REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Firenze III sezione civile in composizione monocratica, in persona del dott. Enrico D'Alfonso, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 14408/2021 R.G.A.C., avente ad oggetto: risoluzione/recesso contratto preliminare, vertente
TRA
, elettivamente domiciliato in Firenze presso lo studio Parte_1 dell'avv. G. Chidichimo, che lo rappresenta e difende come da mandato allegato all'atto di citazione;

ATTORE
E
elettivamente domiciliata in Firenze presso lo studio dell'avv. CP_1
M. Cesaroni, che la rappresenta e difende come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
Parte attrice: dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita inter partes di cui è causa per fatto e colpa della convenuta e di condannare la convenuta al pagamento a favore dell'attore della somma di €.180.000 a titolo di restituzione della caparra confirmatoria versata dall'attore ed ex art. 1385 Cod. Civ.; condannare la convenuta a corrispondere a parte attrice il doppio della caparra per sua inadempienza, oltre agli interessi legali o moratori decorsi e con vittoria di spese ed onorari di lite.
Parte convenuta: in tesi respingere la domanda di in Parte_1 quanto non più riproponibile a seguito della sentenza n. 2031/2016 del
Tribunale di Firenze, passata in giudicato;
in ipotesi, respingere la domanda dichiarando l'illegittimità del recesso/risoluzione esercitato da Pt_1 con l'atto di citazione del 11 ottobre 2013, dichiarando che la
[...] promittente la vendita era legittimata a trattenere la caparra a suo tempo versata dal Pt_1
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in Parte_1 giudizio esponendo: di avere sottoscritto in data 4-4-2013 una CP_1 proposta irrevocabile di acquisto di un immobile sito in Firenze di proprietà della convenuta, il cui prezzo di acquisto era stato concordato in euro
1.875.000,00; che tale proposta era stata traslata in un contratto preliminare sottoscritto in data 5-4-2013, con il quale era stato chiarito che il prezzo della compravendita dovesse essere corrisposto mediante il versamento della
1 somma di euro 180.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, mentre il saldo al momento del rogito, mediante assegno/bonifico o con parziale accollo del residuo mutuo per la somma di euro 520.000,00 e che, pertanto, l'attore aveva provveduto al versamento della caparra;
che la promittente la vendita aveva garantito la libertà del bene da ipoteche, privilegi, trascrizioni pregiudizievoli, liti pendenti, diritti di prelazione, servitù passive esistenti, sanzioni per abusi edilizi, oneri e diritti reali o personali di terzi, ad eccezione dell'ipoteca volontaria iscritta in favore di per Org_1 euro 920.000,00 (art. 4) ma, nonostante ciò, in sede di stipulazione del definitivo era emersa l'omessa dichiarazione della trascrizione di una causa pendente davanti al Tribunale di Firenze;
che pertanto le parti avevano convenuto di rinviare la stipulazione del contratto definitivo al 20-12-2013 e di procedere alla sottoscrizione di un nuovo preliminare in data 23-7-2013, con un ulteriore aumento della caparra confirmatoria in euro 600.000,00.
Tuttavia in data 22-7-2013 il notaio aveva informato l'attore che Per_1 risultavano altre quattro trascrizioni pregiudizievoli, non dichiarate dalla per un importo complessivo di euro 1.913.930,00. Alla luce del CP_1 comportamento doloso tenuto da parte venditrice il promissario acquirente, pur pronto al versamento della somma di euro 600.000,00, aveva ritenuto opportuno non sottoscrivere il preliminare.
A seguito di un ulteriore accertamento eseguito in data 25-9-2013 era emerso che le pendenze erano ancora gravanti sull'immobile, pertanto l'attore provvedeva ad instaurare un giudizio davanti al Tribunale di Firenze (r.g.
16573/2013) al fine di ottenere una pronuncia di risoluzione del contratto preliminare e la restituzione della caparra confirmatoria. Giudizio che si era concluso con sentenza n. 2031/2016, con la quale era stata dichiarata l'improcedibilità sia della domanda proposta da sia della Parte_1 domanda riconvenzionale avanzata dalla per asserita violazione CP_1 dell'art. 5 comma 2 d.lgs. 28/2010. Infine, in data 18-4-2016 la aveva ceduto l'immobile a terzi. CP_1
Formulava, pertanto, le conclusioni riportate in epigrafe.
