N. R.G. 26797/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MILANO
SEZIONE V CIVILE

Giudice dott. CINZIA CASSONE ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con atto di citazione, notificato in data 04.07.2022
DA
, C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv. Andrea Scarpellini Parte_1 C.F._1
presso il cui studio in Milano, Via Monte di Pietà, n. 15, ha eletto domicilio
ATTORE
CONTRO
a socio unico, C.F. e P.IVA , con sede legale in Milano (MI), Via Controparte_1 P.IVA_1
Marco Antonio Colonna n. 15, in persona del suo legale rappresentante pro tempore rappresentata e difesa dall'Avv. Patrizia Maria Rosaria Paradiso, presso il cui studio in Milano, Via San Barnaba n. 30, ha eletto domicilio
CONVENUTA
OGGETTO: Mediazione
pagina 1 di 16 CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da udienza di precisazione delle conclusioni in data
18.03.2025 e da fogli allegati pagina 2 di 16 CONCLUSIONI PER PARTE ATTRICE
“In via principale:

1.1 accertare e dichiarare l'inadempimento di (a socio unico), in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, al proprio obbligo di informazione ex art. 1759 cod.civ. nei confronti del
Sig. ; Pt_1

1.2 per l'effetto, condannare (a socio unico), in persona del legale rappresentante Controparte_1
pro tempore, a risarcire al Sig. il danno dallo stesso patito per le ragioni esposte in atti, per Pt_1
l'importo complessivo di Euro 28.097,84, ovvero il diverso importo, maggiore o minore, ritenuto di giustizia.

2. In ogni caso:

2.1 con vittoria delle spese di lite, rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge”.

CONCLUSIONI PER PARTE CONVENUTA
“Voglia l'On.le Tribunale di Milano, contrariis reiectis, così giudicare:
a) Nel merito, in via principale: Rigettarsi la domanda attorea di responsabilità ex art. 1759 c.c. svolta a carico di , essendo stata dimostrata l'assoluta correttezza e trasparenza del Mediatore Controparte_1
durante tutto l'arco della trattativa intrapresa con il dott. per l'acquisto dell'immobile di Via P. Pt_1
LL n. 2, Milano, giusta la narrativa;
per l'effetto, rigettarsi tutte le domande avversarie di risarcimento del danno subito e subendo in quanto infondate in fatto e in diritto.
b) In via subordinata: Nella denegata ipotesi in cui il Tribunale adito dovesse ritenere, nella misura che verrà accertata in corso di causa, una sia pur minima responsabilità del Mediatore nelle informazioni date al dott. , compensarsi tale danno con la somma di € 4.500,00 più Iva dovuta da Pt_1 Parte_1
a in ragione del 30% sul maggior prezzo ricavato dalla vendita
[...] Controparte_1
dell'appartamento di e della madre, sito in Milano, Via Bezzi n. 1, giusta la narrativa;
Pt_1
c) In via istruttoria: Si chiede di ammettersi le prove articolate nella seconda e terza memoria ex art. 183 co. 6 cpc. con i testi ivi indicati;
disattese le istanze istruttorie avversarie.
d) IN OGNI CASO: Con vittoria di spese e competenze di causa, maggiorate degli accessori di legge e delle spese generali”.
pagina 3 di 16 Il giudice, letti gli atti ed i documenti di causa;
lette le conclusioni precisate dalle parti ed ascoltata la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. in data
18.03.2025; pronuncia la sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
***
Con atto di citazione notificato in data 04.07.2022, il sig. conveniva in giudizio Parte_1
(nel prosieguo, per brevità, ) chiedendo di accertare e dichiarare Controparte_1 CP_1
l'inadempimento di al proprio obbligo di informazione ex art. 1759 c.c. nei confronti del Sig. CP_1
e di condannare a risarcire al Sig. il danno dallo stesso patito per l'importo Pt_1 CP_1 Pt_1
complessivo di Euro 28.097,84, ovvero il diverso importo, maggiore o minore, ritenuto di giustizia.
Il Sig. , a sostegno delle proprie pretese, asseriva che, all'epoca dei fatti per i quali è causa, Pt_1
viveva con la propria famiglia in un immobile di cui era comproprietario, in parti uguali, con la madre, sig.ra , sito in viale E. Bezzi n. 1, a Milano, di circa 70 mq. e di aver visto, Persona_1
intendendo avviare le ricerche per una soluzione abitativa più confortevole, sul sito www.immobiliare.it, l'annuncio di un trilocale in via PA LL n. 2., decidendo così di contattare società di mediazione incaricata per la vendita dell'immobile, per fissare una visita, che veniva programmata in data 17.03.2021. A seguito della visita, il Sig. prendeva contatto con il mediatore Pt_1 per esprimere il proprio interesse per l'acquisto. Nel corso della telefonata parte attrice asseriva che il mediatore lo informava che il proprietario dell'immobile, il sig. , richiedeva Testimone_1
l'importo di Euro 550.000,00, oltre Euro 40.000,00 per il box, ma che secondo lui l'affare si sarebbe potuto chiudere con una proposta di 520.000,00 Euro, oltre 40.000,00 Euro per il box.
