N. 1575/2020 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CREMONA
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Antonia Gradi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1575/2020 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MARTINEZ Parte_1 C.F._1 ANTONELLO e dell'avv. MASSOBRIO MASSIMILIANO
ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1
CIAVARELLA LUCA DOMENICO
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Per l'attrice
“Nel merito
A) In via principale
1) preso atto dell'offerta formale – come da assegno circolare non trasferibile, Intesa San Paolo n.
1410124041-01, versato in atti – e del saldo del prezzo di Euro 37.105,60 di cui al contratto preliminare di compravendita e successiva scrittura privata, emettere, in favore dell'attrice signora
, per tutti i motivi esposti in atti, e come meglio, una sentenza costitutiva, ai sensi Parte_1 dell'art. 2932 c.c., che produca gli effetti del contratto di compravendita non concluso e, quindi, che produca il trasferimento della proprietà – nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano e, pertanto, con i gravami, i pesi, i vincoli, le ipoteche, le trascrizioni e le iscrizioni pregiudizievoli presenti sulle stesse, di cui agli atti – delle seguenti unità immobiliari (meglio specificate nella relazione notarile del
Notaio dott.ssa e come risultanti dalla relazione peritale del Geom. , site Per_1 Persona_2
in 26041 Casalmaggiore (CR), via Giovanni Battista Trotti n. 14, con le agevolazioni fiscali c.d.
pagina 1 di 14 “prima casa”, e, in particolare:
- appartamento identificato al Catasto fabbricati al foglio 24, mappale 977, sub. 1,
- box identificato al Catasto fabbricati al foglio 24, mappale 977, sub. 2,
- terreno identificato al foglio 24, mappale 977, Ente Urbano ha 00.04.66, partita 1 senza rendita;

2) accertare e dichiarare, per tutti i motivi esposti in atti, e come meglio, il diritto della signora Pt_1
di ottenere la riduzione del prezzo delle unità immobiliari predette, nella misura di Euro
[...]
37.105,60, e/o comunque in quella diversa, maggiore e/o minore somma, da determinarsi all'esito della causa e benevisa al Giudice, e, per l'effetto, dichiarare che nulla è dovuto da parte della signora
in favore di , in persona del Curatore, a titolo Parte_1 Controparte_1
di corrispettivo residuo e ad ogni diverso titolo, per il trasferimento della proprietà delle predette unità immobiliari, a fronte della diminuzione di valore dovuta ai vizi dedotti a pagina 7 e 9 dell'atto di citazione, delle ipoteche e dei gravami, con connesso rischio di evizione;

3) ordinare al Conservatore dei RRII di Cremona, territorialmente competente, la trascrizione della pronuncia costitutiva, con esonero da ogni responsabilità, fatto salvo il principio di continuità delle trascrizioni immobiliari.
B) In via subordinata
1) preso atto dell'offerta formale – come da assegno circolare non trasferibile, Intesa San Paolo n.
1410124041-01, versato in atti – e del saldo del prezzo di Euro 37.105,60, di cui al contratto preliminare di compravendita e successiva scrittura privata, emettere, in favore dell'attrice signora
, per tutti i motivi esposti in atti, e come meglio, una sentenza costitutiva, ai sensi Parte_1 dell'art. 2932 c.c., che produca gli effetti del contratto di compravendita non concluso e, quindi, che produca il trasferimento della proprietà delle seguenti unità immobiliari (meglio specificate nella relazione notarile del Notaio dott.ssa e come risultanti dalla relazione peritale del Geom. Per_1
, site in 26041 Casalmaggiore (CR), via Giovanni Battista Trotti n. 14, con le Persona_2 agevolazioni fiscali c.d. “prima casa” – nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano e, pertanto, con
i gravami, i pesi, i vincoli, le ipoteche, le trascrizioni e le iscrizioni pregiudizievoli presenti sulle stesse, di cui agli atti – e, in particolare:
- appartamento identificato al Catasto fabbricati al foglio 24, mappale 977, sub. 1,
- box identificato al Catasto fabbricati al foglio 24, mappale 977, sub. 2,
- terreno identificato al foglio 24, mappale 977, Ente Urbano ha 00.04.66, partita 1 senza rendita;

2) nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda di riduzione del prezzo, accertare e pagina 2 di 14 dichiarare che la corresponsione del residuo prezzo da parte della signora in favore di Parte_1
, sia subordinato all'estinzione (e quindi alla cancellazione) Controparte_1
da parte di dei gravami, dei pesi, dei vincoli, delle ipoteche, delle trascrizioni e delle CP_1 iscrizioni pregiudizievoli presenti sulle predette unità immobiliari, di cui agli atti (e ciò nell'ambito della definizione da parte del Giudice delle modalità e dei termini entro i quali l'attrice debba adempiere l'obbligazione di pagare il residuo prezzo, ai fini della salvaguardia dell'equilibrio sinallagmatico e dei contrapposti interessi);
3) ordinare al Conservatore dei RRII di Cremona, territorialmente competente, la trascrizione della pronuncia costitutiva, con esonero da ogni responsabilità, fatto salvo il principio di continuità delle trascrizioni immobiliari.
C) In via ulteriormente subordinata
1) preso atto dell'offerta formale – come da assegno circolare non trasferibile, Intesa San Paolo n.
1410124041-01, versato in atti – e del saldo del prezzo di Euro 37.105,60, di cui al contratto preliminare di compravendita e successiva scrittura privata, emettere, in favore dell'attrice signora
, per tutti i motivi esposti in atti, e come meglio, una sentenza costitutiva, ai sensi Parte_1 dell'art. 2932 c.c., che produca gli effetti del contratto di compravendita non concluso e, quindi, che produca il trasferimento della proprietà delle seguenti unità immobiliari (meglio specificate nella relazione notarile del Notaio dott.ssa e come risultanti dalla relazione peritale del Geom. Per_1
, site in 26041 Casalmaggiore (CR), via Giovanni Battista Trotti n. 14, con le Persona_2 agevolazioni fiscali c.d. “prima casa” – nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano e, pertanto, con
i gravami, i pesi, i vincoli, le ipoteche, le trascrizioni e le iscrizioni pregiudizievoli presenti sulle stesse, di cui agli atti – e, in particolare:
- appartamento identificato al Catasto fabbricati al foglio 24, mappale 977, sub. 1,
- box identificato al Catasto fabbricati al foglio 24, mappale 977, sub. 2,
- terreno identificato al foglio 24, mappale 977, Ente Urbano ha 00.04.66, partita 1 senza rendita;

2) ordinare al Conservatore dei RRII di Cremona, territorialmente competente, la trascrizione della pronuncia costitutiva, con esonero da ogni responsabilità, fatto salvo il principio di continuità delle trascrizioni immobiliari.
In ogni caso
Condannare , in persona del Curatore, alla rifusione di spese Controparte_1
e compensi professionali del presente procedimento, ai sensi del D.M. 55/2014, così come modificato pagina 3 di 14 dal D.M. 37/2018, oltre al rimborso forfettario nella misura del 15% ed oltre oneri e accessori di legge
(C.P.A. e I.V.A.)”
Per la convenuta
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, così giudicare:
- In via preliminare: si presta obbligatoria acquiescenza al trasferimento della “prima casa” di cui alle unità immobiliari site in 26041 Casalmaggiore (CR), via Giovanni Battista Trotti n. 14, e, in particolare:
- appartamento identificato al Catasto fabbricati al foglio 24, mappale 977, sub. 1,
- box identificato al Catasto fabbricati al foglio 24, mappale 977, sub. 2;
a fronte della corresponsione da parte della Sig.ra del saldo dovuto pari ad euro 37.105,60, Pt_1
come da autorizzazione del GD del 23 novembre 2022, ma senza statuizione in capo al
[...]
in ordine alla cancellazione dei pesi, vincoli, pegno, ipoteca, gravami, Controparte_1
trascrizioni e/o iscrizioni gravanti sugli immobili oggetto del contratto di compravendita, nello specifico:
1) dell'ipoteca volontaria iscritta a Cremona in data sei agosto 2010 nn.7649/1679 a favore della
"Banca Popolare di Cremona Società per Azioni" e contro la Società per Euro 3.200.000,00; ipoteca
NON frazionata e gravante sul terreno (mappale 977) comprendente tutte le porzioni immobiliari in oggetto;

