REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LATINA in persona del giudice unico, dott.ssa Alessandra Lulli, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 4298 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno
2020, trattenuta definitivamente in decisione (a seguito di rimessione sul ruolo) con provvedimento comunicato il 29.01.2025, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., vertente:
TRA in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, codice fiscale e iscrizione al Registro delle Imprese di n. , Pt_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'Avv. Vincenzo Manciocchi, elettivamente domiciliata nel suo studio in Latina, via G. Oberdan n. 24; attrice
E
con sede legale in Milano, via Soperga n. 9, numero di iscrizione al Controparte_1
Registro delle Imprese di Milano-Monza-Brianza-Lodi, partita Iva e codice fiscale n. , P.IVA_2
(cessionaria da già cessionaria da ), rappresentata da CP_2 CP_3 CP_4
rappresentata e difesa dall'Avv. Pierluigi Federici, in forza di procura generale del 7 maggio
[...]
2024, a rogito del Notaio racc. n. 10372; Persona_1
convenuta nonché
e , nella qualità di eredi di e Controparte_5 CP_6 Persona_2 Per_3
[...]
odice fiscale;
Controparte_7 CP_8 P.IVA_3
; Controparte_9
; Controparte_10

Controparte_11

CP_12

Controparte_13
già ; Controparte_14 Controparte_15
convenuti contumaci
OGGETTO: giudizio di divisione ex art.600 c.p.c.: Conclusioni di parte attrice: “1. disporre lo scioglimento della comunione esistente tra i signori
[…] , […] ed Persona_2 Persona_3 Controparte_7 CP_8
(C.F. ), […] relativamente ai beni immobili siti in NZ (LT) e riportati nel NCEU P.IVA_3
di detto Comune al fg. 27, p.lla 806 subb. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 e 15;


2. nominare un professionista delegato affinché si proceda all'alienazione dei beni immobili oggetto della presente procedura […];


3. disporre i provvedimenti consequenziali in applicazione dell'art. 601 c.p.c.;