Il Sig. fissava una seconda visita con il mediatore, programmata per il successivo 20.03.2021, Pt_1
alla quale partecipavano anche i signori e (rispettivamente padre Persona_2 Persona_1
e madre dell'odierno attore). Al termine della visita il sig. comunicava al mediatore di essere Pt_1
interessato a formulare una proposta dell'importo di Euro 520.000,00 per l'immobile oltre a 40.000,00 per il box. Il Sig. rilevava di aver spiegato, in quella sede, al mediatore che, per poter formulare Pt_1
l'offerta, avrebbe dovuto vendere l'immobile sito in Via E. Bezzi nel quale allora viveva con la famiglia ed un altro immobile di sua proprietà sito in Via Cola di Rienzo n. 12, contraendo un mutuo bancario per coprire la differenza di prezzo e le spese della ristrutturazione. L'attore asseriva che il mediatore si dichiarava disponibile a seguire anche le vendite degli altri immobili del Sig. di Via Pt_1
Bezzi e di via Cola di Rienzo, spiegando che in questo modo sarebbe riuscito a coordinare le operazioni immobiliari, limitando l'esposizione finanziaria dell'attore. Il Sig. rilevava di aver altresì fatto Pt_1
pagina 4 di 16 presente al mediatore che l'immobile per il quale aveva manifestato interesse necessitava di una significativa ristrutturazione e che, pertanto, le tempistiche di rilascio dell'immobile in Via Bezzi, nel quale egli viveva, avrebbero dovuto essere coerenti con le tempistiche necessarie per la ristrutturazione del nuovo immobile.
Il sig. affidava al mediatore anche la vendita degli immobili siti in Via Bezzi 1 e in Via Cola di Pt_1
Rienzo 12 e, lo stesso giorno, il 20.03.2021, il mediatore si recava presso l'immobile del sig. in Pt_1
via Bezzi.
Il Sig. rilevava di aver convenuto con il mediatore che il proprio obiettivo di realizzo della Pt_1
vendita era di Euro 365.000,00 e che il Sig. avrebbe riconosciuto una provvigione c.d. success Pt_1
fee al Mediatore nella misura del 30% della quota di realizzo eccedente il predetto valore obiettivo.
Pochi giorni dopo, il Mediatore ed il Sig. andavano a visitare l'immobile di Via Cola di Rienzo, Pt_1
rispetto al quale il sig. affermava che il mediatore avrebbe indicato un prudente valore di realizzo Pt_1
intorno ai 270.000,00 Euro. Il giorno stesso, 20.03.2021, il Sig. diceva di essersi recato presso gli Pt_1
uffici del mediatore in Via Marcantonio Colonna, in Milano, insieme alla moglie, per formalizzare la proposta di acquisto dell'immobile, precedentemente già predisposta e in parte compilata dal Mediatore stesso (vedasi doc. n. 2 fascicolo attore, proposta di acquisto immobile di Via PA LL).
Il sig. affermava che nella proposta non veniva fatta alcuna menzione della provenienza donativa Pt_1 dell'Immobile e di aver sottoscritto la proposta di acquisto versando l'importo di Euro 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.
Il sig. asseriva che in data 23.03.2021, il mediatore gli comunicava che il sig. Pt_1 [...]
, proprietario dell'immobile, aveva accettato la proposta di acquisto e pertanto si recava Tes_1
presso gli uffici del mediatore per conferirgli l'incarico di mediazione per la vendita dell'immobile in
Via Bezzi (vedasi doc. n. 3 fascicolo attore, incarico di vendita dell'immobile di via Bezzi) e dell'immobile in via Cola di Rienzo (vedasi doc. n. 4 fascicolo attore, incarico di vendita dell'immobile di via Cola di Rienzo).
Il giorno 08.04.2021, il mediatore comunicava al Sig. di avere raccolto una proposta di acquisto Pt_1
per l'immobile di Via Bezzi, per l'importo di Euro 380.000,00 con disponibilità a consentire al Sig.
di rimanere nell'immobile anche oltre la data di sottoscrizione dell'atto notarile di compravendita Pt_1
e sino al 31.12.2021. Il Sig. si recava in agenzia per sottoscrivere l'accettazione della proposta Pt_1 per l'immobile di Via Bezzi, convenendo con il mediatore, per la stipula del preliminare, il giorno
07.05.2021. Nella data concordata il Sig. , la madre, e la promissaria acquirente (sig.ra Pt_1 Tes_2
) si recavano presso gli uffici del Notaio e sottoscrivevano il preliminare per
[...] Persona_3 la compravendita dell'immobile di Via Bezzi (vedasi doc. n. 5 fascicolo attore, preliminare vendita pagina 5 di 16 Bezzi). Il sig. incassava le somme necessarie per poter sottoscrivere il preliminare di acquisto Pt_1 dell'immobile al quale era interessato, fissato per il successivo 14.05.2021. In questa ultima data il sig.
si recava nell'agenzia del mediatore per stipulare il preliminare di compravendita dell'immobile, Pt_1
che il sig. diceva essere stato predisposto dal mediatore e del quale quest'ultimo dava lettura alle Pt_1
parti, omettendo alcun riferimento alla provenienza donativa dell'immobile (vedasi doc. n. 6 fascicolo attore, preliminare via PA LL). Contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, il sig. Pt_1
corrispondeva al mediatore la somma pattuita a titolo di provvigione per la mediazione immobiliare, per l'importo complessivo di Euro 12.770,00 (vedasi doc. n. 7 fascicolo attore, assegni di pagamento).
