TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 118/2024
Oggi, 16 gennaio 2025, innanzi al Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, sono comparsi: avv.to Emiliana CIRELLI, per delega dell'avv. Raffaele GUERRITORE, per i resistenti, la quale si riporta alle approntate difese;
chiede concedersi rinvio preordinato al tentativo di comporre bonariamente la controversia;
avv.to Leonardo VASTOLA, per delega dell'avv. Maria VITIELLO, per , il CP_1 quale si riporta alle approntate difese e chiede ammettersi gli articolati mezzi istruttori;
in subordine, chiede che la causa venga decisa, non opponendosi al richiesto rinvio, ove il giudice ritenesse di concederlo.
È altresì presente, ai fini della pratica forense, il dott. . Persona_1
Il Giudice ritenuta la causa matura per la decisione, invita le parti a precisare le conclusioni e, letto l'art. 429 cod. proc. civ., ordina la discussione orale della causa. All'esito della stessa, dopo essersi ritirato in camera di consiglio, decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. È verbale.
Il Giudice
dott. Gianluca Di Filippo

1
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 118/2024 R.G., avente ad oggetto “contratto di locazione”, pendente
TRA
, rappresentato e difeso, come da mandato in calce all'atto CP_1 introduttivo, dall'Avv. Maria Vitiello, presso il cui studio elettivamente domicilia in Scafati alla Via Passanti, n. 246;

- RICORRENTE -

E
, , rappresentati e Controparte_2 Controparte_3
difesi, come da procura allegata alla comparsa di costituzione, dall'Avv.
Raffaele Guerritore, presso il cui studio elettivamente domiciliano in Nocera
Inferiore alla Via Roma, n. 41;
- RESISTENTI -
All'udienza celebrata in data 16.1.25, i procuratori delle parti costituite hanno concluso come da verbale in atti.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida, il sig. , CP_1
preliminarmente esposto:
- che esso istante è proprietario dell'immobile sito in Nocera Inferiore alla Via G.
Federici, n. 16, identificato al N.C.E.U. del prefato Comune al foglio 18, particella 3439, sub. 1;

