N. R.G. 3115/2022
TRIBUNALE DI PISTOIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
VERBALE D'UDIENZA
Oggi 25/03/2025 alle ore 12.00, innanzi al giudice Emanuele Venzo, sono comparsi:
Per gli attori compare l'avv. LOMBARDI ELISABETTA LI NI personalmente compare l'avv. CARRADORI CINZIA Per compare l'avv. PANCANI LUCA con la sig.ra Controparte_1 CP_1 perso
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
Parte attrice conclude, nel merito ed in via istruttoria, come da nota conclusiva autorizzata depositata in data 28.2.2025.
L'avv. Carradori conclude, nel merito ed in via istruttoria, come da nota conclusiva autorizzata depositata in data 5.3.2025.
L'avv. Pancani conclude, nel merito ed in via istruttoria, come da nota conclusiva autorizzata depositata in data 4.3.2025; in denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda riconvenzionale, chiede la compensazione delle spese di lite.
Le parti discutono oralmente la causa.
Le parti rinunciano ad essere presenti alla lettura della sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. e si allontanano dall'aula.
Il giudice, all'esito della camera di consiglio, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
Emanuele Venzo
pagina 1 di 13 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PISTOIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Emanuele Venzo, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3115/2022 promossa da:
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2 [...]
) con l'avv. LOMBARDI ELISABETTA (c.f. ) C.F._2 C.F._3
PARTI RICORRENTI contro
NI LI (c.f. ) con l'avv. CARRADORI CINZIA (c.f. C.F._4
C.F._5
PARTE RESISTENTE
e contro
(c.f. ) con l'avv. PANCANI Controparte_1 C.F._6
LUCA (c.f. ) C.F._7
PARTE RESISTENTE
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. ritualmente notificato la e hanno Parte_1 Parte_2 convenuto in giudizio CA EC e formulando le seguenti Controparte_1 conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, provvedere come appresso: - in via principale: accertare e dichiarare il grave inadempimento precontrattuale posto in essere dalla Sig.ra
CA a seguito della mancata sottoscrizione del contratto preliminare in assenza di idonea documentazione bancaria scritta attestante l'impossibilità di accedere al contratto di finanziamento o mutuo bancario e, per l'effetto, accertata e dichiarata la piena operatività della condizione sospensiva di cui all'art. 8 della proposta di acquisto, condannare la Sig.ra
a consegnare l'assegno n. 0415904085-12 del valore di Euro 10.000,00, tratto su Banca Credem, filiale Viale CP_1
pagina 2 di 13 Adua, trattenuto a titolo di caparra confirmatoria;
- in via subordinata: condannare la Sig.ra CA al pagamento della somma di Euro 10.000,00, oltre interessi dalla data della messa in mora al saldo effettivo e definitivo e rivalutazione monetaria, a titolo di ristoro dei danni subiti e subendi a causa della condotta inadempiente osservata ovvero alla diversa somma, minore o maggiore, che l'Ecc.mo Giudice riterrà di giustizia. - in ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali”.
In particolare, i ricorrenti hanno dedotto: di essere comproprietari di un appartamento ad uso civile abitazione sito in RA TO (PT), Loc. Casalguidi, Via Traversa Montalbano n. 576/C; di essersi rivolti, volendo alienare l'immobile de quo, alla sig.ra , titolare dell'agenzia immobiliare Controparte_1 [...]
la quale in data 1.4.2022 sottoponeva loro la proposta irrevocabile di Controparte_1 acquisto della sig.ra CA EC;
che quest'ultima contestualmente alla sottoscrizione della proposta de qua consegnava all'agente immobiliare a titolo di caparra confirmatoria l'assegno bancario n.
0415904085-12 dell'importo di € 10.000,00; che in base agli artt. 7 ed 8 della proposta d'acquisto l'efficacia del contratto era subordinata alla condizione sospensiva della concessione di mutuo ipotecario e che la promissaria acquirente si impegnava a comunicare ai promissari venditori entro il 25.5.2022 l'eventuale impossibilità di accedere al mutuo;
che, in mancanza di tale comunicazione scritta, la condizione sospensiva veniva meno con conseguente diritto degli attuali ricorrenti ad ottenere l'assegno versato a titolo di caparra confirmatoria;
che allo scadere del termine previsto per la stipula del contratto preliminare la CA, asserendo che l'Istituto bancario doveva ancora ultimare le pratiche per la concessione del mutuo, chiedeva che la sottoscrizione venisse posticipata ad altra data;
che i ricorrenti acconsentivano;
che in data 28.6.2022 in sede di stipula del contratto preliminare la promissaria acquirente dichiarava di voler recedere dalle trattative;
di avere, dunque, diritto ad ottenere la consegna dell'assegno n. 0415904085-12, indebitamente trattenuto dall'agenzia immobiliare.