2) dell'ipoteca giudiziale iscritta a Cremona in data 21 dicembre 2018 nn.11354/1635 a favore della società " ", sede Casalmaggiore, e contro la Società Euro Parte_2
110.000; ipoteca gravante su tutti i fabbricati in oggetto;

3) della domanda giudiziale per esecuzione in forma specifica trascritta a Cremona in data 11 agosto
2020 nn.5624/3807 a favore della signora e contro la Società; domanda gravante su Parte_1
tutti i fabbricati in oggetto;
rettificata con nota in data 22 febbraio 2021 nn.1563/1171 per aggiunta del giardino in oggetto;

4) del pignoramento trascritto a Cremona in data nove aprile 2021 nn.3286/2445 a favore della società sede Roma, e contro la Società; pignoramento gravante su tutti i Controparte_2
fabbricati in oggetto;

5) della sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Cremona in data 19 dicembre 2022 nn.12002/8379 a favore della Controparte_3
e contro la Società; sentenza gravante su tutti i fabbricati in oggetto;

[...] pagina 4 di 14 - In via principale, nel merito: rigettare tutte le domande formulate dall'attrice poiché nulla è stato provato in ordine all'asserita e contestata compensazione del debito della Sig.ra con i danni non provati, oltre che per i motivi Pt_1
per i motivi esposti in narrativa;

- In via subordinata, nel merito: subordinare al pagamento dell'importo di Euro 37.105,60 l'emissione della sentenza ex art. 2932 c.c. volta alla conclusione del contratto definitivo di compravendita, ma senza statuizione alcuna in capo al
in ordine alla cancellazione dei pesi, vincoli, pegno, ipoteca, Controparte_1
gravami, trascrizioni e/o iscrizioni gravanti sugli immobili oggetto del preliminare di compravendita, nello specifico:
1) dell'ipoteca volontaria iscritta a Cremona in data sei agosto 2010 nn.7649/1679 a favore della
"Banca Popolare di Cremona Società per Azioni" e contro la Società per Euro 3.200.000,00; ipoteca
NON frazionata e gravante sul terreno (mappale 977) comprendente tutte le porzioni immobiliari in oggetto;

2) dell'ipoteca giudiziale iscritta a Cremona in data 21 dicembre 2018 nn.11354/1635 a favore della società " ", sede Casalmaggiore, e contro la Società Euro Parte_2
110.000; ipoteca gravante su tutti i fabbricati in oggetto;

3) della domanda giudiziale per esecuzione in forma specifica trascritta a Cremona in data 11 agosto
2020 nn.5624/3807 a favore della signora e contro la Società; domanda gravante su Parte_1
tutti i fabbricati in oggetto;
rettificata con nota in data 22 febbraio 2021 nn.1563/1171 per aggiunta del giardino in oggetto;

4) del pignoramento trascritto a Cremona in data nove aprile 2021 nn.3286/2445 a favore della società sede Roma, e contro la Società; pignoramento gravante su tutti i Controparte_2
fabbricati in oggetto;

5) della sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Cremona in data 19 dicembre 2022 nn.12002/8379 a favore della Controparte_3
e contro la Società; sentenza gravante su tutti i fabbricati in oggetto;

[...]
Con riserva di altro.
Con vittoria e condanna alla rifusione delle spese di lite e competenze professionali”
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'attrice in epigrafe adiva il Tribunale esponendo: pagina 5 di 14 1) di aver stipulato in data 6 agosto 2010 con la società un contratto preliminare di CP_1 compravendita avente ad oggetto l'unità immobiliare (appartamento e autorimessa) in corso di edificazione in Casalmaggiore, lotto A8, Lato C, via Trotti, per il corrispettivo di euro 330.000,00, somma da corrispondersi mediante pagamento di acconti come da contratto;

2) che la promittente venditrice si impegnava a realizzare la costruzione di un edificio adibito ad appartamento trifamiliare munito di certificazione CASA CLIMA “Classe A”; a prestare le normali garanzie di legge e dichiarava che, alla stipula del contratto definitivo di compravendita, l'immobile sarebbe stato «libero da qualsiasi vincolo o diritto di natura obbligatoria o reale, sia di godimento che di garanzia, che possa diminuirne il valore o limitarne il godimento e la disponibilità»;
3) che l'attrice corrispondeva al promittente venditore, in base agli accordi sull'avanzamento delle opere, un totale di euro 310.000,00, mediante l'esecuzione dei pagamenti comprovati dalla documentazione prodotta sub 2;
4) che le unità immobiliari promesse in vendita venivano consegnate nel 2012 ma che l'attrice rilevava l'assenza della certificazione “Casa Clima Classe A” e l'inadeguatezza dell'altezza dei locali posti al primo piano, con conseguente mancanza di abitabilità degli stessi;

