n. 19620/2021 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Di Napoli
Quarta Sezione Civile

Il Tribunale di Napoli - nella persona del Giudice Unico - dott.ssa Roberta Di Clemente ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile n. 19620 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi dell'anno
2021 riservata in decisione all'udienza del 17.06.2025 ed avente ad oggetto: responsabilità ex art. 2051 c.c.
TRA
, nata ad [...] il [...] (c.f. Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Flora AR (c.f.
, e dell'avv. UC RA CI (c.f. C.F._2
) ed elettivamente domiciliata presso lo studio della prima, sito C.F._3
in Portici alla via B. Cellini n. 32
ATTRICE
E
, nata a [...] il [...] (c.f. , Controparte_1 C.F._4
rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Emanuele Morra, presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli, al c.so V. Emanuele n. 110 fabbr. 2,
CONVENUTA
pagina 1 di 19 NONCHE'
c.f. , in persona Controparte_2 P.IVA_1
dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. Gianluca
Conte (c.f. ), presso il cui studio elettivamente domicilia in C.F._5
Portici (NA) alla via Libertà n. 336
CONVENUTO
CONCLUSIONI
All'udienza del 17.06.2025 le parti hanno così concluso:
“…… l'avv. EMANUELE MORRA per la dott.ssa , il quale conclude per il CP_1
rigetto della domanda in quanto improcedibile in rito, in quanto non formulata nei confronti di tutti i legittimati passivi;
inammissibile nei confronti del Controparte_3
, in quanto carente di legittimazione;
infondata nel merito, stante la dimostrata
[...]
disponibilità della dott. ssa alla cooperazione ed all' esecuzione per tutti I CP_1
lavori necessari;
infondata in quanto, come risulta dalla documentazione prodotta, vi è un'ingiustificata resistenza al ripristino della terrazza di proprietà . In via CP_1
subordinata, qualora si ritenesse la domanda procedibile, ammissibile e fondata, dichiararsi cessata la materia del contendere a seguito della delibera di esecuzione dei lavori da parte del condominio estemporaneo dell'edificio 402; che venga dato atto della disponibilità della concludente ad effettuare tutte le riparazioni del caso e conseguente applicazione dei criteri di cui all'art. 1126 c.c., da applicarsi anche alla riparazione delle strutture ammalorate ed al risarcimento dei danni quantificati dal
CTU. In via istruttoria, che venga chiamato il CTU per accertare la proprietà della dott. ssa del terrazzo cosiddetto A, anziché in favore del condominio come CP_1
illogicamente ed anti-giuridicamente affermato. In subordine, conceda un termine per la produzione della documentazione a riprova della proprietà del terrazzo in questione. Il tutto con vittoria di spese e competenze, oltre oneri, o, in subordine, con compensazione delle spese.
pagina 2 di 19 “…… l'avv. Conte difensore del il quale innanzitutto si oppone CP_2
all'acquisizione della documentazione versata in atti dalla difesa della convenuta
poiché inammissibile in quanto depositata fuori termine. In ogni caso chiede CP_1
convocarsi il CTU a chiarimenti ed anche al fine di stabilire la legittimità urbanistica del terrazzo di calpestio della proprietà . In ogni caso conclude per il rigetto CP_1
della domanda attorea ed in subordine per la declaratoria di responsabilità esclusiva della convenuta in relazione ai danni lamentati dall'attrice ex art. 2043 cc CP_1
anche alla luce delle risultanze della consulenza tecnica”;
“….. l'avv. Flora AR quale procuratrice dell'arch. , presente, la quale si Pt_1
riporta agli atti del giudizio . Preso atto dell'impossibilità di eseguire le lavorazioni indicate nella consulenza depositata chiede disporsi integrazione della CTU laddove verifichi le opere giuridicamente e tecnicamente necessarie al fine della risoluzione delle problematiche lamentate. Impugna le deduzioni ed eccezioni della condomina
e del convenuto e conclude per l'accoglimento CP_1 Controparte_4
della domanda proposta e quindi affinché l'Ill.mo Giudice adito voglia accettare e dichiarare la responsabilità della convenuta e del CP_1 Controparte_4
ognuno per quanto di propria competenza al risarcimento dei danni
[...]
all'appartamento della con condanna alla esecuzione delle opere così come Pt_1
indicate nella relazione di parte con condanna al risarcimento dei danni quantificati nella misura di euro 57.480,07 a cui vanno aggiunti gli interventi di restauro per un importo di euro 34.249,77 ovvero in via gradata nella misura quantificata dalla CTU. Il tutto con vittoria di spese e competenze”.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Va premesso che la presente sentenza è redatta senza lo svolgimento del processo in ossequio alla nuova formulazione degli artt. 132 comma 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. per effetto delle modifiche introdotte dagli artt. 45 e 52 dalla legge n. 69 del 18/6/09, in vigore dal 4.07.2009.
