RG 8989/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Sezione Terza Civile
Il Giudice dott. Luca Martinat, preso atto delle disposizioni vigenti che consentono lo svolgimento delle udienze civili che non richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori e dalle parti mediante lo scambio e il deposito telematico di note scritte contenenti le istanze e conclusioni delle parti (sul punto, Cass., Sez. III, n.
37137/2022); preso atto, quindi, delle “note scritte” sostitutive dell'udienza fisica in presenza depositate dalle parti ex art. 127 ter c.p.c. per discussione ex art. 281 sexies c.p.c.; preso atto, infine, che in forza della citata normativa la sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. può essere depositata telematicamente nei successivi 30 giorni, senza l'espletamento degli incombenti processuali non compatibili con la modalità di svolgimento del procedimento a mezzo di note scritte (id est: lettura della sentenza alla presenza delle parti);
Pronuncia la seguente
SENTENZA ex art. 281 sexies c.p.c. e 127 ter c.p.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
SEZIONE TERZA CIVILE

In persona del Giudice Unico dott. Luca Martinat nella causa di cui al RG n. 8989/2024 promossa da:
1 , rappresentato e difeso dall'avv. Nicola Manfrida;
Parte_1
attore contro
, rappresentata e difesa dall'avv. Alessandro Audino;
Controparte_1
convenuta
., rappresentata e difesa dall'avv. Fabio Gottero;
Controparte_2
convenuta avente ad oggetto: mediazione, pagamento della provvigione all'udienza di discussione ex art. 281 sexies c.p.c. con termine per note scritte alli 25.03.2024 ore 8.30,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- visto e richiamato integralmente l'atto di citazione con cui citava in giudizio Parte_1
e rappresentando: 1) che vendette a Controparte_1 Controparte_2 CP_2
in data 15.05.2023 un immobile di sua proprietà sito in Torino, corso Galileo Ferraris n. CP_1
138 (con preliminare stipulato nel mese di febbraio 2023 e primo pagamento datato 01.02.2023);
2) di aver svolto per detta vendita il ruolo di mediatore su incarico della parte venditrice, reperendo in tali mansioni quale acquirente , che inizialmente era interessata ad altro CP_1
immobile gestito dall'attore ubicato in corso Duca degli Abruzzi;
3) di aver fatto visionare l'immobile all'acquirente alla presenza della venditrice in data 23.11.2022 ed in data 01.12.2023; 4) che tuttavia decise di non formalizzare per iscritto la proposta di acquisto in quanto CP_1
riteneva eccessiva la provvigione del 3% richiesta dal mediatore;
5) di non aver avuto più contatti con le parti sino a quanto venne a sapere dell'avvenuta vendita;
6) di voler pertanto ottenere il pagamento della provvigione nella misura del 3% per parte, secondo gli usi, per un totale di €
12.900,00 a testa, essendo stato l'immobile venduto ad € 430.000,00 grazie alla sua messa in relazione delle parti;

- vista e richiamata integralmente la comparsa di costituzione e risposta con cui CP_1
contestava la fondatezza dell'avversaria domanda rappresentando 1) di aver incontrato
[...]
per la prima volta l'attore nel mese di novembre 2022 in occasione della visita dell'immobile ubicato in corso Duca degli Abruzzi, ritenendo che fosse un collaboratore dell'agenzia di mediazione Luce Immobiliare di;
2) che in quell'occasione riferì CP_3 Pt_1
2 dell'immobile di di cui non aveva alcuna documentazione ad eccezione della CP_2
planimetria; 3) di essersi allora recata insieme al marito presso gli uffici di Luce Immobiliare ove, presente , disse che il mandato era stato conferito alla sua agenzia;
4) che in Pt_1 CP_3
quell'occasione, dopo aver discusso del prezzo da proporre, non formulò alcuna proposta scritta in considerazione dell'ingente ammontare della provvigione ed in considerazione dei fatto che i mediatori ritenevano troppo bassa il prezzo che ella intendeva offrire (€ 400.000,00); 5) di non aver avuto da allora più notizie dai mediatori;
6) di aver casualmente incontrato al CP_2
mercato di Crocetta a Torino nel mese di gennaio 2023, apprendendo da essa che non aveva ricevuto l'informazione dai mediatori circa la proposta d'acquisto oralmente formulata, che non aveva conferito alcun incarico ad e che non aveva vincoli con;
7) che le parti allora CP_3 Pt_1
avviarono delle trattative dirette che portarono al prezzo di acquisto di € 430.000,00; 8) che alcuna provvigione era dovuta a per insussistenza del mandato non essendo sufficiente la Pt_1
mera messa in relazione delle parti, e perché a seguito dell'azione di le trattative erano Pt_1
naufragate, essendo risorte con esito positivo per esclusiva iniziativa delle parti;

