RG 4332 2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 4332 2024 r.g. tra
rappresentato e difeso dall'avv. DE TOFFANI LUCA Parte_1
E
rappresentato e difeso dall'avv. ROSSETTI MATTIA SIMONE CP_1
Oggi 27/03/2025 ad ore 10:05 innanzi al giudice dott.ssa Stefania Caparello, sono comparsi:
Per 'avv. DE TOFFANI LUCA oggi sost. dall'avv. FRANCESCA TALIN Parte_1
Per 'avv. ROSSETTI MATTIA SIMONE CP_1
I procuratori delle parti discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti.
L'avv. Talin fa presente che la morosità ad oggi ammonta (marzo 2025 compreso) a €133.801,20 iva inclusa.
L'avv. Rossetti si riporta alle note depositate;
chiede il rigetto dell'avverso ricorso e, in via subordinata, chiede congruo termine per il rilascio immobile (almeno 3 mesi) in considerazione della attività svolta e dei macchinari da trasferire.
L'avv. Talin contesta la narrazione di controparte;
si oppone alla richiesta del termine di tre mesi, chiedendo l'immediato rilascio in considerazione del fatto che lo sfratto è stato notificato a maggio
2024. Si riporta agli atti difensivi e insiste per le domande formulate nelle note autorizzate. In particolare
Il giudice
Si ritira in camera di consiglio
Riaperto il verbale alle ore 19:50, il giudice, in assenza delle parti, dà lettura del provvedimento che segue

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Vicenza – Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Stefania Caparello all'esito della discussione orale, ha pronunciato e pubblicato mediante lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta a ruolo il 18/10/2024 al n. 4332 del Ruolo Gen. Aff. Cont. dell'anno 2024 promossa da
) con l'avv. DE TOFFANI LUCA ( ) Parte_1 P.IVA_1 C.F._1
elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore;

- RICORRENTE- contro
) con l'avv. ROSSETTI MATTIA SIMONE CP_1 P.IVA_2
), domiciliato presso il difensore C.F._2
- RESISTENTE–
avente ad oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale dell'udienza odierna
Per parte ricorrente: Voglia il Tribunale adito rigettata ogni contraria istanza, domanda, eccezione:
1) dichiarare risolto il contratto di locazione stipulato in data 30.11.2020 tra e Parte_1 CP_1
per effetto della clausola risolutiva espressa contrattualmente pattuita e fatta valere dalla
[...] locatrice con l'atto di intimazione di sfratto per morosità notificato in data 29.05.2024 o, comunque, disporre la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice per le ragioni tutte esposte in atti;
CP_1
2) per l'effetto condannare la resistente intimata al rilascio dell'immobile oggetto di CP_1
locazione, sito in Vicenza, Viale Riviera Berica n. 361, fissando il termine più breve possibile per il rilascio dell'immobile libero da cose e persone anche interposte;

3) condannare la resistente al pagamento dei canoni scaduti fino alla risoluzione di CP_1 diritto del contratto di locazione e dei canoni/corrispettivi e/o dell'equivalente indennità di occupazione maturati e non versati - corrispondenti a marzo 2025 a complessivi euro 133.801,20 iva inclusa (8.920,08 x 15 mesi) - e a quelli maturandi fino al rilascio effettivo dell'immobile, oltre interessi legali dalle scadenze e oltre all'importo di competenza per la registrazione annuale del contratto, decurtata, in ogni caso, la somma di euro 39.000 che sarebbe Parte_1
tenuta a restituire al termine del rapporto locatizio, con facoltà di compensazione CP_1
come prevista nel contratto di locazione, che in questa sede la ricorrente dichiara di esercitare, e, dunque, condannare al pagamento della somma di euro 94.801,20 (133.801,20 - CP_1
39.000) oltre ai corrispettivi successivi fino al rilascio effettivo dell'immobile e agli interessi legali dalle scadenze al saldo;

4) nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento integrale o parziale delle eccezioni formulate dalla resistente detrarre le eventuali somme ritenute meritevoli di CP_1 compensazione dall'importo della domanda di condanna di cui al precedente punto 3, tenuto conto della compensazione ivi richiesta con riferimento al deposito cauzionale;