pagina 3 di 19 Tanto premesso, con atto di citazione ritualmente notificato l'attrice in epigrafe generalizzata, nella qualità non contestata, oltre che documentalmente provata, di proprietaria dell'appartamento sito in Napoli alla via Toledo n.406, piano terzo, interno
12, identificato al NCEU alla sez. Urb. Mon fg 2 p.lla 201 sub 38 cat. A/2 cl. 6, 8 vani, rend. cat. € 1.348,10, per le ragioni di cui all'atto introduttivo, ha citato in giudizio gli odierni convenuti per sentire così provvedere: “Accertare e dichiarare la responsabilità del in persona dell'amm.re p.t. e della sig.ra Controparte_5 CP_1
, ognuno per quanto di propria competenza, per i danni prodotti all'appartamento
[...]
di proprietà dell'arch. , e per l'effetto condannare i convenuti Parte_1
all'esecuzione di tutti i lavori necessari a rimuovere le cause delle lamentate infiltrazioni ed al risarcimento dei danni all'immobile patrimoniali e non patrimoniali, sia in termini di danno emergente che di lucro cessante , che si quantificano in €
15.000,00 ovvero in quella diversa somma che dovesse risultare a seguito dell'istruttoria ed anche a seguito delle risultanze della CTU che qui si richiede in caso di contestazione dell'eventus damni e del quantum, 2) Condannare i convenuti al pagamento delle spese di giustizia con attribuzione al procuratori”.
In particolare, parte attrice ha dedotto che l'immobile di sua proprietà era interessato da copiose infiltrazioni provenienti dai terrazzi sovrastanti, di proprietà esclusiva di Co
e aventi la funzione di lastrico di copertura del di Controparte_1 CP_2
, e che, stante l'inerzia delle parti convenute, non era stato possibile CP_4
addivenire ad una composizione bonaria della lite.
Si è costituita in giudizio la quale ha, preliminarmente, eccepito Controparte_1
l'improcedibilità della domanda per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei proprietari degli appartamenti siti nello stabile di via Toledo n. 402 (non costituito in condominio). Nel merito, la convenuta non ha contestato l'esistenza delle infiltrazioni, affermando inoltre di essere sempre stata disponibile a risarcire il danno per la parte di sua spettanza.
pagina 4 di 19 Si è costituito in giudizio anche il , il quale ha Controparte_5
contestato la propria responsabilità con riferimento alle infiltrazioni, chiedendo la condanna al risarcimento del danno della sola . CP_1
Dopo diversi rinvii per tentativi di definizione bonaria della controversia e/o per l'esecuzione di lavori di messa in sicurezza, è stata disposta una CTU tecnica nel corso della quale si è resa necessaria la risoluzione di diverse questioni tecnico- giuridiche nonchè la concessione di una proroga del termine per il deposito dell'elaborato.
Completata l'indagine peritale dopo ulteriori rinvii conseguenti all'adozione di delibere assembleari incidenti sui rimedi proposti dal CTU, all'udienza del 17.06.2025 la causa è stata riservata in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Tanto premesso, vanno esaminate prima le questioni preliminari e /o processuali e poi, se superate, sarà vagliato il merito della controversia.
L'eccezione di improcedibilità della domanda per mancata integrazione del contraddittorio.
Parte convenuta ha eccepito l'improcedibilità della domanda per la Controparte_1
mancata chiamata in causa dei proprietari degli immobili facenti parte dello stabile di via Toledo n. 402, non evocato in condominio, sul presupposto che anche tali appartamenti siano, in parte, coperti dai terrazzi di sua proprietà esclusiva. In particolare, parte convenuta ha fondato tale assunto sia sul tenore della sentenza del tribunale di
Napoli n. 4826/2010, dalla quale si evincerebbe che alcuni dei terrazzi di proprietà
fungono da copertura di immobili presenti nel fabbricato con accesso dal CP_1
civico n. 402, sia sulle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio del
1948. In particolare, in relazione a tale ultima circostanza, parte convenuta CP_1
ha contestato quanto affermato dal convenuto (ovvero che il
[...] CP_2
condominio di inglobi al suo interno anche il fabbricato avente Controparte_4
accesso dal civico n. 402 giuste tabelle millesimali del 1963), in quanto ha sostenuto che le uniche tabelle millesimali approvate ed in vigore ad oggi sono quelle del 1948 allegate al regolamento di condominio trascritto.
pagina 5 di 19 L'eccezione de qua è infondata e va, pertanto, rigettata.
Invero, parte convenuta non ha specificato quali parti del suo lastrico solare, dal quale derivano le infiltrazioni, sovrastano gli immobili del o Controparte_5
quelli facenti parte del fabbricato n. 402.
In secondo luogo, nella sentenza depositata da parte convenuta, il Tribunale di Napoli ha condannato proprio il condominio di al risarcimento dei danni nei Controparte_4
confronti dell' ing. . Peraltro non vi è alcun dubbio né contestazione sul fatto Pt_1
che l'immobile di proprietà della faccia parte del condominio di Pt_1 CP_4
. Dunque, appare corretto che la stessa abbia evocato in giudizio il proprio
[...]
condominio nonché la proprietaria esclusiva del lastrico solare soprastante il suo immobile.
