REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA
SEZIONE SECONDA CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice Andrea Marani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 281-sexies, ultimo comma, c.p.c. nel procedimento civile di primo grado iscritto al n. 2284 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Gianluca Parte_1 C.F._1
Verdesca ed elettivamente domiciliato presso lo studio di questi in Ancona, Piazza Stamira n. 13, giusta procura allegata all'atto di costituzione di nuovo difensore;

RICORRENTE
CONTRO
(C.F. e P.IVA: ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, con sede a Roma, via Capogrossi n. 50;
RESISTENTE CONTUMACE avente ad oggetto vendita di immobile con patto di riservato dominio.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO
DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. depositato il 26 aprile 2024, ha adito Parte_1
il Tribunale esponendo, in fatto, in sintesi: (i) di aver venduto, in data 7.3.2022, con patto di riservato dominio, alla società l'immobile sito in Ancona, via delle Palombare n. Controparte_1
32 meglio indicato in atti al prezzo di € 72.000,00, da corrispondersi quanto ad € 7.000,00 al momento del rogito notarile e la restante parte in 40 rate mensili di € 1.625,00 ciascuna;
(ii) che il contratto di compravendita prevedeva che parte acquirente avrebbe acquistato la proprietà dell'immobile solo al pagamento dell'ultima rata e che si sarebbe fatta carico anche del pagamento delle spese condominiali, delle utenze domestiche e dell'imposta sugli immobili;
(iii) che Controparte_1
Pag. 1 di 6 CP_ versava, oltre all'acconto iniziale, soltanto le prime 16 rate per un totale di € 33.000,00, omettendo sia di pagare le successive n. 9 rate scadute da agosto 2023 sino all'instaurazione del presente giudizio, sia di provvedere al pagamento delle utenze domestiche, dell'IMU per gli anni
2022 e 2023 e delle spese condominiali;
(iv) di aver quindi dichiarato di voler risolvere il contratto a mezzo pec del 21 gennaio 2024 (data alla quale l'ammontare delle rate non pagate era di gran lunga superiore sia all'ottava parte del debito residuo, sia all'ottava parte del prezzo pattuito per la vendita), sul presupposto che, ai sensi dell'art. 6, quinto comma, del contratto di compravendita, il venditore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto qualora il compratore ometta di pagare una sola rata il cui ammontare sia superiore all'ottava parte del residuo ovvero di una pluralità di rate indipendentemente dal loro ammontare complessivo (computandosi a tal fine, a mente del comma sesto, anche eventuali oneri e imposte non corrisposte) e che, ai sensi del settimo comma, la risoluzione avviene di diritto per il solo fatto che l'alienante dichiari a mezzo raccomandata di volersi avvalere della suddetta clausola.
Tanto premesso ha rassegnato le seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita con patto di riservato dominio del 07.03.2022 e per l'effetto ordinare alla società
con sede a Roma alla Via Capogrossi n. 50, (cod. fisc. ), in Controparte_1 P.IVA_1
persona della sua amm.re unica sig.ra , nata a [...] il [...] (cod. fisc. CP_2
) al rilascio dell'immobile sito in Ancona alla Via delle Palombare n. 32, C.F._2
censito al Catasto Fabbricati del Comune di Ancona al foglio 42, part. 401, sub 1, Piano T, cat. C/2, classe terza, zona censurarla 1, consistenza mq. 273, super. cat. mq. 311, Rendita € 1.988,00, libero
e vacuo da cose e persone, ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari del Servizio di
Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia del Territorio di Ancona, esonerandolo da ogni responsabilità personale, l'annotazione della risoluzione del predetto contratto, trascritto presso la conservatoria di Ancona in data 08.03.2022 al n. 5304 Generale e n. 3422 Particolare, con spese a carico di parte resistente, nonché condannare la convenuta società al pagamento, in favore dell'attore, della somma di € 6.715,16 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, laddove dovuti, a titolo di rimborso
IMU e utenze domestiche ex art. 6 del contratto di compravendita. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, Cpa e spese generali come per legge”.
2. La resistente non si è costituita e, verificata la regolarità della Controparte_1
notifica del ricorso e del decreto di fissazione di prima udienza, è stata dichiarata contumace all'udienza del 15 ottobre 2024.
