N. R.G. 2516/2021
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI MACERATA SEZIONE CIVILE Il Tribunale, nella persona del Giudice monocratico, dott. Angelica Capotosto, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2516/2021 del ruolo generale degli affari contenziosi civili, promossa da: C.F. ) Parte_1 C.F._1 con il patrocinio dell'avv. NASCIMBENI GIANCARLO e dell'avv. NASCIMBENI MASSIMO ATTORE contro
sito in Grottaccia di Cingoli, Via San Sergio n.8, in Controparte_1 persona dell'amministratore p.t. (C.F. ) P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. CALDARE CONVENUTO

OGGETTO: impugnazione delibera condominiale CONCLUSIONI: all'udienza del 27.11.2024, sostituita con il deposito di note scritte ex art 127 ter c.p.c. i procuratori delle parti costituite rassegnavano le seguenti conclusioni: per parte ricorrente: “.. precisano le conclusioni riportandosi integralmente a quelle trascritte nell'atto introduttivo datato 14.9.2021 e confermate con la memoria n.1 ex art. 183 comma 6° c.p.c. datata 9.3.2022”. per parte resistente: “Per le suesposte ragioni si chiede che il Tribunale adito voglia, disattesa ogni domanda ed eccezione avversaria, previa declaratoria di nullità della domanda di annullamento per vizio delle deleghe con le conseguenze di legge, per le ragioni esposte rigettare le residue domande perché infondate in fatto e diritto e non provate. Con vittoria di spese e competenze del procedimento di mediazione e del presente giudizio.”
* * * * * Preliminarmente occorre dare atto che si applica al presente giudizio l'art. 132 c.p.c. in virtù del quale nella sentenza non è più riportato lo svolgimento del processo e devono essere esposte concisamente le ragioni di fatto e di diritto della decisione.
* * * * * Fatto L'attore, proprietario di un'unità immobiliare sita al piano terra dell'edificio condominiale, denominato sito in Grottaccia di Cingoli, Via San Sergio n.8, distinta al NCEU del Controparte_1 46 con la particella 868 sub 5 e 19, ha opposto la delibera assembleare del 6 agosto 2020 con specifico riguardo alla rettifica del bilancio consuntivo e all'approvazione del bilancio preventivo. A fondamento della domanda ha eccepito: a) che le spese (nella specie il compenso spettante all'avv. Tasso non incaricato dal condominio, il corrispettivo spettante all'idraulico e quota parte del corrispettivo richiesto per la realizzazione del cassettone in cartongesso REI120 della tubazione proveniente dal lastrico) relative al lastrico che funge da copertura a vano dovevano essere CP_2 ripartire secondo il criterio di cui all'art 1126 c.c. e non potevano essere po esso attore, quale proprietario esclusivo della corte;
b) che la delibere era nulla e/o annullabile per difetto di potere di pagina 1 di 4 rappresentanza e conseguente difetto di quorum deliberativo per le modalità e tempi con cui quattro condomini assenti avevano rilasciato delega a soggetti diversi. Costituitosi, il convenuto ha contestava l'avvera domanda chiedendone il rigetto. In fatto ha esposto: che l'attore era proprietario sia di un lastrico solare che sovrastava alcuni garage di altrui proprietà, non interessato da alcun lavoro, sia di una corte esclusiva cui invece afferivano le spese oggetto della delibera impugnata;
che le predette spese riguardavano interventi volti a contenere i danni che l'umidità, le perdite e le infiltrazioni d'acqua provenienti dalla corte esclusiva e dal vano del stavano procurando al Parte_1 muretto condominiale che delimitava i garage ed avevano riguardato la sola corte di proprietà esclusiva;
che la predetta corte era costituita da un solaio che poggiava su pali che a loro volta poggiavano su una porzione di terreno priva di funzione che non costituiva oggetto di proprietà condominiale;
