REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Cosenza, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott. Antonio Giovanni Provazza, all'udienza del 6.06.2025, a seguito della Camera d Consiglio, ha emesso ai sensi dell'art 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 4051 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
(C.F. e P.IVA ), in persona del Parte_1 P.IVA_1
liquidatore legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Giuseppe
Leporace e Andrea Gullo;
ricorrente
E
(C.F. ), (C.F. Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
), (C.F. ), rappresentati e C.F._2 Controparte_3 C.F._3
difesi dagli Avv.ti Marco Iacovino e Carla Celebre;
resistenti
OGGETTO: contratto di locazione. Risoluzione per inadempimento.
CONCLSULIONI: Come in atti.
Ragioni d fatto e di diritto della decisione
La società istante, premesso di avere stipulato un contratto di locazione commerciale con la sig.ra in data 1.09.2018 avente ad oggetto il godimento dell'immobile, da Parte_2
destinare ad uso commerciale, sito in Cosenza, Corso Mazzini, 85 e Via Idria 1, 3 e 5, piano terra, contraddistinto al Foglio 17, n.87 sub. 17, Cat. C/1, classe 11, Zona censuaria 2, superficie catastale mq 102, per la durata di anni sei, prorogabile, al canone mensile di € 2.100,00 da versarsi anticipatamente entro il giorno cinque, che in data 12.06.2020, gli odierni locatori, nel frattempo subentrati per successione ereditaria, comunicavano la volontà di avvalersi della clausola risolutiva pagina 1 di 6

espressa di cui all'art. 15 del contratto a causa dell'inadempimento della conduttrice nel pagamento dei canoni di aprile, maggio e giugno 2020; per non aver ricevuto alcuna comunicazione in merito allo scioglimento della società conduttrice;
per avere, quest'ultima, sublocato/concesso in uso alla l'immobile locato, in violazione della Controparte_4
clausola 5 del medesimo contratto, deduceva che le ragioni dell'invocata risoluzione erano pretestuose e contrarie ai principi di buona fede e correttezza, chiedendo, previo accertamento della inefficacia/inoperatività delle clausole invocate, dichiararsi risolto il contratto per il contegno assunto dalla locatrice integrante gli estremi dell'abuso di diritto (sulla base delle plurime domande spiegate), con condanna dei resistenti al pagamento delle varie voci di danno patrimoniale e non patrimoniale analiticamente riportate nell'atto introduttivo.
Si costituiva parte locatrice che resisteva alla domanda, chiedendo il rigetto.
Disattese le istanze istruttorie, la causa veniva rinviata per la discussione e contestuale decisione all'udienza del 6.06.2025, concedendo alla parti termini per il deposito di note conclusive.
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Pacifico tra le parti, peraltro documentalmente riscontrato, che in data 12.06.2020 parte locatrice si
è avvalsa della clausola risolutiva espressa in conseguenza, tra gli altri profili, del mancato pagamento delle mensilità da aprile a giugno 2020, la ricorrente lamenta innanzitutto la illegittima operatività delle clausole azionate dai locatori, avendo già prima del ricevimento della diffida provveduto ad adempiere al pagamento dei canoni relativi alle tre mensilità suddette.
Sul punto, va premesso che l'azione di risoluzione del contratto in applicazione dell'art. 1456 c.c. tende a una pronuncia dichiarativa dell'avvenuta risoluzione di diritto a seguito dell'inadempimento di una delle parti previsto come determinante per la sorte del rapporto, in conseguenza dell'esplicita dichiarazione dell'altra parte di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, dichiarazione che può essere svolta anche in sede stragiudiziale. Tale azione, per presupposti, carattere, natura, differisce sostanzialmente dall'azione ordinaria di risoluzione per inadempimento per colpa ex art. 1453 c.c., la quale tende invece a una pronuncia costitutiva diretta a sciogliere il vincolo contrattuale, previo accertamento ad opera del giudice della gravità dell'inadempimento.
L'operatività di una clausola risolutiva espressa elimina, pertanto, l'indagine circa l'importanza dell'inadempimento, che è richiesta, appunto, dall'art. 1455 c.c. per la pronuncia costitutiva della pagina 2 di 6 risoluzione, ma non comporta scioglimento del contratto a seguito del fatto oggettivo dell'inadempimento, essendo a questo fine necessario l'accertamento che l'inadempimento è imputabile almeno a titolo di colpa al debitore (Cass. 26.11.1994, n. 10102; Cass. 29.1.1993, n.