In terzo luogo, le stesse tabelle millesimali che invoca parte convenuta a sostegno delle proprie affermazioni (ovvero, quelle allegate al regolamento di condominio del 1948) confermano che tanto l'appartamento di proprietà (contrassegnato dall'interno Pt_1
n. 12) quanto quello di proprietà (contrassegnato dall'interno n. 15) fanno parte CP_1
del (cfr. pag. 26 regolamento di condominio, dove si Controparte_5
legge che tanto l'interno 12 quanto l'interno 15 si trovano in località “via Roma 406”, oggi ), distinguendoli in tal modo dagli altri immobili ascrivibili a diversi CP_5
fabbricati.
Ad abundantiam, va sottolineato che se anche vi fosse una concorrente responsabilità dei proprietari degli immobili presenti nel fabbricato di cui al civico n. 402 per quella parte di terrazzo di proprietà esclusiva che funge da lastrico solare, in ogni caso non vi sarebbe una lesione del contraddittorio. Invero, secondo l'orientamento costante in caso di infiltrazioni provenienti da lastrico solare in proprietà esclusiva sono responsabili il proprietario esclusivo ex art. 2051 c.c. e il condominio ex art. 1130, co. 1, n. 4 c.c. secondo i criteri di riparto enucleati dall'art. 1126 c.c. Si tratta, come ha specificato la
Suprema Corte anche a Sezioni Unite (cfr. Sez. U, Sentenza n. 9449 del 10/05/2016) di una responsabilità solidale ex art. 2055 c.c. Ed è noto che, in materia di obbligazioni pagina 6 di 19 solidali “più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di uno libera gli altri” (art. 1292 c.c.).
Di conseguenza, in assenza di litisconsorzio necessario, l'istante non era tenuta ad evocare in giudizio tutti i presunti debitori.
MERITO DELLA CONTROVERSIA
La domanda di risarcimento del danno
Ai fini della decisione, va premesso che la domanda proposta dall'attrice, relativa ad infiltrazioni verificatesi in immobile di sua proprietà, rientra nell'ambito delle azioni di responsabilità ai sensi dell'art. 2051 c.c.; norma che prevede la responsabilità dei soggetti i quali, a qualsiasi titolo, hanno un effettivo potere sulle cose ed un conseguente obbligo di vigilanza in modo da impedire che arrechino danni ai terzi (proprio in tema cfr. Cass n.16422/2011).
Secondo l'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale, la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia ha natura oggettiva e prescinde dall'accertamento del carattere colposo dell'attività o del comportamento del custode, necessitando, ai fini della sua configurabilità, del mero rapporto eziologico tra cosa ed evento. Inoltre, tale responsabilità sussiste in relazione a tutti i danni cagionati dalla cosa in custodia, essendo esclusa solo dal caso fortuito, la cui prova è a carico del custode e che può consistere, sia in una alterazione dello stato dei luoghi imprevista ed imprevedibile, sia nella condotta della stessa vittima o nel fatto del terzo.
Va aggiunto che di recente la Suprema Corte, a Sezioni Unite (cfr. ord. n. 20943 del
30/06/2022), è intervenuta a risolvere il contrasto formatosi all'interno della stessa Corte riguardo al tema della rilevanza, nell'ambito della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c., degli obblighi di diligenza incombenti in capo al custode e del rilievo di tali obblighi ai fini dell'esonero della responsabilità ed ha espresso, in funzione nomofilattica, il seguente principio: “La responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo, e non presunto, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte pagina 7 di 19 dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, rappresentato da un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, dal punto di vista oggettivo e della regolarità o adeguatezza causale, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode.”. In ordine al caso fortuito, con particolare riferimento al comportamento del danneggiato, l'orientamento maggioritario della Suprema Corte (cfr.
Cass. Sez. Un., sent. 30 giugno 2022, n. 20943, Cass. Sez. 2 n. 2376 del 24.01.2024) ha superato l'orientamento, tra l'altro del tutto minoritario secondo il quale “in ambito di responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 cod. civ., nel caso di caduta di pedone in una buca stradale non risulta predicabile la ricorrenza del caso fortuito a fronte del mero accertamento di una condotta colposa della vittima (la quale potrà invece assumere rilevanza, ai fini della riduzione o dell'esclusione del risarcimento, ai sensi dell'art. 1227, commi 1 o 2, cod. civ.), richiedendosi, per l'integrazione del fortuito, che detta condotta presenti anche caratteri di imprevedibilità ed eccezionalità tali da interrompere il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno” (Cass. Sez. 3, sent. 20 novembre 2020,
n. 26524; in senso conforme anche Cass. Sez. 3, sent. 16 febbraio 2021, n. 4035).
