N. 9982/2023 R.G.
TRIBUNALE DI PALERMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Palermo nella persona del Giudice dott.ssa Sara Monteleone ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento iscritto al n. 9982/2023 R.G. promosso da
, in proprio e n.q. di legale rappresentante di “ Parte_1 [...]
”, rappresentato e difeso dagli Avvocati Parte_2
Giuseppe Burgio e Flavia Maria Caradonna, ed elettivamente domiciliato in Palermo, alla via Enrico Albanese n. 100, presso lo studio degli stessi, come da procura in atti attore contro
in proprio e n.q. di legale rappresentante pro tempore di Controparte_1
“ , rappresentato e difeso dagli Avvocati Barbara Controparte_2
Grilli e Serena Lombardo ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultima, in
Palermo, alla via Notarbartolo n. 5 giusta procura in atticonvenuto
******
Con atto di citazione regolarmente notificato, ha evocato in giudizio Parte_1
al fine di sentir accertare la legittimità del proprio recesso dal contratto Controparte_1 di affitto di azienda del 10.5.2021, ovvero comunque accogliere la domanda di risoluzione dello stesso per grave inadempimento dell'affittante convenuto – consistito nell'avere taciuto irregolarità urbanistiche dell'immobile sede dell'azienda e gravi difetti e malfunzionamenti dei beni aziendali – con conseguente condanna di quest'ultimo alla restituzione dell'importo di € 20.000,00 versato a titolo di cauzione e dell'ulteriore somma di € 11.000,00 versata allo stesso in contanti, nonché alla refusione delle spese sostenute dall'attore per la messa in sicurezza dell'azienda e al risarcimento dei danni quantificati nella cifra complessiva di € 100.000,00.
Con comparsa di costituzione e risposta del 6.11.2023 si è costituito in giudizio
[...]
, il quale ha contestato nel merito la fondatezza delle domande avversarie CP_1 deducendo al contrario l'inadempimento dell'attore, risultante moroso rispetto al pagamento di molti canoni di affitto e di alcuni canoni del parallelo contratto di locazione commerciale avente ad oggetto l'immobile di piazza delle Mandorle 22, sede dell'azienda.
Egli pertanto ha domandato il rigetto delle pretese attoree e chiesto accertarsi il proprio diritto di ritenere la cauzione come espressamente previsto dal contratto di affitto intercorrente tra le parti.
Al presente giudizio è stato riunito, dapprima, il giudizio R.G. n. 15959/2023 (originato in seguito a mutamento di rito disposto all'esito del procedimento per convalida di sfratto azionato dal R.G. n. 13085/2023) avente ad oggetto la domanda di risoluzione del CP_1 contratto di locazione commerciale per grave inadempimento del conduttore Parte_1
e, successivamente, il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo (R.G. n.
[...]
1248/2024), nascente dalla pretesa monitoria azionato dal per circa € 43.000,00 a CP_1 titolo di canoni di locazione e canoni di affitto di azienda scaduti e non pagati a novembre
2023.
Istruita la controversia con l'interrogatorio formale del convenuto e con l'escussione dei testi e all'udienza del 4 marzo 2025, previo Testimone_1 Testimone_2 deposito di comparse conclusionali e memorie di replica delle parti ai sensi dell'art. 189
c.p.c., il Giudice ha trattenuto la causa in decisione.
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Costituisce circostanza pacifica la stipula tra le parti del contratto di affitto di azienda del
10.5.2021, avente ad oggetto l'attività di pizzeria e polleria alla brace esercitata nel locale di
Piazza delle Mandorle n. 22 a Palermo, dietro canone annuale di € 36.000,00 oltre IVA, da pagarsi in 12 rate mensili dell'importo di € 3.000,00 oltre IVA.
Parte convenuta ha inoltre documentato – e la circostanza è rimasta incontestata – che parallelamente all'affitto di azienda le parti avevano altresì stipulato un contratto di locazione commerciale, avente ad oggetto l'immobile Piazza delle Mandorle n. 22, per il quale era stato convenuto un canone mensile di € 500,00.