Si è costituita in giudizio la sig.ra CA EC, la quale ha dedotto: la nullità per inosservanza del termine per la notifica dell'atto introduttivo del giudizio, l'improcedibilità del ricorso ex art. 3 del D.L.
132/2014 per mancato esperimento del tentativo di negoziazione assistita;
l'inapplicabilità del rito sommario al caso di specie;
l'infondatezza delle pretese avversarie;
che, infatti, la proposta d'acquisto era subordinata alla condizione sospensiva dell'ottenimento del mutuo (art. 8 proposta d'acquisto), della libertà dell'immobile da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli nonché della sua conformità edilizia, urbanistica e catastale (artt. 2 e 7 proposta d'acquisto); che non era previsto l'obbligo di comunicare per iscritto l'impossibilità di ottenere il mutuo richiesto, potendo detta comunicazione avvenire anche tramite l'agente immobiliare;
che, in ogni caso, la CA alla riunione tenutasi in data 23.5.2022 alla presenza degli agenti immobiliari e dei ricorrenti aveva provveduto a comunicare il rifiuto della banca alla concessione del mutuo, essendo i suoi redditi insufficienti ai fini del rimborso della rata e non accettando l'Istituto bancario pagina 3 di 13 il figlio della medesima quale garante;
che, ad ogni modo, la promissaria acquirente aveva chiesto di nuovo di subordinare l'efficacia del contratto alla condizione sospensiva della concessione del mutuo con le somme da corrispondere fino al termine per l'avveramento della condizione in custodia fiduciaria dell'agente immobiliare, ma i sig.ri pretendevano di escludere dall'operatività della stessa la caparra Pt_1 confirmatoria;
che, peraltro, in sede di verifica dell'immobile erano emerse difformità urbanistiche e catastali tali che la CA si vedeva costretta ad avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 7 della proposta contrattuale, chiedendo all'agente immobiliare di restituire l'assegno previamente consegnato a titolo di caparra;
di avere, pertanto, diritto alla restituzione dell'assegno de quo.
La convenuta ha chiesto, quindi, l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “IN VIA PREGIUDIZIALE : - stante l'eccezione di nullità per il mancato rispetto dei termini di comparizione, disporre rinvio dell'udienza fissata per la comparizione nel rispetto del termine di legge;
IN VIA PRELIMINARE: - stante l'improcedibilità delle domande dei ricorrenti per mancato esperimento della negoziazione assistita;
IN RITO: - accertato che le difese svolte dalla comparente richiedono un'attività istruttoria non sommaria, fissare udienza ex art. 183 c.p.c. NEL MERITO - in tesi, accertato il mancato avveramento della condizione sospensiva di cui all'art. 8 della proposta di acquisto dichiararne l'inefficacia, ovvero, in ipotesi, dichiarata la risoluzione del contratto preliminare costituito dalla proposta di acquisto del 28/3/22 accettata dai
a seguito dell'operatività della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 7 della proposta di acquisto, ordinare alla Pt_1 sig.ra la restituzione dell'assegno detenuto in deposito fiduciario alla sig.ra CA EC. - Respingere le domande CP_1 dei ricorrenti in quanto infondate in fatto ed in diritto per le ragioni di cui in narrativa - Con vittoria di spese e onorari di causa”.
