REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Salvatori, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 15.7.2025, ha pronunciato, previa lettura delle note scritte depositate dalle parti costituite, la seguente

SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 52148/24,
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 residente a [...], elettivamente domiciliata in Roma alla via Tirso n. 90, presso lo studio dell'Avv. Michele Contartese, che la rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di citazione.
– OPPONENTE –
E
(C.F. ), residente a Controparte_1 C.F._2
Catania in Via Reclusorio del Lume n. 35, elettivamente domiciliata in Roma alla via
Puccini n. 10 presso lo studio dell'Avv. Marino Ferri, nonché rappresentata e difesa dall'Avv. Irene Esposito) giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale.
– OPPOSTA –
1 CONCLUSIONI:
- per l'opponente, “IN VIA PRINCIPALE: revocare il decreto ingiuntivo n. 11570 del 2024 emesso dal Tribunale Ordinario Di Roma, Giudice Dott.ssa Santoni nel giudizio n.r.g.
31830 del 2024; IN VIA RICONVENZIONALE: condannare la Signora Controparte_1 al pagamento, in favore della Signora di della somma
[...] Parte_1 Pt_1 complessiva di Euro 750,00 (pari alle tre mensilità di preavviso non corrisposte, detratto il deposito cauzionale); il tutto con piena vittoria di spese e onorari di lite. IN OGNI CASO - rigettare ogni domanda avversaria proposta in via principale e in via riconvenzionale perché infondata in fatto e in diritto come da evidenze documentali. Il tutto con piena vittoria di spese e compensi di legge”;
- per l'opposta, “In via preliminare Revocare l'ordinanza del 28.05.2025, concedendo la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo n. 10570/2024 del 09.09.2024 emesso dal Tribunale
Ordinario di Roma oggi opposto e disponendo l'ammissione della prova per testi per come articolata in seno alla comparsa di costituzione e risposta del 21.02.2025 e alle note di replica del 15.05.2025.
Nel merito rigettare l'opposizione proposta dalla sig.ra di e con Parte_1 Pt_1 essa l'avversaria domanda riconvenzionale formulata dalla sig.ra di nel Parte_1 Pt_1 presente giudizio in quanto del tutto infondate in fatto ed in diritto per motivi esposti in seno ai propri scritti difensivi;
per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo n. 10570/2024 del 09.09.2024 emesso dal Tribunale Ordinario di Roma – dott.ssa Mariella Santini – nell'ambito del procedimento monitorio n. 31830/2024 R.G. In via riconvenzionale accertata e dichiarata la risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1578 c.c. e/o 1453 c.c. per i motivi di cui in narrativa, condannare la sig.ra di al pagamento in favore della sig.ra Parte_1 Pt_1 della somma di €. 2.582,88 a titolo di risarcimento dei danni consistiti nel Controparte_1 danneggiamento dei mobili, le spese di pernotto in albergo e le spese della provvigione versata all'agenzia immobiliare, subiti per causa imputabile a controparte. Con vittoria di spese e compensi”.

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
, odierna parte opposta, otteneva in data 9.9.2024 dal Controparte_1
Tribunale di Roma l'emissione del decreto ingiuntivo n. 11570/24, con cui era accolta, nei confronti di di , la sua domanda di pagamento Parte_1 Pt_1 dell'importo di € 1.500,00, oltre interessi come da domanda e spese del procedimento
2 monitorio, a titolo di restituzione del deposito cauzionale a suo tempo versato in relazione al contratto di locazione stipulato con l'odierna opponente (anticipatamente risolto dalla conduttrice con lettera dell'8.12.2023 per inadempimento della locatrice).
Il decreto, nelle forme dell'art. 140 c.p.c., era notificato all'opponente
[...]
, la quale proponeva tempestiva opposizione, Parte_1 rappresentando:
- che la sig.ra decideva di risolvere anticipatamente il contratto di CP_1
locazione senza preavviso affermando, nella lettera di recesso dell'8.12.2023
2023, l'impossibilità di utilizzare l'immobile locato a causa della rottura di un elemento del termosifone del bagno che aveva causato la fuoriuscita di acqua, chiedendo altresì la restituzione del deposito cauzionale e il risarcimento delle spese di agenzia;