Con l'odierna azione ha lamentato di essersi avveduto soltanto dopo Parte_1
l'immissione in possesso del malfunzionamento di molti beni aziendali (termostato della friggitrice, piano di lavorazione delle pizze, cella frigorifera, impianto del gas non a norma, pelapatate, spiedo per polli e così via), nonché della presenza di alcuni abusi edilizi nell'immobile, e ha dedotto pertanto di avere legittimamente esercitato con nota del

5.4.2022 il proprio diritto di recesso e, comunque, di voler sentire dichiarare la risoluzione del contratto di affitto di azienda per la condotta inadempiente del con CP_1 conseguente condanna di quest'ultimo alla restituzione della cauzione e delle altre somme versate in contanti, nonché al risarcimento dei danni cagionati dal proprio inadempimento.
Per contro, con l'intimazione di sfratto (R.G. 13085/2023, in seguito a mutamento di rito
R.G. n. 15959/2023) il ha lamentato il mancato pagamento di diverse mensilità del CP_1 canone di locazione commerciale per una morosità complessiva pari a settembre 2023 ad €
4.000,00, mentre, nell'ambito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo (R.G. n.
1248/2024), viene dallo stesso lamentata la morosità per complessivi € 42.242,40 a titolo di canoni di affitto e di canoni di locazione scaduti al mese di novembre 2023. In conseguenza del dedotto inadempimento l'odierno convenuto ha documentato di avere comunicato ad con nota pec del 13.9.2023 la propria volontà di risolvere sia il Parte_1 contratto di affitto di azienda sia quello di locazione commerciale.
A fronte di tali pretese, non ha contestato il mancato pagamento dei canoni in Parte_1 oggetto, deducendo in tutti i giudizi oggi riuniti l'inadempimento del per le CP_1 ragioni esposte ed il proprio diritto alla restituzione della cauzione (€ 20.000,00) e dell'importo di € 11.000,00 preteso in “nero” dal locatore.
In seguito ad ordinanza provvisoria di rilascio emessa in data 19.12.2023 nell'ambito del procedimento per convalida di sfratto, l'immobile è stato successivamente rilasciato il 16.5.2024 ed è rimasto incontestato che la morosità si sia estesa a tutti i canoni successivi all'instaurazione dei predetti giudizi.
L'odierno attore, quindi, per un verso ha riconosciuto la propria morosità sia rispetto al contratto di affitto sia con riferimento a quello di locazione commerciale e, per altro verso, ha tuttavia giustificato la propria condotta sulla base del grave inadempimento a suo dire imputabile al convenuto, consistente nelle asserite irregolarità urbanistiche riscontrate nell'immobile locato e nei dedotti malfunzionamenti dei beni aziendali.
Le deduzioni difensive della parte conduttrice non meritano accoglimento sotto nessuno dei profili dedotti.
Deve in primo luogo rilevarsi che – essendo la relativa circostanza rimasta incontestata – il fatto che successivamente alla nota del 5.4.2022 il conduttore abbia continuato a Parte_1 dare esecuzione al contratto di affitto, continuando a detenere l'azienda e a pagare i canoni, vale ad integrare una revoca della dichiarazione di recesso, cui pertanto in questa sede non può essere riconosciuto alcun valore.
Ciò detto, costituisce insegnamento della giurisprudenza di legittimità che “La sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio «inadimplenti non est adimplendum» non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede” (Cass. ord. n. 11783 de 12.5.2017).
Non può considerarsi legittima, nel caso di specie, la totale sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore/affittante, il quale non ha adeguatamente provato il dedotto inadempimento del locatore/affittante.
Deve al riguardo in primo luogo rilevarsi che in seno al contratto di affitto di azienda l'odierno attore ha dichiarato di avere ricevuto i beni aziendali in stato di efficienza (“La parte conduttrice si impegna ad usare gli enti affittati, con la diligenza del buon padre di famiglia;
si impegna inoltre a restituirli alla scadenza della locazione, nello stato di normale efficienza, in cui riconosce di averli ricevuti dalla parte locatrice e salvo il normale deperimento derivante dall'uso”), da ciò desumendosi che lo stesso doveva averli prima esaminati, ovvero che, in caso contrario, non avrebbe invece dovuto sottoscrivere la predetta clausola.
La circostanza che abbia eseguito un sopralluogo dell'azienda prima di Parte_1 sottoscrivere il contratto risulta del resto confermata dal teste (vd. deposizione Tes_1 resa all'udienza dell'11.4.2024).
La tesi attorea appare infondata anche sotto l'altro profilo dedotto, relativo alle asserite irregolarità urbanistiche che il tecnico di fiducia incaricato da avrebbe Parte_1 riscontrato nell'immobile aziendale.
Costituisce invero consolidato orientamento della giurisprudenza che il carattere abusivo dell'immobile non è fonte di responsabilità nell'ambito del contratto di locazione se non riverbera sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene.
