REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli – sezione XI civile, in composizione monocratica e nella persona del Giudice dott. Giovanni Scotto di Carlo, ha emesso la seguente
SENTENZA
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati
dalla legge 18.6.09 n. 69) nella causa iscritta al n. 8344 del Ruolo Generale
A.C. dell'anno 2022, ad oggetto:
vendita di cose immobili
vertente
TRA
(c.f. ), nato a [...] il Parte_1 C.F._1
10.09.1971 ed ivi residente, rappresentato e difeso dall'Avv. Romito
Massimiliano (c.f. ) ed elettivamente domiciliato C.F._2
presso il suo studio in Napoli (NA) alla piazza Giovanni Bovio n. 14, giusta procura in atti;

ATTORE
E
(c.f. , nata a [...] il CP_1 C.F._3
21.05.1955 ed ivi residente, rappresentata e difesa dall' Avv. Coccia Elena
(c.f. ) e dall'Avv. Antinolfi Flora (c.f. C.F._4
ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in C.F._5
Napoli (NA) alla via Toledo n. 205, giusta procura in atti;

CONVENUTA
Proc. N. 8344/2022 R.G. – sentenza Pagina 1 di 12 CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice ha concluso riportandosi alle proprie domande come formulate in citazione, altresì insistendo nuovamente per l'ammissione della prova testimoniale richiesta nelle memorie istruttorie.
Parte convenuta ha insistito per il rigetto delle domande attoree e per l'accoglimento della propria domanda riconvenzionale, inoltre chiedendo la condanna della controparte ex art. 96 c.p.c., con rifusione delle spese di lite a favore dei procuratori antistatari.
MOTIVI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con contratto di compravendita del 17/12/2020 per notaio di Persona_1
Napoli, rep. n. 35563 - racc. n. 22949, l'attore acquistava Parte_1
da l'immobile sito in Napoli alla via E. Presutti n. 37, CP_1
riportato al NCEU di Napoli alla sez. Avv., Fol. 8, particella 107, sub. 13, zc.
6, ctg. A/4, cl. 6, vani 5,0, r.c.555,19, della superficie di mq.138; nell'atto introduttivo il deduceva che, poco dopo aver preso possesso Parte_1
dell'appartamento in questione, cominciava ad udire urla e lamenti provenienti dal piano inferiore, che, a detta dell'acquirente, dopo essere cessati per un breve periodo, si protraevano tutti i giorni dalla mattina presto fino alla sera tardi;
aggiungeva che solo in un secondo momento veniva a conoscenza che tali rumori erano da ricondursi alla presenza nell'appartamento posto al piano sottostante di una persona affetta da gravi patologie neuropsichiatriche, che ivi dimora dalla nascita e viene accudito dai genitori, il quale solo per un breve periodo era stato invece ospitato altrove.
L'attore esponeva che tale situazione è stata ed è motivo di invivibilità dell'immobile compravenduto, tale da impedirgli di beneficiarne appieno;

