Tribunale Ordinario di Taranto
- PRIMA SEZIONE CIVILE-
Il Tribunale di Taranto, Prima Sezione Civile, riunito in camera di consiglio e così composto:
Dott.ssa Stefania D'ERRICO Presidente
Dott.ssa Federica ROTONDO Giudice
Dott.ssa Marzia MINGIONE Giudice relatore letti gli atti e sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 21.11.2024, nel procedimento iscritto al n. 2830/2024 RG, promosso ex art. 1105 e 1129 comma 3 c.c., avente ad oggetto
“Revoca di amministratore di comunione o condominio (artt. 1105 e 1229, 3' comma
c.c.)”;
TRA
(C.F. , (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. , e C.F._2 Parte_3 C.F._3
(C.F. ), rappresentati e difesi, in virtù di Parte_4 C.F._4 procura in atti, dall'Avv. Paolo Cafagna, presso il cui studio, sito in Bari, alla Via S.
Matarrese n. 10 sono elettivamente domiciliati;

-ricorrenti-
E
(C.F.: , p.iva ) rappresentato e difeso, CP_1 C.F._5 P.IVA_1
in virtù di procura in atti, dall'Avv. Angela Carrieri, presso il cui studio in Martina Franca
(TA) alla Via Giuseppe Ungaretti n. 8, è elettivamente domiciliato;

-resistente-
OSSERVA
Con ricorso ex artt.1129 c.c. e 737 c.p.c. i ricorrenti, premesso di essere condomini presso il di Ostuni (BR), chiedevano Parte_5 all'intestato Tribunale di disporre la revoca della sig. dalla carica di CP_1
amministratore del Condominio, in ragione delle gravi irregolarità nella gestione condominiale.
Deducevano, in particolare, la violazione degli artt. 1130, comma 1 n.10 e 1130 bis c.c., per avere l'amministratore predisposto dei rendiconti privi degli elementi essenziali,
1 impedendo in questo modo ogni controllo sul suo operato;
inoltre, denunciavano la lesione, ad opera dell'amministratore in carica, del loro di diritto di accedere alla documentazione condominiale ed estrarne copia, in violazione degli artt.1129 comma II
e VII c.c., trasmettendo solo parte della documentazione richiesta a mezzo PEC in data
25.07.2024, trascurando di consegnare tutta la contabilità di cantiere del Geom. CP_2
il registro di contabilità, il resoconto delle liti pendenti contro il CP_3 quest'ultimo introdotte e l'elenco dei fornitori titolari di diritti di credito nei confronti dell'ente gestito.
Aggiungevano che l'amministratore aveva prestato il proprio consenso al subappalto di opere di manutenzione straordinaria del fabbricato, commissionate alla in CP_4
assenza di apposito mandato assembleare;
evidenziavano, che dalla documentazione inviata dall'amministratore erano emerse fatture emesse dalla “Costruzioni Barletta S.r.l.” ed i rispettivi bonifici di pagamento, ma tale società era sconosciuta alla compagine condominiale.
Infine, con riguardo all'appalto dei lavori di manutenzione straordinaria dello stabile affidati alla assumevano che l'amministratore, disattendendo le previsioni CP_4
contrattuali, aveva versato alla ditta acconti sul corrispettivo dell'appalto non esigibili e non dovuti, in quanto non legittimati dall'effettivo stato di avanzamento dei lavori.
Con comparsa depositata telematicamente in data 12.11.2024, il geom. si CP_1
costituiva in giudizio ed eccepiva, in via preliminare, il difetto di competenza territoriale del giudice adito, in favore del Tribunale di Brindisi, atteso che il Condominio è sito in di Ostuni (BR). Evidenziava, inoltre, che benché fosse titolare di PEC, la Parte_5
notifica del ricorso è stata eseguita a mezzo UNEP.
Nel merito, contestava la fondatezza delle censure mosse al suo operato, evidenziando che la plurima corrispondenza interlocutoria inerente la gestione dei lavori era stata portata a conoscenza dei condomini convocando apposite assemblee, come emergeva dai verbali stessi del 28.5.23, del 22.3.24 e del 27.4.24. Inoltre, contrariamente a quanto dedotto dai ricorrenti, i bilanci consuntivi erano esplicativi delle entrate e delle uscite, come comprovato dai relativi piani di riparto.