Ed invero i giudici di legittimità, sull'ormai indiscusso presupposto della natura oggettiva della responsabilità del custode e della ontologica distinzione tra caso fortuito e fatto del danneggiato o del terzo, salva l'omogeneità delle ricadute “funzionali” sul piano della responsabilità e del risarcimento (per tutte, Cass. Sez. 3, sent. 27 aprile 2023,
n. 11152, e successive conformi), hanno ribadito “il requisito legale della rilevanza causale del fatto del danneggiato è la colpa” (ed essa soltanto), “intesa come oggettiva inosservanza del comportamento di normale cautela correlato alla situazione di rischio percepibile con l'ordinaria diligenza”, e ciò perché, mentre, al pari della concausa naturale, il fatto non colposo del danneggiato non incide sull'evento di danno sul piano della causalità materiale, al contrario il fatto colposo comporta la riduzione del risarcimento sul piano della causalità giuridica, “secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate” (cfr. Cass. Sez. 3, ord. 23 maggio 2023, n.
pagina 8 di 19 14228). In particolare, si è confermato che la condotta del danneggiato, “nella motivata valutazione del giudice del merito, potrà dunque assumere un rilievo causale meramente concorrente (cosicché vi sarà una percentuale di danno ascrivibile al fatto del danneggiato e una percentuale ascrivibile al fatto della cosa, e dunque imputabile al custode di essa), ma anche un'efficienza causale esclusiva, ove, per il grado della colpa e il rilievo delle conseguenze, si ponga come causa assorbente del danno, sicché ne sia del tutto esclusa la derivazione dalla cosa”, fermo restando, però, che nel “formulare il giudizio di concorrenza o di esclusività causale del fatto del danneggiato, il giudice del merito deve dunque tenere conto solo del parametro oggettivo delle conseguenze e del parametro della colpa” mentre “non occorre che il contegno del danneggiato, oltre che oggettivamente colposo, nel senso appena sopra precisato, sia anche abnorme, eccezionale, imprevedibile e inevitabile” (così, nuovamente, Cass. Sez. 3, ord. n. 14228 del 2023, cit.).
Tanto considerato in diritto, occorre verificare, nel merito, la sussistenza dei presupposti per l'accoglimento della domanda.
Secondo la prospettazione di parte attrice, nel mese di dicembre 2020, l'immobile di sua proprietà sarebbe stato danneggiato da copiose infiltrazioni di acqua provenienti dai terrazzi sovrastanti e tali eventi infiltrativi avrebbero determinato danni al vano dell'abitazione sottostante il terrazzo centrale con lucernaio, facente parte del corpo principale, ed altri vani dello stesso sottostanti il terrazzo sul cortile B esterno al corpo centrale. Un'impresa incaricata dal Condominio avrebbe solo eseguito un intervento tampone intorno al lucernaio del terrazzo centrale stante il perdurare della situazione e l'inerzia della e del , l'attrice avrebbe realizzato un ripristino CP_1 CP_2
parziale momentaneo dei locali danneggiati ed avrebbe riconosciuto alla parte conduttrice una riduzione momentanea del canone di locazione nella misura del 20%.
In risposta delle deduzioni dell'attrice le difese della e del , oltre a CP_1 CP_2
proporre rilievi in punto di procedibilità e/o in ordine alle rispettive imputazioni di pagina 9 di 19 responsabilità, non hanno contestato l'esistenza di tali infiltrazioni né i danni agli stessi conseguenti.
Orbene, applicando i principi in precedenza esposti al caso di specie, ritiene la scrivente che la domanda de qua sia fondata per quanto di ragione e che, pertanto, vada accolta nei termini che si vanno ad esporre.
A tanto la scrivente perviene, oltre che sulla base delle deduzioni delle parti e tenore della documentazione depositata in atti, dagli esiti della relazione tecnica espletata dal
CTU, perché redatta al termine di un'indagine svolta con competenza e rigore scientifico.
Nello specifico l'ing. , dopo una capillare descrizione dello stato dei luoghi Per_1
ed in particolare dell'appartamento dell'attrice ( da pag. da 8 a 10 dell'elaborato), del terrazzo condominiale ( pag. 10) e di quelli di proprietà della ( da pag.10 a pag. CP_1
13) corredata da ampia documentazione fotografica-, si è soffermato sui danni rilevati nell'immobile dell'attrice.
In particolare nel descrivere l'appartamento della il CTU ha, tra l'altro, Pt_1
evidenziato che: l'accesso allo stesso avviene mediante un piccolo ingresso che conduce, sul lato sinistro, ad un primo ambiente illuminato da un lucernaio;
proseguendo frontalmente all'ambiente C1 vi è, sul lato sinistro, un corridoio di disimpegno che consente l'accesso a tutti gli ambienti della casa ed in particolare agli ambienti C2-C3-
C4; proseguendo frontalmente lungo il corridoio attraverso una scaletta si accede ad un ambiente ammezzato avente funzione di deposito/ripostiglio mentre proseguendo sul lato sinistro si accede a due ambienti bagnoWC1 e WC2 e ad altre due camere C5-C6-
C7. Asservito alle camere vi è una superficie balconata che prospetta a Sud ed affaccia nel cortile interno ( proprietà del . Attraverso una botola presente Controparte_6
nell'ambiente corridoio ed anche attraverso aperture nel controsoffitto in legno realizzate dall'attrice, l'ausiliario ha potuto accertare la componente strutturale del solaio di copertura rilevando: 1) a quota ml=4.54 un solaio in legno realizzato in travi di pagina 10 di 19 legno e panconcelli;
2) a quota ml= 4.86 un'intercapedine di ml=0,66 ed a quota ml=5.52 un solaio realizzato in binati in ferro e tavelloni.