- vista e richiamata la comparsa costitutiva con cui contestava la Controparte_2
fondatezza della domanda attorea rappresentando: 1) l'assenza di contratto con;
2) Pt_1
l'assenza di nesso causale fra l'attività posta in essere da e la stipulazione del contratto di Pt_1
vendita; 3) l'illegittimità della pretesa di di far valere un mandato ultrattivo, essendo Pt_1
previsione vessatoria e contraria al Codice del Consumo;
4) che, infatti, posto che i rapporti fra le parti si erano interrotti nel mese di novembre 2022 e che il rogito è stato stipulato in data
15.05.2023, ciò implicherebbe o che l'incarico era stato conferito senza possibilità di recedere oppure, se l'incarico doveva intendersi terminato con la cessazione dell'attività da parte di , Pt_1
che il contratto sarebbe stato oggetto di proroga/rinnovazione tacita, con conseguente violazione dell'art. 1341 c.c. (non essendovi contratto scritto neppure vi è doppia sottoscrizione di clausole vessatorie) e del Codice del Consumo, come da pronuncia della Cass. n. 785/2024;
- dato atto che, non ammessa l'istruttoria orale richiesta dalle parti, il Giudice fissava udienza di discussione ex art. 281 sexies c.p.c. assegnando alle parti termine perentorio al 25.03.2025 ore

8.30 per il deposito di note scritte sostitutive dell'udienza;
RITENUTO
- che, in via preliminare, l'avvenuta cancellazione da parte dell'attore della sua ditta individuale (con cui esercitava l'attività di mediatore) dal Registro delle Imprese non ha nessun
3 effetto circa la sua legittimazione a domandare il pagamento di provvigioni maturate per attività svolte quando egli era regolarmente iscritto all'albo dei mediatori (fatto non contestato e comunque documentato dall'attore), anche in considerazione del fatto che “all'impresa individuale non può essere riconosciuta alcuna soggettività, o autonoma imputabilità, diversa da quella del suo imprenditore, in quanto essa si identifica con il suo titolare tanto sotto l'aspetto sostanziale che processuale” (Cass. civ., Sez. V, 30/05/2007, n. 12757), motivo per cui “la ditta individuale coincide con la persona fisica titolare di essa e, perciò, non costituisce un soggetto giuridico autonomo” (Cass. civ., Sez. III, 17/01/2007, n. 977 Cass. civ., Sez. V, 09/12/2008, n. 28888), mentre è del tutto irrilevante ai fini della presente decisione l'ubicazione degli uffici presso cui prestava la Pt_1
propria attività di mediatore, ben potendo esercitarla anche presso l'agenzia di;
CP_3
- che, sempre in via preliminare, va detto che la tesi sostenuta da entrambe le convenute nella memoria n. 1 secondo cui, avendo l'attore chiesto il pagamento di una somma esatta senza formulare domande subordinate per somme inferiori (o veriori), non sarebbe possibile disporre una condanna per una somma diversa/inferiore è manifestamente infondata atteso che consolidata giurisprudenza da sempre afferma che nell'originaria domanda di pagamento di un credito è ricompresa quella subordinata di accoglimento della pretesa per un importo minore (tra le altre, Cass. 27/01/2009; n. 1954; Cass. 27/12/2004, n. 24021; Cass. 17/02/1998, n. 1656), principio che, peraltro, “è stato affermato anche in termini generali, sia mediante l'enunciazione della regula iuris secondo cui nella domanda di condanna al pagamento di una determinata somma di denaro deve ritenersi sempre implicita la richiesta della condanna al pagamento di una somma minore (Cass.
27/12/2013, n. 28660), sia attraverso la più specifica statuizione che non viola il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato la decisione che, qualificando giuridicamente in modo diverso rispetto alla prospettazione della parte i fatti da questa posti a fondamento della domanda, le attribuisca un bene della vita omogeneo, ma ridimensionato, rispetto a quello richiesto (Cass.
05/11/2009, n. 23490) né la decisione che, in sede di opposizione a ordinanza ingiunzione, condanni il ricorrente al pagamento di una somma diversa (e minore) rispetto a quella indicata nell'ordinanza ingiunzione (Cass. 04/11/2000, n. 14424). Alla luce di questo consolidato principio, deve quindi ribadirsi che non è ravvisabile alcuna modifica di causa petendi o petitum quando il giudice riduce semplicemente la somma, rispetto a quella domandata: la condanna al minus è ricompresa nella domanda con cui si chiede una somma maggiore, talché essa non è viziata da extra-petizione” (Cass.
n. 27479/2022);