Con riguardo ai lavori straordinari, precisava che il subappalto era già disciplinato all'art. 15 nel contratto e l'amministratore del condominio/committente lo aveva autorizzato;
aggiungeva di aver adempiuto a quanto deciso in assemblea nominando l'impresa per i lavori conservativi urgenti irrimandabili in prossimità della stagione estiva e con la messa in mora dell'impresa esecutrice, giusta delibera del 27.4.24.
2 In ogni caso, atteso che la nomina e la revoca dell'amministratore sono rimesse alla volontà assembleare e solo qualora ci sia disaccordo sul punto può essere richiesta dai condomini dissenzienti la convocazione di un'assemblea che si pronunci sulla revoca, per le gravi irregolarità tipizzate dal codice (art.66 delle disp. att. c.c.), il resistente insisteva nell'inammissibilità del ricorso. Nei verbali assembleari, infatti, non vi era traccia di doglianze all'operato dell'amministratore che, tra l'altro, all'assemblea del 07.04.2024, era stato nominato e riconfermato sino al 30.09.24, continuando ad operare, per il periodo successivo in regime di prorogatio.
All'udienza del 21.11.2024 le parti, riportandosi ai rispettivi atti insistevano nelle domande ed eccezioni formulate;
all'esito, il Collegio riservava la decisione.
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Sulle eccezioni preliminari del resistente.
L'eccezione di incompetenza per territorio è infondata.
Com'è noto, il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio riveste carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore. La controversia non è, dunque, riferibile all'“ambito condominiale”.
In particolare, l'amministratore si contrappone al condomino non quale rappresentante degli altri condomini, ma in dipendenza di un suo personale interesse, per cui non è destinata ad operare la previsione dell'art. 23 c.p.c.; ne consegue che, i provvedimenti in tema di revoca dell'amministratore di condominio sono di competenza del Giudice del luogo in cui ha sede, domicilio o residenza l'amministratore stesso (e non quello del luogo in cui si trova il condominio amministrato).
Va inoltre osservato che, tali essendo le caratteristiche del procedimento (eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, a fronte di fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione), la domanda non necessita della convocazione dell'assemblea, potendo essere intrapreso su ricorso di ciascun condomino. Del resto,
l'art.1129 c.c., al comma 11 prevede la convocazione dell'assemblea come atto preliminare alla revoca giudiziale dell'amministratore solamente per i casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali nella gestione del condominio ovvero in caso di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del comma 12 del medesimo articolo, che contempla l'ipotesi della mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
ipotesi, queste, estranee alla fattispecie in esame.
3 Nel merito delle gravi irregolarità dedotte da parte ricorrente.
Nel merito, la domanda di revoca giudiziale è infondata e, pertanto, deve essere rigettata per le ragioni di seguito esposte.
Con il primo motivo di doglianza parte ricorrente assume che i rendiconti predisposti dall'amministratore sono carenti degli elementi essenziali.
In via preliminare, deve osservarsi che la legge n. 220/2012 di riforma del Condominio, entrata in vigore in data 18 giugno 2013, ha profondamente innovato in tema di responsabilità dell'amministratore, disciplinando in modo rigoroso i casi costituenti
"gravi irregolarità" in presenza dei quali ha ritenuto sussistere profili patologici tali da sfociare nella revoca dell'incarico conferitogli.
L'elenco delle ipotesi costituenti "gravi irregolarità" contenuto nell'undicesimo comma dell'art. 1129 c.c. deve, tuttavia, ritenersi meramente esemplificativo e non esaustivo, dovendo essere completato da altre fattispecie ricomprendenti tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala della cosa comune da parte dell'amministratore o che siano indici di una condotta poco trasparente da parte di quest'ultimo.