4. porre le spese di causa a carico della massa”.
Conclusioni di costituita per intervenuta ai sensi Controparte_4 Controparte_1 dell'art. 111 c.p.c: “dichiara di intervenire ai sensi dell'art. 111 c.p.c. nel presente procedimento, associandosi alle richieste della NT , nelle rispettive posizioni sostanziali e CP_2
processuali, facendo valere ed insistendo in tutto quanto chiesto, dedotto ed eccepito da quest'ultima, chiedendo, altresì, l'estromissione di quest'ultima”;
Si fa rilevare che aveva così concluso: “in via principale disporre lo scioglimento CP_2 della comunione esistente tra i sig.ri , e l' Persona_2 Parte_2 [...]
in relazione agli immobili siti in NZ (LT) e censiti al Catasto Controparte_7 CP_8
Fabbricati del predetto Comune al foglio 27, p.lla 806 subb. da 1 a 15, disponendone la vendita e attribuendo il ricavato, corrispondete alla quota del debitore, alla procedura esecutiva immobiliare di cui R.G.E. n. 13/1994, pendente dinanzi il Tribunale di Latina;
▪ Respingere ogni eventuale domanda che fosse rivolta contro ponendo a carico delle controparti le spese CP_2
sostenute dalla nel presente giudizio in ipotesi di opposizione alle conclusioni appena Pt_1 rassegnate”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTTO
Il presente giudizio è stato promosso da creditore procedente Parte_1
nella procedura esecutiva immobiliare R.G.E. 631/1994 riunita alla procedura R.G.E. 13/1994, incardinata nei confronti di . Persona_2
Oggetto del pignoramento risulta, tra l'altro, la quota di proprietà di un terzo indiviso (acquistata da in regime di comunione legale dei beni con il coniuge ), del Persona_2 Persona_3
terreno sito in NZ (LT), censito al foglio 27 particella 806 (derivante dalla fusione delle particelle 306, 576 e 575, sul quale è stato edificato un fabbricato composto da più unità immobiliari censite al foglio 27 particella 806 subalterni 1 e 12 graffati;
2 e 11 graffati;
3 e 13 graffati;
4 e 14 graffati;
5, 6, 7, 8, 9, 10 e 15. Comproprietaria dei restanti due terzi è la società . (acquirente dai Controparte_7 CP_8
coniugi e nonché dai coniugi e Persona_4 Persona_5 Controparte_16 Controparte_17
[...]
Parte attrice ha chiesto lo scioglimento della comunione sui predetti immobili, mediante la vendita di essi.
La creditrice cessionaria di e, per essa, la costituita in data CP_2 CP_3 CP_18
9.05.2021, si è associata alla richiesta di divisione.
Con provvedimento del 26.05.2023, il giudice, rilevato che la convenuta era Persona_3 già deceduta prima della notifica dell'atto di citazione, ha disposto la notifica dell'atto introduttivo agli eredi della predetta.
In data 13.08.2024, è intervenuta ai sensi dell'art. 111 c.p.c. cessionaria di Controparte_1
e, per essa, già la quale ha fatto proprie le conclusioni della CP_2 Controparte_4 CP_18
cedente.
Nel corso del giudizio è stata espletata una CTU e un'integrazione della stessa.
Le parti hanno provveduto al deposito delle comparse conclusionali.
*****
Preliminarmente, va dichiarata la contumacia dei convenuti e , Controparte_5 CP_6
quali eredi di e;
. , Persona_2 Persona_3 Controparte_7 CP_8
comproprietaria; ; Controparte_9 Controparte_10
; (già Controparte_11 CP_12 Controparte_13 Controparte_14 [...]
. Controparte_15
La domanda di divisione è fondata e va accolta.
E' stata fornita dimostrazione della titolarità dei beni in capo agli attuali condividenti, attraverso la produzione documentale. Invero, il bene sito in NZ (LT), censito al foglio 27 particella 806, sul quale risultano edificate plurime unità immobiliari, della tipologia di abitazioni a schiera, è pervenuto in capo a , debitore esecutato, per la quota di un terzo indiviso, Persona_2
unitamente al coniuge , in regime di comunione legale, nonché in capo ai Persona_3
coniugi e e e , per le restanti Persona_4 Persona_5 Controparte_16 Controparte_17 quote di un terzo indiviso per ciascuna coppia di coniugi. Il titolo di acquisto è costituito dall'atto per notaio del 26.03.1990 racc. 7204. Successivamente, la quota di due terzi Persona_6
indivisi è stata ceduta dai coniugi e e e Persona_4 Persona_5 Controparte_16 [...]
, alla società Aurora Costruzioni RO.MA. srl, in forza dell'atto per notaio CP_17 Per_7
del 14.11.1997 racc. 11675. Si precisa che nel primo atto sopra citato il terreno
[...] compravenduto risultava censito al foglio 27 particelle 306, 576 e 575, mentre nell'atto del 1997 il bene, sul quale risultavano già in corso di costruzione delle unità abitative è indicato come particella
806, risultante dalla fusione delle predette particelle.
Venendo alle modalità con le quali porre fine allo stato di comunione, si osserva che la divisione può avvenire o in natura, attribuendo ai condividenti beni determinati, secondo le quote di diritto di ciascuno di essi - salva la possibilità di prevedere dei conguagli, laddove le porzioni di fatto non rispettino dette quote - ovvero con l'assegnazione dei beni al condividente che ne formuli istanza, dietro corrispettivo del controvalore in favore degli altri comunisti. Altra modalità di scioglimento, in difetto della richiesta di assegnazione, ovvero in caso di indivisibilità dei beni, anche in termini di comoda divisibilità, è la vendita dell'intero compendio, con conseguente ripartizione del ricavato tra i condividenti.
Nella divisione endoesecutiva, la divisibilità in natura deve coniugarsi con l'esigenza dei creditori di realizzare nel modo più agevole il loro credito, sicché non può prescindersi dal concetto di comoda divisibilità.