4 - che anche la tesi sostenuta dalla difesa di irca l'asserita nullità della previsione CP_2
di ultrattività del mandato di mediatore anche dopo la scadenza dell'incarico o dell'illegittimità della clausola prevedente l'impossibilità di recesso da parte del consumatore (posto che l'attore avrebbe terminato la propria attività a novembre/dicembre 2022 mentre la vendita è avvenuta in data 15.05.2023) non è condivisibile, in quanto sostanzialmente inconferente alla fattispecie in esame;

- che, infatti, in questa sede si limita a chiedere il pagamento per l'attività di Pt_1
mediatore da lui svolta (da essa prospettata quale antecedente causale dell'affare concluso fra le convenute), attività rispetto alla quale la data di stipulazione del contratto definitivo fra le convenute rappresenta semplicemente la condizione per il sorgere del diritto alla provvigione;

- che, infatti, l'attività del mediatore è remunerata solamente in caso di stipulazione fra i soggetti intermediati di un accordo azionabile in giudizio sorto per l'effetto dell'attività del mediatore, ed in quest'ottica l'accordo fra gli intermediati è fatto rimesso, sostanzialmente, alla volontà degli stessi, potendo intervenire anche successivamente alla scadenza dell'incarico conferito al mediatore;

- che, del resto, seguendo la linea di ragionamento della difesa di si giungerebbe CP_2
a situazioni paradossali: ad esempio in caso di mandato conferito sino al 30 giugno, gli intermediati potrebbero semplicemente eludere l'obbligo di pagamento della provvigione malgrado l'attività del mediatore decidendo di sottoscrivere il contratto preliminare il primo luglio successivo;