Non può considerarsi legittima, dunque, la sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore, il quale, da un lato, non ha adeguatamente provato il dedotto inadempimento – omettendo persino di allegare che le asserite irregolarità urbanistiche gli avrebbero impedito di utilizzare l'immobile – e, dall'altro lato, ha comunque continuato ad occupare il locale, mostrando univocamente un persistente interesse a conservare la disponibilità del bene locato, nonostante le lamentate irregolarità.
In particolare, secondo la prospettazione dei fatti operata da – il quale è pacifico Parte_1 che abbia continuato a svolgere l'attività aziendale dentro l'immobile di piazza delle
Mandorle 22 (come confermato anche dalle molteplici fatture dallo stesso prodotte a riprova della manutenzione eseguita sui beni aziendali) – il proprio tecnico di fiducia, incaricato di eseguire accertamenti successivamente alla stipula del contratto e all'immissione in possesso, avrebbe riscontrato alcuni abusi edilizi, a suo dire preclusivi del legittimo esercizio all'interno dell'immobile dell'attività concordata.
Sennonché, egli non ha provato, né chiesto di provare in alcun modo, che le lamentate irregolarità urbanistiche siano state di ostacolo per lo svolgimento della propria attività o per l'ottenimento delle relative autorizzazioni: si è limitato ad adombrare genericamente responsabilità (per vizi del bene) che non valgono tuttavia ad integrare inadempimento da parte del locatore, né in alcun modo sembrano inficiare la validità del contratto di locazione o incidere sull'obbligazione del conduttore di pagare mensilmente il canone, salva la prova, che nel caso di specie manca del tutto, che a causa di tali irregolarità urbanistiche vi sia stata una compressione o significativa riduzione del godimento dell'immobile.
Come si è detto, l'irregolarità urbanistica e la difformità catastale possono semmai riverberare sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene che nel caso di specie si è protratto senza ostacoli, o almeno nulla in senso contrario è stato allegato o tanto meno provato dall'odierno attore.
Quest'ultimo come si è detto neanche allega di avere dovuto interrompere la propria attività a causa delle asserite irregolarità e difformità, né è stato allegato che le stesse siano state in qualche modo di ostacolo al conseguimento di licenze e autorizzazioni all'esercizio commerciale cui il bene era destinato.
Nessun inadempimento dunque può addebitarsi all'odierno convenuto, mentre alla luce di quanto detto il mancato pagamento di canoni di locazione e di affitto di azienda per l'importo complessivo di € 42.242,40 a novembre 2023 vale ad integrare grave inadempimento del conduttore/affittuario odierno attore (opponente nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo R.G. n. 1248/2024 e convenuto nel giudizio di intimazione di sfratto R.G. n. 15959/2023).
Com'è noto, in materia di inadempimento contrattuale, l'attore (nel caso di specie convenuto nel presente giudizio di risoluzione e in quello di opposizione a decreto ingiuntivo e attore in quello di intimazione di sfratto) è unicamente tenuto, in quanto creditore, a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento, incombendo invece sul convenuto l'onere di provare la sussistenza di un fatto impeditivo, modificativo od estintivo della pretesa creditoria.
Nel caso di specie, se il locatore/affittante ha prodotto in giudizio la fonte dell'obbligazione, allegando l'inadempimento del conduttore/affittuario, quest'ultimo non ha invece assolto al proprio onere probatorio.
Per le ragioni già esposte, non possono invero valere da circostanze impeditive od estintive dell'obbligazione del conduttore né il dedotto malfunzionamento dei beni aziendali - che si è rivelato infondato - né la asserita sussistenza di irregolarità urbanistiche dell'immobile che, come si è esposto sopra, non è stato neppure allegato in che modo abbiano in qualche modo precluso o ridotto al conduttore/affittuario il godimento dell'azienda e del bene immobile.
Non può quindi considerarsi legittima, nel caso di specie, la totale sospensione del pagamento del canone da parte dell'affittuario/conduttore, il quale ha comunque continuato a detenere l'azienda e ad occupare l'immobile, mostrando univocamente un persistente interesse a conservare la disponibilità del bene locato, nonostante le lamentate criticità.
Da quanto detto deriva che nessun inadempimento può attribuirsi all'odierno convenuto e che, al contrario, costituisce grave inadempimento da parte dell'affittuario/conduttore il mancato pagamento dei canoni di affitto di azienda e di locazione, già oggetto di decreto ingiuntivo (che deve oggi pertanto trovare conferma).