Si è, altresì, costituita in giudizio in persona dell'omonima titolare, la Controparte_1 quale ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva con conseguente richiesta di estromissione dal presente giudizio, non essendo parte contrattuale sostanziale del rapporto per cui è causa ma mera custode dell'assegno in contestazione. Ha, altresì, dedotto: di essersi sempre dichiarata disponibile a consegnare l'assegno alla parte che le avesse fornito un titolo contrattuale o giudiziale legittimante la consegna;
di aver sempre agito correttamente nell'espletamento dell'incarico ricevuto, relazionandosi, altresì, con l'agente immobiliare di fiducia della CA, sig. , ad opera del quale le trattative venivano Testimone_1 prorogate in favore della sua assistita adducendo svariate motivazioni;
di aderire, ad ogni modo, alle difese dei ricorrenti, posto che, non avendo la CA comunicato per iscritto entro il 25.5.2022 la mancata concessione del mutuo ad opera dell'istituto bancario, la condizione sospensiva di cui all'art. 8 della proposta d'acquisto non si è perfezionata, con conseguente perdita per la promissaria acquirente della somma versata a titolo di caparra confirmatoria;
di avere portato a compimento, ai sensi degli artt. 1745 e seguenti c.c., l'incarico ricevuto, con conseguente diritto alla corresponsione della provvigione così come statuito dall'art. 9 della proposta d'acquisto sottoscritta.
pagina 4 di 13 ha chiesto, quindi, l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Voglia Controparte_1
l'Ecc.mo Tribunale di Pistoia, respinta e disattesa ogni contraria eccezione o deduzione: - in via pregiudiziale, accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva della ” , con conseguente estromissione dal Controparte_1 Controparte_1 presente procedimento processuale, con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese di lite. Nel merito in riconvenzionale: in denegata ipotesi, qualora il Tribunale ritenga la parte ricorrente legittimata passiva, condannare la parte ricorrente al pagamento della provvigione per la mediazione immobiliare posta in essere dalla parte resistente nella misura del
2%, ovvero al pagamento di euro 6.002,40 (seimiladue/40) oltre iva per le ragioni di diritto sopra esposte, oltre alla condanna delle spese processuali. In ulteriore denegata ipotesi, qualora il Tribunale respinga le conclusioni di parte resistente, stante la disponibilità di consegna dell'assegno sub iudice sempre dichiarata dalla stessa sig.ra , dichiari la Controparte_1 compensazione delle spese legali. In ogni caso, con vittoria di spese e onorari del presente giudizio”.
Con memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 depositata il 18.7.2023 i ricorrenti hanno precisato le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, dato atto di quanto esposto in premessa: - In via principale: accertare e dichiarare il grave inadempimento precontrattuale posto in essere dalla sig.ra CA a seguito della mancata sottoscrizione del contratto preliminare in assenza di idonea documentazione bancaria attestante l'impossibilità di accedere al contratto di finanziamento o mutuo bancario e, per l'effetto, accertata e dichiarata la piena operatività della condizione sospensiva di cui all'art. 8 della proposta di acquisto, condannare la sig.ra a consegnare ai sig.ri CP_1 Pt_1
l'assegno n. 0415904085-12 del valore di Euro 10.000,00, tratto su Banca Credem, filiale Viale Adua, trattenuto a titolo di caparra confirmatoria;
- in via subordinata: condannare la sig.ra CA al pagamento della somma di Euro
10.000,00, oltre interessi dalla data della messa in mora al saldo effettivo e definitivo e rivalutazione monetaria, a titolo di ristoro dei danni subiti e subendi a causa della condotta inadempiente osservata ovvero alla diversa somma, minore o maggiore, che l'Ecc.mo Giudice riterrà di giustizia;
- in ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali”. Quanto alla domanda proposta in via riconvenzionale da parte della sig.ra Pratesi: - In via principale: rigettare integralmente la domanda di condanna al pagamento della provvigione perché infondata in fatto ed in diritto per le ragioni esposte in narrativa;
- In via subordinata: accertata e dichiarata la volontà della sig.ra CA di interrompere la trattativa immobiliare senza giustificato motivo e per le ragioni esposte in premessa, condannarla al pagamento della provvigione in favore della sig.ra
- In denega ipotesi: rideterminare la somma da corrispondere a titolo di provvigione per l'attività eventualmente CP_1 compiuta fino al naufragare delle trattative per cause esclusivamente imputabili alla sig.ra CA;
- In ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali”.