che lo stesso ausiliario, nominato in sede di mediazione, aveva riscontrato testualmente che “La porzione di solaio identificata in Fig. 5 con la lettera “C” delle dimensioni idi circa 5,15 ml x 12,30 ml (quest'ultima dimensione ricavata dalla planimetria catastale in quanto non presente la delimitazione sul posto) risulta essere, a parere della sottoscritta, una CORTE ESCLUSIVA dell'appartamento costituita da un solaio in laterocemento al disotto del quale è presente un vano chiuso, non utilizzabile né dal né dal dell'altezza di 1,42 ml, privo di qualsiasi apertura anche di CP_1 Parte_1 areazione. A tale vano è possibile accedere grazie alla realizzazione della botola descritta in precedenza utilizzata per l'intervento di regimentazione delle acque piovane provenienti dalle due griglie presenti sulla proprietà del e l'altra Parte_1 sulla proprietà limitrofa le quali risultano essere state collegate ad una tubazione di scarico condominiale presente al piano seminterrato. Tale vano non risulta avere nessuna destinazione nella planimetria del piano Seminterrato allegata al Permesso di Costruire n° 200 del 21.12.2009 mentre la superficie sovrastante, in quella del piano terra, viene identificata come spazio verde”. Quindi ha eccepito il primo motivo di opposizione era infondato non potendosi qualificare la corte di proprietà esclusiva dell'attore come lastrico solare ed applicare conseguentemente il criterio di ripartizione delle spese di cui all'art 1126 c.c.. Ha contestato, altresì, il secondo motivo di opposizione in quanto formulato in maniera del tutto generica. La causa, istruita mediante l'acquisizione dei documenti tempestivamente e ritualmente prodotti dalle parti e l'espletamento di ctu, veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate dai procuratori delle parti con assegnazione dei termini di legge per il deposito di conclusionali e repliche. Diritto La domanda è infondata e, pertanto, va respinta. A mezzo della espletata ctu è stato accertato che la corte di proprietà esclusiva dell'attore è costituita da un solaio in laterocemento, non pavimentato, che delimita superiormente un vano chiuso. Il vano chiuso è delimitato da un solaio in laterocemento nella parte sovrastante, inferiormente da un getto in calcestruzzo e lateralmente dal muro di contenimento del terreno del lotto limitrofo e dalla parte opposta dal muro perimetrale dei garage e della corsia di manovra. Il vano presenta un'altezza interna di 1,42 metri ed è stato reso accessibile attraverso la realizzazione di una botola sulla stessa corte, eseguita per regimentare le acque piovane provenienti dalle due griglie presenti, l'una sulla proprietà del e Parte_1
l'altra sulla proprietà limitrofa esclusiva, griglie che sono state collegate ad una tubazion o condominiale presente al piano seminterrato. Contrariamente a quanto esposto dall'attore il vano chiuso non può essere ritenuto di proprietà comune. Come è noto, infatti, oggetto di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. è quella porzione di terreno su cui si viene a poggiare l'intero edificio, cioè la parte infima di questo, esistente sotto il piano cantinato più basso, per cui i vani scantinati ubicati sopra il suolo nel senso indicato possono presumersi comuni ai sensi di detta norma non già in quanto facenti parte del "suolo su cui sorge l'edificio", ma solo se ed in quanto risultino obbiettivamente destinati all'uso ed al godimento comune. Nella specie non può, dunque, operare la presunzione di comunione sia perchè il vano in questione è accessibile solo per mezzo di botola realizzata onde consentire la regimentazione delle acque proveniente dalle griglie poste l'una sulla corte di proprietà esclusiva dell' attore e l' altra su altra corte sempre di proprietà esclusiva di terzi, sia perché per la sua struttura non può considerarsi tra le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, ovvero tra le cose destinate ad un servizio o al godimento comune, ma deve,
pagina 2 di 4 viceversa, considerarsi destinato ad uso esclusivo della corte del Parte_1 Da ciò deriva che le spese relative agli interventi di regimentazione delle acque non potevano essere ripartite applicando il criterio di cui all'art 1126 c.c. riguardante il lastrico solare. Parimenti infondato è il secondo motivo di opposizione afferente l'asserita violazione dell'art. 67 disp. att. c.c. comma 1 in materia di delega. Come è noto, ai sensi dell'art. 67 Disp. Att. cc, al condomino che non possa presenziare personalmente all'assemblea condominiale, è riconosciuto il diritto di conferire delega ad altro soggetto, anche non condomino, affinchè intervenga in suo nome e per suo conto con pieni poteri in sede assembleare, risultando, per converso, espressamente preclusa la delega all'amministratore al quale ".....non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea" (comma 5 ibidem), con la conseguenza che tale delega, laddove conferita, è sempre illegittima e la relativa delibera votata anche dall'amministratore/delegato è da considerarsi annullabile nei tempi e modi previsti dall'art. 1137 cc, indipendentemente dalla sussistenza o meno del conflitto d'interessi.