Proc. N. 8344/2022 R.G. – sentenza Pagina 2 di 12 sosteneva inoltre che tale grave pregiudizio al pieno godimento dell'immobile era stato dalla parte alienante dolosamente occultato, con lo specifico scopo di riuscire a vendere l'immobile al prezzo richiesto senza far emergere tale fastidiosa situazione e ciò nonostante, durante la fase delle trattative, il avesse indagato e si fosse informato circa l'esistenza Parte_1
di difetti strutturali o ambientali dell'appartamento, ricevendo rassicurazioni del contrario.
Nel presente giudizio l'attore prospetta quindi la ricorrenza dei presupposti per l'accoglimento della proposta domanda annullamento del contratto ex art.1439 c.c., sulla base della considerazione che la ricorrenza delle descritte gravi turbative ambientali, riconducibili alla presenza della persona malata che abita nell'appartamento sottostante, è stata dolosamente taciuta dalla parte alienante nel corso delle trattative per la stipula della compravendita;
subordinatamente, l'attore chiede la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1490 c.c., secondo cui il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore, sostenendo che la persistente presenza di inquietanti lamenti ed urla provenienti dal locale sottostante,
rappresenta senza dubbio un vizio occulto di una gravità tale da incidere sul pieno godimento del bene, richiamando in proposito la pronunzia della
Cassazione n. 8338/1998, laddove la Suprema Corte ha affermato che nel caso di vendita di immobile soggetto a rumori derivanti da quello del vicino,
il venditore risponde della garanzia per vizi della cosa venduta, senza che rilevi il fatto che la sua responsabilità possa concorrere con quella del vicino a titolo di immissioni moleste.
Proc. N. 8344/2022 R.G. – sentenza Pagina 3 di 12 Si costituiva la convenuta, chiedendo il rigetto di tutte le domande attoree ed in via riconvenzionale la condanna del al risarcimento del danno Parte_1
per lesione della propria immagine e reputazione professionale, da liquidarsi in €.100.000 o in altra somma ritenuta equa all'esito del giudizio, nonché
chiedendo la condanna di controparte per lite temeraria.
Nella fase istruttoria si procedeva all'interrogatorio formale di entrambe le parti;
successivamente, ritenendo che la causa fosse matura per la decisione senza necessità di ulteriore istruttoria, veniva revocata l'ordinanza di ammissione della prova testimoniale ed il giudizio veniva quindi assegnato a sentenza, previa concessione dei termini ordinari per il deposito delle comparse conclusionali e di replica.
Orbene, si deve rilevare la infondatezza delle domande attoree ed anche della domanda riconvenzionale di parte convenuta, con conseguente rigetto delle une e dell'altra.
Ed invero, in via principale l'attore chiede l'annullamento del contratto per dolo, asserendo che la controparte abbia intenzionalmente e dolosamente nascosto la esistenza delle immissioni sonore fastidiose determinate dalla presenza, nell'appartamento sottostante a quello compravenduto, di una persona affetta da gravi patologie, la quale, per effetto di tale sua condizione psicofisica, emetterebbe frequentemente forti grida e fastidiosi lamenti.
A tal proposito, giova premettere che, affinché il dolo sia causa di annullamento del contratto, l'art. 1439 c.c. richiede raggiri o artifizi di un contraente tali da far sorgere nell'altro una volontà viziata che, altrimenti,
non si sarebbe formata ed il contratto non si sarebbe concluso;
in particolare,
in tema di annullamento del contratto di compravendita per dolo, ai sensi del
Proc. N. 8344/2022 R.G. – sentenza Pagina 4 di 12 combinato disposto degli artt. 1439 e 1440 c.c., il dolus causam dans, ossia tale che senza di esso l'altra parte non avrebbe contrattato (sull'an), si distingue dal dolus incidens, ossia che influisce sulle sole condizioni della contrattazione (sul quomodo), ma non è determinante del consenso, il quale non può dar luogo ad invalidità del contratto, ma solo alla riparazione dei danni, sicché, ove il raggiro abbia influito solo sulla quantificazione del prezzo, il contratto di vendita non può essere annullato (Cass. 01/07/2024, n.
