R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERMINI IMERESE in composizione monocratica nella persona del Giudice Onorario, dott.ssa
Donatella Parla, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 709 RG dell'anno 2021 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi alla quale è stata riunito il procedimento portante il n. 2500 RG dell'anno 2022 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente
TRA
nata a [...] il [...] (C.F. Parte_1
), elettivamente domiciliata in Termini Imerese, via P. C.F._1
Matterella n. 23, presso lo studio dell'Avv. Gioacchino Sanfilippo, che la rappresenta e difende per procura in calce all'intimazione di sfratto per morosità,
RICORRENTE
CONTRO nato a [...] il [...] (C.F. Controparte_1
), e nata a [...] C.F._2 Controparte_2
(Germania) il 08/03/1977 (C.F. ), entrambi C.F._3
elettivamente domiciliati in Termini Imerese, via a P. Mattarella n. 21, presso lo studio dell'Avv. Debora Sansone, che li rappresenta e difende per mandato in calce alla comparsa di costituzione in opposizione a sfratto per morosità
RESISTENTI OGGETTO: risoluzione contratto di locazione – uso abitativo
CONCLUSIONI: all'udienza del 18/11/2024, svoltasi in modalità cartolare, le parti hanno discusso la causa e concluso riportandosi alle note di trattazione scritta, cui si rinvia.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, regolarmente notificato, intimava a Controparte_3
e sfratto per morosità per il mancato Controparte_1 Controparte_2
pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi da febbraio a maggio 2020, finalizzato al rilascio dell'immobile sito in San Nicola l'Arena, frazione di Trabia, via Palermo n. 6, S1, giusto contratto di locazione del 22/12/2019, registrato in data 23/12/2019 al n. 2615 serie 3T.
Si costituivano e i quali contestavano Controparte_1 Controparte_2
l'esistenza della morosità rilevando l'avvenuto pagamento di parte dei canoni di locazione e riconoscendosi debitori della minor somma di € 500,00; lamentavano, inoltre, l'inadempimento della locatrice che non aveva provveduto ad eseguire i lavori di manutenzione dell'immobile, gravemente danneggiato dalla presenza di muffa e umidità, e chiedevano in via riconvenzionale di condannare l'intimante al risarcimento dei danni quantificati in via equitativa in € 3.000,00.
Con ordinanza emessa in data 10/03/2021, veniva rigettata la richiesta di emissione dell'ordinanza di rilascio dell'immobile e, disposto il mutamento di rito con termini, le parti venivano invitate a intraprendere il procedimento di mediazione obbligatoria, con assegnazione dei termini per memorie integrative.
Le parti non depositavano memorie integrative.
Espletato il tentativo di mediazione con esito negativo, con ordinanza del
14/02/2022 venivano rigettate le richieste istruttorie.
- 2 - Con ulteriore atto di citazione, regolarmente notificato, in Controparte_3
forza dell'indicato contratto di locazione, intimava a e Controparte_1 CP_2
sfratto per morosità per il mancato pagamento dei canoni di locazione
[...]
relativi ai mesi da novembre 2021 a marzo 2022, finalizzato al rilascio del suddetto immobile.
Nel giudizio, iscritto al n. RG 2500/2022, si costituivano e Controparte_1
i quali, rilevata la pendenza del giudizio iscritto al n. RG Controparte_2
709/2021, eccepivano in via preliminare la litispendenza ex art. 39, comma 1, c.p.c.
e la continenza ex art. 39, comma 2, c.p.c. ed, in subordine, chiedevano la riunione dei giudizi ex art. 274 c.p.c.; sempre in via preliminare, chiedevano di dichiarare la nullità dell'atto di citazione ex art. 164 c.p.c. per indeterminatezza dell'oggetto e, nel merito, contestavano in parte l'esistenza della morosità riconoscendosi debitori della minor somma di € 1.200,00.
In data 24/09/2022, veniva emessa ordinanza di rilascio e, disposto il mutamento di rito, le parti venivano invitate a intraprendere il procedimento di mediazione obbligatoria, con assegnazione dei termini per memorie integrative.
Espletato il tentativo di mediazione con esito negativo, con provvedimento emesso all'udienza del 30/10/2023 veniva disposta la riunione del giudizio n. RG
2500/2022 con quello iscritto al n. RG 709/2021.
Quindi, con ordinanza del 21/01/2024, rigettata la richiesta di CTU, la causa veniva rinviata per discussione e decisione, con termine per note conclusive.
Entrambe le parti depositavano memorie con cui insistevano nelle rispettive difese e conclusioni.
***
Le domande della ricorrente meritano accoglimento.