Quanto, invece, alle vendite degli immobili di Via Bezzi e Via Cola di Rienzo, il mediatore incaricato dal Sig. percepiva Euro 14.000,00 + IVA da parte dell'acquirente per la vendita dell'immobile di Pt_1
Via Bezzi n. 1 (vedasi doc. n. 8 fascicolo attore, atto notarile di compravendita dell'immobile di via
Bezzi); Euro 11.000,00 + IVA per la vendita dell'immobile di Via Cola di Rienzo n. 12, pagati dall'acquirente (vedasi doc. n. 9 fascicolo attore, atto notarile di compravendita dell'immobile di Via
Cola di Rienzo), per un totale di Euro 25.000,00, per le suddette vendite (non oggetto del presente contenzioso), cui si aggiungeva l'importo di Euro 12.770,00 pagato dal Sig. per l'immobile in Pt_1
questione e l'importo di Euro 5.600,00 oltre IVA versato dalla parte venditrice.
L'attore asseriva che, successivamente alla sottoscrizione del preliminare di compravendita dell'immobile, avviava le pratiche bancarie per la sottoscrizione del mutuo ipotecario necessario connesso all'acquisto dell'immobile e, come di prassi, in data 02.08.2021 l'istituto bancario (Credem) chiedeva di ricevere l'atto notarile di provenienza, che mai aveva l'attore diceva aver ricevuto da parte del mediatore, scrivendo, pertanto, al sig. per chiedere l'invio della copia dell'atto notarile di Tes_3 provenienza dell'immobile (vedasi doc. n. 10 fascicolo attore). Il mediatore, sig. rispondeva Tes_3
dicendo che gli uffici erano chiusi e che avrebbe potuto riscontrare la richiesta solo il successivo
21.08.2021. Il Sig. prendeva quindi contatto con il sig. (proprietario dell'immobile) Pt_1 Tes_1 che prontamente gli forniva l'atto notarile di provenienza (vedasi doc. n. 11 fascicolo attore, e-mail dal sig. al sig. ). L'attore inviava l'atto notarile al funzionario della banca incaricato di Tes_1 Pt_1 effettuare l'istruttoria il quale, il giorno 04.08.2021, comunicava al Sig. che la banca non avrebbe Pt_1 potuto concedere il mutuo per via della provenienza donativa dell'immobile, se non previo rilascio di una specifica garanzia fidejussoria o assicurativa a tutela del rischio della donazione. Mutuo che sarebbe stato possibile erogare solo dalla società ER del gruppo Credem. Il sig. diceva di Pt_1
aver contattato il mediatore, che lo rassicurava sul problema riscontrato dichiarando che tale donazione avveniva circa diciotto anni prima e che se la Banca avesse fatto problemi avrebbe messo in contatto il pagina 6 di 16 Sig. con un broker di fiducia al fine di trovare un altro Istituto disposto a finanziare la somma Pt_1
richiesta (vedasi doc. n. 12 fascicolo attore, messaggio whatsapp dal sig. al sig. ). Tes_3 Pt_1
Il sig. scriveva una e-mail sia al mediatore che al venditore, con la quale egli chiedeva di mettersi Pt_1
prontamente in moto per la sottoscrizione di una garanzia fidejussoria o assicurativa, altrimenti la banca non avrebbe concesso il mutuo e il sig. si rendeva disponibile a sottoscrivere a Tes_1
Contr proprie spese una polizza assicurativa “donazione sicura” intermediata da . L'attore, nel frattempo, rilevava di essersi rivolto al proprio legale e al proprio notaio di fiducia, i quali illustravano le possibili conseguenze, in termini restitutori, che oltre al problema di non finanziabilità già riscontrato, avrebbero causato possibile rivalsa da parte dei possibili eredi pregiudicati, relativamente alla donazione inter vivos tra coniugi effettuata in favore di colui che aveva venduto l'immobile al sig.
. L'attore rilevava di aver compreso che, nonostante la stipula dell'assicurazione, la Tes_1 donazione gravante sull'immobile costituiva un elemento di diminuzione del valore dell'immobile rispetto al prezzo concordato con il venditore.
Il sig. tuttavia rilevava che, sebbene l'omissione di tale circostanza ne avrebbe legittimato il Pt_1 rifiuto ad addivenire alla stipula del rogito per la compravendita dell'immobile, concretamente egli non poteva avvalersi di tale tutela, essendosi già impegnato per la vendita dell'immobile nel quale egli risiedeva (Via E. Bezzi), per cui aveva già sottoscritto il preliminare di compravendita.
