R.G.A.C. n. 907/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice monocratico del Tribunale di OR NZ, sez. II civile, dott. Vincenzo
Del Sorbo, ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
nel giudizio civile di primo grado iscritto al n. 907/2023 R.G., vertente
TRA
(C.F. ), nella qualità di unico socio, Parte_1 C.F._1
amministratore unico e legale rapp.te della Società unipersonale , con CP_1
sede a IK (Bulgaria) in Gotse Delchev, 17, elettivamente domiciliato in Piano di
Sorrento alla Via Corbo n. 22, presso lo studio dell'Avv. Lavinia Morlicchio che lo rappresenta e difende in virtù di procura in calce all'atto di citazione.
ATTORE
E
nato a [...] il [...] (C.F. Controparte_2
), residente in [...]
Mazzini n. 16
CONVENUTO CONTUMACE

Oggetto: azione ex art. 2932 c.c.
Conclusioni: come da note di trattazione scritta in atti

FATTO E DIRITTO
1

R.G.A.C. n. 907/2023

1.Con atto di citazione notificato in data 15.02.2023, l'attore esponeva che: “in data 14
Ottobre 2022, l'istante , nella dedotta qualità, ha stipulato con Parte_1 CP_2
, nato a [...] il [...], C.F.: , ed ivi
[...] C.F._2
residente a[...], un contratto preliminare di compravendita, giusta contratto preliminare, registrato il 1°.12.2022 al n. 5273 (doc.n.2); con il suddetto preliminare di compravendita, il ha promesso di vendere alla Società Controparte_2
Eurentltd, che ha promesso di acquistare per sè o per persona fisica o giuridica, con riserva di nomina sino alla stipula del definitivo, la piena proprietà del seguente immobile ubicato in OR NZ (NA) alla Via Giuseppe Mazzini, 16, e precisamente: appartamento al quinto piano, distinto dall'int. 13, composto da quattro vani ed accessori, confinante con : detta Via, scale, appartamento limitrofo, s.s.a. Detto immobile è riportato nel Catasto
Fabbricati del Comune di OR NZ, al foglio 7 p.lla 791 sub 19, z.c. 2, cat. A/2, cl.
5, vani 5,5, rce 264,17; con il suddetto preliminare, il corrispettivo della vendita veniva pattuito in € 92.500,00 (novantaduemilacinquecento/00) così pagati e da pagarsi: € 50.0000
(cinquantamila/00) venivano versati dalla parte promissaria acquirente, a mezzo vaglia postale n. 0371540821 emesso da Poste Italiane il 15.09.2022 (doc.n.3), e quietanzati dalla parte promittente venditrice, a titolo di caparra confirmatoria, all'atto della stipula del predetto preliminare (doc.2) ed € 42.500,00 sarebbero stati versati a saldo del prezzo all'atto della stipula del definitivo di vendita;
la stipula del contratto definitivo, così come pattuito, giusta contratto preliminare in parola, doveva avvenire entro e non oltre il 31 ottobre 2022; l'istante ha invitato ripetutamente il promittente venditore Parte_1
alla stipula del definitivo di vendita che, finalmente, su accordo delle parti Controparte_2
sarebbe dovuta avvenire in data 13.01.2023 alle ore 10.00 a rogito del Notaio Per_1
con studio in OR NZ al Corso Umberto I, 148, presso il cui studio era
[...]
fissata la stipula;
in virtù della stipula del definitivo di vendita fissata nei termini suddetti,
l'attore si premurava di emettere, a saldo del prezzo residuo di Euro 42.500,00 assegno circolare n.ro 0371616849-06 tratto su Banco Poste in data 11.01.2023 ( doc.n.4); il
non si presentava all'incontro fissato e si rendeva definitivamente inadempiente”. CP_2
Ciò premesso, l'attore citava innanzi all'intestato Tribunale al fine di Controparte_2
ottenere, in via principale, l'emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., previa corresponsione del prezzo residuo di euro 42,500,00 e, in subordine, la restituzione del doppio
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della caparra versata, previo esercizio del diritto di recesso ex art. 138, co. 2, c.c., con vittoria di spese, diritti e onorari di giudizio da attribuirsi al difensore anticipatario.
Pur essendo stato ritualmente citato, non si costituiva in giudizio rimanendo Controparte_2
contumace.
All'udienza del 23.01.2025, svoltasi in modalità cartolare, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione di 30 giorni per il deposito comparse conclusionali.

