N. R.G. 95/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di LODI
SEZIONE PRIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 95/2025
Oggi 14 maggio 2025, davanti al giudice dott.ssa Ada Cappello, si svolge udienza mediante trattazione scritta.
Si dà atto che nel termine di cui al precedente provvedimento parte ricorrente ha depositato brevi note conclusive.
Il giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c.
Il giudice
Ada Cappello
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LODI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Ada Cappello, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 95/2025 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Marianna Garbagnati del Foro di Monza (C.F. ) ed C.F._2 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Seregno (MB), Via Umberto I n. 59,
- parte ricorrente - nei confronti di:
(C.F. Controparte_1 C.F._3
- parte resistente contumace-
Conclusioni di parte ricorrente
“IN VIA PRINCIPALE:
− Previo accertamento del recesso operato dalla sig.ra nata Controparte_1
a Milano il 7/05/96 – C.F. residente presso l'immobile già C.F._3 concesso in locazione sito in Melegnano (MI), Via dei Platani n. 25 (doc. sub 2), con riferimento al contratto prodotto sub doc. 1 in atti, accertare e conseguentemente dichiarare l'intercorsa risoluzione del contratto per cui è causa, con la precisazione che l'immobile è stato spontaneamente rilasciato in data
22/03/25.
− Accertare altresì e conseguentemente dichiarare l'inadempimento della conduttrice in relazione alle obbligazioni dalla medesima assunte con riferimento al contratto di locazione per cui è causa, con particolare riguardo a quelle di pagamento del canone ed oneri accessori;
per l'effetto, condannare la parte resistente sig.ra
al pagamento della somma di € 7.124,20 così Controparte_1 Parte_2 liquidata: € 350,00 (residuo mensilità maggio 24) + € 6.300,00 (mensilità giugno 24 / febbraio 25) + € 474,20 (rateo 01/03/25 – 21/03/25), come meglio in narrativa, oltre interessi dal dovuto al saldo e spese di lite.
In ogni caso:
pagina 2 di 7 - Con vittoria di spese e compensi di causa. Per le spese esenti si indicano le seguenti voci: notifiche € 102,33 + contributo unificato e marca da bollo € 264,00 = tot. €
366,33.
Con riserva di separata azione per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio dell'immobile oltre al recupero di ogni eventuale e conseguente credito.
In via istruttoria: […]”

CONCISA ESPOSIZIONE
DEI MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Per quanto riguarda il completo svolgimento del processo, ai sensi del vigente art. 132
c.p.c., si fa rinvio agli atti delle parti e al verbale di causa.


1. Oggetto del giudizio
La presente controversia ha ad oggetto la domanda di rilascio ex art. 447-bis c.p.c. formulata da nei confronti di per il rilascio Parte_1 Controparte_1 dell'immobile sito in Melegnano (MI) via dei Platani n. 25 catastalmente identificato al foglio 11, mappale 314, sub. 34, occupato da parte resistente nonostante il recesso esercitato, nonché la domanda di condanna al pagamento in favore del ricorrente dei canoni non pagati da maggio 2024 sino all'attualità, oltre conguaglio spese condominiali e spese per utenze e gas.
In particolare, con ricorso depositato in data 3.10.2024, il ricorrente ha dedotto le seguenti circostanze a fondamento delle proprie domande:
- La ricorrente è proprietaria dell'immobile ad uso abitativo sito in Melegnano (MI),
Via dei Platani n. 25, meglio identificato catastalmente nel contratto di locazione:
"… fg. 11, Mapp. 314, sub. 34 – Cat. A3 ...”;
- la proprietà concedeva in locazione l'immobile ai sigg. Controparte_1 nata a [...] il [...] – C.F. residente presso l'immobile C.F._3 concesso in locazione, e nato a [...] il Parte_3
15/03/94 – C.F. (quest'ultimo ha già rilasciato l'immobile C.F._4 ed ha già concordato con la proprietà le obbligazioni di sua competenza), con contratto ad uso abitativo di durata di anni 1, decorrenza dal 01/03/2021 al
28/02/2022, rinnovato per l'annualità successiva e disdettato dagli allora due conduttori per la scadenza del 31/12/23, indi prorogata su richiesta dei medesimi al
29/02/24;
- Che il canone di locazione era pattuito in € 550,00/mese come da contratto, oltre spese condominiali fisse per € 150,00/mese, salvo conguaglio e spese per utenze e gas;