2 - che esso esponente aveva concesso – con contratto stipulato in data 15.5.23 e registrato in data 22.11.23 presso il competente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate – in locazione ad uso abitativo ai sig.ri e il testé citato immobile;
Controparte_2 Controparte_3
- che i predetti contraenti avevano pattuito un canone di locazione mensile pari ad euro
400,00;
- che i summenzionati conduttori non avevano provveduto al pagamento dei canoni concernenti il mese di ottobre e quello di novembre dell'anno 2023, in tal guisa accumulando una morosità pari ad euro 800,00;
ha convenuto in giudizio i sig.ri e per sentir convalidare Controparte_2 Controparte_3
l'intimato sfratto per morosità, nonché per sentir ingiungere il pagamento dei canoni scaduti e di quelli “a scadere fino all'effettivo rilascio”.
Con comparsa di risposta all'uopo depositata, i testé citati conduttori si sono opposti all'invocata convalida. A suffragio della pretesa reiezione, la difesa dei sig.ri e Controparte_2 CP_3
ha eccepito la nullità del contratto di locazione, assumendo, da un lato, che lo stesso sarebbe
[...]
“stato stipulato il 15.05.2023 e […] registrato solo il 22.11.2023, quindi ben oltre il termine di 30 gg previsto dalla legge”; dall'altro, che i contraenti avrebbero pattuito un termine di durata inferiore a quello prescritto dal legislatore. Quanto al merito, ha sollevato, ai sensi dell'art. 1460 c.c., eccezione d'inadempimento del locatore, sostenendo che questi avrebbe omesso di eseguire i lavori di manutenzione straordinaria necessari a mantenere la res locata in stato da servire all'uso convenuto: segnatamente, premesso che i conduttori, “sin dall'inizio del rapporto contrattuale”, avrebbero riscontrato “all'interno dell'appartamento locatogli criticità tali da renderlo certamente non a norma di legge”, quali “numerose e vistose macchie di umidità” e “vistose crepe sulle pareti”, asseritamente causate da infiltrazioni, ha dedotto che il locatore non sarebbe “intervenuto in tempo”.
Di là dall'aver approntato le testé illustrate difese, gli intimati hanno proposto domanda riconvenzionale preordinata a sentir condannare il sig. “all'esecuzione di tutti i lavori CP_1 necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento […] per renderlo conforme all'uso convenuto”, nonché al risarcimento “dei danni materiali subiti […] a causa della negligenza del locatore”.
A scioglimento della riservata assunta all'udienza dell'11.1.24, è stata pronunciata ordinanza ex art. 665 c.p.c. di rilascio dell'immobile di cui si discorre ed è stato disposto – conformemente al dettato degli artt. 667 e 426 c.p.c. – il mutamento del rito, fissando l'udienza di discussione in data 16.1.25 ed assegnando, a pena di decadenza, all'intimante termine per il deposito di documenti e di una
3 memoria contenente domande ed istanze istruttorie fino a 30 giorni prima della fissata udienza;
ai resistenti termine fino a 10 giorni prima per deposito di documenti e di una memoria contenente eccezioni processuali e di merito non rilevabili d'ufficio, domande riconvenzionali ed istanze istruttorie.
Nella memoria integrativa depositata in data 20.12.24, il locatore, dato preliminarmente atto dell'avvenuta riconsegna dell'immobile in data 17.9.24, ha sostenuto l'infondatezza delle difese ex adverso predisposte, nonché eccepito l'improcedibilità delle domande riconvenzionali spiegate dai resistenti sulla scorta dell'argomentazione per la quale le stesse, afferendo alla materia locatizia, avrebbero dovuto essere precedute dall'esperimento del tentativo di mediazione.
Immortalate le prospettazioni delle parti, nonché le fasi processuali salienti, deve in limine indugiarsi sulla sollevata eccezione di nullità del contratto di locazione, a suffragio della quale i resistenti hanno sostenuto che il negozio de quo sarebbe stato “stato stipulato il 15.05.2023 e […] registrato solo il 22.11.2023, quindi ben oltre il termine di 30 gg previsto dalla legge”. A tal fine,
s'impone di osservare che «il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente “ab origine” l'indicazione del canone realmente pattuito, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre
i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all'obbligo di registrazione» (Cass. Sez. Un. n. 23601/17).
Aderendo alla rammentata impostazione interpretativa, la formulata eccezione non può che esser rigettata, risultando ex actis che il contratto di locazione de quo sia stato registrato, ancorché successivamente allo spirare del termine all'uopo prescritto.
Né il contratto di cui si discorre potrebbe reputarsi nullo – come sostenuto dai resistenti – perché i paciscenti avrebbero pattuito un termine di durata inferiore a quello legale. A tale eccezione risulta agevole obiettare, da un lato, che dal combinato disposto del terzo e del quinto comma dell'art. 2 L.
431/98 si evince che i contratti di locazione ad uso abitativo ben possano avere durata triennale allorquando i contraenti determinino – come avvenuto nel caso in esame – il valore del canone
“sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative”; dall'altro, che, in ogni caso, l'eventuale previsione di un termine di durata inferiore a quello legale, lungi dall'esser causa di nullità del contratto, avrebbe comportato la nullità della clausola negoziale contemplante una durata inferiore a quella minima prescritta del legislatore, con conseguente automatica
4 eterointegrazione del contratto, ai sensi del combinato disposto degli artt. 13 L. n. 431/98 e 1419, II comma, c.c., ed applicazione del termine minimo previsto dalla legge.
Sempre in via preliminare, occorre esaminare la formulata eccezione d'improcedibilità delle domande riconvenzionali proposte dai resistenti, a fondamento della quale l'odierno istante ha dedotto che, in relazione alle stesse, non sarebbe stato esperito il tentativo di mediazione. In ordine a tale eccezione, non può prescindersi dall'evidenziare che, secondo il più recente indirizzo della
