N. R.G. 2716/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2716/2022
tra
Parte_1
ATTORE/I
e
CP_1
RE
[...]
CONVENUTO/I
Oggi 20/05/2025 ad ore 11:00 innanzi al dott. Roberta Casoli, sono comparsi:
Per l'avv. SABATINI SAVERIO oggi sostituito dall'avv. Ludovica Parte_1
Tagliaventi
Per e Per l'avv. DI CUIA GIOVANNI. CP_1 CP_1
E' altresì presente ai fini della pratica forense il dott. Persona_1
L'avv. Tagliaventi precisa le conclusioni richiamando quelle contenute nella memoria conclusiva alla quale si riporta per la discussione.
L'avv. Di Cuia precisa le conclusioni come alla memoria ex art. 183 comma 6, c.p.c. n. 1 e discute riportandosi alla memoria conclusionale depositata in via telematica.
Il giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio, il giudice decide la causa come da sentenza allegata al presente verbale, assenti le parti.
Verbale chiuso alle ore 16.08.
Il Giudice
dott. Roberta Casoli
(atto sottoscritto digitalmente)
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Roberta Casoli ha pronunciato ex art. 281 sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2716/2022 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. SABATINI Parte_1 C.F._1
SAVERIO elettivamente domiciliato in Piazza del Plebiscito 2 60121 Ancona presso il difensore avv. SABATINI SAVERIO
ATTORE/I contro con il patrocinio dell'avv. DI CUIA GIOVANNI, elettivamente domiciliato in CP_1
C.so Mazzini n. 170 60121 ANCONA presso il difensore avv. DI CUIA GIOVANNI
con il patrocinio dell'avv. DI CUIA GIOVANNI, elettivamente domiciliato in CP_1
C.so Mazzini n. 170 60121 ANCONA presso il difensore avv. DI CUIA GIOVANNI
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.

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Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., evocava in giudizio innanzi al Tribunale di Ancona Parte_1
al fine di sentire accogliere le seguenti testuali conclusioni: “accertare la Controparte_2
responsabilità contrattuale della resistente in merito alla compravendita a rogito notaio per aver Per_2
alienato un immobile adibito ad uso rurale promettendolo in vendita come ad uso abitativo e garantendo in seno
al pubblico atto di vendita che lo stesso fosse libero da oneri, vincoli e vizi di sorte, accertare, per l'effetto come in
occasione della citata compravendita sia stata alienata al ricorrente un'unità immobiliare differente rispetto a
quello promesso, ovvero non idoneo all'uso cui la stessa era destinata, accertare come, a cagione dei suddetti
inadempimenti il ricorrente sia stato costretto a sanare l'irregolarità corrispondendo la rilevante cifra di €.
22.807,61 per poter commercializzare l'immobile, per l'effetto condannare, per le causali di cui in narrativa la
resistente al pagamento della somma di €. 22.807,61 oltre interessi o nella misura minore o maggiore che
risulterà all'esito del presente giudizio, a titolo di risarcimento dei danni patiti a causa delle ingenti spese
sostenute dal ricorrente per sanare i vizi occultategli dalla resistente in sede di vendita”
A fondamento della domanda, il ricorrente esponeva di avere acquistato dalla resistente in data
12.2.2020 l'immobile sito a Castelfidardo;
deduceva che la categoria catastale dell'immobile, quindi la sua destinazione d'uso, nell'atto di compravendita era indicata come A/2 ossia abitazione di tipo civile, riferiva che, in occasione della presentazione dei documenti per eseguire lavori di ristrutturazione dell'immobile, si avvedeva che la destinazione d'uso dell'immobile non era indicata come casa di civile abitazione, bensì come edificio colonico con destinazione d'uso rurale, sosteneva che la resistente aveva effettuato il cambio di destinazione d'uso unicamente al catasto per mostrare la regolarità catastale dell'immobile, ma aveva omesso di compiere la stessa attività di cambio di destinazione in Comune, evidenziava che per regolarizzare l'immobile aveva dovuto sostenere una spesa di €. 14.807,61 per gli oneri di urbanizzazione e per le spese del tecnico, oltre €. 8.000,00 per la realizzazione dell'impianto fognario, rappresentava di essersi rivolto alla sua dante causa per ottenere la restituzione delle somme necessarie per regolarizzare l'immobile, senza tuttavia sortire esito positivo.
Successivamente alla notificazione del ricorso, e prima della sua costituzione in giudizio, decedeva sicchè il giudice dichiarava l'interruzione del giudizio. Controparte_2
pagina 3 di 7 Con ricorso depositato in data 20.01.2023, chiedeva la prosecuzione del giudizio nei Parte_1
confronti degli eredi di reiterando e avanzando le medesime istanze e difese già Controparte_2
svolte.