In data 12.08.2021 il Sig. , per il tramite dei propri legali, comunicava al venditore ed al Pt_1
mediatore la propria situazione, che non gli consentiva altra soluzione se non quella di addivenire alla stipulazione dell'atto notarile di compravendita dell'immobile, ma a condizioni diverse da quelle concordate in sede di proposta di acquisto, ovvero prima che l'attore venisse a conoscenza della provenienza donativa dell'immobile. Chiedeva che il sig. e il mediatore provvedessero, a Tes_1
proprio onere e senza che ciò potesse comportare una posticipazione del rogito notarile oltre la data concordata nel contratto preliminare, a far sì che: (a) il donante ed il donatario risolvano consensualmente ed in forma notarile l'atto di donazione sopra menzionato, regolando al contempo i reciproci rapporti patrimoniali di modo che non possano esservi conseguenze in capo alla circolazione dell'Immobile; e/o (b) qualora il donante sia deceduto, gli eredi legittimari del donante rinuncino innanzi ad un notaio all'esercizio delle azioni di riduzione e/o di rivendica dell'Immobile, nonché ad ogni e qualsivoglia pretesa risarcitoria e/o restitutoria, in favore del sig. . Ciò ai fini di certezza Pt_1 della stabilità dell'acquisto da parte dell'attore. In via subordinata, pur trattandosi di una situazione di compromesso e non soddisfacente per il sig. , lo stesso si rendeva disponibile alla stipula del Pt_1 contratto notarile di compravendita dell'immobile alle seguenti condizioni, da intendersi cumulative e non alternative: (i) stipulazione di una polizza assicurativa in favore dell'attore, a copertura del rischio pagina 7 di 16 derivante da azioni da parte degli eredi del donante sull'Immobile e che copra l'intero importo convenuto per l'acquisto dell'immobile dal sig. e dal sig. ; (ii) riduzione del prezzo di Tes_1 Pt_1 compravendita dell'Immobile all'importo complessivo di Euro 500.000,00 (cinquecentomila / 00), dedotto ovviamente quanto già versato al Sig. da parte dell'attore in sede di offerta e a Tes_1
titolo di caparra confirmatoria. Infine, a valere per entrambe le ipotesi, il sig. richiedeva che il Pt_1
mediatore provvedesse, senza indugio e comunque entro e non oltre quindici giorni dalla ricezione della comunicazione, alla restituzione dell'importo già pagato quale provvigione per l'attività di intermediazione immobiliare (vedasi doc. n. 13 fascicolo attore, comunicazione a firma dell'avv.
Scarpellini). A tale comunicazione seguivano separate risposte da parte del mediatore e del promissario venditore, quest'ultimo attraverso il proprio legale di fiducia, il quale (vedasi doc. n. 14 fascicolo attore) replicava affermando la totale buona fede e correttezza del sig. che aveva Testimone_1
tempestivamente fornito già molto prima della proposta di acquisto tutta la documentazione afferente l'immobile in oggetto (compreso l'atto di provenienza) al mediatore incaricato, sig. come da Tes_3
questi ammesso e confermato nella precedente sua Pec del 13.08.2021 e come documentato da mail intercorse tra le parti del 18.12.2020 e che sul mediatore incaricato incombeva l'obbligo ex art. 1759
c.c. e che, in ipotesi di suo ipotetico inadempimento, dovrà risponderne alle parti a titolo risarcitorio.
Il mediatore si dichiarava indisponibile alla restituzione della provvigione e si limitava a mettersi in contatto con i soggetti tra i quali era intercorsa la donazione dell'immobile per verificare la possibilità di uno scioglimento della donazione, possibilità che, a seguito del confronto con il notaio di fiducia del donante e donatario (sig.ri , veniva esclusa (vedasi doc. n. 15 fascicolo attore, pec dal sig. Per_4
ai signori e ). L'attore asseriva che, da quel momento, il mediatore si Tes_3 Tes_1 Pt_1
sottraeva ad ogni confronto con il sig. , omettendo di rispondere alle telefonate da parte dello Pt_1 stesso e pur avendo già ricevuto integralmente la provvigione dovuta da parte del sig. all'atto Pt_1
della firma del preliminare. Il Sig. intratteneva una negoziazione con il sig. per una Pt_1 Tes_1
rivisitazione del prezzo di acquisto che si concludeva con un atto transattivo (vedasi doc. n. 16 fascicolo attore, atto transattivo) che consentiva al sig. di addivenire alla sottoscrizione dell'atto Pt_1 notarile di compravendita dell'immobile (vedasi doc. n. 17 fascicolo attore, rogito dell'immobile).
Successivamente alla sottoscrizione dell'atto definitivo di compravendita, Credem comunicava al Sig.
che non avrebbe potuto dare seguito alla pratica di mutuo per via della provenienza donativa Pt_1 dell'immobile e che l'avrebbe affidata alla propria società del Gruppo, denominata ER. Tuttavia, in ragione della complessità dell'istruttoria e della maggiore rischiosità dell'acquisto di un immobile di provenienza donativa, l'attore asseriva che ER provvedeva ad aumentare lo spread dal 1,10%
(comunicato al Sig. dal Credem in sede di proposta) al 1,25%, quindi, di conseguenza, la rata del Pt_1
pagina 8 di 16 mutuo aumentava dall'importo mensile di Euro 1.116,00 ad Euro 1.141,00, per importo complessivo maggiore di Euro 9.000,00 (essendo il mutuo su base trentennale, vedasi doc. n. 18 fascicolo attore, documentazione inviata dalla banca per il mutuo). Il sig. contattava telefonicamente il proprio Pt_1 referente all'interno di Credem, sig. , il quale gli confermava l'impossibilità per Persona_5
Credem di procedere al rilascio del mutuo per via della donazione e del necessario passaggio della pratica al proprio agente – ER – con conseguente incremento dello spread.
Questa la ricostruzione di parte attrice.
La causa veniva inizialmente assegnata al giudice dott.ssa Simonetta Scirpo.