Suprema Corte, “la mediazione obbligatoria ex art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010, quale condizione di procedibilità finalizzata al raggiungimento di una soluzione conciliativa che scongiuri
l'introduzione della causa, è applicabile al solo atto introduttivo del giudizio e non anche alle domande riconvenzionali” (Cass. Sez. Un. n. 3452/24).
Ne discende che l'eccezione di cui si discorre non possa che essere ritenuta priva di pregio giuridico.
Ancora in limine, giova rilevare che, pur avendo – come risulta ex actis – i conduttori riconsegnato l'immobile in data 17.9.24, non sussistono i presupposti per poter dichiarare la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento insita nell'intimazione di sfratto per morosità: tale pretesa, invero, “ha effetti diversi
e autonomi, rispetto alla domanda di rilascio, tra cui quello di attribuire alla parte adempiente il diritto al risarcimento dei danni e al pagamento delle eventuali penali” (cfr., ex pluribus, Cass. n.
18510/07; Cass. n. 25740/15).
Tanto atteso, deve indugiarsi sulla domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento implicitamente sottesa all'istanza di convalida dello sfratto (in tal senso, ex multis,
Cass. n. 5566/83, ove si è statuito claris litteris che “la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ancorché non sia stata formulata espressamente dal locatore, è implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione”). Onde esaminare l'avanzata domanda di risoluzione, non può prescindersi dall'ormai monolitico indirizzo esegetico della Suprema Corte per il quale, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere
5 della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Peraltro, anche nel caso in cui sia dedotto – non già l'inadempimento, bensì – l'inesatto adempimento dell'obbligazione l'onere della prova si atteggia nel medesimo senso, essendo, dunque, sufficiente per il creditore istante la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento (cfr., Cass. Sez Un. n. 13533/01; nel medesimo senso, Cass. n. 2387/04; n. 15677/09; n. 3373/10).
Aderendo alla rammentata impostazione interpretativa, non può che ravvisarsi l'inadempimento dei conduttori, poiché, a fronte dell'allegata morosità, maturata a far data dal mese di ottobre dell'anno
2023, i resistenti non hanno dato prova di aver provveduto al pagamento né hanno dimostrato che non fossero tenuti allo stesso.
In ordine, poi, al carattere dalla non scarsa importanza del ravvisato inadempimento, non può tacersi che “il mancato pagamento del canone di locazione, decorsi venti giorni dalla prevista scadenza, costituisce, ai sensi dell'art. 5 della L. n. 392 del 1978, motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c., senza che il giudice possa compiere una valutazione discrezionale dell'importanza dell'inadempimento, che è operata ex lege” (Cass. n. 3791/87).
All'esito del solcato sentiero argomentativo, la domanda di risoluzione spiegata dalla parte locatrice non può che trovare accoglimento, tenuto conto che i fatti impeditivi eccepiti dai conduttori – id est, grave inadempimento del locatore, asseritamente sostanziatosi nella consegna di un immobile connotato da “criticità tali da renderlo certamente non a norma di legge, considerata la carenza dei requisiti minimi di abitabilità e vivibilità” – si sono rivelati inidonei a paralizzare la pretesa in esame.
Con specifico riguardo a tale ultimo profilo, deve evidenziarsi che, allorquando il conduttore,
“all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 cod. civ., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi
l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un
6 canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso” (Cass. n. 25278/09; nel medesimo senso, Cass. n. 3341/01).
Sulla scorta della rammentata impostazione interpretativa, la sollevata eccezione d'inadempimento non può che essere rigettata, tenuto conto, da un lato, della facile riconoscibilità – quantomeno – di alcuni dei difetti descritti nella comparsa di costituzione (si pensi alle “vistose crepe sulle pareti” o alla “vistose macchie di umidità”); dall'altro, che i conduttori, nel corpo dell'art. 9 del contratto di locazione, hanno claris litteris dato atto di aver “visitato l'unità immobiliare” e di averla trovata “in buono stato”, nonché “esente da vizi o difetti”, in tal guisa avendo implicitamente rinunciato a far valere i difetti della res locata, verosimilmente già percepibili all'atto della stipula del contratto.
Né la formulata eccezione potrebbe trovare accoglimento sulla base dell'argomentazione per la quale il precario stato dell'appartamento consegnato – come risulta dal contratto – “in buono stato” locativo sarebbe frutto del progressivo deterioramento del medesimo, giacché sono gli stessi resistenti ad aver dedotto che le “numerose infiltrazioni d'acqua” e le “vistose crepe sulle pareti” sarebbero manifestatesi “sin dall'inizio del rapporto contrattuale”, circostanza, peraltro, che, in assenza di specifiche allegazioni, appare altamente inverosimile, potendosi inferire dall'entità delle denunciate anomalie che le medesime non possano essersi prodotte in un lasso temporale di pochissimi mesi (quattro o cinque).