Si è costituita in giudizio precisando che: in data 26-6-2013 le CP_1 parti si erano incontrate presso lo studio del notaio e in tale Per_2 occasione era emersa la necessità del di posticipare la stipulazione Pt_1 del contratto per mancanza di disponibilità economica;
in data 27-6-2013 la aveva formalizzato, tramite raccomandata, le ragioni del differimento;
CP_1 erano state poi riprese le trattative e le parti avevano concordato la nuova data di stipulazione del contratto definitivo al 20-12-2013, e la data di stipulazione del nuovo preliminare al 23-7-2013. In quest'ultima occasione, nonostante la avesse presentato tutta la documentazione attestante CP_1
l'assenso dei creditori iscritti alla cancellazione, il aveva dichiarato Pt_1 che non sarebbe addivenuto alla stipulazione giungendo poi alla notificazione, in data 11-10-2013, dell'atto di citazione di cui al presente giudizio, a cui aveva fatto seguito (in data 22-10-2013) il riepilogo da parte
2 dell'avv. Cesaroni di tutti i fatti intervenuti dal 26-6-2013, con allegazione delle visure da cui risultava l'intervenuta cancellazione di tutte le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
Alla data del 23-7-2013 non vi era, dunque, alcun inadempimento imputabile al promittente venditore, posto che la cancellazione sarebbe dovuta avvenire entro la data prevista per la stipulazione del contratto definitivo, con conseguente legittimità del proprio recesso dal preliminare, con ritenzione della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c.. In diritto, deduceva la non riproponibilità della domanda introdotta con l'atto di citazione del 2013, a fronte dell'intervenuto giudicato, nonché l'infondatezza della domanda in quanto, come già provato nel precedente giudizio, l'inadempimento contrattuale era in realtà imputabile al Pt_1
Sulla scorta di un'istruttoria documentale, precisate le conclusioni all'udienza del 7-2-2024 e previa acquisizione del fascicolo r.g. 16573/2013, la causa è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di memorie conclusionali e repliche.
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Tanto premesso, è innanzitutto infondata l'eccezione di giudicato sollevata dalla convenuta, che precluderebbe a suo dire la riproponibilità della domanda, a seguito e per effetto della sentenza n. 2031/2016, passata in giudicato. È infatti noto che la pronuncia “in rito” dà luogo soltanto a giudicato formale, con la conseguenza che essa produce effetto limitato al solo rapporto processuale nel cui ambito è emanata e non è idonea a produrre gli effetti del giudicato in senso sostanziale (Cass. 19-5-2021 n. 13603 e del
16-12-2014 n. 26377). Pertanto, nell'ipotesi in cui una sentenza passata in giudicato abbia definito il giudizio su di un presupposto processuale e non sia entrata nel merito della causa, la statuizione sulla questione di rito non preclude la riproposizione della medesima domanda in altro giudizio.
Nel merito, i fatti di causa possono ritenersi in tal modo accertati: al primo incontro fissato tra le parti per la stipulazione del contratto definitivo
(avvenuto in data 26-6-2013) è stato concordato uno slittamento a causa della mancanza di disponibilità economica del (v. doc. 5 – all. D alla Pt_1 comparsa di costituzione), circostanza confermata anche dalla testimonianza resa da nel giudizio r.g. 16573-2013, all'udienza del 24-9- Testimone_1
2015, utilizzabile quale elemento di prova anche nel presente giudizio
(“…WE mi disse il giorno prima del rogito che non aveva la liquidità necessaria”…“al notaio fu comunicata la difficoltà economica del l Pt_1 giorno stesso fissato per il rogito. Il notaio è stato informato direttamente da dato che il notaio parla inglese”). Tale circostanza, allegata dalla Pt_1 parte convenuta sin dalla comparsa di costituzione, non è mai stata del resto oggetto di specifica contestazione da parte dell'attore.
