N. R.G. 4479/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PARMA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Unico, dott. Marco Vittoria, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4479/2023 promossa da:
, Parte_1 rappresentato e difeso dall'Avv. SALVATORI ANTONELLA e dall'Avv. FERRAZZA ROBERTA, con domicilio eletto presso lo studio del difensore, giusta procura in atti,
ATTORE; contro
Controparte_1 rappresentato e difeso dall'Avv. ALFIERI MARIA CRISTINA, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in STRADA DELLA REPUBBLICA N. 57 PARMA, giusta procura in atti,
CONVENUTA.
CONCLUSIONI
All'udienza cartolare dell'11/12/2024, le parti hanno concluso come da note autorizzate depositate per via telematica.
pagina 1 di 4 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione agisce in giudizio, chiedendo che le sia riconosciuto di avere diritto Parte_2 al compenso per l'attività di mediazione posta in essere durante le trattative per l'acquisto di un immobile, sito in Milano, via Napo Torriani n. 3, conclusesi, dapprima, con una proposta irrevocabile di acquisto, e, poi, con la formale 'rinuncia' all'acquisto dello stesso immobile da parte di Controparte_1
Costituitasi in giudizio, ha chiesto il rigetto della domanda, siccome infondata. Controparte_1
Come emerge dalla documentazione in atti, ha sottoscritto proposta irrevocabile Controparte_1
d'acquisto, al prezzo di € 270.000,00.
La clausola 8) prevede l'obbligo del mediatore di cooperare per la verifica della esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli per il compratore.
L'art. 7) prevede che la proposta avrebbe prodotto gli effetti di un contratto preliminare non appena l'accettazione del promittente venditore fosse arrivata al promissario acquirente: siamo, dunque, nell'ambito – sempre scivoloso e mai chiarito dalle parti e tra le parti (specie dal mediatore) – di un contratto preliminare cd unilaterale con obblighi a carico del solo promissario acquirente.
Nelle more, è accaduto che parte acquirente abbia receduto dall'impegno: le parti hanno quindi predisposto una scrittura (v. doc. n. 2 fasc. parte attrice) con cui si dava atto della 'rinuncia' all'acquisto.
Le parti annotavano, altresì, che mediatore e acquirente si sarebbero impegnati a definire la eventuale corresponsione del compenso: formula, linguisticamente poco puntuale, che, presa sul serio (art. 1366
c.c.) lascia intravedere una volontà comune di differire a un secondo momento la definizione di una questione, evidentemente, già aperta tra le parti.
Ora, sostiene parte attrice che il rifiuto dell'acquirente di perfezionare l'accordo definitivo era ingiustificato;
che l'affare poteva essere concluso;
che la provvigione va, oggi, corrisposta.
Sostiene, di contro, l'acquirente che l'immobile fosse privo della abitabilità (in quanto ancora in fase di ristrutturazione); che il rifiuto era giustificato;
che la provvigione, oggi, non va corrisposta.
Come si evince dalle e-mail depositate in atti (v. docc. lett. A, B, C parte convenuta), a un certo punto, immediatamente dopo la sottoscrizione della proposta irrevocabile d'acquisto, le parti vedono andare in crisi i rapporti.
La pretende una documentazione che non viene trasmessa, che doveva ricomprendere il CP_1 frazionamento delle unità e le relative schede catastali.
Parte convenuta sostiene, altresì, che non era fatta menzione dei certificati di agibilità e abitabilità
(avendo la ristrutturazione dell'immobile comportato una variazione della destinazione d'uso pagina 2 di 4 dell'immobile oggetto del trasferimento promesso): tali richieste non risultano, però, formalizzate nelle contestazioni inviate via e-mail.
In quella sede, le parti interloquiscono, però, sulla scelta del Notaio: non avendo accettato parte acquirente di recarsi presso il Notaio che aveva indicato il venditore (e dunque pretendendo di esercitare la facoltà che gli usi le riconoscono), dubitando che il Notaio rogante prescelto dalla controparte le offrisse le garanzie che quello da lei preferito le avrebbe dato, il venditore accondiscende alle richieste della controparte.
Le parti sottoscrivono l'atto di 'rinuncia' con cui parte acquirente recede dall'impegno ed è liberata dal venditore: la restituzione di una somma pari alla caparra (si noti: non al doppio dell'importo versato), significa che le parti hanno posto in essere un accordo con effetto solutorio della precedente intesa
(cfr. art. 1350 n. 5 c.c.). La forma scritta salva ogni effetto dell'intesa relativa a diritti a contenuto immobiliare.
Ora, visto il tenore della cd proposta irrevocabile d'acquisto, si deve ritenere che la scrittura del
04.11.2022, proprio perché intervenuta nel periodo in cui era ancora pendente il termine per la verifica dei requisiti che le parti avevano inteso essenziale per la conclusione dell'affare, ha avuto l'effetto di impedire la 'consolidazione degli effetti' della proposta irrevocabile d'acquisto, inizialmente previsti all'art. 7 della proposta¹.
Impedito quell'effetto, non vi è più alcun contratto su cui si fonda il presunto diritto all'effetto traslativo: viene meno dunque l'aspettativa del mediatore, non essendo mai sorto il diritto al compenso². Consegue il rigetto della domanda.
Le spese seguono la soccombenza, a norma dell'art. 91 c.p.c.


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale di Parma, definitivamente pronunciando nella causa civile n. 4479/23 RG, così decide: rigetta la domanda di Parte_3
condanna alla rifusione delle spese processuali nei confronti di Parte_3
che si liquidano in complessivi € 5.077,00, oltre rimborsi al 15%, IVA e c.p., come per Controparte_1 legge.
Parma, 02/04/2025
Il Giudice
Dott. Marco Vittoria
pagina 4 di 4 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ L'intricata regolamentazione contrattuale che discende dalla approssimativa formulazione delle clausole contrattuali ha dato vita, dal lato del mediatore, ad una aspettativa che ha la stessa 'forma giuridica' di un diritto risolutivamente condizionato all'esito positivo dei controlli indicati in atti (v. art. 1353 c.c.), a sua volta riferibile a un contratto collegato. La clausola è lecita, in quanto l'interesse del mediatore era comunque garantito dal fatto che il mediatore era chiamato, in prima persona, a cooperare e a controllare. E' quindi accaduto che le parti dell'atto principale abbiano posto in essere un atto dispositivo relativo al diritto oggetto del contratto principale (v. art. 1357 c.c.): trattandosi di un atto dispositivo che coinvolge le aspettative qualificate del terzo (il mediatore), la legittimità dell'assetto di interessi determinato dall'atto dipende da un criterio di valutazione che il legislatore ha individuato nella conformità a buona fede (art. 1358 c.c.)– clausola cd generale che definisce il modello di comportamento di un contraente corretto e leale. Nel caso di specie, il rifiuto dell'acquirente non può dirsi contrario a buona fede, in quanto la rimeditazione della convenienza dell'affare è dipesa da una presa di posizione, immotivata, del venditore. Non si può quindi pretendere di ridislocare gli effetti del mancato avveramento sull'acquirente (art. 1359 c.c.). ² A risultati non dissimili si giunge ove si ritenesse che la proposta irrevocabile d'acquisto avesse oggetto lecito e possibile, ma non trasferibile. Dalla documentazione in atti risulta che il bene, ancora dopo la vicenda, abbisognava di essere regolarizzato (doc. n. 6 fasc. parte attrice). In questo caso, vale il principio per cui il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere con l'ordinaria diligenza l'esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l'acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall'acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione (C. n. 6926/12). pagina 3 di 4