2. La domanda formulata ai sensi dell'art. 2932 c.c. è fondata e va accolta per i motivi di seguito esposti.
In punto di diritto va premesso che il contratto preliminare è un negozio avente una duplice efficacia obbligatoria, che non si risolve nella mera promessa di acconsentire alla stipula del definitivo (pactum de contrahendo), implicando altresì una promessa di prestazioni (pactum de dando) che impone di compiere tutte quelle attività necessarie all'attuazione del programma negoziale in maniera satisfattiva per entrambe le parti.
A tutela dei correlativi diritti (ed essenzialmente dell'uguale diritto del venditore e dell'acquirente, al consenso dell'altro per la stipula del contratto definitivo) l'ordinamento giuridico appresta l'azione giudiziale di esecuzione forzata in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, nell'ipotesi in cui uno dei contraenti non intenda adempiere il proprio obbligo di prestare il consenso.
Posto che in tema di preliminare di vendita immobiliare, l'azione di cui all'art. 2932 c.c. è funzionale all'adempimento (coattivo) dell'obbligo di concludere il contratto definitivo,
l'oggetto della domanda giudiziale diretta all'esecuzione in forma specifica del preliminare non è costituito dal bene o dai beni compromessi in vendita, bensì da quella particolare obbligazione di facere, consistente nel trasferimento dei beni o dei diritti che avrebbero dovuto essere trasferiti con il contratto definitivo non concluso.
Sono presupposti dell'azione in esame - oltre all'esistenza di un preliminare valido e l'inadempienza di prestare l'attività necessaria per la stipulazione del contratto definitivo - tutte le condizioni giuridiche con i relativi presupposti di fatto che consentano alla sentenza costitutiva, che tiene luogo del contratto non concluso, di rispecchiare integralmente le previsioni delle parti in sede di preliminare (Cass. 20-01-76, n. 176).
In particolare, tra i presupposti della pronuncia di cui all'art. 2932 cod. civ. vi è altresì la dichiarazione, nel contratto preliminare - o in un atto successivamente prodotto in giudizio - degli estremi del titolo urbanistico abilitativo, o, in mancanza, di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, o, ancora, la dichiarazione sostitutiva di atto notorio -rilasciata
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dal proprietario o altro avente titolo- attestante che l'opera risulta iniziata in data anteriore al
2 settembre 1967.
Invero, sebbene l'art. 40, comma 2 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, richieda tali formalità,
a pena di nullità per la stipulazione degli atti tra vivi, aventi ad oggetto diritti reali (che non siano di servitù o di garanzia) relativi ad edifici o loro parti, tuttavia, secondo l'orientamento prevalente nella giurisprudenza di legittimità, tale norma influisce indirettamente anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di cui all'art. 2932 cod. civ, la quale - avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto - non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano -nella forma e nel contenuto- l'autonomia negoziale delle parti volendosi evitare che mediante lo strumento di cui all'art. 2932 c.c. si possano aggirare divieti -ovvero non adempiere oneri- previsti dalla legge (cfr. Cass.,
1199/1997).
Pertanto, le citate disposizioni implicitamente prescrivono che negli atti relativi ad edifici, siano contenute le menzioni urbanistiche aventi ad oggetto – si ribadisce- l'indicazione degli estremi della licenza/permesso di costruire etc. o della concessione ad edificare in sanatoria,
o l'allegazione della copia della domanda di concessione in sanatoria (qualora manchi la licenza), ovvero, ancora, ai sensi dell'art. 40 co. 2 della suddetta legge, per le opere iniziate anteriormente al 2 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, attestante che l'opera risulta iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967.
Ciò posto, nella fattispecie, l'attore - nella qualità di unico socio, amministratore unico e legale rapp.te della Società unipersonale promissaria Controparte_1
acquirente - ha dichiarato di aver invitato ripetutamente il promittente venditore CP_2
alla stipula del definitivo di vendita che, su accordo delle parti sarebbe dovuta
[...]
avvenire in data 13.01.2023 alle ore 10.00 a rogito del Notaio con studio Persona_1
in OR NZ al Corso Umberto I, 148, presso il cui studio era fissata la stipula e che il non si presentava all'incontro fissato;
conseguentemente l'attore ha proposto la CP_2 presente domanda costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c., mentre il convenuto è rimasto del tutto inerte e non si è costituito in giudizio.
Mentre l'attore, quindi, è risultato adempiente, avendo offerto la propria prestazione secondo le modalità e i termini previsti in contratto, il convenuto è rimasto inadempiente non
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assolvendo la propria, ovvero quella stipulare il contratto definitivo nel termine previsto nel preliminare di compravendita.
Invero, l'esperimento dell'azione di esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c., dell'obbligo di concludere un contratto, ove lo stesso sia contenuto in un contratto preliminare prevedente un termine per la relativa stipulazione e questo sia venuto a scadenza, non presuppone necessariamente la natura essenziale di tale termine, né la previa intimazione di una diffida ad adempiere alla controparte, essendo sufficiente le sola condizione oggettiva della mancata stipulazione del negozio definitivo, unitamente alle altre condizioni giuridiche dell'azione con i relativi presupposti di fatto, tra cui le suesposte menzioni urbanistiche.
La domanda merita, dunque, accoglimento, essendo stati soddisfatti dall'istante tutti i necessari presupposti costitutivi di cui all'art. 2932 c.c., attraverso la produzione in giudizio della seguente documentazione:
- contratto preliminare di vendita del 14.10.2022, redatto mediante scrittura privata e registrato presso l'Ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate il 01.12.2022;
- vaglia postale di euro 50.000,00, del 15.09.2022
- assegno circolare di euro 42.500, 00 del 11.01.2023.pdf
- relazione ipocatastale redatta per Notaio del 12 gennaio 2024. Persona_2
Nel dettaglio, dall'esame della produzione documentale in atti si evince che: CP_2
si impegnava a vendere alla società la piena proprietà dell'immobile
[...] CP_1
sito in OR NZ alla via Giuseppe Mazzini, n. 16, e precisamente un appartamento al quinto piano distinto dal'int. 13, composto da quattro vani e accessori;
che il prezzo di vendita era fissato in complessivi euro 92.500,00; che a titolo di caparra confirmatoria la parte promittente acquirente versava, a , la somma di euro 50.000, 00 Controparte_2
tramite vaglia postale n. 0371540821 emesso da Poste Italiane il 15.09.2022; che la stipula del contratto definitivo doveva avvenire entro e non oltre il 31 ottobre 2022.
In sede di preliminare di vendita, la parte promittente venditrice dichiarava che l'immobile è stato realizzato in data anteriore al 1 settembre 1967, in virtù e in conformità della licenza edilizia, non annullata, né revocata, n. 262 del 14 febbraio 1958 (cfr. pag. 2 preliminare di vendita in atti).
Ancora, va posto in evidenza che dalla relazione ipocatastale del Notaio Persona_3
emerge che – alla data del 12 gennaio 2024 – l'immobile oggetto del preliminare di vendita e riportato in Catasto fabbricati di OR Annunizata al foglio 7, p.lla 791, sub. 19, sito in
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OR NZ alla via G. Mazzini n. 16 è di proprietà di e risulta libero Controparte_2
da formalità pregiudizievoli, iscrizioni ipotecarie o altri privilegi ad eccezione della domanda giudiziale, trascritta a Napoli in data 20 febbraio 2023, ai nn. 8959/6511, a favore di
[...]
e contro . Parte_1 Controparte_2
Quanto alla provenienza del predetto cespite immobiliare, lo stesso è pervenuto al CP_2
dalla successione del di lui padre, apertasi in data 13 dicembre 1985, che Persona_4
a, sua volta, l'aveva acquistato per atto del Notaio del 3 febbraio 1961 (cfr. Persona_5
relazione ipocatastale in atti).
Per tutto quanto esposto, in accoglimento della domanda, ai sensi dell'art. 2932 c.c., va disposto il trasferimento della proprietà dell'immobile sito in OR NZ alla via G.
Mazzini, n. 16 e riportato in Catasto fabbricati di OR NZ al foglio 7, p.lla 791, sub. 19, di , in favore dell'attore, previo pagamento del saldo del prezzo di Controparte_2
euro 42.500,00. (come meglio in dispositivo)