Con note conclusive depositate il 6.3.2025 la sig.ra CA EC ha rassegnato le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, - In via preliminare e in rito: dichiarare l'inammissibilità della domanda nuova proposta per la prima volta con la memoria 183/6 n. 1 c.p.c. nei confronti della sig.ra CA dagli attori per la condanna al pagamento della provvigione in relazione alla riconvenzionale avanzata nei loro confronti della convenuta Pratesi, essendo decaduti;
Nel merito e in tesi, dichiarata la nullità per difetto di causa o, in via gradata, l'inefficacia della proposta di
pagina 5 di 13 acquisto sottoscritta il 28/3/22 ai sensi dell'art. 8 per aver la sig.ra CA comunicato entro il termine ivi previsto
l'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto e/o ai sensi dell'art. 2 per il venir meno della condizione di efficacia ivi stabilita, ovvero, in ipotesi, dichiarata la risoluzione del contratto preliminare costituito dalla proposta di acquisto del
28/3/22 accettata dai a seguito dell'operatività della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 7 della proposta di Pt_1 acquisto, ordinare alla sig.ra la restituzione dell'assegno detenuto in deposito fiduciario alla sig.ra CA EC. - CP_1
Respingere le domande degli attori in quanto infondate in fatto ed in diritto per le ragioni di cui in narrativa. - In via istruttoria: ammettersi, come già richiesto nella memoria 183/6 n. 2 c.p.c., CTU volta a determinare la sussistenza del rispetto delle distanze legali fra pareti finestrate tra l'immobile di proprietà dei sigg.ri parete nord e l'edificio Pt_1 prospicente identificato catastalmente sul foglio 38 dal mappale 411, nonché la sussistenza di difformità pregiudizievoli per la conformità edilizio-urbanistica dell'immobile. - Con vittoria di spese e compensi, rimborso spese generali e accessori come per legge”.
Con provvedimento del 14.3.2023 questo Tribunale ha disposto il mutamento del rito da sommario in ordinario.
La causa, istruita in via documentale e con prove testimoniali, è passata in decisione in data odierna ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
***


1. Sulle questioni preliminari
Preliminarmente, rilevato che non vi è stata alcuna delibazione sul punto da parte del precedente assegnatario del fascicolo, questo giudice ritiene infondata l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata da Quest'ultima, infatti, ha dichiarato di essersi “sempre Controparte_1 dichiarata disponibile a consegnare ad nutum l'assegno per cui è causa a quella parte che avesse presentato un titolo legittimante di tipo contrattuale, perché raggiunto con una scrittura privata conciliativa della varie posizioni contrastanti, o giudiziale perché statuito da un Giudice con una sentenza all'esito di un procedimento processuale” (cfr. p. 3 comparsa di costituzione . Va da sé, dunque, che l'unico strumento azionabile da Controparte_1 parte attorea al fine di ottenere la consegna dell'assegno detenuto dall'agenzia immobiliare fosse ricorrere all'autorità giudiziaria in mancanza di qualsivoglia accordo in tal senso con la controparte CA.
In ordine all'eccezione di tardività della produzione della documentazione allegata da parte CA alle memorie ex art. 183 comma 6 nn. 2 e 3 c.p.c., sollevata da parte attorea all'udienza del 30.11.2023, ritiene questo giudice che la stessa vada accolta limitatamente alle produzioni di cui alla memoria n. 3 siccome tardiva, trattandosi di documenti che detta parte avrebbe potuto e dovuto depositare al più tardi unitamente alla memoria istruttoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c.


2. Sul merito pagina 6 di 13 2.1 La domanda promossa in via principale dagli attori è volta ad ottenere, da parte della convenuta agente immobiliare , la consegna dell'assegno n. 0415904085-12 del valore di Controparte_1 euro 10.000,00, tratto su Banca Credem, filiale Viale Adua, da essa trattenuta a titolo di caparra confirmatoria.
A sostegno di tale domanda gli attori invocano l'operatività della previsione di cui all'art. 7 del contratto inter partes rubricato “clausola risolutiva espressa” che prevedeva che il suddetto titolo fosse “consegnato dall'Agente immobiliare al venditore solo al verificarsi della condizione sospensiva di cui all'art. 8” (cfr. ricorso introduttivo pag. 2).
La domanda è fondata per quanto di ragione.