Poi si è soffermato nella descrizione delle superfici terrazzate sovrastanti l'appartamento dell'attrice che ha così descritto:
Superficie Terrazzata A : Dai grafici presenti nella produzione di parte attrice ,che fanno riferimento alle planimetrie di tutti i piani dello stabile condominiale sito in
[...]
si evince quanto segue: Trattasi della superficie terrazzata di proprietà CP_5
condominiale avente accesso direttamente dalla cassa scale, essa è di forma rettangolare, risulta delimitata perimetralmente da un muretto di protezione realizzato in muratura di tufo alto circa ml= 1.00 ; esso presenta una pavimentazione realizzata con piastrelle di gres ceramizzato. Le acque di pioggia che ricadono su tale superficie vengono convogliate in un impluvio P0 posto sul lato Nord, che , attraversa il muretto perimetrale , e fa defluire l'acqua nella relativa discendente pluviale in PVC che disperde l'acqua sulla Superficie Terrazzata C.
Terrazzo a livello posto al piano quarto prop : Trattasi del terrazzo a Controparte_7
posto al quarto piano di proprietà esclusiva della sig.ra , l'accesso a tale Controparte_1
terrazzo avviene direttamente dalla cassa scala condominiale attraverso la superficie terrazzata A dall'immobile di prop.tà .. Il terrazzo di prop. si Parte_2 CP_7
compone di diverse superfici terrazzate differenti tra loro per estensione, delimitazione e quota, per esse si dettaglia quanto segue:
Superficie Terrazzata B: Trattasi della superficie terrazzata sottoposta rispetto alla prima di 3 gradini (circa 60 cm), ad essa si accede attraversando la Superficie
Terrazzata A e, successivamente , attraverso una scaletta realizzata in ferro. Ha una forma rettangolare ed molto più estesa della precedente, risulta perimetrata sul lato che prospetta a Sud da un muretto realizzato in muratura di l = 1,00 mentre , sui restanti lati Nord- Est ed Ovest , presenta in alcuni punti delle ringhiere metalliche alte all'incirca ml= 1,00. L'intera superficie risulta pavimentata con delle marmette in misto granigliato di forma quadrata, al centro del terrazzo si rileva inoltre una area di forma
pagina 11 di 19 esagonale, dove precedentemente era collocato un gazebo metallico. Le acque di pioggia che ricadono su tale superficie vengono convogliate in due impluvi, P1 – P2 posti sul lato Sud del terrazzo che , attraversano il muretto perimetrale e fanno defluire
l'acqua nelle relative i discendenti pluviali in PVC poste sulla facciata a Sud.
Superficie Terrazzata C: “Trattasi della superficie sottoposta rispetto alla seconda di 9 gradini (circa 160 cm), ad essa si accede attraversando la Superficie Terrazzata A , la
Terrazzata B e , successivamente , attraverso una scaletta realizzata in ferro. CP_8
Ha una forma rettangolare, su di esso si rileva la presenza di un lucernaio in vetrocemento di forma rettangolare. L'intera superficie risulta pavimentata con piastrelle di gres ceramizzato. Le acque di pioggia che ricadono su tale superficie vengono convogliate in un impluvio, posto nell'angolo Nord- Est del terrazzo”.
Quanto alla descrizione degli ambienti dell'appartamento dell'attrice danneggiati dalle infiltrazioni, l'ausiliario ha individuato gli ambienti ed i danni nei termini di seguito esposti.
Ambiente camera (C1): - All'intradosso della controsoffittatura, in prossimità del lucernaio e , più precisamente lungo alcuni punti del perimetro dello stesso, si rileva la presenza di diffuse alonature di colore giallastro-marroncino , estese macchie di umidità pregressa, che hanno provocato la formazione di rigonfiamenti della pellicola pittorica in più punti con conseguente distacco della stessa.
