R.G.N. 53/2020
Tribunale Ordinario di Paola
Sezione Prima Civile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Paola, sezione Prima civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Alberto Caprioli, nell'udienza tenuta in modalità cartolare, secondo quanto previsto dall'art. 221 comma 4 del D.L. 34/2020, convertito dalla legge n. 77/2020, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo RG 53/2020 vertente
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'avv. POSTERARO YVONNE
Ricorrente/intimante
E
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. CP_1 C.F._2
GAMBARDELLA MARIA FILOMENA
Resistente/intimato
OGGETTO: sfratto per morosità.
CONCLUSIONI: come da note di trattazione da intendersi in questa sede integralmente richiamate e trascritte.
Con ricorso ex art. 447 bis e decreto di fissazione di udienza ritualmente notificati la sig.ra
[...]
, in qualità di acquirente, per donazione, dai sigg.ri Parte_1 Parte_2
, – a loro volta eredi del sig. – dell'esclusiva
[...] Parte_3 Persona_1 proprietà sull'immobile sito in Amantea, fraz. Campora San Giovanni, Via Basilicata, distinto in catasto al foglio 33, p.lla 253, sub 2 cat. C/a e cl. 3, condotto in locazione dal sig. , Parte_4
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intimava a quest'ultimo sfratto per morosità e contestuale ingiunzione di pagamento dei canoni arretrati, ammontanti, alla data del 15 novembre 2019, ad euro 2.5000,00.
A sostegno della domanda assumeva;
che il sig. , dal mese di luglio 2019, aveva omesso di CP_1
pagare i canoni e che, per corrispondenza con pec del di lui difensore, aveva appreso che il sig. CP_1
aveva eccepito la compensazione dei canoni con il rimborso per spese autorizzate con una scrittura in data 29.05.06; che essa istante contestava la fondatezza delle asserzioni del conduttore;
che tale autorizzazione era antecedente al contratto di locazione, nella quale non erano riportati gli estremi catastali dell'immobile e, infine, ne disconosceva la firma dell'originario proprietario.
Tanto premesso instava perché fosse convalidato lo sfratto per morosità con condanna al pagamento die canoni scaduti e da scadere oltre al rilascio dell'immobile, con vittoria di spese e competenze del giudizio.
Si costituiva in giudizio l'intimato che preliminarmente si opponeva alla convalida dello sfratto;
esplicava domanda riconvenzionale ai sensi degli artt. 1592 e/1593 c.c., per i miglioramenti e/o le addizioni autorizzate dal proprietario, volta ad ottenere il rimborso nella misura della minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna e/o tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna, e, per l'effetto, compensare il credito dell'intimante per i canoni scaduti e scadendi con il predetto controcredito dell'intimato, condannando altresì la locatrice intimante a pagare al conduttore le maggiori somme che residuano dall'eccepita compensazione, con condanna dell'intimante al pagamento delle spese processuali.
Quindi la causa, acquisita idonea documentazione e disposta consulenza tecnica d'ufficio, veniva discussa con note di trattazione ex art. 127 ter c.p.c. e decisa all'esito della camera di consiglio.
La domanda formulata nell'interesse di parte ricorrente è fondata e merita accoglimento nei limiti di cui in motivazione.
Premesso che in via generale “La disciplina dei miglioramenti e delle addizioni eseguiti dal conduttore sulla cosa locata, dettata dagli artt. 1592 e 1593 c.c., riguarda soltanto quelle innovazioni o quegli incrementi, qualitativi o quantitativi, che ineriscono alla cosa locata in quanto compiuti nell'àmbito rigoroso dei suoi confini, lasciandone integra la struttura fondamentale, l'organizzazione funzionale autonoma e la destinazione sua propria, e ad essa non può farsi riferimento quando si tratti di alterazioni strutturali profonde, che abbiano come conseguenza la trasformazione, anche di una parte soltanto, della cosa locata” (Cass. 88/5747) e che “Con riguardo alle addizioni effettuate dal conduttore, se il locatore vi ha prestato consenso e queste, non separabili senza nocumento della cosa locata, costituiscano anche un miglioramento della cosa locata, comportando un incremento di valore della cosa stessa, il locatore non può pretenderne la rimozione ed il conduttore ha diritto all'indennità
pagina 2 di 4 prevista dall'art. 1592 c.c.” (Cass. n. 06/6094) ne deriva che riguardo alla esecuzione delle opere per cui è causa le stesse devono essere preventivamente autorizzata dal locatore.
Al riguardo avendo parte intimante disconosciuto la scrittura privata ex adverso prodotta – del