È documentale che in data 28.3.2022 la sig.ra CA abbia sottoscritto una proposta d'acquisto, accettata in data 1.4.2022 dai sig.ri e in virtù della quale la prima si impegnava ad Pt_1 Parte_2 acquistare l'immobile sito nel Comune di RA TO (PT), Loc. Casalguidi, Via Traversa
Montalbano n. 576/C, di proprietà dei secondi (cfr. doc. 1 fascicolo attoreo).
All'art. 2 del citato contratto le parti hanno previsto che “(…) È condizione di efficacia della presente proposta
d'acquisto la garanzia, resa dal venditore all'atto dell'accettazione, che l'immobile gli è pervenuto con titoli legittimi e validi e che, al momento del rogito notarile, sarà libero da iscrizioni di qualsiasi genere (…) ed essere in regola con la normativa edilizia e urbanistica e catastale”.
All'art. 3 le parti hanno pattuito il prezzo della compravendita in complessivi euro 246.000,00, da pagarsi nei seguenti termini: a) euro 10.000,00 alla firma della proposta di acquisto tramite assegno bancario n.
0415904085-12 tratto su Banca Credem, filiale di Viale Adua, intestato al venditore e Parte_1 affidato, a titolo di deposito fiduciario gratuito, all'agente titolare dell'omonima agenzia Controparte_1
con la precisazione che tale somma diverrà caparra confirmatoria;
b) Controparte_1 euro 40.000,00 alla data del preliminare di compravendita da stipularsi entro e non oltre il 31.5.2022; c) euro 196.000,00 alla data della stipula del rogito notarile entro e non oltre il 31.7.2022 mediante assegni circolari, BIR e/o mediante retratto di mutuo ipotecario che la parte proponente si era riservata di richiedere ad istituto bancario di propria fiducia.
All'art. 7 è stata poi prevista la seguente clausola risolutiva espressa: “(..) le parti contraenti convengono di sottoporre il contratto così concluso alla verifica, da effettuarsi attraverso apposite visure e con un proprio tecnico di fiducia della parte acquirente, della situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell'immobile, alla conformità urbanistica e catastale, da effettuarsi entro la firma del contratto preliminare di compravendita, fissata per il 31/05/2022, e quanto indicato al superiore articolo 2. L'assegno di caparra di cui all'art. 3 sarà, per volontà delle parti contraenti, consegnato dall'Agente immobiliare al Venditore solo se la verifica confermerà quanto dichiarato dal Venditore e solo al verificarsi della condizione sospensiva di cui al successivo articolo 8. In caso contrario la presente proposta dovrà ritenersi risolta e l'assegno sarà restituito immediatamente al pagina 7 di 13 Proponente dall'Agente immobiliare. E' facoltà del Venditore accettare una proroga di tempo, a causa dei ritardi per l'accesso agli atti nel Comune di competenza”.
L'art. 8 del citato contratto, rubricato “Condizione sospensiva”, recita quanto segue: “Il proponente richiede di condizionare l'efficacia del contratto, che si perfezionerà con l'accettazione della presente proposta, fino alle ore 24.00 del
25/02/2022, al fine di valutare la possibilità di accedere ad un finanziamento bancario o mutuo ipotecario. Il Proponente si impegna pertanto a comunicare al Venditore entro il termine perentorio del 25.05.2022, l'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, come sopra citato, dandone notizia all'Agente Immobiliare. La relativa comunicazione potrà essere trasmessa dal Proponente al Venditore anche tramite l'Agente Immobiliare. In tal caso la comunicazione dovrà pervenire all'Agente Immobiliare perentoriamente per permettere a quest'ultimo di trasmetterla al Venditore entro il termine sopra convenuto. Il Venditore, con l'accettazione della presente proposta, autorizza la trasmissione della predetta comunicazione anche a mezzo raccomandata a/r o mail. Decorso tale termine in mancanza di comunicazione scritta, la presente condizione sospensiva perderà ogni sua efficacia (…). In caso di esito negativo, comprovato da attestazione rilasciata dalla Banca,
l'Agenzia dovrà restituire l'assegno ricevuto al Proponente e la suddetta proposta perderà ogni efficacia, lasciando le Parti libere da ogni obbligo assunto, salvo la possibilità di valutare soluzioni alternative nei tempi e nei modi da accordare tra le
Parti”.