Costituisce poi circostanza pacifica che quindi entrambe le parti, riprese le trattative, hanno convenuto di individuare altre date per la stipulazione di un nuovo contratto preliminare (27-7-2013) e del contratto definitivo (20-12-
3 2013). Risulta altresì documentalmente che in sede di stipulazione del nuovo preliminare il fosse pronto a corrispondere l'ulteriore somma di Pt_1 euro 600.000,00 richiesta dalla promittente venditrice quale integrazione della caparra confirmatoria, avendone la disponibilità come risulta dai tre assegni circolari prodotti (n. 1560019149-00 di Euro 250.000,00; - n.
1560019150-01 di Euro 250.000,00; - n. 1460117334-00 di Euro 100.000,00 all'ordine di emessi dalla in data 22.7.2013: v. CP_1 Org_2 doc. 2 memoria art. 183 comma 6 c.p.c. n. 3).
È inoltre pacifico che il sia venuto a conoscenza dell'esistenza di Pt_1 ulteriori trascrizioni pregiudizievoli poco prima della data fissata per la stipulazione del nuovo contratto preliminare (23-7-2013). Del resto, anche dalla corrispondenza allegata dalla stessa si evince che in data 22-7- CP_1
2013 erano emerse delle trascrizioni non dichiarate (doc. 9 – all. D), in relazione a crediti di una certa consistenza.
La circostanza è stata, del resto, confermata dal teste notaio il quale, Per_1 per quanto qui rileva, ha dichiarato: “non si poté stipulare il contratto perché emerse l'esistenza di un vincolo pregiudizievole non ancora cancellato…il sig. venne pronto per stipulare l'atto…ricordo che rifiutò Pt_1 Pt_1 di stipulare qualsivoglia contratto fino a che non fosse risultata la cancellazione dell'ipoteca. Non ricordo se i vincoli erano uno o più…”.
Come affermato dalla parte attrice, e mai nella sostanza smentito neppure dalla convenuta, la mancata stipulazione del nuovo contratto preliminare in data 23.7.13 è stata dunque rappresentata dal rifiuto, da parte del di Pt_1 addivenire alla stipulazione a causa dei vincoli ancora iscritti sull'immobile.
A seguito di tale episodio i rapporti tra le parti si sono deteriorati, e non sono stati fissati nuovi incontri (testimone “a seguito di tale Testimone_2 sopravvenienza i rapporti tra le parti si sono immediatamente guastati, non ci fu nessuna trattativa relativa a diverse condizioni economiche né in quella sede fu rifissato altro incontro, posto che l'atteggiamento del potenziale acquirente era stato del tutto inatteso”). Gli accadimenti successivi sono anch'essi pacifici, e comunque documentali: in data 2-8-2013 la difesa della ha inviato una comunicazione (doc. CP_1
13 – all. D), con allegate le ricevute di avvenuto deposito presso l'
[...]
di Firenze degli atti di consenso necessari alla cancellazione Org_3 delle formalità ipotecarie, e la copia del provvedimento del GE in data
25.3.04 ai fini della cancellazione del pignoramento con invito, dunque, a stipulare la vendita entro la metà del mese di settembre. Missiva rimasta, per quel che risulta, priva di risposta.
A ciò è seguita, in data 11-10-2013, la notificazione dell'atto di citazione del presente giudizio, a cui ha fatto seguito in data 22-10-2013 l'invio di una missiva da parte della difesa della alla quale sono state allegate le CP_1 visure da cui risultava l'intervenuta cancellazione di tutte le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
4 Ciò premesso in fatto l'attore ha proposto, sia pure in modo non ben esplicitato (essendo stato richiamato anche l'art. 1385 c.c.), espressamente una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, ai sensi dell'art. 1453 c.c.. A fondamento della domanda ha posto l'inadempimento della rispetto CP_1 all'obbligazione prevista dalla clausola n.

4.2 del contratto preliminare del 5-
4-2013: “la parte promittente la vendita garantisce la piena e legittima titolarità e disponibilità di quanto verrà trasferito, prestando quindi le più ampie garanzie per tutti i casi di evizione e molestia, ne garantisce in particolare la libertà da ipoteche, privilegi, trascrizioni pregiudizievoli, liti pendenti, diritti di prelazione, servitù passive esistenti, sanzioni per abusi edilizi, oneri e diritti reali o personali di terzi ad eccezione di quanto segue: ipoteca volontaria iscritta sull'appartamento in oggetto a favore della banca in data 22-4-2004 al n.