5) che a seguito di tali contestazioni, le parti in data 07.06.2013 sottoscrivevano un ulteriore accordo con il quale:
- si obbligava a fornire alla «entro e non oltre il termine essenziale di giorni 130 CP_1 Pt_1 dalla data di sottoscrizione del presente accordo» «la certificazione “CASACLIMA R” con certificazione energetica in “classe A”, relativa all'immobile promesso in vendita eseguendo, a propria cura e spesa, tutte le pratiche con CASACLIMA, nonché tutte le pratiche amministrative e le opere eventualmente necessarie ad ottenere detta certificazione»;
- l'attrice si obbligava a corrispondere a in occasione della stipula del contratto di CP_1
compravendita definitivo le seguenti somme:
- Euro 16.238,60, oltre I.v.a., a saldo delle opere eseguite extra-capitolato;
- Euro 867,00, a titolo di rimborso per l'I.M.U. già versata da CP_1
- Euro 20.000,00, oltre I.v.a., a saldo del prezzo pattuito con il contratto preliminare del 6.08.2010;
6) che tuttavia si rendeva inadempiente rispetto agli obblighi assunti con i summenzionati CP_1
accordi;
7) che, inoltre, a seguito di ispezione ipo-catastale l'attrice apprendeva che le unità immobiliari oggetto del contratto preliminare erano gravate da due ipoteche: una, volontaria, per euro 3.200.000,00 iscritta pagina 6 di 14 da Banca Popolare di Cremona S.p.A. a garanzia della concessione del mutuo fondiario in favore di
; l'altra, giudiziale, iscritta da , in virtù di decreto CP_1 Parte_2
ingiuntivo del Tribunale di Cremona per Euro 110.000,00 (di cui Euro 61.494,98 per sorte capitale, oltre interessi e spese), così come risultava anche dalla relazione notarile che produceva;