Si costituiva in giudizio , chiedendo il rigetto della domanda attorea di responsabilità ex art. CP_1
1759 c.c. svolta a carico di asserendo l'assoluta correttezza e trasparenza del mediatore durante CP_1 tutto l'arco della trattativa intrapresa con il sig. per l'acquisto dell'immobile di Via P. LL n. Pt_1
2, a Milano e rigettarsi altresì tutte le domande avversarie di risarcimento del danno subito e subendo in quanto infondate in fatto e in diritto. In via subordinata, nella denegata ipotesi in cui il giudice dovesse ritenere, nella misura che verrà accertata in corso di causa, una sia pur minima responsabilità del mediatore nelle informazioni date all'attore, chiedeva compensarsi tale danno con la somma di Euro
4.500,00, oltre IVA, dovuta da a in ragione del 30% sul maggior prezzo Parte_1 CP_1
ricavato dalla vendita dell'appartamento di proprietà dell'attore e della di lui madre, sito in Milano, Via
Bezzi n. 1.
Parte convenuta rilevava che il sig. agente della convenuta, riceveva dal sig. Persona_6
il mandato a vendere l'appartamento di sua proprietà, sito in Milano, in via PA Testimone_1
LL n. 2, oltre alla cantina pertinenziale ed eventualmente anche il box auto (vedasi doc. n. 1 fascicolo attore, oltre allegati, visura catastale dell'immobile con relative fotografie). CP_1 pubblicizzava l'appartamento sulla piattaforma on line www.immobiliare.it al prezzo di 550.000,00
Euro, con possibilità di acquistare l'autorimessa di 14 mq. al prezzo di 40.000,00 Euro e l'attore, interessato a visitare l'immobile, contattava per concordare la prima visita, fissata il 17.03.2021, CP_1
concordando nuovamente con il mediatore sig. una seconda visita il giorno 20.03.2021. Tes_3
asseriva che l'attore, ricevuto nell'ufficio del mediatore l'atto di provenienza e la planimetria CP_1 dell'immobile, decideva di sottoscrivere la proposta irrevocabile di acquisto dell'appartamento con cantina e autorimessa, al prezzo complessivo di 560.000,00 Euro: ossia, 520.000,00 Euro per l'appartamento con cantina e 40.000,00 Euro per l'autorimessa (vedasi doc. n. 2 fascicolo attore, proposta irrevocabile di acquisto del 20.03.21). In questa occasione il sig. informava il mediatore Pt_1 che avrebbe voluto vendere l'immobile sito a Milano, via Bezzi n. 1, di cui era comproprietario con la madre, al fine di poter anticipare il preliminare di via P. LL n.2, in caso di accettazione da parte pagina 9 di 16 del proprietario della sua proposta. Nelle note in calce a tale proposta il sig. aveva scritto: Pt_1
“L'importo fissato al punto 5(b) potrà essere anticipato (rispetto al 15.07.21) in funzione della vendita dell'immobile di proprietà di parte acquirente, vendita gestita della società Controparte_1
(vedasi doc. n. 2 fascicolo attore, proposta irrevocabile di acquisto del 20.03.21). Il 25.03.2021 il sig.
conferiva a l'incarico di vendere l'immobile sito in Via Bezzi n. 1 al prezzo di 365.000,00 Pt_1 CP_1
Euro, con clausola espressa che, nel caso in cui il mediatore fosse stato capace di vendere il suddetto bene a un prezzo maggiore, gli sarebbe stata riconosciuta una provvigione del 30% solo sul maggior prezzo ricavato (vedasi doc. n. 3 fascicolo attore incarico di vendita immobile in via Bezzi 1).
Il mediatore si attivava per promuovere la vendita di via Bezzi 1. Il giorno 07.05.21 l'attore e la promissaria acquirente sig.ra stipulavano il preliminare di vendita dell'appartamento Testimone_2
di via Bezzi 1 al prezzo di 380.000,00 Euro, con il diritto dell'attore di mantenere il possesso del bene fino al 31.12.2021.
L'attore incaricava la convenuta anche per la vendita del monolocale di sua proprietà, sito in Milano,
Via Cola di Rienzo n. 12, al prezzo di 270.000,00 Euro, alienato in data 23.09.2021 a tale prezzo in favore della sig.ra (vedasi docc. nn. 4 e 9 fascicolo attore, proposta d'acquisto e rogito Persona_7
di via Cola di Rienzo n. 12), senza che l'attore versasse alcuna provvigione a favore di . CP_1
L'attore, avendo stipulato il giorno 07.05.2021 il preliminare di via Bezzi n.1, aveva anticipato la firma del preliminare di via P. LL n. 2 al 14.05.2021 (vedasi doc. n. 4 fascicolo convenuta con all. registrazione, preliminare di via PA LL 2, registrato dal sig. ; contestualmente alla Tes_3
firma il sig. versava a un assegno bancario per la provvigione stabilita in Euro 10.000,00 Pt_1 CP_1
oltre IVA (vedasi doc. n. 5 fascicolo convenuta, fattura n. 44 del 14.05.2021). Persona_8
rilevava che l'attore pagava soltanto la provvigione per l'acquisto di via PA LL n. 2, CP_1
mentre tratteneva la provvigione di Euro 4.500,00 (oltre IVA), pari al 30% concordato sul maggior prezzo ricavato dalla vendita dell'immobile di via Bezzi 1 e che nessuna provvigione veniva pagata dall'attore per la vendita del suo monolocale in via Cola di Rienzo 12.