3.320 di Registro Particolare nascente da Org_1 contratto di mutuo fondiario di originarie euro 920.000,00...”. Ciò in quanto, come si è detto, era invece emersa l'esistenza di ben 4 trascrizioni pregiudizievoli, per importi tra l'altro di rilevante entità.
La ha invece affermato che la mancata stipulazione del contratto, in CP_1 particolare del contratto definitivo la cui stipulazione era prevista per fine giugno 2013, fosse in realtà dipesa dall'inadempimento del promissario acquirente, non avendo quest'ultimo disponibilità economica per perfezionare l'acquisto. Ha, in ogni caso, evidenziato la non gravità del proprio inadempimento, atteso che era stata data notizia del consenso dei creditori alla cancellazione delle trascrizioni ipotecarie, con invito quindi a procedere alla stipulazione del contratto definitivo.
Ha quindi a sua volta dichiarato alla controparte, nell'ambito della comparsa di costituzione nel giudizio r.g. 16573/2013, il proprio recesso dal contratto preliminare con trattenimento della caparra, domanda non riproposta nel presente giudizio in tali termini, ma da ritenersi implicitamente contenuta nella richiesta di dichiarazione che la promittente fosse legittimata a trattenere la caparra (arg. ex Cass. n. 2032 del 1994). Ed i presupposti per la legittimità del recesso sono, come noto, i medesimi della risoluzione, vale a dire l'esistenza di un grave inadempimento, imputabile alla parte.
Orbene è noto che nei contratti a prestazioni corrispettive ai fini della pronuncia di risoluzione in caso di inadempienze reciproche, il giudice è tenuto ovviamente a verificare la sussistenza degli inadempimenti allegati, e poi a formulare un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa maggiormente responsabile delle violazioni a causa del comportamento della controparte, e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale
(Cass. 3-7-2013 n. 16637, tra le tante).
Ciò costituisce applicazione, del resto, della regola di cui all'art. 1455 c.c., secondo cui il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle
5 parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra. Dunque, la gravità dell'inadempimento va determinata considerando la posizione di entrambe le parti, quindi sia l'inadempimento dell'una che l'interesse all'adempimento dell'altra (Cass. n. 12182 del 22-6-2020).
Nel caso di specie, non può assumere rilievo ai fini della risoluzione contrattuale la mancata stipulazione del contratto definitivo alla fine di giugno 2013, per quanto essa possa essere stata causata dalla mancanza di liquidità in capo all'attore: le parti hanno infatti pacificamente concordato, nell'occasione, un rinvio per la stipulazione del contratto definitivo, il che dimostra chiaramente come il suddetto inadempimento non fosse di rilevante importanza per la Ciò senza contare che ad essere inadempiente, a CP_1 quella data, era anche la medesima, in relazione agli obblighi previsti CP_1
a suo carico dalla clausola n.

4.2 del contratto preliminare, data la presenza di plurime formalità negative iscritte sull'immobile, pur se in quel momento non ancora note all'attore.
Quanto, invece, al successivo appuntamento del 23.7.13, il rifiuto da parte del di addivenire alla stipulazione del contratto definitivo a causa Pt_1 della presenza, appresa poco prima, di formalità pregiudizievoli ulteriori sull'immobile non segnalate dalla venditrice e sino alla loro eliminazione
(come riferito dal teste , non rappresenta certo un inadempimento Per_1 bensì una giustificata applicazione dell'art. 1460 c.c. poiché in quel momento, ad essere inadempiente era la CP_1
Anche in questo caso, tuttavia, si trattava di un inadempimento di non notevole importanza in relazione all'interesse della controparte contrattuale, tanto è vero che come si è detto il dichiarò di rifiutare di stipulare Pt_1
“qualsivoglia contratto”, ma soltanto “fino a che non fosse risultata la cancellazione dell'ipoteca”. Essendosi dunque l'incontro del 23.7.13 risolto senza nessun accordo o determinazione per il prosieguo, e dovendosi dunque ritenere ancora esistenti gli obblighi rispettivi di stipulazione del contratto definitivo, a seguito della comunicazione del 2-8-2013 (doc. 13 – all. D comparsa di costituzione) e degli allegati ivi prodotti il on avrebbe potuto, secondo buona fede Pt_1
e correttezza, procedere alla notificazione dell'atto di citazione per ottenere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, ma avrebbe potuto/dovuto limitarsi a comunicare il proprio rifiuto ad addivenire alla stipulazione del contratto definitivo, ai sensi dell'art. 1460 c.c., sino alla effettiva cancellazione delle formalità, in quel momento comunque non ancora avvenuta, e la propria disponibilità in tal senso (solo) dopo che ciò fosse avvenuto.