- che la sentenza citata dalla difesa di a sostegno della propria tesi (Cass. n. CP_2
785/2024), in effetti, non afferma affatto quanto sostenuto dalla suddetta difesa, limitandosi al contrario ad enunciare un principio assai banale in forza del quale è vessatoria e viola i diritti del consumatore una clausola che garantisce dopo la scadenza del mandato di mediazione la provvigione al mediatore “indipendentemente da ogni accertamento, anche in via presuntiva, del preventivo accordo con il soggetto che ha concluso l'affare o di ogni altra circostanza concreta da cui risulti che l'affare sia stato agevolato in ragione dei rapporti familiari o personali tra le parti”: la nullità della clausola non discende, quindi, dall'asserita ultrattività del mandato (o dall'impossibilità di recedere), ma dal fatto che fa discendere il diritto alla provvigione indipendentemente dalla prova del nesso causale fra attività del mediatore e stipulazione del contratto, come emerge dalla lettura della massima per esteso: “è vessatoria ed abusiva, ai sensi
5 dell'art.1341 c.c. e dell'art.33 del Codice del Consumo, la clausola, predisposta unilateralmente dal mediatore, che prevede il diritto del compenso provvigionale, dopo la scadenza del contratto e senza limiti di tempo, da parte di un soggetto che si sia avvalso della sua attività qualora l'affare sia stato successivamente concluso da un familiare, società o persona "riconducibile "; detta clausola determina un significativo squilibrio a carico del consumatore perché lo obbliga ad una prestazione in favore del professionista indipendentemente da ogni accertamento, anche in via presuntiva, del preventivo accordo con il soggetto che ha concluso l'affare o di ogni altra circostanza concrete da cui risulti che l'affare sia stato agevolato in ragione dei rapporti familiari o personali tra le parti";
- che, dunque, Cass. n. 785/2024 tratta questioni afferenti nessi di causa presunti in relazione a contratti conclusi da famigliari o altri soggetti riconducibili alle parti intermediate successivamente alla conclusione del mandato, e non di fantomatiche ultrattività del mandato (o impossibilità di recesso), ritenendo, condivisibilmente, che una clausola che presume l'esistenza di un nesso di causa sia illegittima;

- che il sorgere del diritto al pagamento della provvigione sorga, infatti, anche a distanza di tempo rispetto all'attività svolta dal mediatore (anche dopo la scadenza del mandato conferito) è circostanza usuale e legittima, che discende dal fatto che l'accordo fra gli intermediati è fatto estraneo al mediatore, pur costituendo la condizione per il sorgere del diritto alla provvigione, ragion per cui “ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, può non rilevare che la conclusione dell'affare sia avvenuta dopo la scadenza dell'incarico conferitogli, purché il giudice del merito ravvisi motivatamente la sussistenza del rilievo causale dell'iniziale intervento del mediatore nel creare il contatto tra le parti. La circostanza che il preponente abbia fissato una determinata durata dell'incarico non vanifica, infatti, ex se il risultato utile dell'opera del mediatore verificatosi in un momento successivo a quel periodo temporale” (Cass. n. 538/2024; nello stesso senso Cass. n.
5762/03, n. 23842/2008 e n. 12283/2009 secondo cui “in generale, il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione per la conclusione del contratto di compravendita tra le parti, anche se questa è avvenuta dopo la scadenza del suo incarico”);
- che, dunque, la questione sollevata dalla difesa di attiene in realtà CP_2
esclusivamente alla prova del nesso di causa fra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, e non alla nullità di clausole del tutto inesistenti e neppure invocate da Pt_1
(ultrattività del mandato, impossibilità di recedere dal contratto o altro), essendosi l'attore limitato a formulare una banalissima domanda fondata sull'esistenza del nesso di causa fra la sua
6 attività di mediatore e la conclusione dell'affare fra le due convenute, questione rispetto a cui la cessazione del suo mandato è sostanzialmente irrilevante alla luce della giurisprudenza che precede in punto irrilevanza della scadenza del mandato in caso di apporto causale del mediatore rispetto alla conclusione dell'affare;
- che, svolte queste premesse, il punto dirimente della presente controversia è la sussistenza del nesso di causalità adeguata richiesto dalla giurisprudenza fra l'attività posta in essere da e l'affare intercorso fra le convenute;
Pt_1
- che, infatti, abbia svolto attività tipiche di mediatore a favore di entrambe le parti Pt_1
nella piena consapevolezza delle stesse emerge in modo chiaro dalle affermazioni contenute nella comparsa costitutiva della convenuta , che ha affermato: 1) che fu , mentre le CP_1 Pt_1
stava mostrando un altro immobile, a riferirle della presenza in vendita dell'immobile di da lui gestito;
2) fu ad organizzare due incontri con la proprietà, fornendole CP_2 Pt_1
pure una planimetria dell'immobile; 3) di essersi recata da presso Luce Immobiliare per Pt_1
formalizzare un'offerta alla venditrice;
4) di essersi informata con sul costo della Pt_1
provvigione, ritenendo eccessivo il 3% richiesto;