Ambiente camera (C2)-(C3)-(C4): All'intradosso del solaio di copertura in legno e, anche all'interno della controsoffittatura anch'essa in doghe di legno e, più precisamente , nella parte che prospetta a Sud verso il cortile interno, si rileva la presenza di diffuse alonature, estese macchie di umidità cha hanno provocato la imbibizione degli elementi lignei presenti, travi in legno, tavolato di legno (panconcelli), graticciato ligneo, il distacco e lo sgretolamento dell'originario rivestimento in carta tipico dei solai in legno, lo sfarimento del massetto sovrastante nonché l'ossidazione ferrica dei binati di ferro posti a sostegno della struttura. All'intradosso del solaio soprastante , realizzato in putrelle e tavelloni , si rileva una marcata ossidazione dei
pagina 12 di 19 binati di ferro che , in alcuni punti , hanno provocato la rottura dei tavelloni nonché diffuse efflorescenze saline. Lungo la parte alta della parete posta a Sud di tale ambiente di rilevano visibili percolamenti e macchie di umidità che hanno provocato la formazione di rigonfiamenti della pellicola pittorica e distacco della stessa in più punti, in tali ambienti , in corrispondenza degli eventi infiltrativi , si rileva un marcato danneggiamento dei sottostanti infissi in legno.
Ambiente bagno (WC1): All'intradosso del controsoffitto di tale ambiente, si rileva la presenza di diffuse alonature di colore giallastro, estese macchie di umidità che hanno provocato la formazione di rigonfiamenti della pellicola pittorica in più punti, nonché crolli di parte del controsoffitto presente.
Ambiente bagno (WC2): All'intradosso del solaio di copertura di tale ambiente, si rileva la presenza di diffuse alonature di colore giallastro, estese macchie di umidità e di muffa che hanno provocato la formazione di marcati rigonfiamenti della pellicola pittorica in più punti e distacchi di intonaco.
Ambiente deposito/ripostiglio(R): All'intradosso del solaio di copertura di tale ambiente
e, lungo tutto lo sviluppo della parete posta a Nord, si rileva la presenza di diffuse alonature di colore giallastro, estese macchie di umidità e di muffa che hanno provocato la formazione di rigonfiamenti e bollature della pellicola pittorica in più punti con conseguente distacco della stessa.
In ordine alle cause delle rilevate infiltrazioni e dei conseguenti danni il CTU ha affermato: “Gli eventi lamentati nei vari ambienti dell'immobile di prop.tà dell'arch.
[...]
, così come descritti nei precedenti paragrafi, sono stati causati da: Pt_1
per gli ambienti sottostanti la Superficie Terrazzata “B” di prop.tà : CP_1
Cattivo e vetusto stato della impermeabilizzazione della superfice terrazzata:
Cattivo stato di manutenzione e conservazione della pavimentazione di calpestio dei terrazzi. Infatti, in più punti, della pavimentazione si rilevano lesioni e avvallamenti, fughe e sigillature delle mattonelle non realizzate in modo adeguato.
pagina 13 di 19 Cattivo stato di manutenzione del paramento interno del muretto perimetrale presente sul lato Sud del terrazzo. Infatti il rivestimento di intonaco sulle facciate di tale muretto risulta fatiscente , completamente mancante o spaccato in diverse zone . La parte sommitale del bauletto , impermeabilizzato con asfalto minerale , risulta in un pessimo stato manutentivo con zone di asfalto erose , mancanti e in fase di imminente distacco.
Lungo tutto lo sviluppo del paramento interno del muretto, si rileva inoltre la presenza di massicce radici e di essenze arboree infestanti, che tendono a proliferare incontrollate , sia lungo la superfice del sul muretto, sia nelle zone di attacco con la pavimentazione dove si rilevano vere lesioni longitudinali.
Non adeguato sistema di raccolta delle acque meteoriche;
infatti durante gli accessi è stato possibile rilevare a seguito di eventi meteorici , la formazione di pozzanghere lungo le superfici terrazzate, chiaro segnale di una non adeguata pendenza verso
l'imbocco pluviale dovuta probabilmente ad un avvallamento della pavimentazione ed anche alla presenza di materiale proveniente dal distacco di intonaci , posto nelle vicinanze dell'imbocco delle pluviali .
Nella parte Ovest del Terrazzo , si rileva la presenza di sacchi di erbacce e materiali di risulta accatastati;
per gli Ambienti sottostanti la Superficie Terrazzata C di prop.tà : CP_1
Cattivo stato di manutenzione e conservazione della pavimentazione di calpestio del terrazzo.
Cattiva sigillatura del lucernaio realizzato in vetrocemento”.
In ordine alla richiesta di individuazione di eventuali concause degli eventi infiltrativi il
CTU ha così affermato: “Da quanto emerso durante gli accessi peritali e, in risposta al quesito posto nel Mandato, la scrivente relaziona che non ci sono concause per i fenomeni infiltrativi lamentati le cui cause sono state ampiamente dettagliate nel precedente paragrafo”.