Alla luce delle previsioni contrattuali richiamate il diritto degli attori alla consegna, da parte dell'Agente, dell'assegno di caparra di cui è causa è subordinato non solo (come argomentato nel ricorso introduttivo) al verificarsi della condizione sospensiva di cui all'articolo 8, ma anche al positivo superamento della verifica di cui all'art. 7 “da effettuarsi attraverso apposite visure e con un proprio tecnico di fiducia della parte acquirente della situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell'immobile, alla conformità urbanistica e catastale, da effettuarsi entro la firma del contratto preliminare di compravendita, fissata per il 31/05/2022, e quanto indicato al superiore articolo 2”.
All'esito dell'istruttoria documentale ed orale espletate, può ritenersi assolto l'onere probatorio ricadente sugli attori in ordine alla sussistenza dei fatti costitutivi del diritto dedotto in giudizio.
Quanto alla “condizione sospensiva” di cui all'art. 8 del contratto inter partes si osserva che, alla stregua del tenore letterale complessivo della menzionata pattuizione, l'efficacia del contratto stipulato tra le parti doveva intendersi sospesa fino al giorno 25.5.2022, data entro la quale la promissaria acquirente avrebbe dovuto valutare la “possibilità di accedere ad un finanziamento bancario o mutuo ipotecario”. Decorso tale termine “in mancanza di comunicazione scritta” circa l'“'impossibilità” per la promittente acquirente
“di accedere al finanziamento richiesto”, la condizione sospensiva in argomento avrebbe perso “ogni sua efficacia”, da intendersi nel senso che, avveratasi la stessa, il contratto nella sua interezza sarebbe divenuto pienamente efficace tra le parti.
Così ricostruita la volontà negoziale delle parti in ordine alla previsione in commento, occorre rilevare che pagina 8 di 13 costituisce dato incontroverso tra le parti che, alla data del 25.5.2022, alcuna comunicazione scritta era pervenuta alla parte promittente la vendita in ordine alla mancata concessione del finanziamento in favore della controparte.
Nondimeno è pacifico, in quanto ammesso in ricorso introduttivo (pag. 3), che gli attori abbiano concesso alla proponente una proroga del termine per la stipulazione del contratto preliminare, fissata nella scrittura inter partes per il 31.5.2022.
Ciò premesso, va anzitutto rilevato che la proroga del suddetto termine ha senz'altro determinato una proroga implicita del termine di avveramento della condizione sospensiva, quantomeno con riferimento al
28.6.2022, data del nuovo incontro fissato tra le parti per la stipula del preliminare.
La circostanza dell'intervenuta proroga anche del termine di avveramento della condizione sospensiva è altresì emersa dalle deposizioni testimoniali assunte all'udienza del 12.4.2024, che di seguito si riportano.
- “Vero. In quella circostanza” (ovvero l'incontro del 23.5.2022) “la sig.ra CA doveva Testimone_2 comunicarci se la banca le aveva concesso il mutuo o se le trattative si erano interrotte per l'impossibilità di accedere ad un contratto di mutuo”. (…) “All'esito dell'incontro gli attori concessero ancora qualche settimana per ottenere la concessione del mutuo”.
- : “Vero. Non ricordo di quanto tempo chiese. Ricordo che la risposta dei fu di andare avanti”. Testimone_1 Pt_1
Ritiene, dunque, questo giudice che il contegno globalmente osservato in pendenza della condizione sospensiva da tutte le parti, e in particolare dei promittenti alienanti quale parte interessata a circoscrivere - entro un determinato lasso temporale – l'incertezza legata alla concessione del finanziamento, denota inequivocabilmente la comune volontà di attendere oltre il termine di avveramento dedotto in contratto e quantomeno fino al 28.6.2022.
Si aggiunga, quanto ai sig.ri e che essi si sono regolarmente presentati al nuovo Pt_1 Parte_2 appuntamento fissato il 28.6.2022 per la stipula del contratto preliminare, a dimostrazione della volontà di dare attuazione agli impegni assunti con l'accettazione della proposta d'acquisto, ritenendola – in tutta evidenza – efficace e vincolante.