La violazione delle tecniche di redazione della contabilità, tuttavia, non assume rilievo ai fini della presente decisione, in quanto non costituisce motivo di revoca dell'amministratore (a differenza dell'assenza di un bilancio e la mancata convocazione dell'assemblea per la sua approvazione, che giustificano la revoca giudiziale dell'amministratore ai sensi dell'art. 1129, comma 11 e dell'art.1130 n.10 c.p.c.), ma semmai è motivo di invalidità della delibera e, prima ancora, può portare alla mancata approvazione della delibera da parte dei condomini;
il fatto che questi ultimi abbiano approvato il rendiconto palesa l'intento di considerare validi e vincolanti i relativi conteggi.
Inoltre, nella specie, non sono state evidenziate gravi irregolarità contabili, tali da rendere manifestamente inattendibili i bilanci consuntivi e, più in generale, tali da rivelare un modus operandi dell'amministratore assolutamente incerto, facendo venir meno il necessario rapporto di fiducia tra quest'ultimo ed i Condomini.
Il secondo motivo di revoca è teso a censurare la violazione del diritto di accesso dei ricorrenti alla documentazione condominiale.
La normativa di riferimento nel caso di specie è quella relativa agli obblighi gravanti in capo all'amministratore di condominio di cui agli artt. 1129,1130 e 1130 bis c.c.
Dalle norme succitate emerge che sussiste un obbligo del di dei Parte_5 CP_5
documenti richiesti dai singoli condomini soltanto con riferimento all' “attestazione
4 relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso” che, ai sensi dell'art. 1130 comma 1 n. 9 c.c., l'amministratore ha l'obbligo di fornire al condomino che gliene faccia richiesta ed il cui mancato adempimento costituisce ai sensi dell'art. 1129 comma 12 n. 7 c.c., causa di revoca giudiziale.
Nessun analogo obbligo prevede la legge in capo all'amministratore relativamente alla documentazione contabile, né tantomeno con riferimento ad altro tipo di documentazione.
Se, infatti, per un verso, l'amministratore ha l'obbligo di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale (art. 1130 n. 6 c.c.), del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità ( art. 1130 n.
7 c.c.), nonché di conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del (art. 1130 n. 8 c.c.), per altro verso, la legge non prevede in capo allo Parte_5
stesso alcun obbligo di fornire copia della predetta documentazione a richiesta del singolo condomino. Questo perché, evidentemente, un obbligo di tal genere appesantirebbe notevolmente l'attività di amministrazione condominiale
La legge, quindi, delinea un equilibrato rapporto tra l'obbligo di trasparenza dell'amministratore ed il correlato diritto di informazione del singolo condomino, da un lato, e l'esigenza di non appesantire con richieste strumentali la complessa attività di gestione del Parte_5
A ben vedere, quindi, le disposizioni in commento non prevedono alcun obbligo per l'amministratore di fornire la documentazione indicata ai singoli condomini, quanto piuttosto quella id renderla “disponibile” informando il condomino che ne faccia richiesta del luogo e del tempo di accesso ai fini dell'estrazione delle copie a cura e spese del richiedente (art.1120 co. 2 c.c.).
Tanto premesso, nella specie, con nota trasmessa a mezzo PEC in data 25.07.2024 (all.
6), gli odierni ricorrenti hanno richiesto all'amministratore la trasmissione del CP_1
registro di contabilità per il periodo dal 01.01.2020 alla data di invio della diffida, degli estratti conto bancari relativi agli ultimi quattro anni e del saldaconto aggiornato, del resoconto delle liti pendenti coinvolgenti il Condominio, di copia dei modelli 770 relativi alle annualità dal 2019 al 2023, delle fatture emesse dalla e dalle sue CP_4
subappaltatrici, dei bonifici emessi in favore della e delle sue subappaltatrici CP_4
e dei SAL e della contabilità di cantiere del Geom. CP_2
Deve riconoscersi, dunque, quale arbitraria ed in nessun modo riconducibile entro l'alveo delle norme codicistiche di riferimento, la pretesa dei ricorrenti alla consegna a cura dell'amministratore, di documentazione in nessun modo sussumibile alla nozione di
5 "documenti giustificativi di spesa" imposta al riguardo dal legislatore della riforma ex L.