Pag. 2 di 6 Previo invito alla precisazione delle conclusioni e alla discussione orale alla successiva udienza del
18 marzo 2025, il deposito della sentenza è stato riservato nel termine di cui all'art. 281-sexies, comma terzo, c.p.c., come novellato dal D.Lgs. n. 149/2022, disposizione resa applicabile a qualsiasi giudizio pendente dall'art. 7, comma 3, D.Lgs. 31 ottobre 2024 n. 164, vigente dal 26 novembre 2024.
3. Il ricorso è fondato e va accolto per le considerazioni che seguono.
4. Il ricorrente ha provato documentalmente la stipulazione, in data 7.3.2022, di contratto di vendita con patto di riservato dominio, relativo all'immobile sito in Ancona alla via delle Palombare
n. 32, meglio distino al Catasto fabbricati di Ancona al foglio 42, particella 401, subalterno 1, piano
T, categoria C/2, classe terza, zona censuaria 1, consistenza mq 273, superficie catastale mq 311
(vedasi doc. 1 allegato al ricorso introduttivo). In particolare, il contratto indicato prevedeva il pagamento, da parte dell'acquirente, dell'importo complessivo di € 72.000,00, da corrispondersi quanto ad € 7.000,00 mediante bonifico bancario effettuato in data 23.02.2022 e la restante parte, pari ad € 65.000,00, da pagarsi in n. 40 rate mensili, dell'importo di € 1.625,00 cadauna.
Ciò premesso, ha dedotto che l'acquirente si è resa inadempiente al pagamento sia Parte_1
di n. 9 delle rate mensili dovute, con decorrenza dal mese di agosto 2023, sia delle spese condominiali, delle utenze domestiche e dell'imposta sugli immobili (IMU) che erano a suo carico in virtù delle clausole contrattuali.
Con riguardo al riparto dell'onere della prova tra le parti, deve essere dato seguito al principio per cui, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione)” (Cass., SS. UU., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Nella specie sarebbe stato onere della convenuta fornire la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa.
A fronte della mancata costituzione in giudizio, tale onere non è stato assolto.
La giurisprudenza, pur escludendo di poter ritenere provato il fatto costitutivo del diritto azionato per effetto della mera contumacia (a ciò ostando, del resto, il tenore testuale dell'art. 115 c.p.c., che assegna rilievo alla mancata contestazione del fatto ad opera della parte costituita), precisa come la
Pag. 3 di 6 contumacia "possa concorrere, insieme con altri elementi, a formare il convincimento del giudice
(desumendo tale principio dall'art. 116 c.p.c. comma 2)." (Cass. 29.3.2007 n. 7739; Cass.
20.02.2006, n. 3601 secondo cui "la contumacia del convenuto se non equivale ad ammissione della esistenza dei fatti dedotti dall'attore a fondamento della propria domanda ... tale condotta processuale costituisce tuttavia un elemento liberamente valutabile ex art. 116 c.p.c. (nel contesto di ogni altro acquisito) dallo stesso giudice ai fini della decisione (cfr. tra le altre: Cass. 7 marzo 1987
n. 2427; Cass. 20 luglio 1985 n. 4301)".
Si consideri, inoltre, che la giurisprudenza di legittimità, ha chiarito che “se è vero che la contumacia in sé non ha un significato diretto sul piano probatorio, è pur vero che, ove si faccia questione dell'inadempimento di un'obbligazione, il convenuto, che è tenuto a provare di aver regolarmente adempiuto al proprio debito, non può pretendere di sottrarsi all'onere che grava su di lui, adducendo
a proprio discarico la scelta - per l'appunto, processualmente neutra - di restare contumace. La contumacia del convenuto, pertanto, non ha significato di prova diretta dell'inadempimento; comporta, semmai, il difetto di prova rispetto a un fatto estintivo del diritto di controparte;
fatto che, ai sensi dell'art. 2697 c.c., deve essere provato dal convenuto” (Cass. 23.01.2018, n. 1584).
Nel caso di specie, il ricorrente ha agito per la risoluzione del contratto stipulato, dimostrando l'esistenza del titolo, e ha fornito precisa allegazione dell'inadempimento della controparte all'obbligazione di pagamento delle rate mensili dovute (n. 9 alla data di introduzione del giudizio), mentre la convenuta, rimanendo contumace in giudizio, non ha fornito la prova dell'adempimento all'obbligazione di pagamento sulla stessa gravante.
