N. R.G. 1394/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CIVITAVECCHIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Maria Emanuela Ragusa ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1394/2021 promossa da:
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'Avv. MARCO Parte_1 C.F._1
TERRACCIANO
ATTORE Contro
( ), rappresentato e difeso dall'Avv. RUSSONIELLO CP_1 CodiceFiscale_2
FLAVIO
CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso riportandosi ai propri scritti difensivi.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto 15.3.2021 , premettendo di aver concesso in locazione ad uso abitativo a Parte_1 [...]
l'immobile in Ladispoli, Via Caltagirone n. 20/22, posto al piano terra con giardino, con CP_1
pagina 1 di 5 contratto del 29.02.2020 regolarmente registrato il 3.3.2020 al canone mensile di Euro 750,00, lamentava il mancato pagamento da parte del conduttore dei canoni da novembre 2020 oltre le spese delle utenze per un importo di Euro 3.257,11 e gli intimava lo sfratto per morosità citandolo per la convalida.
Di costituiva all'udienza del 26 aprile 2021 assumendo che l'interruzione del pagamento CP_1
dei canoni di locazione era stato da lui determinata dall'inerzia del locatore nel provvedere ad opere sull'immobile affetto da fenomeni di umidità di risalita ed infiltrazioni ed alla medesima udienza questo giudice, ritenendo la mancata dazione del corrispettivo della locazione fatto ingiustificato a fronte della utilizzazione dell'immobile, ancorchè parziale come asseriva il conduttore, emetteva ordinanza provvisoria di rilascio e mutava il rito.
Con le memorie integrative la parte attrice documentava di aver svolto infruttuosamente il procedimento di mediazione e deduceva che a fine agosto 2021 il conduttore gli aveva riconsegnato l'appartamento; sosteneva che il conduttore non aveva più pagato alcuna somma rendendosi debitore della complessiva somma di Euro 7.007,11. Concludeva chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per l'inadempimento del conduttore, la conferma dell'ordinanza di rilascio e la condanna
[...]
a corrispondergli l'importo di Euro 7.007,11. Pt_2
Con le memorie integrative il convenuto sosteneva l'eccezione inadimplenti non est adimplendum di cui all'art. 1460 deducendo che locatore aveva disatteso il rispetto degli obblighi previsti dagli art.li
1576 e 1577 C.C. e concludeva chiedendo di accertarsi la fondatezza dell'eccezione di inadempimento consistente nella mancata risoluzione del problema di umidità di risalita e di infiltrazioni da parte del
Parrotto.
La causa è oggi pervenuta per la discussione.
La domanda di è fondata e va accolta. Parte_1
Secondo l'orientamento giurisprudenziale che ha trovato cristallizzazione in un noto intervento delle
Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. 13533/2001), in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte negoziale o legale del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Il predetto onere è stato osservato dall'attore che ha depositato il contratto di locazione regolarmente registrato lamentando il mancato pagamento pagina 2 di 5 del canone ed il convenuto pur contrastando la pretesa attorea ha ammesso che sussisteva la morosità lamentata dal Parrotto.
Va dunque dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per l'inadempimento del conduttore ed infatti il mancato pagamento del canone di locazione costituisce condotta inadempiente suscettibile di provocare la risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 5 L. 392/78 che indica un criterio predeterminato di inadempimento nell'omissione di pagamento di un solo canone di locazione, decorsi
20 giorni., senza doversi far ricorso a valutazioni inerenti alla gravità, trattandosi di immobile locato ad uso abitativo.
L'eccezione di inadempimento sollevata dal convenuto sin dalle prime difese sulla circostanza della presenza di umidità da risalita nell'appartamento e documentata da rappresentazioni fotografiche che contemplano in massima parte spazi esterni all'appartamento, nello spirito della normativa e del solco del costante insegnamento giurisprudenziale, a fronte del fatto incontestato dell'interruzione completa del pagamento del canone, non è idonea a paralizzare la domanda attorea.
Va dunque dichiarata la risoluzione del contratto di locazione inter partes per l'inadempimento di e trova conseguentemente conferma l' ordinanza di rilascio provvisoriamente emessa che CP_1
ha trovato soddisfazione con la riconsegna spontanea dell'immobile, in data 5.3.2024.