220/2012 (che – si noti – subito dopo aver statuito che, "I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese", ha previsto che
"Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione", così distinguendo nettamente tra i giustificativi di spesa e le altre scritture attinenti la gestione dell'ente condominiale), perché non possono certamente considerarsi pezze giustificative né i suddetti estratti conto bancari e modelli
770, né la contabilità di cantiere, riferibile allo stato di avanzamento dei lavori.
Quanto al resoconto delle liti pendenti coinvolgenti il , la richiesta, così Parte_5
formulata, appare irrilevante, oltre che potenzialmente d'intralcio e gravosa per l'attività condominiale.
In particolare, essendo volta ad attivare il potere di certificazione dell'amministratore nell'ambito dell'attività di controllo della gestione e nell'interesse dell'intero condominio,
l'attestazione dovrebbe essere richiesta congiuntamente allo stato dei pagamenti degli oneri condominiale;
peraltro, secondo parte della giurisprudenza di merito, nonostante l'infelice formulazione della norma, la stessa va interpretata nel senso che il condomino possa chiedere unicamente l'attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali a sé afferenti e non attestazioni relative a terzi, essendo una norma volta evidentemente a facilitare chi deve vendere il proprio appartamento affinché possa dimostrare, ad un potenziale acquirente, il regolare pagamento dei contributi condominiali e lo stato di eventuali liti in corso, il cui esito negativo potrebbe portare conseguenze sfavorevoli anche per l'acquirente.
Quale ulteriore motivo di revoca, i ricorrenti lamentano l'affidamento da parte dell'amministratore, eccedendo i limiti del suo mandato, di lavori di straordinaria manutenzione non approvati dall'assemblea, come emergerebbe dalla documentazione, parzialmente, trasmessa (fatture emesse dalla “Costruzioni Barletta S.r.l.” e relativi bonifici).
Sul punto occorre chiarire che, l'amministratore non può ordinare l'esecuzione di lavori straordinari sulle parti comuni, se non sono necessari ed urgenti;
in questo caso, dovrà prima richiedere l'autorizzazione all'assemblea condominiale per fare i lavori. Se gli interventi sono talmente urgenti, che non è possibile attendere i tempi necessari per convocare l'assemblea, l'amministratore può agire autonomamente. L'art. 1135 c.c., infatti, prevede che «L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione
6 straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».
Nella specie, l'assemblea dei condomini ha deliberato che nel caso in cui l'impresa
[...]
CP_ non dovesse ottemperare alla ripresa ed alla esecuzione dei lavori (…), autorizza
l'amministratore con l'ausilio del direttore dei lavori Geom. ad Parte_6
individuare imprese edili che possono far fronte all'esecuzione dei lavori urgenti e di messa in sicurezza, allo stabile condominiale, al fine di renderlo agibile ed accessibile per il periodo estivo (cfr. verbale di assemblea del 27.04.2024). Pertanto, deve ritenersi che l'amministratore sia stato espressamente autorizzato dall'assemblea per i lavori di manutenzione straordinaria allo stabile CP_6
Del pari infondati sono gli ulteriori motivi di revoca che attengono all'esecuzione del contratto di appalto stipulato con la in data 05.11.2022. CP_4
In particolare, l'affidamento dei lavori in subappalto era già previsto all'art. 15 del contratto (“L'appaltatore potrà subappaltare tutte o parte delle opere oggetto del presente contratto solo previa autorizzazione scritta del Committente al quale l'impresa ne abbia fatto conforme richiesta. In ogni caso, l'Appaltatore resterà responsabile nei confronti del Committente per l'esecuzione delle opere oggetto di subappalto, sollevando il Committente stesso da ogni responsabilità attinente all'operato dei subappaltatori”);
l'amministratore non ha fatto assumere al condominio un'obbligazione ulteriore e diversa, rispetto a quelle scaturenti dal contratto di appalto stipulato (in data 05.11.2022, previa approvazione dell'offerta dando incarico all'amministratore di stipulare il CP_4 contratto di appalto con l'aggiudicataria, con delibera del 23.10.2022, cfr. all.9).