Parte convenuta rilevava che il 02.08.2021 l'attore contattava via whatsapp il mediatore sig. Tes_3
chiedendo di inviargli nuovamente i documenti relativi agli immobili di via Bezzi 1 e di via PA
LL 2 (vedasi doc. n. 7 fascicolo convenuta, scambio di whatsapp del 02.08.2021 tra i signori e ). Il mediatore rilevava di essere già partito per le ferie di aver consentito all'attore di Tes_3 Pt_1 contattare direttamente il promittente venditore sig. , che prontamente inviava all'attore, via Tes_1
e-mail, un'altra copia dell'atto di provenienza (vedasi doc. n. 8 fascicolo convenuta, atto notarile di compravendita del 28.11.2003 e doc. n. 11 fascicolo attore).
pagina 10 di 16 Il giorno 11.08.2021, l'attore, tramite proprio legale (vedasi doc. n. 13 fascicolo attore) scriveva al promittente venditore e a lamentando che entrambi gli avevano sottaciuto la provenienza CP_1
donativa dell'immobile di via PA LL n. 2; l'attore sosteneva che avrebbe potuto recedere dal preliminare, chiedendo un risarcimento di almeno 220.000 Euro, oltre al rimborso della provvigione pagata al mediatore. Tuttavia il legale proponeva di concludere comunque il contratto definitivo di via
P. LL n. 2 fissando due condizioni alternative: in via preferenziale, la risoluzione consensuale in forma notarile dell'atto di donazione con regolazione dei reciproci rapporti patrimoniali tra donante e donatario e, in via subordinata e cumulativa, la stipula di una polizza assicurativa a favore dell'attore ed una ulteriore riduzione del prezzo a Euro 500.000,00, rispetto ai 590.000,00 Euro richiesti inizialmente dal proprietario, oltre alla restituzione della provvigione pagata dall'attore a . CP_1
asseriva che il venditore sig. , pur essendo consapevole del fatto che l'immobile CP_1 Tes_1
proveniva da una compravendita e che nel 2002 il suo dante causa, aveva ricevuto dalla Persona_9 moglie soltanto la metà dell'immobile in donazione e grazie all'intervento conciliativo del sig. Tes_3
(vedasi doc. n. 15 fascicolo attore), aveva tacitato il sig. sottoscrivendo a suo favore la Polizza n. Pt_1
DVB210943400-LB “Donazione Sicura B”, decorrente dal 9.8.21, per l'intero prezzo dell'immobile
(invece che per la metà di esso), stipulata con Lloyd's Insurance Company S.A. il 17.8.2021, di cui veniva data formale comunicazione alle parti con lettera dell'avv. Claudia Malandrino del 18.08.2021
(vedasi doc. n. 14 fascicolo attore).
, asserendo di aver fornito l'atto di provenienza (ossia, l'atto di compravendita del 28.11.2003) e CP_1 la planimetria dell'immobile di via PA LL n. 2 a mani del sig. in sede di formulazione Pt_1
della proposta irrevocabile di acquisto, avvenuta il 20.03.2021 nell'ufficio del mediatore, si era rifiutata di restituire la provvigione fatturata alla firma del contratto preliminare del 14.05.2021 (vedasi doc. n. 5 fascicolo convenuta).
aveva ripetutamente suggerito al sig. di avvalersi della consulenza del dott. CP_1 Pt_1 Per_10
operatore della società 24Finance e broker di fiducia del mediatore (vedasi doc. n. 7 bis
[...]
fascicolo convenuta, whatsapp tra i signori e ), che si occupava proprio di concessioni di Tes_3 Pt_1
mutui su immobili con provenienza donativa, come già accaduto il 29.01.2021, quando aveva fatto ottenere un mutuo senza polizza all'acquirente di un immobile avente provenienza da una duplice donazione (vedasi doc. n. 9 bis fascicolo convenuta, compravendita del 29.01.2021 di un immobile sito in via Beato Angelico a Milano, proveniente da una doppia donazione, acquistato con un mutuo e senza polizza assicurativa).
pagina 11 di 16 Il 01.10.2021 il sig. acquistava dal sig. l'immobile con box auto siti in Milano, via P. Pt_1 Tes_1
LL 2, al prezzo di 560.000,00 Euro, con un mutuo bancario e con la polizza “Donazione Sicura” stipulata dal sig. in favore del sig. (vedasi doc. n. 9 fascicolo convenuta). Tes_1 Pt_1
Parte convenuta, contrariamente a quanto affermato dall'attore in atto di citazione, rilevava che il motivo del rialzo dello spread, lamentato dall'attore non era stato determinato dalla “provenienza parzialmente donativa” dell'immobile del sig. , bensì dal fatto che lo spread calcolato Tes_1
dall'attore sulla piattaforma MutuiOnline era inferiore a quello applicato in filiale.
Parte convenuta lamentava che, a distanza di un anno e a ridosso della prescrizione ventennale dell'azione di riduzione della donazione, l'attore pretendesse ancora dal mediatore il rimborso della provvigione fatturata, oltre ai compensi pagati al Notaio per le stipule della compravendita e del relativo mutuo, nonché degli interessi (indicati in 9.000 Euro) che starebbe pagando in più sul mutuo trentennale da lui richiesto a Credem nella misura di 370.000 Euro (vedasi doc. n. 18 fascicolo attore).
Questa la ricostruzione di parte convenuta.