17988); in altri termini, il dolo “causam dans”, al pari dell'errore, è causa di annullamento del contratto soltanto nel caso in cui la falsa rappresentazione della realtà da esso generata sia stata essenziale ai fini della conclusione dell'atto (Cass. 20/03/2006, n. 6166).
La giurisprudenza ha anche chiarito che, ai fini dell'annullamento per dolo,
gli artifizi o raggiri, oltre che in condotte positive, comprensive anche delle menzogne, possono sostanziarsi anche in reticenza o silenzio, ma tuttavia devono comunque essere tali da configurarsi quali malizia o astuzia idonee a realizzare l'inganno perseguito (Cass. 31.05.2010, n. 13231) e devono assumere efficienza causale determinante per la formazione della volontà del
deceptus (Cass. 24.09.2021, n. 25968, e Cass. 23.06.2022, n. 20231).
Infatti, il dolo omissivo, pur potendo viziare la volontà, è causa di annullamento, ai sensi dell'art. 1439 c.c., solo quando l'inerzia della parte si inserisca in un complesso comportamento, adeguatamente preordinato, con malizia o astuzia, a realizzare l'inganno perseguito;
pertanto, il semplice silenzio, anche in ordine a situazioni di interesse della controparte, così come la reticenza, non immutando la rappresentazione della realtà, ma limitandosi a non contrastare la percezione della realtà alla quale sia pervenuto l'altro
Proc. N. 8344/2022 R.G. – sentenza Pagina 5 di 12 contraente, non costituiscono di per sé causa invalidante del contratto (Cass.
11/04/2022, n. 11605).
Ebbene, la prospettata situazione di un dolo invalidante certamente non ricorre nella fattispecie, atteso che, come si è già evidenziato, l'attore chiede l'annullamento del contratto per vizio nella formazione della propria volontà
contrattuale deducendo che, se la parte alienante lo avesse correttamente informato di tale situazione e quindi non avesse dolosamente taciuto dell'esistenza delle immissioni sonore determinate dalla presenza nell'appartamento sottostante di una persona affetta da gravi patologie, egli non sarebbe addivenuto alla determinazione di acquistare l'immobile.
E' evidente che, secondo quanto emerge dalla stessa prospettazione di parte attrice, non vi è stata una falsa rappresentazione della realtà dell'immobile da parte della venditrice, bensì il mero silenzio circa una situazione di fatto esterna (cioè la presenza nell'appartamento vicino della persona affetta da gravi patologie) che, secondo la parte acquirente, avrebbe dovuto costituire oggetto di specifica comunicazione da parte della venditrice, in adempimento dei doveri di buona fede e correttezza contrattuale (ipotesi che viceversa non ricorreva, secondo quanto appresso si dirà).
Al riguardo, mette conto anzitutto evidenziare che la questione non rientra in alcun modo nella nozione di vizi propri dell'immobile, poiché non riguarda direttamente l'immobile compravenduto bensì la realtà ambientale circostante, tanto più che si collega non già ad elementi a loro volta permanenti e materialmente riconducibili ad immobili vicini, bensì alla presenza di una persona umana, che come tale può spostare altrove la propria dimora in qualsiasi momento e che dunque non può rappresentare di per sé
Proc. N. 8344/2022 R.G. – sentenza Pagina 6 di 12 una caratteristica intrinseca o estrinseca né dell'immobile compravenduto,
né di quello vicino da cui promanerebbero le immissioni sonore.
Né tantomeno si può ipotizzare che tra gli obblighi informativi, imposti dal dovere di correttezza e buona fede contrattuale a colui che pone in vendita un immobile, possa farsi rientrare anche quello di notiziare il potenziale acquirente circa le condizioni di salute dei vicini di casa o, specificamente,
circa la presenza nei paraggi di persone sofferenti o comunque potenzialmente fastidiose per le proprie peculiari caratteristiche psicofisiche,
dovendo peraltro anche ricordarsi e rimarcarsi con forza il divieto assoluto ed inderogabile di qualsiasi discriminazione nei confronti delle persone umane anche per ragioni di salute, come naturalmente anche per motivi etnici,