Occorre di poi evidenziare che dall'istruttoria svolta è emerso che le trattative, tenutesi tra le parti in tale arco temporale e rimaste senza esito, hanno avuto unicamente ad oggetto il tentativo di superamento delle difficoltà manifestate dalla sig.ra CA EC a ricevere le somme oggetto di mutuo ipotecario, senza tuttavia che le parti sollevassero alcun rilievo in ordine all'efficacia della proposta d'acquisto inter partes né che la convenuta acquirente contestasse eventuali difformità urbanistiche e catastali dell'immobile.
A tale ultimo proposito, quanto asserito dalla proponente in merito alla mancata concessione del mutuo stante la mancata consegna della documentazione urbanistica e catastale, necessaria alla banca per la definizione della pratica (cfr. p. 5 memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c. e p. 3 memoria ex art. 183
pagina 9 di 13 comma 6 n. 3 c.p.c. CA), risulta smentita dalle dichiarazioni della teste impiegata Testimone_3 della , a cui la proponente si era rivolta, la quale ha chiarito che: “Nel corso degli Parte_3 incontri per la simulazione del mutuo non abbiamo richiesto alcuna documentazione relativa all'immobile, ma solo la proposta di acquisto per verificare il prezzo dell'immobile”.
Quindi, la sig.ra CA, solo con pec del 29.7.2022, a ministero del proprio legale, ha eccepito difformità catastali dell'immobile in questione, comunicando, altresì, l'impossibilità di accedere al finanziamento (cfr. doc. 8 fascicolo CA), mentre i venditori, solo con raccomandata del 28.7.2022, tramite il proprio legale, per la prima volta hanno manifestato di non ritenersi più vincolati alla proposta accettata nel mese di aprile (cfr. doc. 10 fascicolo attoreo).
È da ritenere provato, dunque, che il termine al quale era stata subordinata la possibilità per la promissaria acquirente di comunicare, in forma scritta, l'impossibilità di concessione del finanziamento, era stato prorogato al 28.6.2022.
Ciò rilevato si osserva che costituisce circostanza altresì pacifica che, anche entro tale data, alcuna comunicazione scritta sia stata recapitata agli attori in ordine alla verificazione del suddetto evento.
Ne consegue che, essendo spirato anche il termine del 28.6.2022 senza che alcuna comunicazione scritta della convenuta circa l'impossibilità di ottenere il finanziamento richiesto sia stata trasmessa agli attori, la condizione sospensiva di cui all'art. 8 si è senz'altro avverata e, quindi, il contratto - nella sua interezza – è divenuto pienamente efficace tra le parti.
Occorre a questo punto verificare se anche l'altra condizione, cui era subordinato il diritto alla consegna dell'assegno in favore dei promittenti venditori, si è verificata.
Invero, merita rammentare che l'art. 7 del contratto stipulato richiedeva a tal fine il positivo superamento della verifica - “da effettuarsi attraverso apposite visure e con un proprio tecnico di fiducia della parte acquirente della situazione inerente le iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli dell'immobile, alla conformità urbanistica e catastale, da effettuarsi entro la firma del contratto preliminare di compravendita, fissata per il 31/05/2022, e quanto indicato al superiore articolo 2”.
Nella specie è pacifico che le verifiche in parola non siano stato effettuate, da parte di un tecnico di fiducia incaricato della parte promissaria acquirente, entro il termine convenuto per la stipulazione del contratto preliminare di compravendita fissato il 31.5.2022, né entro il successivo termine prorogato al 28.6.2022.
È dunque da ritenere che il mancato avveramento della condizione dedotta nell'art. 7 contratto cit. ai fini della maturazione del diritto degli attori alla consegna dell'assegno a titolo di caparra confirmatoria, sia dipeso da causa imputabile alla parte promissaria acquirente la quale ha omesso di attivarsi ai fini di compiere le verifiche previste entro il termine convenuto. pagina 10 di 13 Peraltro, le contestazioni circa la sussistenza di difformità tra lo stato di fatto dell'appartamento promesso in vendita e la planimetria catastale, in base alla quale la parte convenuta ha inteso avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 7, risultano essere state operate per la prima volta con la missiva inviata dalla di lei legale in data 29.7.2022, ovverosia quando il termine per l'avveramento della suddetta condizione risultava già spirato.