8) che l'attrice, avendo già corrisposto la complessiva somma di Euro 310.000,00 (sul complessivo pattuito di Euro 330.000,00) e volendo, pertanto, addivenire comunque alla stipula del contratto definitivo di compravendita, sollecitava in tal senso la promittente venditrice, invitandola infine a presentarsi per la stipula del rogito il giorno 24 giugno 2020, ma che anche tali comunicazioni rimanevano senza seguito.
Aggiungeva che, stante il grave inadempimento della (per la mancata consegna della CP_1 certificazione “Casaclima”, l'assenza di abitabilità per il piano superiore e la mancata cancellazione delle ipoteche) l'attrice aveva diritto di ottenere sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c. previa riduzione del prezzo nella misura di Euro 37.105,60 e/o comunque in quella diversa somma da determinarsi in corso di causa.
Dichiarata la contumacia della convenuta, concessi i termini ex art. 183 comma VI c.p.c. e depositate le relative memorie da parte dell'attrice, veniva disposta consulenza tecnica d'ufficio.
Il processo veniva però dichiarato interrotto a seguito del fallimento della . CP_1
Riassunto il giudizio, si costituiva il deducendo in sintesi che Controparte_1
l'attrice, pur avendo proposto domanda ex art. 2932 c.c., non aveva provveduto né a corrispondere il saldo del prezzo dovuto, pari ad euro 37.105,60, né a formulare offerta formale di pagamento.
L'attrice si era infatti limitata a richiedere la compensazione integrale del saldo del prezzo con importi dovuti per asseriti danni, quali il mancato rilascio della certificazione energetica e il mancato rilascio dell'abitabilità per il piano superiore e la sussistenza delle due ipoteche.
Deduceva, al riguardo, che la domanda di riduzione del prezzo non poteva essere considerata in alcun modo un'offerta valida ai fini del secondo comma dell'art. 2932 c.c.; inoltre, tale richiesta di compensazione non poteva trovare accoglimento in quanto l'attrice non aveva fornito prova alcuna dell'asserito pregiudizio provocato da tali presunti vizi.
Aggiungeva che, a fronte della corresponsione da parte della dell'importo di euro 37.105,60, il Pt_1
Fallimento prestava acquiescenza alla conclusione del contratto definitivo di compravendita, come da autorizzazione del Giudice Delegato che produceva.
pagina 7 di 14 Precisava infine che l'eventuale sentenza favorevole all'attrice non poteva che retroagire alla data di trascrizione della domanda giudiziale, antecedente al fallimento ma successiva alle iscrizioni ipotecarie che, dunque, non potevano essere cancellate né su ordine del Giudice Delegato (versandosi al di fuori della previsione di cui all'art. 108 legge fall.) né dal Giudice adito con l'azione ex art. 2932 c.c., come richiesto dall'attrice in atto di citazione.
***
La domanda proposta dall'attrice in via principale è fondata e merita accoglimento nei termini di seguito precisati.
L'attrice ha agito in giudizio deducendo l'inadempimento da parte della società CP_1
dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita stabilito nel preliminare intercorso tra le parti e ha domandando la pronuncia di sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c.
A tal fine ha prodotto in giudizio il contratto preliminare di compravendita datato 06.08.2010 (doc. 1 fascicolo parte attrice) e una successiva scrittura privata del 07.06.2013 con la quale le parti disciplinavano l'obbligo della venditrice di procurare all'attrice la certificazione “casaclima”, convenivano le somme ancora dovute dall'acquirente e i termini per la stipula del contratto definitivo
(doc. 3 fascicolo parte attrice).
Entrambe le scritture private risultano sottoscritte dalla promittente venditrice e, con la produzione in giudizio da parte dell'attrice, realizzandosi un equivalente della sottoscrizione, si ha il perfezionamento del contratto (Cass. 22223/06; 5919/16).
Risulta dunque provato che la società si è obbligata a vendere all'attrice le CP_1 Parte_1
unità immobiliari individuate nella scrittura privata datata 06.08.2010 e che – la circostanza è pacifica - alcun contratto definitivo di compravendita è stato concluso tra le parti, nonostante l'invito alla stipula dell'atto pubblico formulato dall'attrice a mezzo del proprio legale (docc. 7, 8, 9 fascicolo parte attrice).
Risulta provato anche che l'attrice ha corrisposto alla venditrice la somma complessiva di euro
310.000,00, oltre iva sulle fatture emesse per euro 10.800,00: la circostanza risulta documentalmente dalle quietanze prodotte dall'attrice sub doc. 2 e non è stata contestata dal . CP_1
Infine, sulla scorta della scrittura privata in data 07.06.2013 prodotta dall'attrice sub doc. 3, risulta provato anche che il saldo prezzo a carico della parte acquirente, compreso il corrispettivo per opere extracapitolato e quota rimborso IMU, è pari alla somma (anch'essa non contestata dal ) di CP_1
euro 37.105,60. pagina 8 di 14 Orbene, l'attrice ha svolto contestualmente alla domanda ex art. 2932 c.c. domanda di riduzione del prezzo della compravendita per l'assenza di certificazione “casaclima”, per la mancanza di abitabilità del piano primo e per l'ìnadempimento della venditrice dell'obbligo, contrattualmente assunto, di trasferire l'immobile libero da gravami, e ha perciò domandato che il trasferimento in suo favore della proprietà dell'immobile avvenga senza versamento della somma sopra indicata di euro 37.105,60, pur offerta mediante deposito di assegno circolare intestato al . CP_1
Ebbene, la domanda di riduzione del prezzo della compravendita per mancata consegna della certificazione
“casaclima” e per mancanza di abitabilità del piano primo non è fondata.
Quanto alla prima, sarebbe stato onere dell'attrice non solo allegare la mancata consegna della predetta certificazione ma anche allegare e provare la concreta incidenza della mancanza di detta certificazione sul valore dell'immobile, alla luce delle concrete caratteristiche costruttive del bene, tenuto conto del fatto che dalla CTU svolta in corso di causa è emerso che l'immobile si trova in classe energetica A+.
Le allegazioni attoree sul punto sono generiche e la prova non è stata fornita.
Quanto alla mancanza di abitabilità del piano primo dell'immobile, dalla CTU è emerso che “tutto il piano primo è destinato a "sottotetto/soffitta", come indicato sia nella D.I.A. di Variante che nella planimetria catastale”.