- 3 - Non vi è dubbio, infatti, che, nel caso in esame, si è in presenza di inadempimento colpevole dei conduttori, che si concretizza nel mancato pagamento del canone alla scadenza pattuita, poiché la mancata corresponsione (anche in parte) dei canoni pattuiti, attuata unilateralmente dal conduttore, dà luogo ad un vero e proprio inadempimento che determina la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1455 e ss. c.c.
Dell'inadempimento del conduttore si occupano l'art. 5 e l'art. 55 della legge n.
392/78, entrambi rimasti in vigore a seguito delle modifiche apportate dalla legge n. 431/1998; l'art. 5 precisa che “salvo quanto previsto dall'art. 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 del codice civile”.
La disposizione in commento ha introdotto, con riferimento alle locazioni ad uso abitativo, una predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento di parte conduttrice nel versamento del canone e degli oneri accessori, ai fini della pronuncia costitutiva della risoluzione contrattuale, in deroga al principio generale di remissione alla valutazione del giudice della scarsa importanza o meno di qualsiasi inadempimento contrattuale secondo il disposto dell'art. 1455 c.c.
Pertanto, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge n. 392/78) a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente “al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone”, l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito e tollerato, fermo restando,
- 4 - tuttavia, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento costituito dalla imputabilità della mora debendi a dolo o colpa del debitore.
Nel merito, va osservato che in materia di obbligazioni contrattuali, l'onere della prova dell'inadempimento incombe sul creditore, che è tenuto a dimostrarlo, oltre al contenuto della prestazione stessa, mentre il debitore, solo dopo tale prova, è tenuto a giustificare l'inadempimento che il creditore gli attribuisce.
In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, le Sezioni Unite della
Corte di Cassazione hanno statuito che il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass.
S.U. 30 ottobre 2001, n. 13533 e successiva giurisprudenza).
Si osserva che nell'azione di adempimento il fatto costituivo è il titolo, costituente la fonte negoziale o legale del diritto di credito, sicché la prova che il creditore deve fornire, ai sensi dell'art. 2697, comma 1, c.c. deve avere ad oggetto soltanto tale elemento. La costante giurisprudenza ha, infatti, precisato che il meccanismo di ripartizione dell'onere della prova ai sensi dell'art. 2697 c.c. in materia di responsabilità contrattuale è identico, sia che il creditore agisca per l'adempimento dell'obbligazione, sia che domandi il risarcimento per l'inadempimento contrattuale;
in entrambi i casi il creditore dovrà provare i fatti costitutivi della pretesa, cioè l'esistenza della fonte negoziale o legale del credito e, se previsto, il termine di scadenza, e non anche l'inadempimento, mentre il debitore dovrà
- 5 - eccepire e dimostrare il fatto estintivo dell'adempimento (Cass. Civ. n. 973/96; n.
3232/98; n. 11629/99).
In conclusione, deve affermarsi che il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte.
Passando alla trattazione del caso in concreto, la ricorrente ha fornito la prova in merito all'esistenza del titolo (contratto di locazione), lamentando l'inadempimento di e dell'obbligo di Controparte_1 Controparte_2
corrispondere il canone, quale corrispettivo del godimento dell'immobile dagli stessi condotto in locazione.
Gli intimati hanno contestato la morosità affermando che gli stessi si sono trovati in una situazione di impossibilità di adempiere l'obbligazione di pagamento dei canoni in quanto erano privi di occupazione. Tuttavia, deve osservarsi che la situazione di difficoltà economica non può giustificare l'inadempimento dell'obbligazione di pagamento del canone da parte dei conduttori, i quali avrebbero semmai potuto chiedere il c.d. termine di grazia ex art. 55 della L.
392/1978.
Inoltre, gli intimati hanno affermato che il mancato pagamento del canone locativo sarebbe riconducibile all'inadempimento della ricorrente ex art. 1575 c.c., la quale non avrebbe eseguito alcuni lavori di manutenzione nell'immobile ammalorato da infiltrazioni e dalla comparsa di umidità.
Nessuna prova, comunque, è stata fornita in ordine alla circostanza che le problematiche lamentate dai conduttori abbiano reso l'immobile inidoneo all'uso pattuito.
- 6 - Peraltro, nonostante i vizi dell'immobile lamentati dalla parte conduttrice, la stessa ha rilasciato l'immobile de quo solo in data 03/01/2023, in seguito alla notifica dell'ordinanza di rilascio emessa nel giudizio n. RG 2500/2022.
Da ciò deriva l'infondatezza dell'eccezione di inadempimento sollevata dai resistenti.
