere attribuibili all'impianto elettrico che, privo di protezione offerta dal magnetotermico differenziale per l'assenza del collegamento delle linee di terra, abbia generato l'innesco e/o del posizionamento non conforme della presa elettrica ai sensi della Norma “UNI 7129-2;
Installazione apparecchi.” (fascia di rispetto sulla proiezione verticale del piano di cottura). si ritiene che le cause del sinistro possano essere attribuibili all'impianto elettrico che, privo di protezione offerta dal magnetotermico differenziale per l'assenza del collegamento delle linee di terra, abbia generato l'innesco e/o del posizionamento non conforme della presa elettrica ai sensi della Norma “UNI 7129-2; Installazione apparecchi.” (fascia di rispetto sulla proiezione verticale del piano di cottura)”.
Lo scrivente giudicante ritiene di condividere appieno le conclusioni del perito, stante la logicità ed il rigore dell'indagine compiuta. Questi, all'esito degli accessi effettuati, ha constatato che: “1) i cavi di terra posti nella cassetta di derivazione sita in prossimità del Quadro
Elettrico non risultano, tra loro, collegati con conseguente incapacità di intervento, in caso di guasto, dell'interruttore magnetotermico differenziale posto nel Quadro Elettrico;
2) posizionamento non conforme della presa elettrica posta al di sopra del piano di cottura dove presumibilmente è avvenuto l'innesto dell'incendio, ai sensi della Norma “UNI 7129-2;
Installazione apparecchi.” che stabilisce il divieto di installazione di apparati elettrici sulla proiezione verticale del piano di cottura”.
Con specifico riferimento a tale ultima norma, peraltro, il perito, a fronte di una contestazione del CTP dell'attore, precisa come: “A ragion veduta lo scrivente ha riportato un obbligo di legge contenuto nella norma UNI 7129 in quanto, sebbene non circostanziata alle prese elettriche, vieti l'installazione nella fascia di rispetto rappresentata dalla proiezione verticale del calore gli eventuali punti di innesco dell'incendio. È del tutto evidente che questo non possa e non debba avvenire in quanto il calore dei fuochi di cottura oltre al calore sviluppato dai
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suppellettili possa sottoporre, con molta evidenza, il surriscaldamento dei cavi di bassa tensione ben oltre alla loro massima temperatura di esercizio pari a 70°C. Potrebbe essere proprio tale errato posizionamento ad aver esposto i conduttori elettrici al surriscaldamento oltre la massima temperatura di esercizio (sovraccarico di corrente e/o fumi caldi di cottura o l'insieme dei fattori) provocando, di fatto, il corto circuito elettrico tra fase e neutro per l'assenza di isolamento, in concomitanza del malfunzionamento dall'interruttore posto nel quadro elettrico che non ha sezionato l'impianto. É SEMPRE OPPORTUNO rispettare una distanza di sicurezza minima di 60 cm dal lavello e dal piano cottura, per evitare il contatto da fonti di calore e schizzi d'acqua. L'obiettivo del progettista e dell'impresa esecutrice dei lavori dovrebbe comunque essere sempre quello di evitare punti di innesco cosa che invece, in questo caso, non è stato attuato. Come si legge nell'elaborato, “Il punto di innesto dell'incendio è presumibilmente individuabile in prossimità della zona cottura del locale denominato “cucina”
e, con molta probabilità, nella presa elettrica posta in proiezione verticale del piano cottura””.
Peraltro già le foto 2 e 4 versate in atti dalla difesa dell'attore evidenziavano come la presa elettrica posta nell'angolo cottura, in posizione non sicura in quanto immediatamente verticale rispetto ai fuochi, sia bruciata, a conferma che la stessa è stata il probabile punto di origine del fuoco, poi propagatosi a causa dell'assenza di collegamento dei cavi di terra, il cui compito è proprio quello di interrompere il circuito elettrico in ipotesi di emergenza.
La giurisprudenza, in tema di responsabilità per le ipotesi di incendio in immobili oggetto di locazione, ha costantemente rilevato come il conduttore risponda della perdita e del deterioramento delle cose che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile (art. 1588, comma
1c.c.). Si può quindi affermare che, ai sensi dell'art. 1588 c.c., opera una presunzione di colpa,
a carico del conduttore, per il deterioramento o la perdita della cosa locata, ove egli non provi che tali avvenimenti non siano ad esso addebitabili, essendo accaduti per causa a lui non imputabile.
Non vi è dubbio che sul conduttore, in virtù della disponibilità materiale della cosa che acquista con il rapporto di locazione e dei conseguenti obblighi di custodia, incomba l'obbligo di vigilare e di mantenere il controllo della cosa locata. In caso di danni (da incendio) riportati dalla cosa locata, il conduttore convenuto in giudizio dal locatore è tenuto ad offrire la prova contraria alla presunzione “iuris tantum” di responsabilità, dimostrando, in primo luogo, di aver esercitato, con la diligenza necessaria, la prestazione accessoria di custodia del bene
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locato, dovuta a norma degli artt. 1588 e 1177 c.c. (quest'ultimo prevede che l'obbligo di consegnare una cosa prevede anche quello di custodirla fino alla consegna). Alla prova di aver adempiuto gli obblighi di custodia a suo carico, si aggiunge, ai fini di dare la prova liberatoria dalla propria responsabilità in caso di incendio, la prova che il fatto da cui è scaturito il danno o il perimento della cosa in custodia sia dipeso da circostanza non imputabile al conduttore
(conformemente alla regola generale contenuta nell'art. 1218 c.c.).