- che, in altre parole, si è consapevolmente avvalsa delle attività di mediatore di CP_1
e lo stesso ha fatto Pt_1 CP_2
- che, infatti, non ha mai specificatamente contestato alcune deduzioni fattuali CP_2
svolte da parte attrice (in merito va ricordato che “qualora il ricorrente abbia specificamente ed esaustivamente dedotto il fatto costitutivo del diritto che fa valere in giudizio nell'atto introduttivo, la mancata contestazione ad opera della controparte rende inutile la prova di tale fatto, in quanto incontroverso. L'interpretazione del contenuto e dell'ampiezza della domanda dell'attore, come pure delle eccezioni e delle difese del convenuto, anche al fine di rilevare la mancata contestazione del fatto costitutivo del diritto azionato, integra un tipico accertamento in fatto, sindacabile in sede di legittimità solo sotto il profilo del vizio di motivazione”: Cass. civ., Sez. lavoro, 16/12/2005, n. 27833), ed in particolar modo che fece visionare l'immobile oggetto di causa a e a Pt_1 Persona_1
in presenza di prima che a , nei mesi di ottobre e Controparte_4 CP_2 CP_1
novembre 2022: ora, se fece visionare l'immobile a terzi a mezzo di risulta evidente Pt_1 Pt_1
la sussistenza di un accordo in tal senso con sicché la deduzione di questa che in quel CP_2
periodo non intendeva vendere l'immobile è francamente del tutto inverosimile, come del resto
7 confermato anche dalla difesa di , fondata sull'esistenza di trattative per la vendita sin CP_1
dal primo incontro con incontro avvenuto esclusivamente grazie all'attività di;
CP_2 Pt_1
- che al riguardo va precisato che per la sussistenza di un rapporto di mediazione non è necessaria la stipulazione di un contratto o di un incarico scritto atteso che “sia in presenza di una mediazione tipica (a norma dell'art. 1754 c.c., secondo cui è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza, essendo in posizione di imparzialità rispetto ai contraenti) che di una mediazione atipica (che ricorre nel caso i cui il mediatore abbia ricevuto
l'incarico da uno dei contraenti, di svolgere una attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione di uno specifico affare), il rapporto assume carattere contrattuale e può perfezionarsi anche mediante comportamenti concludenti che implichino la volontà dei contraenti di avvalersi dell'opera del mediatore o mediate la semplice accettazione dell'opera da questi svolta. Occorre, quindi, che la parte - destinataria della domanda di pagamento del compenso - sia stata posta in grado di conoscere il ruolo svolto dall'intermediario il quale deve operare in modo palese, rendendo nota la qualità rivestita” (Cass., S.U., n. 28269/2019; Cass. n. 530/02; Cass. n. 6813/98), come oggettivamente occorso nella fattispecie in esame;