- la conduttrice sig.ra si è altresì resa morosa nel pagamento della Controparte_1 somma di € 350,00 quale residuo mese di maggio 2024, oltre che della somma di €
pagina 3 di 7 700,00/mese a far data dal giugno 2024, sino all'attualità, oltre spese condominiali, così per complessivi € 5.550,00, oltre conguaglio spese condominiali e spese per utenze e gas;

- anche a seguito dei solleciti di pagamento la conduttrice non ha sanato la morosità, né ha rilasciato l'immobile, pur disdettato;

- per l'effetto la proprietà ha depositato domanda di mediazione dinanzi al competente Organismo, conclusasi con verbale negativo in data 2/10/24 (doc. 4).
In occasione della prima udienza dell'11.4.2025 nessuno è comparso per parte resistente e il Giudice, accertata la regolarità della notifica, ha dichiarato la contumacia di CP_1
. Parte ricorrente ha inoltre evidenziato che in data 22.3.2025 la sig.ra ha
[...] CP_1 spontaneamente consegnato le chiavi alla figlia della signora rilasciando così il Pt_1 bene. Il Giudice ha quindi fissato udienza di discussione al 14.5.2025, concedendo alla parte ricorrente termine per il deposito di brevi note conclusive.


2. La domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione del rapporto contrattuale
Parte ricorrente chiede al Giudice di accertare l'avvenuta risoluzione del rapporto contrattuale di locazione, in virtù del recesso esercitato da parte ricorrente in data 19.9.2023 con effetto dal 31.12.2023 poi prorogato al 29.2.2024.
Risulta dagli atti di causa l'esercizio del predetto diritto di recesso da parte della sig.ra rispetto al contratto di locazione stipulato tra le parti in data 1.3.2021, con Pt_1 conseguente scioglimento del vincolo contrattuale a far data dal 29.2.2024 (cfr. doc. 1 e 2 parte ricorrente). Infatti, il contratto si è sciolto non in virtù dell'inadempimento di parte resistente o della volontà reciproca delle parti di sciogliere il contratto, ma dell'esercizio del recesso unilaterale da parte della conduttrice ex art. 1373 c.c., da esercitarsi, come contrattualmente previsto all'art. 2 del contratto, con preavviso di almeno 90 giorni. Risulta inoltre pacifico che in data 22.3.2025 la resistente ha spontaneamente rilasciato l'immobile, con conseguente rinuncia da parte della ricorrente alla domanda di condanna per rilascio dell'immobile.