politici o religiosi etc., così come non può tacersi del dovere inderogabile di rispetto della altrui riservatezza e della privacy, che senza dubbio impedirebbero in maniera assoluta a colui che pone in vendita un immobile di rendere noto ai terzi potenziali acquirenti dell'immobile le condizioni di salute (o altre caratteristiche comunque coperte dal diritto alla privacy) di coloro che abitano o dimorano nei paraggi.
In definitiva, il fatto che la venditrice non abbia comunicato all'acquirente la presenza, nell'appartamento sottostante a quello posto in vendita, di una persona affetta da gravi patologie invalidanti che lo inducono ad emettere grida o lamenti, non integra gli estremi del dolo omissivo ai fini dell'annullamento ex art.1439 c.c. ed anzi risulta conforme ai doveri di buona fede e correttezza contrattuale, stante l'esigenza di rispettare gli obblighi derivanti dal rispetto del diritto alla riservatezza ed alla privacy dei terzi.
Di conseguenza, va rigettata la domanda attorea di annullamento del contratto
Proc. N. 8344/2022 R.G. – sentenza Pagina 7 di 12 per dolo ex art. 1439 c.c., non riscontrandosi alcun comportamento doloso nella condotta della venditrice e neppure una concreta violazione degli obblighi contrattuali e precontrattuali identificabili nella conduzione della trattativa di compravendita immobiliare.
Neppure fondata è la subordinata domanda attorea diretta ad ottenere la risoluzione del contratto di compravendita per vizi occulti dell'immobile.
Com'è noto, la garanzia del venditore ex art. 1490 c.c. opera per i cd. vizi occulti, ossia quei difetti della res che non siano stati preventivamente comunicati al compratore e che la rendano inidonea all'uso o ne diminuiscano apprezzabilmente il valore.
Orbene, richiamando le considerazioni svolte in precedenza, la domanda non può essere accolta, in quanto i rumori costituiti dai lamenti e dalle grida di una persona malata che abita nell'immobile sottostante non configurano un vizio occulto proprio dell'immobile compravenduto e neppure rappresentano immissioni sonore intollerabili collegate alla natura dell'immobile e vietate ex art.844 c.c.; infatti, pur trattandosi di fattori esterni che possono incidere sulla godibilità dell'appartamento, non si tratta di difetti riguardanti il bene compravenduto in sé, né si tratta di situazioni ambientali che pregiudichino la idoneità astratta all'uso cui è destinato, poiché non dipendono né dall'immobile venduto né da quello vicino e nemmeno da attività diverse dall'ordinario utilizzo abitativo degli immobili finitimi, bensì dalla mera presenza di persone che vi abitano e che in qualsiasi momento potrebbero anche spostarsi altrove.
Inoltre, infondatamente l'attore richiama la giurisprudenza secondo la quale,
nel caso di vendita di immobile soggetto a rumori derivanti da quello del
Proc. N. 8344/2022 R.G. – sentenza Pagina 8 di 12 vicino, il venditore risponde della garanzia per vizi della cosa venduta, senza che rilevi il fatto che la sua responsabilità possa concorrere con quella del vicino a titolo di immissioni moleste: nel caso in esame, infatti, non può
parlarsi di immissioni moleste ed intollerabili, a ciò ostando i più elementari principi di solidarietà sociale e di rispetto della persona umana, poiché
giammai le grida ed i lamenti di un essere umano sofferente o malato possono essere qualificati come immissioni sonore illecite ed intollerabili, anche perché in alcun modo se ne potrebbe ordinare la cessazione o la riduzione,
trattandosi di comportamenti umani involontari e comunque legittimi e comprensibili.
Neppure potrebbe accordarsi la risoluzione del contratto assumendo come vizio occulto la carente insonorizzazione acustica dell'appartamento;
anzitutto, nessuna specifica caratteristica di insonorizzazione risulta essere stata pattuita o garantita nel contratto o comunque risulta essere stata oggetto della trattativa finalizzata alla vendita;
in secondo luogo, trattandosi di compravendita tra privati di immobile non soggetto, anche per data di edificazione, all'obbligo legale di certificazione acustica o di rispetto di parametri minimi di isolamento acustico, l'eventuale responsabilità del venditore per un vizio inerente all'isolamento acustico potrebbe scaturire solo da una mancanza di rispondenza alle comuni caratteristiche costruttive che non fosse tale da essere facilmente riscontrabile dall'acquirente.