3. La presente sentenza è soggetta a trascrizione ai sensi dell'art. 2643, n. 14) c.c..

4. Le spese di lite seguono la soccombenza, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., e si liquidano di ufficio, nella misura indicata in dispositivo (scaglione da euro 26.000,01 ad euro 52.000,00), applicando i minimi vista la snellezza del procedimento e la scarsa complessità della vertenza, il tutto oltre accessori di legge e spese vive per contributo unificato.


P.Q.M.


Il giudice monocratico, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da
[...]
, nella qualità di unico socio, amministratore unico e legale rapp.te della Società Parte_1
unipersonale , nei confronti di , ogni altra istanza, eccezione, CP_1 Controparte_2
deduzione disattese, così provvede:
A) accoglie la domanda e, per l'effetto, dispone il trasferimento della proprietà del cespite immobiliare di cui appresso, in danno e contro nato a [...] Controparte_2
(NA) il 25.03.1946 (C.F. in favore della società unipersonale C.F._2
, previo pagamento del saldo del prezzo di euro 42.500,00 nel termine di gg. CP_1
60 dall'avvenuta pubblicazione della presente sentenza:
- appartamento sito in OR NZ, alla via G. Mazzini n. 16 al quinto piano, distinto dall'int. 13, composto da quattro vani ed accessori, riportato in Catasto fabbricati di OR
NZ al foglio 7, p.lla 791, sub. 19---
B) autorizza pertanto la trascrizione della presente sentenza (ai sensi dell'art. 2643, n. 14
c.c.) con esonero del Conservatore dei RR.II. da ogni responsabilità;
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C) condanna al pagamento delle spese processuali in favore di Controparte_2 [...]
, nella qualità di unico socio, amministratore unico e legale rapp.te della Società Parte_1
unipersonale , che liquida in euro 548,00 per spese ed euro 3.809,00 per CP_1
compenso professionale, oltre i.v.a. e c.a, se dovute, con attribuzione in favore del difensore anticipatario avv. Lavinia Morlicchio.
OR NZ, 8.4.2025.
IL GIUDICE
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