Quanto all'eccezione non rite adimpleti contractus pur ammissibile nei contratti di locazione, deve osservarsi che la sua applicazione in subiecta materia è del tutto particolare e si differenzia delle altre figure contrattuali a prestazioni corrispettive laddove si consideri che il rapporto locatizio è caratterizzato dal godimento dell'immobile con principale obbligazione del pagamento del corrispettivo convenuto e la mancata prestazione cui è obbligato il conduttore deve ispirarsi a criteri di correttezza e buona fede, sì da non produrre una alterazione del sinallagma contrattuale, determinando uno squilibrio delle rispettive prestazioni delle parti nel rapporto locatizio.
Alla stregua della consolidata giurisprudenza di legittimità quando non viene pagato il canone di locazione il locatore è legittimato a richiedere lo sfratto per morosità laddove l'inadempimento del conduttore non appare ispirato ai suddetti criteri, salvo il caso in cui la prestazione del locatore, che si sostanzia nel permettere il godimento del bene locato, non venga completamente a mancare, come nel caso di gravi vizi dell'immobile che comportano la impossibilità di utilizzare il bene da parte del conduttore, ed anche in tal caso, a mente dell'art. 1578 c.c., a fronte dei vizi che diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità del bene locato all'uso pattuito, il conduttore può richiedere, in alternativa alla risoluzione del contratto, la riduzione del corrispettivo, proponendo la domanda all'Autorità
Giudiziaria con ciò escludendosi completamente il diritto del conduttore di sospendere totalmente o pagina 3 di 5 parzialmente il canone in attesa dell'accertamento giudiziale sulla fondatezza della domanda, da scrutinarsi esclusivamente dal giudice competente al quale è demandato il compito di valutare la importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (Cass. 14739/2007, 24799/2008,
13877/2011, 10639/2012, 2091/2013, 26540/2014, 1317/2015).
Alla stregua delle osservazioni che precedono i rimedi concessi al conduttore in presenza di gravi vizi sono esclusivamente quelli della risoluzione del contratto e della riduzione non anche dell'esatto adempimento.
Anche la più recente pronuncia giurisprudenziale (Cass. Ordinanza 2154/2021), che ha statuito che nella locazione di immobili ad uso commerciale il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento qualora vi sia inesatto adempimento da parte del locatore, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, non si discosta dai principi granitici sopra enunciati;
nella fattispecie non vi era la possibilità di utilizzare tutte le parti dell'immobile all'uso convenuto per la presenza di irregolarità urbanistico – amministrative, assenza di mutamento di destinazione d'uso e di agibilità e quindi di vizi di differente importanza e portata.
Nel caso di specie nella condotta del conduttore che non ha formulato le domande specifiche ma si è limitato ad eccepire la presenza dei vizi quale giustificazione all'interruzione completa dei pagamenti, laddove non ha provato né richiesto di provare la portata dei detti vizi né l'incidenza degli stessi sulla vivibilità dell'immobile, laddove non risulta abbia mai lamentato la presenza di vizi prima dell'azione giudiziaria (né poteva essere ammessa la prova orale dallo stesso richiesta su un generico capitolo formulato con la memoria integrativa), non può rinvenirsi un criterio di buona fede, considerando l'incidenza di tale condotta sull'equilibrio sinallagmatico del contratto in rapporto all'interesse della controparte.
Le spese liquidate come in dispositivo ai valori medi per i giudizi di convalida di sfratto secondo lo scaglione di valore, seguono la soccombenza e tengono presenti anche i costi occorsi per la fallita mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: dichiara a risoluzione del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo in
Ladispoli, Via Caltagirone n. 20/22, posto al piano terra e dotato di giardino, per l'inadempimento di
; CP_1
pagina 4 di 5 condanna al pagamento in favore di dell'importo di Euro 7.007,11 per le CP_1 Parte_1
causali di cui in narrativa, con gli interessi legali dalle singole scadenze;
condanna a rimborsare all'attore le spese di lite, che si liquidano in complessive 1.917,00 CP_1
di cui Euro 126,00 per spese vive ed € 1.791,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge.
Civitavecchia, 17 aprile 2025
dott. Maria Emanuela Ragusa
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