Nella fattispecie un tale vizio non è stato neppure specificamente dedotto, né
tantomeno ne è stata fornita prova, dovendo in proposito evidenziarsi che la perizia di parte, acustica e fonometrica, redatta dall'ing. , risulta Per_2
volta principalmente a provare l'intollerabilità delle immissioni acustiche
Proc. N. 8344/2022 R.G. – sentenza Pagina 9 di 12 provenienti dall'appartamento vicino, più che il difetto di insonorizzazione dell'appartamento, dovendo al riguardo ribadirsi che, nella fattispecie concreta, in mancanza di specifiche norme applicabili, l'adozione di mezzi insonorizzanti ulteriori rispetto a quelli ordinari non costituisce obbligo gravante sulla parte venditrice;
in ogni caso, l'acquirente sarebbe comunque decaduto dalla garanzia, non avendo denunciato tempestivamente il vizio in esame, non potendo valere come denuncia ex art. 1495 c.c. la conversazione su un'applicazione di messaggistica del 07.02.2021 tra il sig. e il Parte_1
marito della , con cui il primo chiedeva spiegazioni sull'origine dei CP_1
“lamenti” provenienti dal piano inferiore, senza farsi menzione alcuna ad un vizio dell'insonorizzazione della casa;
né può ritenersi che la denuncia del vizio non fosse necessaria ai sensi dell'art. 1495 co. 2 c.c., non potendo parlarsi di vizio occulto, non trattandosi di carenza rispetto a specifiche normative vigenti o caratteristiche promesse, bensì della rispondenza alle ordinarie caratteristiche di un qualsiasi immobile abitativo, facilmente verificabile senza indagini tecniche.
Ne deriva il rigetto delle domande proposte dall'attore, in quanto infondate.
Passando alla domanda riconvenzionale della convenuta, si osserva che quest'ultima ha chiesto il risarcimento del danno alla sua immagine e reputazione professionale, cagionato dalle “accuse” dell'attore, quantificando tale richiesta risarcitoria in €.100.000,00; la domanda in questione risulta infondata e del tutto carente di prova, non essendo stato neppure precisamente dedotto in quali contesti, in quali tempi ed in che modo si sarebbe concretizzata la lesione alla sua immagine personale e professionale per effetto dell'azione giudiziaria intrapresa dal;
a tal proposito, si Parte_1
Proc. N. 8344/2022 R.G. – sentenza Pagina 10 di 12 rammenta che, contrariamente a quanto sostenuto nella comparsa di costituzione, sicuramente non è possibile parlare di danno in re ipsa, essendo viceversa sempre necessaria la prova dell'effettivo pregiudizio (nella sua duplice componente di danno-evento e danno-conseguenza), tanto più quando si tratti di un pregiudizio che si assume derivare dalla rivendicazione di un preteso diritto (quantunque rivelatosi infondato) e dalla conseguente iniziativa giudiziaria.
Parimenti, va rigettata la richiesta di condanna del per lite Parte_1
temeraria ex art. 96 c.p.c., dovendosi escludere la sussistenza di dolo o colpa grave nella proposizione della domanda e nella strategia difensiva dell'attore.
In virtù della parziale reciproca soccombenza delle parti, ricorrono i presupposti per compensare per metà le spese di lite;
per la residua metà, le spese devono seguire la prevalente soccombenza dell'attore, derivante dalla infondatezza di tutte le varie domande proposte, che vanno liquidate come in dispositivo, con distrazione in favore dei procuratori antistatari.


P. Q. M.


Il Giudice monocratico del Tribunale di Napoli, sezione XI civile,
definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così decide:

1. Rigetta le domande proposte dall'attore ; Parte_1

2. Rigetta la domanda riconvenzionale della convenuta CP_1

3. Compensa per metà le spese di giudizio tra le parti e condanna al pagamento della residua metà delle spese di lite Parte_1
in favore della convenuta, che si liquidano come di seguito - già
ridotte nella misura di metà del totale - in €.8.626,00 per compensi
Proc. N. 8344/2022 R.G. – sentenza Pagina 11 di 12 difensionali, oltre rimborso spese generali al 15%, CPA ed IVA come per legge, con distrazione in favore dei procuratori antistatari
Avv.Coccia Elena ed Avv. Antinolfi Flora.
Così deciso in Napoli il 27.03.2025 IL GIUDICE
dott. Giovanni Scotto di Carlo

Proc. N. 8344/2022 R.G. – sentenza Pagina 12 di 12