Con comparsa di risposta depositata in data 11.10.2023, si costituivano e in CP_1 CP_1
qualità di eredi di i quali eccepivano, in via preliminare, la decadenza dal diritto Controparte_2
alla garanzia, per essere decorso il termine di giorni otto dalla scoperta del preteso vizio, nonché la prescrizione dell'azione per decorrenza del termine di legge di un anno dalla consegna del bene immobile compravenduto, nel merito, contestavano la sussistenza dell'inadempimento a carico della de cuius, in particolare, deducevano che il permesso di costruire era stato depositato dal ricorrente per la trasformazione della porzione identificata come magazzino ad abitazione poi ceduta alla coniuge del ricorrente la quale si impegnava a perfezionare la relativa pratica catastale per il mutamento di destinazione d'uso, evidenziavano che il pagamento degli oneri di urbanizzazione si era reso necessario a seguito delle esecuzione di opere di ristrutturazione e per le quali il ricorrente aveva dovuto richiedere il permesso di costruire, sottolineavano che l'immobile venduto nella porzione superiore era abitabile e non necessitava delle opere realizzate dal ricorrente, che erano state eseguite per ricavare due appartamenti, uno proprio con il cambio di destinazione d'uso dal magazzino al piano terra, riferivano che il ricorrente era a conoscenza della situazione urbanistica del bene acquistato e dell'assenza dell'agibilità in quanto aveva effettuato, prima della vendita, presso il
Comune di Castelfidardo un accesso agli atti unitamente al tecnico della venditrice, concludeva chiedendo l'accoglimento delle seguenti testuali conclusioni: “in via preliminare e pregiudiziale,
dichiarare inammissibili e/o improcedibili le domande svolte dall'attore per essere costui Parte_1
incorso nei termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art. 1495 c.c., termini determinati ex lege per la
denuncia dei vizi e per l'esercizio dell'azione, con ogni conseguente statuizione anche in ordine alla domanda di
risarcimento del danno essendo le porzioni di fabbricato idonee all'uso abitativo, da dichiararsi comunque e in
ogni caso infondata per le ragioni esposte in narrativa. Nel merito, in ogni caso, rigettare con qualsivoglia
motivazione tutte le domande avversarie in quanto infondate in fatto e in diritto, e comunque inammissibili con
ogni conseguente statuizione”
Disposto il mutamento del rito da sommario in cognizione ordinaria, venivano concessi alle parti i termini ex art 183 comma 6 c.p.c.
La causa veniva istruita mediante espletamento della consulenza tecnica d'ufficio, all'esito veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e discussione. pagina 4 di 7 Precisate le conclusioni e discussa la causa, il giudice ha emesso sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
La presente controversia verrà decisa facendo applicazione del principio c.d. della ragione più liquida,
il quale consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare di cui all'art. 276 c.p.c. e per il quale la causa può essere decisa, in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario vagliare previamente le altre.(Cass. sent. n. 10839 del 2019).
Nella fattispecie in esame, si ritiene, dunque, che la domanda possa essere esaminata nel merito prescindendo dalle eccezioni preliminari sollevate da parte convenuta, in virtù del principio giurisprudenziale della c.d. ragione più liquida che consente al giudice di non rispettare rigorosamente l'ordine logico di cui all'art. 276 c.p.c. delle questioni da trattare, ove sia più agevole risolvere la controversia in base a duna questione che, se pur subordinata ad altre, sia più evidente e più rapidamente risolvibile, ciò essendo suggerito dal principio di economia processuale e da esigenze di celerità anche costituzionalmente protette.
Ciò posto la domanda attorea è infondata e va, pertanto, respinta.
Risulta documentato che le parti in data 12.2.2020 hanno concluso un contratto di compravendita avente ad oggetto il fabbricato urbano sito in Castelfidardo via Sardegna n. 2/A composto da un'abitazione con corte esclusiva e da pertinenziali locali deposito e laboratorio.
Nell'atto veniva precisato che la costruzione del fabbricato era stata iniziata in data anteriore al 1°
settembre 1967 (agibilità non prodotta, come ben noto alle parti).
L'attore ha censurato la condotta di controparte e segnatamente per avere venduto un immobile difforme per destinazione d'uso, in quanto edificio colonico con destinazione d'uso rurale e non una casa di civile abitazione, sostenendo di essersi adoperato per ottenere, tramite il deposito del PdC n.
52/2020 il cambio di destinazione d'uso da colonico a residenziale con opere aggiuntive perché in mancanza non avrebbe potuto usufruire del bene, e di avere subito un esborso per il pagamento di oneri di urbanizzazione pari ad €. 14.807,61.