Pertanto, la domanda di risoluzione contrattuale proposta dall'attore non può essere accolta, essendosi in presenza al momento della proposizione della relativa domanda di un inadempimento, pur certamente (ancora) sussistente in capo alla ma non caratterizzato dalla necessaria gravità ex art. CP_1
6 1455 c.c., in relazione all'interesse manifestato alla conclusione del contratto.
Neppure può, tuttavia, essere dichiarato legittimo il contrapposto recesso dal contratto preliminare.
L'avvenuta effettiva cancellazione di tutte le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli è avvenuta, come da visure prodotte in atti, soltanto in data
11.10.13, lo stesso giorno della notificazione dell'atto di citazione per la risoluzione del contratto, ed è stata comunicata all'attore soltanto il successivo 22-10-2013 (doc. 15 – all. D).
Tuttavia, ai sensi dell'art. 1453 c. 3 c.c., dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere alla propria obbligazione,
e dunque quello posto in essere dalla è stato un adempimento tardivo, CP_1 non rilevante ai fini della valutazione delle posizioni delle parti.
La decisione, infatti, va assunta sempre in base alla situazione come cristallizzatasi al momento in cui è stata proposta la domanda di risoluzione contrattuale (Cass. n. 1525 de 2000, Cass. n. 10632 del 1996, Cass. n. 6121 del 1993) e, in quel momento, ad essere (ancora) inadempiente, seppure come si è detto sulla base di un inadempimento valutabile come non di grave entità, era pur sempre soltanto la e non certo invece il il cui CP_1 Pt_1 rifiuto di stipulare il contratto definitivo in mancanza della cancellazione delle formalità pregiudizievoli ancora esistenti sull'immobile non può, come si è detto ritenersi ingiustificato.
Respinte, quindi, le rispettive domande proposte dalle parti, deve in ogni caso pronunciarsi d'ufficio la risoluzione del contratto preliminare oggetto di causa.
Nei casi in cui il giudice ritenga non sussistente il grave inadempimento ex art. 1455 c.c. e laddove, pertanto, non possa dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento, deve infatti comunque dare atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della manifestazione di volontà di ambedue le parti di non eseguire le rispettive obbligazioni e provvedere sulle domande di restituzioni proposte dalle medesime (Cass. civile n. 16637/2013 e Cass. civile 10389 del 2005).
È evidente che nel caso di specie sussista l'ipotesi sopra indicata, in quanto entrambe hanno formulato – dunque in forma scritta - domanda di risoluzione contrattuale e la convenuta ha, addirittura, alienato a terzi il bene immobile oggetto del contratto già dal 2016.
A ciò consegue, come si è detto, la necessità di provvedere in merito alle domande restitutorie formulate dalle parti e, dunque, la va condannata CP_1 alla restituzione della somma di euro 180.000,00, trattandosi di attribuzione patrimoniale ormai priva di qualsivoglia giustificazione causale.
Stante l'evidente reciproca soccombenza con riferimento alle domande rispettivamente proposte, sussistono in ogni caso i presupposti per disporre l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.
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P.Q.M.

Il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunciando, così provvede:
- Rigetta le rispettive domande delle parti;

- Dà atto dell'impossibilità di esecuzione del contratto preliminare oggetto di causa;

- per l'effetto condanna alla restituzione in favore di CP_1 Pt_1 della somma di euro 180.000,00, oltre interessi legali dalla data
[...] della presente pronuncia al saldo;

- Compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Firenze, il 8.5.2024
Il giudice dr. Enrico D'Alfonso
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