- che la predetta missiva, indirizzata sia alla sig.ra che Parte_1 Pt_1 all'agenzia immobiliare AEMME s.r.l., era da quest'ultima contestata con lettera del 15.12.2023, nella quale si rappresentava che, come risultava dal verbale dei Vigili del Fuoco, dopo un intervento di un'ora il problema della perdita era stato risolto, sicché l'immobile era tornato pienamente agibile e nessun danno si era verificato a carico della conduttrice;

- che anche il legale della locatrice riscontrava, in data 2.2.2024, la lettera della conduttrice, ulteriormente riferendo che il guasto occorso era di origine condominiale e che, nonostante si fosse verificato in giorno festivo, la locatrice si era immediatamente attivata per risolvere la problematica;

- che l'incontro tenutosi tra le parti il successivo 12.2.2024, nel quale era effettuata la restituzione della cosa locata, non aveva esito positivo quanto alla regolamentazione dei rapporti economici tra le parti, così come non andava a buon fine la procedura di mediazione incardinata dalla locatrice per conseguire l'indennità di mancato preavviso del rapporto locatizio, decurtato dell'importo del deposito cauzionale non restituito alla conduttrice, per il quale costei otteneva ingiunzione di pagamento,
3 deducendo la violazione del termine trimestrale di preavviso per l'esercizio del diritto di recesso, previsto dall'art. 10 del contratto di locazione, oltre che l'insussistenza dei gravi motivi fondanti lo stesso, e chiedendo per l'effetto la revoca del decreto opposto nonché, in via riconvenzionale, la condanna della controparte al pagamento della somma complessiva di € 750,00 (pari alle tre mensilità di preavviso non corrisposte, detratto il deposito cauzionale) e alla rifusione delle spese processuali.
Si costituiva in giudizio la convenuta, allegando:
- che il contratto di locazione veniva stipulato dalle parti in data 18.10.2023, con decorrenza dal 1°.11.2023;
- che, sin dai primi giorni della locazione, la conduttrice denunciava all'agenzia immobiliare, che aveva fatto da tramite, che l'appartamento presentava notevoli problemi che non lo rendevano idoneo all'uso abitativo (a cagione, oltre del mancato funzionamento dello scaldacqua, soprattutto di copiose infiltrazioni al soffitto e della presenza di muffe), richiedendo urgentemente un intervento al fine di risolvere i vizi che lo rendevano insalubre;

- che, non potendosi eseguire l'intervento, a dire dell'agenzia, poiché le macchie da infiltrazioni erano ancora umide, veniva accordata dalla locatrice solamente una minima riduzione del canone per i mesi di novembre e dicembre;

- che il problema, come reiteratamente denunciato dalla conduttrice, persisteva, sino all'episodio dell'8.12.2023, nel quale si verificava lo scoppio del termosifone con fuoriuscita di acqua bollente dall'impianto di riscaldamento, che imponeva l'intervento dei Vigili del Fuoco e induceva la stessa locatrice, informata dell'accaduto, a ritenere non dovuto il canone di dicembre;

- che, nondimeno, in conseguenza dell'incidente, la sig.ra , costretta a CP_1
pernottare in albergo, reperiva altro alloggio, abbandonando quello oggetto di controversia, previa comunicazione di risoluzione;