1119).
Tanto premesso, deve rilevarsi che non vi è prova documentale che la conduttrice abbia provveduto al pagamento delle tre mensilità prima che la locatrice si avvalesse della clausola risolutiva espressa, oltre a considerare che il contratto in esame attribuiva il diritto potestativo in capo ai locatori di azionare tale clausola in presenza di un ritardo pari ad una mensilità (artt. 7 e
15).
In tal senso, le comunicazioni via whatsapp, in cui informava di procedere Persona_1
l'8.06.2020 ad effettuare il bonifico e le conversazioni a seguire, nulla provano circa il tempestivo adempimento, trattandosi di dichiarazioni unilaterali non confortate da idonea documentazione
(considerato che si fa riferimento a pagamenti tracciabili), né elementi a sostegno della detta tesi potevano ricavarsi dalla ammissione della prova orale, i cui capitoli erano genericamente formulati e in parte riferiti allo scambio dei messaggi prodotti.
Sotto un diverso, ma connesso, profilo parte ricorrente deduce la non configurabilità della colpa nel ritardo all'adempimento in conseguenza delle ricadute economiche generate dalle note restrizione sanitarie da Covid-19.
Sul punto, premesso che nessuna norma connessa all'emergenza conseguente alla pandemia ha precisato che il conduttore di un immobile locato possa sospendere o rifiutare il pagamento del canone (Trib. Pordenone 8.7.2020; Trib. Roma sez.VI 13 novembre 2020) e pur considerando che diverse pronunce di merito abbiano ritenuto, sulla base di una valutazione da compiersi in concreto
(e dunque non in automatico), giustificati solo i ritardi nei pagamenti relativi ai canoni maturati durante la vigenza delle misure di contenimento disposte dal Governo, fermo restando l'obbligo di pagamento di detti canoni alla cessazione delle misure restrittive, nel caso in esame la sospensione non solo si è protratta anche dopo la riapertura della attività, ma non appare correlata ad una condizione di sopravvenuta situazione di illiquidità della società ricorrente.
Difatti, per come evidenziato dai resistenti, dal registro dei corrispettivi relativo ai primi mesi dell'anno 2020 fino a maggio dello stesso anno emerge un regime di incassi che mal si concilia con l'ipotesi di impossibilità oggettiva di far fronte ai pagamenti e, dunque, la non imputabilità di pagina 3 di 6 tale sospensione, tanto più che la somma (pur scorporata della quota parte della imposta di registrazione) è stata versata qualche giorno dopo la diffida del 12.06.2020, circostanza espressiva della disponibilità finanziaria in capo alla società conduttrice di far fronte agli impegni economici assunti con il contratto in questione.
Dovendosi, pertanto, ritenere che i pagamenti siano intervenuti successivamente rispetto alle scadenze pattuite in contratto e all'invio della diffida del 12.06.2020, non può che accertarsi l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione in questione, atteso che nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione, alle quali non si applica la disciplina di cui all'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, l'offerta o il pagamento dei canoni successivi all'introduzione del giudizio di risoluzione ovvero all'esercizio in via stragiudiziale del diritto potestativo di far valere la clausola risolutiva espressa, non esclude la risoluzione, in quanto il conduttore non può più adempiere al pagamento successivo (Cass. n. 13248/2010).
Parte ricorrente deduce, sul punto, che con la missiva del 19.11.2020 (trasmessa via pec) i resistenti abbiano rinunciato agli effetti della risoluzione azionata, sicché le successive diffide non potevano legittimamente fondare l'esercizio delle invocate clausole risolutive espresse perché non afferenti a vicende negoziali sopravvenute.
La S.C. nel comporre un più ampio contrasto insorto in seno alle sezioni semplici ha affermato che la rinuncia all'effetto risolutorio da parte del contraente non inadempiente non può ritenersi in alcun modo ammissibile, trattandosi di effetto sottratto, per evidente voluntas legis, alla libera disponibilità del contraente stesso (Cass. S.U. n. 553/09).