5) con vittoria di spese e competenze di causa, anche della fase di sfratto, da liquidarsi secondo i parametri di legge, e con refusione delle spese tutte relative alla procedura di mediazione obbligatoria.
Per parte resistente: Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Vicenza, contrariis rejectis, così giudicare:
Nel merito: 1) respingere le domande tutte avversarie per quanto esposto in atti, an-che ponendo in compensazione il credito o la porzione del credito vantato dalla e/o il credito CP_1
vantato da maturato degli interessi legali come per legge e/o degli interessi di Parte_2
mora di cui al D.Lgs 231/02, in ragione degli accordi collegati al contratto di locazione, con riserva di agire in separata sede per il credito residuo.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto, – sul presupposto per cui, in data 30/11/2020, aveva Parte_1
sottoscritto con un contratto di locazione commerciale avente ad oggetto un immobile CP_2 sito in Vicenza, Viale Riviera Berica 361; che il canone di affitto era stato indicato in €
78.000,00+IVA annui (€ 6.500,00+IVA mensili); che il conduttore non aveva pagato il canone dovuto per i mesi di gennaio – maggio 2024, per un totale di € 36.557,70+IVA – ha adito l'intestato
Tribunale al fine di sentir convalidare lo sfratto per morosità e ordinare al conduttore l'immediato rilascio del bene immobile, oltre alla emissione del decreto ingiuntivo per € 44.600,39.
Si è costituita chiedendo il rigetto della domanda e la compensazione con le reciproche CP_1
ragioni di credito. In particolare, l'intimata ha dichiarato che tra le parti erano intercorsi i seguenti contratti: 1) Accordo tra il locatore ed il conduttore avente ad oggetto l'impegno Parte_1 CP_1
“ad acquistare l'immobile oggetto del contratto di locazione […]” per un “corrispettivo […] fissato in euro 1.000.000,00” con “stipula dell'atto notarile di compravendita da perfezionarsi entro e non oltre il termine di scadenza del quinto an-no di locazione del contratto di locazione di cui in premessa”; 2) Accordo di sub-locazione con il quale la società era stata CP_1 CP_1 autorizzata dalla a sublocare i locali alla società anch'essa firmataria Parte_1 Parte_2
del summenzionato accordo;
3) Accordo tra il locatore, il conduttore, il sub-conduttore e la società
a mente del quale nell'ipotesi in cui il conduttore o il subconduttore si Controparte_3
fossero resi inadempienti al canone di locazione, gli importi fatturati dalla alla Pt_2 Parte_2
Confezioni sarebbero stati compensati con il canone di locazione. CP_3
L'intimata ha dichiarato, altresì, che nel caso di specie sub-conduttore, vantava Parte_2
un credito di euro 25.555,29 nei confronti della società e che detto credito Controparte_3
andava posto in compensazione con i canoni di causa. Del resto, l'art.

2.2 subordinava la compensazione al mero arbitrio del locatore e, tuttavia, tale clausola sarebbe abusiva.
Con ordinanza del 18/10/24, il giudice procedente non ha ordinato il rilascio del bene immobile, ma ha convertito il rito e concesso termini per le memorie.
Con memoria integrativa del 18/12/24, ha chiesto accertarsi la avvenuta risoluzione del Parte_1
contratto di locazione stipulato in data 30.11.2020 tra e ovvero dichiarare lo Parte_1 CP_1
stesso risolto, con condanna di al rilascio dell'immobile oggetto di locazione e al CP_1 CP_1
pagamento dei canoni scaduti/indennità di occupazione fino al rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dalle scadenze e oltre all'importo di competenza per la registrazione annuale del contratto, detratte le eventuali somme ritenute meritevoli di compensazione nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento integrale o parziale delle eccezioni formulate da controparte;