Pertanto, atteso che non vi è dubbio sul fatto che quest'ultima parte avesse un interesse contrario all'avveramento di siffatta condizione sospensiva, dipendendo da essa la consegna alla controparte dell'assegno detenuto dall'agenzia, trova nella specie applicazione dell'art. 1359 c.c.secondo cui “La condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all'avveramento di essa”.
Alla luce del richiamato disposto anche la seconda condizione pattuita tra le parti all'art. 8 del citato contratto deve intendersi avverata.
In conclusione vanno ritenuti sussistenti i fatti costitutivi del diritto vantato dagli attori alla consegna dell'assegno di caparra, per come pattuiti dalle parti all'art. 8 della più volte menzionata scrittura privata.
Di conseguenza, l'agenzia immobiliare , quale detentrice dell'assegno in Controparte_1 parola, va dichiara tenuta a consegnarlo alle parti attrici.

2.2 Va ora esaminata la domanda riconvenzionale proposta da nei Controparte_1 confronti della sola parte attrice per il pagamento della provvigione per la mediazione immobiliare prestata per come dedotta in contratto.
La domanda va accolta per quanto di ragione.
L'art. 9, rubricato “Compenso di mediazione e restituzione delle somme”, recita: “Le parti Proponente e
Venditore dichiarano di riconoscere ed accettare la mediazione dell'Agente Immobiliare, a favore del quale si impegnano ciascuno a versare la provvigione del 2% alla data prevista per il definitivo rogito notarile, o comunque al verificarsi delle condizioni espresse agli articoli 7 e 8. (..) Il diritto alla provvigione maturerà in favore dell'agente immobiliare solo qualora si sia verificata la condizione sospensiva di cui all'art. 8”.
Orbene, alla luce del chiaro disposto richiamato, dovendosi ritenere – per le ragioni viste al paragrafo che precede - verificate entrambe le condizioni di cui agli articoli 7 e 8, sussiste il diritto della convenuta agente immobiliare al pagamento della provvigione pattuita in contratto Controparte_1
Conseguentemente, parte attrice va condannata al pagamento in favore della convenuta Controparte_1
della suddetta provvigione nella misura del 2% sul prezzo pattuito per la vendita, pari alla
[...] somma di euro 6.002,40.
pagina 11 di 13 Ogni ulteriore questione dedotta tra le parti deve ritenersi assorbita.


3. Sulle spese di lite
Quanto al rapporto processuale intercorso tra parte attrice e la convenuta CA EC, le spese di lite seguono la soccombenza di quest'ultima e sono liquidate in dispositivo ex DM 55/2014, in base al valore del petitum (da euro 5.200 ad euro 10.000) e con applicazione dei compensi minimi per tutte le fasi del giudizio avuto riguardo alla non elevata difficolta delle questioni sottese alla decisione.
Quanto al rapporto processuale intercorso tra la convenuta e gli attori, Controparte_1 le spese di lite seguono la soccombenza di quest'ultimi e sono liquidate in dispositivo ex DM 55/2014, in base al valore del petitum (da euro 5.200 ad euro 10.000) e con applicazione dei compensi minimi per tutte le fasi del giudizio avuto riguardo alla non elevata difficolta delle questioni sottese alla decisione.


PQM


Il Tribunale di Pistoia, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
- accerta e dichiara il diritto del sig. e della sig.ra ad ottenere la Parte_1 Parte_2 consegna dell'assegno bancario n. 0415904085-12 del valore di euro 10.000,00, tratto su Banca Credem, filiale Viale Adua, detenuto da e, per l'effetto, condanna Controparte_1 [...]
a consegnare agli attori l'assegno de quo;
Controparte_1
- condanna gli attori al pagamento in favore della convenuta della Controparte_1 somma di euro 6.002,40 a titolo di provvigione;

- condanna la convenuta CA EC a rifondere agli attori le spese di lite che liquida in € 2.540,00 per compensi professionali, oltre euro 156,74 per esborsi documentati, oltre rimborso forfettario del 15%,
Iva e CPA come per legge se dovuti;
,
- condanna gli attori a rifondere alla convenuta le spese di lite che Controparte_1 liquida in euro 2.540,00 per compensi professionali, oltre euro 237,00 per esborsi documentati, oltre rimborso forfettario del 15%, Iva e CPA come per legge se dovuti.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Pistoia, 25.3.2025
Il giudice
Emanuele Venzo
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