R.G. n. 2243/2021

Tribunale Ordinario di Nola
PRIMA SEZIONE
VERBALE D'UDIENZA DEL 22.05.2025
Il Giudice, lette le note scritte depositate ai fini della partecipazione all'odierna udienza;
letti gli atti e i documenti di causa;
viste le richieste delle parti;



P.Q.M.

decide la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di NOLA – I Sezione Civile in persona del giudice unico dr.ssa Valeria Rossi ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2243/2021 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi vertente
TRA
., rappresentato e difeso, in virtù di procura in calce all'atto Parte_1
di citazione, dall'avv. Allocca Pasquale, ed elettivamente domiciliato in AR
(Na) alla Via Caprarelle n. 23;
ATTORE
E
, rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce alla Controparte_1
comparsa di costituzione e risposta in sostituzione al precedente difensore, dall'avv.
Brescia Francesco, ed elettivamente domiciliato in Salerno al Corso Vittorio
Emanuele n. 58;
CONVENUTO
NONCHE'
, rappresentato e difeso, in virtù di procura in calce alla Controparte_2
comparsa di costituzione e risposta in sostituzione al precedente difensore, dall'avv.
d'Aragona Umberto ed elettivamente domiciliato in IG D'RC (Na) alla Via
Giosuè Carducci n. 35 presso lo studio dell'avv. Sposito Antonio;

CONVENUTO
NONCHE'
, rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce alla Controparte_3
comparsa di costituzione e risposta in sostituzione al precedente difensore, dall'avv.
d'Aragona Umberto ed elettivamente domiciliato in IG D'RC (Na) alla Via
Giosuè Carducci n. 35 presso lo studio dell'avv. Sposito Antonio;