- che, dunque, attività mediatoria è stata indubbiamente svolta da nella piena Pt_1
consapevolezza delle convenute, sicché il punto dirimente è verificare se detta attività si ponga in rapporto di causalità adeguata con la conclusione dell'affare, circostanza negata dalle convenute secondo cui l'affare si sarebbe concluso perché alcuni giorni dopo la cessazione dell'attività posta in essere da (22.12.2022 in relazione alla posizione di , mentre in relazione alla Pt_1 CP_1
posizione di i è contestazione fra le parti) le due convenute si sarebbero casualmente CP_2
incontrate nel mercato del quartiere Crocetta di Torino ove entrambe vivevano (evento di gennaio 2023), decidendo in tal modo di avviare delle trattative dirette fra di loro e giungendo così alla conclusione dell'affare in modo autonomo rispetto all'attività precedentemente posta in essere da , che non aveva dato esito positivo;
Pt_1
- che, così riassunte le posizioni delle parti, il Tribunale ritiene che il contributo offerto da sia eziologicamente riconducibile alla conclusione dell'affare alla luce delle seguenti Pt_1
circostanze, da valutare unitariamente e non atomisticamente: 1) è stato lui a mettere in contatto le parti (fatto non contestato); 2) l'immobile in vendita non era pubblicizzato come tale in alcun luogo (siti internet od altri: altro fatto non contestato) stante la volontà in tal senso di CP_2
8 sicché l'unico soggetto informato della volontà di vendere era in forza dei rapporti di Pt_1
conoscenza personali con 3) , di conseguenza, senza l'attività posta in CP_2 CP_1
essere da , mai avrebbe potuto sapere della volontà di i vendere l'immobile e, Pt_1 CP_2
analogamente, mai avrebbe potuto sapere della volontà di acquistare di;
CP_2 CP_1
4) ha organizzato i primi due incontri fra le convenute facendo visionare l'immobile alla Pt_1
ed iniziando a discutere del prezzo, questione che alla fine è stata risolta direttamente CP_1
fra le parti;
5) l'accordo diretto fra le parti è di pochi giorni successivo all'ultimo contatto fra e (22.12.2022), posto che già in data primo febbraio 2023 pagava CP_1 Pt_1 CP_1
un primo acconto di € 5.000,00, seguito in data 10.02.2023 dal pagamento di un secondo acconto di € 55.000,00, come emerge dal rogito di vendita;

- che, dunque, non vi è una significativa interruzione temporale fra l'ultima attività posta sicuramente in essere da (22.12.2022, e quindi poco prima delle festività natalizie) e la Pt_1
determinazione delle parti di procedere con l'affare: evento ragionevolmente occorso alcuni giorni prima del pagamento del primo febbraio 2023;
- che, in altre parole, ad avviso del Tribunale semplicemente le parti, dopo un primo contatto a mezzo di , hanno deciso di procedere a trattative dirette fra di loro in punto prezzo, Pt_1
escludendo da detta fase il mediatore: trattasi di scelta indubbiamente legittima, ma che non esclude il nesso causale fra l'attività di e la conclusione dell'affare; Pt_1
- che, in altre parole, ad avviso del Tribunale Caruso ha svolto l'intera fase di una tipica trattativa commerciale, ad eccezione della fase relativa alla determinazione del prezzo, ma ciò non è rilevante atteso che “Il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso” (Cass. n. 11443/2022);
- che al riguardo va pure precisato che, poiché il diritto alla provvigione da parte del mediatore consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell'affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, la condizione perché sorga il diritto alla provvigione è, dunque, l'identità dell'affare proposto con
9 quello concluso, che non è peraltro esclusa quando le parti modifichino nella stipulazione conclusiva una o alcuna delle condizioni iniziali, quale, ad esempio il prezzo, sempre che vi sia continuità nella operazione e sempre che la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti (Cass. Sez. 2, n. 7626 del 2023; Cass. n. 3165 del 2023; Cass.
Sez. 2, n. 27185 del 2022; Cass. Sez. 2, n. 11443 del 2022; Cass. Sez. 2, n. 22426 del 2020);
- che, infatti, se è vero che la mera messa in relazione fra le parti non determina di per sé il sorgere del diritto alla provvigione (come sostenuto dalla difesa delle convenute), va pur detto che è sufficiente che tra l'utile intervento del mediatore nelle fasi delle trattative e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di giudizio da compiere ex post, ad affare compiuto;

- che al riguardo va detto (Cass. n. 538/2024) che “al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di un giudizio ex post, ad affare compiuto, ed incombendo sul mediatore la relativa prova, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza. (In applicazione del principio la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza che aveva riconosciuto il diritto alla provvigione affermando che la scadenza del contratto di mediazione, la riduzione del prezzo, ed il tempo trascorso non valessero a interrompere il nesso causale tra l'intervento del mediatore e la stipula, in una fattispecie in cui l'attività del mediatore era consistita nell'aver fatto visionare l'immobile e trasmetterne la planimetria, e la vendita si era conclusa un anno dopo, per un prezzo inferiore del 50%)”: trattasi di una situazione fattuale assai differente da quello oggetto di esame in questo giudizio;