- che le contestazioni della proprietaria dell'appartamento circa l'origine condominiale del guasto erano infondate, essendo dipeso il sinistro dal pessimo stato manutentivo del termosifone,
4 deducendo che la locatrice non poteva trattenere il deposito cauzionale, essendo inesistente il credito da indennità di mancato preavviso per il recesso, eccepito in compensazione, posto che il contratto di locazione era cessato a causa di un inadempimento grave della locatrice, tale da determinare la risoluzione del contratto;
chiedendo, pertanto, il rigetto dell'opposizione e, in via riconvenzionale, previo accertamento della risoluzione del contratto ex artt. 1453 e 1578 c.c., la condanna al risarcimento dei danni (per danneggiamento del mobilio, spese di pernottamento in albergo e spese della provvigione versata all'agenzia immobiliare), stimati in € 2.582,88.
Mutato il rito in quello locatizio, applicabile alle controversie in materia di locazioni, fatti integrare gli atti introduttivi e ritenute inammissibili le istanze di prova articolate dalle parti, la causa era rinviata per la decisione, nelle forme della trattazione scritta, all'udienza del 15.7.2025.
* * * * *
La presente controversia ha ad oggetto le questioni economiche insorte tra le parti in relazione al contratto di locazione sottoscritto dall'opponente, in qualità di locatrice,
e dall'opposta, in qualità di conduttrice.
L'attrice ha prodotto, in allegato al proprio atto introduttivo, il contratto di locazione stipulato in data 18.10.2023 e debitamente registrato il successivo 6.11.2023
(cfr. doc. 1), nel quale, per quanto interessa in questa sede, è previsto:
- all'art. 5, il versamento, a garanzia di tutte le obbligazioni assunte con il contratto, di un deposito cauzionale pari a € 1.500,00, corrispondente a due mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, con obbligo di restituzione a carico del locatore al termine della locazione, “previa verifica sia dello stato immobiliare e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale”;
- all'art. 10, la possibilità, per il conduttore, di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi almeno tre mesi prima.
Ciò posto, appare opportuno ricordare che il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo è un ordinario giudizio di cognizione, nel quale le parti sono gravate degli oneri probatori che conseguono all'applicazione del fondamentale principio di cui all'art. 5 2697 c.c: il giudizio, infatti, è teso ad accertare il fondamento della pretesa fatta valere e non se l'ingiunzione sia stata legittimamente emessa in relazione alle condizioni previste dalla legge, circostanza che rileva solo ai fini del regolamento delle spese processuali (cfr.
Cass. 23.7.2014, n. 16767; Id. 15.7.2005, n. 15037).
Nel giudizio di opposizione, inoltre, il ricorrente in sede monitoria riveste la qualità di attore, pur essendo formalmente convenuto nel giudizio oppositivo, e specularmente l'opponente assume la posizione di convenuto in senso sostanziale (si vedano ex multis
Cass. 4.3.2020, n. 6091; 25.6.2019, n. 5415; 22.6.2018, n. 16564; 4.10.2013, n. 22754; ancora 19.9.2013, n. 21466). Assumendo dunque la parte opposta, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo, la posizione di attore in senso sostanziale, è costei a dover fornire la prova del credito a mente dell'art. 2697 c.c. (cfr. Cass. 27.12.2010, sezioni unite, n. 26128; Id. 3.2.2006, n. 2421: “L'opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice deve accertare la fondatezza della pretesa fatta valere dall'opposto, che assume la posizione sostanziale di attore, mentre l'opponente, il quale assume la posizione sostanziale di convenuto, ha l'onere di contestare il diritto azionato con il ricorso, facendo valere
l'inefficacia dei fatti posti a fondamento della domanda o l'esistenza di fatti estintivi o modificativi di tale diritto”).
I principi enunciati, naturalmente, vanno coordinati con quelli affermati dalla giurisprudenza in punto di onus probandi nelle controversie, come quella che ci occupa, che traggono origine dal dedotto inadempimento di un titolo contrattuale.
Giova, sul punto, osservare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, imitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass. 15659/2011; 3373/2010; 9351/2007;
1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004; 2387/2004; Id., sez. unite,
13533/2001; ancora Cass. 20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito
è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche
a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al
6 debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).
Al conduttore, dunque, è sufficiente allegare l'inadempimento del locatore all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale (la cui prova del versamento si ritrae dallo stesso art. 5 del contratto, ove era previsto che, con la sottoscrizione dello stesso, il locatore ne rilasciava quietanza), per far sorgere in capo al locatore l'onere di provare fatti estintivi e/o modificativi del diritto alla ripetizione.