Con ordinanza resa fuori udienza in data 21.04.2024, a scioglimento della riserva assunta all'udienza in data 22.01.2024 il giudice, letti gli atti e i documenti di causa, osservata la natura documentale della causa, rinviava all'udienza in data 20.11.24 per la precisazione delle conclusioni ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., delegando per la trattazione dell'udienza e la redazione della sentenza la scrivente, alla quale la causa veniva definitivamente assegnata a far data dal 22.04.2024.
All'udienza in data 20.11.2024 il giudice, viste le deduzioni delle parti, autorizzava parte attrice al deposito della sentenza di cui chiedeva la produzione;
non autorizzava parte attrice al deposito delle valutazioni di cui al sito idealista, trattandosi di documentazione comunque facilmente reperibile on line e in quanto non contenente listini ufficiali di valutazione immobiliare;
concedeva alle parti un termine intermedio per il deposito di brevi note riepilogative in attesa dell'udienza di rinvio, per la decisione ex art. 281 sexies c.p.c., in data 18.03.2025, con invito alle parti a trovare una soluzione conciliativa della vertenza e a comunicare tempestivamente al giudice l'eventuale esito positivo della stessa.
All'udienza in data 18.03.2025, all'esito della precisazione delle conclusioni e della discussione orale, il giudice si avvaleva del terzo comma di cui all'art. 281 sexies c.p.c. per il deposito della sentenza.
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Occorre a questo punto brevemente ripercorrere le vicende fattuali e di rilievo giuridico pregresse che hanno dato vita alla vicenda giudiziaria in esame, alla luce della documentazione in atti e della ricostruzione effettuata dalle parti, sopra riportata.
pagina 12 di 16 La presente causa trae origine dall'attività di intermediazione immobiliare, svolta dalla convenuta,
, in favore dell'attore, sig. , per l'acquisto dell'appartamento di Via PA LL a CP_1 Pt_1
Milano.
In particolare le doglianze di parte attrice si incentrano sull'asserita violazione da parte del mediatore dell'obbligo di informazione di cui all'art. 1759 c.c. per non aver comunicato, parte convenuta, la provenienza donativa dell'immobile acquistato dal sig. . Pt_1
Deve rilevarsi che nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha l'obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico,
a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica. In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell'art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, rifiuti la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale previsto dell'art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi
(vedasi al riguardo Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 29229 del 12.11.2019).
L'attore ha sostenuto che, a causa della provenienza da donazione, il bene non era del tutto libero, in quanto quella stessa provenienza, taciuta dal mediatore, comportava il rischio della perdita del bene a seguito di azione di riduzione.
E' innegabile, in linea generale, che la provenienza da donazione porta con sé la possibilità che questa possa essere attaccata in futuro dai legittimari del donante, i quali, una volta ottenutane la riduzione, potrebbero pretendere la restituzione del bene donato anche nei confronti dei terzi acquirenti (art. 563
c.c.). Nello stesso tempo è altrettanto innegabile che la teorica instabilità insita nella provenienza non determina per sé stessa un rischio concreto e attuale che l'acquirente del donatario si veda privato dell'acquisto.
E' certo che in presenza di un concreto e attuale pericolo di rivendica, il promissario acquirente, al quale sia stata taciuta la provenienza da donazione, sarà certamente abilitato a rifiutare la stipula del contratto definitivo o a far valere i propri diritti nei confronti del mediatore che eventualmente abbia sottaciuto la provenienza donativa in sede di preliminare. Nello stesso tempo, però, tale conclusione non può voler dire a contrario che, fino a quando quel pericolo non sia configurabile, la provenienza da donazione sia circostanza irrilevante sulle condizioni dell'acquisto, tale da poter essere impunemente pagina 13 di 16 taciuta dal promittente venditore, rimanendo il promissario, ignaro della provenienza, invariabilmente obbligato all'acquisto.
La Suprema Corte ha inoltre ricordato che, in materia di mediazione, è stato recentemente chiarito che, dati gli inconvenienti cui dà normalmente luogo, la provenienza da donazione dell'immobile promesso in vendita costituisce circostanza relativa alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, rientrante nel novero delle circostanze influenti sulla conclusione di esso, che il mediatore deve riferire ex art.1759
c.c. alle parti.
E' fatto oramai di comune esperienza che il sistema bancario è restio a concedere credito ipotecario, se l'immobile offerto in garanzia sia stato oggetto di una precedente donazione.
Come già esposto sopra, la mancanza di un pericolo concreto ed effettivo di rivendica da parte del legittimario non è allora argomento sufficiente per negare al promissario, ignaro della provenienza, la facoltà di rifiutare la stipula del definitivo avvalendosi del rimedio generale dell'art. 1460 c.c. o di far valere le proprie ragioni nei confronti del mediatore per violazione degli obblighi informativi di cui all'art. 1759 c.c. Non si può negare a priori che già il rischio teorico che l'acquirente possa trovarsi un giorno esposto alla pretesa del legittimario, con i correlativi impedimenti alla circolazione del bene che da subito quel rischio si porta dietro, possa rappresentare, nelle singole situazioni concrete, un elemento idoneo a pregiudicare la conformità del risultato traslativo attuabile con il definitivo rispetto a quello programmato con il preliminare.