- che nel caso di specie, infatti, l'accordo fra le parti è intervenuto a circa un mese dall'ultima attività del mediatore, come dimostrato dal pagamento del primo acconto, ad un prezzo poco più basso della pretesa delle venditrice e poco più alto dell'offerta dell'acquirente: prezzo pattuito di €
430.000,00 a fronte della volontà di di offrire € 400.000 con la disponibilità a salire ad € CP_1
420.000,00, mentre chiedeva € 475.000,00 con disponibilità a scendere ad € CP_2
450.000,00 (almeno secondo posto che sul punto stata assai vaga); Pt_1 CP_2
- che, dunque, nel caso di specie l'affare è stato concluso subito dopo la fine dell'attività di ad un prezzo sostanzialmente mediano fra le posizioni delle parti (che rispetto alle Pt_1
effettive disponibilità hanno accettato un esborso/minor incasso di circa il 5%), sicché va ravvisata continuità nelle trattative, ragion per cui ad avviso del Tribunale l'attività mediatoria ha realizzato
10 l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass.25851/2014; Cass. 19705/2008; Cass. 28231/2005), non essendo mai oggettivamente intervenuta un'interruzione delle trattative fra l'attività di e la fase di Pt_1
determinazione del prezzo occorsa direttamente fra le parti, anche in considerazione della circostanza già sopra riferita che, in assenza di pubblicizzazione della messa in vendita dell'immobile, la messa in contatto delle convenute da parte di assume un significato di Pt_1
particolare rilevanza;

- che anche l'ordinanza della Cassazione n. 31187/2024 citata unanimemente dalle convenute nelle note scritte autorizzate ribadisce sostanzialmente i principi sopra evidenziati, avendo ritenuto non sussistente il vincolo causale in quanto l'acquirente era venuto a conoscenza della vendita da più fonti (ovvero da un'altra agenzia), ed aveva pure sottoscritto una proposta di acquisto con un'altra agenzia, a condizioni diverse, essendoci stata pure una forte riduzione del prezzo;

- che nel caso di specie, invece, vi sono delle significative differenze rispetto al caso esaminato dalla citata pronuncia della Cass. in quanto: 1) l'acquirente è venuta a sapere della messa in vendita dell'immobile da né poteva sapere della circostanza in altro modo posto Pt_1
che la vendita non era stata pubblicizzata, ed analogamente la venditrice ha saputo dell'esistenza dell'acquirente esclusivamente grazie a;
2) non è intervenuto alcun terzo nella Pt_1
mediazione; 3) l'affare si è concluso nel giro di un mese dalla conclusione dell'attività di;
4) Pt_1
il prezzo rappresenta il punto mediano fra le richieste delle parti, con un'oscillazione di circa il 5% rispetto alle dichiarate disponibilità (per l'acquirente ancor meno: da € 420.000,00 ad €
430.000,00);
- che, pertanto, ad avviso del Tribunale deve ritenersi sussistente il nesso di causalità adeguata fra attività di e conclusione dell'affare, con conseguente maturazione della Pt_1
provvigione a favore dell'attore;
- che, circa il quantum, già rilevato come il Tribunale possa riconoscere un compenso inferiore a quello richiesto dall'attore anche in assenza di una domanda specifica, ritiene il giudicante che nel caso di specie l'applicazione del compenso nella misura massima del 3% per parte (come consentito dagli usi) sia eccessivo, anche in relazione al significativo valore dell'immobile, rispetto all'attività oggettivamente svolta dal mediatore, avendo egli in pratica, oltre ad aver messo in relazione le parti, partecipato a due incontri e iniziato le trattative sul prezzo, senza fornire servizi
11 accessori consueti nell'attività del mediatore (accertamenti edilizi, visure catastali ed ipotecarie:
Corte appello, Brescia , sez. I , 27/05/2020 , n. 522);
- che, pertanto, per quanto l'attività posta in essere da costituisca l'antecedente Pt_1
causale indefettibile per la conclusione dell'affare, la provvigione non può essere riconosciuta nella misura massima riconosciuta dagli usi, essendo congrua ad avviso del Tribunale una liquidazione pari all'1,5%, ovvero € 6.450,00 per ciascuna convenuta: l'obbligazione non ha palese natura solidale, malgrado la richiesta di condanna solidale da parte dell'attore, oltre interessi al tasso legale ex art. 1284, comma primo, c.c. con decorrenza dal 09.10.2023 (data della messa in mora: doc. n. 9 di parte attrice) e sino al giorno prima della domanda giudiziale, da quando sarà applicato il tasso di cui al quarto comma dell'art. 1284 c.c., sino al saldo effettivo;