In particolare, la ricorrente ha dichiarato che frattanto la morosità era aumentata a € 107.040,96 e, pertanto, anche ove si volesse operare la richiesta compensazione (avente ad oggetto l'importo di euro 45.055) residuerebbe un dovuto di euro 61.985,96. L'intimante ha poi dichiarato che, contestualmente alla stipula del contratto di locazione, la Pt_1
aveva acconsentito alla sublocazione dell'immobile in favore della società
[...] Parte_2
società di fatto collegata a e che intrattiene rapporti commerciali con la società CP_1 [...]
di cui è proprietario e amministratore il sig. , socio e amministratore CP_3 Parte_3
di L'intimante ha, poi, dichiarato che, in ottica di agevolazione dei rapporti economici Parte_1 tra le dette società, con l'accordo quadrilaterale sottoscritto contestualmente alla locazione in data
30.11.2020, le parti avevano convenuto la possibilità di compensare gli importi fatturati dalla
[...]
alla con gli eventuali canoni di locazione non pagati. Si trattava, Parte_2 CP_3 CP_3
tuttavia, di una facoltà riconosciuta in favore di del tutto valida. Parte_1
Infine, l'intimante ha dichiarato che, nel contratto di locazione le parti avevano negoziato un deposito cauzionale pari a sei mensilità a garanzia di danni e del pagamento canoni, con espressa facoltà per di imputare il deposito agli eventuali canoni non pagati al momento della Parte_1
cessazione della locazione. E, pertanto, l'eccezione di compensazione svolta dall'intimata, in merito al deposito cauzionale superiore all'importo dovuto per le tre mensilità di canone, non sarebbe stata fondata.
Con memoria integrativa del 10/1/25, ha chiesto respingersi le domande di controparte, CP_1
anche ponendo in compensazione il credito o la porzione del credito vantato dalla e/o il CP_1
credito vantato da maturato degli interessi legali come per legge e/o degli interessi Parte_2
di mora di cui al D.Lgs 231/02, in ragione degli accordi collegati al contratto di locazione, con riserva di agire in separata sede per il credito residuo.
La causa è stata istruita documentalmente.
All'udienza del 27/3/25 le parti hanno discusso le rispettive linee argomentative e la causa è stata trattenuta in decisione.
***
Il ricorso svolto da è fondato e va accolto. Parte_1
Viene in essere un contratto di locazione siglato tra e avente ad oggetto un Parte_1 CP_1
immobile ad uso commerciale.
Orbene, è pacifico che non abbia corrisposto il canone di locazione per un importo di CP_1
euro 133.801,20 iva inclusa.
Né è possibile argomentare che al momento dell'intimazione di sfratto non vi fosse la pretesa morosità, stante il collegamento negoziale tra il contratto di locazione per cui è causa e l'accordo quadrilaterale del 30/11/2020, posto che seppur in quest'ultimo negozio si prevedesse la possibilità di compensazione del canone di locazione con il credito di verso Parte_2 [...] è altresì vero che, da un lato la compensazione era rimessa alla volontà di CP_3 Parte_1
e dall'altro, che l'inadempimento di si è aggravato nel corso del giudizio. Parte_1
Ciò premesso, il contratto va dichiarato risolto e parte conduttrice va condannata al rilascio del bene immobile.
Stante la natura dell'attività esercitata nell'immobile locato e i contratti intercorsi tra le parti, che attestano una pluralità di interessi connessi, si stima equo concedere tre mesi di tempo per la liberazione dell'immobile.
Quanto alla domanda di condanna al pagamento dei canoni non corrisposti, la stessa va accolta, senza che sull'importo incidano per intero le due ragioni di compensazione svolte da parte conduttrice.
Quanto, infatti, alla compensabilità del credito di con si tratta di Parte_2 Controparte_3
una circostanza rimessa alla volontà della creditrice e sul punto, non risulta alcun abuso e quindi nullità della clausola, rispondendo la stessa ai rapporti delle parti, che non si limitano al contratto quadrilatero, ma che coinvolgono ulteriori aspetti. Pertanto, nell'economia globale dei reciproci interessi tale clausola deve essere considerata valida.