Alla stregua di tali risultanze probatorie la domanda di risarcimento del danno è risultata fondata.
pagina 14 di 19 Ai fin dell'individuazione della e/o delle responsabilità di tali danni va stabilito, in primis, se il terrazzo di proprietà della , oltre ad essere un bene condominiale, CP_1
svolga o meno le funzioni di copertura del lastrico solare nei confronti degli appartamenti sottostanti. E' noto , infatti, che la Suprema Corte, anche a Sezioni Unite,
(cfr. Cass. S.U. 9449/2016; Cass Cassazione civile, sez. VI, 11/03/2021, n. 6816) ha affermato, in relazione a danni derivanti dal lastrico solare in proprietà esclusiva (al quale va equiparata la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino quando assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare nei confronti degli appartamenti sottostanti cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12682 del
17/10/2001), l'esistenza di una concorrente responsabilità del , il quale abbia CP_2
omesso di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell'art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135 c.c., comma 1, n. 4 e del proprietario esclusivo del lastrico solare ovvero del terrazzo a livello, il quale assume la veste di custode, e quindi responsabile ex art. 2051 c.c.. In tali casi viene affermato il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, aggiungendosi poi che ai fini interni, il riparto dell'obbligazione risarcitoria vada di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del . CP_2
L'affermazione di un concorso di responsabilità aquiliane, ancorchè aventi una differente genesi, impone quindi di ritenere che laddove il danneggiato, come nel caso in esame, agisca nei confronti di entrambi i soggetti (condominio e proprietario esclusivo), trovi applicazione la regola di solidarietà di cui all'art. 2055 c.c., non potendo essere opposta al terzo la differente regola che attiene invece al riparto interno tra corresponsabili, regola di cui all'art. 2055 c.c. alla quale fa espresso richiamo la decisione delle Sezioni
Unite.
pagina 15 di 19 Orbene ritiene la scrivente che, in conformità con l'orientamento del tutto consolidato tra i Supremi Giudici, quando come nel caso in esame il terrazzo di proprietà esclusiva di un condomino svolga, anche, la funzione di solaio di copertura ( cfr. tra le altre più di recente Cass. Sez. 2, sent. n.20536 del 21.07.2025), rientra tra i beni condominiali ex art. 1117 c.c., ferma restando l'applicabilità nei rapporti interni tra il proprietario esclusivo ed il Condominio dell'art. 1125 c.c. ai fini della determinazione misura della partecipazione dei predetti al risarcimento dei danni verso terzi e/o all'effettuazione di lavori per l'eliminazione di eventi infiltrativi.
Una volta affermata la funzione di lastrico solare del terrazzo per cui è causa ne consegue la responsabilità concorrente dei convenuti, non essendo stata fornita alcuna prova della riferibilità esclusiva al o alla dei danni CP_2 CP_9 CP_1
riscontrati, gli stessi vanno condannati, in solido, al risarcimento dei danni in favore dell'attrice.
Infatti, sebbene il abbia affermato di non conoscere lo stato dei luoghi a CP_2
causa dei negati accessi alle superfici terrazzate da parte della proprietaria CP_1
non vi è prova di tale circostanza (la quale, peraltro, sembra essere smentita tanto
[...]
dalle affermazioni della quanto da quelle dell'attrice, che pure hanno dedotto CP_1
l'effettuazione di sopralluoghi congiunti che tuttavia non hanno condotto ad alcun accordo).
Parimenti la convenuta non ha dimostrato di essersi attivata per effettuare CP_1
l'adeguata manutenzione dei suoi terrazzi dal momento che, in riferimento alla superficie terrazzata B) il CTU, pur avendo rilevato su tale parte l'effettuazione nel 2012 di un intervento di applicazione di una guaina bituminosa con rete di fibra in vetro, ha, anche, sottolineato l'insufficienza di tale intervento relativo solo ad una fascia del terrazzo ovvero quella più prossima al muretto perimetrale posto sul lato Sud.
Quanto alla superficie terrazzata C) ha rilevato solo l'effettuazione di recenti interventi di sigillatura che, all'epoca dell'espletamento dell'incarico, avrebbero risolto il problema infiltrativo solo nell'ambiente C1 dell'immobile sottostante dell'attrice.
pagina 16 di 19 In ordine agli interventi da eseguire per il ripristino della unità immobiliare dell'attrice, nel computo metrico allegato alla CTU ed al quale si rimanda, il tecnico ha esattamente indicato le opere quantificandone il costo complessivo nella somma di euro 29.906,98 ( di cui euro 26.461,80 quali costo dei lavori di ripristino, euro 2.645,18 per l'IVA al 10% ed euro 800,00 per spese tecniche).
Nessuna ulteriore voce di danno deve essere valutata da chi scrive atteso che, non avendo parte attrice insistito in sede di precisazione delle conclusioni, sulla richiesta di risarcimento dei danni patrimoniali da lucro cessante, tale domanda deve ritenersi oggetto di tacita rinuncia.
Per tutte le ragioni esposte ed il , in Controparte_1 Controparte_5
persona dell'amministratore p.t., vanno condannati, in solido, a pagare a Parte_1
la somma di euro 29.906,98 oltre interessi al tasso legale dalla sentenza fino
[...]
all'effettivo soddisfo.
La domanda di eliminazione delle cause delle infiltrazioni
Parte attrice ha chiesto, altresì, la condanna dei convenuti all'eliminazione delle cause dei fenomeni infiltrativi occorsi all'immobile di sua proprietà.