Appare allora verificatosi quanto pattuito nella clausola risolutiva espressa di cui all'art. 6 del contratto, che, in caso di mancato pagamento di una pluralità di rate (indipendentemente dal loro ammontare complessivo), consente alla parte alienante di ottenere la risoluzione del contratto e trattenere le rate e gli acconti pagati a titolo d'indennità, salvo il potere di riduzione dell'indennità previsto dall'art. 1526, comma secondo, c.c., e prevede che la risoluzione “avverrà di diritto per il sol fatto che essa parte alienante dichiari, a mezzo raccomandata A/R, di volersi avvalere della clausola di cui innanzi e obbliga, per gli effetti dell'articolo 474 n.3 c.p.c., la parte acquirente al rilascio e restituzione dell'immobile in oggetto entro e non oltre 15 (quindici) giorni dal ricevimento di detta raccomandata”.
Essendo versata in atti la comunicazione di risoluzione inviata dal ricorrente alla resistente a mezzo pec – strumento equiparabile, in punto di effetti, alla raccomandata con avviso di ricevimento prevista dalla clausola menzionata – (v. doc. 2), deve essere dunque dichiarata la risoluzione del contratto di vendita con patto di riservato dominio, concluso dalle parti in data 7.3.2022.
Pag. 4 di 6 Nulla deve essere disposto in relazione alle rate riscosse dal venditore in esecuzione del contratto risolto, a fronte della menzionata clausola contrattuale che ne consente il trattenimento da parte del venditore e in assenza di elementi che inducano alla riduzione dell'indennità così trattenuta nell'esercizio del potere di cui all'art. 1526, comma secondo, c.c. anch'esso richiamato in contratto.
A tal riguardo, va infatti evidenziato che “la disposizione dell'art. 1526 c.c. non condiziona alla restituzione delle rate riscosse la pronuncia di risoluzione del contratto di vendita con riserva della proprietà per inadempimento del compratore, ma ne disciplina soltanto gli effetti restitutori e di indennizzo, secondo il principio della domanda di parte” (Cass. 31.01.2006, n. 2161).
Dalla risoluzione del contratto di vendita con patto di riservato dominio consegue il venire meno del titolo di godimento dell'immobile in capo all'acquirente convenuta. Pertanto, deve trovare accoglimento la domanda articolata dal ricorrente di condanna della resistente alla restituzione dell'immobile oggetto del contratto, libero da persone e cose.
Infine, la resistente va condannata al pagamento, in favore del ricorrente, della somma di € 6.715,16, oltre interessi legali dalla data della diffida del 13 gennaio 2024 (doc. 4), a titolo di rimborso IMU e utenze domestiche, ai sensi dell'art. 6 del contratto di compravendita, atteso che risulta documentato che dette spese sono state sostenute da (vedasi docc. 3 e 5 allegati al ricorso Parte_1
introduttivo).
5. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo avendo riguardo al valore della domanda, da ritenersi indeterminabile a ridotta complessità (scaglione euro da 26.000,00
a 52.000,00); quindi, i compensi professionali sono liquidati, in applicazione dei parametri minimi previsti dal D.M. n. 55/2014, per come modificati dal D.M. n. 147/2022, per le fasi di studio, introduttiva e decisionale (con esclusione della fase istruttoria, in quanto non espletata), in ragione del ridotto numero di questioni in fatto e in diritto esaminate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ancona, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al N.R.G. 2284/2024, ogni ulteriore istanza ed eccezione disattesa, in accoglimento del ricorso presentato da Parte_1
contro CP_1 Controparte_1
1) accerta la risoluzione di diritto del contratto di compravendita con patto di riservato dominio del

7.3.2022 di cui al contratto notaio dott. , rep. 742, racc. 5929; Persona_1
2) per l'effetto condanna al rilascio immediato, libero da persone e cose, Controparte_1 dell'immobile sito in Ancona alla Via delle Palombare n. 32, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Ancona al foglio 42, part. 401, sub 1, Piano T, cat. C/2, classe terza, zona censuraria 1, consistenza mq. 273, superfice catastale totale mq 311;
Pag. 5 di 6 3) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari del Servizio di Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia del Territorio di Ancona, con esonero da responsabilità, l'annotazione della risoluzione del predetto contratto, trascritto presso la conservatoria di Ancona in data 08.03.2022 al n. 5304
Generale e n. 3422 Particolare, ponendo le relative spese a carico di parte resistente;

4) condanna alla refusione in favore di , delle spese di Controparte_1 Parte_1
lite, che liquida in euro 545,00 per esborsi ed in euro 2.906,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Ancona il 25 marzo 2025
Il Giudice
Andrea Marani
(atto sottoscritto digitalmente)
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