Il deposito cauzionale, inoltre, può essere trattenuto dal locatore solo laddove questi proponga domanda giudiziale per l'accertamento dell'esistenza dei presupposti per il suo incameramento: infatti, per consolidata giurisprudenza,“In materia di locazione,
l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali - tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante - sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione” (si veda sul punto Cass. 25.2.2015, n. 3882; Id.
21.4.2010, n. 9442; Id. 15.10.2002, n. 14655).
La domanda di accertamento dei presupposti per incamerare il deposito cauzionale, si osserva, può essere proposta anche in via riconvenzionale, nel giudizio di opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto per la restituzione del deposito;
come, appunto, avvenuto nel caso di specie, richiedendo l'attrice la condanna della controparte al versamento dell'indennità per mancato preavviso, nella misura di € 750,00 mensili per tre mensilità, credito eccepito in compensazione con quello della conduttrice alla ripetizione del maggior importo di € 1.500,00 (oltre interessi). La stessa locatrice, peraltro, prima della notifica del decreto ingiuntivo oggi opposto, nel maggio 2024 ha richiesto l'avvio della procedura di mediazione (come documentato dall'all. 6 all'atto introduttivo), per conseguire il pagamento della mensilità di dicembre 2023, scaduta al
7 momento del recesso, e delle ulteriori tre mensilità maturate dalla data del preavviso, al netto dell'importo trattenuto.
Occorre, dunque, verificare se sussista il diritto dell'attrice a trattenere il deposito cauzionale, e quindi se la stessa abbia dimostrato la sussistenza di fatti impeditivi o estintivi della pretesa creditoria, identificati nella sussistenza di un controcredito superiore, derivante dall'indennità dovuta per avere la controparte esercitato il diritto di recesso in violazione delle pattuizioni contrattuali.
Presupposto per il riconoscimento dell'indennità in parola, ovviamente, è che il contratto sia cessato in virtù del predetto recesso e non per inadempimento della locatrice, tale da giustificare la risoluzione del vincolo.
L'odierna parte opposta sostiene che la sig.ra non avrebbe rispettato le Pt_1 obbligazioni locatizie e, in particolare, avrebbe messo a disposizione della conduttrice un immobile che presentava, sin dai primi giorni del rapporto, dei problemi di infiltrazioni d'acqua provenienti dall'appartamento sovrastante di proprietà della stessa locatrice, nonché problemi inerenti lo scaldabagno (non sempre funzionante e conseguentemente sostituito) e il box doccia (che perdeva acqua), oltre a uno stato manutentivo dell'impianto elettrico e di riscaldamento tale da non consentire la pernamenza nell'abitazione; il tutto, come denunciato dalla locataria già con e-mail del 2.11.2023 (cfr. all. 7 alla comparsa di costituzione e risposta), sino al culmine dello scoppio della valvola del termosifone del bagno. In particolare, in data 8.12.2023, giornata festiva nazionale, sarebbe stato necessario per la conduttrice chiamare i Vigili del Fuoco per fermare la fuoriuscita di acqua bollente dal termosifone predetto, i quali, invero, dopo aver richiuso la valvola, diffidavano l'inquilina dal riaprirla se non a seguito di intervento specializzato di un tecnico;
di conseguenza la conduttrice sarebbe stata costretta a passare la notte tra il giorno 8 e 9 dicembre 2023 in albergo in quanto l'appartamento non sarebbe stato fruibile e, da quel giorno, non vi avrebbe fatto ritorno, circostanza che non è stata contestata dalla parte opponente e, pertanto, deve considerarsi un fatto provato a mente dell'art. 115 c.p.c. ai sensi del quale, “Salvi i casi previsti dalla legge, il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti o dal pubblico ministero nonché i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita”.
8 Ora, come si evince dal chiaro riferimento, nelle conclusioni, la convenuta domanda l'accertamento della risoluzione contrattuale per inadempimento della locatrice, ai sensi degli artt. 1453 (in combinato disposto con l'art. 1575 c.c., espressamente citato negli scritti difensivi) e 1578 c.c.
In proposito, merita ricordare che l'art. 1575 c.c. pone a carico del locatore l'obbligazione di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
L'art. 1576 c.c. onera poi il locatore dell'esecuzione delle riparazioni necessarie, delle quali, a mente del successivo art. 1577, il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore;
solo nel caso si tratti di riparazioni anche urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, ma purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
Dall'art. 1577, I comma, c.c. si ricava dunque il principio di diritto secondo cui, di regola, il locatore è l'unico legittimato ad intervenire e ad effettuare opere di manutenzione sulla cosa locata;