Quanto, poi, al fatto che sarebbe stato corrisposto un deposito cauzionale di 6 mensilità, anche a garanzia dell'adempimento del canone di locazione, si stima di dover scomputare dalla somma di
€133.801,20 iva inclusa, l'importo di €19.500,00 pari a 3 mensilità, per un saldo finale a favore del locatore di €114.301,20.
Sono, inoltre, dovuti i canoni futuri fino al rilascio effettivo dell'immobile e gli interessi legali dalle scadenze al saldo.
Non può essere riconosciuto l'importo dovuto per le spese di registrazione stante la genericità della domanda.
Ciò posto, venendo infine alla domanda di parte ricorrente circa la decurtazione dall'importo richiesto della somma di euro 39.000 (e quindi di €19.500,00 stante la già avvenuta compensazione del 50% del deposito cauzionale), che sarebbe tenuta a restituire al termine del Parte_1 CP_1
rapporto locatizio, si osserva che si tratta di domanda nuova e che non può essere qui esaminata.
Ed, infatti, “Il procedimento di convalida di licenza e di sfratto, a seguito dell'opposizione dell'intimato ex art. 665 c.p.c., si svolge secondo il rito del lavoro, - per cui non è consentito al locatore la proposizione di domande nuove e neanche la formulazione di una emendatio (quale, nella specie, quella relativa alla domanda di pagamento dei canoni scaduti in corso di causa avanzata dopo la conversione del rito disposta ai sensi dell'art. 667 c.p.c., una volta scaduti, però, i termini utili fissati con l'ordinanza di cui all'art. 426 dello stesso codice), se non nelle forme e nei termini previsti dall'art. 420, comma 1, c.p.c., secondo il quale le parti possono modificare le domande solo se ricorrono gravi motivi e previa autorizzazione del giudice. Deve considerarsi, pertanto, inammissibile qualsiasi modificazione della domanda che non sia stata operata ai sensi dell'art. 426 c.p.c., attraverso l'integrazione dell'atto introduttivo, nel termine perentorio fissato dal giudice, e che non sia stata autorizzata a norma dell'art. 420 c.p.c., all'udienza di discussione. Tale inammissibilità - non è sanata dall'accettazione del contraddittorio ed è rilevabile d'ufficio, con la possibilità della sua deduzione per la prima volta anche in sede di legittimità.” Tribunale Modena sez. II, 18/12/2008, (ud. 18/12/2008, dep. 18/12/2008).
Ora la domanda relativa al diritto di di trattenere il deposito cauzionale è stata svolta per Parte_1
la prima volta nella memoria autorizzata del 17/3/25 e, pertanto, è inammissibile.
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate, a carico della resistente, nella misura di cui in dispositivo, sulla base del DM 10/03/2014, n. 55, come da ultimo modificato, tenuto conto della natura della controversia e della sua complessità, con riferimento al valore della causa, parametro minimo, per le fasi studio, introduttiva e decisionale stante l'assenza di attività istruttoria. Sono liquidabili € 4.217,00 per il presente contenzioso.
Per la fase di sfratto è dovuto l'importo di € 1.948,00 (fase di studio, introduzione).
Sono dovute € 1.045,00 per spese esenti (CU e marca da bollo per il processo di sfratto).
Per la mediazione sono dovute €585,60 per spese vive e € 824,00 per compensi.

PQM

Il Tribunale di Vicenza, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così provvede:
DICHIARA inammissibile la domanda di parte ricorrente in merito alla decurtazione, dall'importo riconoscibile quale dovuto a titolo di canone di locazione, dell'intero deposito cauzionale;

ACCOGLIE per il resto le domande di parte ricorrente e, quindi, ACCERTATO il grave inadempimento di DICHIARA risolto il contratto di locazione per cui è causa;
CP_1
ORDINA a di rilasciare l'immobile oggetto di causa, libero da cose o persone entro il CP_1
27/6/25;
CONDANNA a corrispondere a l'importo di € 114.301,20, oltre ai canoni CP_1 Parte_1
futuri, fino al rilascio effettivo dell'immobile e agli interessi legali dalle scadenze al saldo;

CONDANNA a rifondere a le spese di lite che liquida in € 6.989,00 oltre CP_1 Parte_1
spese generali al 15%, IVA e CPA nonché € 1.630,60 per spese esenti.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Così deciso in Vicenza il 27/03/2025
Il Giudice dott.ssa Stefania Caparello