Ne consegue che il condòmino che intende agire per l'annullamento della delibera dovrà dimostrare che la stessa è stata illegittimamente votata dall'amministratore e che tale voto è stato determinante per l'approvazione della delibera stessa (c.d. prova di resistenza). La delega, inoltre, deve rispondere a precisi requisiti di legge per potersi considerare valida, dovendo rivestire la forma scritta, contenere il nome e cognome del delegante e del delegato, il conferimento espresso della procura ad agire in nome e per conto del rappresentato, la data della riunione per cui tale delega viene conferita e la sottoscrizione del delegante. In assenza di norme specifiche, i rapporti tra il soggetto delegato intervenuto personalmente in assemblea ed il condòmino che ha conferito la delega sono disciplinati in base alle norme generali sul contratto di mandato (artt. 1703 e seguenti cc) in quanto compatibili, di talchè, in ossequio alla disposizione di cui all'art. 1711 cc, il delegato dovrà attenersi alle indicazioni impartitegli dal condòmino-delegante, anche se, in linea generale, eventuali eccessi di delega produrranno effetti all'interno del rapporto tra delegante/delegato, senza coinvolgere la validità delle decisioni prese in assemblea. Pertanto, laddove il delegante non abbia fornito al delegato indicazioni di voto lasciando ampia libertà di decisione (c.d. delega in bianco), la delibera assunta con il voto favorevole del delegato vincolerà a tutti gli effetti anche il delegante, di tal che questi non potrà in nessun modo impugnarla, nemmeno nell'ipotesi in cui sia completamente contrario alla scelta di voto operata dal suo delegato, non potendo essere considerato dissenziente. Proprio in applicazione delle norme sul mandato è vietata la sub-delega, in quanto si presuppone l'esistenza di un rapporto fiduciario tra i due soggetti (delegante/delegato) che verrebbe meno nel caso di "cessione" della delega ad altra persona. Nella specie, le deleghe risultano conferite per iscritto a (che non è Persona_1 l'amministratore, recano la indicazione del nome e del cognome del delegante e del delegato, il conferimento espresso della procura ad agire in nome e per conto del rappresentato, la data delle riunioni per cui tale delega viene conferita e la sottoscrizione del delegante. (v. doc. 4 fascicolo attore) Ne consegue che la delibera assunta con i voti del delegato è valida e vincolante. Le spese di lite, comprese quelle relative alla mediazione, seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, applicando i parametri medi di cui al D.M. 147/2022 per ciascuna delle fasi di studio, di introduzione, istruttoria e decisoria, nell'ambito dello scaglione di valore compreso tra € 1.101 ed € 5.200 (v. cass. 16898/2013 “Ai fini della determinazione della competenza per valore, riguardo all'impugnativa della deliberazione dell'assemblea condominiale di approvazione del rendiconto annuale e di ripartizione dei contributi, seppure l'attore abbia chiesto la dichiarazione di nullità o l'annullamento dell'intera delibera, deducendo l'illegittimità di un obbligo di pagamento a lui imposto, occorre far riferimento soltanto all'entità della spesa specificamente contestata). Pone definitivamente a carico dell'attore le spese di ctu di cui all'ordinanza in data 31.05.2023

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
pagina 3 di 4 1. rigetta la domanda attorea;

2. condanna la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in €
2.552,00 per compenso, in € 787,50 per spese di ctp, oltre rimborso spese generali (15%), i.v.a. e c.p.a. come per legge

3. condanna la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese della mediazione che si liquidano in € 1.810,90 per rimborso spese (attivazione mediazione, compenso mediatore, compenso geom. e compenso amministratore, con esclusione del compenso richiesto Per_2 per il ctp in quanto già liquidato nel punto 2) in € 1276,00 per compenso spettante al difensore oltre accessori di legge;

4. pone definitivamente a carico dell'attore le spese di ctu di cui all'ordinanza in data 31.05.2023
Macerata, 10 giugno 2025 Il Giudice
dott. Angelica Capotosto
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