Circa il concetto di comoda divisibilità si osserva che la giurisprudenza di legittimità ha più volte indicato come esso, “presupposto dall'art. 720 cod. civ., postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso”. (cfr. Cass. n. 12498/2007; n.
14577/2012; 407/2014).
Orbene, nel caso di specie, il compendio pignorato, per quanto di seguito si dirà, non risulta comodamente divisibile.
Dalla CTU emerge chiaramente che, nonostante il fabbricato sia costituito da più unità abitative, di esse, soltanto tre villini - i quali contengono quattro appartamenti - risultano completati, mentre degli altri sono stati realizzati soltanto gli elementi strutturali. Gli immobili, facenti parte di un unico fabbricato, sono stati edificati su un terreno in declivio, con la quota più alta corrispondente al fronte strada. Il CTU, ricostruita la storia edilizia del fabbricato ha concluso che “non si ritiene comunque possibile, a parere dello scrivente, che per il compendio immobiliare si possa produrre istanza di sanatoria, in base al combinato disposto degli artt. 46, comma 5 del D.P.R. 06.06.2001
n.380 e 40, comma 6 della Legge 28.02.1985 n.47. Le difformità edilizie non sono, infatti, suscettibili di sanatoria, in quanto hanno comportato un aumento di volumetria superiore al 20% della cubatura autorizzata con C.E. 10 del 12.02.1991”. Inoltre, ha osservato il consulente, che “le opere abusivamente realizzate non possano essere demolite per gli eccessivi costi(attività cantieristiche, smaltimento materiale di risulta, spese tecniche, spese amministrative) e, soprattutto, per il pregiudizio statico che le stesse demolizioni possono arrecare sulle parti conformi” e che “per i piani verso le fondazioni le altezze hanno valori sensibilmente superiori a quelle riportate negli elaborati dei calcoli strutturali in atti, oltre ad essere dotati scala di collegamento con i piani superiori (escluso l'ultimo villino, quello a valle).
La maggiore altezza riscontrata ha consentito, nei villini ultimati, la realizzazione di volumetria difforme con destinazione d'uso prevalentemente residenziale”. Il CTU ha concluso affermando che
“l'attività espletata ha evidenziato diverse e complesse difformità degli immobili rispetto a quanto autorizzato, influendo, sensibilmente, sul contenimento delle spese occorrenti all'attuazione di progetto divisionale”;
Va tenuto, dunque, presente, come concluso dal consulente, che la presenza di unità abitative del tutto abusive, ha compromesso la possibilità di sanatoria anche per le altre.
Nella integrazione di perizia, depositata il 4.11.2024, il CTU ha ribadito che “Il compendio immobiliare è stato realizzato in forza alla C.E. n.10 del 12/02/1991, ma le opere eseguite determinano una diffusa difformità sia edilizia che strutturale, tale da non renderle suscettibile di sanatoria”. Il problema strutturale è sottolineato dal consulente e non può essere trascurato, come di seguito meglio si esporrà. Inoltre, nell'integrazione di perizia, il CTU, il quale nella prima stesura dell'elaborato non aveva attribuito alcun valore al compendio pignorato, ritenendolo incommerciabile, a causa della presenza degli abusi edilizi, ha calcolato, su richiesta del giudice, il valore d'uso degli immobili, valore che è risultato chiaramente inferiore al valore di mercato.
Orbene, quanto alla circolazione di immobili abusivi, deve evidenziarsi che la vendita di un immobile abusivo eseguita nell'ambito di una procedura esecutiva è valida (Cass. n. 19658/2015), in applicazione dell'art. 46 D.P.R. 380/2001, a differenza di ciò che accade nei trasferimenti su base volontaria, a meno che non risulti già emesso il provvedimento di acquisizione al patrimonio del comune nel cui territorio ricade l'immobile.
Tuttavia, nonostante nel giudizio di divisione endoesecutivo, sia consentito assegnare gli immobili ai condividenti, pur trattandosi di beni non regolari dal punto di vista edilizio/urbanistico - non venendo, infatti, in rilievo il profilo della incommerciabilità - nel caso di specie, le caratteristiche degli immobili pongono il dubbio sulla comodità della divisione.
Ritiene, infatti, il Tribunale che la divisione con eventuale assegnazione in natura dei singoli villini, potrebbe rendere ancora più difficoltosa la collocazione sul mercato di quello attribuito al debitore e, ciò, per le seguenti ragioni: invero, poiché le porzioni del tutto abusive potrebbero essere oggetto di ordine di demolizione e, poiché come osservato dal CTU, l'eventuale demolizione di una porzione andrà a determinare importanti conseguenze sulla staticità delle altre porzioni, si porrebbe il problema dell'appetibilità della vendita della porzione assegnata al debitore.
Infine, il CTU, come sopra riportato testualmente, ha concluso che le complesse difformità degli immobili rispetto a quanto oggetto di autorizzazione amministrativa, influiscono sensibilmente sul contenimento delle spese occorrenti all'attuazione di progetto divisionale.
E' evidente che la divisione in natura non risulti comoda, sicché deve concludersi che lo scioglimento della comunione realizzi meglio l'interesse dei creditori, se attuato mediante la vendita dell'intero compendio immobiliare e successiva assegnazione a tutti i condividenti, compreso il debitore, delle somme ricavate dalla vendita, in proporzione alla quota di diritto di ciascuno.