Fermo restando quanto sopra esposto, va osservato che la prevalente giurisprudenza di legittimità ha statuito che l'obbligo di corrispondere il canone non viene meno nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, ancorché tale evento sia assunto come ricollegabile al fatto del locatore, legittimando il ricorso all'art. 1460 c.c. (sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione) soltanto allorché manchi completamente la prestazione della controparte.
In tal senso: “Il conduttore non può astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Cass. civ.
10/01/2008 n. 261).
Per quanto sopra, non può negarsi che parte resistente abbia continuato a servirsi e a godere del bene locato senza corrispondere le mensilità intimate e dovute in forza del contratto di locazione stipulato inter-partes, provocando uno squilibrio nel sinallagma contrattuale.
- 7 - I conduttori, avendo continuato ad occupare l'immobile, avevano, comunque,
l'obbligo di pagare i canoni successivi alla notifica dello sfratto per morosità e cioè per tutto il tempo in cui il contratto ha avuto esecuzione e gli stessi hanno goduto dell'alloggio.
Deve, pertanto, dichiararsi l'inadempimento dei conduttori, oggi resistenti, e deve essere riconosciuto che la locatrice, oggi ricorrente, non avendo ormai più alcuno interesse ad un adempimento tardivo, ha diritto alla risoluzione del contratto di locazione.
Da ciò consegue che deve essere dichiarata la risoluzione per inadempimento contrattuale del contratto di locazione, stipulato inter-partes in data 22/12/2019.
Ritenuto che entrambe le parti hanno dato atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile in data 03/01/2023, sul punto deve essere dichiarata cessata la materia del contendere.
In ordine al quantum debeatur, si rileva che lo sfratto per morosità notificato in data
29/05/2020 è stato intimato per il mancato pagamento della somma di € 900,00 pari all'ammontare dei canoni dovuti dal mese di febbraio al mese di maggio 2020, mentre lo sfratto per morosità notificato in data 23/03/2022 è stato intimato per il mancato pagamento della somma di € 1.500,00 pari all'ammontare dei canoni dovuti dal mese di novembre 2021 al mese di maggio 2022.
Parte ricorrente chiede la condanna dei conduttori al pagamento della somma di €
4.815,86, di cui € 4.200,00, pari a 14 mensilità per i canoni dei mesi da novembre
2021 a dicembre 2022 (ossia alla data del rilascio dell'immobile, avvenuto in data
03/01/2023) ed € 615,86 per canoni di acqua, di cui sono state depositate le ricevute di pagamento, unitamente alla suddetta memoria (cfr. memoria del
06/03/2023).
- 8 - Tuttavia, deve evidenziarsi che gli intimati, odierni resistenti, hanno depositato la ricevuta di bonifico del pagamento del canone di locazione del mese di novembre
2021 (cfr. doc. allegato alla comparsa di costituzione in opposizione allo sfratto per morosità depositata nel giudizio sommario n. RG 1135/2022) e, pertanto,
l'importo dovuto a titolo di canoni di locazione è pari ad € 3.900,00 (€ 300,00 x 13 mesi).
Alla luce delle su esposte considerazioni, e Controparte_1 Controparte_2
devono essere condannati al pagamento della somma di € 4.515,86, di cui €
3.900,00 per canoni di locazione ed € 615,86 per consumo di acqua, oltre interessi legali a far data dalle singole scadenze sino all'effettivo soddisfo.
La domanda riconvenzionale spiegata dai resistenti deve essere rigettata, atteso che gli stessi nulla hanno allegato e provato in ordine ai danni lamentati.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in complessivi € 1.825,50 di cui
€ 1.701,00 per compensi ed € 124,50 per spese non imponibili, oltre il rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Termini Imerese, Contenzioso Civile e Volontaria civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
Dichiara risolto per grave inadempimento di Controparte_1 Controparte_2
il contratto di locazione stipulato inter-partes il 22/12/2019 e registrato in data
23/12/2019 al n. 2615 serie 3T, relativo all'immobile sito in San Nicola l'Arena, frazione di Trabia, via Palermo n. 6, S1;
Dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio;

Condanna e al pagamento, in solido fra loro, Controparte_1 Controparte_2
in favore di della somma di € 4.515,86, di cui € 3.900,00 per Controparte_3
- 9 - canoni di locazione ed € 615,86 per consumo di acqua, oltre interessi legali a far data dalle singole scadenze sino all'effettivo soddisfo;

Rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dai resistenti;

Condanna e al pagamento, in solido fra loro, Controparte_1 Controparte_2
in favore di delle spese di lite, che liquida in complessivi € Controparte_3
1.825,50 di cui € 1.701,00 per compensi ed € 124,50 per spese non imponibili, oltre il rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso Termini Imerese, in data 11/07/2025.
Il Giudice
Dott.ssa Donatella Parla

- 10 -