- che, per completezza, va ribadita l'irrilevanza delle istanze di prova delle parti in quanto la documentazione prodotta unitamente alle prospettazioni in fatto delle parti stesse rendono superfluo ogni ulteriore accertamento istruttorio;

- che le spese di lite seguono l'integrale soccombenza delle convenute verso parte attrice, dovendosi ricordare come la riduzione meramente quantitativa della somma richiesta non implica soccombenza, atteso che “in tema di spese processuali, l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi, e non consente quindi la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali in favore della parte soccombente, potendo giustificarsi soltanto la compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall'art. 92, comma 2, c.p.c.” (Cass. S.U.
n. 32061/22), presupposti che nel caso di specie non possono essere rinvenuti, anche in considerazione dell'infondatezza delle numerose eccezioni aventi carattere preliminari sollevate dalle difese delle resistenti;

- che le spese sono liquidate in conformità ai parametri medi per la fase di studio e per quella introduttiva, e pari ai valori minimi per le restanti fasi stante la modesta attività processuale ivi espletata, mentre gli esposti sono posti in solido a carico delle due convenute;
analogamente, le due convenute devono essere condannate a pagare le spese di mediazione;

- che, infine, le spese di lite e di negoziazione fra le due convenute sono integralmente compensate stante l'assenza di domande fra le parti:
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P.Q.M.


Il Tribunale di Torino, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, nel contraddittorio delle parti, visti gli artt. 281 sexies e 127 ter c.p.c.:
Condanna a pagare a favore di la somma di € 6.450,00 Controparte_2 Parte_1
oltre eventuali oneri fiscali, ed oltre interessi al tasso legale ex art. 1284, comma primo, c.c., con decorrenza dal 09.10.2023 e sino al giorno prima della domanda giudiziale, da quando sarà applicato il tasso di cui al quarto comma dell'art. 1284 c.c. sino al saldo effettivo.
Condanna a pagare a favore di la somma di € 6.450,00 oltre Controparte_1 Parte_1
eventuali oneri fiscali, ed oltre interessi al tasso legale ex art. 1284, comma primo, c.c., con decorrenza dal 09.10.2023 e sino al giorno prima della domanda giudiziale, da quando sarà applicato il tasso di cui al quarto comma dell'art. 1284 c.c. sino al saldo effettivo.
Condanna a pagare a favore di le spese di lite di questo Controparte_2 Parte_1
giudizio, spese che liquida in € 3.387,00 a titolo di compenso, oltre contributo forfetario al 15%, Iva
e Cpa come per legge e successive occorrende, ed oltre € 500,00 complessivi per la fase di negoziazione assistita.
Condanna a pagare a favore di le spese di lite di questo Controparte_1 Parte_1
giudizio, spese che liquida in € 3.387,00 a titolo di compenso, oltre contributo forfetario al 15%, Iva
e Cpa come per legge e successive occorrende, ed oltre € 500,00 complessivi per la fase di negoziazione assistita.
Condanna e , in solido fra di loro, a pagare a favore di Controparte_2 Controparte_1
gli esposti del presente giudizio, pari ad € 264,00. Parte_1
Compensa le spese di lite e di negoziazione fra e . Controparte_2 Controparte_1
Così deciso in Torino il 28.03.2025.
Il Giudice
Luca Martinat
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