Quanto al prezzo di vendita, il CTU – il quale nella prima perizia aveva ritenuto di non poter attribuire alcun valore ai beni - nell'integrazione di perizia ha calcolato il valore d'uso degli stessi, come richiesto dal giudice. Invero, la circostanza che gli immobili abusivi possano essere venduti nel corso di una procedura esecutiva, nonché nel giudizio di divisione endoesecutiva, impone di assegnare comunque un valore ai beni, in quanto suscettibili di godimento.
Detto valore è stato quantificato in euro 70.500,00 per la quota di un terzo indiviso, sicché il prezzo di vendita dell'intero compendio dovrà essere fissato in un importo non inferiore a euro 221.500,00.
Quanto alle spese di lite, va richiamato il costante orientamento della Suprema Corte (Cass.
22.11.1999 n.12949, Cass. 18.6.1986, 4080, Cass. 24.2.1986, 1441, Cass. 14.10.1978, 4621), secondo il quale le spese del giudizio di divisione, ove non risultino superflue o cagionate da infondate contestazioni di qualche condividente, non sono regolate dal generale principio della soccombenza, ma devono gravare a carico della massa, in considerazione del fatto che gli atti cui esse si riferiscono sono sempre compiuti nell'interesse comune dei condividenti.
Con l'espressione “gravare sulla massa” si intende che ciascun condividente dovrà rimborsare a ciascuno degli altri una quota delle loro spese (ad eccezione di quelle - di cui si è appena detto - riconosciute superflue o causate da infondate contestazioni) pari alla propria quota nella comunione, analogamente vedendosi rimborsare dagli altri comunisti le proprie spese in proporzione alle rispettive quote.
Vige, tuttavia, la regola generale della soccombenza, quando si tratti di giudizio di divisione instaurato ex art. 601 cod. proc. civ. da uno dei creditori e reso necessario dall'essere stato eseguito un pignoramento su quota indivisa dell'esecutato.
E' infatti evidente che il creditore procedente, attore nel giudizio divisorio, non deve essere gravato, neppure in parte, delle spese di quest'ultimo, avendo, egli, non già un interesse alla divisione analogo a quello dei condividenti, ma risiedendo il suo interesse nell'attuare il pignoramento sulla quota per il soddisfacimento del proprio credito. Sembra perciò potersi affermare che, nei rapporti tra il creditore procedente e il condividente esecutato, quest'ultimo vada ritenuto parte soccombente, con la conseguenza che il procedente ha diritto ad ottenere la rifusione integrale da parte del condividente esecutato, delle spese di lite sostenute per la divisione.
Quanto, invece, al condividente non debitore, non può pronunciarsi condanna solidale con l'esecutato per l'intero, bensì limitatamente alla sua quota di comproprietà, posto che per il comproprietario non vi è differenza tra la divisione promossa da lui o da altro condividente e quella nascente da esecuzione.
Nei rapporti tra i comproprietari la compensazione delle spese si giustifica nel presupposto che, comunque, il condividente non esecutato beneficia degli effetti dello scioglimento della comunione.
Orbene, poiché l'esecuzione è stata promossa nei confronti di , successivamente Persona_2 deceduto, gli eredi quest'ultimo, e , vanno condannati a Controparte_5 CP_6
rimborsare alla parte attrice tutte le spese processuali da essa sostenute, nella misura liquidata in dispositivo, in applicazione del D.M. n. 55/2014 e del successivo D.M. n. 147/2022, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività processuale svolta, in solido con la comproprietaria non esecutata Aurora Costruzioni RO.MA. srl, quest'ultima per la quota di sua spettanza pari a due terzi.
Le spese di C.T.U., già liquidate con separato provvedimento, vanno poste a carico di
[...]
e , in solido con la comproprietaria non esecutata Aurora Costruzioni CP_5 CP_6
RO.MA. srl, quest'ultima per la quota di sua spettanza pari a due terzi.
Va, infine, disposta la vendita del compendio oggetto di pignoramento con separata ordinanza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda istanza ed eccezione respinta, così provvede:
1) dichiara lo scioglimento della comunione sul compendio immobiliare sito in Comune di
NZ (LT), Viale S. Rocco, censito al foglio 27 particella 806 subalterni 1 e 12 graffati;
2
e 11 graffati;
3 e 13 graffati;
4 e 14 graffati;
5, 6, 7, 8, 9, 10 e 15.
2) dispone la vendita del compendio immobiliare con separata ordinanza;

3) liquida le spese di lite in complessivi euro 7.600,00 per compensi ai sensi del D.M. 55/2014 come integrato dal D.M. 147/2022 (di cui euro 1.500,00 per la fase di studio;
euro 1.100,00 per la fase introduttiva;
euro 3.000,00 per la fase istruttoria;
euro 2.000,00 per la fase decisionale), oltre spese generali al 15%, IVA e CPA;
4) condanna e , in solido, al pagamento delle spese di lite Controparte_5 CP_6
come liquidate, in favore di ciascuno dei convenuti costituiti, in solido con
[...]
. quest'ultima per quota di due terzi;
CP_7 CP_8
5) compensa tra i condividenti le spese di lite;

6) pone le spese di CTU a carico di e , in solido con la Controparte_5 CP_6
comproprietaria non esecutata Aurora Costruzioni RO.MA. srl, quest'ultima per la quota di sua spettanza pari a due terzi.
7) dispone la vendita dei beni con separata ordinanza.
Così deciso in Latina il 23.05.2025
Il Giudice
Dott.ssa Alessandra Lulli