analoga facoltà non compete al conduttore - vigendo nel nostro ordinamento la regola di carattere generale secondo cui non è consentita l'ingerenza nella sfera giuridica altrui - anche in considerazione del fatto che, in base all'art. 1587 c.c., il conduttore che prende in consegna il bene deve limitarsi ad usarlo con la diligenza del buon padre di famiglia, ma non può alterarlo.
Il locatore è, pertanto, tenuto ad effettuare le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in condizione da servire all'uso convenuto non appena ha conoscenza del guasto
(per il principio del dies interpellat pro homine sancito dall'art. 1183 c.c.), e risponde, nei confronti del conduttore, dell'inadempimento di tale obbligo, purché sia stato da questi informato della necessità della riparazione;
per parte sua, a salvaguardia dell'integrità della cosa locata, il conduttore ha l'obbligo di avvertire con qualsiasi mezzo idoneo il locatore della necessità di procedere alla sua riparazione e non può provvedervi direttamente: se omette l'avviso, è a sua volta inadempiente all'obbligo sancito dall'art. 1577, I comma,
c.c.
Solo nel caso previsto dal II comma dell'art. 1577, ossia quando l'intervento sia urgente, il conduttore può (senza esservi obbligato) procedere direttamente alla
9 riparazione. Presupposto per l'applicazione della norma in questione è che vi sia una situazione di urgenza — da segnalare al locatore contestualmente all'esecuzione dei lavori —, ricollegabile, secondo la dottrina e la giurisprudenza, ad una situazione che rende improcrastinabile l'intervento (perché eventuali ritardi aggraverebbero il danno), ad una prolungata inerzia del locatore, o, ancora, alla presenza di un guasto che non consente al conduttore di godere della cosa
Infine, l'art. 1578 stabilisce che, se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui riconosciuti o facilmente riconoscibili;
il locatore, inoltre,
è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
I vizi che consentono una riduzione del canone o una risoluzione del contratto ai sensi dell'art 1578 c.c. sono quelli occulti che impediscono o riducono notevolmente il godimento dell'immobile secondo la pattuita destinazione contrattuale, in maniera non meramente provvisoria e temporanea (“Costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art.
1578 c.c. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non
l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale.” (si veda sul punto Cass. 24459/2011).
In disparte la considerazione che, come si legge all'art. 11 del contratto, la conduttrice dichiarava “di aver visitato l'unità immobiliare di cui al presente contratto e di averla trovata adatta all'uso convenuto”, anche nell'ipotesi di vizi occulti, come tali non
10 immediatamente rilevabili dal locatario, questi può domandare la riduzione del corrispettivo o la risoluzione del contratto solo se i vizi siano tali da determinare disagi non meramente provvisori nel godimento del bene, rimanendo altrimenti onerato il locatore, una volta edotto della problematica, della necessità di riparare il bene.
Orbene, nella vicenda che ci occupa, i vizi lamentati dalla conduttrice sono le infiltrazioni dal piano superiore, con la conseguente umidità del soffitto e della parete, il malfunzionamento dello scaldabagno, la presenza di muffe all'interno del box doccia, lo scrostamento della pittura dalle pareti del bagno e a rottura della valvola del termosifone del bagno.
In relazione alle infiltrazioni, l'opponente si è prodigata di intervenire, come risulta dalle e-mail in atti tra l'agenzia immobiliare intermediaria e la conduttrice (cfr. all. 7 alla comparsa di risposta, in particolare e-mail del 10.11.2023 ore 16,23 e del 7.12.2023, ore
10,08), essendo dato di comune esperienza e che, per poter completare un'opera di imbiancamento delle pareti, sia necessario attendere i tempi di asciugatura dell'umidità.
In merito al malfunzionamento dello scaldabagno, in atti risulta l'immediata sostituzione operata dalla proprietà (si veda medesimo allegato, e-mail dell'8.11.2023, ore 11,59).
Rispetto alla rottura della valvola del termosifone, occorre considerare che tale evento è accaduto in una giornata festiva nazionale e che la conduttrice lo stesso giorno, come da lei affermato e non smentito dalla controparte, ha cessato di abitare l'appartamento locato e ha recapitato tramite il legale via p.e.c. il giorno successivo una diffida ad adempiere datata 8.12.2023, assegnando cinque giorni per provvedere ma di fatto non facendo più ritorno nell'immobile: alla parte attrice, dunque, non è stato materialmente dato il tempo di operare la riparazione del detto calorifero.
Oltre ad essere tempestivamente intervenuta per eliminare gli inconvenienti lamentati, la locatrice ha, altresì, accordato una riduzione del corrispettivo nella misura di € 100,00 per il mese di novembre e addirittura integrale per il mese di dicembre (in cui si è verificato lo scoppio della valvola del radiatore), come risulta dal messaggio whatsapp prodotto quale all. 9 alla comparsa: non pare ultroneo osservare, peraltro, che il canone era già scaduto alla data del 5.12.2023, mentre l'incidente è avvenuto il successivo