CONVENUTO
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa. FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1
, e per sentir accertare e dichiarare la Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 26.06.2019; accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale degli odierni convenuti e, per l'effetto, condannarli alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, per l'importo di € 84.979,25. In via subordinata, chiedeva di accertare la mancata restituzione della somma di € 13.410,17 e condannare i convenuti alla restituzione della stessa.
In particolare, l'attore assumeva che gli odierni convenuti accettavano una proposta di acquisto per il tramite dell'Agenzia Immobiliare MondoCasa s.a.s. in data
04.05.2019, cui aveva fatto seguito la stipula di un contratto preliminare di compravendita in data 26.06.2019.
La proposta d'acquisto prevedeva il pagamento della somma complessiva di
€110.000,00. In caso di accettazione erano stabilite a titolo di caparra confirmatoria le seguenti somme: € 5.000,00 da incassare quando il Comune di Acerra avrebbe comunicato la possibilità di definire le due istanze di condono edilizio con l'indicazione delle somme da versare ed € 10.000,00 da incassare al momento del rilascio dei titoli edilizi in sanatoria. A seguito di comunicazione del Comune di
Acerra di integrazione delle oblazioni necessarie per il condono, le parti stipularono il contratto preliminare di compravendita.
L'accordo preliminare aveva ad oggetto:
-un edificio residenziale in proprietà piena ed esclusiva, in parti uguali, di CP_2
e sito in Acerra al foglio 40, particella 641, subalterno 2,
[...] Controparte_3
categoria in corso di costruzione, piano SI, in ditta a e;
Controparte_2 Controparte_3
al foglio 40, particella 641, subalterno 3, categoria in corso di costruzione, in ditta a e;
al foglio 40, particella 641, subalterno 4, categoria Controparte_2 Controparte_3
in corso di costruzione, pianop T -1-2, in ditta a e;
al Controparte_2 Controparte_3
foglio 40, particella 641, subalterno 1, bene comune non censibile, piano T. -Fondo, in piena ed esclusiva proprietà di , sito in Acerra al foglio Controparte_1
40, particella 981, estensione Are 06 e Centiare 19, reddito domenicale € 21,10 e reddito agrario € 5,27
-Fondo in piena ed esclusiva proprietà di , sito in Acerra al foglio Controparte_1
40, particella 982, estensione Are 01 e Centiare 09, reddito domenicale € 3,72 e reddito agrario € 0,93.
Tale contratto stabiliva che il prezzo di vendita era pari ad € 110.000,00 che l'attore doveva corrispondere nel seguente modo: € 12.191,92 in favore del CP_4
per la definizione dell'istanza di condono presentata da entro
[...] Controparte_2
il 30.06.2019; € 54.377,16 in favore del per la definizione Controparte_4
dell'istanza di condono presentata da entro il 30.06.2019. Detti Controparte_3
importi, pari ad € 66.569,08, dovevano essere imputati quale integrazione della caparra confirmatoria ai sensi di legge e quale integrazione dell'acconto sul maggior prezzo di € 110.000,00, restando a saldo l'importo di € 43.430,92, (comprensivo di €
5.000,00 e di € 10.000,00 di cui alla scrittura privata).
L'attrice deduceva di aver provveduto al pagamento di quanto richiesto dal
[...]
, versando la somma di € 53.158,91 per conto dei convenuti venditori ed CP_4
€13.410,17 con bollettini postali intestati agli odierni convenuti.
Aggiungeva che in data 10.10.2019 il Comune di Acerra concludeva con esito negativo la pratica di condono, e solo in quel momento l'attore veniva a conoscenza che le pratiche di condono in oggetto erano già state esitate negativamente con provvedimenti n. 34 e 35 del 10.04.2009.
L'attore, quindi, deduceva che nonostante i continui solleciti di restituzione delle somme versate, solo con determina del 11.02.2020 il Comune di Acerra disponeva la restituzione a suo nome della somma di € 53.158,91 e nella suddetta determina si precisava che dalla foto aerea risalente al periodo di dichiarata esecuzione dell'immobile, risultava che lo stesso non era stato realizzato e quindi non era suscettibile di condono. La restante somma di oblazione versata dall'attore in nome e per conto degli odierni convenuti pari ad € 13.410,17 doveva essere restituita dallo Stato, ma i convenuti non provvedevano a richiederne la restituzione.
L'attore chiedeva quindi la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per grave inadempimento e la restituzione del doppio della caparra confirmatoria pari
€143.138,16 da cui andava sottratta la somma di € 53.158,91, restituita dal
[...]
per un totale di € 84.979,25. CP_4
Si costituivano i convenuti chiedendo il rigetto della domanda proposta dall'attore.
In particolare, eccepiva la carenza di legittimazione passiva, non Controparte_1
essendo proprietaria dell'immobile non condonato ma dei soli fondi rustici, rendendosi disponibile alla stipula del contratto definitivo. Contestava ancora nel merito la domanda, chiedendone il rigetto.
Si costituivano e contestando le somme richieste, non Controparte_2 Controparte_3
dovute, in quanto l'unica somma versata a titolo di caparra confirmatoria era la somma di € 5.000,00, incassata dopo la comunicazione di definizione delle istanze di condono. Aggiungevano ancora che era a conoscenza del rischio Parte_1
dell'operazione prima di formulare la proposta di acquisto e che la somma di
€13.410,17 poteva essere richiesta allo Stato direttamente dall'attore. Evidenziavano, inoltre, che il contratto andava risolto non per inadempimento ma per impossibilità sopravvenuta ed eccepivano la nullità della caparra confirmatoria per la violazione delle norme imperative. Insistevano pertanto per il rigetto della domanda.
Su richiesta delle parti venivano concessi i termini di cui all'art. 183 VI comma cpc e, all'esito, il Giudice, ritenendo la causa matura per la decisione, rinviava per discussione e decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Ciò sinteticamente premesso in ordine ai fatti oggetto del giudizio, la domanda è fondata è va accolta per le ragioni di seguito esposte.
Preliminarmente va rigettata l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata da , in quanto nel contratto preliminare le parti dichiarano Controparte_1