Il CTU geom. ha accertato che all'epoca della stipula del contratto di compravendita del Per_3
12.02.2020, la venditrice non era obbligata dalle vigenti norme edilizie ad effettuare un propedeutico cambio di destinazione d'uso da abitazione rurale a civile abitazione.
pagina 5 di 7 Ha precisato il CTU che la venditrice ha venduto un immobile scevro da difformità edilizio-
urbanistiche tant'è che lo stesso acquirente non ha presentato al Comune di Castelfidardo una pratica di sanatoria edilizia per il cambio di destinazione d'uso né il Comune l'ha richiesta.
Ulteriore elemento da prendere in considerazione ai fini della regolarità edilizia dell'immobile, a parere del CTU, è costituito dalla concessione del mutuo da parte dell'istituto bancario per l'acquisto dell'immobile da parte dell'attore, mutuo che non sarebbe stato concesso in caso di irregolarità
edilizie.
Il CTU ha accertato che la porzione di immobile oggetto del ricorso al momento della compravendita era un immobile costruito antecedentemente al 1.9.1967 e al momento della compravendita era privo del certificato di agibilità.
L'ausiliare del giudice ha ripercorso il quadro normativo sull'accatastamento dei fabbricati rurali, in particolare, il R.D. n. 652/1939 statuiva che non erano soggetti all'obbligo di iscrizione al catasto urbano i fabbricati rurali, la Circolare del Ministero delle Finanze n. 5 del 1992 sopprimeva le categorie catastali A/5 e A/6, il D.L. n. 557/1993 ha imposto l'iscrizione di tutti i fabbricati nell'archivio catastale,
tuttavia l'iscrizione degli stessi non comportava automaticamente la perdita dei requisiti di ruralità
dei fabbricati, il D.M. n. 28/1998 ribadiva l'obbligo di accatastamento per i fabbricati rurali, la l. n.
286/2004 ha stabilito che il requisito di ruralità degli immobili ai fini fiscali sussiste solo se i fabbricati sono posseduti dal proprietario o dall'affittuario del terreno che riveste qualifica di imprenditore agricolo ed è iscritto nel registro delle imprese, il D.L. n. 262/2006 ha aggiunto che colui che utilizza l'abitazione deve avere la qualifica di imprenditore agricolo, il D.L. n. 201 del 2011 ha imposto il definitivo accatastamento dei fabbricati rurali al catasto urbano.
Il CTU, verificato che l'immobile per cui è causa è stato accatastato al catasto dei fabbricati in data
12.12.2008 con la dichiarazione di fabbricato urbano riguardante ex edificio rurale, ha affermato che al momento della compravendita l'immobile risultava regolarmente accatastato in ottemperanza alle normative specifiche come sopra riportate, con la specifica che al momento dell'accatastamento erano state soppresse le categorie catastali A/5 e A/6.
Ha evidenziato il CTU che le citate norme non imponevano unitamente all'accatastamento dei fabbricati rurali ed ex rurali, il cambio di destinazione edilizio -urbanistico delle unità immobiliari oggetto di denunce di nuovo accatastamento.
Il CTU ha sottolineato che l'abitazione non necessitava dell'agibilità in quanto edificata antecedentemente al 1.9.1967, il comune di Castelfidardo, che ha rilasciato il PdC, non ha richiesto una pagina 6 di 7 sanatoria edilizia pur essendo ben esplicitato negli elaborati progettuali che l'intervento riguardava il cambio d'uso da edificio colonico a civile abitazione con opere, sicchè ha esplicitamente ritenuto regolare lo stato edilizio-urbanistico.
Si concorda con le conclusioni cui giunge il CTU.
Il cambio di destinazione d'uso funzionale ovvero senza modificare l'immobile con opere edilizie non
è soggetto a concessione edilizia onerosa, necessaria, invece, in caso di opere, verificandosi in tal caso,
un effettivo incremento del carico urbanistico.
Ne consegue che per il cambio d'uso senza opere da casa agricola ad ordinaria abitazione non incide in modo apprezzabile sul territorio dove insiste l'immobile e quindi gli oneri di urbanizzazione non sono dovuti.
In base a quanto sopra esposto ed argomentato, la domanda va rigettata.
Tenuto conto della complessità della materia e della normativa, si ritiene ricorrere gravi motivi per disporre l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti,


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
-rigetta la domanda attorea;

-dichiara interamente compensate tra le parti le spese di lite.
Ancona, 20 maggio 2025
Il Giudice dott. Roberta Casoli
(atto sottoscritto digitalmente)
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