3. La domanda di pagamento dei canoni non pagati/indennità di occupazione
Parte ricorrente chiede la condanna della resistente al pagamento della somma di € 350,00 quale residuo canone mese di maggio 2024, oltre che della somma di € 700,00/mese a far data dal giugno 2024, sino al 22/03/25, così liquidata:
- € 350,00 (residuo mensilità maggio 2024) +
- € 6.300,00 (mensilità giugno 24 / febbraio 25) +
- € 474,20 (rateo 01/03/25 – 21/03/25) = € 7.124,20 oltre alle spese di lite. Parte_4
Tali somme risultano dovute a titolo di indennità di occupazione sine titulo: infatti, a partire dal 29.2.2024 il contratto di locazione oggetto di causa risulta aver cessato i propri effetti, pertanto, l'importo dovuto dalla resistente dal 29.2.2024 sino all'effettivo rilascio
(22.3.2025) risulta dovuto a titolo di indennità di occupazione e non di canone locativo,
pagina 4 di 7 ancorchè sia allo stesso parametrato.
Com'è noto, l'occupazione senza titolo integra un fatto illecito extracontrattuale di natura permanente, che genera, pertanto, un diritto di credito risarcitorio in capo al proprietario- danneggiato.
A tal riguardo, in punto di diritto, occorre rilevare che, come sancito dalle Sezioni Unite,
“L'evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa. Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che
è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire. Saldando il danno suscettibile di risarcimento alla concreta possibilità di godimento persa, per un verso si rende risarcibile il contenuto del diritto violato, in ossequio alla teoria normativa del danno, per l'altro si riconduce la violazione giuridica a una specifica perdita subita, in ossequio alla teoria causale. Il riferimento alla specifica circostanza di godimento perso stabilisce la discontinuità fra il fatto costitutivo dell'azione di rivendicazione e quello dell'azione risarcitoria, preservando la distinzione fra la tutela reale e quella risarcitoria”.
In definitiva, secondo la Suprema Corte in caso di occupazione abusiva di immobile è necessaria “l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento. È pur vero che a fondamento dell'imprescrittibilità del diritto di proprietà vi è la circostanza che fra le facoltà riconosciute al proprietario vi è anche quella del non uso, ma l'inerzia resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato. Alla reintegrazione formale del diritto violato, anche nella sua esplicazione di non uso, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria” (così Cass. n. 33645 del
15.11.2022).
In punto di onere probatorio, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto/ricorrente, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza.
Più di recente, è stato chiarito che “In tema di risarcimento del danno derivante dall'indisponibilità di un immobile, il danno emergente presuppone l'allegazione (e, in caso di contestazione del convenuto, la prova, anche presuntiva) della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento perduta, e può essere liquidato equitativamente
pagina 5 di 7 facendo ricorso al criterio del valore locativo di mercato, che rappresenta il controvalore convenzionalmente attribuito al godimento alla stregua della tipizzazione normativa del contratto di locazione” (così Cass. ord. n. 14947 del 29.5.2023).
Dunque, in ordine al risarcimento del danno emergente connesso all'occupazione illegittima dell'immobile per cui è causa, parametrato dal ricorrente al valore locatizio di mercato dello stesso, si osserva che il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto di cui all'art. 832 c.c., restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale.
Sulla base delle considerazioni che precedono, nel caso in esame, quanto alla richiesta risarcitoria del danno emergente, parametrato nel valore locatizio dell'immobile illegittimamente occupato, occorre rilevare che parte ricorrente ha certamente fornito elementi, almeno presuntivi, del danno emergente e del lucro cessante patiti a fronte del mancato utilizzo diretto dell'immobile, trattandosi di unità abitativa destinata a locazione.
Escluso, dunque, il mero “non uso del bene”, la circostanza che l'immobile non abbia potuto essere adibito dalla proprietaria quale propria abitazione costituisce certo voce di danno risarcibile.
Ciò detto, per quanto attiene alla quantificazione del danno, occorre rilevare che, come sancito dalla Suprema Corte, “il godimento ha un valore economico e esso, nell'ambito di una valutazione equitativa del danno, può essere il medesimo sia se il godimento è diretto, sia se è indiretto mediante la percezione dei frutti civili per il godimento che altri abbia della cosa”. Pertanto, l'indennità di occupazione può certamente coincidere con il canone di locazione pattuito tra le parti (pari a euro 550,00 mensili oltre euro 150,00 a titolo di spese condominiali), oggetto del contratto di locazione oggetto di causa.
Pertanto, devono ritenersi dovuti gli importi richiesti da parte ricorrente come di seguito esposti:
- € 350,00 (residuo mensilità maggio 2024) +
- € 6.300,00 (mensilità giugno 24 / febbraio 25) +
- € 474,20 (rateo 01/03/25 – 21/03/25)
- € 7.124,20 oltre interessi dal dovuto al saldo.


4. Spese di lite
In applicazione del principio di soccombenza le spese di lite, liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri minimi di cui al d.m. 147/2022 (stante la particolare semplicità della controversia e con esclusione della fase istruttoria), devono essere interamente poste a carico di parte resistente.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda ed eccezione, così
pagina 6 di 7 provvede:
1) accerta l'intervenuto scioglimento del contratto di locazione stipulato tra le parti a far data dal 29.2.2024;
2) condanna al pagamento in favore di di Controparte_1 Parte_1 un'indennità di occupazione dell'unità immobiliare di cui trattasi pari a complessivi euro 7.124,l2 oltre interessi dal dovuto al saldo;

3) condanna altresì parte resistente a rimborsare in favore di parte ricorrente le spese di giudizio, che liquida in euro 1.700,00 per compensi ed euro 366,33 per spese esenti, oltre 15% per spese generali, CPA ed IVA come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale.
Lodi, 14 maggio 2025
Il giudice
Ada Cappello
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