Nel caso di specie, tuttavia, è emerso che il venditore sig. , pur essendo consapevole del Tes_1 fatto che l'immobile proveniva da una compravendita e che nel 2002 il suo dante causa, Persona_9 aveva ricevuto dalla moglie soltanto la metà dell'immobile in donazione (vedasi doc. n. 15 fascicolo attore), aveva sottoscritto in favore dell'attore stesso la Polizza n. DVB210943400-LB “Donazione
Sicura B”, decorrente dal 09.08.2021, per l'intero prezzo dell'immobile (invece che per la metà di esso), stipulata con Lloyd's Insurance Company S.A. in data 17.08.2021, di cui veniva data formale comunicazione alle parti con lettera dell'avv. Claudia Malandrino in data 18.08.2021 (vedasi doc. n. 14 fascicolo attore).
Tale circostanza ha reso sicuramente l'attore certo del proprio acquisto che infatti ha proceduto in tale senso, non decidendo, invece, di risolvere il contratto e di esigere il doppio della caparra confirmatoria consegnata al promissario venditore, oltre alla restituzione della provvigione.
Alla luce della documentazione in atti, infatti, è emerso che in data 02.08.2021 l'attore contattava via whatsapp il sig. chiedendo di inviargli i documenti relativi agli immobili di via Bezzi e di via Tes_3
PA LL (vedasi doc. n. 7 fascicolo convenuta) e il mediatore rispondeva di essere già partito per le ferie, avendo chiuso gli uffici. Emerge altresì che l'attore contattava direttamente il promittente pagina 14 di 16 venditore sig. , che inviava, via e-mail, un'altra copia dell'atto di provenienza (vedasi doc. Tes_1
n. 8 fascicolo convenuta, nonché doc. n. 11fascicolo attore).
Da tale momento pertanto l'attore avrebbe potuto risolvere il contratto e di esigere il doppio della caparra confirmatoria consegnata al promissario venditore, oltre a richiedere la restituzione della provvigione, eventualità non avvenute dovendo ritenersi che, all'esito della polizza stipulata dal sig.
in favore dell'attore, il sig. abbia consapevolmente deciso di proseguire nella stipula Tes_1 Pt_1
del definitivo e concludere il proprio acquisto.
In virtù della stipula dell'assicurazione “Donazione Sicura” l'attore non risultava pertanto esposto al rischio di riduzione e/o restituzione di una parte dell'immobile acquistato dal sig. poiché Tes_1
tale eventualità veniva coperta dalla polizza stipulata a suo favore dal sig. , ex art. 563, III Tes_1
co., c.c. Questa polizza assicurativa ha, nel caso di specie, eliminato il rischio concreto di perdita di valore dell'immobile comprato dall'attore.
Pur ritenendo che l'attore abbia consapevolmente concluso il proprio acquisto, non vi sono tuttavia prove idonee volte a sostenere le ragioni del mediatore circa il completo assolvimento ai propri obblighi informativi, in particolare non vi sono prove documentali volte a determinare con certezza che abbia informato tempestivamente l'attore circa la provenienza donativa dell'immobile né che CP_1
abbia consegnato regolarmente l'atto di provenienza dell'immobile in questione prima che il sig. Pt_1
si attivasse per averlo direttamente dal sig. (vedasi doc. n. 8 fascicolo convenuta, nonché Tes_1
doc. n. 11fascicolo attore).
Per questo motivo deve imputarsi una responsabilità del mediatore per non aver fornito prova certa di aver correttamente adempiuto ai propri informativi ex art. 1759 c.c., che prevede la restituzione della provvigione corrisposta dal sig. nella misura di Euro 10.000,00 oltre IVA (vedasi doc. n. 5 Pt_1
fascicolo convenuta).
Deve altresì accogliersi la domanda svolta dalla convenuta di compensare la somma eventualmente ritenuta dovuta dalla stessa all'attore con la provvigione di Euro 4.500,00 oltre IVA, non ancora pagata dall'attore sulla vendita dell'immobile di via Bezzi n. 1, concordata nella misura del 30% sul maggior prezzo ricavato di 380.000,00 Euro rispetto a quello previsto di 365.000,00 Euro (vedasi pag. 3 punto r. dell'atto di citazione).
Alla luce pertanto di tutte le osservazioni sopra svolte parte convenuta sarà tenuta a corrispondere la differenza tra la provvigione ricevuta (Euro 10.000,00 oltre IVA) e quella non ancora pagata dall'attore per la vendita dell'immobile di via Bezzi n. 1, concordata nella misura del 30% sul maggior prezzo ricavato di 380.000,00 Euro rispetto a quello previsto di 365.000,00 Euro (Euro 4.500,00 oltre IVA), corrispondente all'importo di Euro 5.500,00 oltre IVA.
pagina 15 di 16 Non si ritiene vi siano elementi probanti idonei a sostegno delle ulteriori richieste dell'attore. Tutte le altre domande, pertanto, devono ritenersi assorbite.
Visto l'esito della causa si ritiene vi sia giusto motivo per compensare le spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così decide:

1. accoglie solo parzialmente le domande di parte attrice, sig. e Parte_1

2. condanna parte convenuta, in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1
alla corresponsione in favore di parte attrice della somma di Euro 5.500,00 oltre IVA;

3. dispone la compensazione delle spese di lite.
Così deciso in Milano, il giorno 07 Aprile 2025, sentenza resa ex art. 281 sexies c.p.c.
Il giudice
Cinzia Cassone
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