Com'è noto, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento richiesta dalla parte locatrice, per le locazioni ad uso diverso trovano applicazione le regole generali di cui agli artt. 1455 c.c. e ss., che rimettono all'apprezzamento discrezionale del Giudice la valutazione della gravità dell'inadempimento dedotto, non trovando invece applicazione il disposto di cui all'art. 5 della L. n. 392/1978 che, secondo l'orientamento della prevalente giurisprudenza e dottrina, predetermina la gravità dell'inadempimento ai fini della domanda di risoluzione del contratto di locazione, (esonerando conseguentemente il
Giudice dalla relativa valutazione), allorché dispone che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nel termine previsto degli oneri, ove detto importo superi quello pari a due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Ebbene, nel caso di specie, il mancato pagamento per oltre sei mesi sia del canone di locazione che di quello di affitto configura senz'altro inadempimento di non scarsa importanza ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1455 c.c.
Pertanto, deve dichiararsi il grave inadempimento dell'odierno attore dato dal mancato pagamento dei canoni di locazione e di affitto di azienda di maggio e giugno 2021 e di quelli da aprile a settembre 2023, per oltre € 42.242,00 alla data del 30.11.2023, oltre al mancato pagamento dei canoni maturati fino alla data di effettivo rilascio dell'immobile, avvenuto in data 16.5.2024.
Deve conseguentemente accogliersi la domanda dell'odierno convenuto (nel giudizio riunito R.G. n. 15959/2023 originato dal procedimento per convalida di sfratto) e dichiararsi risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti, avente ad oggetto la locazione commerciale dell'immobile situato a Palermo, Piazza delle Mandorle n. 2 e deve essere respinta l'opposizione proposta dall'odierno attore avverso il decreto ingiuntivo n.
4730/2023 emesso il 1.12.2023 che deve pertanto essere confermato.
Merita inoltre accoglimento la domanda – articolata dall'odierno convenuto nella sua comparsa di costituzione – di accertamento del diritto di ritenere la cauzione di €
20.000,00.
Deve al riguardo rilevarsi che il contratto di affitto di azienda intercorso tra le parti prevede espressamente il trattenimento della cauzione da parte del locatore/affittante, tra gli altri, “nel caso di recesso anticipato della parte conduttrice nei primi 6 (sei) anni di durata del contratto di affitto”, fattispecie alla quale, in considerazione della ratio della pattuizione contrattuale in esame, deve assimilarsi qualsiasi ipotesi di cessazione anticipata del contratto per causa imputabile all'affittuario, quale la risoluzione per inadempimento di quest'ultimo, ricorrente nel caso di specie.
Non può infine trovare accoglimento la domanda di restituzione dell'importo di €
11.000,00 che l'attore ha dedotto di avere corrisposto “in nero” al CP_1
La circostanza è invero rimasta sfornita di prova, non apparendo a tal fine sufficiente – in mancanza di ulteriori elementi che l'attore non è stato in grado di fornire – lo screenshot dei messaggi di WhatsApp prodotti dall'attore, il cui contenuto non consente di ritenere provato il pagamento di € 11.000,00 dedotto da né di collegare lo stesso al Parte_1 rapporto di affitto di azienda.
Le spese seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e si liquidano nella misura indicata in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, nella causa fra le parti di cui in epigrafe, contrariis reiectis così provvede:
- rigetta le domande attoree;

- rigetta l'opposizione proposta avverso il decreto ingiuntivo n. 4730/2023 emesso il

1.12.2023 che, per l'effetto, conferma;

- dichiara la risoluzione per grave inadempimento del conduttore del contratto di locazione commerciale intercorso tra le parti in data 10.5.2021, registrato a Palermo, il
17.05.2021, Uff. APSRI, n. 16398, serie 1 T, avente ad oggetto la locazione commerciale dell'immobile situato a Palermo, in Piazza delle Mandorle n. 22;
- accerta il diritto di di trattenere l'importo di € 20.000,00 ricevuti a titolo Controparte_1 di cauzione;

- condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di Parte_1 [...]
, liquidate in complessivi € 3.809,00 per compensi, oltre al rimborso forfetario CP_1 delle spese generali nella misura del 15%, oltre IVA e CPA come per legge;

Così deciso in Palermo il 2 aprile 2025
Il Giudice
Sara Monteleone
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