di voler procedere a una vendita dei beni a corpo e ad un unico prezzo complessivo. Nella premessa della proposta di acquisto, che forma parte integrante e sostanziale della scrittura privata (art. 2 del preliminare), si legge “per la vendita di edificio residenziale e relativo fondo sito nel Comune di Acerra (NA) alla Via Pietro da Eboli snc, già via Spiniello, 40”. Peraltro, nell'art. 2 della proposta si precisa “la parte venditrice dichiara ed attesta che le consistenze immobiliari oggetto di vendita riguardano i cespiti cui si riferiscono le quote di comproprietà, a corpo, nello stato di fatto, di conservazione e di diritto in cui attualmente trovasi”. Si aggiunga che l'art. 4 del preliminare prevede che “il prezzo pattuito così come riportato nella proposta d'acquisto del 4.5.2019 e precisamente all'art. 3 risulta essere pari ad
€110.000,00”.
È evidente, pertanto, che i fondi di proprietà di sono oggetto di Controparte_1
un'unica vendita, a corpo con le unità immobiliari, per un prezzo complessivo di
€110.000,00 e pertanto la sua posizione andrà valutata unitamente a quella degli altri contraenti all'interno di un unico contratto, di cui si chiede la risoluzione.
Va rilevato inoltre, che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione" (cfr. Cass. Civ. sent.
n. 826/2015). Inoltre, la giurisprudenza ha precisato che il principio di cui all'art. 1455 c.c. deve essere adeguato ed integrato anche da un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale, sicché la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non andrebbe commisurato all'entità del danno (che potrebbe anche mancare), ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte alla esatta e tempestiva prestazione. Sempre al riguardo è stato affermato che la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, considerato l'interesse dell'altra parte, andrebbe compiuta alla stregua di un duplice criterio applicandosi, in primo luogo, un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto per la sua entità ed in concreto in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente) così da dare luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale e, quindi, mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione ad opera dell'uno, un reciproco inadempimento, una tolleranza dell'altra) che possano in relazione alla particolarità del caso attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata (Cassazione 06/7083).
Nel caso in esame, si rileva che i convenuti non hanno adempiuto alle obbligazioni previste nel preliminare, non avendo dichiarato che le pratiche di condono relative agli immobili oggetto di vendita erano già state valutate negativamente con i provvedimenti n. 34 e 35 del 10.04.2009. Peraltro, dalla determina dirigenziale del
11.02.2020 è emerso che l'edificio non era stato realizzato nel periodo di dichiarata esecuzione dell'immobile e quindi non suscettibile di condono.
Non vi è dubbio quindi che il comportamento tenuto dalle parti convenute e gli inadempimenti evidenziati configurino un grave inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c. con conseguente risoluzione del contratto preliminare stipulato il
19.06.2019. Nel caso di specie, l'attore ha chiesto la risoluzione del contratto e la condanna della convenuta al pagamento di una somma di importo pari al doppio della caparra, versata con la stipula del preliminare.
Sul punto, parte convenuta ha rilevato l'inammissibilità della domanda, non avendo l'attore formulato domanda di recesso ex art. 1385 c.c. e, a tal riguardo, si osserva quanto segue.
Come noto, in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento stesso;
ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt.
1453 e 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'art. 1223 c.c.
La caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha, infatti, la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole ex lege, e, qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'an e nel quantum ( ex multis cfr. Cassazione civile sez. II, 05.02.2018, n.2747).
Ciononostante, secondo un condiviso principio affermato a più riprese dalla Suprema
Corte, “qualora la parte non inadempiente si avvalga del rimedio ordinario della richiesta di risoluzione negoziale, la restituzione della caparra confirmatoria è ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione e perde la propria funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all'importo convenzionalmente stabilito in sede di contratto preliminare” (così sentenza 05.02.2018, n. 2747).
Nello stesso senso: “In tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell'art. art. 1385, terzo comma, cod. civ., la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, senza alcuna necessità di specifica prova del danno, essendo questo
(consistente nella perdita della somma capitale versata alla controparte, maggiorata degli interessi) "in re ipsa", mentre la prova richiesta alla parte che abbia scelto il rimedio ordinario della risoluzione riguarda esclusivamente l'eventuale maggior danno subito per effetto dell'inadempimento dell'altra parte” (Cass. Civ. II sez, n.
10953 del 28.06.2012).
Ciò posto, va evidenziato che ha versato la somma di € 5.000,00, Parte_1
quale caparra confirmatoria, nonché, l'ulteriore importo di € 66.569,08 per un totale di € 71.569,08, di cui risultano già rimborsati all'odierno attore € 53.158,91 da parte del ed € 5.000,00 da parte dei promittenti venditori (cfr. pag 10 Controparte_4
atto di citazione).
Pertanto, dalla risoluzione del contratto deriva il diritto dell'attore ad ottenere la restituzione della somma versata e non restituita pari ad euro € 13.410,17, quale effetto restitutorio conseguente alla caducazione della sua causa giustificativa ma non il doppio della caparra confirmatoria (ipotesi, come detto, prevista dall'art. 1385, comma 2, c.c. laddove la parte adempiente a fronte dell'inadempimento della controparte decida di recedere dal contratto).
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e vanno liquidate applicando i parametri di cui D.M. 55/2014 e ss. mod., seguendo i valori medi in considerazione della complessità della controversia, con attribuzione al procuratore dichiaratosi anticipatario.

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando così provvede:

1. Accoglie, per quanto di ragione, la domanda dell'attore e per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto preliminare del 26.06.2019 e condanna i convenuti, in solido tra di loro, al pagamento in favore dell'attore della somma di € 13.410,17 oltre interessi dalla domanda fino al soddisfo;

2. Condanna i convenuti, in solido, al pagamento delle spese di giudizio in favore dell'attrice, che si liquidano in € 759,00 per spese ed € 5.077,00 per compensi professionali, oltre spese forfettarie, iva e cpa come per legge, con attribuzione al procuratore dichiaratosi anticipatario.
Nola, 22.05.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Rossi