29.5.2006 di autorizzazione alla sostituzione di serrande, pavimenti e marmi - all'esito dell'istanza di verificazione veniva disposta consulenza tecnica d'ufficio; il ctu concludeva che “considerata la corrispondenza della firma in verifica con il grafismo autografo “c1” e' altamente probabile che la stessa, non sia stata naturalmente apposta sul documento in verifica.”
Dunque all'esito di tale emergenza non può ritenersi che i lavori eseguiti dal conduttore siano stati preventivamente eseguiti con derivante rigetto della domanda riconvenzionale dallo stesso esplicata.
Invero se il locatore vi ha prestato consenso e queste, non separabili senza nocumento della cosa locata, costituiscano anche un miglioramento della cosa locata, comportando un incremento di valore della cosa stessa, il locatore non può pretenderne la rimozione ed il conduttore ha diritto all'indennità prevista dall'art. 1592 c.c., mentre qualora non vi sia stato il consenso, il conduttore non ha diritto ad alcuna indennità, a nulla rilevando che il locatore acquisisca le addizioni.
Ciò posto, va osservato che sussistono, nella specie, gli estremi per la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del resistente;
ed invero la morosità dedotta determina un inadempimento non di scarsa importanza, l'unico suscettibile di far pronunciare la risoluzione della locazione.
Nel caso in esame, riguardante la locazione di un immobile ad uso non abitativo, la valutazione della gravità dell'inadempimento è rimessa al Giudice e va fatta in concreto. Tale valutazione può tuttavia ritenersi implicita ove l'inadempimento si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto (Cass. n.24460/05).
Ai sensi dell' art. 1587 c.c. il pagamento del canone costituisce l'obbligazione principale a carico del conduttore e un inadempimento di circa mezza annualità – alla data di intimazione - incide sul sinallagma contrattuale, tale che, non può non rivestire il requisito della gravità. Pertanto, anche alla luce dell'importo così determinatosi va dichiarato risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione ad uso non abitativo dell'unità immobiliare di cui è causa.
Occorre altresì tenere in considerazione la circostanza che manca prova del fatto che il ricorrente abbia percepito le somme di cui all'intimazione e, in generale, manca prova di qualsiasi fatto impeditivo, modificativo o estintivo dell'obbligazione di pagamento di tali somme.
In merito è sufficiente richiamare il principio enunciato dalla S.C. con la nota sentenza n.13533 del
2001 resa dalla Cassazione a Sezioni Unite, per cui, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno,
pagina 3 di 4 ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
Pertanto, rilevata l'imputabilità dell'inadempimento, in accoglimento della domanda, dev'essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione con derivante condanna del resistente al pagamento della complessiva somma di € 14.500,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;
deve infine darsi atto che l'immobile veniva effettivamente rilasciato in data 26 novembre 2021 e che la morosità così come quantificata dal procuratore di parte intimante nelle note di trattazione risulta, appunto, quantificata fino a tale data.
Le spese del giudizio, così come quelle occorse per l'espletamento della ctu nella misura liquidata nel corso del giudizio, seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo dovendo essere poste a carico della resistente comunque soccombente.

P.Q.M.

Il Tribunale di Paola, in composizione monocratica, nella persona del dr. Alberto Caprioli, definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così provvede:
1) ACCOGLIE la domanda avanzata nell'interesse di parte ricorrente e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa per inadempimento del resistente e, per l'effetto, lo condanna al pagamento in favore della ricorrente della complessiva somma di € 14.500,00 oltre interessi legali dalla data della domanda al soddisfo;

2) RIGETTA la domanda riconvenzionale avanzata nell'interesse di parte resistente;

3) CONDANNA parte resistente al pagamento nei confronti della ricorrente delle spese del giudizio che liquida in € 264,00 per spese ed € 3.430,00 per compenso, oltre spese generali ed accessori come per legge;

4) PONE le spese occorse per l'espletamento della ctu, nella misura liquidata nel corso del giudizio, a definitivo carico di parte resistente.
Paola, 14.4.2025
Il Giudice
Dr. Alberto Caprioli
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