In ogni caso, s'impone di rilevare che, se è pacifico che al conduttore sia consentito sollevare l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. – non solo qualora venga completamente a mancare la prestazione della controparte, bensì – anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, è parimenti inconfutabile che la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone dovrà risultare, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti (cfr. Cass. n. 20322/19). Apertis verbis, laddove, tenuto conto dell'inadempimento del locatore, ancora sussista un grado di utilizzabilità dell'immobile locato, il conduttore potrà sospendere il pagamento soltanto di una quota del canone pattuito: infatti, l'exceptio non rite adimpleti contractus, quale espressione del principio di autotutela di cui all'art. 1460 c.c., “è applicabile anche al rapporto locatizio e, in applicazione analogica dell'art. 1584 c.c., postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e alla buona fede, da accertare attraverso la comparazione dei comportamenti delle parti” (Cass. n. 74/10); ne
7 consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non possa sospendere integralmente il versamento del canone, poiché in tal guisa potrebbe essergli ascritto un inadempimento non proporzionato – in quanto connotato da maggiore gravità – a quello imputabile al locatore.
Orbene, nel caso di cui si discorre, i conduttori, pur avendo sospeso di corrispondere il canone sin dal mese di ottobre dell'anno 2023, hanno continuato a godere dell'immobile, pur nell'asserita presenza di “numerose e vistose macchie di umidità” e di “vistose crepe sulle pareti”, con la conseguenza che la sospensione del pagamento dell'intero importo dei canoni non possa reputarsi giustificata.
L'accoglimento della domanda di risoluzione spiegata dal sig. implica l'assorbimento di CP_1
quella con la quale i resistenti hanno chiesto, in via riconvenzionale, la condanna del locatore
“all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento dei conduttori per renderlo conforme all'uso convenuto”.
Di là da quella di risoluzione, parte ricorrente ha spiegato domanda preordinata a sentir condannare i conduttori al pagamento dei canoni scaduti, nonché di quelli “a scadere fino all'effettivo rilascio”.
Con riguardo a tale ultima pretesa, deve rilevarsi che presupposto per l'accoglimento della domanda di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, avanzata nel corpo dell'intimazione di sfratto per morosità, è costituito dalla pronuncia della convalida dello stesso sfratto per mancata comparizione o per mancata opposizione del conduttore, ferma rimanendo la possibilità del riconoscimento del relativo diritto alla corresponsione di quanto dovuto a titolo di canoni mediante la sentenza pronunciata nel giudizio di merito a cognizione piena conseguente all'opposizione dell'intimato (in tal senso, ex multis, cfr. Cass. n. 11603/05).
Facendo applicazione di tali principi, i conduttori devono essere condannati, in solido tra loro, al pagamento dell'importo di euro 4.800,00, a titolo di canoni di locazione già maturati e non pagati per le mensilità ricomprese tra il mese di ottobre dell'anno 2023 e quello di settembre dell'anno
2024 (12 canoni da euro 400,00).
Da ultimo, deve indugiarsi sulla domanda risarcitoria proposta in via riconvenzionale dai resistenti.
La stessa – prescindendosi da qualsivoglia valutazione in ordine alle condotte contestate al locatore, in ossequio al principio della ragione più liquida, in forza del quale è possibile derogare all'ordine di trattazione delle questioni di cui all'art. 279 c.p.c. in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio (cfr., in tal senso, ex multis, Cass. n. 9936/2014 e
Cass. n. 12002/14) – non può che ritenersi infondata, essendosi i conduttori limitati a chiedere il
8 ristoro dei (non meglio precisati) pregiudizi sofferti, senza aver in alcun modo specificato in cosa detti danni sarebbero consistiti, salvo aver dato atto, in guisa oltremodo generica, che gli stessi avrebbero riguardato anche “alcuni mobili (da valutarsi incorso di causa anche mediante nomina
CTU)”.
A questo proposito, non può tacersi che il danneggiato che chieda in giudizio il ristoro del danno è tenuto – secondo l'indirizzo pretorio maggiormente accreditato – a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio o un pregiudizio non patrimoniale: infatti, se antecedentemente alle sentenze nn. 7281, 7282 e 7283/2003 della Suprema Corte la reazione risarcitoria era azionabile anche solo in presenza della lesione di situazioni soggettive meritevoli di tutela, a prescindere dalle concrete ricadute pregiudizievoli dell'illecito, successivamente alle richiamate sentenze del 2003, “la struttura generale del fatto illecito, contrattuale ed extracontrattuale, è stata configurata in termini unitari, a prescindere dalla natura del pregiudizio
(patrimoniale o non patrimoniale), occorrendo sempre un'azione o omissione dolosa o colposa, la lesione di un interesse meritevole di tutela, tradizionalmente identificata con il danno evento, nonché – quale ulteriore indispensabile condizione – il verificarsi di concrete ricadute pregiudizievoli a scapito del danneggiato (cd. danno conseguenza)” (Cass. n. 29564/20). Appare dunque respinta la teoria del danno evento: ai fini del risarcimento sono sempre necessarie l'allegazione e la prova dei concreti pregiudizi subiti dal danneggiato e non è in alcun caso configurabile un danno in re ipsa. Diversamente opinando ci si porrebbe in contrasto – non soltanto con il rammentato indirizzo della Suprema Corte secondo cui quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, bensì anche – con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico delle Sezioni Unite (Cass. Sez. Un. n. 16601/17) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in ossequio all'art. 23 Cost..
Ebbene, i resistenti nulla hanno dedotto in ordine ai danni di cui hanno invocato il ristoro, salvo aver allegato che tali pregiudizi avrebbero riguardato – non meglio precisati – mobili di loro proprietà, né hanno prodotto documentazione dalla quale poter inferire in cosa gli stessi sarebbero consistiti o hanno invocato l'ammissione di prove costituende a ciò preordinate.
Non resta che regolare le spese di lite: le stesse, in ossequio al principio della soccombenza, devono essere posta a carico dei resistenti.