Tale destinazione d'uso era chiaramente indicata anche nel progetto allegato al contratto preliminare prodotto dall'attrice sub doc. 1, nel quale è infatti presente la pianta del piano primo con indicazione sia della destinazione d'uso (sottotetto) sia delle altezze minime, massime e medie dei vari locali, evidentemente destinati a funzioni di servizio, sicché la doglianza appare infondata.
Quanto alla presenza di iscrizioni pregiudizievoli si osserva invece quanto segue.
L'attrice ha domandato che sia dichiarato che nulla è ancora dovuto a titolo di saldo prezzo (anche) a fronte delle ipoteche iscritte sull'immobile, in quanto tali da diminuirne il valore.
La domanda è fondata nei termini che seguono.
Occorre premettere che nel preliminare di vendita immobiliare l'inadempienza del promittente all'obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni implicanti pericolo di evizione non osta a che il promissario possa chiedere l'esecuzione in forma specifica a norma dell'articolo 2932 c.c. e comporta che il promissario medesimo, ove si avvalga di tale facoltà, è dispensato dall'onere del pagamento o della formale offerta del prezzo, potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dall'eventuale dell'evizione (Cass. 19135/2004). pagina 9 di 14 Si osserva inoltre che in simili ipotesi è certamente consentito al promissario acquirente esercitare l'azione ex art. 2932 c.c. unitamente alla quanti minoris, in ragione della corrispondente diminuzione di valore del bene.
Più recentemente si è anche affermato che “ove il promissario acquirente abbia richiesto l'esecuzione in forma specifica del preliminare di compravendita immobiliare, nonostante l'inadempimento del promittente
alienante all'obbligo di cancellazione delle ipoteche gravanti sul bene promesso in vendita, in vista della stipulazione del definitivo, rientra nei poteri del giudice, conformemente alle istanze all'uopo avanzate,
consentire al promissario acquirente di impiegare la somma ancora dovuta nella cancellazione delle
iscrizioni gravanti sull'immobile ovvero subordinare tale pagamento all'estinzione, da parte del promittente
alienante, di tali ipoteche, in attuazione di un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni” (Cass. Sez. 2 - Sentenza n.8442 del 28/03/2024).
Nel caso di specie è pacifico e risulta dalla documentazione prodotta dall'attrice (doc. 6: relazione notarile;
doc. 5 e 14: visure ipotecarie) che le unità immobiliari promesse in vendita da all'attrice CP_1 risultano gravate dalle seguenti ipoteche:
-ipoteca volontaria iscritta a Cremona in data 6 agosto 2010 ai nn.7649/1679 a favore della "Banca
Popolare di Cremona Società per Azioni" e contro la Società per originari euro CP_1
3.200.000,00 (dalla visura ipotecaria prodotta dall'attrice sub doc. 6 emerge che, alla data del
19.06.2017, il solo capitale residuo ancora da rimborsare in relazione al contratto di mutuo ipotecario stipulato tra la e la Banca Popolare di Cremona era pari ad euro 375.831,70); CP_1
-ipoteca giudiziale iscritta a Cremona in data 21 dicembre 2018 ai nn.11354/1635 a favore della società
" e contro la Società per euro 110.000,00. Parte_2 CP_1
Entrambe le ipoteche risultano iscritte in data antecedente alla trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c., trascritta in data 11 agosto 2020.
Ebbene, al punto 5 del contratto preliminare la società venditrice dichiarava che “quanto verrà venduto sarà libero da qualsiasi vincolo o diritto di natura obbligatoria o reale, sia di godimento che di garanzia, che possa diminuirne il valore o limitarne il godimento e la disponibilità”.
Il venditore si era dunque obbligato a trasferire l'immobile libero da diritti di terzi, con conseguente suo obbligo di cancellare le ipoteche eventualmente iscritte.
Tale obbligazione non è stata evidentemente adempiuta e, ragionevolmente, non potrà più esserlo, essendo ipotesi del tutto remota (e non prospettata da alcuno) un possibile ritorno in bonis del venditore e non potendo detti gravami essere cancellati dal Giudice Delegato del Fallimento, come chiarito da pagina 10 di 14 Cass. S.U. 7337/2024.
Peraltro, poiché gli effetti della sentenza ex art. 2932 c.c. retroagiscono al momento della trascrizione della domanda giudiziale che, come detto, è antecedente alla dichiarazione di fallimento, il bene promesso in vendita all'attrice si dovrà considerare come mai entrato nell'attivo fallimentare.
Orbene, provata la presenza di iscrizioni ipotecarie per un valore complessivo ampiamente superiore al residuo prezzo dovuto dall'attrice, si osserva che il non ha contestato che i crediti ipotecari CP_1
siano tuttora superiori (e comunque non inferiori) a quanto ancora dovuto dall'attrice per la compravendita, con conseguente diminuzione del valore del bene in misura almeno pari a tale importo.
Trattasi peraltro di una allegazione e prova che poteva essere agevolmente data mediante produzione dello stato passivo del fallimento o di documentazione contabile nella disponibilità degli organi della procedura.
A ciò consegue l'accoglimento della domanda principale limitatamente alla parte in cui l'attrice chiede di dichiarare che nulla è più dovuto al venditore per il trasferimento della proprietà, in ragione delle iscrizioni ipotecarie sull'immobile promesso in vendita.
Null'altro può essere stabilito.
Ricorrono pertanto le condizioni per procedere alla pronuncia di sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c., disponendosi il trasferimento all'attrice delle unità immobiliari oggetto della domanda, senza corresponsione di ulteriori somme da parte dell'attrice e segnatamente senza pagamento delle somme di cui alla scrittura privata del 07.06.2013, tenuto conto del corrispettivo già versato pari ad euro
310.000,00 e delle iscrizioni ipotecarie tali da diminuire il valore dell'immobile in misura
(quantomeno) pari al residuo prezzo ancora dovuto.
Segue la restituzione all'attrice dell'assegno circolare non trasferibile Intesa San Paolo n. 1410124041-
01 emesso in data 02.07.2024 dell'importo di euro 37.105,60, intestato a Controparte_1
e custodito nella cassaforte del Tribunale, come da verbale d'udienza del 04.07.2024.
[...]
Va dunque disposto il trasferimento a favore di e a carico di Parte_1 [...]
della proprietà delle seguenti unità immobiliari, come risultanti dalla Controparte_1
relazione peritale del Geom. che si intende qui richiamata, site in Casalmaggiore Persona_2
(CR), via GIOVANNI BATTISTA TROTTI n. 14-16:
• Abitazione con area pertinenziale: foglio 24 mappale 977/sub.1 categoria A/2 classe 4 - vani 7,5 -
R.C. € 522,91 - ubicazione: via Giovanni Battista TROTTI n. 14, p.T-1;
pagina 11 di 14 • Autorimessa: foglio 24 - mappale 977/sub.