Inoltre, in ordine alle opere oggetto di subappalto, il non subisce alcun Parte_5
pregiudizio per il caso in cui l'opera sia stata affidata ad un'impresa che difetta delle necessarie capacità tecniche, atteso che la ditta appaltatrice ha consegnato all'amministratore una polizza fideiussoria di € 76.200,00 (cfr. verbale di assemblea del
28.05.2023).
A ciò si aggiunge che il consenso prestato dall'amministratore alla richiesta di subappalto
è stato ratificato dall'assemblea, resa edotta della “cronistoria dei fatti accaduti dall'assemblea condominiale del 28 maggio 2023 alla data odierna” e delle “generalità della ditta che alla data odierna sta eseguendo i lavori in sub appalto” (cfr. verbale di assemblea del 24.03.2024).
Con riguardo ai pagamenti eseguiti a favore dell'impresa, per l'importo complessivo di €
259.755,10, che i ricorrenti assumono essere incongruo rispetto all'effettivo stato di avanzamento dei lavori e al ritardo nella consegna delle opere, deve osservarsi che le
7 conseguenze dell'inadempimento dell'appaltatore per ritardo nell'esecuzione dei lavori, sono regolate dalle norme generali relative all'inadempimento della prestazione (messa in mora dell'appaltatore ex art. 1219 c.c., ove i lavori non siano iniziati;
completamento dell'opera o risoluzione del contratto ex art.1455 c.c., se i lavori abbiano raggiunto un apprezzabile stato di avanzamento e l'accertato inadempimento sia di “non scarsa importanza”); per ciò che rileva ai fini della revoca giudiziale dell'amministratore, invece, alcuna grave irregolarità nella gestione dei lavori è, nella specie, imputabile all'amministratore.
In particolare, dalla documentazione prodotta (cfr. verbale di assemblea del 28.05.2023; verbale di assemblea del 22.03.2024; verbale di assemblea del 27.04.2024; PEC di diffida del 30.04.2024), infatti, emerge l'incessante interlocuzione con l'impresa appaltatrice dei lavori straordinari, peraltro, presenti personalmente in assemblea il geom.
[...]
, in qualità di direttore dei lavori e il sig. , quale Parte_6 Controparte_7
amministratore unico della nonché la necessità di ricostituire il fondo per i CP_4
lavori straordinari (art.1135 c.c.), attesa la sospensione dei lavori a causa della morosità di alcuni condomini (art.16 del contratto di appalto).
Pertanto, atteso il coinvolgimento dell'assemblea nelle vicende concernenti l'esecuzione delle opere appaltate ed il ritardo causato dalla sospensione dei lavori (imputabile ai condomini morosi), deve escludersi una condotta negligente e arbitraria dell'amministratore.
Alla luce delle suesposte argomentazioni i motivi di revoca sopra esaminati non sono sufficienti ad integrare i presupposti di accoglimento della domanda. La qualificazione legislativa di tali condotte in termini di gravi irregolarità implica una valutazione in termini di grave inadempimento della condotta dell'amministratore, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1129 c.c., presunzione che risulta smentita dall'interessato fornendo al Tribunale concreti elementi contrari.
Sulle spese di lite.
Nulla deve disporsi sulle spese, posto che il provvedimento camerale relativo alla nomina o alla revoca dell'amministratore di condominio è di natura sostanzialmente amministrativa, come tale privo dell'attitudine a produrre gli effetti del giudicato su posizioni soggettive in contrasto, essendo finalizzato solo alla tutela dell'interesse generale e collettivo del alla sua corretta amministrazione;
ne consegue che Parte_5
in questi procedimenti non trovano applicazione gli artt. 91 e seguenti c.p.c. in merito alle spese del giudizio, che richiedono l'esistenza di una parte vittoriosa e di una soccombente alla fine di un conflitto di tipo contenzioso (Cass. n.25336/2018).
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P.Q.M


Il Tribunale di Taranto, prima sezione civile, così provvede:

1. rigetta il ricorso;

2. nulla per le spese.
Manda alla Cancelleria per la comunicazione alle parti.
Così deciso nella camera di consiglio del 16.03.2025
Il Giudice relatore Il Presidente
Dott.ssa Marzia Mingione Dott.ssa Stefania D'Errico

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