P.Q.M.


9 Il Tribunale di Nocera Inferiore, Sezione Seconda Civile, in persona del Giudice Unico, dott.
Gianluca Di Filippo, pronunziando sulle domande proposte da , ogni diversa istanza, CP_1
eccezione disattesa, così provvede:
1) Accoglie per quanto di ragione le domande proposte dalla parte ricorrente;

per l'effetto:
a) dichiara risolto per grave inadempimento della parte conduttrice il contratto di locazione per cui è causa;

b) condanna i resistenti, in solido tra loro, al pagamento, in favore di , della CP_1
complessiva somma di euro 4.800,00, quale importo dovuto dai resistenti a titolo di canoni di locazione inerenti al periodo circoscritto tra il mese di ottobre dell'anno 2023 e quello di settembre dell'anno 2024, oltre interessi dalla domanda;

2) dichiara assorbita la domanda di condanna del locatore all'esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione proposta in via riconvenzionale dai resistenti;

3) rigetta la domanda risarcitoria proposta in via riconvenzionale dai resistenti;

4) condanna i resistenti, in solido tra loro, al pagamento, in favore di , delle spese di CP_1
lite, che all'uopo liquida in euro 2.200,00 a titolo di onorario, oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli onorari, Cnap ed Iva come per legge, con attribuzione al procuratore antistatario.
Così deciso in Nocera Inferiore, 16.1.25.
Il Giudice
Dott. Gianluca Di Filippo
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