Tale principio di diritto si basa sulla considerazione che la perdurante disponibilità dell'effetto risolutorio in capo alla parte non inadempiente risulterebbe, in assenza di qualsivoglia disposizione normativa "limitativa" (quale quella dettata, ad esempio, in tema di remissione del debito), operante sine die, in evidente contrasto con gli analoghi meccanismi di risoluzione legale collegati al termine essenziale (ovvero alla clausola risolutiva espressa, considerato che entrambi partecipano, sincronicamente, del medesimo aspetto genetico della convenzione negoziale) e al relativo adempimento tardivo, così generandosi, sotto altro profilo, una ingiustificata e sproporzionata lesione all'interesse del debitore, il cui ormai definitivo affidamento nella risoluzione (e nelle relative conseguenze) del contratto inadempiuto potrebbe indurlo, non illegittimamente, ad un conseguente riassetto della propria complessiva situazione patrimoniale.
pagina 4 di 6 Del resto, la stessa ratio legis sottesa al più generale meccanismo della risoluzione giudiziale (art. 1453 c.c.) appare principio di portata assai più ampia (e dunque legittimamente esportabile anche nel parallelo sottosistema della risoluzione legale) dacché permeato dell'evidente funzione di accordare (moderata) tutela anche alla parte non adempiente che, assoggettata ad un'iniziativa volta alla caducazione del contratto, non può più essere, ex lege, destinataria di una successiva richiesta di adempimento (in una vicenda in cui, si badi, la definizione dell'effetto risolutorio è ancora in itinere, destinata com'è a formare oggetto di accertamento processuale in contraddittorio), onde porsi volontariamente (ma del tutto legittimamente) in condizione di non poter più adempiere.
Sulla base del su esposto principio di diritto, anche a volere accedere alla tesi di parte ricorrente, la rinuncia agli effetti della risoluzione già azionata sarebbe inammissibile.
Deve, peraltro, osservarsi, che dal tenore della diffida del 19.11.2020 non emerge in maniera inequivoca la volontà dei locatori di far venir meno gli effetti della risoluzione contrattuale, in quanto dal contenuto complessivo di tale comunicazione stragiudiziale emerge un mero proposito di tale portata, poiché funzionale ad una definizione bonaria della vicenda, in cui si inserivano delle trattative di vendita dei locali condotti dalla ricorrente (cfr. da n. 4 a n. 7 all. di parte resistente, in cui si riscontra una proposta di acquisto da parte di per conto della Parte_3 ricorrente e la comunicazione inviata alla Intesa San Paolo nell'ambito di una richiesta di leasing/mutuo), documentazione non tempestivamente contestata.
Del resto, nella stessa missiva, i resistenti pur invitando la ricorrente ad onorare un precedente accordo con cui la stessa in caso di mancato acquisto avrebbe dovuto esercitare il diritto di recesso, strumento che evidentemente consentiva alle parti di proseguire bonariamente nella trattative per la vendita immobiliare, nei passaggi conclusivi concludevano riservandosi di agire per far valere giudizialmente la già spiegata risoluzione di diritto del contratto.
A conclusioni diverse non può giungersi sulla base della diffida del 3.12.2020, nella quale si fa più volte riferimento all'intervenuta risoluzione di diritto del contratto, sicché il riferimento all'inciso
“indennità di occupazione” a partire dal 19.11.2020 deve ritenersi improprio e non espressivo di una volontà abdicativa degli effetti della risoluzione.
Il rigetto della domanda concernente l'avvenuta risoluzione di diritto nei termini di cui sopra determina l'assorbimento degli ulteriori profili ivi compresa la domanda di nullità della clausola di pagina 5 di 6 rinuncia preventiva all'avviamento, considerato che la riduzione per inadempimento impedisce il riconoscimento di tale indennità, sicché la mera pronuncia di nullità della relativa clausola sarebbe carente di interesse.
La domanda di condanna ex art 96 c.p.c. deve disattendersi, in difetto di specifiche allegazione relative al pregiudizio subito.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.
P . Q . M .
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
- Rigetta le domande per le ragioni di cui in motivazione;

- condanna parte ricorrente alla refusione delle spese di lite in favore di parte resistente che liquida in € 14.598,00 per compenso professionale, oltre al rimborso forfettario delle spese generali, IVA
e CPA.
Cosenza, 6.06.2025
Il Giudice
Antonio Giovanni Provazza

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