La questione che si pone è di notevole importanza pratica e giuridica perché risponde all'esigenza di stabilire se il conduttore (cioè chi utilizza ed ha la disponibilità dell'immobile) debba rispondere dei danni derivanti dall'incendio della cosa locata nell'ipotesi in cui si pervenga all'accertamento che l'evento dannoso ha avuto origine dall'impianto elettrico non a norma dell'immobile condotto in locazione. La Suprema Corte (ordinanza n. 3489 del 6 febbraio 2023), ha al proposito statuito che in tema di locazione di immobile e responsabilità per incendio, qualora l'immobile locato sia privo delle certificazioni di legge ed in particolare dell'attestato di conformità dell'impianto elettrico, sussiste la violazione dell'obbligo del locatore di vigilare e mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto ex art. 1575
c.c. La mancanza di certificazioni e di agibilità dell'immobile, unitamente alla prova dell'imputabilità dell'incendio a fatto e colpa del locatore per la non conformità dell'impianto elettrico, determina la responsabilità del proprietario ai sensi dell'art. 2051 c.c., elidendo la presunzione di responsabilità del conduttore ex art. 1588 c.c.
In particolare, quando viene accertato che l'immobile è stato consegnato completamente privo delle certificazioni di legge e in stato di mancanza di agibilità per assenza di certificazione dell'impianto elettrico e le risultanze istruttorie dimostrano che la causa dell'incendio è imputabile alla non conformità dell'impianto elettrico, viene meno il presupposto di cui all'art. 1588 c.c. e l'obbligo di custodia si consolida in capo al locatore, che rimane responsabile anche ai sensi dell'art. 2051 c.c. L'art. 1588 c.c., infatti, in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa iuris tantum a carico del conduttore, superabile, come nel caso di specie, soltanto con la dimostrazione che la causa dell'evento, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile.
Una siffatta ricostruzione è vieppiù applicabile al caso di specie, in cui l'assenza di qualsiasi accettazione e/o conoscibilità/conoscenza da parte del conduttore dello stato di pericolosità
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dell'abitazione può facilmente desumersi dallo stesso regolamento pattizio, nelle cui premesse falsamente il locatore precisa: “a) sicurezza impianti: conformi”.
Il contratto deve quindi dirsi risolto per impossibilità sopravvenuta conseguente al comportamento inadempiente del locatore, con conseguente rigetto della domanda di risoluzione per morosità, stante il venire meno, per l'effetto dell'incendio e della conseguente impraticabilità dell'immobile, dell'obbligazione del conduttore di corrispondere i canoni locatizi a far data da settembre 2023.
Quanto al rilascio del bene, esso deve ritenersi già avvenuto, risultando pacifico dal tenore di entrambe le difese che la locatrice ne sia rientrata in possesso, tanto da aver provveduto personalmente ed in più occasioni ad aprire la porta ai familiari del conduttore per favorirne l'asporto di beni e documenti.
Venendo, da ultimo, alla domanda di condanna della locatrice al risarcimento dei danni fisici e morali subìti e subendi dal sig. da quantificarsi in separato giudizio, Controparte_1
nel referto dei Vigili del Fuoco, non contestato dall'attore, vi è la prova che il conduttore, nel momento in cui è stato tratto in salvo, si presentasse privo di sensi e con diverse ustioni sul corpo, tanto da essere immediatamente trasportato all' in codice rosso, per Controparte_2
poi essere trasferito al non essendo il primo ospedale provvisto di una Controparte_3 camera iperbarica, necessaria all'ustionato per sopravvivere.
E' evidente quindi che il locatore, in virtù dell'accertata responsabilità nella causazione dell'incendio, vada condannato al risarcimento degli eventuali danni riportati, come verranno individuati e quantificati in un separato giudizio.
Il governo delle spese segue la soccombenza, con conseguente applicazione dei valori medi previsti dal D.M. 147/22 in riferimento allo scaglione corrispondente al valore indeterminabile, applicabile in ragione dell'accoglimento della domanda di condanna generica.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposte da nei Parte_1
confronti di , con atto di intimazione di sfratto per morosità, così Controparte_1
decide:
a) rigetta la domanda di sfratto per morosità;
b) dichiara inammissibili le domande proposte dall'attore a mezzo della memoria integrativa ex art. 426 c.p.c.;
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c) dichiara risolto per impossibilità sopravvenuta derivante dal comportamento inadempiente del locatore il contratto di locazione ad uso abitativo del 30.11.2022 regolarmente registrato, dell'immobile sito in Roma, alla Via Roverbella n. 43, int. 2/A;
d) dichiara cessata la materia del contenere in merito alla domanda di rilascio dell'immobile;
e) condanna al risarcimento in favore di degli Parte_1 Controparte_1
eventuali danni riportati a causa dell'incendio, come verranno individuati e quantificati in un separato giudizio;

f) condanna a rifondere a le spese legali, che Parte_1 Controparte_1
liquida in € 7.616,00 per compensi di procuratore, oltre alle spese generali, Iva e Cpa come per legge, con attribuzione all'Avv. Ruggiero Elena Eugenia per anticipo fattone;

g) pone definitivamente a carico di le spese di CTU. Parte_1
Così deciso in Roma, lì 2 aprile 2025.
Il gop designato
(Roberto Valentino)
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