2 - categoria C/6 - classe 4 - sup. m² 17 - R.C. € 19,32 - ubicazione: via Giovanni Battista TROTTI n. 16, p.T.
Il CTU ha infatti precisato che l'abitazione individuata al fg.24 mapp.977/sub.1 è già comprensiva del lotto pertinenziale fg.24 mapp.977 di superficie m² 466 nel suo intero, area di sedime e area libera
(vedasi relazione del CTU pagg. 3,4).
Dalla CTU emerge inoltre che il Comune di Casalmaggiore ha rilasciato “le seguenti autorizzazioni edilizie relative alla lottizzazione denominata “I Viali” (lotto A.8), sita in zona "C" residenziale di espansione (all'epoca di inizio edificazione, anno 2008).
• Permesso di Costruire per "Costruzione di nuovo edificio costituito da tre abitazioni unifamiliari affiancate a tre autorimesse di pertinenza su area inserita nel Piano di Lottizzazione residenziale denominato “I Viali” (lotto A-8), n° 169/2007 del 31.01.2008, prot. n° 15700, a nome della ditta
" " con sede in Casalmaggiore -CR-. CP_1
• Denuncia di Inizio Attività per "Variante in corso d'opera al P.C. n° 169/2007 del 31.01.2008" su area inserita nel Piano di Lottizzazione residenziale denominato “I Viali” (lotto A-8), n° 169/2007-1 del 23.09.2010, prot. n° 18520, a nome della ditta " " con sede in Casalmaggiore -CR-. CP_1
• Relazione di collaudo statico da parte del collaudatore dr. ing. in data 18.05.2011. Persona_3
• Fine lavori in data 22.08.2011.
• Richiesta del permesso di agibilità in data 24.08.2011 prot. n° 0016189/2011”.
Il CTU ha altresì rilevato che “Le planimetrie catastali rappresentano adeguatamente bene lo stato esistente del fabbricato. Gli allegati elaborati grafici della "Variante in corso d'opera" illustrano anch'essi legittimamente lo stato di fatto, fatte salve le tolleranze costruttive di cui all'articolo 34-bis del D.P.R. del 06/06/2001, n. 380. Eventuali piccole divergenze non sono da considerarsi illeciti edilizi”.
È stato inoltre acquisito l'attestato di prestazione energetica (APE) in data 25.03.2023 codice identificativo n. 1902100010523 che classifica l'abitazione di causa in classe energetica A1 (vedasi ancora la relazione del CTU e relativi allegati che si intendono qui richiamati).
Si dà atto, infine, che l'attrice ha depositato nel fascicolo telematico in data 03.07.2024 e in originale all'udienza del 04.07.2024 dichiarazione dalla stessa sottoscritta, che si intende qui richiamata, con richiesta di applicazione delle agevolazioni fiscali “prima casa”.
Venendo alla pronuncia sulle spese, tenuto conto del fatto che la domanda di riduzione del corrispettivo per mancanza di abitabilità del piano primo dell'immobile e per mancanza di certificazione pagina 12 di 14 “casaclima” non è risultata fondata, le spese, liquidate complessivamente in euro 12.000,00 per compensi, oltre contributo unificato e rimborso spese forfettario del 15%, vengono compensate per un terzo e poste per due terzi a carico del . CP_1
Le spese di CTU, già liquidate in corso di causa e poste in via provvisoria a carico dell'attrice, vengono in via definitiva poste per un terzo a carico dell'attrice e per due terzi a carico del . CP_1