Invero, risulta provato, anche sulla base delle risultanze della CTU tecnica, che le infiltrazioni che hanno interessato l'immobile di proprietà sono state causate da Pt_1
una cattiva impermeabilizzazione dei terrazzi di proprietà ed ha CP_1
compiutamente individuato gli interventi necessari per l'eliminazione di dette cause (alle pagine da 27 a 29 dell'elaborato e nell'allegato computo metrico); interventi il cui costo
è stato individuato nell'importo complessivo di euro 16.203,20 ( di cui euro 13.366,55 quale costo dei lavori, euro 1.336,65 per l'IVA al 10% ed euro 1.500,00 per spese tecniche).
Pertanto il convenuti ed il vanno condannati ad eseguire gli interventi in CP_2
precedenza descritti previa acquisizione dei necessari titoli abilitativi amministrativi.
Non sfugge, infatti, alla scrivente che, a seguito di contestazioni circa la legittimità urbanistica (che in questa sede non interessano), del secondo solaio- terrazzo della pagina 17 di 19 in data 1.07.2024 l'assemblea dei condomini del fabbricato di CP_1 CP_4
ha deliberato la demolizione dello stesso. Alle successive adunanze, pur essendovi
[...]
stata l'opposizione della , non si è pervenuti ad una revoca ufficiale di tale CP_1
delibera (cfr. verbale assembleare del 26.11.2024 e dell'08.05.2025 in prod. parte convenuta ) né tanto meno è stata dedotta e provata un'eventuale Controparte_1
impugnazione della stessa da parte dei condomini interessati.
Ebbene ritiene la scrivente che, non essendo stata ancora messa in esecuzione la delibera condominiale e ferma restando la possibilità della revoca della stessa, in assenza di prova della definitiva risoluzione delle infiltrazioni a seguito dell'effettuazione dei lavori di messa in sicurezza, tuttora sussistano i presupposti per l'emissione dell'ordine in questione.
La regolamentazione delle spese processuali.
Le spese seguono la soccombenza dei convenuti e si liquidano come da dispositivo sulla base dei criteri di cui al D.M. 55/2014 come modificati dal D.M. 142/2022, sulla base dei valori medi per le quattro fasi del giudizio ( fase di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale ) ed in relazione allo scaglione di riferimento determinato in base alle somme liquidate ai sensi dell'art. 5 D.M. 55/2014 (compreso tra euro 26.000,01 ed euro
52.000,00) ( cfr. tra le altre Cass. Sez.3, ord. n. 9237 del 22.03.2022).
In ragione dell'esito complessivo della lite, vanno definitivamente poste a carico dei convenuti le spese per l'espletamento della CTU già liquidate in corso di causa.
Risultando dagli atti (cfr. verbale di mediazione in atti del 16.09.2021) la mancata partecipazione di al procedimento di mediazione, in assenza di prova di Controparte_1
un giustificato motivo di tale condotta, ai sensi dell'art. 8 comma 4-bis D.Leg.vo
28/2010 ( applicabile ratione temporis al presente giudizio) s'impone la condanna di detta parte al versamento all'entrata del bilancio dello stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il presente giudizio.


P.Q.M.


pagina 18 di 19 Il Tribunale di Napoli- in funzione di Giudice Unico- dott.ssa Roberta Di Clemente - definitivamente pronunciando sulla controversia come innanzi proposta così provvede: accoglie le domande di parte attrice e, per l'effetto condanna, in solido, il CP_2
sito in Napoli alla , in persona dell'amministratore p.t. e Controparte_4 CP_1
a pagare in favore di la complessiva somma di euro 29.906,98
[...] Parte_1
oltre interessi al tasso legale dalla sentenza fino all'effettivo soddisfo.
Condanna, altresì, in solido il Condominio sito in Napoli alla , in Controparte_4
persona dell'amministratore p.t. e all'esecuzione dei lavori indicati dal Controparte_1
CTU alle pagine da 27 a 29 dell'elaborato e nell'allegato computo metrico, previo rilascio dei necessari titoli abilitativi.
Condanna in solido il sito in Napoli alla , in persona CP_2 Controparte_4
dell'amministratore p.t. e alla rifusione delle spese di costituzione e di Controparte_1
rappresentanza in favore di e per essa in favore degli avv.ti Flora Parte_1
AR e UC RA CI, qualificatesi antistatarie;
spese liquidate in complessivi euro 7.616,00 oltre ad euro 264,00 per le spese vive ed oltre al 15% a titolo di rimborso forfettario oltre IVA e CPA come per legge.
Condanna al versamento all'entrata del bilancio dello stato di una Controparte_1
somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il presente giudizio.
Pone definitivamente a carico del sito in Napoli alla , in CP_2 Controparte_4
persona dell'amministratore p.t. e di le spese già liquidate per Controparte_1
l'espletamento della CTU.
Così deciso in Napoli il 4.11.2025
IL GIUDICE UNICO
Dott.ssa Roberta Di Clemente
pagina 19 di 19