8.12.2023, quando il pagamento avrebbe già dovuto risultare effettuato.
11 In virtù delle suesposte considerazioni, non possono ritenersi sussistere gli estremi per addivenire a una pronuncia risolutoria in danno della locatrice, mancando la prova dell'esistenza di vizi occulti tale da diminuire in modo apprezzabile e per un periodo non limitato l'idoneità del bene all'uso pattuito (ché, anzi, la documentazione fotografica e video prodotta dalla conduttrice induce a ritenere che si trattasse di vizi immediatamente rilevabili in sede di sopralluogo prima della stipula e preesistenti ad essa, anche alla luce del fatto brevissimo lasso di tempo intercorso tra la stipula del contratto, che data al
18.11.2023, la decorrenza del contratto, 1°.11.2023, e la prima denuncia del vizio, effettuata il giorno seguente in risposta alla richiesta di pagamento del primo canone di locazione, inviata dall'agenzia immobiliare: cfr. all. 7 alla comparsa di costituzione). Né la prova dell'esistenza di vizi risolutori poteva trarsi dall'audizione testimoniale su capitoli generici e valutativi ovvero può ritenersi superata dal messaggio già citato, con cui veniva condonato il pagamento del canone di dicembre, che non riveste alcuna valenza confessoria: non è in discussione, infatti, la verificazione del guasto, ma la sua incidenza sul sinallagma contrattuale in misura tale da indurre a ritenere quest'ultimo definitivamente alterato, vieppiù alla luce della disponibilità della proprietaria di abbonare una intera mensilità.
Posto che, in tema di locazione immobiliare, in caso di domanda di risoluzione ex art. 1578 c.c., grava sul conduttore, anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova,
l'onere di individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito (così Cass. 10.2.2017, n. 3548), il difetto di prova sul punto ricade in danno della locataria – che ben avrebbe potuto, nelle more tra la comunicazione e la riconsegna, avvenuta oltre due mesi dopo, instare per un accertamento tecnico d'urgenza – e conduce al rigetto della sua pretesa risolutoria e risarcitoria.
Esclusa, per quanto illustrato, la sussistenza di presupposti per ritenere fondata una risoluzione per inadempimento alle obbligazioni di cui all'art. 1575 c.c., ovvero per esistenza di vizi rilevanti ex art. 1578 c.c., deve ritenersi che il contratto sia venuto meno in virtù del recesso unilateralmente operato dalla conduttrice con la comunicazione dell'8.12.2023.
12 In proposito, deve osservarsi che, se la locatrice nel corpo dei propri scritti, deduce l'insussistenza dei gravi motivi fondanti il recesso, nelle conclusioni ella domanda il pagamento delle tre mensilità derivanti dal mancato rispetto del preavviso e non già il pagamento dei canoni sino alla naturale scadenza contrattuale per essere illegittimo il recesso, di talché l'accertamento del Tribunale deve limitarsi al solo profilo della debenza dell'indennità per inosservanza del termine trimestrale pattuito in contratto.
Ora, ammettendo come valida comunicazione di recesso la p.e.c. del 9.12.2023
(doc. 12 bis del fascicolo di parte opposta), risultano dovute le mensilità di dicembre 2023
e di gennaio e febbraio 2024, nella misura di € 750,00 (pari alla differenza tra quanto dovuto dalla sig.ra per il mancato rispetto del preavviso trimestrale e quanto da CP_1 lei versato per il deposito cauzionale, non restituitole al termine del rapporto): è incontestato tra le parti, infatti, che l'ultimo pagamento effettuato sia quello relativo alla mensilità di novembre 2023.
Per le superiori considerazioni, in accoglimento dell'opposizione, deve essere revocato il decreto ingiuntivo opposto e, in accoglimento della domanda riconvenzionale dell'opponente, la convenuta deve essere condannata al pagamento dell'importo di €
750,00, oltre interessi al tasso legale sino al saldo.
Dalla soccombenza della parte opposta discende infine la condanna della stessa al pagamento delle spese di lite, che si liquidano sulla base dei parametri medi di cui al d.m.
55/2014, aggiornato al d.m. 147/2022, per le controversie di valore ricompreso tra €
1.101,00 ed € 5.200,00 (con applicazione dei parametri minimi per le fasi istruttoria e decisionale, alla luce della mancata assunzione di prove costituende e del rito adottato).


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:
− accoglie l'opposizione e revoca il decreto ingiuntivo n. 11574/2024, emesso dal Tribunale di Roma in data 9.9.2024;
− condanna l'opposta a versare all'opponente la somma di € 750,00, oltre interessi al tasso legale sino all'effettivo soddisfo;

13 - condanna l'opposta alla refusione in favore dell'opponente delle spese di lite, che si liquidano in € 1.702,00 oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Roma, 8.9.2025.
Il Giudice
Chiara Salvatori

Provvedimento redatto con la collaborazione del M.O.T. dott.ssa Ginevra Guacci.
14