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda o eccezione respinta o da ritenersi assorbita dalle seguenti statuizioni,
1) trasferisce a favore di (C.F. ) e a carico di Parte_1 C.F._1 [...]
(C.F. ) la proprietà delle seguenti unità immobiliari site in Controparte_1 P.IVA_1
Casalmaggiore (CR), via GIOVANNI BATTISTA TROTTI n. 14-16:
• Abitazione con area pertinenziale: foglio 24, mappale 977/sub.1, categoria A/2, classe 4, vani 7,5,
R.C. € 522,91 - ubicazione: via Giovanni Battista TROTTI n. 14, p.T-1;
• Autorimessa: foglio 24, mappale 977/sub.2, categoria C/6, classe 4, sup. m² 17, R.C. € 19,32 - ubicazione: via Giovanni Battista TROTTI n. 16, p.T.;
2) dichiara, per le ragioni esposte in motivazione e tenuto conto dei pagamenti già eseguiti dall'attrice come indicati in motivazione, che nulla è dovuto dall'attrice alla convenuta a titolo di saldo del prezzo della compravendita;

3) ordina alla competente Conservatoria dei Registri Immobiliari di provvedere, al passaggio in giudicato della presente sentenza, alla trascrizione della sentenza in favore di e a Parte_1
carico di;
Controparte_1
4) compensa per un terzo tra le parti le spese di lite, liquidate complessivamente in euro 12.000,00 per compensi, oltre contributo unificato e rimborso spese forfettario del 15%;
5) condanna parte convenuta a rifondere all'attrice i due terzi delle spese di lite e dunque la somma di euro 8.000,00 per compensi, euro 809,32 per contributo unificato, oltre al 15% per rimborso spese forfettario, iva se dovuta e cpa;

6) pone le spese di CTU, già liquidate in corso di causa, in via definitiva per un terzo a carico dell'attrice e per due terzi a carico del;
CP_1
7) dispone la restituzione all'attrice dell'assegno circolare non trasferibile Intesa San Paolo n.
1410124041-01 emesso in data 02.07.2024 dell'importo di euro 37.105,60, intestato a CP_1 pagina 13 di 14 CP_1 Controparte_1
04.07.2024.
Cremona, 13.06.2025
e custodito nella cassaforte del Tribunale, come da verbale d'udienza del
Il Giudice dott.ssa Antonia Gradi

pagina 14 di 14